房产销售专业知识与常规业务操作

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1、房产销售专业知识销售专业知识与常规业务操作第一章 综合类术语1. 综合类术语2. 房地产价格类术语3. 建筑类术语第二章 专业知识1. 物业管理2. 建筑学基本知识3. 房地产法规与制度合同法与房地产政策第三章 常规业务操作1. 操作技能规范第一章 综合类术语第一节 综合类术语1. 房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋发售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基本上再转让或出租的房地产交易市场。2. 国土局：代表国家行使土地所

2、有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一种政府部门。 3. 商品房： 是指开发商以市场地价获得土地使用权，进行开发建设并通过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、互换的房地产。 4. 发展商： 专门从事房地产开发和经营的公司。5. 代理商： 经政府批准成立，从事房地产的征询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托*房地产的发售、购买、出租、承租及物业征询评估报告、销售筹划等业务提供有偿服务的公司。6. 土地类型： 按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。7. 土地使用权年限： 是指政府以拍卖

3、、招标、合同的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时都市规划规定，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府免费收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 8. 土地使用费： 土地使用者因使用土地而按规定每年支付予以政府的费用。9. 房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一种整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不也许将房屋与土

4、地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立发售，但属于社区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具有产权的概念。10. 如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商获得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才干进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房*、身份证明、公司有关资料文献等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商*。11. 房地产产权登记： 凡在规定范畴内的房地产权，不管归谁所有，都必须按照登记措施的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的重

5、要行政手段，只有通过产权登记，才干对各类房地产权实行有效管理，并拟定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、获得时间、变化状况和房地产面积、构造、用途、价值、级别、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设立房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。12. 产权*： 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权*涉及：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋构造、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、它项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。13. 商品房预售许可证： 按规定房屋未建好之前发售均要办理此证，发展商将有关

6、资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。14. 房地产买卖合同： 是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的合同。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。15. 房屋所有权： 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排她权、处置权（涉及发售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律容许范畴内的一切权利。16. 房屋使用权： 是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。17. 银行按揭： 是指购房者购买商品房时与银行达到抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行

7、代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期归还银行的贷款及利息，归还完毕后，房屋所有权归己。第二节 房地产价格术语1. 均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。2. 起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。3. 预售价 预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格。4. 一次性付款一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放

8、款的付款方式。一般开发商会予以一次性付款的买方一定的价格优惠。5. 按揭贷款“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。6. 住房商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买我市城乡自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行承认的其她担保方

9、式）为抵押，作为归还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。个人住房商业贷款是国内公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种状况之一的，即可申请贷款品种：一是参与住房储蓄的居民；二是住房发售商和贷款银行有商定，由房地产担保公司为居民购房贷款向银行提供提保。 7. 公积金贷款具有本地城乡常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金局限性时，即可享有公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%；贷款人有稳定的经济收入和归还

10、本息的能力；借款人批准办理住房抵押登记的保险；提供本地住房资金管理中心及所属分中心批准的担保方式；同步提交银行规定的有关文献，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。8. 组合贷款个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同步缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同步，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购我市城乡自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同步发放的，用于购买同一套自住一般商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。第三节 建筑类术语1. 房屋的构造形式 重要是以其承重构造所用的材料来划分，一般可以分为

11、砖混构造、砖木构造、钢筋混凝土构造。 砖混构造：是指建筑物中竖向承重构造的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土构造。通俗地讲，砖混构造是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的构造。由于抗震的规定，砖混房屋一般在6层如下。 砖木构造：是指建筑物中承重构造的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板构造、屋架用木构造而共同构成的房屋。钢筋混凝土构造：是指房屋的重要承重构造如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种构造抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种构造。其缺陷是

12、工艺比较复杂，建筑造价较高。 2. 房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表达一种建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积涉及了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其她公摊面积等。3. 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。4. 建筑面积的计算规定 是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用规定、构造形式的不同和装饰方面诸多因素，导致房屋不太规则。

13、国家根据房屋使用限度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的重要规定有： 1) 作为永久性构造的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2) 建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，涉及房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面构造屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2

14、.2米以上的按其水平投影面积计算。 4) 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 5) 与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护构造和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护构造外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。 6) 有柱或有围护构造的门廊，门斗，按其柱或围护构造的外围水平投影面积计算。 7) 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护构造的外围水平投影面积的一半计算。 8)

