瑞尔特X年6月天士力淮安项目市场调研及定位报告

《瑞尔特X年6月天士力淮安项目市场调研及定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《瑞尔特X年6月天士力淮安项目市场调研及定位报告（68页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目天士力淮安项目市场调研及定位报告瑞尔特房地产顾问机构 2021年6月1瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目目 录第一部分 市场调查研究第二部分 项目定位及规划设想PART 1 城市投资环境分析PART 2 城市房地产市场分析PART 3 区域房地产市场分析PART 1 地块分析及运营思路PART 2 项目定位PART 3 规划设想第三部分 项目开发模拟2瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目第一部分 市场调查研究瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目 城市投资环境分析PART 14瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目淮安位于长三角和淮海两大经济圈，地理区位优越。下辖清河、

2、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。 淮安市地处江苏省北部中心地域，面积10072 平方公里，人口524万。市区建成区面积80平方公里，人口83万。一、城市解读5瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目一、城市解读清浦新城淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心高档居住区高档居住区商务办公区商务办公区生活配套区生活配套区生态休闲区生态休闲区综合商贸区综合商贸区物流发展区物流发展区预留用地预留用地高教园区高教园区清浦新城总规图清浦新城总规图天士力淮安项目天士力淮安项目 清浦最大的优势在于区位，作为淮安的南大门，交通便利，并具备空间优势，将建设成为现代物流中心、配送中心、仓储中心。 清浦新城将

3、逐步打造成淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心。 清浦新城规划的实施将有力促进项目所在区域的发展，打造景观资源，逐渐完善生活配套设施；提高区域市场认知度，促进区域房地产市场发展。6瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目二、城市经济淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段 。1、淮安近年来、淮安近年来GDP及增长率及增长率近几年淮安GDP增速均超过10%，2021年达13.5%，为1030亿元。2 2、淮安近年来财政收支情况、淮安近年来财政收支情况2007年、2021年财政收入增速超过30%，2021年受金融危机影响增长率为25%。7瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目二、城市经济淮安经济快速增长

4、，房地产市场处于飞速发展阶段 。3 3、淮安近年来城镇人均可支配收入、淮安近年来城镇人均可支配收入2021年城镇居民可支配收入已经突破15000元大关，达到15646元。4 4、淮安近年来居民储蓄增长情况、淮安近年来居民储蓄增长情况2021年居民储蓄达到450亿元。8瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目三、投资环境分析结论1、城市发展空间较大：2、宏观经济支持房地产发展：3、居民购房能力不断增强：淮安作为苏北交通枢纽城市，城市吸附能力不断增强，特别是对周边农村人口的吸引，城市规模具备可持续扩张能力。近年来淮安GDP年平均增幅超过15%，09年GDP总额达到1030亿元。根据国际通用衡量标准计算，

5、淮安目前处于房地产快速发展阶段。财政收入保持高速增长，政府加大对城市建设和市政配套的持续投入，促进城市形象的提升，有利于房地差需求的引导。近年来淮安城镇居民人均可支配收入持续快速增长，居民的消费能力、消费意识全面提升，促使更多市民加入到购房行列。9瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目 城市房地产市场分析PART 2PART 210瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目一、房地产政策在政策密集调控下，市场正向政府预期的方向发展。在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：4 4月月1717日国务院的新政，业内称日国务院的新政，业内称“国十条国十条”。影响深远的影响深远的

6、“国十条国十条”： ( (一）统一思想，提高认识。一）统一思想，提高认识。 （二）建立考核问责机制。（二）建立考核问责机制。 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。 （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 （五）增加居住用地有效供应。（五）增加居住用地有效供应。 （六）调整住房供应结构。（六）调整住房供应结构。 （七）确保完成（七）确保完成20212021年建设保障性住房年建设保障性住房300300万套、各类棚户区改造住房万套、各类棚户区改造住房280280万套的工作任务。万套的工作任务

7、。 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 （九）加大交易秩序监管力度。（九）加大交易秩序监管力度。 （十）完善房地产市场信息披露制度。（十）完善房地产市场信息披露制度。政策分析：政策分析： 新政新政“国十条国十条”，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。延。 目前市场成交大幅下滑，一线城市房价已经出现松动；由于淮安房地产市场价格整体不存在虚高，所以本次调控影目前市场成交大幅下滑，一线城市房价已经出现松动；由于

