房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划

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1、1许明信许明信2迷茫，是今年开局楼市的主要特征迷茫，是今年开局楼市的主要特征国家对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇，我国家对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。们的目标是要使房价回归到合理的价格。上有铁帽子的政策压顶，下有债权人讨债上有铁帽子的政策压顶，下有债权人讨债多变的政策，让人无法有任何可以稍微稳定的预期多变的政策，让人无法有任何可以稍微稳定的预期 楼市调整，主要是基于信贷政策的收紧和调控政策的影响，楼市调整，主要是基于信贷政策的收紧和调控政策的影响，信贷收紧卡死了房企和购房者的喉咙，而限购令则掐死了信贷收紧卡死了房企和购房者的喉咙

2、，而限购令则掐死了投机投机房地产还是有需求的，而且空间还非常大房地产还是有需求的，而且空间还非常大 3土地、税费以及资金成本是整个房价成本绝对大头土地、税费以及资金成本是整个房价成本绝对大头高房价的秘密主要在于供应体系和成本体系不合理所致。高房价的秘密主要在于供应体系和成本体系不合理所致。高房价背后的支撑是土地财政、过重的税费以及融资高房价背后的支撑是土地财政、过重的税费以及融资成本成本房价涨跌一线间，关键就看信贷量。楼市兴衰，要看土房价涨跌一线间，关键就看信贷量。楼市兴衰，要看土地税费怎么办地税费怎么办20122012年在销售回款继续疲软的形势下，转卖项目或合作年在销售回款继续疲软的形势下，

3、转卖项目或合作开发将成为房企解决资金压力的最佳办法。开发将成为房企解决资金压力的最佳办法。20122012年的稽查重点行业，分别是：房地产、建筑年的稽查重点行业，分别是：房地产、建筑 4经济合同和业务过程产生税收经济合同和业务过程产生税收经营方式决定适用的税法经营方式决定适用的税法税收风险的根源在于经济合同的涉税条款税收风险的根源在于经济合同的涉税条款合同是税务机关确认企业应税行为的主要依据之一合同是税务机关确认企业应税行为的主要依据之一签订合同之前，应对合同可能产生的税费评估，选择签订合同之前，应对合同可能产生的税费评估，选择最优方案最优方案合同一经签订、履行，必然产生不可调整的纳税义务合同

4、一经签订、履行，必然产生不可调整的纳税义务企业通病：合同随意签，财务人员不参与企业通病：合同随意签，财务人员不参与5控制税务风险，重中之重是加强房地产开发过程的流程管控制税务风险，重中之重是加强房地产开发过程的流程管理，对每一个经济业务都进行把关，做到事前筹划。理，对每一个经济业务都进行把关，做到事前筹划。业务部门在签订合同时就产生税收，财务部门只是计算与业务部门在签订合同时就产生税收，财务部门只是计算与缴纳税款缴纳税款高层领导重视风险管理与纳税筹划，统领全局，协调内部高层领导重视风险管理与纳税筹划，统领全局，协调内部各部门各部门提高财务人员地位，让财务负责人参与业务决策提高财务人员地位，让财

5、务负责人参与业务决策严把合同关，涉税条款表述准确、符合规定严把合同关，涉税条款表述准确、符合规定所有业务取得合法凭证所有业务取得合法凭证寻求外部专业人员协助寻求外部专业人员协助6例例1 1：甲出资金，乙出土地成立房产公司合作开发，：甲出资金，乙出土地成立房产公司合作开发，乙方分得乙方分得5 5万平方的商业楼。万平方的商业楼。（1 1）作价分配房产，需视同销售）作价分配房产，需视同销售（2 2）税收规划）税收规划-转让股权转让股权例例2 2：A A房产公司开发一酒店，打算以该项资产投资注房产公司开发一酒店，打算以该项资产投资注册独立的公司来运营，是否涉及税收？册独立的公司来运营，是否涉及税收？合

6、同条款涉税规范的目标：涉税零风险、相对减轻税合同条款涉税规范的目标：涉税零风险、相对减轻税负、维权负、维权7约定义务与法定义务：合同可以约定税款的承担方，约定义务与法定义务：合同可以约定税款的承担方，但不能约定纳税义务的履行方，即纳税责任不因但不能约定纳税义务的履行方，即纳税责任不因合同约定而转移合同约定而转移合同涉税分析：合同涉税分析：1 1、税负（调整签署方式或合同性质）、税负（调整签署方式或合同性质）2 2、纳税义务（义务人、发生时间）、纳税义务（义务人、发生时间）3 3、税款承担（何方承担，何方履行）、税款承担（何方承担，何方履行）81 1、投资者身份的选择、投资者身份的选择 境内境内

7、/外自然人外自然人境内境内/外法人外法人2 2、股权转让所得与持有收益的涉税差异、股权转让所得与持有收益的涉税差异刘某刘某20092009年投资成本年投资成本100100万元，万元，20112011年底出售股份年底出售股份180180万万元转让给王某，其中属于未分配利润元转让给王某，其中属于未分配利润5050万元。万元。刘某个税刘某个税=（180-100180-100）20%=1620%=16王某分的利润缴纳个税王某分的利润缴纳个税505020%=1020%=10，如何避免重复纳税，如何避免重复纳税9（1 1）个人股权转让的税收事项）个人股权转让的税收事项（2 2）公司股权转让与撤资）公司股权

