房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟卷及答案【27】

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题模拟卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。A.3个以上B.510个C.5个以上D.310个【正确答案】D2.下列费用中，不属于管理费用的是（）。A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费【正确答案】D3.每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在()以下，月所有债务支出与收入比控制在()以下。A.30,40B.30,50C.50，50D.50,55【正确答案】D4.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()

2、。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场【正确答案】C5.下列属于房地产开发直接投资的是（）。A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场【正确答案】D6.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C7.将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业

3、财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是（）。A.开发-销售模式B.开发-持有-出租-出售模式C.购买-更新改造一出租模式D.购买-更新改造-出租-出售模式【正确答案】D8.【真题】房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到()时的极限值。A.利润为零B.财务净现值为零C.基准收益率D.财务内部收益率【正确答案】A9.盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30，成本上升60时，开发利润（税前）为0，乙项目当售价下降20，开发利润（税前）为0，因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面()。A.甲强于乙B.乙强于甲C.一样D.不能确定

4、【正确答案】D10.【真题】下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是()。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率【正确答案】C11.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素【正确答案】A12.某家庭预计购买一套建筑面积为10平方米的经济适用住宅，单价为5400元每平方米，首付款为房价的25，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5和6，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额

5、为()元。A.1320B.1469C.1789D.2789【正确答案】D13.【真题】某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为()万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03【正确答案】B14.关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【正确答案】A15.（）是具有社会保

6、障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。A.廉租住房B.经济适用住房C.商品住宅D.福利住房【正确答案】B16.一般情况下，规划设计费为建安费的()左右。A.1B.1.5C.2D.3【正确答案】D17.【真题】某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法【正确答案】C18.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建

7、设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【正确答案】B19.某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为（）万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【正确答案】A20.【真题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地()的70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【正确答案】A21.某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收

8、益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【正确答案】D22.房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【正确答案】A23.在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是()。A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D.可供分配利润=税后收入-未分配利润【正确

9、答案】C24.某房地产开发商向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款发生为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息为()万元。A.480B.960C.1072.96D.1552.96【正确答案】C25.（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.间接投资于房地产企业债券B.房地产抵押担保C.住房抵押贷款证券化D.投资于金融证券【正确答案】C26.已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C

10、.14.75D.15.01【正确答案】C27.下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费【正确答案】A28.当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【正确答案】B29.对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【正确答案】A30.【真题】房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指（）。A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs

11、证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别【正确答案】B31.判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【正确答案】D32.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。A.商品房建设投资B.土地开发投资C.其他投资D.生产性投资【正确答案】B33.某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A

12、.450B.475C.520D.580【正确答案】D34.某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【正确答案】B35.市场调查人员开始时总是先收集()。A.一手资料B.二手资料C.一手资料或二手资料D.一手资料和二手资料【正确答案】B36.某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资

13、D.存在效益外溢和转移【正确答案】D37.对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查【正确答案】B38.长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的()。A.上升B.下降C.不变D.不确定【正确答案】A39.某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18B.0.12C.4.09D.5.00【正确答案】C40.投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%

14、，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】B41.（）不属于证券市场的功能。A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能【正确答案】C42.开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【正确答案】A43.国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【正确答案】B44.【真题】下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是()。A.识别投资项目可能面临的风险B.测算风险发生的概率大小C.分析风险产生的原因D.提出风险应对

15、的建议【正确答案】B45.房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入()。A.开发建设投资B.运营费用C.财务费用D.管理费用【正确答案】A46.受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性【正确答案】A47.某写字楼项目的预期投资收益是2000万元，实际收益为2200万元，则超出的200万元为()。A.投资增益B.风险收益C.投资报酬D.风险溢价【正确答案】B48.分析市场趋势的方法中，使用比较广泛的方法是()。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.专家意见法【正确答案】D49.【真题

16、】某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是()万元。A.3450.00B.3466.88C.3480.67D.3483.88【正确答案】D50.目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。A.60B.70C.80D.90【正确答案】C51.房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析【正确答案】B52.【真题】对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是()。A.销售收入B.开发建设投

17、资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还【正确答案】D53.房地产开发投资的经济效果主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【正确答案】A54.假设新婚家庭100个，住宅的销售量为18套，利用市场因子推演法，如果新婚家庭数量为5万个，则住宅的需求量为()套。A.7000B.8000C.9000D.10000【正确答案】C55.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为

18、()。A.14B.4.7C.11D.3.7【正确答案】C56.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【正确答案】B57.相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【正确答案】B58.供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】C59.房地产投