8、淮安房地产市场价格整体不存在虚高，所以本次调控影响主要在心理上，短期内市场由供需两旺向观望转变，预计本轮调控影响将持续响主要在心理上，短期内市场由供需两旺向观望转变，预计本轮调控影响将持续1 1年左右，到明年年中市场将逐步回暖，年左右，到明年年中市场将逐步回暖，并开始新一轮行情。并开始新一轮行情。11瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目二、房地产市场表现一级市场，2021年土地市场 “井喷”1 1、淮安近年来土地成交信息、淮安近年来土地成交信息从土地供应量来看，2021年成交量呈“井喷式”激增，并且单幅大面积土地有所增加，大盘趋势明显。12瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目二级市场，2021年市

9、场供销两旺2 2、淮安近年来新上市商品房供销情况、淮安近年来新上市商品房供销情况2007年淮安市商品房的供销比为1.26:1，2021年供销比为2.08:1，2021年供销比为0.89:1。2021年商品房供销两旺，成交量高于上市量，呈现供不应求的态势。二、房地产市场表现13瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目商品房成交均价平稳上涨，市场理性、健康。从月销售均价表现来看，2021年全年价格平稳上涨。由于近郊房源大量上市，整体成交均价并未出现大幅飙升，价格理性、市场健康。3 3、淮安城区商品房月成交均价、淮安城区商品房月成交均价数据来源：淮安市房管局、淮安市房地产市场月度综述备注：中心城区范围为清

10、河区、清浦区 二、房地产市场表现14瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目市场潜在供应量较大二、房地产市场表现淮安整个市场可预见的潜在供应量近1500万平方米，按照5年开发完成，年供应量将在300万平方米左右。市场将呈现供需基本平衡、投资需求与刚性需求并重的态势。4、淮安市四区未来潜在供应量、淮安市四区未来潜在供应量备注：以上数据为清河区、清浦区、开发区和淮阴区4个区的数据15瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目三、房地产开发企业多家一线地产商登陆淮安国内一线地产开发商陆续登陆淮安国内一线地产开发商陆续登陆淮安开发商开发商开发楼盘开发楼盘建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）万达万达城市广场75绿

11、地绿地世纪城300恒大恒大名都92绿城洽谈中，未公开万科洽谈中，未公开融侨已拿三块地，未公开国内一线地产商陆续登陆淮安，一方面带来淮安房地产整体开发水平的快速提升，另一方面也将加剧市场的竞争，对中小开发商形成挤压。16瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目四、市场分析结论淮安房地产市场总体描述1、房地产调控向政府预期的方向发展，新一轮行情将出现在1年后：2021年4月17日“国十条”出台，房贷收紧，购买资格限制，遏制了投资投机性购房，减少了改善型需求，短期内市场进入观望期，基本结束了非理性炒作状态，市场向政府预期的方向理性发展；预计将在1年后迎来新一轮上升行情。2、土地供应量较大，有效降低了开发成

12、本： 2021年土地交易量井喷式增长，多幅大面积地块上市，未来商品房供应量较大；由于近郊土地的大量供应，土地成交均价未现大幅上涨，土地成本相对不高，未来商品房的成本得以控制。3、商品房市场由供需两旺进入短期观望阶段：2021年商品房市场去化量大，去化速度块，市场供不应求，价格平稳上涨；目前市场受新政的影响，短期内进入观望。此阶段正是本项目做好产品的时机，项目上市时正是市场恢复正常状态时。4、一线地产商的加盟，将提升整体开发水平：国内一线地产开发商加速布局淮安，将直接提升淮安房地产开发水平，也将对中小开发商形成挤压，对开发商的专业水平提出了更高要求。17瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目 区域房

13、地产市场分析PART 3PART 318瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目划分依据：该区域内房地产项目在本案销售过程中会产生直接竞争，而其他区域对本案影响不明显。周边楼盘：恒大名都、华德力运河城、金满华府、京河湾、中央美地、月季花园、学林雅苑、金榜花园、东方豪城。调研时间：数据采集时间为2021年5月17日。备注：本报告将着重分析运河城、恒大名都、京河湾。运河城运河福邸金满华府本案恒大名都京河湾中央美地月季花园学林雅苑金榜花园东方豪城区域界定本项目竞争楼盘主要分布在清浦新城和高教园区19瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目板块房地产项目潜在供应量研究板块房地产项目潜在供应量研究数据来源：淮安网上

