第三篇物业管理与房地产开发

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1、第三篇、物业管理与房地产开发一、土地开发与管理(一)基本知识土地未经人类开发的自然界原有的处女地，是人类生存发展的必要条件。广义的土地是一垂直系统，包括地球表面至地心乃至大气层一定垂直距离的空间面积，它是由土壤、地貌、岩石、植被、水文、气候以及受人类活动影响的地理位置等多种因素组成的一个独立的自然综合体。狭义的土地一般指地球表面构成陆地的土壤层，通常称之为地皮或地表。土地与人类有极其密切的关系，它以多种多样的属性满足人类的需要，使人类得以生存和发展土地是人类生息的基地和存在的物质条件;(2)土地是人类生产资料和生活资料的源泉;(3)土地是人们社会生产关系的客体。国有土地国有土地指市、县城、建制

2、镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。集体土地集体土地指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔生产。土地功能土地的主要功能有:(l)负载功能。土地负载万物，不仅是一切生物的生存基地，而且是人类进行开发建设和生产活动的基础。(2)养育功能。土地以其具有的营养元素养育万物，包括人类以及生活在地表、天空、海底的一切动植物。(3)生产功能。土地本身就是农、林、牧、副、渔业的基本生产资料，没有土地，就没有农业。此外，人类生产必需的建筑材料、矿产资源也均出自土地。(4)观赏功能。土地自然形成的各种景观:秀丽的群山，奔腾的江河，浩瀚

3、的大海，无垠的沃野等，颇具观赏价值，有利于陶冶人们的情操，丰富人类的精神生活。土地的特征土地的特征包括土地的自然特征和经济特征。土地的自然特征是:(I)土地位置的不动性，土地是自然生成物，它固定在地球表面的某个经纬度上，不可挪动;(2)土地的肥沃程度和土地位置优劣的差异 性;(3)土地使用的耐久性，只要人们使用得当，其使用价值经久不衰，可以永续利用川的土地面积的有限性，土地是自然产物，属非再生资源。土地的经济特性:(1)土地的有限性以及由此引起的土地经营的垄断 性;(2)在一定条件下，土地报酬递减的可能性;(3)变更土地使用方向的困难刊的土地所有权形式上的排他性和垄断性。土地结构土地结构亦称土

4、地构成，在全国或某一区域的土地总面积中，各种不同性质和用途的土地面积所占的比重。通常以各类土地(如耕地、园地、林地、牧地、荒地和水面等)的面积在全国或某一区域土地面积中所占的百分比来表示。土地结构可以反映土地利用状况。合理的土地结构，有利于提高土地的利用率和优化土地资源的配置。土地资源土地、水、矿物、气候、生物等与地表、地下、空中和海洋中各种自然资源的总和。地皮 可供建筑物使用的地段或场地 ， 是土 地使用中一种通俗的用地。地价 土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额 ， 或是土地使用权人将 土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金、市政配套设施费和 土地开发费。土地使

5、用年限 土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。土地使用费土地使用者因使用土地按规定每年支 付给政府的费用。土地供应计划一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求。土地开发潜力 以及城市规划的要求制定。计划的内容包括 : 出让土地的面积、地点 ， 土地上建筑物的性质，建筑面积及所需的建造费用，预计的地价收入，土地供应计划经市政府批准后纳入城市整体计划，对外公布实施。土地利用规划土地利用规划是根据国民经济发展的需要，对土地资源在时间和空间上进行合理分配和合理组织的综合措施。土地所有制土地所有制是在一定的社会生产方式下，由国家确认的土地归属制度。它是土地制度的核心和基础，土

6、地所有制的性质决定土地所有权、使用权和占用权的性质和内容。土地所有权是指对土地的占有、使用、收益和处分的权利，是土地所有制在法律上的表现。土地使用权指依照法律对土地加以利用的权利，土地管理法第七条规定:"国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有土地可以依法确定给个人使用。土地使用制土地使用制指人们在一定的土地所有制下，在使用土地上所形成的经济关系，它是对土地使用的条件、形式和程序的规定。它是土地制度中仅次于土地所有制的重要组成部分。土地所有权土地所有权又称土地产权，是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是土地。土地使用权土地使用权指土地使

7、用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。城市土地城市区域中的陆地、水域，以及它们之上、之下的一定空间。在区域上说，城市土地包括三个层次:一是城市市区的土地，即城市建成区范围内的土地;二是城市规划区范围内的土地，即目前仍为郊区农副业或村镇占用的土地;三是城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区、县范围内的土地。城市土地在城市经济发展中起着非常重要的作用:(1)城市经济发展的规模，在一定程度上取决于城市土地的数量;(2)合理利用城市土地是城市经济发展的重要条件;(3)城市土地是国家财政收入的重要来源。城市土地分类按照城市土地属性的不同，将其

8、划分为不同类型。城市土地按其所有权的性质，可分为全民所有制和集体所有制两大类别;按其在社会再生产中的地位和作用，可分为生产性用地和非生产性用地;按其开发程度及发展趋势，可分为已开发的、未开发的和未来待扩展的城市土地三大类别。通过分类，可以反映出城市建设、开发水平和土地利用结构是否合理，从而可以为进一步研究、制定城市总体规划，合理布局城市土地提供依据。城市土地的基本特征相对于农村土地而言，其基本特征有:(l)城市土地位置具有特殊的重要性。对于城市经济的各行各业来说，城市土地是处于生产过程之外的生产条件，主要功能是提供一个场所，其最重要的是位置。而位置的优劣，不仅取决于距离市中心的绝对距离，而且与

