国家房地产调控新政及其对法律服务市场的影响

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1、国家房地产调控新政及其对法律服务市场的影响主讲人：朱中一引言：各位律师下午好，今天就当前房地产市场的形势以及政策的走向给大家做一个介 绍。19911999年，我是当时建设部政策法规司的副司长，后来是巡视员兼副司长。 1999年12月至2006年3月在建设部办公厅任巡视员兼副主任、主任，主要搞政策研究。政策研究很大一块是房地产。建筑法、房地产法以及配套的法规和现行 的一些法规，基本上都是在19911999年期间制定的。2006年3月以后到房地产协会， 开始是副会长兼秘书长，今年4月换届后，就转正的副会长，主要搞研究。房地产的形势和政策有点难讲。客观地说，房地产的形势和国家宏观经济形势密 切相关，

2、变化比较大，这两年形势跌宕起伏。政策也比较难讲，在建设部时主要搞政 策研究，到协会里，协会是政府和企业之间的桥梁，主要提一些建议，不是政策的制 7Ei=r o一、当前房地产市场的基本情况今年以来，特别是 4月17日国务院发布了关于坚决遏制部分城市房价上涨过 快的通知以来，由于严格实施了差别化的信贷、税收、土地政策，投资、投机性购 房行为基本得到抑制，一些城市房价上涨过快势头得到初步遏制，土地出让溢价水平 明显下降，安居工程建设明显加强，房地产调控已初见收效。这是一个基本估计，8月下旬到现在有一个问题要注意：一些城市随着成交量的 回升，房价又面临一个考验。所以我们要要求企业理性定价，这样，房地产

3、市场就会 向更加成熟和理性的方向发展。目前市场向调控预期的方向发展，这与国家前段发布的一个口径是一致的。房地产市场的具体表现：（一）房价涨幅整体回落，部分城市有所下降国家统计局数据显示，5月份以来，部分城市房价过快上涨的势头得到明显遏制， 全国70个大中城市5、6、7、8月的同比涨幅逐月回落 （同比是今年的5月跟去年的5 月同比的涨幅回落）。8月份，全国70个大中城市新建商品住房和二手住房价格同比 涨幅分别比7月回落1.0个百分点和0.5个百分点，已连续 4个月回落；新建住房价 格指数环比已连续第二个月持平。环比就是6月比5月，叫环比。8月比7月也是环比，7月比6月是持平的，8月比7月也是持平

4、的，社会上一轮比较多的是环比是持平的， 没有回落。二手住房价格5、6、7三个月连续下降，8月环比上涨了 0.1%。上海、南京、杭 州、关B州、武汉、广州、深圳、南宁、海口、三亚等一些城市新建住宅价格8月比7月的环比均有不同程度的下降。北京 8月份二手房价环比下降 0.2%。这是国家统计局 发布的数字。（二）投机性购房基本得到抑制第二个表现是投机性购房基本得到了遏制，全国不少城市的商品房的成交量明显 下降，有一些城市像北京、上海8月份的成交量有所上升。8月的上升是与7月相比的， 就是环比，如果今年的 8月跟去年的8月相比，还是下降的，而且下降的幅度比较大。今年4月国务院发布关于坚决遏制部分城市房

5、价过快上涨的通知，即所谓的房地产“新国十条”，“国十条”规定：除购买首套 90平方米的住房，政策没有变以 外，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比仞不得低于 50%贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍；贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分房价上涨过快的地区，可暂停发放购买第三套及以上贷款及暂停非本地 居民购房贷款。这次政策力度最大的就是这个。由于各地严格执行了新政，投机性购 房基本得到抑制，商品房交易量随之明显下降。国家统计局数据显示，5、6、7、8四个月，全国不少城市商品房交易量明显下降。1-8月，全国商品房销售面积为5.27亿平方米，同比增长 6.7%,

6、增幅比1-7月回落3.0个百分点。为什么今年是同比增长， 因为去年的上半年，市场比较冷清，现在是同比增长。但 8月当月，全国商品房销售 面积6886万平方米，同比下降了10.1%。去年的8月份市场就开始火了，去年 7月就开始火，所以今年的8月份比去年的8月份同比下降，但比7月当月的6466万平方米 增加了 420万平方米；销售额 3533亿元，同比（今年8月与去年8月）下降8.6%,但 比7月当月的3066亿元增加了 467亿元。北京、上海、广州、深圳等一些城市，伴随 一些新盘的以合理价格销售及刚性需求的释放，成交量有所上升。（三）供应类指标仍处于高位增长，有利于供求平衡房地产讲的供应类指标往

