贵阳前期物业服务合同

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1、项目前期物业服务合同 甲方：房地产开发有限公司 ；法定代表人： ； 电话： ；住所地： ；邮编： 。乙方： 物业服务有限责任公司 ；法定代表人： ； 电话： ；住所地：；邮编： ； 资质等级： ； 证书编号：号 。 根据贵州省物业管理条例和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘（委托）乙方对 项目（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:物业名称 项目 ；物业类型 住宅、商业、写字楼、停车场车位 ；座落位置 ；建筑面积 。物业管理区域红线范围：东至 ；南至 ；西至 ；北至 。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二

2、）。第二章 服务内容与质量第二条 在物业服务管理区域内，须参照贵阳市行业行政及主管部门颁布的贵阳市普通住宅物业管理服务等级标准（试行）、贵阳市非住宅物业管理服务等级标准（试行）（贵阳市物业管理协会“市物协字2014第05号”），按双方约定的相关等级标准的要求，乙方提供的前期物业服务管理包括以下内容：(一)物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；(二)物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）； (三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；(四)物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施

3、，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；(五)公共绿化的养护和管理；(六)车辆停放管理；(七)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(八)物业档案资料管理；(九)社区文化建设 。第三条 在物业服务管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：(一)物业服务前期介入的相关工作；(二)业主室内装饰装修服务管理 ；(三)根据业主需要提供其他特约服务。第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护、特邀服务或其他服务，服务内容和费用由双方另行商定。第五条 乙方提供的前期物业服务管理应达到约定的标准（物业服务管理标准见附

4、件五）。将业主/使用人要求的服务等级标准及其服务内容与质量应该明细和量化。第三章 服务费用第六条 甲乙双方应遵循合理、公平及服务费用与服务水平相适应的原则，提出质价相符的管理运行成本，并选择如下方式收取物业服务费（一）在本协议有效期内物业服务费采用酬金制的方式。 1、即乙方按本协议的约定提供物业服务,甲方向乙方支付物业管理服务所产生的一切费用和乙方计提的管理费。 2、其他购房业主按其拥有的建筑面积自其接房之日起，预先向乙方缴纳物业服务费，具体标准如下：(1)高层住宅： 1.96 元/月.平方米；(2)办公楼： 2.84 元/月.平方米；(3)商业物业： 4.2 元/月.平方米；(4)停车场车位

5、物业： 65 元/月.位。 （二）乙方向甲方和其他业主收取的服务费主要用于以下开支：（乙方服务人员工资标准及构成明细见附件三, 不足15天者按半月计算，超过15天者按一月计算。） 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 （三）乙方每月计提的管理酬金按本条第2款第1项金额的10%提取，由甲方承担； （四）乙方在进行本条第2、3、4、

6、5等歀约定的物业服务时,所需日常材料、耗材的费用，由乙方根据实际需要编制材料计划，报经甲方审批后采购、报销；第8款约定的物业公共安全责任保险事宜，也由甲方购买并承担责任。 （五）物业服务费及结算方式 1、本协议生效之日起至2015年4月30日止期间，甲方每月向乙方支付乙方按甲方要求进行的物业服务所产生的物业服务费、折旧费及酬金。 2. 2015年5月1日起至本协议终止期间，甲方需在每月20日前向乙方支付物业服务费、折旧费及酬金。 3、进行物业服务所产生的费用支出由乙方负责垫付，乙方每月编制向其他购房业主收取的 “物管费收入报表”报甲方审核后，如收不抵支，由甲方分时段按本条第1或2款的约定数减去

7、乙方己收或应收的物管费后，支付给乙方；反之乙方将剩余部分划转给甲方。 第七条、物业公共区域、公共设备设施运行所产生的水电费公摊处理办法； 1、由甲方按实际发生数额全额承担支付。 第八条、物业服务固定资产折旧费双方约定，乙方为实施“项目”物业服务所购置的固定资产折旧费为2388.73元/月，购置的低值易耗品当月采用五五摊销法，由甲方向乙方支付。（详情见附件五）（发票的处置问题） 第九条、费用支付 1、甲方承担的物业服务费、折旧费和酬金采用后付费方式； 2、物业服务资金支付：乙方建立严谨的物业管理服务费收支台帐，每月报表定时交甲方审核；每月结算，甲方在收到乙方所报收支台帐10个工作日内对该台帐审核