14、楼市一、板块概况板块内潜在供应量较大，存在一定的竞争。20截止2021年5月上旬，板块内可以预见的潜在供应量289.76万，除去少量商业面积外，住宅供应套数预计在23000套左右。瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目基本信息基本信息项目鸟瞰图项目实景图项目地址淮海南路188号开 发 商淮安华德力置业有限公司联系电话0517-83882222项目顾问世联地产占地面积29.4万容 积 率1.7建筑面积56万价 格小高层：3800元/ ，多层：4100元/ 物业管理淮安爱家周边配套农行，江苏银行，启英外校，城南小学，清浦小学，城南幼儿园物 管 费小高层：1.3元/月多层：0.8元/月二、竞争个案1、华

15、德力运河城21瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目详细信息详细信息市 政 配 套市政公园、公交线路（1、14、17、22、23、83路）项 目 配 套项目自带商业、会所。户 型 面 积69.5一房，82-85两房，119-129三房。建 筑 形 态多层花园洋房，退台花园洋房，叠加别墅，小高层，高层。建 筑 风 格新古典建筑主义。园 林 景 观3300中央莱茵湖，主入口轴线景观，中心湖景观，庭院景观，商业街景观。项 目 推 广利用项目规模、市政公园、运河资源等因素，依靠大牌、报纸、公交车身、短信、DM直邮、房展会等宣传手段来推广项目。科技与新材料中空玻璃。形 象 定 位淮海路56万平米异域风情城邦

16、。专业度与口碑在淮安清浦区比较有影响力和认知度。客 群 现 状年龄段：集中在30-50岁之间；客群区域：以清浦区为主；客户职业：以私营业主、公务员、企业中层管理人员为主；购房总价区间为30-50万；以改善性自住为主，部分投资。市 场 表 现一期于2009年11月起至今共推出263套，分两批推出，截至2010年5月17日已销售194套，销售率为73.76%。（以上数据来自于淮安网上楼市）二、竞争个案1、华德力运河城22瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目基本信息基本信息项目实景图项目地址柯山路与北京南路交界处开 发 商恒大地产联系电话-销售代理易居中国占地面积460亩，30.7万价 格-总建面积9

17、2万项目配套会所、商业等容 积 率 3.0周边配套启英外校，城南小学，银行，第二医院分院项目示意图二、竞争个案2、恒大名都23瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目基本信息基本信息项目鸟瞰图项目售楼处项目地址北京南路，柯山路路口开 发 商淮安市豪威房地产开发有限公司联系电话0517-83815555、83825555销售代理上海泰风地产策略占地面积89105容 积 率1.7总建面积151369价 格3500元/（多层）物 管 费0.85元/ 月（多层）周边配套城南幼儿园，城南小学，清浦小学，启英外校，农贸市场，超市，银行，医院。二、竞争个案3、京河湾24瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目详细信息详

18、细信息市市 政政 配配 套套市政公园、医院、学校、公交线路（市政公园、医院、学校、公交线路（15、53、88路）路）项 目 配 套商业街、会所户 型 面 积82两房、112三房。建 筑 形 态多层、小高层、商业建 筑 风 格北美风情现代简约风格园 林 景 观红旗渠，柴米河生态水系，景观走廊，亲水广场，文化小品。项 目 推 广利用户型优势、项目品质、自然资源等因素，依靠大牌、车身广告、报纸、房展会等宣传手段来推广。科技与新材料中空玻璃形 象 定 位私家双重庭院 尊享双公园自然生活专业度与口碑专业度一般，在清浦区本地接受度较高，口碑较好。客 群 现 状以清浦区客户为主，年龄集中在25-45岁之间，

19、多数为私营业主、周边居民和企事业单位员工，接受总价范围25-40万之间，属于刚性需求。市 场 表 现项目于2010年4月份开盘，首批推出135套房源，已销售近100套房源，客户几乎均为首次置业，贷款影响不大。（以上数据来自于淮安网上楼市）二、竞争个案3、京河湾25瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目三、综合分析板块市场总述1、板块内集中了近十个楼盘，将成为淮安房地产热点板块：板块属于房地产新兴板块，随着清浦新城建设的推进，本区域将成为淮安房地产热点板块；板块内商品房供应主要从2021年底开始，且多个楼盘集中面市，形成了一定的板块联动；同时各楼盘之间存在一定竞争。2、板块内以刚性需求为主，市场健康