7、往是开发类指标，需求类指标就是销售情况。供求失衡是多年来房价居高不下的主要原因。2009年，全国商品房销售面积和竣工面积之比高达1.5:1，为历史最高。去年房价上涨快，除了这个指标以外， 还有一个重要的原因是 流动性过剩，信贷政策宽松，造成去年房价居高不下。因此，在今年的调控中，中央 政府始终把增加土地和住房的有效供应作为调控的重要措施。1-8月全国房地产开发投资额为28355亿元，同比增长 36.7%;房屋新开工面积达 10.48亿平方米，同比增长 66.1%。房屋竣工面积为 3.23亿平方米，同比增长 10.7%;住房竣工面积为 2.62亿平 方米，同比增长8.8%。从这些数字可以看到，房

8、屋的竣工面积，特别是住房竣工面积 同比增长要比投资和新开工的同比增长幅度小，这是一个什么概念？就是房地产开发 企业，由于对政策的前景预期不是很清楚，所以，有的拉长开发周期，有的缩小开发 规模。这个问题对今后的市场肯定会有一定的影响。衡量房地产是否平稳健康发展还有一个指标是土地的购置面积，土地购置面积25691万平方米，同比增长37.9%; 土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。土地的购 置面积实际上衡量明年、后年两年的房地产市场，看房地产市场要看几年的指标，包 括土地的购置面积、开发面积、新开工面积、房屋的竣工面积，房屋的竣工面积对当 时有效，房屋的新开工面积、土地的购置面积对明后两年有

9、效，分析市场要这么分析。上述供应类指标的增加，有利于供求平衡。同时也要看到，不少开发企业由于对市场预期不明，正在缩小开发规模，拉长开发周期。1-7月份，在40个重点城市中，住房竣工面积同比下降的有20个，土地购置面积同比下降的有11个。这类问题要引起注意，住房的竣工面积下降、购置面积下降还是东部地区供应比较紧张的城市，市 场的变化就更大一点， 所以要引起各方面的关注。8月当月全国房屋竣工面积与住宅竣 工面积均同比下降了 2.1%。这对下一步市场的平稳健康发展有一定的影响。（四）办公楼和商业营业用房市场未受新政影响，销售增速明显高过同期 住宅从2003年开始，调控基本是住房这一块，整个房地产市场

10、包括非住宅这块，是 按照调控的指导思想用的，调控的指导思想是：总量基本平衡，结构基本合理，价格 基本稳定，和当地的经济社会发展相适应，和相关产业发展相协调。但具体的调控政 策，国家侧重于住房这一块。由于对办公楼和商业营业用房没有收到新政的影响，所 以今年的整个销售情况比较好：1-8月，全国办公楼和商业营业用房的销售面积增速分 别为30.3%和33.3%,而同期住宅销售面积增速仅为4.1%; 1-8月销办公楼售额增速达56.5%,商业营业用房销售额同比增长47.7%,而同期住宅销售额同比增长为7.5%。办公楼和商业营业房销售情况好，这个“好”，跟今年经济大环境有关，因为办 公楼和商业营业用房跟经

11、济的大环境有关。这是一个问题。还有一个问题是发展不平 衡，但全国总的基本一致。（五）保障性安居工程建设明显加强2010年全国建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房 120万户的任务已全部分解到地方、中央补助资金643亿元，也已下达；此外，江苏、重庆、厦门、深圳、天津、福州、常州等地对公共租赁住房的建设也比较重视，多数地 方保障性安居工程建设进展顺利。但同时也要看到，完成全年的计划还需要各有关方 面的努力。去年的保障性安全工程是 330万套，这还是在房地产市场比较景气的情况下，但 330万套的完成还有一定的距离，今年是580万套，这个任务要完成，需要下很大的功夫。但市场会朝着