8、无误后，按收支的差额向乙方支付费用。 3、水电公摊费由乙方单独列帐，每月报甲方审核，按实际费用向乙方支付。第十条 物业服务费调整的依据合同期内物业服务费收费标准的调整可参照政府公布的物价涨跌指数，经与甲方、业主/使用人协商后可作适当调整。第四章 物业的经营与管理 第十一条 停车场收费含停车费和车辆停放场地服务管理费，停车费的缴交及调整按政府价格行政管理部门的文件规定执行；车辆停放场地服务管理费包括税费、人工费、设备维护费、清洁费、照明电费、秩序维护费、物业利润等，不包括车辆保管及保险费。乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务管理协议，明确双方在车位使用及停车服务管理等方面的权利义务。第十二

9、条 停车场收费分别采取以下方式：(一)停车场属于全体业主共有的，车位使用人按露天车位 / 元/个月、车库车位 / 元/个月的标准向乙方交纳车辆停放场地服务管理费，乙方从停车费中按露天车位 / 元/个月、车库车位 / 元/个月的标准提取车辆停放场地服务管理费，剩余部分由甲方按国家、行业主管部门相关规定及业主大会决议处置；(二)停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主/使用人有优先使用权，车位使用费按露天车位 / 元/个月、车库车位 200 元/个月的标准向乙方交纳停车费，乙方从收取之费中按露天车位 / 元/个月、车库、车位 65 元/个月的标准提取车辆停放场地服务管理费；(三)停车场车位所有权由

10、业主购置的，或使用权由甲方出让给业主的，车位使用人按露天车位 / 元/个月、车库车位 65 元/个月的标准向乙方交纳车辆停放场地服务管理费。第十三条 甲方同意授权乙方对电梯轿厢及其他可用于广告发布的业主共有物业进行经营，并由甲乙双方对上述经营产生的收益分配进行协商，协商的内容另行签订相关协议（合同）。第十四条 本物业服务管理区域内的会所、幼儿园属 / （甲方/全体业主）所有，委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主/使用人收取费用：(一) 会所4.2元/月 ；(二) 幼儿园4.2元/月 。第五章 物业的承接验收第十五条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进

11、行查验（附查验清单）：(一) 物业共用部位明细 ；(二) 物业共用设施设备明细 ；(三) / 。第十六条 甲乙双方查验问题的解决方法：(一) 甲乙双方协商解决 ；(二) / ；(三) / 。第十七条 前款第十六条、第十七条涉及的承接的物业共用部位，共用设施设备的相关查验情况，甲乙双方应签订确认书，建档留存，作为界定双方交接验收物业共用部位、共用设施设备各自承担责任的依据。第十八条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、验收资料、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和

12、物业使用说明文件；(四)业主的产权资料及物业管理所必须的其他资料；(五)资料属复印件的必须加盖甲方公章并注明与原件相符字样；(六)上述资料于交房前1个月内向乙方移交。第十九条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任（业主/使用人非正常使用的除外）。甲方及时受理乙方反馈的业主投诉的房屋质量问题，并联系施工单位及时处理。第六章 物业的使用与维护第二十条 业主大会成立前，甲方按相关规定通过物业管理招投标选聘物业服务管理企业，甲方应配合乙方执行本物业服务管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生环境绿化维护等方面的规章制度。