20、，具备可持续发展动力： 板块内的客户以刚性需求为主，投资比例较小，去化速度较快。3、板块内商品房定位以中档、低档为主，为本项目的定位提供了参考： 以普通商品房为主，定位为中低档为主；户型设计以经济型、紧凑型为主，基本符合市场的需求。 26瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目第二部分 项目定位及规划设想瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目 地块分析及运营思路PART 1PART 128瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目大学城南南扩扩本案 项目位于淮安市清浦区柯山路，距离淮海路中心商圈约4公里，距楚秀园约2公里，北依京杭大运河，属于清浦新城中央居住区。淮海路商圈水渡口CBD钵池山公园楚秀园实小分校恒大

21、商业汽车南站东进东进清浦新城一、地块分析城市东进南扩，项目处于城市南扩的主方向29瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目运河城京河湾恒大名都金满华府运河福邸月季花园金榜花园柯柯山山路路淮淮海海路路路路明明远远清浦区政府学林雅苑中央美地南南大学城阳光湖生态公园区域楼盘：1、恒大名都2、运河城3、京河湾4、金满华府5、运河福邸6、中央美地7、月季花园8、学林雅苑9、金榜花园10、东方豪城东方豪城本案一、地块分析项目2公里范围内分布有10多个楼盘30瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目东：运河城安置房南：柯山路、城南小学西：恒大名都北：运南路、大运河一、地块分析地块四至，四周为道路，有利于规划31瑞尔特房

22、地产顾问机构天士力淮安项目用地面积约305亩 建筑面积约60万容积率3.0用地性质商住用地，商业面积不大于10%绿化率35%建筑密度30%一、地块分析地块现状，内部为绿地和厂房32瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目地块周边生活配套尚不完善；有6路、13路公交经过地块南侧柯山路；周边有城南中心小学、城南中学，教育配套尚可；柯山路设有农业银行、江苏银行网点；淮海南路设有市第二医院分院；项目北侧为京杭大运河，大运河风光带已有规划。江苏银行农业银行启英外国语学校 本本 案案城南中心小学第二人民医院一、地块分析周边配套，生活配套尚不完善33瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目SWOT分析分析u优势优势 S

23、trengthu劣势劣势 Weaku成本优势：土地成本较低u景观优势：地块北临大运河风光带u客户优势：天士力公司在当地具有一定的客户资源u主题优势：天士力为医药企业，具备打造健康概念的先决品牌条件u自然天堑：项目位于大运河南岸，淮安市民在心理上认可尚需引导u配套不足：周边生活配套尚不完善u人气不旺：目前居住氛围不足u认知度低：企业首次在淮安开发房地产项目，市民对企业品牌认知度低u机会机会 Opportunity结合项目条件，打造项目特色，进行差异化竞争结合项目条件，打造项目特色，进行差异化竞争u规划契机：政府推进清浦新城建设，打造城市南部门户u板块联动：柯山路区域板块自发整合，良好的发展契机使

24、该板块的影响力正逐步显现u科技主题：科技、节能、环保主题u生态概念：运河风光、阳光湖生态公园、内部环境u健康理念：天士力药业品牌效应、会所健康生活示范u威胁威胁 Threatenu宏观调控：4.17新政在未来一年内可能持续对房地产市场压制u供应量大：截至2010年4月，淮安商品房存量房及潜在供应量约1500万。u竞争激烈：区域市场新建项目数量较多，同质化竞争激烈。一、地块分析SWOT分析34瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目（1 1）速度与利润的平衡，速度优先。）速度与利润的平衡，速度优先。 企业追求利润始终是在运营战略高度占据重要的位置，但是从企业长久发展的角度来看，较快的资金回笼、较少的资

25、金占有、稳定的利润收入对企业的发展才是最重要的。一期84亩地块将以快速去化为目标，为企业的运营战略回笼资金。（2 2）集团地产开发模式创建）集团地产开发模式创建 从集团层面上来考虑，天士力在全国众多城市有着厂房，随着各个城市经济建设与城市开发的发展进程加快，各个厂址的地段开始逐步成熟，厂址开始进行逐步迁入新工业园区，那么原来的厂址土地可以通过操作转为商品住宅用地。本项目在住宅方面的开发有利于集团创建新的地产开发模式，成为集团新的利润增长点。项目的战略目标是什么？二、运营思路战略目标上，兼顾速度与利润35瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目（1 1）一期）一期8484亩地块与大二期地块之间的关系？