12、调控的方向发展。当前，社会上普遍关注的是房价问题，特别是尚未购房的老百姓，认为房价还没 有调控到合理的可以承受的价位；希望房价快点下跌，跌得越多越好，越快越好，尤 其是舆论方面。外国刚毕业的大学生，买房很少。我们国家大学生买房，是由双方父 母支撑，国外是自己买，这种消费观念的问题，值得商讨。中央层面反复要求，要引 导合理的消费观念。该租房的时租房，先租小房，后租大房，逐步改善，先买小房， 后买大房。同时，开发商之间差异很大。有些开发商目前由于资金不十分紧张，还处于观望 状态；有的分期开发项目的开发商，怕销售价格下降后引发与前期购房者的矛盾而不 敢明里降价，只好暗地打折；有的房价偏高的地区，本来

13、存在着后续供应不足问题， 所以市场就处于胶着状态。由于政策效应有一个释放期，再加上配套政策制定还有一 个过程，和房屋开发项目还有一个建设周期，而房价的涨跌又是有许多原因造成的， 短期内要达到购房者的要求难度很大。随着供应量的不断加大，开发商随着房贷的继 续收紧，如果交易量继续萎缩，销售资金回笼缓慢，资金压力也会逐步加大，这样， 自然也会以合理价格促销。同时会担心，如果某些企业看到销售情况好，供应量不足， 需求量大，价格如果上升了，我们会担心，所以需要政策调控。作为国家层面，要继 续执行“国十条”，作为国务院的有关部门，肯定要加强策划的力度，尽量使房地产 市场朝着调控的方面发展。但还有其他几个问

14、题：（1）要处理好政府调控与市场调节的关系，既要坚持市场化的改革方向，又要 落实对低收入家庭的住房保障，切实增加住房有效供应。这个指导思想很重要，要不要进行二次房改的问题，前一段时间舆论炒了很长时 间，房改以后，房价上涨了，老百姓住房困难了，所以要求二次房改的呼声很高。我 们客观地分析了一下，如果没有房改，我们的住房还在过去徘徊，1978年时，全国城镇的人均住房面积是 6.7平方米，不管怎么样，现在城镇的人均租房面积已经达到了 28平方米，没有市场化的改革，肯定不会到这么一个目标。即使现在说的廉租房（50平方米）、经济适用房（60平方米），在刚改革开放时，一般的家庭如果有5060平方米的房子，

15、在城镇不算小。所以市场化的改革不能倒退，倒退就有问题，但我们 也要吸取教训，在推进市场化改革的同时，政府这一块一定要将保障房问题做好，这 样才能促进整个市场的发展，将老百姓住房问题解决。（2）要促进房地产市场平稳健康发展，政府应该在土地供应和资金方面给予支持。这是从2003年调控以来很重要的一个经验教训。2003开始调控时，有一个很重要的背景：投资规模过大。所以就采取了严控土地闸门和信贷闸门。在我国城镇化快 速发展时期，需求是旺盛的，在需求旺盛的情况下，限制供给，就造成了供求矛盾越 来越大，越调控房价越高。为什么？就是没有增加有效供给。这次中央政府总结了历 次经验教训，采取了双向调节的办法，今

16、年的土地供应量是54万公顷，是历年来所没有的。今年的信贷政策虽然紧了，但相比往年还是可以的。政府在信贷上还是支持的。 要保证房地产市场的平衡健康发展，土地供应和资金方面，要给予支持。（3）要采取有效措施，既要解决我国房地产开发建设中资源、能源消耗过大、 对环境污染严重的问题；又要解决我国城镇住房资源占有不平衡问题。这个问题在我们国家也是一个比较大的问题。（4）调整住房的供应结构（含新房与二手住房供应结构、销售住房和租赁住房 结构、住房本身的套型结构），满足不同群体的住房需求；调整房地产的业态结构（含 商业地产、旅游地产、老年住宅建设等），使之与经济社会发展相协调。海南现在的房地产跟 1993年

17、、1992年的房地产肯定不一样，因为 1992年、1993 年都是一些银行单位去搞房地产，现在到海南去买房子的，基本上都是老百姓自己的 钱，三亚靠海的房子，90泡外地人买的，其中 70泡一次性付款，也就是说，老百姓 购房对金融的危险认识不到，对政府的信贷的危险也认识不到。怎么样规划旅游地产 以及要考虑老百姓需求，这是一个大问题。老年住宅问题，根据 2009年的数字，我国老年人的比例已经到了12%根据联合国的普遍统计，如果一个国家的老年人占总人口的比例达到10%寸，就进入老年社会。我们国家已经进入老年社会了，这是在计划生育政策背景下的老年社会。现在不少的 家庭结构是4: 2: 1的结构。两家老人

