365369--瑞升望江橡树林售楼部物业服务方案--830123

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第39页 共39页“瑞升望江橡树林”售楼部物业服务方案为了配合开发单位瑞升实业集团公司所开发项目“瑞升望江橡树林”的销售工作，规范售楼部物业管理服务工作，根据“瑞升望江橡树林”物业布局风格和物业档次的定位。我们就“瑞升望江橡树林”销售中心的物业服务工作提出以下方案：一、人员配置及管理 (一)、服务人员配置共配置服务人员19名。其中：物业项目经理1人，综合管理员1人，秩序维护员9人(含夜间值班)，服务人员3人，保洁员5人，维修绿化员1人。 (二)、各岗位工作标准及岗位说明书1、各岗位工作标准“瑞升望江橡树林”项目服务中心各岗位工作

2、标准岗位类别内容标准全体服务人员礼节礼貌 #g/ &4VHCb称呼礼节称呼客人时应恰当使用语得体，如：“先生”、“太太”、“女士”、“小姐”等。接待礼节笑脸相迎，态度和蔼，主动问好，如：您好！早安！午安！晚安！等。接待客人程序：先主客后随员，先女宾后男宾。送别客人时，主动征询意见，并讲“再见”，“欢迎您再次光临”。微笑服务态度亲切、面带微笑应答礼节解答业主问题时必须站立，语气温和耐心，双目注视对方；对业主的问话听不清时，应说：“对不起，请您再说一遍好吗？”，处理问题时语气要婉转。如对业主的问题一时答不上来，应先致歉意再查询，当业主对回答表示感谢时，应说：“别客气，不用谢”。 J:*IqFu;

3、经常洗澡，身上无异味，并保持皮肤健康。言谈规范/与业主谈话时必须站立，与业主保持一步半距离。与业主谈话时要精神集中，留心业主吩咐，不得漫不经心，左顾右盼。与业主谈话时要准确、简洁、清楚、表达明白。说话时要注意轻重缓急，讲求顺序，不要喋喋不休。与业主谈话的声音以两个人能够听清楚为限，语调平稳、轻柔，速度适中。谈话时目光应注视对方，表情自然，保持微笑。谈话时不能做出伸懒腰、打哈欠、玩东西等动作，不可唾沫四溅，这是失礼的行为，应该杜绝。 &mG ,; 谈话时不要涉及对方不愿谈及的内容和隐私。回答业主问题时不得直接说：“不知道”，应以积极的态度帮助业主或婉转地回答问题。 ec!.(xO(g 如遇业主心

4、情不佳，言语过激，也不要面露不悦的神色，要以业主永远是对的准则对待。 oCM&V%U&r 不要与同事在业主面前说家乡话，扎堆聊天。 #1/IV-P 不要与同事议论业主的短处或讥笑业主的事情(如：跌倒、打碎物品等)。不得偷听业主们的谈话，如遇有事需找正在谈话中的业主时，应先征得业主同意后再与业主谈话。接听电话时，应先报清楚自己的岗位和姓名，然后客气地询问对方我能为您做什么。举止规范/员工举止要稳重，落落大方，表情自然诚恳，和蔼可亲。 LqU(hAG 站姿员工站立时应挺胸抬头，不得前俯后仰或把身体依靠在某一设施上。行走员工行走要轻而稳，上体正直，抬头，眼平视，两臂自然地前后摆动，肩部放松。切忌摇头

5、晃肩，上体左右摇摆。在走廊行走时，员工不可并行，更不得互相拉手搂腰，互相追逐。坐姿坐姿要端正，腰部挺起，胸前挺，双肩平正放松，坐时应坐椅子的三分之二，不要坐在过沿上。手自然放在双膝上，双膝并拢，目双视。不可在椅子上前俯后仰，摇腿、跷脚或跨在椅子、沙发的扶手上或架在茶几上。手势员工的手势要求规范适度。再给业主指引方向时，要把手臂自然前伸，手指并拢，掌心向上指向目标。在介绍和指引方向时切忌用一个手指指点。谈话时手势不宜过多，幅度不宜过大。另外，在使用手势时还要尊重各国不同的习惯。 zumZ/0dy 禁止行为在业主面前，任何时候不得有以下行为：打喷嚏、打哈欠、伸懒腰、挖耳鼻、剔牙、打饱嗝、挖眼屎、搓