9、交通运输条件、现代化通讯条件有密切关系。(2)城市土地使用的复杂性和集约性。这是由城市的多功能性和功能的整体性所决定的。(3)城市建筑地段具有两重性。即既是自然资源，又是劳动产品，在商品经济条件下具有商品属性。但作为建筑地段的土地，与一般劳动产品不同，它是附着在作为自然资源的土地本体之上，其生产和流通都离不开原有的土地。城市土地使用模式城市土地使用的标准模式，即城市土地使用的空间结构及其与城市土地使用效益之间的相互关系，从总体上确定合理的城市用地模式，对于城市的经济建设具有重要的意义。一有利于缓和城市土地的供求矛盾，二有利于充分发挥城市土地的效益。城市土地使用模式可分为两大类:单中心模式和多中

10、心模式。城市土地质量指城市土地对各种功能用地的适宜程度。城市土地质量不仅受自然因素的制约，还受人类经济活动的影响，在评定城市土地质量时应考虑自然和经济两个方面的因素。影响城市土地质量的自然因素主要是地质、地貌、气候和水文等;影响城市土地质量的经济因素主要是土地的空间位置。城市土地的经济属性经济属性也称社会属性，相对于自然属性，是指一定历史阶段上人类社会对自然物的土地加以利用、改造所赋予自然物(土地)的新属性。城市土地的经济属性表现在z(1)垄断性。土地是社会稀缺的重要财富，在不同历史阶段为不同阶级所垄断。(2)可塑性。土地不能增加，但可以改良，提高其价值。土地所能发挥的潜力有很大的伸缩性，就看

11、资本投入程度。(3)永续性。土地本身的使用价值和投资效益均有永续性和积累性，不是一次投资一次使用就失去效力，而是不断改良，不断提高。城市土地所有制指城市土地属谁所有的制度。我国宪法规定，城市土地属于国家所有。土地所有制产生了土地所有权。我国城市土地固有制产生了城市土地国家所有权，公民个人只可能享有使用权。城镇土地分等就一定区域内的城镇整体而言，各个城镇由于受地理位置、交通条件、经济发展水平和自然条件的影响，以及人们改造土地、投人资本的不同，它们在区域中发挥的作用和所处的地位有很大差异。这种差异反映在区域城镇土地上，则形成土地质量差异，从而带来城镇间整体的级差收益。因此，城镇土地分等就是通过研究

12、全国或某一地区城镇间土地质量的差异，并据此排序分等，以土地等级反映各城镇土地平均收益的优劣。区位理论区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说，是伴随着工业、农业、商业、交通运输业和城市的发展而产生和发展的。区位理论在宏观上研究一个地区的布局优化问题。城镇土地定级通过对城镇内部的土地进行综合评价，揭示城镇内土地的使用价值和价值在空间分布上的差异性，并划分出土地级别，在此基础上测算土地级差收益。现代西方经济学地租理论认为土地这一自然的生产要素与资本难于区别，把土地看成是资本的一种形态，因而相应把地租看成是利息的一种形态。如同利息是取决于资本的边际生产力一样，地租取决于土地的边际生

13、产力。同时，又认为土地和资本存在着区别，资本的供给可以是无限的，土地的供给是有限的。所以，对土地的需求成为决定地租的惟一原因。马克思的地租理论马克思经济学说的重要组成部分，如同其他组成部分一样，也是在批判地继承和发展资产阶级古典经济学的基础上建立的科学理论体系。马克思地租理论对地租的性质、来源、形成等一系列问题都做了科学的规定和说明。(1)地租的性质。地租的实体是劳动人民创造的剩余价值，在私有制社会是地主的剥削所得。商品经济条件下，剩余价值分解为利润、利息、地租，地租由超额利润转化。但地租是剩余价值中特殊的、独特的组成部分，必须将地租与利润、利息严格区别开来。如果把地租看成是投资的利润利息，地

14、租的存在被否定了，从而地租实际上就被解释掉了 (马克思恩格斯全集第26卷第26页)。(2)地租的产生。地租来源于社会而不是来源于土地。由于土地是稀缺的自然物，又可以被垄断，在一定的社会条件下出现土地所有权。他人使用土地就要向土地所有者支付费用即地租。土地所有权本身已经产生地租。 (马克思恩格斯全集第25卷第851页)(3)不同形式地租的共性。不同社会历史条件下地租形式不同。但是，不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式、土地所有权特有的经济表现 (同上书第714、701页)。在社会主义条件下，土地所有权仍然存在，因而地租也仍然存在。社会主义社

15、会的土地最终应全部国有化，地租归国家所得，用于国家支出。(4)地租与土地资本的关系。投入土地的资本会提高土地的使用价值和经济效益。如果是土地所有者自己投入，除获得利润、利息之外，会提高地租量。、但这并不意味着地租是投资的利润、利息。土地在投资以后会提供地租，并不是因为已经在土地上进行了投资，而是因为这种投资已经使土地变成一个比以前有更高生产率的投资场所。 (同上书第841页)(5)地租与价值规律的关系。提供地租的土地产品其生产与流通受价值规律支配，在农业成本构成低的情况下，农产品按价值或低于价值出售，只要出售价格高于生产价格，就可以提供地租。转化为地租的超额利润的形成，是价值规律运动的结果，而

16、不是对价值规律的否定。但是土地所有者收取地租本身，并不是由等价交换的价值规律所决定。土地所有者总想取得地租，也就是说，总想不花代价而获得什么东西，不管这种土地是处于自然状态，还是已被开茧 (马克思恩格斯全集第25卷第869、698页)。土地资本为了适应建筑、居住等各种用途的经济技术要求对土地开发后再开发投人的物化劳动和活劳动，它形成固定资产，提高土地使用价值和经济效益，在通常情况下，可以提高土地的地租量。土地资本所形成的固定资产，比如在城市土地上兴建的各种基础设施，都是人类劳动产品，有价值，与自然物土地不一样。土地资本或者合并在土地中，或者埋藏在土地里，或者建立在土地上，因而有时与土地本身实际