18、（4个）、夫妇（2）、小孩（1个），面对这 样的对差，小孩的负担很大。怎么样将老年住宅在建设好，或者老年社区搞好，是一 个问题，如果这个问题解决了，既解除了孩子的后顾之忧，又使老年人老有所养，老 有所乐，活得很有尊严。（5）存量住房的维护改造、环境整治和保障性住房、政策性住房的管理亟待加 强。国家的保障性住房、经济适用房、廉租房、公租房每年量在增大，在增大的情况 下，要管好是一个大问题。二、关于政策走向估计（一）指导思想国务院真正提出房地产指导思想是在2003年，关于促进房地产市场持续健康发展的通知里提出了指导思想，这两年市场不断变化，指导思想方面也不断地完善。 我归纳了一下指导思想，有 4点

19、：1 .既要坚持住房市场化的基本方向，又要加快建立和完善适合我国国情的住房保 障制度，改善广大居民的居住条件，提高人民群众的居住水平，实现人人享有适当的 住宅作为我国发展房地产主要目标。同时，促进不同业态房地产业，与经济社会发展 相适应。2 .要正确运用政府调控和市场机制两种手段，加强和改善房地产市场调控，努力 实现总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。这是2003年提出来的指导思想。这个指导思想不错，但房地产要实现这个指导思想，难度很大：一，房地产市场的区 域性强；二，房地产是一个不动产；三，房地产有建设周期。特别是房地产为不动产 这一点。3 .按照建设资源节约型、环境友好型社会要求，合

20、理引导住房建设和消费。建设 就是开发建设，是发展环保型建筑，推进住宅产业化，不断提高商品房的信用和质量。 消费环境主要是增量和存量，增量有新建的房子、存量的房子和二手房房子，还有租 赁市场的廉租房。房产税如果从深层次研究，比较难，但房产税的开增是迟早的。4.要在国家统一的政策指导下，因地制宜，分别决策，使房地产业的发展和当地 的经济社会发展相适应，和相关产业相协调。同时要落实地方政府在房地产市场和保 障房方面的要求。房地产是不动产，所以差异很大。“国十条”的题目是“部分城市”， 从法律来讲，应该要有一个清晰的范围，“部分城市”是哪些？怎么来界定“部分城 市”？这是指导思想，考虑政策导向时，指导

21、思想一定要明确。（二）今年4月以来已出台的与“国十条”相关的政策今年4月以来，国务院有关部门围绕国家对房地产的调控，已经出台了一些政策 措施。4月13日，住建部印发了关于进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售 制度有关问题的通知，要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码 标价对外销售。4月15日，国土部公布了全国住房用地供应计划18.5万公顷，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比不低于70%各地对保障性的执行应该不错。有些地方反映，商品房比例比较低一点，就全国 来说，完成任务过半只有三个省市，

22、大多数没有完成计划。原因可能开发企业对市场 的观望，地方政府对土地出让的底价比较高，成交的可能性小一点。4月26日，住建部印发了关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，对违 规出售、出租、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关 规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策房、保障性住房的资格。5月4日，住建部、民政部、财政部印发了关于加强廉租住房管理的通知， 针对部分地区廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，准入退出管理机制不完善等问 题，做出了有关规定。5月13日，国务院印发了关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见。支 持和引导民间资本投资建设经济适

23、用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区 改造，享受相应的政策性住房建设政策。5月27日与6月3日，国家税务总局分别就土地增值税的清算与征管问题印发了 通知，就土地增值税的预征、清算等提出了更严格的要求。6月4日，住建部、央行、银监会印发了关于规范商业性个人住房贷款中第二 套住房认定标准的通知，明确二套的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又 认贷”。这个问题争论比较大，这个政策好的一面是对投机性的肯定，影响一面是老百姓 真实改善的需求被提高了门槛。这个问题很现实，各地的银行在这个地方执行不完全 一样。2009年12月中央经济工作会议和 2009年12月14日国务院常务会议时，有一 个重

24、要的指导思想，就是要支持老百姓自主性的购房和改善性购房。2010年年初出台了关于促进房地产市场持续健康发展的通知里规定，买二套房就是二次放贷，如 果已经贷款买了房子，再要贷款时，应该会怎么样。现在可以贷，如果有了房子再贷款，就算二套房的，已经贷款过的，也是二套房的。这是民众改善性的需求，真实性 的需求。6月12日，住建部等七部门联合印发了 关于加快发展公共租赁住房的指导意见，明确公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭；公共租赁住房原 则通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集；公共租赁住房 单套建筑面积严格控制在 60平方米以下。重庆、宁波、深圳这方面做得不错