6、泥垢、修指甲、吸烟、吹口哨等，这是极不礼貌的举止，必须杜绝。 lkg8IfBN 综合服务管理员安防部/所有来电，务必在三响之内接答。 LyY3a 接电话先问好，报单位，熟练准确地使用公司及服务中心名称亲切地使用问候语“请问能帮您什么忙？通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约五公分处，中途若需与他人交谈，应用另一只手捂着话筒。必要时做好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。对方挂断之后，方为通话完毕，任何时候不得用力掷听筒。对业主的询问，要热情、有礼，迅速地应答。掌握公司、服务中心的组织结构，熟悉主要负责人的姓名、声音。熟悉常用电话号码。 nOXEclc 熟悉有关物业询问的知识。在

7、工作中，不该问的不问，不该看的不看，不闲扯，不谈笑。/迎送站立迎接业主(客人)，对来服务中心的客人表示欢迎，对离开中心客人道别。事务处理重视业主的投诉、报修、咨询等事务，并把这些投诉转达给相关部门，以便迅速解决。记录详细记录，认真填写交接班本，记下已完成的工作内容及有待下一班继续完成的工作，写上日期、时间和姓名。注意事项遇到日常工作以外的情况，不要擅自处理，立刻向相关领导汇报。保密事项业主的情况、业主的房号。 3YYYccQ /秩序维护部担负着辖区公共秩序维护、消防安全的重要职责。主要任务是落实各项公共秩序维护、消防制度，维护辖区秩序，及时发现和打击违法犯罪分子的活动，保护辖区设施及辖区内业主

8、的财产安全。负责做好“防火、防盗、防破坏、灾害”的四防工作，维护辖区范围内治安秩序严格公共秩序维护管理，做好来访登记、全天24小时定时巡查、进出物品检查等治安防范工作严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患积极配合公安机关打击辖区内及周围发生的违法犯罪活动抓好安防队伍的业务培训安防领班/对秩序维护部负责，组织领导安管队工作，对辖区公共秩序维护工作和消防工作负全面责任熟悉和掌握辖区地理位置、重点要害部位和设施布局的基本情况，带领本班全体人员，根据制定的岗位职责，做好辖区内安全和消防工作贯彻落实公共秩序维护工作和消防工作，做好对安防员工的领导工作根，据岗位职责和要求，严格进行检查，督促本班全

9、体人员落实岗位责任制；组织实施安防责任制和安全操作规程，定期检查执行情况，并对所存在的问题及隐患按规定的期限及时加以解决整改主持部门例会，传达贯彻上级的指示精神监督和检查辖区的安全情况和交通管理情况，处理各类治安案件，协调与主管公安机关和派出所的关系做好部门领导和基层保安人员的协调工作，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排要有法律知识和法律观念，熟悉安防业务，了解公司所制定的规章制度，掌握辖区内公共秩序维护和消防工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工作带头遵守公司的各项规章制度，以身作则，不许滥用职权，以身作则，做好本职工作认真做好本班人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的

10、各种情况，每天应向部门主管汇报一次对安管员的聘用，解聘提出建议迎宾员/着装整齐、统一，衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距(或跨立姿势站立)对客户或来访者笑容可掬、亲切、耐心，杜绝闲散人员进入管理范围器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然对客户要用规范用语问好认真作好访客登记工作，并及时与秩序维护员保持联络遇紧急情况发生时，按紧急事件处理程序办熟知各种器械、设备使用方法，熟练掌握使用技巧不在当岗期间

11、聊天、说笑、打闹(正常工作需要除外)下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求秩序维护员/着装整齐、统一，衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感； e7oVJvj 器械佩带、物品配备齐全、整齐认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报巡逻过程中，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报对重点区域和部位做重点监测跟踪和记录工作(1次/小时)巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回办公室询问与其他岗位保持密切联系，及时通报相关情况接报警后，2分钟内到达现场熟知各种器

12、械使用方法，熟练掌握使用技巧熟练使用各种消防器械，掌握使用要领巡逻时注意行走姿势、姿态，且保持统一、一致，目视形象感要好遇紧急情况发生时，按紧急事件处理程序办下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求按规定路线巡视检查，主动帮助做力所能及的事(如帮助客户开关车门、提重物等)保洁工作标准保洁员地面、路面无垃圾、纸屑、无积水、污渍办公用具桌椅、沙发、文件柜、茶几无灰尘，烟灰缸无烟头。售楼部内绿化植物无灰尘、摆放整齐每100平方米控制烟头或纸屑在1个以内垃圾必须做到日产日清卫生间内无痰迹、烟头、杂物，无臭味样板间内物品摆放整齐，无灰尘、纸屑每日更换垃圾袋，清理残液，喷香1次日两2、各岗