8、转让与撤资甲公司投资乙公司甲公司投资乙公司500500万，占万，占40%40%股权，股权，2 2年后转让年后转让600600万，乙公司有未分配的利润万，乙公司有未分配的利润200200万。甲公司应税所得万。甲公司应税所得是多少？是多少？上例如果甲公司不转让股权，撤资收到上例如果甲公司不转让股权，撤资收到600600万，如何确万，如何确认应税所得？认应税所得？（3 3）股权转让是否征收营业税？）股权转让是否征收营业税？103 3、出资方式（货币、非货币）与出资不到位的涉税事项、出资方式（货币、非货币）与出资不到位的涉税事项（1 1）不同出资方式涉及的税收）不同出资方式涉及的税收 货币货币 货物货

9、物 无形资产无形资产 不动产不动产/土地土地 股权或债权股权或债权（2 2）股东出资不到位的税收风险）股东出资不到位的税收风险（3 3）个人借款年度终了后未归还）个人借款年度终了后未归还（4 4）为个人购置资产：不论是否将财产无偿或有偿交付）为个人购置资产：不论是否将财产无偿或有偿交付企业使用，实质均为企业对个人进行了实物性质的分企业使用，实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税配，应依法计征个人所得税 114 4、抽逃出资的认定：法律后果与税务风险、抽逃出资的认定：法律后果与税务风险5 5、招商引资合同无效优惠条款（事后不能太较真）、招商引资合同无效优惠条款（事后不能太较

10、真）6 6、债权债务分红（国税函、债权债务分红（国税函20082672008267号）号）个人股东取得公司债权、债务形式的股份分红，应以其个人股东取得公司债权、债务形式的股份分红，应以其债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账款债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账款的账面价值的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，的账面价值的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按照规定缴纳个人所得税按照规定缴纳个人所得税 7 7、收购、收购100%100%股权股权8 8、股权转让、合并分立、股权转让、合并分立12甲房地产公司以收购甲房地产公司以收购100%100%股权方式取得一宗土地，转让股权方式取

11、得一宗土地，转让方取得土地的原价方取得土地的原价80008000万，转让价为万，转让价为1200012000万，土地成万，土地成本如何确认？本如何确认？双方利弊分析：双方利弊分析：（1 1）转让）转让100%100%股权是否征营业税、土地增值税？股权是否征营业税、土地增值税？（2 2）以不动产、土地使用权投资，是否征收土地增值税？）以不动产、土地使用权投资，是否征收土地增值税？131 1、招拍挂、招拍挂 某房产公司以每亩某房产公司以每亩560560万元价格中标某宗地，协议书万元价格中标某宗地，协议书另附条件：房产公司需在协议签订之日起另附条件：房产公司需在协议签订之日起1 1年内为政年内为政府

12、无偿修建一条长府无偿修建一条长5 5公里的市政公路，该代修公路行公里的市政公路，该代修公路行为是否征营业税，所发生支出如何处理？为是否征营业税，所发生支出如何处理？2 2、购买转让土地、购买转让土地 买方直接按支出款项作成本费用，除交纳契税以外，买方直接按支出款项作成本费用，除交纳契税以外，无其它涉税问题；无其它涉税问题；卖方涉及税收很高卖方涉及税收很高 3 3、不是招拍挂，创造招拍挂、不是招拍挂，创造招拍挂 14某国有企业某国有企业A A补交土地出让金，变为开发用地后，准补交土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。备将地转让给某开发企业。（1 1）政府将土地收储，支付给）政府将

13、土地收储，支付给A A企业补偿费企业补偿费（2 2）招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给）招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给A A企业拆企业拆迁补偿费在招拍挂中支付；迁补偿费在招拍挂中支付；（3 3）如果该国有企业）如果该国有企业A A要房子，则地产企业保留分给要房子，则地产企业保留分给A A企业的房子不销售，利润分配后，将企业股权转企业的房子不销售，利润分配后，将企业股权转让给国有企业让给国有企业A A。154 4、购买股权、购买股权 将目标公司其它资产先清理掉，然后卖公司将目标公司其它资产先清理掉，然后卖公司100%100%股权股权 卖方：只涉及企业所得税，无营业税和土地增值税卖方：只涉及企

14、业所得税，无营业税和土地增值税 买方：税负较重，风险较大。（买方：税负较重，风险较大。（1 1）股权溢价不允许作为）股权溢价不允许作为成本税前扣除，相当于对方少缴的税转移到下游成本税前扣除，相当于对方少缴的税转移到下游（2 2）标的企业未来的税务检查风险；）标的企业未来的税务检查风险；（3 3）该企业以往少缴的税款遇到的检查风险）该企业以往少缴的税款遇到的检查风险 5 5、直接与目标企业合并，然后转让股权、直接与目标企业合并，然后转让股权 6 6、有地一方投资到地产公司，然后转让股权、有地一方投资到地产公司，然后转让股权 167 7、投资到新公司（非地产），与地产企业合并、投资到新公司（非地产

15、），与地产企业合并 8 8、投资到新公司，转让股权、投资到新公司，转让股权（1 1）资本运作取得土地）资本运作取得土地A A公司将经营权及全部资产以公司将经营权及全部资产以万转让给万转让给B B，协议约定转让，协议约定转让前债权债务由前债权债务由A A公司处理并承担，与公司处理并承担，与B B无关（实际是转让无关（实际是转让资产）资产）资产转让按税务总局资产转让按税务总局20112011年年4747号公告处理号公告处理（2 2）转让产权、股权、合并分立不征营业税）转让产权、股权、合并分立不征营业税20112011年年5151号公告号公告179 9、分立新公司，远期转让股权、分立新公司，远期转让

