深圳控规编制内容和深度

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1、3.1 控制内容3.1.1 城中村改造专项规划编制区可能包含拆除改造区和保留整治区两个部分。城中村改造 专项规划的控制内容是规划编制时必须研究和表达的基本内容，由针对规划编制区的整体以 及其中的拆除改造区、保留整治区的规定共同构成。不同类型的城中村改造专项规划，其控制内容及深度要求有所区别。3.1.2 城中村改造专项规划针对规划编制区整体的控制内容包括：A. 划定规划编制区；B. 改造目标；C. 功能定位；D. 改造模式；E. 改造策略分区及改造策略与建设管制规定；F. 用地功能布局；G. 开放空间和园林绿地系统；H. 配套设施的总体对策和布局；I. 道路交通的总体对策和道路网络构成；J. 技

2、术经济指标和经济可行性评价；K. 改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的 影响评价；L. 其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。M. 实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。 以上控制内容，各类城中村改造专项规划均应达到法定图则的深度要求。3.1.3 城中村改造专项规划针对拆除改造区的控制内容包括：A. 土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建 筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数；B. 城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制；C. 配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；D. 道路交通：地块内外

3、部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、 步行系统控制；E. 市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及 设施控制；以上控制内容，A类城中村改造专项规划应当达到法定图则的深度要求，B类城中村改 造专项规划应当达到详细蓝图的深度要求。A类城中村改造专项规划中，组团级容积率达到2.5以上的项目以及位于城市重要景观 地区的项目，其土地利用和城市设计的控制内容要达到详细蓝图的深度要求。异地重建项目中，上述控制内容主要针对重建区域，并应参照A、B两类城中村改造专 项规划确定深度要求。3.1.4在包含有保留整治区的改造项目中，城中村改造专项规划针对保留整治区的

4、控制内容 包括：A. 整治目标；B. 整治范围和分区；C. 整治工作内容；D. 整治实施时序计划。 以上控制内容，包含有保留整治区的城中村改造专项规划均需表达。3.2 规划文本 城中村改造专项规划的文本必须用法律文件的文体阐述如下内容：3.2.1 总则 说明城中村改造专项规划编制的主要依据和原则、规划编制区、法律效力、生效日期、 解释权归属及其它事项。3.2.2 改造目标与功能定位 确定城中村改造的目标和规划编制区的功能定位。3.2.3 改造模式与策略A. 城中村改造的模式：整体拆建、局部拆建或异地重建；B. 城中村改造的策略：明确拆除改造区及保留整治区，并说明各类策略分区的改造策 略和建设管

5、制规定。3.2.4 土地利用 确定规划编制区的用地功能布局。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，确定拆除 改造区内各地块的土地利用性质和相容性规定、开发强度控制要求、建筑总量及各类建筑量、 绿地率及绿化覆盖率、居住人口和户数等控制指标，并编制“地块控制指标一览表”。表1 （示例） 地块控制指标一览表街 坊 编 号地块 编号用地 性质 代码用地性质 （一类）用地面积 （平方米）容积 率绿地 率 （%）配套设 施项目备注土地利用相容 性用地性质11-1R7住宅区道 路3342.01-2R22中高层住 宅8583.62.135停车场R822-1R6配套设施4327.50.730托幼9班2-2R12

6、低层公寓3259.00.830现状公 寓S32-3R21多层住宅8805.11.235现状住 宅R2233-6R31商住混合10440.81.630现状商 住R1注：本表根据深圳市法定图则编制技术规定有关表格修改而成，实际使用时，根据 控制内容的深度规定和清楚表达的要求，可做进一步修改。3.2.5 城市设计 确定规划编制区的开放空间和园林绿地系统，针对重点地段提出维护主要公共空间环境 质量和视觉景观控制的原则要求。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，明确拆除改造 区内城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制的要求，必要时制定重点地段建筑与公共 空间环境改善规划方案。3.2.6 配套设施 确定