13、乙方根据规章制度提供服务管理时，甲方、业主/使用人应给予必要的配合。 第二十一条 乙方可采取规劝（通知、提示）等必要措施，制止甲方、业主/使用人违反本服务合同和物业服务管理区域内物业公共管理方面的规章制度的行为。第二十二条 乙方应及时向甲方及业主/使用人通告本物业服务管理区域内有关物业服务管理方面的重大事项。乙方须及时处理业主/使用人的投诉、意见和建议，并接受甲方的监督。第二十三条 因物业维修或者公共利益，甲方和乙方确需临时占用、挖掘本物业服务管理区域内道路、场地的，施工前在物业服务管理区域内进行公示（不可抗力因素除外），并采取必要的安全保障措施。临时占用、挖掘本物业服务管理区域内道路、场地的

14、，应在约定期限内恢复原状。第二十四条 乙方应按照住建部住宅室内装饰装修管理规定和贵阳市装饰装修管理暂行办法的规定，与装修房屋的业主/使用人签订住宅装饰装修服务协议，该协议就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修期间的服务管理事项、服务管理费、装修保证金收取退还等事项进行书面约定，并书面告知业主或物业使用人在室内装饰装修中的禁止行为和注意事项。 第二十五条 甲方应于 年 月 日，按贵州省物业管理条例第十三条之规定向乙方提供物业服务管理用房，物业服务管理用房建筑面积 340平方米，其中：办公用房 90平方米，位于 ；住宿用房 95 平方米，位于 ； 其他 用房 155 平方米，位于 。 第二十六

15、条 物业服务管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经甲方同意不得改变其用途。第七章 专项维修资金第二十七条 专项维修资金的缴存按贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定执行。专项维修资金的使用按照国家、省、市相关规定办理。第八章 违约责任第二十八条 甲方违反本合同第十四条、第十五条、第十六条、第十七条的约定，致使乙方的服务管理无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。甲方拒绝赔偿时，业主/使用人可以向人民法院起诉。第二十九条 除前条规定情况外，乙方的服务管理达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准，甲方可

16、要求乙方限期整改，直至达到标准为止。第三十条 甲方、业主/使用人违反本合同第六条、第七条，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按 本合同总价款千分之三 的标准每日向乙方支付违约金。甲方、业主/使用人逾期仍不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 第三十一条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，甲方、业主/使用人有权要求乙方双倍返还。第三十二条 甲方违反本合同第二十条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主/使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十三条 本合同履行期间，出现以

17、下情形，甲乙双方可终止物业服务合同。(一)物管区域内未成立业主委员会，乙方违反第二十七条和第三十条约定，经甲方要求整改、仍未达到合同约定服务等级标准，同时须经甲方及已入住2/3以上业主同意，方可依据相关法规终止该项物业服务合同，更换新的物业服务企业。终止物业服务合同通知下达之日起 22 个工作日内，乙方须将甲方移交的工程物业资料、业主资料、物管用房、业主预交的物业服务管理费（属酬金制的按双方约定的合同处理）、已收取的装修保证金，以及用物业本体开展经营所得收益的节余部分（包括未折旧完的）、甲方支付了前期物业开办费所购买的物品、用具等一并交还甲方。乙方有严重失误或重大过失责任，给甲方、业主/使用人

18、造成伤害或损失的，应承担相应责任；(二)乙方按合同约定的物业服务管理内容和等级标准，履行了义务，但乙方物业费收缴率达不到 80 ，经甲乙双方共同努力一个月，乙方的物业服务费收缴率仍然无法提高的，乙方有权终止合同退出管理； (三)甲方违反本合同第六条、第十五条、第十六条、第十八条以及未按规定向物业服务企业移交服务管理用房等，造成乙方服务管理无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准，造成业主/使用人、物业服务企业的损失的，甲方应承担相关责任。如甲方始终不能履行，乙方可以终止本服务合同，并在服务区域内公示“撤出公告”（公示期3个月），并按第十九条约定向甲方移交资料。第三十四条 以下情况乙

19、方不承担责任：(一)因不可抗力因素导致物业服务管理中断的；(二)乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；(三)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方、业主/使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；(四)因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；(五)管理服务区域内甲方、业主/使用人家中发生财产损失的；(六)在公共区域内因不可抗力因素及业主个人原因造成的财产、人身伤害的 ； （七）因第三方过失，造成业主财产、人身伤害的。第九章 突发事件处理第三十五条 为维护公共利益，在不可预见的情况下，如发生