19、资决策以投资者对未来收益的估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低()的影响。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险【正确答案】B60.多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.有因果关系的D.有条件关系的【正确答案】B61.【真题】新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有()的特性。A.易产生资本价值风险B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移D.适于长期投资【正确答案】C62.保本点分析是分析

20、计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【正确答案】A63.以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】A64.()是房地产泡沫产生的基础。A.土地的稀缺性B.投机需求C.金融机构过度放贷D.开发商之间的博弈和非理性行为【正确答案】A65.【真题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是()。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空

21、间使用数量【正确答案】A66.建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和()。A.总包合同B.包工包料合同C.单价合同D.包工不包料合同【正确答案】C67.用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B68.如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【正确答案】A69.【真题】邀请招标一般应选择（）家以上单位参加投标。A.2B.3C.5D.7【正确答案】B70.项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价

22、或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【正确答案】B71.问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查【正确答案】D72.在工程项目施工阶段，()的任务主要是在施工工程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理【正确答案】A73.【真题】房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的()特征。A.分散性B.替代性C

23、.易变性D.季节性【正确答案】D74.物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【正确答案】B75.服务人口1万5万人，年营业额在3000万10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店【正确答案】B76.【真题】房地产开发项目产生的

24、利润总额，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损【正确答案】D77.【真题】某房地产项目的初始投资额为310万，基准收益率为15%，经营期限为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93【正确答案】D78.【真题】在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是（）。A.项目所处地区的市场情况B.项目本身的情况C.评价指标的计算过程D.可行性研究的结论【正确答案】C79.通常情况下，()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。A.AAB.AC

25、.BBBD.BB【正确答案】C80.在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即（），定位于最大的细分市场，即（），同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即（）。A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【正确答案】B81.()通常对房地产拥有第一抵押权。A.土地开发贷款B.建设贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A82.盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出()。A.平衡点B.临

26、界点C.转折点D.保本点【正确答案】A83.【真题】某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】A84.【真题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【正确答案】B85.某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06【

27、正确答案】C86.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为60万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6，如果该家庭25的收入用于购买该住宅，则该家庭须月收入至少为()元。A.3440B.9600C.13756D.13950【正确答案】C87.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【正确答案】B88.以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成。A.土

28、地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费【正确答案】A89.在房地产市场的分类中，一级市场是指()。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【正确答案】C90.按()通常将房地产市场划分为三级市场即一级市场、二级市场、三级市场。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分【正确答案】C91.以下属于房地产资产管理范围的是（）。A.制订物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【正确答案】A92.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购

29、买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【正确答案】B93.竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收【正确答案】A94.关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【正确答案】D95.以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()。A.城市基础设施建设B.

30、经济适用住房C.社区小学D.商品住宅【正确答案】D96.房地产最重要的一个特性是（）。A.位置固定性B.适应性C.异质性D.寿命周期长【正确答案】A97.【真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C98.【真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析。A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构【正确答案】D99.【真题】国有建设用地使用权出让市场是()市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【正确答案】D1

31、00.已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为()。A.15.87B.15.68C.15.55D.15【正确答案】A二.多选题(共70题)1.【真题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【正确答案】ABDE2.【真题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括()。A.开发建

32、设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【正确答案】CD3.下列属于房地产市场需求分析内容的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.竞争分析D.家庭规模与结构分析E.短期新增供给数量的估计【正确答案】AD4.房地产周期循环的原因有（）。A.供需因素的影响B.供需调整不均衡存在的时滞C.政策因素的影响D.房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响E.制度因素的影响【正确答案】ABCE5.房屋开发费包括（）。A.规划设计费B.建筑安装工程费C.公共配套设施建设费D.基础设施建设费E.管理费【正确答案】BCD6.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估

33、C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价【正确答案】BCE7.在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【正确答案】ACD8.以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有()。A.报纸上的分类广告B.电视C.广播D.物业顾问机构的期刊E.邮寄【正确答案】AD9.以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法【正确答案】ACE10.【真题】下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有()。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地

34、产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【正确答案】ABC11.影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素【正确答案】ACD12.承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE13.建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。A.施工现场的调研与分析B.编制项目建设工程进度计划C.监督项目施工进度计划的执行D.制订勘查计划E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】ABCE14.