16、股权 1010、分立新公司然后合并、分立新公司然后合并 1111、购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立、购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立 1212、拆迁方式（预售价与现售价）、拆迁方式（预售价与现售价）20092009年年1 1月，月，A A房产公司参与旧城改造，以评估价值为基准，房产公司参与旧城改造，以评估价值为基准，拆迁补偿协议约定，被拆迁人可选择货币补偿，也可选择拆迁补偿协议约定，被拆迁人可选择货币补偿，也可选择按面积置换新建房屋（协议价按面积置换新建房屋（协议价4800/4800/平方）。平方）。20102010年年6 6月开月开发项目完工，现房销售价格为发项目完工，现

17、房销售价格为6000/6000/平方，税务机关提出安平方，税务机关提出安置部分应按置部分应按6000/6000/平方计税，你认为是否正确？平方计税，你认为是否正确？18拆迁补偿（货币拆迁补偿（货币/实物）实物）问题问题1 1：款项支付人确定：款项支付人确定问题问题2 2：个人税收问题：个人税收问题问题问题3 3：营业税、土地增值税、企业所得税计税依据：营业税、土地增值税、企业所得税计税依据问题问题4 4：纳税义务发生时间：纳税义务发生时间问题问题5 5：票据处理与账务处理：票据处理与账务处理建议委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取建议委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法

18、有效的凭证合法有效的凭证 19某房地产企业就地安置拆迁户某房地产企业就地安置拆迁户50005000平米，市场售价平米，市场售价80008000元，土地成本元，土地成本2 2亿元，建筑施工等其他开发成本亿元，建筑施工等其他开发成本1 1亿元，亿元，总可售面积总可售面积8 8万平米。万平米。拆迁补偿费支出：拆迁补偿费支出：500050008000=40008000=4000万元万元视同销售收入：视同销售收入：500050008000=40008000=4000万元万元单位可售面积计税成本单位可售面积计税成本=（2 2亿亿+1+1亿亿+4000+4000万）万）/80000/80000平平米米=42

19、50=4250元元/平米平米视同销售成本：视同销售成本：425042505000=21255000=2125万元万元视同销售所得：视同销售所得：4000-2125=18754000-2125=1875万元万元 20 A A公司公司20102010年年5 5月开发某城中村改造项目，该项目住月开发某城中村改造项目，该项目住宅可售面积宅可售面积2900029000平方米（其中用于安置回迁户的住平方米（其中用于安置回迁户的住宅面积为宅面积为79007900平方米，其余平方米，其余2110021100平方米的住宅由平方米的住宅由A A公司自由销售或使用）。该项目于公司自由销售或使用）。该项目于20112

20、011年年5 5月完工，月完工，20112011年年9 9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共积共79007900平方米。平方米。20112011年年1010月正式对外销售，并于月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为价格为70007000元元/平方米，取得销售收入平方米，取得销售收入1477014770万元万元（2110021100平方米平方米70007000元元/平方米）。平方米）。21 该项目工程已竣工决算，开发成本为该项目工程已竣工决算，开发成本为60006000万元。

21、另外向某万元。另外向某公司借款的利息公司借款的利息400400万元（不超过金融企业同类同期贷款利万元（不超过金融企业同类同期贷款利率），请分析率），请分析“拆一还一拆一还一”的账务和税务处理。的账务和税务处理。账务处理账务处理计算过程如下：计算过程如下：1.1.开发成本开发成本60006000万元，利息费用万元，利息费用400400万元。万元。2.2.拆迁补偿费支出拆迁补偿费支出790079000.70.755305530（万元）。（万元）。注意这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户注意这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户79007900平方米，平方米，而是整个楼盘的，需要按总可售面积而是整个楼盘的

22、，需要按总可售面积2900029000平方米分摊。平方米分摊。视同销售收入视同销售收入790079000.70.755305530（万元）（万元）22 3.3.单位可售面积计税成本（单位可售面积计税成本（6400640055305530）29000290004113.79314113.7931（元（元/平方米）。需要注意的是，这里的总可售平方米）。需要注意的是，这里的总可售面积是按面积是按2900029000平方米计算，不能减去拆迁户的平方米计算，不能减去拆迁户的79007900平方平方米，否则就会虚增成本。米，否则就会虚增成本。4.4.视同销售成本视同销售成本4113.79314113.79

23、31790079003249.89653249.8965（万元）；（万元）；视同销售所得视同销售所得553055303249.89653249.89652280.10352280.1035（万元）（万元）税务处理税务处理：企业所得税确认视同销售所得：企业所得税确认视同销售所得 2280.1035 2280.1035 土地增值税先预征后清算土地增值税先预征后清算 营业税按成本价核定征收（成本价如何确定？）营业税按成本价核定征收（成本价如何确定？）23有人认为应这样计算成本价有人认为应这样计算成本价设拆迁成本价为设拆迁成本价为Y Y（Y+6400Y+6400）/29000/290007900=Y7