17、上很难分开，但在理论上一定要分开。(1)从实物形态上看，土地资本所形成的固定资产，与其他任何固定资产一样，会逐渐损耗直到不再存在，而土地本身是永恒的。(2)从补偿的内容和形式看，土地资本所形成的固定资产，其磨损所取得的补偿是价值实现，补偿的形式是收回投资和取得利润，而土地出租是取得土地使用权让渡的代价，即土地所有权在经济上的实现，其形式是取得地租。土地价值经济学上的价值特指生产产品所凝结的社会必要劳动。在土地有无价值问题上，我国学术界观点很不一致。(1)无价值论。土地本身是自然物不是劳动产品，因而不凝结价值。已开发土地，虽然技人了人类劳动，但投入的劳动主要形成被称为土地资本的固定资产，土地不过

18、是起这类固定资产承载体、容纳体、附着体的作用，土地本身并不因此凝结价值，价值凝结在这类固定资产本身。(2)有价值论。土地价值是地租的实体，地租是土地价值的转化形式。其观点又可分为两大类:一，未开发土地未投入人类劳动，无价值，但已开发土地投入了人类劳动，因而土地就有了价值。城市土地由于建设城市基础设施凝结了大量人类劳动，所以城市土地价值大于农村土地，城市土地地租地价也相应大于农村。二，不仅已开发的土地有价值，未开发的土地也有价值。土地是不可再生不可替代的自然资源，土地的稀缺性、有用性就是价值。土地投机囤积土地，人为制造供求紧张局面，哄抬地租地价，牟取暴利。由于城市土地在经济景气情况下总是大幅度升

19、值，私有制社会中，城市土地投机活动相当普遍，建筑投机主要是土地投机。炒卖地皮香港地区对土地投机的称谓。城市面积指城市行政区域内(不包括市辖县)的全部土地面积(包括水域面积)。城市面积由市区面积和郊区面积两部分组成(郊区面积:见市、镇的设置)。市区面积市区面积按民政部门或规划部门确定的区域范围计算。城市用地面积指城市行政区域内的各项用地面积。包括:居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。城市规划区面积指由城市总体规划确定的城市规划区面积。规划区是城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区

20、域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制城市总体规划中划定。居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。包括:住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。(1)住宅用地：指住宅建筑用地。(2)公共服务设施用地:指居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。(3)道路用地:指居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地。(4)绿地:指居住小区及小区级以下的小游园等用地。公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生

21、、体育以及科研设计等机构和设施用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。市政公用设施用地指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。(二)土地开发与经营土地商品化指把土地作为商品来经营，也就是商品经营的原则经营土地。在社会主义条件下，土地不是商品，但是由于商品经济条件的作用，可以而且应当按照所有权与使用权分离的原则，把土地作为商品来经营，对国有土地实行计划经济与市场调节相当合的管理方式。土地商品化经营与一般商品经营的主要区别：经营的对象是土地的使用权;在经营过程中，不发生土地所有权的转移。城市土地实行商品化经营的意义:(1)土地进入市场，实行有偿使用。国

22、家在出让土地使用权时，向土地使用者收取相应的土地使用权出让金，这样就能促进节约用地，合理用地，杜绝土地浪费现象，提高土地的利用率。(2)土地进入大流通，同样要遵循等价交换的原则。建筑地段实行商品化经营，能为维护、改造更新城市基础设施提供数量可观的资金来源。(3)我国正在逐步推行住宅商品化，房地产业正在崛起。如果城市土地不实行商品化，则难以形成真正的房地产业。所以，实行土地商品化经营，能为城市房地产业的发展奠定基础。(4)城市土地商品化经营，对于实行对外开放，对内搞活经济，促进经济体制改革和城市经济发展等，都有着十分重要的意义。城市土地的二重性指城市土地在经济上的二重性，即城市土地具有计划性和商

23、品性这两重经济属性。这是由城市土地国有化和社会主义阶段仍存在商品经济的条件决定的。(l)城市土地的计划性。城市土地属于国家自有，决定了城市土地在使用过程中必须体现全民的意志和利益。全民的意志和利益主要实现形式，就是国家对土地利用的计划性。国家通过各种土地政策和法令，有计划地指导城市土地的开发和利用，对土地实行统一的规划、调拨和管理，以保证城市土地的利用符合全社会的根本利益。(2)城市土地的商品性。社会主义经济是有计划的商品经济。在商品经济条件下，必然会发生土地所有权和使用权的分离。城市土地所有权属于国家，而使用权可以在国家计划指导下有偿让渡给各个用地单位。随着我国经济体制改革的深入发展，城市全

24、民所有制企业，作为自主经营、自负盈亏的经济实体，必须向国家交纳土地使用费(税)。集体所有制企业是与国家没有所有权隶属关系的经济实体，个体经济实际上就是私有经济，它们与国家在土地经济关系上都是一种租赁关系，使用国有土地，当然更应有代价，才能使国家的土地所有权得到经济上的实现。城市土地的这种经济关系，并没有改变土地所有权的性质，实际上只是土地使用权的商品化。土地使用权的商品化，使城市土地在具有计划性的同时，又具有商品性。土地开发指改变原有土地的使用方式，提高土地经济效益的经济活动。土地开发是城市各项事业顺利发展的基础。土地开发有多种形式:如新城区开发与旧城区改建;外延型开发与内涵型开发;单项开发与