26、如何运作？亩地块与大二期地块之间的关系？如何运作？ 一期一期8484亩地块与大二期地块为一个项目的两个组团进行开发策略的思考。在项目开发运营中，针对性制定亩地块与大二期地块为一个项目的两个组团进行开发策略的思考。在项目开发运营中，针对性制定“以以8484亩亩地块打造项目品牌、树立高品质形象地块打造项目品牌、树立高品质形象”的运营策略，以先期可以视的运营策略，以先期可以视8484亩地块的成功运作带动后期地块的面市。首期的成功亩地块的成功运作带动后期地块的面市。首期的成功可以达到二个战略目标：为天士力新厂提供建设资金；为本项目在二期上进行转让、融资等资本运作提供品质支撑。可以达到二个战略目标：为天

27、士力新厂提供建设资金；为本项目在二期上进行转让、融资等资本运作提供品质支撑。（2 2）一期）一期8484亩地块的开发周期亩地块的开发周期 考虑到宏观环境及项目的前期运作，一期考虑到宏观环境及项目的前期运作，一期8484亩地块建议在亩地块建议在20212021年年初面市，规划建设中适当牺牲容积率换取项目的年年初面市，规划建设中适当牺牲容积率换取项目的品质感，开发体量建议在品质感，开发体量建议在1313万左右。共分万左右。共分3 3个批次推出，力争在个批次推出，力争在15-1815-18个月完成销售目标。个月完成销售目标。一期84亩地块与大二期地块之间的关系？如何运作？84亩地块的开发周期？二、运

28、营思路开发思路上，兼顾一期实际销售与二期资本运作36瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目（1 1）健康概念：）健康概念： 天士力作为一家大型上市医药企业，帮助病人摆脱病痛、重返健康，倡导人们重视健康、和谐养生。以“追求天人 合一、提高生命质量”为企业信条，追求养生文化，打造健康生活。天士力坚持“以人为本”，将健康养生之道融 入建筑，让人们以更亲近、更自然的方式保持健康。（2 2）集团资源：）集团资源： 天士力以雄厚的集团资源作后盾，以精益求精的态度打造健康建筑，天士力品牌为项目的品质提供了坚实的保障。（3 3）开发经验：）开发经验： 天士力在全国范围内运作了多个地产项目，在项目运作中借鉴健康概念

29、融入经验。（4 4）本地资源：）本地资源： 天士力公司在淮安本土拥有相应的政府资源、固定的客户资源，前者可以为项目的建设提供建议和便利，后者则可 以成为支持项目的忠实客户。“天士力”品牌能给我们带来什么？二、运营思路品牌建设上，将企业品牌与项目品牌相结合37瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目（1）一期建设的物业除应售物业外，还应包含样板展示区、样板房、营销中心等，并于开盘前做好； 目的：a、减少期房在市场中的抗性，加快销售速度。 b、展现开发企业开发实力，提升企业市场认知度及认可度。 c、为客户展现未来生活场景，提升客户购买欲望和信心。（2）一期物业是整个项目对外宣传的一个窗口，是树立项目形象

30、、企业品牌的重要一步，为整个项目 建立示范作用。（3）一期项目物业的资金回笼状况，对整个项目的成功起到至关重要的作用，并为后期物业的滚动开发提供资金保障。一期开发什么物业类型？二、运营思路物业类型上，以市场为导向选择物业类型38瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目 项目定位PART 2PART 239瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目档档次次定定位位排排列列本案与周边项目有什么关系？本案与周边项目有什么关系？本项目本项目恒大名都恒大名都（1）本项目与恒大名都、运河城紧邻，因此竞争最为直接，彼此之间重叠的产品将面对同一层次的客户群体，项目核心竞争力的塑造决定这一层次的客户流向，因此建议项目需要打造

31、2-3个独有亮点。（2）本项目与大学城周边的学林雅苑、中央美地、月季花园主要是价格竞争，该类项目依靠低价销售策略攫取了大量客户资源，因此只有高品质及独有的核心竞争力才能使项目在价格竞争中脱颖而出。运河城运河城京河湾京河湾学林雅苑学林雅苑中央美地中央美地月季花园月季花园整体定位目标档次形象上，紧随领跑者，打造更高性价比产品40瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目人群结构金字塔周边项目客群主体家庭年收入（元）500002000080000150000较大规模私企老板、政府高级干部、高级专业技术人员（医生）小私营业主、公务员、教师、企业中层管理人员、企事业员工普通职员、小私营业主、企业普通员工恒大名都