15、 有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。 9) 属永久性构造有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 10) 突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。 11) 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基本。5. 套内建筑面积的计算 房屋为了满足多种需求和构造上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套

16、内阳台面积三部分构成。 1) 套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它涉及了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。 2) 套内墙体面积：是指套内使用空间周边的维护或承重墙体，或其她承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积所有计人套内墙体面积。 3) 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定

17、计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积所有计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。6. 公有建筑面积的计算和分摊 一般房屋除了专有别墅以外，均有公共使用面积的部分。最简朴的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的解决原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。 1) 共有建筑面积的内容：共有建筑面积涉及电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。 共有建筑面积还涉及套与公共建筑之间的分隔墙、以及外

18、墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。 2) 共有建筑面积的计算措施：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。 3) 各户分摊公用建筑面积的计算措施：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第1步：计算分摊系数分摊系数需要分摊的公用面积之和各套内建筑面积之和（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）各户套内建筑面积

19、之和。 第2步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积。7. 使用率 房屋套内净面积（虽然用面积）和房屋建筑面积的比为使用率般高层塔楼在72至75之间，板楼在78至80之间。 如何计算房屋的使用率：房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。 比较确切地计算措施是在建筑面积的基本上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种措施计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一种物业的真实使用率，这种计算措施是对客户负责任的措施。 从一般状况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，重要是由于高层规定有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了

20、通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也不不小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还涉及各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。8. 建筑容积率 是指项目规划建设用地范畴内所有建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范畴内的土地面积，一般涉及建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。9. 建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定

21、用地范畴内的空地率和建筑密集限度。10. 绿地率居住区用地范畴内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应涉及，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又涉及居住区公园、小游园、组团绿地及其她的某些块状、带状化公共绿地，不应涉及屋顶、晒台的人工绿地。 绿化率是指项目规划建设用地范畴内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。11. 居住面积 房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面（即构造面积）。 12. 使用面积房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用

22、的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去重要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反映房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有某些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不涉及在构造面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。13. 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 不难看出对于一幢房屋楼

23、来说，房屋的建筑面积居住面积十辅助面积十构造面积，也可表达为：房屋的建筑面积使用面积构造面积。固然房屋的公共面积涉及在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分构造面积构成。14. 房屋的开间 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.03.9米，砖混构造房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋构造整体性、稳定性和抗震性。15. 房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节省用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的

24、进深在设计上有一定的规定，不适宜过大。目前国内大量城乡房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）拟定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线局限性。16. 层高房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。17. 净高 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表达：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高。18. 什么是房屋组团 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，社区与重要街道没有界线，社区内楼宇成排排列，道路畅通无

25、阻。这种布局的缺陷是不仅形象单一死板，并且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住构造。院落式的布局，用四周楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松快乐，非常符合现代人交流的心理需要。19. 什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供应一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也均有较高的原则，一般为高收入者购买。20. 居住组团 一般称组团，指一般被社区道

26、路分隔，并与居住人口规模10003000人相相应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。21. 跃层和复式、错层有什么区别？ 一般状况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最佳有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式房屋在概念上是一层，但层高较一般的房屋（一般是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增长使用面积，提高房屋的空间运用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺少的状况而产生的。 复式房屋事实上并不具有完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。

27、夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边沿有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。 跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一种完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算原则： 如：运用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同步具有如下两

28、个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。 满足上述条件的房间其净面积可所有计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部分局限性房间总面积的2倍计入使用面积。 错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。长处是和跃层同样可以动静分区，但由于没有完全分为两层，因此又有复式房屋丰富的空间感。可以运用错层房屋中不同的层高辨别不同功能的房间，例如起居室比较高，卧室比较低等。尚有的运用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种房屋的人有

29、较大吸引力。但错层式房屋不利于构造抗震，并且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。22. 现房 是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签发售合同。一般意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。23. 期房 是指开发商从获得商品房预售许可证开始至获得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是目前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处在建造之中的房地产项目。而在成都市一般对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

30、24. 二手房 即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。某些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另某些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新居；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。25. 尾房 又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般状况下，当商品房屋的销售量达到80后来，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商通过正常的销售后剩余了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光局限性，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。26. 公摊面积 商品房分摊的公