25、，今后有一个很重要的指导思想，就是中等偏 上的通过商品房的渠道解决，低端就是保障房，公共租赁房解决。公共租赁房是世界 上通行的做法。在国家层面，在政府的政策主导下，社会公众参与，市场运作，这样的方式要探 讨，否则，地方政府尤其是西部地区财政困难的城市，会有一点压力。（三）还需抓紧研究或制定与“国十条”配套的相关政策1 .住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010年至2012年保障性住房建设规划。2 .国土等部门要抓紧完善土地招拍挂制度。国十条专门探讨了综合评标，一次 竞标、双向竞标的办法。综合评标是根据容积率、价格来综合评标。一次竞标就是就 有一次举牌。土地招拍挂制度将来要更加完善。除了招拍

26、挂制度以外，还有城乡建立 土地市场。怎么样把城市住宅用地增加和农村住宅用地的减少挂钩，全国现在有10多个城市搞试点，包括成都、江苏、天津，容许农民用宅基地到附近的小城镇换房子， 这样，农民的居住相对集中，整个土地可以集约下来。3 .住房城乡建设部等要抓紧完善房屋租赁管理办法。对北京、上海、深圳5、6、7月进行了统计，北京和上海租赁的价格占了10%20%租赁的房屋必须是安全可靠的，另外，租赁的时间内，要维护被租赁人的合法权益。租金的价格在租赁期内要 相应稳定，保护双方权益，并使中介机构减少炒作。4 .财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收 益税收政策。5 .住房城乡建

27、设部、监察部等部门要研究建立对稳定房价和住房保障工作的考 核问责制度。“国十条” 一开始就说到要建这个制度。但这个制度有一定的难度，首 先要界定房价过快、过高，另外租房保障这一块，中西部本身的财政很大一块是土地 财政，现在市场不景气，财政很难落实。尽管廉租房等，政府有一定的补贴，但补贴 这一块，地方也要掏很多钱，地方掏不出钱来，就很难落实。所以制度要建立，但怎 么样落实，需要进一步研究。（四）房地产中长期制度的研究与建立在博鳌论坛上我有一个发言，我讲得很清楚，讲了三个最基本的观点，我分析的7月份以前的全国房地产市场，房地产市场虽然是向着宏观调控的目标前进，但房价偏高，国家不可能对现行的政策放松

28、，首先不放松，而且还要执行政策，这是一个前提 条件。第二，整个的经济形势不可预见的太多，目前暂不出台紧促性的政策，但是我 们建议，国家对新型的政策要投入多半力度。第三，要在现行的政策框架下，让市场 发挥调节作用。媒体就断章取义，说要放松政策了。其实我根本没有这个意思，人 民日报给我澄清，当时建议暂缓出台新的紧促性政策，还有一个重要的背景是“国 十条”的出台，新政出台只有两个月的时间，需要一个发挥效应的时间。第二，对市 场的观望。第三，国家正在考虑制定“十二五”规划，短期的调控政策要跟中长期的 制度相衔接。稳定市场首先要稳定预期。特另J是房地产项目一般都有2年以上的建设周期，保持政策的连续性与稳

29、定性尤为重要。我们建议，一是抓紧住房普查（最好是结合人口 普查进行的住房普查，可以更精准地预测房地产的中长期发展趋势）；二是制定我国 城镇住房建设“十二五”规划；三是要完善相应的房地产政策。 去年7月、8月市场不景气，我到天津，当地的人跟我讲，天津的制盐工业不景气，我问为什么？他们说， 因为房地产不景气。建设量少了，生产平板就少了。所以就不景气了。怎么样使房地 产健康发展，一定要有产业振兴政策。产业政策包含的内容比较宽：首先是投资政策。房地产业的投资多大比较合适？根据这些年来的经验，20旅比较合适，如果过大，就会被认为房地产规模过大。跟投资政策有关的，还牵涉到投 资渠道。另外是土地共有政策。这

