国家开放大学22春“物业管理”《物业管理实务(1)》离线作业（一）辅导答案31

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她国家开放大学22春“物业管理”物业管理实务(1)离线作业（一）辅导答案一.综合考核(共50题)1.物业管理的最基本的服务业务是指()。A.公共服务B.专项服务C.社会福利类服务D.特约服务参考答案：ACD2.将在某方面具有一定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团，这是一种自主式社区文化建设的模式。()A.正确B.错误参考答案：B改为：将“自主式”以为“自助式”。3.物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府只负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，不负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。()A.正确B

2、.错误参考答案：B改正：将“只负责”和“不负责”均改为“负责”4.委托代理型物业服务企业只能收取()。A.管理服务费B.利润C.代管基金D.管理员薪酬及服务代理酬金参考答案：D5.简述前期物业管理服务的内容。参考答案：前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为以下几个方面：(1)建立管理机构;(2)设计管理模式，草拟管理制度;(3)招聘人才，培训上岗;(4)深人工程建设现场，熟悉物业的概况;(5)参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备;(6)重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼;(7)逐步展开日常的管理工作;(8)成立业主委员会。前期物业管理服务的基本内容，还会因工程

3、性质、开发建设单位的具体情况而有所差异。6.试述管理规约的内容。参考答案：物业服务企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：(1)针对性;(2)可操作性;(3)体现企业的优势和专业水平;(4)深刻理解业主的意愿。7.物业经营管理是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足物业服务企业的盈利为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。()A.正确B.错误参考答案：B改为：“物业服务企业的盈利”改为“满足业主及非业主使用人的需求。8.物业管理在商品社会中，本质上是一种服务商品，物业管理活动也是一种商品经济活动。()A.正确B.错误参考答案：A9.物

4、业的所有权、使用权与物业的()相分离是物业管理社会化的必要前提。A.开发权B.土地使用权C.经营管理权D.行政管理权参考答案：C10.服务质量提高的关键在于物业管理者的()。A.服务素质B.专业素质C.服务知识D.服务技能参考答案：AD11.房屋完损的等级，反映了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的()来综合评定的。A.结构B.完损程度C.装修D.设备参考答案：B12.新物业管理条例规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的()的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。A.区、县人民政府房地产行政主管部门B.街道办事处C.乡镇人民政府D.居民委员会参考答案：ABC13.编写物

5、业管理投标书有哪些要求?参考答案：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：1)针对性。2)可操作性。3)体现企业的优势和专业水平。4)深刻理解业主的意愿。14.物业管理的业务范围包括()。A.公共服务B.特色业务C.秩序维护D.经纪代理中介服务参考答案：ACD15.房屋的租赁管理，必须把维护承租者的合法使用权，为居民或承租单位服务的宗旨放在首位。()A.正确B.错误参考答案：A16.委托服务型物业服务企业大多数从事商业物业管理服务。()A.正确B.错误参考答案：B改正：“商业”改为“住宅区”。17.试述物业管理投标书的编写要求。参考答案：物业

6、管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：(1)针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竟标方案具有针对性，需做好如下工作;现场调查;分析研究;拟定管理方案;投标书的编写，应该有的放矢，针对性强，能够增加评标专家对该企业物业管理水平的了解。(2)可操作性。首先是标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施，要充分考虑到管理服务对象的接受程度。其次是标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。再次是所提的管理方案，必须在经济(管理费的收支)上基本平衡。所以评标委

7、员会专家对管理方案中的经费通常要求持平，略有盈余，这样的方案才算好方案。也就是招投标者都得到“双赢”，才是具有可操作性的方案。(3)体现企业的优势和专业水平。一是针对目标物业的某个特色来展现自己的优势;二是物业管理企业都重视发挥自己专长，然而有些特长，大家都有，或者近似雷同，其效果也就不明显。为此，在介绍自身优势时，要重视宣传“人无我有，人有我优”的特色。(4)深刻理解业主的意愿。投标的目的是取得目标物业管理权，因此，在编写投标书时，一定要按招标书提出的要求来组织方案设计，尽量使所做的标书得到评委的接受或认可。18.通过员工培训达到更新知识的目的。()A.正确B.错误参考答案：B改为：将“更新

8、知识”改为“传递信息、改变态度、更新知识、发展素质”。19.我国学者认为，依法律性质分类管理团体可归纳为四种模式：()。A.不具法人资格的团体B.法人资格的团体C.管理团体法人D.判例实务上法人资格参考答案：ABCD20.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价，具体定价形式由省、自治区、直辖市的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。()A.正确B.错误参考答案：B改为：将“政府指导价”改为“政府指导价和市场调节价”。21.提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。()A.正确B.错误参考答案：A22.区分所有建筑物管理方式有哪些?参考答案：共有部分为

9、全体或一部分区分所有权人共有，因而应由全体或一部分区分所有权人共同管理，而这种共同管理在意见的形式与费用的分担上较难达到共识，特别是数十户、数百户等较大规模的区分所有建筑物更是如此。因此，而生产的各式各样的管理方式，归纳起来有：(1)自主管理方式与委托管理方式。所谓自主管理，是指区分所有权人自行执行管理业务或者彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。委托管理是指区分所有权人将管理业务委托管理公司或第三人管理。(2)管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式，反之为非管理人方式。(3)法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分所有权人在共同关系上而结成为管理