24、900=Y解得解得Y=2396.21Y=2396.21万万安置房产单位成本价：（安置房产单位成本价：（6400+2396.216400+2396.21）/29000=3033/29000=3033元元你认为成本价该如何确定？你认为成本价该如何确定？24土地出让土地出让/转让协议涉税条款转让协议涉税条款（1 1）土地出让金返还条款）土地出让金返还条款用于建设购买安置回迁房用于建设购买安置回迁房属于销售回迁房行为，企业应做营业收入处理属于销售回迁房行为，企业应做营业收入处理 ：返还款返还款 回迁房营业税组税价格确认收入的部分回迁房营业税组税价格确认收入的部分 返还款小于回迁房组税价格确认收入的部分

25、返还款小于回迁房组税价格确认收入的部分 用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）代理支付动迁补偿款差额，应按代理业征收营业税代理支付动迁补偿款差额，应按代理业征收营业税 计入当年的应纳税所得额计入当年的应纳税所得额 不征收土地增值税不征收土地增值税 25用于开发项目相关的基础设施建设（用于开发项目相关的基础设施建设（BTBT）不征收土地增值税不征收土地增值税 用于建设开发项目内公共配套设施（学校用于建设开发项目内公共配套设施（学校/医院医院/幼儿园幼儿园/体育场馆）体育场馆）实质上是土地出让金的折扣或折让，收到财政返还出让金实质上是土地出让金的折扣或折让，收到财政返还出让金

26、应冲减开发成本应冲减开发成本 返还给其它关联企业返还给其它关联企业不征营业税、土地增值税不征营业税、土地增值税 未约定任何事项，只是奖励或补助未约定任何事项，只是奖励或补助征所得税，不征营业税，土增税抵减开发成本征所得税，不征营业税，土增税抵减开发成本26（2 2）标的物交割时间条款）标的物交割时间条款 甲公司甲公司20112011年年1 1月签订土地出让协议，至当年末拆迁月签订土地出让协议，至当年末拆迁未结束，未办理土地使用证，是否交纳土地使用税？未结束，未办理土地使用证，是否交纳土地使用税？（3 3）红线外支出作为公共配套设施涉税条款）红线外支出作为公共配套设施涉税条款（4 4）土地出让金

27、减免，契税如何交纳？）土地出让金减免，契税如何交纳？A A企业招拍挂取得土地，出让金企业招拍挂取得土地，出让金1 1亿，减免亿，减免40%40%，契税计，契税计税依据？税依据？（5 5）征用耕地，土地使用税纳税义务时间如何执行？）征用耕地，土地使用税纳税义务时间如何执行？27案例：案例：A A公司注册资本公司注册资本200200万元，受让取得某地使用权。万元，受让取得某地使用权。A A公司为取得该地所支付的全部价款及税费总计公司为取得该地所支付的全部价款及税费总计700700万元。现万元。现A A公司欲以公司欲以12001200万元的价格将该地转让该房万元的价格将该地转让该房地产地产B B公司

28、。公司。这笔交易中需要综合考虑这笔交易中需要综合考虑A A、B B两个公司的交易成本和两个公司的交易成本和交易风险。交易成本过高，可获利益减少，则交易交易风险。交易成本过高，可获利益减少，则交易不能进行；交易风险过大，不能解决合法性问题的不能进行；交易风险过大，不能解决合法性问题的话，市场主体也不能成交。话，市场主体也不能成交。A A公司如何进行筹划，才公司如何进行筹划，才能达成交易，并且税负最低、风险最小？能达成交易，并且税负最低、风险最小？28一般常规方法一般常规方法直接转让土地使用权直接转让土地使用权方案一：股权直接转让方案一：股权直接转让 方案二：公司分立方案二：公司分立 方案三：投资

29、方式方案三：投资方式 29法释法释2005520055号号:合作开发房地产合同当事人一方具备房地合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效；双方均不具备产开发经营资质的，应当认定合同有效；双方均不具备资质的，应当认定合同无效。资质的，应当认定合同无效。提供土地使用权当事人不承担风险，只收取固定收益的，提供土地使用权当事人不承担风险，只收取固定收益的，应当认定土地使用权转让；应当认定土地使用权转让；提供资金当事人不承担风险：提供资金当事人不承担风险：（1 1）只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；）只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；（2 2）只收取

30、固定数额货币的，应当认定为借款合同；）只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；（3 3）只以租赁或其它形式使用房屋的，应当认定为房屋租）只以租赁或其它形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁。赁。30（1 1）甲方有土地和开发资质，乙方投入资金，合作开）甲方有土地和开发资质，乙方投入资金，合作开发后分配房产（固定收益或分红）发后分配房产（固定收益或分红）（2 2）以甲方为主体开发，实际乙方运作（挂靠）以甲方为主体开发，实际乙方运作（挂靠）立项主体、核算主体立项主体、核算主体出地方立项出地方立项出资方立项出资方立项双方共同立项双方共同立项311 1、户型设计与土增税、户型设计与土增税 2 2、勘察、

31、勘察/监理合同监理合同 3 3、设计、设计/咨询合同（约定：所有权归设计方？）咨询合同（约定：所有权归设计方？）支付境外咨询费、设计费的代扣义务：支付境外咨询费、设计费的代扣义务：在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务发生在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受劳务方是地作为判定原则。而营业税则以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原则否在境内作为判定原则 判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让 4 4、前期工程中的税收筹划空间、前期工程中的税收筹划空间32境外机构提供劳务未签订税收协定已签