25、综合开发;零星地段开发与成片小区开发;开发与再开发等。土地开发只是进行征地拆迁手续的办理和劳动力的安置、搞好;三通一平等项工作，以达到提高土地的使用价值和价值的目的，它不包括房屋建设。土地开发以后，开发单位可按市场价格转让给有关单位进行房屋建设，收取土地开发费，或把已开发的土地进行拍卖和招标。城市土地统一开发指土地开发部门将分散的土地开发工作组成一整体统一进行，各自的建设归于一致。进行土地统一开发，开发部门应根据城市建设总体规划的要求，对一定区域内的房屋建筑、配套工程及基础设施进行全面计划、统一建设、分期施工，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。统一开发的内容包括z(1)对开发地区的工业

26、、交通、住宅、科学、教青、文化、卫生、商业服务、市政工程、公用事业、园林绿化、环境保护以及其他建筑工程，统筹安排，配套建设，分期交付使用，尽早发挥工程效益，做到有利生产，方便生活，建设适合人们生产和生活的环境。(2)对建设全过程，即从规划设计、征地拆迁、平整场地、组织施工、验收交付使用到房屋管理等，负责组织实施，做到各环节紧密衔接，互相配合，以求缩短建设周期。从城市用地管理角度看，有利于贯彻城市规划，避免市政设施重复建设，提高城市土地利用率，有利于缩短建设周期，节约人力、物力、财力，充分发挥投资效益。城市土地综合开发土地开发的高级形式是指将不同种类、不同性质的开发任务组合在相当规模的用地内统一

27、进行。这种形式不仅适用于城市新区的开发建设，也适用于改造城市老区，具有开发内容统筹协调，开发规模合理适度，开发效益较高等方面的优点。其基本内容可概括为六个统一，即:统一选址，统一设计，统一征地动迁，统一使用资金，统一建设开发和统一经营管理。城市土地综合开发是土地开发的一种最重要的形式。城市土地外延开发指单纯依靠增加城市土地面积而实现的土地开发方式。这种方式主要适用于建立新城市和扩大原有城市规模，它通过将城市郊区或农村的土地转变为城市新区土地的途径来实现。三通-平通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和配套设施。地产经营指以城市土地为对象而开展的土地使用权出让，土地开发利

28、用，土地使用权转让，土地使用权出租、抵押等经济活动。土地经营也称地产经营。城市土地经营活动从1990年5月19日国务院发布实施的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例为法律依据。城市土地经营的对象，就经济关系而言，是在城市土地开发过程中投入的土地资金;就法权关系而言，城市土地经营的对象，是城市国有土地的使用权。城市土地经营的内容是对城市土地承载力和位置的开发和利用，并通过土地使用权出让、转让或出租，实现其经济目的。城市土地经营的方式主要有两种:(1)由各种经济成分的城市土地开发公司专门从事土地改良物的经营，如七通一平 (2)由城市各种房地产公司从事连同地上建筑物(如各种生产营业性用

29、房和商品住宅)一起经营。城市土地经营的性质特征:(1)是非土地形式的生产资料的经营，即对土地资金的经营川2)城市土地所有权的收益，形成于城市土地经营活动中;(3)在城市土地国有的前提下，各种经济成分多种经营城市土地，允许各个土地经营实体之间进行合法、合理的竞争。城市土地经营活动必须坚持如下几个原则:(l)国家的土地所有权不能买卖。(2)必须加强管理，由各级土地管理部门进行监督检查。如:各种土地经营企业依法取得土地使用权后，应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。土地使用权出让或转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意井经土地管理部门

30、和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用权转让的市场价格不合理时，市、县人民政府可以干预。(3)任何单位和个人对土地的使用都是有期限的，国家有权按期或提前收回城市国有土地。按照商品经营原则经营城市土地，对于开发城市房地产业，加速城市建设具有重要的意义。城市土地开发经营指城市土地开发企业对城市国有土地进行开发和再开发的经营活动。开发经营是城市土地经营的一种形式。其经营范围包括:(1)新城区的土地开发刊2

31、)旧城区土地的再开发。经营内容包括对城市土地进行勘测、设计、拆迁、维护、整治和城市基础设施配套建设。经过开发的城市土地，城市土地开发企业通过土地使用权转让或出租，获取经济收益，同时，也增加了城市土地的经济供给。城市土地开发经营有基础设施建设(七通一平)、招标开发、房地产综合开发，以及外商投资成片开发等形式。土地经营权指土地经营者对土地享有占有、使用、收益的权利。土地经营权的特点:(l)权利主体是特定的某一个人或某几个人(自然人或法人)，义务主体则是除了权利人以外的任何人，包括土地所有人;(2)标的是土地，是不动产;(3)内容是对土地的占有、使用、收益。土地经营权包含两个方面:第一，依法取得了在

32、国有土地或集体土地上从事生产经营的权利，即全民所有制企业、集体所有制企业或个人在依法取得的国家或集体所有的土地的经营权后，可以在土地上从事工业、农业、建筑、交通运输或其他生产经营活动的权利。第二，土地经营企业从事土地经营的权利，即土地经营企业在依法取得国家或集体所有土地的经营权后，可以从事土地的开发经营，包括经过开发的土地使用权的有偿转让等权利。土地经营权的表现形式主要有五种:(l)社会主义的企事业单位以及其他经济组织对国有土地或集体所有土地的使用经营权;(2)农户的土地承包经营权和租赁经营权;(3)农村社员对自留山、自留地的经营权;(4)城镇和农村居民个人对土地作为宅基地的使用权;(曰三资企