20、煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂。救助人命、公安机关执行任务等突发事件，乙方应协助配合，参与处理。 第十章 其他事项第三十六条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。 第三十七条 本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲应书面告知乙方延长本合同期限，甲方未告知乙方，本合同自动顺延，顺延期限作为本合同期限；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务管理企业，同等条件下乙方享有优先权。第三十八条 本合同履行期间，乙方需提前解除合同，应提前三个月通知甲方，

21、如入住业主户数达到50以上，乙方有义务配合甲方，在房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会，选举和产生业主委员会。同时，乙方还应将撤出“公告”在小区显著位置公示，并将物业服务费收支情况和撤出原因一并通告，接受甲方的监督。 第三十九条 本合同终止时，乙方应将物业服务管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方。乙方未将物业管理相关资料、物业服务管理用房和共用设施设备及属于全体业主的财物完整地移交的，甲方可依法追究乙方相关责任。 第四十条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容

22、的承诺。 第四十一条 甲方可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。 第四十二条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十三条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有相同法律效力。 第四十四条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下二种方式处理：(一)向仲裁委员会申请仲裁；(二)向乙方所在地人民法院提起诉讼。 第四十五条 本合同一式 陆 份，甲方执 叁 份、乙方执 叁 份。 甲方（甲方签章） 乙方（物业服务企业签章） 法定代表人 法定代表人 年 月 日附件

23、一：规划平面图附件二：物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅5 55635 商业用房 16665 办公楼2 26952 车 库 944 28483.56 物业 用房 310合 计 128045.56 备 注 附件三： 物业共用部位明细(一)房屋承重结构；(二)房屋主体结构；(三)公共门厅；(四)公共走廊；(五)公共楼梯间；(六)内天井;(七)户外墙面；(八)屋面；(九)传达室；(十) ；(十一) 。附件四：物业共用设施设备明细(一)雨水井 32 个；(二)雨水泵 32 座 ；(三)化粪池 3 个；(四)污水井 35 个；(五)水泵 6 台；(六)水箱 3 个；(七)电梯

24、 15 部；(八)消防箱 374 个；(九)干粉灭火器 900 个 ；(十)公共消防水泵 4 台 ； (十一)应急灯 1440盏 ；(十二)照明设施 720 盏 ；(十三)监控系统主机 6台 ； (十四)监控摄像头 224 个；(十五)楼宇对讲机 200台 ； (十六)机动车库 944 个 28483.56 平方米。 附件五：固定资产折旧费序号名称原值金额（元）净值金额（元）残值金额（元）折旧年限（月）月折旧额（元）备注1办公桌椅9000855045060142.50残值按5%计提2复印机150001425075036395.833电脑设备2500023750125036659.724数码相机

25、300028501503679.175档案、资料柜2000019000100060316.67675型室内疏通机200019001006031.677200型室外疏通机400038002006063.338冲击钻200019001006031.679潜水泵220020901106034.8310警用摩托车400038002004879.1711云梯3500033250175060554.17合计12120011514060602388.72低值易耗品五五分摊序号名称原值金额（元）摊销金额（元）备注1打印机1500750五五摊销法2电话3001503保险柜10005004饮水机80040058K

26、VA电焊机9004506砂轮切割机15007507手电钻6003008台钳8004009梯子80040010万用表20010011摇表40020012电工工具50025013电流表30015014无线对讲机10400520015消防工具90045016自行车140070017床及床上用品168008400合计3910019550 附件六：贵阳市普通住宅小区物业服务管理等级标准（试行）一级(一)基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对共用部位、公用设施设备认真查验，交接验收手续齐全，户权界定明确。3、物业管理企业具有注册物业管理师职称的专业人员