32、恒大名都运河城运河城京河湾京河湾学林雅苑学林雅苑中央美地中央美地月季花园月季花园金榜花园金榜花园本案客群主体本案客群主体 从周边项目的客群主体来看，结合本案现有条件，项目主要客群将与恒大名都、运河城、京河湾等项目的客群重叠并产生竞争。一、客群定位目标客群挖掘41瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目u年龄相对集中在年龄相对集中在25-4525-45岁之间；岁之间；u是现代社会中坚力量，他们代表着时代发展的方向；是现代社会中坚力量，他们代表着时代发展的方向；u职业生涯处于上升期，在事业上处于打拼期；职业生涯处于上升期，在事业上处于打拼期；u大都受过良好的教育，并且以知识和智慧谋生；大都受过良好的教育

33、，并且以知识和智慧谋生；u是文化资本的受益者；是文化资本的受益者；u已经占有了一定的社会财富，并且财富指数随着工作的拼搏呈上升趋势；已经占有了一定的社会财富，并且财富指数随着工作的拼搏呈上升趋势；u是现代城市菁英阶层，具有较高的文化品位，是现代城市菁英阶层，具有较高的文化品位，适应了繁华喧闹的都市生活，希望拥有一个品味的生活适应了繁华喧闹的都市生活，希望拥有一个品味的生活居所。居所。一、客群定位目标客群描述42瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目一、客群定位目标客户详细特征描述43瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目u资源研判资源研判1、地价较低。2、城南板块的迅速崛起，将拉近与城区中心的心理距离

34、。3、紧靠大运河，自然景观优越。4、品牌企业天士力，作为药业企业有做健康地产概念的优势；作为上市公司，在当地市场具有一定的品牌影响力，并掌握部分客户资源。5、靠近大学城，人文氛围较好。u 项目定位的目标与任务项目定位的目标与任务以清浦新城的建设为契机，打造具有一定差异性的精品住宅项目及品牌！本项目的开发模式将以生态、科技、健康为主题，全面树立产品差异化！ 二、形象定位我们有什么？44瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目u 从地缘优势出发从地缘优势出发紧临大运河风光带环境优美紧临大运河风光带环境优美 地块位于大运河风光带南侧，距正在建设的阳光湖仅600米，距淮安大学城仅1000多米，自然景观和人文

35、资源都较优越。u 从区域规划从区域规划将成为淮安的将成为淮安的CLDCLD（中央生活区）（中央生活区） 项目所在区域作为政府着力打造的清浦新城区，是政府规划的新的商住新区，多个大型楼盘已经开发建设，逐渐成为淮安城市南部的中央居住区。随着生活配套的日益完善，房产项目的交付使用，这一区域房地产市场价值将直线升温，未来发展前景较好。u 从营销学出发从营销学出发建立核心差异化优势策略建立核心差异化优势策略 区域内未来大量楼盘集中上市，竞争不可避免，本案如能将“科技健康住宅”这一定位做实，明显区分其他项目，做到“唯一性、排它性”，将会取得一定的差异化竞争优势。u 从投入产出对比三原则从投入产出对比三原则

36、建立有效附加值建立有效附加值 市场可阅读性强，成本可控，可直接体现在售价上。二、形象定位定位依据45瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目 综合地缘优势、区域规划、营销学的差异化策略等方面，结合项目周边生活配套相对欠缺等实际情况，项目定位要有自己鲜明的特点，现定位如下：第一性第一性科技领先科技领先唯一性唯一性健康地产健康地产以人为本以人为本法则法则新古典主义建筑，高科技健康人居二、形象定位项目形象46瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目新古典主义建筑 高科技健康人居新古典主义建筑：新古典主义建筑： 新古典风格，表现一种典雅精美、富有装饰味的建筑风格在林林总总的风格流派中，古典风格在文化品位、视觉冲击

37、力和价值感等方面均有其自身独特的优势，能充分满足大众消费层的需求和口味。高科技健康人居：高科技健康人居： 在低碳概念风靡全球的时代，本项目紧跟时尚，在小区内部引入太阳能热水系统、直饮水系统、新风系统、智能化系统等，树立项目科技、节能、环保、健康的居住理念。二、形象定位产品概念47瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目硬件支持硬件支持产品价值产品价值区位价值区位价值建筑风格建筑风格主题园林主题园林智能化系统智能化系统精装大堂精装大堂金牌户型金牌户型入户花园入户花园/空中庭院空中庭院定点电梯入户定点电梯入户人车分流人车分流五星级会所五星级会所中央居住区中央居住区清浦新城清浦新城大运河风光带大运河风光带