33、业及其他性质和形式的组织对国有土地和集体所有土地的经营权。土地经营权是土地国家所有权和集体所有权派生出来的一种新型物权，并且是一种他物权，只具有土地所有权的部分权能。所以，土地经营权人在经营国家或集体所有的土地时，必须遵守有关法律规定，不得妨碍社会主义公共利益;应保护、管理和合理利用好土地;必须完成承包经营合同规定的各项义务;必须按照国家规定缴纳土地使用税。土地经营者的合法权益受到国家法律的保护。土地经营权是一项有偿使用权，因而有利于节约用地，克服土地浪费现象，有利于调动土地经营者的积极性，提高土地经营者经营水平，使土地的使用经营趋于合理化、科学化，充分发挥土地的经济效益。集约经营单位面积土地

34、上投人物化劳动和活劳动多，并且采用新技术，提高才产出或提高土地负荷能力。这是先进的科学的经营方式。粗放经营单位面积土地上投入的物化劳动和活劳动少，不依靠技术进步主要依靠扩大土地面积提高产量或提高土地负荷能力。这是落后的经营方式。适度规模经营经营的土地面积大小适中，劳动、资金成比例地投入，形成生产要素的最佳组合，经济效益高。城市中开发土地，面积如果过小，兴建的基础设施能力不能充分发挥，或者面积过大，基础设施不能普遍覆盖，都会造成浪费。农业生产中如果耕作面积过小，运用农业机械受限制，或者面积过大，农业机械负担不了，经济效益就低。适度的度是个变量，会随着经济技术条件的不同而不同。土地市场进行土地交易

35、的场所。广义指土地交易活动，我国土地全部公有，不存在转移土地所有权的土地市场。转移土地使用权的市场，正在开放中。一级土地市场土地所有者转(出)让土地使用权的市场。我国城市土地全部国有，因此城市一级土地市场只可能由国家垄断。二级土地市场土地使用者再转让土地使用权的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。土地开发费指用地单位在取得土地使用权时，向国家一次性支付的城市土地开发投资的补偿费用。一般来说，土地开发费是向初次取得土地使用权的单位或个人征收，并且是一次性征收。城市土地开发(包括新城区土地开发和旧城区土地开发)，由城市人民政府或土地管理机构组织土地开发企业进行经营，经过开发的城市土地，由国家

36、统一作价，提供给用地单位选择使用，并向用地单位征收土地开发费。新城区土地开发费项目包括土地征用费、勘察设计费、土地整治费、基础设施建设费用、管理费、垫支资金利息和一定利润。征收时，按照土地位置和使用性质划分等级，按面积进行收取。旧城区土地开发费项目，包括拆迁安置费、更新改造城市基础设施费、垫支资金利息和一定利润。征收时，根据土地使用价值的提高和使用性质的改变等因素重新划定等级，按面积收取。土地开发费与土地使用费(税)的区别在于：土地开发费是对土地开发或再开发的投资资金的部分补偿，是使用土地者为了取得经过开发的城市土地使用权而支付的一次性费用。土地使用费(税)则是使用国有土地者向国家缴纳的租金，

37、它是土地所有权在经济上的实现。因此，土地使用者在缴纳土地开发费，取得土地使用权之后，为了在一个较长的时期内拥有土地使用权，还要按年(或季)缴纳土地使用费(税)。为了鼓励外商在我国投资办企业，我国不少省、市分别制定了一些有关土地开发费优惠待遇的措施。1990年5月19日，国务院发布施行的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例以后，土地使用者可以按条例规定，向土地使用权人(即原土地使用者)签订国有土地使用权转让合同，支付土地使用权转让金(即地价)而取得土地使用权。土地使用权转让金即已包含了土地开发费。城市土地收益指以城市土地条件为基础而产生的超额纯收益。纯收益是总收益扣除生产经营过程中

38、已消耗的生产资料和劳动力的补偿费用后的余额，它包含非土地性纯收益和土地收益两个部分。影响非土地性纯收益的，是劳动的社会经济技术条件;影响土地收益的，则是土地本身的条件(如土地的位置、在市场机制作用下能否形成垄断特性等)。当劳动的经济技术等非土地性条件相同时，两个投资所得纯收益的高低，就取决于其所用土地条件的差异。因此，城市土地收益是以城市土地条件为基础而产生的。城市土地收益归土地所有者占有时，城市土地收益就取得了地租的属性。在不同的土地所有制下，土地所有者占有城市土地收益的目的不同，地租的界限也不同。在社会主义的城市土地管理中，应当使地租的占有适应城市土地收益形成的规律，并把城市土地收益的分配

39、作为管理城市土地、实现社会主义城市土地利用目标的手段。正确处理城市土地收益的分配，对于维护社会主义国家对城市土地的所有权，正确处理国家和各种经济成分的城市土地使用者之间的利益分配关系，正确评价企业的经济效益，促进城市土地的节约使用，调节城市土地的开发利用等，都有十分重要的意义。土地经济效益投入的劳力、资金、技术、土地诸生产要素提供的总产出中，土地所提供的产出。城市土地投资指为开发经营城市土地而投人的资金，对城市土地投资，目的是为了对城市土地进行维护和开发建设。其内容包括对城市土地进行勘测、设计、维护、整治和开发。土地开发投资主要用于地面平整、拆除建筑、铺设地下管线、建设道路等基础设施工程。土地

40、投资不同于土地物质，它形成土地资本，可以作为商品来经营。城市土地投资通过转让经过开发的土地的使用权得到补偿，并获得利息。土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定:城市土地使用权可以抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使