27、、管理人员()名;按照国家行业有关规定取得物业管理职业资格证书;专业操作人员按照行业规定，持有(A4)特种设备作业人员证、建筑物消防员资格证、电工操作证、中央空调操作证;二次供水系统运行人员持有健康证;财务人员持有会计证、统计证。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理，档案管理等制度健全。5、服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示12小时服务电话。报修半小时内、突发事件除外，其他维修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。一周之内回访，回访率85%以上，服务及时率85%以上，维修合格率100%。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外

28、的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(包干制除外)。9、对建立的服务信息每4月进行更新1次，资料室存放档案资料发生变化应在1日内更新归档，每4月整理档案1次。10、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。(二)房屋管理1、对房屋共用部位使用安全进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全。有条件的每3-6年作一次房屋使用安全鉴定。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修及更新、改造范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划

29、，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，受托后组织实施。3、每2日巡查1次小区房屋单元门，楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求，建立完善的住在装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。水、电、卫及隐蔽工程施工时每2日巡查1次装修施工现场。其余施工每5日巡查1次，有委托的可参加验收。5、木门窗、封檐板、木栅栏等每2年检查保养或油饰1次，铁艺栏杆等每2年检查保养或油漆1次。6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用

30、途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关的职能部门。7、小区主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施，场地有明显标志。8、规范使用专项维修资金，确保物业服务区域内的共用部位完好率在90%以上。9、每年对道路、停车场进行1次全面维修养护，保持道路畅通、平坦，排水畅通，路牙、地砖无破损松动。(三)共用设施设备维修养护1、对共有设施设备进行日常管理和维修养护。2、建立共用设施设备档案及设备台账，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范,设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要

31、更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，受托后组织实施维修或者更新改造工作。5、消防设施设备完好，消防通道畅通。6、设备房保持整洁、通风。7、小区道路平整。8、路灯、楼道灯完好率86%以上。9、危及人身安全的设施设备有明显警示标志;对各种突发事件有应急方案。10、每天对娱乐设施巡视1次，每个月对健身活动器材进行巡查，特别是安全性能检查，保证其正常使用。11、停车场、地下车库内的防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，消防设备器材，各类行车、停车标识，记录卡管理系统和车辆进出记录保存完好。1

32、2、配改后有电梯装置的，按电梯管理的标准维护、保养、运行。发生电梯困人或者其它重大突发事件时，物业管理人员应在15分钟内到达现场应急处理;电梯故障，电梯维护保养单位的专业维修人员30分钟内到达现场维修，以保代修、确保安全运行。13、设施设备完好率(维保期外且有专项维修资金使用)在95%以上，消防设施除外。14、每月对供水设施至少检查3次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，二次供水水箱每年清洗消毒1次，每日巡查1次，水质符合卫生要求，保证二次供水正常，泵房清洁。15、下水管道、水沟、集水井、污水池、化粪池、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各

33、种警示安全提示标识齐全，安装牢固。16、日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护、保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，维修人员每2天巡视检查1次并有记录，每季度清洁保养一次强弱电井及井内设备，(专营公司部分除外)。17、楼宇智能控制系统要指派专业技术人员操作，除日常维护外，每3月对重要数据进行备份1次，每3月对系统两节点进行检查1次，一年覆盖系统50%，发现问题及时处理、确保正常运行。18、每月应对服务区域配电设备接地检查1次，每季度对重要机房配电柜及设备接地检查1次，每半年对建筑物楼顶层的避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查1次，确保完好无损、发现问题及时修复，并记录存档。(四)协助维

34、护公共秩序1、小区门卫24小时服务，主入口24小时有人值守。安装门禁系统的可不设人员值守，但应有技防及巡视。2、服务区域白天巡逻不少于2次，夜间巡逻不少于2次;配有安全监控设施的，确保实施24小时监控，有特殊约定的除外。3、巡逻人员应按巡逻路线规范巡逻，发现安全有异常情况，即时处理或报告，注意处理不安全的隐患，并接受业主或物业使用人的求助和咨询。4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放，确保人、车、路的安全有序。5、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理制度。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告相关部门，并协助采取相应措施。(五)保洁服务

