房地产十大开发模式知识

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1、房地产十大开发模式90年代，是广州楼市真正走向市场化的十年，也是广楼市最辉煌的十年。在大起大落的振荡中，楼市发生了许多有影响力的事件，造就是不少有影响的人物，营造出许多至今仍在发生作用的开发模式。 有什么样的消费者，就有什么样的市场，就有什么样的开发商。消费者把诸多梦想都交给了发展商，促使发展商做出了许多超常规的事情。 过去十年，广州始终在扮演中国房地产业报春鸟的角色。广州是一种出人才，出模式，出理念的沃土，中国大多数成功的开发商都广州踩过盘取过经。 广州楼盘的成功源于不断创新。总结过去，是为更好地走向将来。 有人说，目前广州楼市落后了！应当确切地说，是人们的审美原则提高得太快了。广州要保持领

2、跑者的地位，唯有创新一条路可走！ 要创新，一方面得理解过去，熟知目前！ 作为成功的开发模式，广州可圈可点的诸多，我们试图签订三个原则：1、对广州房地产市场迈向成熟起到革命性（至少是积极性）的作用；2、率先营造出这个开发模式的公司是站得住脚，符合广大消费者利益的；3、与否已开花成果。也许一种楼盘（或开发商）综合了几种开发模式，我们会尽量选择其突出的一面予以论述。 为使回忆更客观，我们成立专家组。如下文章汇集了专家的观点和我们自己的思考。 参与专家组讨论的行业代表（按姓氏笔画为序） 王志纲：出名筹划人 王月华：本报记者 许绍基：广东省地产研究协会副会长兼秘书长 金贻国：中国房地产协会常务理事广州市

3、房地产地产业协会秘书长 黎振伟：珠江恒昌房地产顾问有限公司董事总经理注册房地产估价师 一、规模化品牌扩张开发模式 谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。 碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。 碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。 其对广房地产产生革命性影响之处在于成功精确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。 与此相相应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、公司运作：纵向一体化、建筑、

4、装修、物业管理一条龙服务；C、营销方略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。 1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。 “跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年后来就已进行，不可不谓先知先觉。（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同步建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当时是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。建校达到了聚人气、积资金、增长出名度、美誉度的效果。“给成功人士一种五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。 2、大盘化（规模化）。不少专家特别提及碧

5、桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一种碧桂园。 广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，发明了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。 3、郊区化居住模式，碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊

6、区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘（超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，“7+0”模式（市区上班，郊区居住），已成为洛溪盘等类型项目的着眼点。 这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提示的是：品牌在较小的范畴内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。 二、可持续性发展模式 若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到目前已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。 祈福新村

7、的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系： 1、大势把握。曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提前就已把握到住宅郊区化的大势，并提前捕获到了都市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目的客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连目前红透了楼市的两个发展商初期也在祈福新村买过房。 2、要素整合。这里涉及对自然条件各要素的整合，也涉及对人文要素的整合。没有的要素，要发明。祈福新村本来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。 3、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、

8、设计的超前，由于仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形之中的杀手锏是理念创新。 初期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽很时髦，目前看来已显呆板；而正是在人们意识到这点之前，开发商已作了创新，这正是开发商的高明之所在。祈福农庄投入不小，人们可以那里种菜，千色园有一公理多长。当人们目前已大张旗鼓讨论广州要建山水都市时，祈福新村已成为山水楼盘、生态楼盘的典范。人们不得不承认，可持续发展模式是楼市，特别是大盘最可取的开发模式。 广州城建开发集团10近年也是采用此类开发模式。 三、复合房地产开发模式 广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功，最典型的要数广奥林匹

9、克花园，这个占地仅有260多亩的“小弟弟”、“后来者”，却能从中国楼市竞争最为剧烈的洛溪板块，从占地超千亩的“大哥哥”旁边脱颖而出，一炮而红，靠的就是整合各优势产业。用一位业内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。 “体育产业+房地产业”，“科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健康管家”等软件，使奥林匹克花园具有了别人不可超越、无法替代的优势。 复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里？ 对于开发商来说，可以从竞争最为剧烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一种能减少风险、增长价值的利润空间。用其开发商郭梓文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延