32、订税收协定构成机构场所征税不构成常设机构不征税构成常设机构征税33常设机构常设机构:提供劳务方在缔约国一方任何提供劳务方在缔约国一方任何1212个月中连个月中连续或累计超过续或累计超过6 6个月（或个月（或183183天）为限天）为限房地产企业委托境外设计公司进行方案设计，在签订房地产企业委托境外设计公司进行方案设计，在签订设计合同时注意：设计合同时注意：（1 1）设计成本归属的约定）设计成本归属的约定-开发商所有，如果合同约开发商所有，如果合同约定成果归设计方所有，或未约定归属（按著作权法定成果归设计方所有，或未约定归属（按著作权法归设计方所有），应认定特许权使用费；归设计方所有），应认定特

33、许权使用费；（2 2）明确境内外工作时限）明确境内外工作时限34 企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计公收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这样可以同中分别说明境内和境外的服务费金额。这样可以避免为

34、境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦不必要的税务麻烦 35 甲公司提供设备并负责安装，设备价款甲公司提供设备并负责安装，设备价款300300万，万，安装费安装费100100万，应如何纳税，如何开具发票？万，应如何纳税，如何开具发票？A A、300300增值税增值税+100+100营业税营业税 B B、300+100300+100增值税增值税 C C、300+100300+100营业税营业税 D D、不一定、不一定36【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？1 1、甩项、甩项A A：销售自产货物并施

35、工：销售自产货物并施工自产货物发票自产货物发票+工程工程发票（发票（特殊混合销售特殊混合销售）2 2、甩项、甩项B B：商贸公司销售外购并施工：商贸公司销售外购并施工全额货物发全额货物发票（一般混合销售）票（一般混合销售）3 3、甩项、甩项C C：建筑公司销售外购并施工：建筑公司销售外购并施工全额工程发全额工程发票（包工包料）票（包工包料）以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）37（1 1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？）如果甲企业为生产企业

36、，未分别核算，应如何纳税？（2 2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？（3 3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？混合销售：混合销售：特殊特殊销售自产货物并提供建筑业劳务销售自产货物并提供建筑业劳务在合同条款中分别明确各自价款在合同条款中分别明确各自价款 一般一般其它（非自产货物或非建筑业劳务）其它（非自产货物或非建筑业劳务）视货物来源与经营主业而定视货物来源与经营主业而定38大包销售自产货物同时提供建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税39（1 1）A A房地产

37、公司与房地产公司与B B建筑公司签订的协议约定，工程款建筑公司签订的协议约定，工程款800800万不含工程所用材料，工程结束，万不含工程所用材料，工程结束，B B从从A A领用材料价领用材料价值为值为20002000万元。万元。A A房地产企业入账凭证？房地产企业入账凭证？（2 2）A A房地产公司与房地产公司与B B建筑公司签订工程大包合同总额为建筑公司签订工程大包合同总额为28002800万，其中约定材料由万，其中约定材料由A A自行采购，发票应如何开具，自行采购，发票应如何开具，A A公司凭何种合法凭证入账？公司凭何种合法凭证入账？包工包料合同，营业税计税依据包工包料合同，营业税计税依据

38、=合同金额合同金额=工程决算值工程决算值=会计收入会计收入=税务开票金额税务开票金额 清包工建筑工程合同，合同金额清包工建筑工程合同，合同金额=会计收入会计收入=开票金额，但开票金额，但不等于计税依据。不等于计税依据。40甲供合同内甲供（甲控）大包清包工装饰清包工设备安装营业税装饰材料不征营业税设备不征营业税清包工建筑建筑材料征营业税414 4、甲控甲控：合同价包含材料：合同价包含材料全额工程发票（甲代购，全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票乙方全额纳税，全额开票）5 5、甲供设备乙方安装：设备发票、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商供应商)+)+工程发票工程发票(乙乙方净额纳税，净额

39、开票方净额纳税，净额开票)6 6、甲供材料乙方装饰：材料发票、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商供应商)+)+工程发票工程发票(乙乙方净额纳税，净额开票方净额纳税，净额开票)7 7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票工程发票（乙方全额纳税，净额开票）此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款5-75-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体别为两

40、个不同的纳税主体42甲供材料购销合同清包工工程合同销售附带安装甩项甲供乙安注：供货方提供货物并安装，不属于甲供供货方施工43建设方采购判断判断是否是否设备设备判断判断是否是否自产自产自销自销非设备的材料设备非自产自销自产自销装饰工程装饰工程其它建筑业其它建筑业商贸企业商贸企业建筑企业建筑企业44案例案例1 1：房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门：房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门窗并由其负责安装。窗并由其负责安装。案例案例2 2：开发商从一个建筑安装企业购买铝合金门窗：开发商从一个建筑安装企业购买铝合金门窗并由其负责安装。并由其负责安装。案例案例3 3：开发商从一个生产铝合金门窗的工业

41、企业购：开发商从一个生产铝合金门窗的工业企业购买铝合金门窗并由其负责安装。买铝合金门窗并由其负责安装。案例案例4 4：开发商购买铝合金门窗后交给一个建筑安装：开发商购买铝合金门窗后交给一个建筑安装企业安装。企业安装。45开发成本注意事项：开发成本注意事项：（1 1）建筑成本预算价、决算价、计入成本价）建筑成本预算价、决算价、计入成本价（2 2）付款方式与方向）付款方式与方向（3 3）工程款发票的开票地点）工程款发票的开票地点（4 4）开发间接费用与期间费用）开发间接费用与期间费用（5 5）完工产品计税成本截止时点（票据的时间价值）完工产品计税成本截止时点（票据的时间价值）（6 6）毛利率过低，