41、用权出让合同的规定。土地使用权抵押时.其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记.抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权恢照国家法律、法规和抵押合同的规定处理抵押财产。抵押权人有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。土地转让土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有

42、制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。土地拍卖土地拍卖也称土地竞卖。指在商品经济中，通过公开竞争出价而定价买卖土地所有权或使用权的一种方式。土地拍卖在资本主义国家十分盛行。在我国经济体制改革中，一些地方也开始采用这种方式来实行城市土地的有偿使用。为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地的管理，促进城市建设和经济的发展，1990年5月19日，国务院颁布施行了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。条例规定:国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式进行。拍卖的具体程序和步骤由省、

43、自治区、直辖市人民政府规定。土地拍卖通常由政府土地管理部门发出土地拍卖公告，通过拍卖程序，签订土地使用权出让合同。土地使用者要在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。而后，依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。社会主义条件下的土地拍卖，与资本主义国家的土地拍卖有本质上的区别:(1)被拍卖的土地的所有权仍属于国家所有，以拍卖方式获得土地的用地单位(或个人)只享有土地的使用权，并应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地，违者将受到法律制裁。(2)国家用拍卖方式收取的土地使用权出让金列人财政预算，主要用于城市建设和土地开发。土地价格指土地

44、买卖的价款，通常简称为地价。土地是自然物，没有价值。土地的价格不是土地价值的货币表现，而是地租的资本化。决定土地价格的因素是地租量和利息率。用公式表示为:土地价格=地租利息率例如:某块土地的地租为1000元，利息率是5%，地价就是2万元。在资本主义制度下，随着资本主义的发展，地租不断上涨，利息率趋于下降，而土地价格有上涨的趋势。在社会主义初级阶段，由于存在着多种经济成分和商品交换关系，城市土地的所有权和使用权可以分离，城市土地的土地资金与作为自然条件的土地物质不可分离，存在级差地租，因而城市土地仍然存在地租，存在土地使用权的价格。解放前国内很多城市曾制定地价，解放后大多取消了，城市国有土地处于

45、长期无偿使用状态。土地国有化，禁止买卖土地，也就无所谓地价了。近年来，各城市使用的地价表，是以土地使用费为基础计算出来的。1990年5月19日国务院发布施行的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中规定的土地使用权出让金、转让金，其实质是一定期限内土地使用权的价格。由于我国坚持计划经济与市场调节相结合的方针，因此，一方面，土地使用权的价格可以随土地市场供求关系的变化而有所浮动;另一方面，当市场价格明显不合理时，政府有关部门可以依法进行必要的干预。土地转让价格指用于土地使用权横向转移的价格。其计算公式与征地价格计算公式相同中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定:土地使

46、用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政有优先购买权。土地使用权转让的市场格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取要的措施。土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息四个要素。土地租赁出租人将土地交给承租人使用，承租人向出租人交付约定的租金，并在租赁关系终止时，将土地交还给出租人的法律行为。土地租赁在旧社会大量存在，地主将土地出租给农民，索取高额地租，作为剥削农民的手段。我国土地制度改革之后，农民取得土地之初，他们可以买卖或者出租土地，农业、工商业社会主义改造之后，土地制

47、度变私有制为公有制，宪法规定土地不能买卖、出租。但1988年宪法修正案又删去不得出租之规定4同时补充规定土地的使用权可以依照法律的规定转让。探圳经济特区土地管理暂行规定、厦门经济特区土地使用管理规定等地方法规中，规定特区企业用地，都应计收土地使用费。上海市土地使用权有偿转让办法中规定，土地使用权受让人获得土地使用权应支付土地使用权出让金，土地使用权受让人使用土地应按年向政府支付土地使用金。海口市土地使用权有权出让和转让的规定中则称为地价款。尽管叫法不同，但都是以一定金额换取定量、定时的土地使用权，具有土地租赁的某些属性。地租地租是土地所有权在经济上的实现。无产阶级革命家马克思列宁都认为，社会主

48、义社会仍然存在地租，恩格斯在论住宅问题中指出:消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租二二虽然是用改变过的形式一一转交给社会。列宁在解释土地归国家所有时说:所谓归国家所有，就是说国家政权机关有获得地租的权利，并且由国家政权规定全国共同的土地占有和土地使用的规则。我国土地存在两种所有制形式，即国家所有和集体所有，存在着所有权与使用权分离，土地所有者的土地所有权必须在经济上实现，因而，仍然存在地租。土地管理法规定，实行国有土地有偿使用制度。当前有偿使用土地的主要形式是征收土地开发费(由初次取得土地使用者一次性偿付)和征收土地使用费。土地使用费的实质是定期缴纳地租。它包括因土地位置因素而形成的

49、级差地租和垄断地租，也包括使用最差土地而需缴纳的绝对地租。房屋离不开土地，房屋售价包含着地价，房屋租金包含着地租。土地使用费指国有土地使用者，按规定向国家交付的使用土地的费用。土地使用费的征收对象包括一切使用城市国有土地的事业单位、全民所有制企业、集体所有制企业、中外合资经营企业、外商独资经营企业和个人。土地使用费的标准和征收办法由国家统一规定。1980年12月国务院批转的全国城市规划工作会议纪要中指出:征收城镇土地使用费，是城镇建设和维护的一个固定资金来源。在城镇规划区范围内，对占用土地的单位和个人，均应按当年实际占地面积交纳土地使用费。土地使用费的标准应在测算土地级差收益的基础上进行，并且