13、位说明书综合管理员岗位说明书岗位名称综合管理员所属部门瑞升望江橡树林服务中心直接上级瑞升望江橡树林服务中心经理职务代码岗位工资2100工作目的组织员工为业主提供高效、优质的服务工 作 描 述职责任务1、遵守国家关于物业管理的相关法律法规和政策规定，依法管理、依法服务。2、贯彻执行公司的工作方针、决策、计划和各项指令。执行公司统一的财务管理规定。执行公司统一的人事管理规定。3、协助策化项目定位，组织人员架构及拟定相关制度,全面开展各项服务工作。4、负责服务中心的全面管理工作，并根据公司的整体计划，制订服务中心的工作目标、工作计划并组织实施。5、负责项目的对外协调和联络工作，保障各工作的顺利开展。

14、6、组织员工培训，提高员工素质，监督指导员工工作。7、接受客户的物业咨询工作。8、通过多种渠道收集管理服务信息、意见建议，不断提高管理服务水平，锐意创新、持续改进和提高管理服务质量。9、通过员工考核、总结，奖勤罚懒，激发员工工作热情。10、全面负责项目质量管理和经营指标的管理，完成项目“责任目标”。11、负责项目员工工作环境、生活环境等后勤保障工作，保障各项工作的顺利开展。12、完成领导交办的其他工作。业绩标准1、业主对物业管理服务满意度符合公司质量标准要求。2、物业管理服务水平稳步提高。3、员工凝聚力强，员工工作热情度高。4、项目管理经济效益、社会效益成绩显著。5、无重大安全事故发生。工作难

15、点1、如何更好满足业主对物业管理服务的需求显著。2、如何保障公司物业管理服务水平稳步提高。3、如何提高员工的凝聚力，使员工对工作认真负责。4、如何与客户保持良好的有效沟通。工作禁忌1、服务意识不强。2、不重识与客户的沟通。3、安全意识淡漠。职业发展项目经理任 职 资 格知识经验1、身体健康，年龄，男40岁以下，女35岁以下，持有有效身份证；2、大专以上学历，持“物业管理部门经理上岗证”或“物业项目经理证”从事过物业项目管理工作二年以上，或大型物业项目管理工作三年以上，有丰富的管理经验。核心技能核心技能等级1等级2等级3等级4等级5演算交流信息技术自我改善与人合作解决问题综合素质1、有一定的财务

16、知识2、熟悉房地产市场和物业行业的特点；3、有良好的亲和力，协调能力强，并具有良好的沟通表达能力和良好的团队合作能力；4、个人综合能力强，有责任感和事业心，并具有较强的统筹能力和分析解决问题的能力；5、能够承受在压力下工作；6、熟悉法律法规，了解ISO9001：2000国际质量管理体系和ISO14001：2004国际环境管理体系。保洁员岗位说明书岗位名称保洁员所属部门保洁绿化部直接上级瑞升望江橡树林保洁部主管职务代码岗位工资1110工作目的使管辖区域内卫生保持干净工作描述职责任务1、遵守公司劳动纪律及员工行为规范。按规定时间上、下班，不迟到早退。2、保洁人员需做到管辖区内随时保持没有纸屑、烟头

17、、痰迹及污渍等。3、每天拖洗地面、擦拭扶手、护栏、办公桌椅一至二次，并随时保洁。4、每周至少擦拭玻璃、门窗二次，并随时保洁。5、卫生间定时和不定时保洁相结合。确保空气清新无异味，便池干净，地面无积水，无污渍。6、售楼部室内墙面做到涂料面和装饰面整洁，无污迹，无蜘蛛网。7、爱护保洁用具，有意损坏或丢失者，照价赔偿。8、工作时与客户相遇，应停下工作让客户先通行，并主动问好。9、工作时要做到操作轻、说话轻、走路轻；效率快。业绩标准无卫生死角工作难点如何使整个售楼部环境保持整洁工作禁忌工作区域有卫生死角职业发展保洁部主管任 职 资 格知识经验1、男女不限，35岁以下，初中以上文化，持有有效身份证；2、