42、虚增成本嫌疑（核定征收风险）毛利率过低，虚增成本嫌疑（核定征收风险）（7 7）在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，）在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关配套工程建设安排相关配套工程建设 46房地产企业房地产企业10001000万工程成本，建筑工程总包万工程成本，建筑工程总包900900万万（已取得建筑业发票）。（已取得建筑业发票）。另外从门窗厂购买并安装钢窗另外从门窗厂购买并安装钢窗100100万（其中钢窗销售万（其中钢窗销售9090万，安装费万，安装费1010万），钢窗部分如何征营业税？万），钢窗部分如何征营业税？开发企业以建筑业发票开发企业以建筑业发票900900万

43、，建筑安装发票万，建筑安装发票1010万，万，和增值税发票和增值税发票9090万入帐，是否符合规定？万入帐，是否符合规定？个人去税务机关代开工程款个人去税务机关代开工程款/劳务费发票，付款时是劳务费发票，付款时是否需按劳务报酬代扣个人所得税？否需按劳务报酬代扣个人所得税？471 1、如何签订合同、如何签订合同（1 1）合同内甲供）合同内甲供大包，实际甲控大包，实际甲控（2 2）合同外甲供）合同外甲供清包工清包工 2 2、结算票据如何开具与核算、结算票据如何开具与核算3 3、建筑业计税依据与代扣义务、建筑业计税依据与代扣义务4 4、税务检查的关注点、税务检查的关注点5 5、材料是否需换开工程发票

44、、材料是否需换开工程发票如何处理甲方承担建筑业税款？如何处理甲方承担建筑业税款？48甲供材常见征管现象：地方税务局以甲供材常见征管现象：地方税务局以“房地产企业直房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的将取得的“购货发票购货发票”换成换成“建筑业发票建筑业发票”并补缴并补缴“建筑业营业税建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣。否则，不得在企业所得税前扣除。除。甲供材料合理的做帐方法：甲供材料合理的做帐方法：建议：甲供料，谈判营业税以建筑方

45、缴纳，税款包含建议：甲供料，谈判营业税以建筑方缴纳，税款包含在工程款中。在工程款中。发票：甲供料票加建筑发票。发票：甲供料票加建筑发票。49哪些货物不涉及建筑业营业税？哪些货物不涉及建筑业营业税？（1 1）甲供设备）甲供设备（2 2）甲供装饰材料）甲供装饰材料（3 3）分包工程中的自产货物）分包工程中的自产货物协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？如某开发项目，甲供材料金额如某开发项目，甲供材料金额20002000万元，约定建筑业万元，约定建筑业营业税由甲方缴纳，应如何处理？营业税由甲方缴纳，应如何处理？50 1 1、自查发现假发票如何补救，纳税检

46、查发现假发票如何定性、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚？处罚？20102010年度开发项目未完工，税务检查发现有年度开发项目未完工，税务检查发现有10001000万假发票计万假发票计入开发成本，应该如何定性处罚？如果是费用发票呢？入开发成本，应该如何定性处罚？如果是费用发票呢？2 2、当年票据的入账时效、当年票据的入账时效 3 3、跨年度发票的税务处理、跨年度发票的税务处理 土增税清算后转让房产，扣除项目按清算时单位建筑面积成土增税清算后转让房产，扣除项目按清算时单位建筑面积成本乘以销售或转让面积计算（严重侵犯房地产企业利益，清本乘以销售或转让面积计算（严重侵犯房地产企业

47、利益，清算之后发生的成本，清算时已发生但尚未取得，清算之后取算之后发生的成本，清算时已发生但尚未取得，清算之后取得合法票据将无法扣除）得合法票据将无法扣除）51跨期费用的税前扣除问题跨期费用的税前扣除问题 （1 1）跨年度发放工资（工资薪金扣除的原则）跨年度发放工资（工资薪金扣除的原则收付实现制，收付实现制，实际支付）实际支付）（2 2）已付款但跨期取得发票的费用）已付款但跨期取得发票的费用 某公司在某公司在20102010年年9 9月发生一笔广告费支出，月发生一笔广告费支出，20112011年取得发年取得发票，该费用是否允许扣除？票，该费用是否允许扣除？（3 3）无发票、无付款的预提费用（后

48、付的利息、租金）无发票、无付款的预提费用（后付的利息、租金）（4 4）跨期成本之存货）跨期成本之存货 （5 5）跨期成本之固定资产）跨期成本之固定资产 524 4、入账票据的审核与自查重点、入账票据的审核与自查重点(1)(1)票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）普通发票代码第一位，根据收款方经营主业来判断普通发票代码第一位，根据收款方经营主业来判断(2)(2)票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符）普通发票代码第相符）普通发票代码第2-52-5位位(3)(3)发票有效期：发票所属年份，普通发票

49、第发票有效期：发票所属年份，普通发票第6-76-7位。位。(4)(4)票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、劳务劳务/货物），杜绝第三方发票货物），杜绝第三方发票在合同中约定提供合法凭证的期限在合同中约定提供合法凭证的期限 53(5)(5)票据形式是否合规（抬头、印章）票据形式是否合规（抬头、印章）汇总开具发票汇总开具发票必须附清单必须附清单(6)(6)付款方向与支付方式付款方向与支付方式资金流检查是检查虚开发票的重要手段资金流检查是检查虚开发票的重要手段(7)(7)真伪检查真伪检查 税收征管法第税收征管法第2121条条:单位、个人在购销商