35、【真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD15.现金流量分析，要从全部投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的()进行测算。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资回收期D.资产负债率E.借款偿还期【正确答案】ABC16.根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好【正确答案】BCD17.下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费【正确答案】ABCD18.下

36、面()不属于工程项目施工阶段中质量控制的任务。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.施工现场的调研与分析E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】DE19.抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【正确答案】ABCD20.房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（）。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时，评价指

37、标的相应变动值E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析【正确答案】ABDE21.财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用【正确答案】ABDE22.在风险分析中，风险估计阶段的工作包括（）。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【正确答案】AB23.对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，可以通过()方式，与当前土地使用权拥有者合作，获得土地使用权。A.土地使

38、用权划拨B.土地转让C.公司入股D.并购E.合伙【正确答案】BCDE24.市场趋势分析通常包括()几个步骤。A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测【正确答案】ABC25.市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【正确答案】ABD26.在不确定性情况下，估计未来投资收益，不可选用的决策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大平均法【正确答案】BDE27.【真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确

39、的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【正确答案】CDE28.【真题】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【正确答案】ABCE29.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法【正确答案】ABCE30.以下可以应

40、用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括()。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【正确答案】CE31.企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少【正确答案】ABC32.下列()等几个方面，不属于影响房地产市场转变的社会经济力量。A.国际环境变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.家庭生命周期E.物价水平【正确答案】ADE33.【真题】关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有()。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失

41、衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【正确答案】ABDE34.从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可盈利性D.可实现性E.可衡量性【正确答案】BCDE35.投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策【正确答案】CDE36.一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产

42、管理的复杂性【正确答案】ABE37.控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络【正确答案】ABD38.物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状况【正确答案】BCD39.【真题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【正确答案】ACE40.初步可行性研究阶段，需对()内容进行粗略的审查。A.市场需求与供应B.建筑材料供应情况C.项目财务分析D

43、.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响【正确答案】ABC41.勘察设计和前期工程费主要包括（），以及三通一平等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【正确答案】CDE42.土地费用主要包括（）。A.三通一平费用B.划拨或征收土地的土地征收拆迁费C.出让土地的土地出让地价款D.转让土地的土地转让费E.租用土地的土地租用费【正确答案】BCDE43.【真题】对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行()分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格【正确答案】ABCD44.一份正式的可

44、行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图【正确答案】ABDE45.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型【正确答案】ABCD46.【真题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【正确答案】BCDE47.在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率【正确答案】BCD48.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位

45、置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【正确答案】ACE49.房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】ABE50.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB51.【真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最

46、大后悔值法【正确答案】BE52.房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A.股权增值B.租金收益C.对社会贡献增加D.物业增值E.企业实力提升【正确答案】ABD53.下列()属于房地产组合投资管理的内容。A.制定物业策略计划B.确定物业投资者或业主的投资目标C.管理资产以实现组合投资收益的最大化D.管理并评估物业服务企业的工作E.监控物业运行绩效【正确答案】BC54.【真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有()。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【正确答案】AB55.【真题】

47、下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用房D.商品房E.小产权房【正确答案】ABCD56.收集一手资料的方法有（）。A.观察B.专题讨论C.问卷调查D.电话E.实验【正确答案】ABCE57.在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，（）是可行性研究中定量分析的基础。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【正确答案】ABC58.租售期延长，会增加房地产开发项目()等支出，特别是在贷款利率较高的情况下，出租或出售期的延长，将会给开发商带来沉重的财务负担。A.销售税金B.融资成本C.管理费用D.材

48、料费E.人工费【正确答案】BC59.在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象【正确答案】ABCD60.【真题】房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括()。A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已

49、按规定进行了审查【正确答案】ACDE61.土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由()。A.土地出让金B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案】ABC62.下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【正确答案】CE63.决策的四个基本特征包括（）。A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案

50、中选择13个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的【正确答案】ABCE64.【真题】房地产投资信托基金的特征有（）。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险【正确答案】BDE65.对写字楼进行分类，主要是看（）等。A.交通方便性B.经营商品的特点C.建筑形式D.为租户提供的服务E.租户类型【正确答案】ABDE66.【真题】下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【正确答案】ACE67.房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价三个部分。A.价格分析B.市场分

51、析C.产品分析D.成本分析E.投资决策【正确答案】BE68.下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法【正确答案】BE69.定义市场区域工作主要包括()。A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场【正确答案】BCD70.土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC三.判断题(共30题)1.在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出

52、让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。（）【正确答案】对2.勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的土地购置、前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三通一平等土地开发工程费支出。【正确答案】错3.土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。（）【正确答案】错4.在市场营销进行市场细分程序的第二步-分析阶段的主要任务是：对收集的资料经过分析找出差异性最大的细分市场。（）【正确答案】对5.详细可行性研究也称预可行性研究，在初步可行性研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。（）【正确答案】错6.【真题】房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。()【正确答案】错7.市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（）【正确答案】错8.全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。（）【正确答案】错9.承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。【正确答案】对10.从收入决定利率的情况看，在货币供求均衡时，收入通过货币需求决定利率。【正确答案】对11.制订广告方案所需的五种决策