7、规划编制区配套设施（包括公共设施和市政设施两大类）的规划布局和管理规定， 编制“配套设施规划一览表”。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，明确拆除改造区 中各类配套设施的建设规模，并同时在“地块控制指标一览表”的“配套设施项目”栏中注 明其名称和规模。表2 （示例） 配套设施规划一览表设施类别项目名称数量所在地块号总量规划增加现状保留规划教育设施幼儿园小学九年一贯制学校初中普通高中寄宿制高中医疗卫生 设施医院门诊部社区健康服务中心文娱设施文化站综合文化活动中心社区文化娱乐中心青少年活动中心老年人活动站影剧院图书馆体育设施区级体育中心综合体育活动中心社区体育活动场地社会福利 设施敬老院行政管理

8、 与社区服 务设施街道办事处社区居委会派出所社区警务室社区服务中心社区服务站商业设施社区肉菜市场道路交通 设施社会停车场加油加气站人行地下通道人行天桥公交场站给水排水 设施城市给水、排水泵站污水处理厂给水厂电力设施变电站电缆终端站邮政设施邮区中心局邮政支局电信设施电信传输枢纽局电信目标局电信端局宽带局址移动通信局址微波站广电设施有线电视中心燃气设施液化石油气气化站、混气 站液化石油气瓶装供应站液化石油气储配站天然气门站天然气调压站燃气抢险中心与管理设施环卫设施垃圾收集站垃圾转运站公共厕所防灾减灾 设施消防站注：本表根据深圳市法定图则编制技术规定有关表格修改而成，实际使用时，根据 控制内容的深度

9、规定和清楚表达的要求，可做进一步修改。3.2.7 道路交通 确定规划编制区内道路交通的总体规划对策和道路网络构成。根据各类城中村改造专项 规划的深度规定，明确拆除改造区内交通场站设施的分布和控制要求，提出交通设施和步行 街等行人专用系统的控制原则和管理规定。3.2.8保留整治区规定 在包含有保留整治区的改造项目中，确定保留整治区的整治目标、范围、工作内容和实施计划。3.2.9 其它规定A. 分期实施计划；B. 历史文化遗存保护规定；C. 地下空间保护和利用规定等。3.3 规划图纸 不同类型的城中村改造专项规划，根据控制内容及深度要求，其规划图纸的内容可以有 所区别，或者将若干图纸合并表达，但应

10、满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规 划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图。3.3.1 区域位置图 依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，标明规划编制区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系。3.3.2 土地利用现状图 在最新有效的地形图上，标绘规划编制区各类用地的范围和代码、道路网络及断面现状、 公共和市政配套设施现状等，并编制“现状用地汇总表”。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，用地类别和配套设施的表达分别达到法定图 则或详细蓝图的相应要求。3.3.3 用地权属现状图 在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内现状用地的权属情况，包括原

11、农村集体经济 组织及其继受单位保留使用的各类非农建设用地范围、已出让的国有用地范围、已征已转未 出让的国有用地范围、未征未转的集体土地范围等。3.3.4 建筑综合现状图 在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内建筑物的各种情况，必要时可分别绘制：A. 建筑功能；B. 物业权属：集体股份公司物业、原村民私人物业、房地产物业、其他组织物业、其 他私人物业；C. 建设年代，特别要区别1999年3月 5日、2004年 10月28日等重要时间点的前后；D. 合法与否。3.3.5 建设环境质量分析图 在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内建设环境质量的分级评价区划，必要时应附 以相关图片和评语。其评价的依据

12、一般应包括建筑物的质量、环境卫生状况、景观设计质量、 道路质量、市政设施质量等。3.3.6 改造策略分区图在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内根据规划编制区内的改造策略分区，明确拆 除改造区及保留整治区，必要时可根据改造或整治工作的特点划分更细的分区。3.3.7 土地利用规划图 在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内各类用地的范围和代码，并编制“规划用地 汇总表”。用地类别的表达必须达到法定图则的深度要求。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目 的重建区）的土地利用规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。3.3.8 城市设计导引图 标绘规划编制区内的轴线、