50、品、提供或者单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。定开具、使用、取得发票。54虚拟交易虚开发票，为进行账目掩饰，通常用如下方式：虚拟交易虚开发票，为进行账目掩饰，通常用如下方式：（1 1）不付款，长期挂账（可能转资本公积，以掩盖问题）不付款，长期挂账（可能转资本公积，以掩盖问题）（2 2）虚假付款（现金、假背书）。）虚假付款（现金、假背书）。（3 3）付款方向不一致）付款方向不一致 如果上家开票企业已经被确定为虚开，受票企业受到了稽如果上家开票企业已经被确定为虚开，受票企业受到了稽查局的

51、检查，应对措施：查局的检查，应对措施：（1 1）如果有货款，赶快扣住货款，因为此时补税已经是不）如果有货款，赶快扣住货款，因为此时补税已经是不可避免可避免（2 2）争取定性为善意取得（在没有其他过硬证据的情况下，）争取定性为善意取得（在没有其他过硬证据的情况下，询问笔录的回答就显得尤为重要）询问笔录的回答就显得尤为重要）555 5、合法入账凭证的种类、合法入账凭证的种类(1)(1)财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）资金往来结算收据）(2)(2)税务监制发票税务监制发票(3)(3)自制原始凭证自制原始凭证(4)(4)

52、合同合同+收据收据+判决书判决书/调解书调解书/公证书公证书收据是否可以税前列支？收据是否可以税前列支？（1 1）费用合法真实（）费用合法真实（2 2）与生产经营有关）与生产经营有关（3 3）符合有关扣除标准）符合有关扣除标准（4 4）费用本身不具）费用本身不具“经营活动经营活动”特征（收款方既不交增值特征（收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款）税，也不交营业税，如赔偿款）56不需要开发票的情形：不需要开发票的情形：给予农民的青苗补偿费；给予农民的青苗补偿费；工伤事故赔偿金；工伤事故赔偿金；职工解聘经济补偿金；职工解聘经济补偿金；给予个人的拆迁补偿金；给予个人的拆迁补偿金；股权收购和资本

53、收购支出；股权收购和资本收购支出；经济合同违约支出经济合同违约支出白条和收据税前扣除应同时满足的条件白条和收据税前扣除应同时满足的条件：符合不需要开发票的条件；符合不需要开发票的条件；要有交易或提供劳务的合同；要有交易或提供劳务的合同；收款人收取款项时立的收据；收款人收取款项时立的收据；收款人个人的身份证复印件收款人个人的身份证复印件57营业税细则营业税细则第第1919条：条例第六条所称符合国务院税务条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（合法有效凭证），是指：主管部门有关规定的凭证（合法有效凭证），是指：支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发支付给境内单位或者个人的

54、款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；或者个人开具的发票为合法有效凭证；支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；票据为合法有效凭证；支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

55、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。国家税务总局规定的其他合法有效凭证。58总包分包合同总包分包合同 某建筑公司总包价款为某建筑公司总包价款为10001000万，将一部分工程分包给其它单位，万，将一部分工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为水材料为200200万，工程费是万，工程费是4040万，分包方应如何开具发票，如万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？申报？如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，

56、分包方又该如如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方又该如何纳税？何纳税？装修、安装、绿化装修、安装、绿化 (税收筹划在税法容忍的范围内税收筹划在税法容忍的范围内)某企业购买树苗、草坪单价高且数量异常大，最贵的树苗某企业购买树苗、草坪单价高且数量异常大，最贵的树苗80008000余元一株，而且有余元一株，而且有200200余万元绿化产品没有明细，有明细的树余万元绿化产品没有明细，有明细的树苗和花冠木约苗和花冠木约3 3万株，成倍超出了占地面积万株，成倍超出了占地面积1 1万平米项目的常万平米项目的常规栽种量。规栽种量。591 1、发票取得时间（完工前、完工后）、发票取得时间（完工前、完

57、工后）2 2、装修工程，承包方清包工、装修工程，承包方清包工3 3、房地产企业自购料税前扣除争议、房地产企业自购料税前扣除争议4 4、采购材料无法取得发票的处理、采购材料无法取得发票的处理5 5、瑕疵发票成本列支处理、瑕疵发票成本列支处理6 6、设备合同涉税条款、设备合同涉税条款7 7、审核发票与购销合同是否相符（交易方、货物）、审核发票与购销合同是否相符（交易方、货物）8 8、真票假业务、假票真业务、克隆发票、真票假业务、假票真业务、克隆发票 601 1、备案时间的选择、备案时间的选择2 2、完工条件决定收入与计税成本结转、完工条件决定收入与计税成本结转某房地产企业完工备案证取得时间某房地产

58、企业完工备案证取得时间20092009年年1212月月2828日，日，交付业主时间为交付业主时间为20102010年年1 1月月5 5日，日，20102010年年4 4月进行企业月进行企业所得税汇算清缴是按所得税汇算清缴是按“预缴预缴”还是按还是按“完工完工”来呢？来呢？企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，如部分配套设施未建，部分规费未缴？如部分配套设施未建，部分规费未缴？按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大？对于项目公司而言，面需要缴纳的企业所得税巨大？