31、用建筑面积重要由两部分构成： 1) 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2) 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（涉及山墙）墙体水平投影面积的50。27. 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。28. 原则层 是指平面布置相似的房屋楼层。29. 平台 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部30. 地下室 是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。 半

32、地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。31. 玄关 是登堂入室第一步所在的位置，它是一种缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简朴会客的场合。32. 隔断 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。第二章 专业知识第一节 物业管理一、 物业管理的概念物业管理是物业管理公司接受房屋产权人或业主委员会的委托，根据物业管理合同或合同，对已投入使用的各类房屋建筑

33、和附属配套设施及场地进行管理，同步对房屋区域周边的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实行专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。二、 物业管理的作用及收费物业管理是购房者需要注重的因素，应由专门的机构和人员根据合同和契约，对房屋区域的周边环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实行专业化管理，并向住房人提供多方面综合性服务，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。 物业合同在这里起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和原则，签订物业合同步应注意如下几大事项： 1. 购房者应明确所购住房

34、的类型和级别，由于不同类型和级别的物业，有不同的管理原则和收费原则。 2. 购房者对物业收费的原则和种类应理解清晰，基本涉及： 1) 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； 2) 公共设施、设备平常运营、维修及保养费； 3) 绿化管理费； 4) 清洁卫生费； 5) 保安费； 6) 办公费； 7) 物业管理单位固定资产折旧费； 8) 法定税费。 3. 管理内容涉及：1）房屋的使用、维修、养护；2）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；3）清洁卫生；4）车辆行驶及停泊；5）治安管理；6）房地产主管部门规定或

35、委托管理合同规定的其她物业管理事项。 三、 物业服务的内容国内履行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人发明整洁、文明、安全、舒服的生活和工作环境，最后实现社会、经济、环境三个效益的统一。物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范畴广泛，涉及各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差别很大，但物业管理的基本内容是同样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者互相联系、互相增进。物业管理波及的服务领域相称广

36、泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。（一）常规性的公共服务。这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理公司面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。重要涉及如下8项：1) 房屋建筑主体的管理；2) 房屋设备、设施的管理；3) 环境卫生的管理；4) 绿化管理；5) 保安管理；6) 消防管理；7) 车辆道路管理；8) 公众*性质的服务。 （二）针对性的专项服务。这是指物业管理公司为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中某些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容重要有如下几大类：（1

37、）平常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理公司在做好公共服务的同步，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。 （三）委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，一般指在物业管理委托合同中未规定，物业管理公司在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理公司应在也许的状况下尽量满足其需求，提供特约服务。如社区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物

38、业管理公司在实行物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同步，根据自身能力和住用人的需求，拟定第二、第三类中的具体服务项目与内容，采用灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。四、 物业名词解释1. 公共维修基金公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金2. 安全保安系统实现社区周界的监控和红外线报警防备，火灾与煤气报警，紧急呼救报警，电话线被切断与防破坏报警。3. 通讯系统实现住户的至少两对电话线和一种宽带国际互联网络（Internet）插口，可接受有线电视网节目。4. 信息服务系统实现三表远程计量，计算机网

39、络功能及某些物业管理功能。5. 环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公示版第二节 建筑学基本知识一、 建筑物的用途分类及特点民用建筑的构造构成：建筑物一般是由：基本、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分构成。民用建筑：供人们生活、居住、从事多种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有如下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和多种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的多种建筑物、构筑物的总称。一般将这些生产用的建筑物称为工业厂房。涉及车间、变电站

40、、锅炉房、仓库等。二、 按建筑构造的材料分类砖木构造：此类房屋的重要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种构造形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。砖混构造：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土构造。这种构造多用于层数不多（六层如下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种构造形式。钢混构造：建筑物的梁、柱、楼板、基本所有用钢筋混凝土制作。梁、楼板柱、基本构成一种承重的框架，因此也称框架构造。墙只起围护作用，用砖砌筑。此构造用于高层或大跨度房屋建筑中。钢构造：建筑物的梁、柱、屋架等承重

41、构件用钢材制作，墙体用砖或其她材料制成。此构造多用于大型工业建筑。三、 按建筑构造承重方式分类1、 承重墙构造它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承当，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由构成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承当；墙下有基本，基本下为地基，所有荷载由墙、基本传到地基上。2、 框架构造重要承重体系有横梁和柱构成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土构造中一般通过端部钢筋焊接后灌溉混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一种整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架构造。3、 排架构造重要承重体系由屋架和柱构成。屋架与柱的顶端为铰接（一般