50、根据土地等级的变化，每隔若干年做一次调整。对于不同的土地使用单位，收费标准应有所不同。1987年全国各地就开始实行向城镇国有土地使用者收取土地使用费的制度。1988年11月1日施行的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例又将各地的城镇土地使用费统一改为征收土地使用税。同时，一些城市和地区还制定了固有土地使用权有偿出让和转让暂行办法，进行改革尝试。1990年5月19日国务院发布施行中华人民共和国城镇固有土地使用权出让和转让暂行条例，从此，把收取土地使用费(税)的做法有计划有步骤地改为收取土地使用权出让金，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用

51、权出让金。土地使用权出让金实质上就是地价款，可通过协议、招标、拍卖的方式确定，也就是说，可接受土地市场调节。场地使用费指外商投资独办及中外合资、合作开办的企业使用土地所应当缴纳的费用。场地使用费包括征用土地的补偿费用，场地原有建筑物的拆迁费用，人员安置费用以及为外商投资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资费用等。具体的收费标准，应根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁、安置费用和外资企业对基础设施的要求等因素，由所在省、自治区、直辖市人民政府规定。产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，执行国务院关于鼓励外商投资的规定的收费标准，或酌情在一定期限内免收。中外合营企业所需场地的使用

52、权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。对于已经征收场地使用费的外商投资企业用地，不再征收土地使用税和耕地占用税。地租率指转化为地租的那部分剩余价值同经营这块土地的预付总资本之比。用r表示地租，用c表示预付总资本，地租率=rc剩余价值量，特别是转化为地租的那部分剩余价值量增大，地租率就上升;预付总资本量增大，地租率就下降。地租率受平均利润规律的制约，平均利润率有下降的趋势时，地租率也有下降的趋势。地租形式指地租的形态和种类。根据土地所有者收取地租的不同形态区分，可分为劳役地租、实物地租、货币地租。按土地租赁关系的不

53、同性质区分，可分为前资本主义地租、资本主义地租、社会主义地租。按照地租这个剩余劳动的实体来源区分，可分为绝对地租、级差地租等。按出租土地的用途区分，可分为农业地租、矿山地租、建筑地段地租等。资本主义地租指资本主义社会中，租地资本家或租地农场主为取得土地使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值。在资本主义制度下，不论在农业、开采业或其他产业部门所占用的土地中，都存在着这种由超额利润转化而来的地租。资本主义地租体现着租地资本家或租地农场主和土地所有者共同剥削雇佣工人的关系。资本主义地租除了级差地租和绝对地租两种基本形式外，还存在垄断地租。社会主义地租指社会主义制度下，土地所有权在经济上

54、的实现形式。即土地使用者为了取得固有土地使用权而依法付给国家的租金。在社会主义社会，地租仍然存在。废除土地私有制并不要求消灭地租，而是把地租转交给社会。社会主义地租，也是土地所有权及其规律存在和起作用的结果，地租实体也是超过平均利润的余额，地租的形态也是一般等价物货币。这些与以前的地租，特别是资本主义地租没有什么区别。但是，社会主义地租赖以实现的租赁形式，尤其是所反映的阶级关系，则完全不同于过去的剥削与被剥削关系。由于社会主义国家土地是全民所有或者集体所有，撇开对外开放的土地租赁不论，租赁关系的当事人，不论是出租者还是承租者都是弄动者一一劳动者的整体、群体或个体。承租者交付地租，出租者收取地租

55、，是国民收入再分配的一种表现，是取之于民用之于民，而且是促进土地合理使用的强有力的经济杠杆，不再具有剥削的性质。城市地租城市地租亦称建筑地段地租，依靠对建筑地段的所有权而获取的收入。它包括城市土地绝对地租和城市土地级差地租两大类。建筑地段的面积和所处的位置是影响城市地租的主要因素。一般地，建筑地段的面积大，建筑地段所处的位置繁华，其地租就高。目前，在我国，城市地租的实现形式是交纳土地使用税和耕地占用税。认真研究城市地租，合理确定城市地租大小，将有利于城市土地有偿使用制的顺利实施。绝对地租指土地所有者凭借对土地的私有权所取得的一种资本主义地租。它是农业劳动者所创造的农产品价值超过生产价格的余额。

56、在资本主义制度下，土地所有者出租土地，不论土地好坏，都要向土地使用者索取一定数额的地租。这不同于级差地租，因而称为绝对地租。绝对地租的来源，也是高于平均利润以上的超额利润，但它不同于级差地租所据以形成的那种超额利润，它不是较优土地上产品的个别生产价格低于劣等土地上产品的个别生产价格的余额，而是农产品的市场价格(价值)高于生产价格(一般生产价格)的余额。在资本主义的发展过程中，农业中的资本有机构成长期低于社会平均资本的有机构成，因而相同的投资，在农业中所带来的剩余价值比工业中所带来的剩余价值要多。农产品价值大于一般生产价格的这部分超额利润，被土地所有者占有，便成为绝对地租。所以，在资本主义制度下

57、，农业工人所创造的剩余价值是绝对地租的源泉。马克思曾经指出凡是土地私有制(事实上或法律上)不存在的地方，就不支付绝对地租。然而，实际中的社会主义进程与马克思的设想存在差别。目前，我国还处于社会主义初级阶段，生产力水平还相当落后，又极不平衡，存在多种所有制形式。同时，企业与国家的关系，仍然存在着商品交换关系。因此，即使是国有企业，也不应该无偿地使用属于国家所有的城市土地。国家凭借土地所有权可以而且应该要求每一个国有土地使用者交纳一定数量的贡赋。这种贡赋就是国家对城市土地所有权在经济上的实现，就是城市绝对地租。垄断地租指从特别有利的土地上生产的商品的价格中所获得的超过其价值的超额利润。是资本主义地