10、伸力方面，明显强于老式意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这就是整合的力量。 复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同步又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。 复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素，如番禺奥园在广州奥园成功的基本上，又整合“澳洲风情”这新的诉求点。 安得广厦千万间？中国人等了几千年，积淀了一种个梦想，加上欧美发达国家的示范作用，将来房地产一年要走过西方国家十年的路。人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已过去。有专家觉得，纯正以规模和品牌取胜的时代已

11、随着复合地产概念的浮现而被取代。个性化差别也许代表着将来之路，由于我们正步入消费个性化时代。 四、专业化连锁开发模式 房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物的过程中产生的无形资产移植到下一种项目。 专业化连锁开发模式将之迎刃而解。 看惯刀光剑影，广州的发展商历经竞争，走向成熟、迈向将来的开发商，如富力地产（广州今年上半年销量冠军）、合生创展（旗下几大公司广州去年综合销量第一名）、保利房产（广州成长最快的国有房产公司）都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位”。 富力地产集团在老城区成功地运用工厂搬迁契机，

12、改造老城区，开发富力大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网络。目前，广州几乎无人不知富力地产。 合生创展则重要集中在天河区，迎合了广州都市东移这一大趋势。华景新城、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑等数个楼盘在广州形成另一种网络。 广州保利房产则对住宅、商用物业全面渗入。保利红棉花园、保利花园、保利北京大厦、保利白云山庄在市中心、近郊的纵深度范畴内形成网络布局。 三个进步神速的开发商，用公司品牌，将一种个珍珠（名优楼盘）串在一起，形成一串楼市风景线。 广州楼市常用的两种经营形态：一种是板块型，有大面积工地储藏，可以连片开发，这在近郊、新城区，郊区较普遍，特别以洛溪沙岛，华

13、南迅速干道、江南工业大道一带这特性更为凸现。另一种则是阵地型，发展商运用单块地皮进行开发，在老城区，以及珠江新城的房地产开发中心较为普遍。 相对于这两种常用的开发形态。专业化连锁开发模式革命性意义在于：用一种强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念视别、行为视别、视觉视别），成功地将推广上一种项目所投的广告费及其形成了 品牌含金量移植到下一种项目，并为移植到将来的项目上预留了“管线”。 其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人才，出机制、出效益、出品牌的基本。这些为开发商成功开发下一种项目奠定了基本。 1997年11月北京路地块拍到了8798万元，平均楼面地价达2788元/平方米，而

14、该项目的得房率仅为约60%，发展商按得房面积计算平均地价成本达4800多元/平方米。别人看来是注定要失败的项目，保利房产勇敢的拿了，并且成功了！为什么？ 今年6月30日，万宝冰箱厂地块拍到了1.9亿元。没有敢要，富产地产敢要！，为什么？ 由于她们有人才、品牌乃至机制做保障。可以预见，只要操作、管理上不出大的偏差，并努力创新，做出差别性来，她们下一种项目连锁开发将会与成功拥抱！ 其主线性的长处归纳为：（1）注重大众主线需求；（20）在技术领先的基本上达到高度 专业化；（3）由项目公司上升到专业化开发公司。 五、完善积累型开发模式 人选房子，房子选人，一方水土养一方人。 这是人与人之间不言而喻的连

15、接密码。把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式迎合社会主流，营造一种健康生活方式。 最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之。 过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90年代初，人们买房仍然以追求一种“窝”这重要目的，只要有个地方住，人们不会挑剔；90年代中期，“家”成人们购房追求的重点，不只是需要一种窝，还要配套、环境；先知先觉的开发商不久明白，“家”绝不是人生追求的最高目的。也正是这里开始，购