35、1、按幢设置垃圾桶，每日清运1次，保持垃圾桶清洁。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶、池、屋，每日清运1次，确保清洁无异味。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;停车场每季冲洗1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗2次;一层共用大厅每3天拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每季清洁1次;路灯、楼道灯每季清洁1次。及时清除道路积水、积雪。4、共用雨污水管道每半年疏通1次;雨污水井每月检查1次;视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、共用雨污水管道每季度疏通1次;雨污水井每月检查1次;视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常

36、及时清掏。6、每月对假山、小品清洁1次，细致、全面检查1次，主要检查山石之间是否牢固，有无损伤、多余物，如有及时报修。7、需要粉刷或油漆保护和装饰的部位每2年进行1次，架空雕塑每年擦洗1次，地面雕塑每月清洗1次。8、设有公共卫生间的，按卫生间作业标准实施。9、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。春秋季每月消杀1次，夏季每周消杀1次，冬季消杀1次。每次作业前应向业主和物业使用人发出告知，并在作业现场设置安全警示牌。(六)绿化养护管理1、有绿化人员实施绿化养护管理。2、草坪成活率85%以上，生长良好(草坪按草坪分级进行养护)。3、服务区域的道路绿篱、绿带植物修剪棱角、线条统一整齐，春夏季每月1

37、次，秋季1次。4、花卉，绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，补栽补种，保持观赏效果，每半年全面整形修剪1次。5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。每年施肥1次。6、定期喷洒药物，预防病虫害，无明显蛀虫危害。 附件七： 贵阳市非住宅物业服务管理等级标准（试行） 一级(一)基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对共用部位、公用设施设备认真查验，交接验收手续齐全，户权界定明确。3、物业管理企业具有注册物业管理师职称的专业人员、管理人员()名;按照国家行业有关规定取得物业管理职业资格证书;专业操作人员按照行业规定，持有(A4)特种

38、设备作业人员证、建筑物消防员资格证、电工操作证、中央空调操作证;二次供水系统运行人员持有健康证;财务人员持有会计证、统计证。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理，档案人事管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。报修半小时内、突发事件除外，其他维修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。3天之内回访，回访率100%，服务及时率100%，维修合格率100%。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金

39、的收支情况(包干制除外)。9、对建立的服务信息每月进行更新1次，资料室存放档案资料发生变化应在当日内更新归档，每月整理档案1次，做到准确无误。10、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。(二)房屋管理1、对房屋共用部位使用安全进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全，有条件的每3-5年作一次安全鉴定。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修及更新、改造范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，受托后组织实施。3、每日巡查3次小区房屋单元门，楼

40、梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。水、电、卫及隐蔽工程施工时每日巡查1次装修施工现场。其余施工每2日巡查1次，有委托的可参与验收。5、木门窗、封檐板、木栅栏等每2年检查保养或油饰1次，铁艺栏杆等每2年检查保养或油漆1次。6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告相关的职能部门。7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)

41、、户和公共配套设施，场地有明显标志。8、规范使用专项维修资金，确保物业服务区域内的共用部位完好率在98%以上。9、每季度对道路、停车场进行1次全面维修养护，保持道路畅通、平坦，排水畅通，路面、路牙、地砖无破损松动。(三)共用设施设备维修养护1、对共有设施设备进行日常管理和维修养护。2、建立共用设施设备档案及设备台账，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范。责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改

42、造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，受托后组织实施维修或更新改造。5、载人电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。10、危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对各种突发事件有应急方案。11、每天对娱乐设施巡视1次，每个月对健身活动器材进行巡查，特别是对安全性能的检查，保证其正常安全使用。12、停车场、地下车库内的防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能