13、节点、地标、开放空间、园林绿地、视觉走廊等空间结构元 素的位置及建议的建筑高度分区。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应按照详细蓝图的深度要求，另行 绘制拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控 制图，以及重点地段建筑与公共空间环境改善方案示意图。3.3.9 建筑空间布局图 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，在最新有效的地形图上，按照详细蓝图的深度要求，标绘拆除改造区内各类建筑的位置、功能、平面形式、层数，各类设施和 绿地、广场、水体、市政走廊的位置和范围，人行、车行交通出入口，地面、地下停车场的 位置、范围及出入口，以及对日照、消防

14、、安全防护等间距和建筑退线的控制等，并标明主 要经济技术指标。3.3.10 地块划分编号图 标绘规划编制区内街坊和地块划分的界线及编号（与“地块控制指标一览表”相对应）。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，拆除改造区的地块划分尺度应分别达到法定图则 或详细蓝图的相关要求，并与用地类别的深度对应。3.3.11 公共配套设施规划图 标绘规划编制区内各类公共配套设施的位置与用地范围（与“配套设施规划一览表”相 对应）。3.3.12 道路交通规划图 在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内的道路网络及各级道路的平面、断面、主要道路交叉点坐标和标高；禁止开口路段、主要交叉口形式以及道路交通设施（包括监控

15、设施） 的位置与用地范围。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目 的重建区）的道路及竖向规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。3.3.13 保留整治区规划图在包含有保留整治区的城中村改造专项规划中，必须在最新有效的地形图上，标绘保留 整治区的各项整治工作的内容、位置和范围。3.3.14 各项市政工程规划图 按照法定图则的深度要求，标绘规划编制区内给水、雨水、污水、中水、电力、电信 燃气、环卫、防灾等各项市政工程的规划图纸。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目 的重建区）的各项市政工程规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘

16、制。根据各个城中村改造专项规划的具体情况，在规划内容表达清晰的情况下，可以将多项 市政工程的规划图纸酌情合并表达。3.3.15 分期实施规划图 标绘规划编制区内各项改造和建设工作（包括拆除改造区的拆除和开发建设、保留整治 区的各项整治工作）的分期实施区划、范围和内容，并突出拆除改造工作和保留整治工作在 实施时序上的关系。3.4规划研究报告 城中村改造专项规划的规划研究报告总体上应包括现状调查与分析、改造策略研究及规 划方案说明三类内容，具体主要有以下几个方面：3.4.1 前言 说明城中村改造专项规划编制的背景及主要过程，包括本改造项目列入城中村改造计划 的情况，专项规划的委托、编制、公众参与意

17、见、审查和审批过程等。3.4.2 区位分析 就所在区域的现状特征和上层次规划要求，调查周边地区的主要功能，分析规划编制区的发展潜力，说明规划编制区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系等。3.4.3 自然与社会经济状况 说明规划编制区的自然与社会经济状况的主要特征：A. 地形、地貌、水文、自然灾害、生态环境特征；B. 人口规模和分布，户籍人口、外来人口的结构特征，居住密度；C. 依据有关政策和有关部门资料，原村民人口总量、符合分户条件的人口及户数；D. 社会管理体系和组织状况；E. 集体股份合作公司的经营状况，原村民的收入水平和来源构成；F. 地方文化、民俗特征等。3.4.4 用地和开发建设状

18、况 说明规划编制区的土地利用、各项建设及环境的状况：A. 土地利用：用地结构及各类用地的布局、规模，编制“现状用地汇总表”；B. 用地权属：原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的各类非农建设用地、已出 让的国有用地、已征用未出让的国有用地、已转为国有未出让的国有用地、未征未转的集体 土地，编制“用地权属状况一览表”；C. 建筑物：建筑物的使用功能及各类功能建筑物的规模，编制“现状建筑功能汇总 表”；建筑物的权属构成，包括集体股份公司物业、原村民私人物业、房地产开发物业、其 他组织物业及其他私人物业等，编制“现状建筑权属汇总表”；建筑物的建设年代，并以 1999年 3月5日、2004年10月