38、科技应用科技应用城南板块城南板块运河景观运河景观直饮水系统直饮水系统太阳能系统太阳能系统新风系统新风系统二、形象定位定位支撑48瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目太阳能光电一体化热水系统太阳能光电一体化热水系统应用原理：应用原理：采用设计壁挂式太阳能，可以垂直外挂，在技术上可以与厂家商量是否可设置不外挂。49参考成本：参考成本：50-60元/平方米左右。咨询厂家：咨询厂家：山东力诺瑞特，该厂家在淮安水韵天成安置区配置1000套该系统（淮安有办事处）。二、形象定位三大科技应用太阳能热水系统49瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目应用原理：应用原理：科技净化空间，下送上回的送排风方式，无噪音、无风感

39、的新风置换，除尘，冬季加湿，清新、舒适、高品质居家生活，可靠、高效、节能，人性化分户控制，全方位呵护健康。参考成本：参考成本：20元/平方米左右。咨询厂家：咨询厂家：南京圣岛。该公司服务的项目有南京银河湾、瑞阳尊邸、亚东国际、栖园、翠屏国际城，该公司建议厂家要提前介入合作，为设计院提供设计方面的要求。50二、形象定位三大科技应用置换式新风系统50瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目应用原理：应用原理：对有效水体进行分层次筛分与净化，让水质达到直接饮用标准，满足高品质生活需求。在项目主体完工后，水电安装前，提前介入管道布置。参考成本：参考成本：15元/平方米左右。咨询厂家：咨询厂家：广东立升。该公

40、司在全国有20多个分公司，最近的生产基地在苏州。在淮安有代理商，配套过富士康厨房，实联化工等企业，在淮安未做过商品房项目。51二、形象定位三大科技应用直饮水系统51瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目新古典主义建筑新古典主义建筑上海绿城盐城钱江方舟三、产品定位建筑形态意象图52瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目泛会所景观节点示意景观节点示意组团景观组团景观三、产品定位园林景观形态意象图53瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目泛会所景观节点示意景观节点示意中心景观三、产品定位园林景观形态意象图54瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目房型：三房二厅二卫房型：三房二厅二卫建筑面积：建筑面积：119实际享用

41、空间实际享用空间 约约135135赠送赠送5+95+9空中院落空中院落赠送赠送2 2 生活阳台生活阳台三、产品定位户型平面意象图55瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目项目的核心竞争力是什么？生态景观优势：大运河风光带、阳光湖生态公园新古典建筑风格：凸显尊贵感、在淮安受欢迎三大科技运用：太阳能热水系统、新风系统、直饮水系统，容易展示、传播金牌创新户型：每户赠送5-10、受市场欢迎四、项目核心竞争力56瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目 规划设想PART 3PART 357瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目33层高层层高层18层中高层层中高层11层小高层层小高层整体规划思路：整体规划思路： 遵循南

42、低北高，并且一期84亩以小高层为主，大二期以高层为主。在项目的主干道沿线布置底层商业门面，增加销售收入，同时增强项目的生活配套。 在项目南侧与西侧设置人流车流主入口，在项目东侧与东北侧酌情设置车流入口。 在项目内部设置会所及幼儿园，增加项目的配套功能。 规划布局概念示意58瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目1、商业建设的作用：商业建设的作用： 提供配套服务；提高规划容积率、获取更高利润。2、商业体量多大？、商业体量多大？ 20000平方米左右可满足本项目商业配套需求。3、商业商业布置在什么位置？布置在什么位置？ 为了更好的利用空间，可在沿街建筑规划二层商业门面。西侧道路级别较高，未来人流量较大

43、，且与恒大商业相呼应，设置二层沿街商铺；南侧临柯山路，同样设置二层沿街商铺。商业沿南侧、西侧道路布局商业规划布局59瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目物业二层底商层高4.2+3.6m开间4-4.5m进深14m单套96-108面积10000左右物业一层底商面积2000左右物业集中商业（二层）层高定制面积2000-3000业态社区超市物业二层底商层高4.2+3.6m开间4-4.5m进深14m面积96-108面积8000左右商业规划布局60瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目1、会所、幼儿园、会所、幼儿园建设的作用：建设的作用： 提供配套服务，增加项目卖点。会所在项目销售期内，作为营销中心使用。2、会