16、房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向关注物业管理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买生活方式。 丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居而建；在广州楼市第一种喊出e生活概念，其亦是全国优秀物业管理社区，而旗下的星海洲、丽字楼、王台别墅、和谐公寓、华林居、康城居、萃锦苑、玉树别院、九如通津，这些母品牌下的子品牌更满足了人们“人以群分”的心理，适应了生活方式下一的细分需要。丽江花园带予以业主的不仅是品质不断提高的房子，且是个性价值的不断张扬。这种只可意会，不可言传的生活方将对楼市消费者的选择产生越来越重要的影响。人们始终弄不明白，丽江花园楼价最高时凭什

17、么卖到了7000元/平方米，我想因素就在于其营造的生活方式值钱。 丽江花园在推广中强调得最多的就是“生活”二字，如“21世纪生活空间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中，生活方式现已成为主流。 走积累完善型开发模式之路的尚有光大花园、金碧花园、云景花园，广地花园、汇侨新城等。 六、城乡开发模式 关注城乡化开发模式，是基于两点理由： (一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式； (二)、中国正加快都市化进程，有人预测，广东再过，将建成300个布局合理、功能齐全；设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东都市化限度将达50%以上。 目前，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手就是1000亩；雅

18、居乐、华南新城、南国奥园、锦秀天河她们开发模式又将如何，急需要参照系。 洛溪新城的革命性之举在于：其已率先在中国进行集镇式房地产开发实验。她们不仅考虑住户的衣、食、住、行等平常生活问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水解决已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发摸索出了一条全新模式。 十年风雨，往往历历在目。 80年代末，当时番禺市政府确立以“二沙”带动番禺经济发展的思路，南沙为工业区（目前有所调节）沙窖岛发展房地产业。 1988年，霍英东及其同仁集资七千万元，让洛溪大桥飞架南北，从而使这里的房地产开始变得有实际意义。番禺开源房地产实业公司率先进驻番禺洛溪，按照当时筹划，该

19、公司将逐渐开发上万亩土地，后来拟定为7千亩，再后来拟定为占面积约144平方米，建筑面积232.7万平方米目前已建成住宅1万多套，别墅千栋，商铺千间，原筹划让洛溪热起来，想不到仅时间，一座崭新的卫星城便矗立起来了。 工行、农行、建行，中行均在这里设有支行，而幼儿园、小学，中学已成规模，会所，超市应有尽有，抛开其头两期楼盘不说，整个新城自我更新能力很强。都市自我实现生态平衡的能力。 整个洛溪新城的人口来自五湖四海，是一座典型的移民市镇，布满活力，而其母品牌下的子品牌：洛涛居、雅澜苑、洛湖居超建越好。 再过2年，也许我们能更加结识洛溪新城，摸索“城乡化开发模式”的意义！ 固然，我们还要提示将来的开发

20、商，城乡开发走的不是房子的简朴集合，而是将自身定位于世界经济一体化中卫星城！ 七、集约化开发模式 用较少的占地面积、开发精致楼盘，力求营导致最佳的人居环境，最合理的产业，力求达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。 1998年前后，广州房地产群雄并起，翠湖山庄号称100%全绿化，首层架空，凸窗。现回头去看的确很故意思，但当时引起了广州市民的极大爱好，诸多人把去那里看楼当逛公园。 集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活社区概念。 其集约特性表目前 1、天人合一，回归自然的绿化理念，在有限的土地上搞精品绿化。 2、构筑完整的生活社区设施。仅会所面积就

21、达1万平方米，多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提高了居家的品质。 在地少人多的广州，21世纪商品房开发的主流究竟是什么？从翠湖山庄我们找到了答案：完整的生活空间，规模合适，配套完善的现代化社区。其社会基本是：人们积极追求代表着较高社会主义水平的生活方式和生存空间。 类似开发模式之路的楼盘诸多，如锦城花园、云景花园、名雅园，星汇园、天誉花园等。 八、唯景观开发模式 广州正在倡导“山水都市”理念，山水楼盘成为人们的注意重点。 敏于行的开发商总是抢在“学者”前面，率先在珠江两岸，白云山脚圈了地，盖起了一栋栋房子。 有人说，珠江两岸目前最大的问题是，建筑物过多，体量过大，楼层过高