19、28日等重要时间点为界限，编制“现状建筑年代汇总表”； 建筑物的合法性及违法建筑的处理情况；D. 公共配套设施：公共配套设施的类型、规模和分布，编制“现状配套设施一览表”， 并分析主要公共配套设施的使用状况和需求；E. 道路交通：道路的等级体系、功能划分、红线及断面形式、交叉口形式，交通设施 的分布与规模，并分析道路交通设施的使用状况和需求；F. 市政公用设施：各类市政工程的网络体系，市政公用设施的规模和分布，并分析主 要市政公用设施的使用状况和需求；G. 历史文化及建筑风貌：城中村的历史文化传统（包括各级文物保护单位情况）、建 筑特色及环境特征等；3.4.5 规划意愿综述说明规划编制过程中对

20、各方面主体的规划意愿进行调查的情况，有关部门和群众对规划 编制区的规划意见和建议：A. 涉及规划编制区的政府重大建设项目计划；B. 地方政府及其相关管理部门的规划和改造意愿；C. 集体股份合作公司的改造意愿；D. 对原村民开展社会调查，原村民的改造意愿；E. 组织公众参与，相关社会公众的规划意愿。3.4.6 主要结论综合评价规划编制区的主要特征，分析现状存在的主要问题和未来发展的主要挑战，并 对建设环境质量进行评价分级。3.4.7 规划依据与原则列明城中村改造专项规划编制的主要依据，包括相关的政策、法规、上层次规划及相关 专项规划等，概述其中直接指导本规划编制的特别重要的内容。确定规划编制所遵

21、循的主要 原则。3.4.8 改造目标研究确定规划编制区的发展方向、改造目标和功能定位：A. 根据上层次规划要求、相关主体的意愿、规划编制区的具体条件，研究确定规划编 制区的发展方向、发展目标和功能定位；B. 研究确定协调城中村与周边城市关系，提高城中村建设环境质量的改造目标；C. 研究确定拆除改造区的主导功能和保留整治区的环境综合整治目标。3.4.9 改造模式与策略研究确定城中村改造的模式与策略：A. 根据上层次规划要求、相关主体的意愿、规划编制区的具体条件，研究确定城中村 改造模式：整体拆建、局部拆建或异地重建；B. 依据改造模式，结合规划编制区内建筑物状况和建设环境质量的分析评价，划定拆

22、除改造区和保留整治区，并说明各类策略分区的改造策略和建设管制规定。3.4.10 主要技术经济指标根据上层次规划要求和规划编制区的发展条件，研究确定拆除改造区的主要技术经济指 标，并进行经济可行性评价：A. 主要技术经济指标：拆除改造区的容积率、建筑密度和各类建筑规模；B. 规划编制区的发展条件：区位条件、房地产市场潜力、城市景观协调要求、道路交 通承载力、配套设施承载力、生态环境承载力等；C. 经济可行性评价：项目成本（包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依 据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及必须统筹实施的综合整治成本等）、项目收益（考 虑了优惠政策后的经济收益）、项目利润额和利润率

23、、建议的财政调控措施等。3.4.11 改造项目的影响评价说明城中村改造项目实施后可能产生的各方面影响，必要时应做客观评价，并提出预防 和消减负面影响的措施：A. 环境影响评价，防治环境污染的措施；B. 道路交通影响评价，解决道路交通问题的措施；C. 公共配套设施影响评价，解决公共设施问题的措施；D. 市政配套设施影响评价，解决市政设施问题的措施；E. 社会文化影响评价，消减负面影响的措施。3.4.12 对上层次规划的修正和调整建议根据科学合理、切实可行的原则，说明城中村改造专项规划对上层次规划的修正及相关 的调整建议。3.4.13 用地布局 研究确定规划编制区的用地布局结构与功能组织，明确各类

24、用地的分布和规模：A. 影响用地布局结构与功能组织的重大因素分析；B. 规划编制区和拆除改造区内用地布局与功能组织的基本思路与方案说明；C. 拆除改造区内各类用地的布局、规模及规划要求。根据各类城中村改造专项规划的 深度规定，其用地类别分别达到法定图则或详细蓝图的深度要求；D. 编制“规划用地汇总表”。3.4.14 地块控制根据各类城中村改造专项规划的深度规定，对规划编制区划分地块，并分别按照法定图 则或详细蓝图的深度要求，研究确定拆除改造区内各地块的控制指标：A. 地块划分：根据用地权属和用地性质尽可能单一，有利于指导土地出让和开发的要 求，并结合各种自然界线和人工界线进行划分；B. 各项控