44、所、幼儿园体量多大？、会所、幼儿园体量多大？ 4000-5000平方米3、会所、幼儿园布置在什么位置？、会所、幼儿园布置在什么位置？ 为了前期会所作为营销中心接待使用，会所需布置在容易识别的沿街面；幼儿园对外开放需布置在社区道路边，且有较高的阳光要求。会所、幼儿园布局在项目的东南角会所、幼儿园规划布局61瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目在项目的东南角布置小区会所，规划3层，面积2000-2500。在项目的东南角布置6班幼儿园，规划3层，面积2000-2500。会所、幼儿园规划示意62瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目阳光会所以运动休闲、健康养生为主题会所共3层，建筑面积2000-2500三三

45、层层乒乓球乒乓球室室台球室台球室图书馆图书馆棋牌室棋牌室健身房健身房二二层层亲子中心亲子中心SPASPA社区医疗社区医疗诊所诊所一一层层茶社茶社大堂大堂商务中心商务中心社区医疗社区医疗诊所诊所会所功能布局63瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目u 车库规划的要求车库规划的要求。根据规划要点，本项目车库比例为1：0.6。本项目总户数约5000户，约需配套3000个车位，其中80%在地下，约2400个；20%在地面，约600个。 建议建议： 与政府协调，将车位尽量多的设置在地面，增增加地面车位的比例加地面车位的比例。在规划中设置外环线，利用外环线车道设置大量地面停车位。车库规划示意64瑞尔特房地产顾

46、问机构天士力淮安项目第三部分 项目开发模拟65瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目市场调研与项目定位项目概念规划方案论证产品规划项目土地摘牌项目详细规划方案修正产品规划规划报批营销模拟与测试项目正式开工售楼处对外开放一期开盘客户积累销售准备、形象推广收集目标客户反馈信息与建议项目定位论证第一轮市场考察2021年5月6月上旬2021年7月7月（待定）2021年8-9月2021年9月2021年9月2021年10月2021年11月2021年11月2021年3月2021年6月3-5月2021年11月-2021年3月11月2021年6月第二轮市场考察9月（待定）开发进程模拟项目一期开盘前工作流程66开工仪

47、式7月瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目1、市场现状价格、市场现状价格目前区域内在售楼盘，最具可比性的项目是运河城，目前小高层售价目前区域内在售楼盘，最具可比性的项目是运河城，目前小高层售价3800元元/左右，本项目位置相对运河城略逊。恒大左右，本项目位置相对运河城略逊。恒大项目未来的价格及策略，项目未来的价格及策略， 将对本区域其它项目售价产生影响。将对本区域其它项目售价产生影响。2、区位价格潜力、区位价格潜力本项目所处城南新区目前商品房售价相对整个淮安商品房价处于中等偏下，清浦新城的规划实施将为区域内商品房售价的本项目所处城南新区目前商品房售价相对整个淮安商品房价处于中等偏下，清浦新城的规

48、划实施将为区域内商品房售价的提升提供炒作题材。提升提供炒作题材。3、房地产宏观调控对价格的影响、房地产宏观调控对价格的影响受全国性的房地产调控政策影响，受全国性的房地产调控政策影响，2021年下半年淮安房价预计会有小幅下调，由于淮安房价基数不高，下调空间不大，幅年下半年淮安房价预计会有小幅下调，由于淮安房价基数不高，下调空间不大，幅度估计在度估计在5%-10%。4、开发及营销策略对项目价格影响、开发及营销策略对项目价格影响公司的开发策略及营销策略，对产品档次和销售价格会产生一定的影响。公司的开发策略及营销策略，对产品档次和销售价格会产生一定的影响。5、本项目未来预期价格、本项目未来预期价格本项目将将通过在产品附加值上增加科技含量、户型设计上增加实用面积等手段提升项目的核心价值，预计本项目本项目将将通过在产品附加值上增加科技含量、户型设计上增加实用面积等手段提升项目的核心价值，预计本项目2021年年年中上市时，价格在年中上市时，价格在3800-4200元元/ 。本项目整体开发销售周期。本项目整体开发销售周期5年左右，预计最终实现整体销售均价年左右，预计最终实现整体销售均价5000元元/左右。左右。市场价格预期预计本项目入市价格3800-4200元/67瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目68