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1、某市区的甲房地产开发公司（如下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，7月发生如下经营业务：（1）甲公司将一套自行开发的房屋免费赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司近来时期销售同类不动产的平均价格拟定价值为111万元（涉及销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目获得土地支付土地出让金40000万元，已获得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采用预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。（4）销售建筑工程施工许可证日期在
2、4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为万元，增值税税额为220万元。（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，获得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。规定：1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。2.计算甲公司7月份应纳的增值税。
3、二、案例解析1.要想对的作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增有关知识，又考核了会计基本功。业务（1）：要按照视同销售解决。根据财政部 国家税务总局有关全面推开营业税改征增值税试点的告知（财税36号）附件1营业税改征增值税试点实行措施（如下简称实行措施）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其她单位免费转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。实行措施第四十四条规定，纳税人发生本措施第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人近来时期销售同类不动产的平均价格拟定。实行措施）第十五条第（2）款规定，提供销售不动
4、产，税率为11%；实行措施第二十三条规定，一般计税措施的销售额不涉及销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价措施的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1+税率）；实行措施第二十二条规定，销项税额=销售额税率。业务（1）销项税额=111（111%）11%=11万元,会计分录为：借：营业外支出 101贷：开发产品 90 应交税费应交增值税(销项税额) 11业务（2）：根据国家税务总局有关发布的公示(国家税务总局公示第18号)第四条规定，房地产开发公司中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，合用一般计税措施计税，按照获得的所有价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目相应的土地价款后的余额计
5、算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（所有价款和价外费用-当期容许扣除的土地价款）（1+11%）。国家税务总局第18号公示第五条规定， 当期容许扣除的土地价款按照如下公式计算：当期容许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款。【房企财税微信：fdccspx】业务（2）销项税额=（39100-400004900070000）（1+11%）11%=1100万元。会计分录为：借：钞票或银行存款 39100贷：主营业务收入 38000 应交税费应交增值税(销项税额) 1100业务（3）：根据国家税务总局第18号公示第十条规定，一般纳税人采用预收款方式销
6、售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条规定， 应预缴税款按照如下公式计算：应预缴税款=预收款（1+合用税率）3%，合用一般计税措施计税的，按照11%的合用税率计算。预收账款3330万元应预缴增值税=3330（1+11%）3%=90万元。会计分录为：借：应交税费未交增值税一般计税措施 90贷：银行存款 90业务（4）：根据国家税务总局第18号公示第八条规定，建筑工程施工许可证注明的合同动工日期在4月30日前的房地产项目是房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择合用简易计税措施按照5%的征收率计税。甲公司可以选择简易计税措施计税。业务（4）
7、应计提增值税额=4200（15%）5%=200万元。会计分录为：借：钞票或银行存款 4200贷：主营业务收入4000 应交税费未交增值税简易计税措施 200业务（5）：进项税额=17万元。会计分录为：借：固定资产 100应交税费应交增值税(进项税额) 17贷：银行存款 117业务（6）：根据国家税务总局有关发布的公示（国家税务总局公示第15号）第二条规定， 增值税一般纳税人5月1后来获得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本措施有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，次年抵扣比例为40%。获得的不动产涉及以直接购买形式获得的不动产。第四条规定，纳税人按照本措施
8、规定从销项税额中抵扣进项税额，应获得5月1后来开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于获得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于获得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。业务（6）拟定的7月进项税额=22060%=132万元，待抵扣进项税额为=22040%=88万元。会计分录为：借：固定资产 应交税费应交增值税(进项税额) 132应交税费待抵扣进项税额 88贷：银行存款 22207月会计解决如下：借：应交税费应交增值税(进项税额) 88贷：应交税费待抵扣进项税额 88业务（7）：进项税额=36万元，会计解决如下：借：开发成本前期工程费 60
9、0应交税费应交增值税(进项税额) 36贷：银行存款 636业务（8）：进项税额=825万元，会计解决如下：借：开发成本建筑安装工程（鸿达项目） 7500应交税费应交增值税(进项税额) 825贷：应付账款腾飞建筑公司 8325 2.计算应纳增值税（1）一般计税措施销项税额=11+1100=1111万元进项税额=17+132+36+825=1010万元应纳增值税=销项税额-进项税额=1111-1010=101万元（2）简易计税措施应纳增值税=200万元（3）根据国家税务总局第18号公示第十四条规定， 一般纳税人销售自行开发的房地产项目合用一般计税措施计税的，以当期销售额和11%的合用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。甲公司已预缴税款90万元可以抵减当期应纳税额。甲公司7月应纳增值税=101+200-90=211万元。
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