25、制指标的确定：依据深圳市城市规划标准与准则的规定，结合规划控制 的需要和项目的具体情况，研究确定地块的各项控制指标，并编制“地块控制指标一览表”；C. 重点地块控制指标说明：对于规划容积率达到5.0 以上的地块，以及对上层次规划 或规划部门审批文件已确定的控制指标作出调整的地块，必须专门解释规划调整或确定的理 由。3.4.15 城市设计 落实、深化上层次规划中城市设计的要求，研究规划编制区的环境特征、景观特色及空 间关系，说明规划编制区的城市空间结构和城市景观体系，以及对各景观要素的具体控制目 标和设计对策：A. 上层次规划中城市设计对本规划编制区的控制要求；B. 规划编制区的景观资源、环境特

26、征及空间关系；C. 规划编制区的城市空间组织，主要的轴线、节点、地标、开放空间、园林绿地、视 觉走廊等控制元素，建筑高度分区建议；D. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的深度要 求，说明拆除改造区的城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制的要求，以及重点地段 建筑与公共空间环境改善对策和方案。3.4.16 公共配套设施规划 落实、深化上层次规划中公共配套设施的要求，结合规划编制区公共配套设施的现状、城中村居民的需求以及空间与经济的可行性，研究确定公共设施规划对策和各类公共配套设 施的种类、规模以及空间布局：A. 上层次规划中公共配套设施规划对本规划编制区的控制要

27、求；B. 规划编制区内公共配套设施的现状、问题和发展需求；C. 规划编制区内公共配套设施的规划布局和管理规定；D. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，说明拆除改造区中各类配套设施的建设 规模；E. 编制“配套设施规划一览表”。3.4.17 道路交通规划 落实、深化上层次规划中道路交通的要求，结合规划编制区道路交通的现状和需求，研究确定道路交通的规划对策、道路网络构成以及各类道路交通设施的布局：A. 上层次规划中道路交通规划对本规划编制区的控制要求；B. 规划编制区内道路交通体系的现状、问题和发展需求；C. 规划编制区内道路交通的发展对策和内、外部交通组织；D. 规划编制区内道路网络构成和规

28、划控制要求；E. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，说明拆除改造区中交通场站设施的分布 和控制要求，行人专用系统的控制原则和管理规定，以及道路和竖向控制要求。3.4.18 保留整治区规划调查研究保留整治区的建筑空间、各类设施、环境状况及社会文化等特征，分析其主要 问题和改造条件，提出有针对性的整治目标和分区，明确各项主要整治工作的内容、位置、 范围和实施时序。3.4.19 市政公用设施规划 落实、深化上层次规划中市政公用设施的要求，结合规划编制区内给水、雨水、污水、 中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政公用设施的现状和需求，研究确定市政公 用设施的规划对策和网络体系，研究提出雨洪利

29、用的规划措施；根据各类城中村改造专项规 划的深度规定，研究确定拆除改造区内各项市政工程的管网布局、控制要求及场站设施的位 置和规模。3.4.20 实施措施 针对改造项目可能形成的影响及规划实施中可能面临的问题，提出具体的实施措施及相关建议：A. 提出分期实施计划，包括保留整治区各项工作内容的实施计划，突出拆除改造工作 与保留整治工作在实施时序方面的关系；B. 改造项目的组织方式建议，比如以集体股份合作公司独立改造、股份合作公司与房 地产开发企业合作改造、房地产开发企业通过竞标独立改造等；C. 为了保障改造项目顺利实施，特别是在改造中维护社会整体利益、促进城中村整体 环境改善的监督机制；D. 政府机构及公共财政参与、扶持和监管的相关建议；E. 对社区建设、文化保护及发展等方面的相关建议。