43、完好，通道畅通，消防设备器材，各类行车、停车标识，记录卡管理系统和车辆进出记录保存完好。13、发生电梯困人或者其它重大突发事件时，物业管理人员应在15分钟内到达现场应急处理;电梯发生故障，电梯维护保养单位的专业维修人员30分钟内到达现场维修。14、设施设备完好率(维保期外且有专项维修资金使用)在99%以上(消防设施100%)。15、每日对供水设施至少检查1次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，二次供水水箱每年清洗消毒2次，每日巡查1次，水质符合卫生要求，保证二次供水正常，泵房清洁。16、下水管道、水沟、集水井、污水池、化粪池、地漏无堵塞、无淤积

44、，各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。17、日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护、保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，维修人员每天巡视检查2次并有记录，每季度清洁保养一次强弱电井及井内设备，(专营公司部分除外)。18、楼宇智能控制系统要指派专业技术人员操作，除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，每月对系统两节点进行检查1次，半年覆盖系统一次，发现问题及时处理、确保正常运行。19、每月应对服务区域配电设备接地检查1次，每季度对重要机房配电柜及设备接地检查1次，每季度对建筑物楼顶层的避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查1次，确保完好无损，发现问题及时修复，并记录存档

45、。20、定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀阀、水箱等设备进行检查保养。定期开机进行运行检查，确保系统各项完好，每年需由具有专业资质的单位对公共空调系统进行定期清洗，除尘2次，确保空气质量达标，符合卫生安全的要求，维保有记录。(四)协助维护公共秩序1、小区门卫24小时服务，主入口24小时有人服务，其余出入口安装门禁系统的可不设专职人员。但应有技防及巡视，有特殊约定8小时站岗执勤。2、服务区域白天巡逻不少于4次，夜间巡逻不少于4次;配有安全监控设施的，确保24小时监控，有特殊约定的除外。3、巡逻人员应按巡逻路线规范巡逻，发现异常情况，即时处理，注意处理不安全的隐患，并接受业主或物业使用人的

46、求助和咨询。4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放，确保人、车、路的安全有序。5、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理制度。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告对口相关部门，并协助采取相应措施。(五)保洁服务1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶、池、屋，每日清洗1次，每日清运2次，确保卫生清洁无异味。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫保洁1次以上;停车场每周冲洗1次，电梯厅、楼道每日清扫2次，每日拖洗2次;一层共用大厅每日拖洗3次;楼梯扶手每日擦洗1次

47、;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每周清洁1次。及时清除道路积水、积雪。4、共用雨污水管道每季度疏通1次;雨污水井每月检查1次;视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、每日打捞水面、水景漂浮物2次，每月对水景池底清洁1次，目视池底清澈见底，水面无杂物，池底无多余沉淀物，池边无污迹。6、每半月对假山、小品清洁1次，细致、全面检查1次，主要检查山石之间是否牢固，有无损伤、多余物，发现异常及时处理。7、需要粉刷或油漆保护和装饰的部位每年进行1次，架空雕塑每半年擦洗1次，地面雕塑每日洗擦1次。8、每日3次电梯轿厢清洁，每周用不锈钢油养护1次，电梯层门每日擦洗

48、1次。电梯门槽每周清理1次，发现异常及时处理。9、有公共卫生间的按卫生间作业标准实施作业。10、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。春秋季每月消杀1次，夏季每周消杀1次，冬季每2月消杀1次。有专人进行消杀操作，每次作业前应向业主和物业使用人发出告知，并在作业现场设置安全警示牌，确保人员安全。(六)绿化养护管理1、有专业的绿化人员实施绿化养护管理。2、草坪成活率95%以上，生长良好，草坪修整春季每月1次，夏秋季每2月1次，留茬高度6厘米。无明显枯草和净土裸露，无杂草，杂物(草坪按草坪分级进行养护)。3、服务区域的道路绿篱、绿带植物修剪棱角、线条统一整齐，春夏季每月2次，秋季1次。4、花卉，绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，补栽补种保持观赏效果，每季度全面整形修剪1次。5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。每年施肥2次。6、定期喷洒药物，预防病虫害，无明显蛀虫危害，无干枯、受损枝叶、无死株。