42、为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基本内。一般单层工业厂房大多采用此法。4、 其她由于都市发展需要建设某些高层、超高层建筑，上述构造形式局限性以抵御水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙构造体系、桶式构造体系。四、 建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为如下几类1、低层：2层及2层如下2、多层：2层以上，8层如下3、中高层：8层以上，16层如下4、高层：16层以上，24层如下5、超高层：24层以上五、 按构造平面布置状况分类1. 框架构造2. 全剪力墙构造3. 框架-剪力墙构造4. 框-筒构造5. 筒体构造6. 框支构造7. 无梁楼盖构造 六、 房屋面积计算（一）房屋面积的分

43、类：1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：涉及了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及社区内其他某些配套设施的分摊面积。（二）计算建筑面积的范畴：1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高下联跨需分别计算建筑面积时，按高下跨相邻处高跨柱外线为分界线。2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面

44、积计算。3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。5、用深基本做地下架空层，有围护构造者，按其围护构造外围水平面积计算建筑面积。6、坡地建筑物运用吊脚做架空层，有围护构造者，按其围护构造外围水平面积计算建筑面积。7、建筑物内的门厅、大厅，不管其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层

45、计算建筑面积。9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护构造外围水平面积计算建筑面积。13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳

46、台净空面积（涉及阳台栏板）的一半计算建筑面积。14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。15、两个建筑物间有围护构造的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护构造的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。17、多种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高下联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。（三）不计算建筑面积的范畴1、突出墙面的

47、构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。4、深基本架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5、没有围护构造的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设立的安全出入口。8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。9、建筑物内外的操作平台、上料及运用建筑物的空间安顿箱、罐的平台。

48、七、 建筑识图的一般知识施工图的内容和用途施工图重要涉及图纸目录、设计总阐明、建筑施工图、构造施工图、设备施工图。图纸目录涉及每张图纸的名称、内容、图纸编号等，设计总阐明涉及设计根据如设计规模、建筑面积等，设计原则，施工规定等。施工中常用的符号施工中常用的符号涉及：（一）、定位轴线定位轴线采用细点划线表达。一般是一种圆圈里面一种阿拉伯数字或英文字母表达。在平面图上从左到右依次采用阿拉伯数字，自下到上顺次采用英文字母编写。需要注意的是字母I、O及Z不得作轴线编号。定位轴线在施工图中一般将房屋的基本、墙、柱和梁等承重构件的轴线划出，并进行编号。（二）、标高其她标高以此为基准。在总平面图、平面图、里

49、面图和剖面图上，常常用标高来表达某一部位的高度。销售人员必须会计算楼层高度。国内把青岛黄海的平均海平面作为绝对标高，及零标高，一般状况下，销售人员计算标高都是采用相对标高的方式。即将首层室内重要地面标高定为相对标高的零点。八、 阅读图纸的一般措施一套图纸一般有几十张，几百张构成，阅读图纸要从大的方面先着手，在依次从大到小，从粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次某些常用术语的含义A、开间：指一间房屋两条横向轴线间的距离。B、进深：指一间房屋两条纵向轴线间的距离。C、层高：楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向的尺寸。D、地坪：多指室外自然地面。E、红线：规划部门批给建设单位的占地面积，一般用

50、红笔划在图纸上产生法律效力。九、 建筑总平面图的阅读基本内容：1. 新建的建筑物的名称、层数、室内外地面的标高、新建房屋的朝向等。2. 新建房屋的位置。3. 新建的道路、绿化场地、管线的布置。4. 原有房屋的名称、层数以及与新建房屋的关系，原有道路、绿化及管线状况。5. 将来拟建的建筑物、道路及绿化等。6. 规划红线的位置。7. 指北针、风玫瑰图等。8. 周边的地形、地貌等。9. 熟悉总平面图中常用图例（另备）阅读平面图的措施环节：1. 先看图样的比例、图例以及文字阐明2. 理解新建房屋的基本状况、用地范畴、地形地貌以及周边的环境等。3. 风玫瑰图与指北针识读。十、 建筑平面图及识读对于一幢房