10、团体，该管理团体依法具有法人资格的，称为法人管理方式。反之，称为非法人管理方式。23.在建工程验收包括()。A.隐蔽工程验收B.单项工程验收C.分期验收D.全部工程竣工验收参考答案：ABC24.物业管理服务有何特点?参考答案：物业管理服务特点有：(1)服务对象的相对长期性;(2)业主监督的直接性;(3)政策因素的导向性;(4)业主因素的相关性;(5)环境条件的制约性。25.简述现代物业管理的特点。参考答案：自上世纪80年代以来，发达国家的物业管理更趋成熟，物业管理体制日益健全。呈现以下特点：(1)突出了管理行为和组织体制的有机结合运作;(2)多种管理机制有机结合，促进微观物业管理机制的良性化;

11、(3)将物业管理与人居问题同等对待的观念转变;(4)物业管理向综合化、专业化、网络化方向发展。26.创立一个正常营业的物业服务企业，必须筹集()的注册资本金。A.50万元以上人民币B.30万元以上人民币C.100万元以上人民币D.150万元以上人民币参考答案：A27.从物业管理的角度，物业是指()。A.一个建筑群B.一个居住小区(大厦)C.已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地D.土地参考答案：ABC28.业主或物业服务企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等)拿出来进行单独招标或分

12、包的行为属于()。A.单纯物业管理招标B.专项服务工作招标C.物业管理与经营综合招标D.服务管理招标参考答案：B29.实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的()。A.长远目标B.根本目标C.现实目标D.短期目标参考答案：A30.简述建筑物区分所有权的特征。参考答案：建筑物区分所有权具有以下特征：(1)复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权(共有所有权)和成员权所构成。(2)专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。即区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其大小取决于专有所有权的大小。(3)一体性

13、。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承时，不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。(4)登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。(5)权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权，共有所有权和成员权等权利构成。因此，区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。31.2007年10月1日起实施新物业管理条例规定业主大会决定筹集和使用专项维修资金事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，

14、应当经专有部分占建筑物总面积过()的业主且占总人数过()的业主同意。A.1/3 2/3B.2/3 1/2C.2/3 2/3D.1/2 1/2参考答案：C32.物业管理智能化的形式有()。A.智能大厦管理系统B.物业管理信息系统C.信息通讯设备系统D.楼宇设备监控系统参考答案：ABCD33.我国学者认为，依法律性质分类管理团体可归纳为四种模式()。A.不具法人资格的团体B.法人资格的团体C.管理团体法人D.判例实务上法人资格参考答案：ABCD34.物业管理经费按其来源可分为()几种类型。A.物业服务费B.住宅维修资金C.共用部位，共用设施设备经营的业主收益和物业服务企业对特约服务的投入D.国家财

15、政补助资金参考答案：ABCD35.()是对员工进行激励的最基本的方式。A.鼓励B.奖励C.考核D.惩罚参考答案：BD36.简述物业管理的基本内容。参考答案：按服务的性质和提供的方式，物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。(1)常规性的公共服务。这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务。(2)针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。(3)委托性的特约服务。特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提

16、供的服务。37.服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。()A.正确B.错误参考答案：B改为：服务是由人的活动构成的、无形的、难以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。38.房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋维修。()A.正确B.错误参考答案：B改为：房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋完损等级的评定。39.服务质量的类型包括()。A.感知服务质量B.技术质量C.功能质量D.预期质量与信息质量参考答案：ABCD40.物业管理权来源于()。A.开发商B.物业服务公司C.业主D.政府参考答案：C41.试述物业管理处的职责。参考答案：物业管理工作不仅是对物业

17、本身的管理，更重要的是对物业的业主和非业主使用人提供综合服务。管理处是整个物业管理企业指挥链的终端，管理处的员工处于直接面对业主和用户的第一线，在管理中起着执行实际操作和协调的作用。物业管理处的主要职责包括：(1)全力做好公共服务工作;(2)根据条件和业主需要积极开展专项服务和特约服务;(3)组织业主和用户开展社区文化活动，促使住户间建立友好和谐的邻里关系;(4)协助政府职能部门履行职责进行社会综合管理;(5)完成企业总部下达的工作任务。42.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为物业服务公司所有。()A.正确B.错误参考答案：B改正：将“物业服务公司”改为“业主”。43

18、.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。()A.正确B.错误参考答案：A44.顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与实际质量的对比。()A.正确B.错误参考答案：B改为：“实际质量”改为“预期质量”。45.评标委员会应由()。A.业主代表组成B.由业主代表和行政主管部门人员组成C.业主委员会成员组成D.招标人代表和物业管理方面的专家组成参考答案：D46.物业管理投标书是物业服务企业为取得目标物业的()，递交给招标人，就如何管理目标物业起草的文件。A.服务权B.经营权C.所有权D.使用权参考答案：A47.文化活动的亲善原则就是要在文化活动中体现“新”、“行”、“情”、“心”、“亲”。五个特色。()A.正确B.错误参考答案：B改为：将“情”改为“全”。48.物业租赁的特征如何?参考答案：房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：(1)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋;(2)物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权;(3)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人;(4)租金的合理确定是物业租赁的核心问题;(5)房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。49.“空间”作为物，可成为区分所有权的客体。()A.正确B.错误参考答案：A50.房屋建筑物管理的主要内容有()。A.资料档案管理B.质量管理C.运行管理D.修缮管理参考答案：ABD