30、是一个大的政策，是必须要考虑的。我们想建立一个城 乡统一的土地供应市场，但这个方向要坚持，否则会与城镇化的方向背道而驰。城市 规划基本上按照城市的人口来做的，一平方公里住多少人等来规划的。农村人进来， 土地没有进来，城市怎么发展呢？城市建设用地人均是100平米，农村建设用地人均是180平米。城乡建设用地统一挂钩，就会节约土地，而不是浪费。在土地里有一个重要的问题，原来的房地产法里有一条，城市人民政府要定期公 布基准计价和房屋价。这一条我们坚持。包括在房地产修改法里这一条我们坚持要写 上去。房地产的金融政策，包括房地产的信贷、证券、保险、信托。房地产的税费比较多，我们要精简税种，降低税率，加强监

31、管，既促进消费，又 不影响政府的税收收入。市面上的租赁房很多，都是私下的，没有税务部门来征税， 但房屋出租出去的，该交税的要交。技术政策是推进发展环保型的项目，怎么样推进住宅产业化的重要支撑。但这个 任务很重，因为建筑领域和房地产，用的资源特别多。我们国家尽管在技能方面颁布 了很多法律法规，包括民用建筑的禁止条例等，但实行起来特别难。房地产企业组织政策问题， 这是一个大课题，2008年的普查，房地产签约8万家, 但客观说，绝大多数是项目公司。这就涉及到一个问题，怎么样提高产业集中度，我 一直坚持一个观点：房地产行业前些年因需求旺盛，有些企业可能凭关系拿到了土地、 贷款，但这是一个不正常的现象，

32、今后随着法律法规的健全，这方面肯定会加强，那 么企业就有一个产业组织结构的调整，房地产企业的优胜劣汰和房地产组织结构的调 整，在未来是我们必须面临的问题。产业健康发展有一个监管政策，主要是靠政府，作为一个行业协会，怎么样加强 行业自律？这也是一个比较大的课题。还有一类政策是宏观调控。现在有一个误会：把所有的政策都称之为宏观调控政 策。实际上宏观调控政策更多的是根据宏观经济形势的变化采取的短期的政策，而这 短期的政策更多的是采取信贷、税收、土地综合调控，这叫宏观调控政策。宏观调控 政策效果比较明显的 2007年9月的二套房贷。更高层次的是法律法规。住房保障法首先要制定，跟公共住房政策相对应。城市

33、房地产管理法要制定，考虑的主要是产业怎么健康发展，要考虑该行业健康 发展的问题以及城市房屋拆迁管理条例的起草和修订等。国家制定一个法律法规很难，律师做拆迁案时，既要维护被拆迁人的利益，又要 考虑这个利益是恰当的。所以需要多方面的考虑。总之，制定政策，如果坚持了远近结合，考虑了连续性与稳定性；又考虑了各类 政策之间的衔接与协调，将对促进房地产业的持续平稳健康发展，解决好居民的住房 问题起到重要的作用。这是我最后的落脚点，讲得不对的地方，希望大家批评指正。还有一点时间，我们可以讨论。互动交流问题一：朱会长您好，我有一个小问题想请教您，2010年5月1日，北京市建委发布了一个通知，通知的主要内容是北

34、京市的家庭只能在本市新购买一套商品房，如 果违反了这个通知规定，要求开发商、开发企业与购房者解除合同。这样的规定是否 合适？朱中一：我们一般对地方性的东西不太解释，地方性的东西是谁制定，谁就解释,谁出台这个政策谁解释。 北京出台这个政策可能有它的道理。北京市的需求比较旺盛， 大家都来买房，供不应求的问题更突出，宏观调控要尽量采取信贷、税收的办法解决， 尽量少用行政办法来解决。这是我们的一个教训。我觉得北京可能是不得已而为之。我国法律规定得不是很细，是考虑到各地差异性的问题，你讲的这些问题，我一 下子也没有办法回答。问题二：我有两个问题，第一，您说的组织政策能不能详细说一下。第二，麻烦 您谈一下小产权房。朱中一：组织政策问题实际上是企业和个人的市场准入和退出。企业现在要求要 搞政策管理，根据目前的市场情况，将来可能会严格一些，个人也有准入的问题。总 之就是准入和退出的门槛问题。关于小产权房，从个人来讲，这个问题绕不过去，就 像计划生育一样。为什么绕不过去呢？根据物权法，只有登记才有效，小产权将 来是否登记，是否发证？但政府层面不会轻易做。这个问题太复杂了。讲得不对的地方希望大家批评！谢谢大家！