59、对于项目公司而言，面临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？61计税成本：计税成本：（1 1）已取得合法凭证的账面成本）已取得合法凭证的账面成本（2 2）完工年度汇缴结束前取得发票）完工年度汇缴结束前取得发票（3 3）符合规定的预提成本）符合规定的预提成本注意区分：注意区分：（1 1）期间费用和开发产品成本）期间费用和开发产品成本 （2 2）开发产品会计成本与计税成本）开发产品会计成本与计税成本 （3 3）完工与未完工开发产品计税成本）完工与未完工开发产品计税成本 （4 4）已销与未销开发产品计税成本）已销与未销开发产品计税成本 621 1、实际

60、毛利率小于预计毛利率；、实际毛利率小于预计毛利率；2 2、土增税清算无所得税收入与之匹配；、土增税清算无所得税收入与之匹配；3 3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，并取得合法凭证）并取得合法凭证）4 4、20082008年前由于不允许预提配套设施成本，造成后年前由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比续成本无收入配比63后续支出配套设施日常维修保养支出前期已发生后期取得发票已预提过未预提过直接当期扣除视为后续支出不得追溯如已预提，差额视为后

61、续支出预提与实际发生二次调整二次调整二次调整预提与发票差额二次调整地产企业后续支出的税务处理地产企业后续支出的税务处理64 蓝晶房地产公司开发的蓝晶房地产公司开发的A A项目于项目于20092009年完工，并全部销售年完工，并全部销售完毕。该公司完毕。该公司20092009年结转开发成本时，发现未取得全部年结转开发成本时，发现未取得全部建筑工程合同发票，直到建筑工程合同发票，直到20102010年年1010月才取得全部发票。月才取得全部发票。主管税务机关对该公司主管税务机关对该公司20092009年度企业所得税进行检查时年度企业所得税进行检查时提出，该公司开发成本中未取得发票部分应调增应纳税提

62、出，该公司开发成本中未取得发票部分应调增应纳税所得额。该公司财务人员认为，尽管所得额。该公司财务人员认为，尽管20092009年结算成本时年结算成本时暂缺发票，但暂缺发票，但20102010年没有后续开发项目，年没有后续开发项目，20102010年取得的年取得的发票没有收入与其配比，将相关成本计入发票没有收入与其配比，将相关成本计入20102010年只能形年只能形成较大亏损且短期内无法弥补。那么，按照权责发生制成较大亏损且短期内无法弥补。那么，按照权责发生制原则，该公司原则，该公司20102010年取得的发票能否在年取得的发票能否在20092009年扣除，是年扣除，是否可以再行调整否可以再行调

63、整20092009年度的应纳税所得额？年度的应纳税所得额？653 3、物业自持中的税收、物业自持中的税收（1 1）开发产品转作自用）开发产品转作自用 税务机关认为房地产企业开发产品转为自用，已将房税务机关认为房地产企业开发产品转为自用，已将房屋产权办理到自己名下，应当视同销售征收营业税，屋产权办理到自己名下，应当视同销售征收营业税，是否正确？是否正确？（2 2）资产转移与公司分立）资产转移与公司分立（3 3）出租房屋包税的处理）出租房屋包税的处理（4 4）先装修后出租还是先出租后装修）先装修后出租还是先出租后装修（5 5）转租的涉税）转租的涉税（6 6）分解租金、收取押金）分解租金、收取押金

64、661 1、租金收入会计核算、租金收入会计核算2 2、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理 3 3、转租业务、转租业务售后回租售后回租 4 4、租赁业务的纳税筹划方法、租赁业务的纳税筹划方法 5 5、非常规租赁条款涉税风险分析、非常规租赁条款涉税风险分析（1 1）递增、递减收取租金）递增、递减收取租金（2 2）免租期租赁）免租期租赁（3 3）无租使用）无租使用（4 4）房产税从租与从价临界点）房产税从租与从价临界点67企业会计准则解释第企业会计准则解释第1 1号（财会号（财会200714200714号）：出租人提号）：出租人提供免租期的，承租人应将

65、租金总额在不扣除免租期的整供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配。免租期内出租人应当确认租金收入。进行分配。免租期内出租人应当确认租金收入。财政部关于印发财政部关于印发关于执行关于执行 和相关会计准和相关会计准则有关问题解答（二）则有关问题解答（二）的通知（财会的通知（财会2003102003

66、10号）第号）第1717条的解答条的解答“出租人应将租金总额在整个租赁期内，而出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入”。68 A A是一家从事房地产开发的企业，该企业有一座临街的商是一家从事房地产开发的企业，该企业有一座临街的商业用房，共三层，可供出租。业用房，共三层，可供出租。20092009年度，该企业将这座商年度，该企业将这座商业用房整体出租给业用房整体出租给B B企业从事餐饮和卡拉企业从事餐饮和卡拉OKOK经营，双方约经营，双方约定年租金为定年租金为10001000万元。万元。方案：方案：A A企业将企业将10001000万元租金进行划分，将万元租金进行划分，将700700万元划分为万元划分为物业管理收入，物业管理收入，300300万元为房屋出租收入。由万元为房屋出租收入。由A A企业的母公企业的母公司司C C和和B B企业签订物业管理合同，年服务费企业签订物业管理合同，年服务费700700万元，万元，