58、租的一种特殊形式。垄断地租存在于农业、采掘工业和城市地段上，在城市地租中占有一定优势。城市建筑地段上的垄断地租，是随着大生产的发展而产生并发展起来的。在资本主义条件下，由于工业的发展和人口的急剧膨胀，需要建造大批工业建筑物、住宅以及城市基础设施，从而在某些特殊地段上土地所有者可以垄断价格出卖或者出租土地;城市土地，特别是城市中心地段的土地价格昂贵，使建筑于其上的建筑物也取得了垄断价格的形态，可以高价出售或出租，这个垄断价格会形成一个相当大的超额利润，为租用城市土地的资本家所获得，问时，由于土地所有权的关系而转化为地租。城市土地垄断地租这种地租的特殊形式，在社会主义初级阶段仍然存在。这是因为:社

59、会主义城市经济是有计划的商品经济。在社会主义工业化过程中，国家要利用地租杠杆调节城市用地，解决城市用地供求关系。所以，城市地租也会日益升高，在这种情况下，社会主义城市地租就不仅仅是绝对地租和级差地租，而且包含着垄断地租。同时，由于购买者的购买欲和支付能力所决定，城市特别有利的建筑地段，也能以垄断价格出售或出租，从而使使用土地者获得巨大的超额利润。在城市土地属于国家所有的情况下，这种超额利润会转化为垄断地租井归国家所有。社会主义国家可以利用垄断地租的分配管理来调节城市土地的开发和利用。例如，对那些工业高度密集、交通拥挤，对公用设施压力大，以致城市经济功能衰退的地区，可以通过收取高额垄断地租，促使

60、那些工业企业进行改造，或从市中心迁出，分散到地租较低的城市边缘地区或卫星城镇，以此实现符合城市管理目标的合理的土地利用结构，提高城市土地利用的综合效益。，城市土地级差收益是城市土地收益的一种特殊形式。指城市土地收益以土地位置差别为基础而形成的超额纯收益。这种位置差别主要表现为环境差别和运距差别。人们利用城市土地不是利用它的肥力或其地下矿藏，而是利用土地的空间位置。在城市中所处位置有利的地段，由于环境繁华，交通便捷，通讯方便，既节省费用，又能加快资金周转，故能获得更大超额利润。这种由城市土地的位置因素为基础而形成的超额纯收益，就是通常所说的城市土地级差收益I(级差地租I的实体);在同一块地连续投

61、资而产生的土地级差收益，就是级差收益E(级差地租H的实体)。由于土地级差收益H是处在不同地段上的各个连续投资按相同的劳动社会生产率，来比较劳动自然生产率的差别。因此，土地级差收益H和级差收益I都必须按相同的劳动社会生产率，来比较劳动自然生产率的差别，这就决定了级差收益E本质上也是级差收益I。也就是说，连续投资提供的级差收益H，必须转化为级差收益I才能表现出来。因此，归根结底，城市土地级差收益是在土地位置差别的基础上形成的。我国城市土地属于国家所有，土地使用者获得的城市土地级差收益，应以级差地租形式缴给国家。城市土地级差收益向地租的转化，表现为国家与企业、个人之间的收入分配关系。实现并管理好这种

62、转化，是城市土地管理的重要内容之一。土地使用权协议指土地使用权的受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的要求，国有土地所有者的代表机关通过与受让方进行协商，并就有关出让的土地价格、用途、期限、价金的支付、违约责任等内容进行商讨，最终达成土地使用权出让协议的过程。土地使用权终止是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满而国家收回土地使用权，或者在土地使用权期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权，或者因土地的灭失而导致使用人实际不再享有土地使用权。土地使用权续期是指土地使用权出让合同规定的使用期届满后，依新的土地使用权出让合同让原土地使用权受让人继续使用该块土地。土地征

63、用国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。土地征用的特征是:(1)具有一定的强制性。土地管理法规定被征用单位应当服从国家需要，不得阻挠。(2)土地征用是土地所有权的转移。土地管理法规定国家建设所征用的集体所有的土地，所有权属于国家，用地单位只有使用权。(3)必须妥善安置被征地单位群众的生产与生活。用地单位要按规定向被征地单位支付土地补偿费和安置补助费，妥善安置农民的生产和生活。土地闲置费政府为有效地执行土地使用规划，征收不按政府划定地区内的土地使用性质用地的一种费用。如有的城市划定了一些商业街，对在商业街不经营商业的用地，征收商业用地闲置费。此所谓用地管理中的经济手段，

64、其目的是为了实施总体规划，更好地节约土地、利用土地。土地利用率在一定的区域范围内，已利用的土地面积与土地的总面积(包括已利用的、未利用的闲置土地面积)之比，即是其区域的土地利用率。例如，某区域有一块100公顷的土地，已利用了80公顷，那么这个区域的土地利用率便是80%。分析某区域用地情况好坏，其中土地利用率是一个重要的指标。(三)土地管理城市土地管理指城市土地管理者为了确立和巩固一定的土地占有形式，调整土地关系，采取法律、经济、行政、技术等一系列措施，对城市土地的利用实施规划、控制、调节、监督和组织等活动。也就是为实现城市土地利用的社会目标而采取的一定组织形式和管理手段。城市土地管理是整个土地管理的一个组成部分。城市土地管理反映社会生产力发展的要求，具有自然属性;在城市土地利用中各经济利益主体的关系方面，城市土地管理反映特定社会形态占主导地位的生产关系的要求，具有社会属性。社会主义城市土地管理是在市场经济条件下，按照社会主义基本经济规律的要求，遵循土地的自然规律，有计划地对城市土地进行充分合理的利用和保护。城市土地管理的范围，是属于城市管辖范围内的全部