51、屋有如下几种平面图1. 底层平面图（又称首层平面图）表达第一层各房间的布置、建筑入口、门厅以及楼梯的布置等状况。2. 原则层平面图表达房屋中间几层的布置状况3. 顶层平面图表达房屋最高层的平面布置图。有的房屋顶层平面图与原则层平面图相似，在这种状况下，顶层平面图可以省略。4. 屋顶平面图注：平面图的阅读以事例形式讲述。十一、 立面图及识读建筑立面图的内容涉及：1. 表白建筑物的立面形式和外貌，外墙面装饰做法和风格。2. 表达室外台阶、花池、勒脚、窗台、雨蓬、阳台、屋顶以及雨水管等位置、立面形状及材料做法。3. 反映立面上门窗的布置、外形及启动方向4. 用标高及竖向尺寸表达建筑物的总高以及各部位

52、的高度注：立面图的识读用图例解说。对于销售人员只规定总平面图、建筑平面图、立面图的阅读，而建筑剖面图、构造详图不做规定。第四节 房地产法规与制度一、 房地产政策略二、 合同法条款解释最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释为对的、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国都市房地产管理法、中华人民共和国担保法等有关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发公司（如下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条

53、出卖人未获得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺具体拟定，并对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该阐明和允诺虽然未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为签订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方因素未能签订商品房买卖合同，应当按照法律有关定金的规定解决；因不可归责于当事人双方的事由

54、，导致商品房买卖合同未能签订的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等合同具有商品房销售管理措施第十六条规定的商品房买卖合同的重要内容，并且出卖人已经按照商定收受购房款的，该合同应当认定为商品房买卖合同。 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，祈求确认合同无效的，不予支持。当事人商定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条 件的，从其商定，但当事人一方已经履行重要义务，对方接受的除外。 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签订拆迁补偿安顿合同，明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安顿，如果拆迁人将该补偿安顿

55、房屋另行出卖给第三人，被拆迁人祈求优先获得补偿安顿房屋的，应予支持。 被拆迁人祈求解除拆迁补偿安顿合同的，按照本解释第八条的规定解决。 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以祈求解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以祈求出卖人承当不超过已付购房款一倍的补偿责任： （一）商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人签订商品房买卖合同步，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以祈求返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以祈求出卖人

56、承当不超过已付购房款一倍的补偿责任： （一）故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的事实。 第十条 买受人以出卖人与第三人歹意串通，另行签订商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，祈求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效的，应予支持。 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有商定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承当，交付使用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房告知，无合法理由回绝接受的，房屋毁

57、损、灭失的风险自书面交房告知拟定的交付使用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外。 第十二条 因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人祈求解除合同和补偿损失的，应予支持。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人祈求解除合同和补偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间导致的其她损失由出卖人承当。 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定

58、面积不符，合同有商定的，按照商定解决；合同没有商定或者商定不明确的，按照如下原则解决： （一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同商定的价格据实结算，买受人祈求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超过3，买受人祈求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人批准继续履行合同，房屋实际面积不小于合同商定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照商定的价格补足，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人承当，所有权归买受人；房屋实际面积不不小于合同商定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还

59、买受人。 第十五条 根据合同法第九十四条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方祈求解除合同的，应予支持，但当事人另有商定的除外。 法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十六条 当事人以商定的违约金过高为由祈求减少的，应当以违约金超过导致的损失30为原则合适减少；当事人以商定的违约金低于导致的损失为由祈求增长的，应当以违约导致的损失拟定违约金数额。 第十七条 商品房买卖合同没有商定违约金数额或者损失

60、补偿额计算措施，违约金数额或者损失补偿额可以参照如下标精拟定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的原则计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门发布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标精拟定。 第十八条 由于出卖人的因素，买受人在下列期限届满未能获得房屋权属*的，除当事人有特殊商定外，出卖人应当承当违约责任： （一）商品房买卖合同商定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。 合同

61、没有商定违约金或者损失数额难以拟定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的原则计算。 第十九条 商品房买卖合同商定或者都市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的因素，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人祈求解除合同和补偿损失的，应予支持。 第二十条 出卖人与包销人签订商品房包销合同，商定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同商定的包销价格购买，但当事人另有商定的除外。 第二十一条 出卖人自行销售已经商定由包销人包销的房屋，包销人祈求出卖人补偿损失的，应予支持，但当事人另有商定的除外。 第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当告知包销人参与诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确商定的，按照商定的内容拟定各方的诉讼地位。