22、，离江面太近。但这不是开发商的错，是有关政府部门的失误。这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占领有利地形，开发景观资源。 唯景观开发模式始作俑者应算是海珠半岛花园，时间追朔到1992、1993年，其占地仅13万多平方米。此盘1995年强力推盘时，宣称的却是“拥有1.38公理长的黄金海岸。” 而此种开发模式发挥到极致的，正是临江豪宅群的迅速崛起，珠江广场、中海锦苑、新抱负华庭、丽景湾、海琴湾等先后拔地而起。 临时豪宅对房地产开发的革命性意义在于：彻底唤醒人们沉睡近年的居住环境景观意识。 以往，建房子，黑压压一片，人们分房以面积大小行政级别、富裕限度；目前，靓丽房子，争先恐后冒出，中心城区的豪

23、宅已因环境因素制约而让位于江景豪宅，山景豪宅。 “以景观为中心”的开发理念还促使社区开发在规划、设计上的比拼。海珠半岛花园的把楼建到42层高，力图占领大量的景观空间，中海锦苑、丽景湾（第三幢）巧妙地设计出户户朝江的户型，新抱负华庭则采用超大弧形防弹玻璃，每一套正望江户型玻璃窗的总宽度超过9米，力求与江景的接触。 “以景观为中心”的开发模式在广州楼市遍地开花，蔚然成风。澳洲山庄、颐和山庄力图把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居乐、江南世家，雅宝新等力图充足运用山与水。 早在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语；现代社会，文明人的价值取向又日益偏向于环境。香港最贵的豪宅在半山，因素就在于其海景叠加着山

24、景。 “以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需求。 九、营造开发模式 此类开发商，当时找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步发明市场。 白云堡1995年初动工时，仅是一片荒山石场；2年前动工的穆天子山庄也是一片山林，而8年前，二沙岛别墅建设时，那里可以说还是一种“荒岛”。 有人说，盖房子，环境第一；也有人证券交强调是地段第一；其实，就房地产的社会属性来说，应当是“身份第一”。 正是基于这点结识，白云堡、二沙岛别墅区、穆天山庄的开发商将自己的目的客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过项目的推广成功将占总人口局限性5%的塔尖消费层分离出

25、来。 类似于营导致造型开发模式不仅仅是这几种顶级楼盘，尚有颐和山庄、白云高尔夫花园等等。 不容否认，房地产主流永远不会面对低收入的百姓，聪颖的开发商只会盯住广州20%的高收入人群，至少顶级豪宅更需盯住这20%之中的20%的人，毕竟，市场是严酷的。 十、创新型开发模式 出名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是她发明的。这是她对中国房地产发展的最大奉献，由于，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开发链条中最单薄的一环资本的瓶颈难题。 广州第一种“卖楼花”的人是谁？ 业内人士普遍认同来自台湾的仇福宪小姐。 人们清晰地记得，1990年后来，她在大陆做的第一种销售个案广州世界贸易中心大厦非常成功。世贸中

26、心也由于仇福宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。 世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素质、高水平。堪称典范；世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元，堪称当时广州楼市的“天价”。 之后，在淘金花园的开发中，仇福宪应珠江实业之邀，主持了那里的销售工作，有人说，在香港她把淘金花园搞得比广州尚有名。 有人说，广州首个进行按揭贷款楼盘，亦是仇福宪倡导的。 广州的首个售楼部也是她开辟的。 仇福宪自己也承认，大陆是一种前瞻性很强的市场，她应当多带些先进经验和创意进来。十年前，她就预测，十年后的整个亚洲年中国，果然，的广州楼市正酝酿一种个更大的奇迹。也许再过五年、十年，全世界的发展商都会来中国广州踩盘取经。 固然，作为开发商的珠江实业，当时能花巨资（据说上2千万元，无从考证）启用仇福宪，这自身就是一种用人制度的创新！ 广州过去十年楼市的成功源于创新，将来仍然在于创新！ 成功的开发模式尚有诸多，在些不一一论及。仅以此文献给为广州楼市十处辉煌发明性劳动的人们！