18、具有一年以上保洁工作经验；3、能正确使用各种清洁剂、操作保洁机器设备。核心技能核心技能等级1等级2等级3等级4等级5演算交流信息技术自我改善与人合作解决问题综合素质1、熟悉公司的规章制度和员工手册；2、身体健康，能吃苦耐劳；3、有责任心，工作积极主动，服从公司排，遵守公司制度；4、注意礼节礼貌，使用文明语言。秩序维护领班岗位说明书岗位名称秩序维护领班所属部门秩序维护部直接上级瑞升望江橡树林秩序维护部主管职务代码岗位工资工作目的带领全班队员履行岗位职责，搞好安全保卫工作工作描述职责任务1、组织如开班前会，并做好记录；2、检查管辖区域内是否存在安全隐患；3、对安防工作表现以及交接班时的工作和物品交

19、接做好记录；4、监督每次交接班顺利地完成。业绩标准1、能够及时有效地消除安全隐患；2、各种记录真实、有效。工作难点如何更加准确地、及早地发现安全隐患难与共工作禁忌1、处事不公；2、不能灵活地将公司规章制度运用到工作中去；3、安全意识淡薄。职业发展秩序维护部主管任 职 资 格知识经验1、男，年龄35岁以下，身体健康，持有有效身份证；2、初中以上学历，具有二年以上安全保卫工作经验；3、具有安全管理专业知识和公司基层管理一般知识。核心技能核心技能等级1等级2等级3等级4等级5演算交流信息技术自我改善与人合作解决问题综合素质1、熟悉国家安全保卫工作方针政策；2、具有公司基层管理组织能力、安全设施检查、

20、突发事件处理的能力；3、人际关系好，能够在安全保卫工作中协调各部关系，沟通上级关系。秩序维护员(巡逻岗)岗位说明书岗位名称秩序维护员(巡逻岗)所属部门秩序维护部直接上级秩序维护班班长职务代码岗位工资1900工作目的巡逻发现安全隐患，及时制止不法行为工作描述职责任务1、执行公司指定的任务，按规定着装，于指定岗位当值。2、热情接待每一位客户，防止一切可疑人员进入售楼部。3、保障售楼部正常工作秩序及维护开发公司、物管公司的形象。4、妥善处理岗位内发生的事件，并及时上报有关领导。5、在岗位上严禁与工作无关的人员攀谈，非特殊情况严禁使用电话(手机)，严禁高声喧哗、嬉笑打闹。6、提前作好上岗准备，严格执行

21、交接礼仪，交接记录清楚。7、熟记售楼部及地方治安、消防、医疗、交通等救急电话以便应急时使用。8、熟悉各类突发事件的应急处理程序。掌握消防器材的使用方法，熟悉水源及电源总阀具体位置。业绩标准1、任何情况下不准与客户发生冲突，处理问题先敬礼；2、发现治安事件或紧急等情况，或发现盗窃、抢劫等刑事案件，按公司规定处理。工作难点如何及时发现安全隐患工作禁忌1、粗心大意、安全意识淡薄；2、发现不法行为不予以制止。职业发展安防班班长任 职 资 格知识经验1、男，年龄35岁以下，身体健康，持有有效身份证；2、初中以上学历，具有一年以上安全保卫工作经验；3、有安全管理基础知识。核心技能核心技能等级1等级2等级3

22、等级4等级5演算交流信息技术自我改善与人合作解决问题综合素质1、熟悉国家安全管理方针政策和公司有关规定；2、善于观察分析问题，具有安全事故分析和突发安全事故临时处置能力。 客户服务人员岗位说明书岗位名称客户服务人员所属部门服务中心直接上级服务中心职务代码岗位工资工作目的确保门岗工作秩序井然工作描述职责任务1、严格按公司安管理制度操作，于指定岗位当职，不能擅离岗位。2、按规定着装（迎宾礼仪服装），严格执行接待礼仪，精神饱满，姿态端庄，微笑服务，形象良好，举止文明、大方、优雅。3、主动、耐心、细致周到地为客户服务，随时注意售楼部外来人员动向，防止闲散人员进入售楼部。保持销售的正常开展。4、发生各类

23、突发事件，应立即上报。5、协助作好岗位的清洁卫生。6、协助销售人员作好其他接待事务。7、完成上级交待的其它事务保守内部机密。业绩标准1、保证门岗通道畅通；2、确保车辆的安全出入；3、各种记录完整。工作难点如何有效的发现安全隐患，防止安全事故的发生工作禁忌安全意识淡薄，粗心大意，应变处理能力差职业发展秩序维护班长任 职 资 格知识经验1、男，年龄25岁以下，身体健康，持有有效身份证；2、初中以上学历，具有一年以上安全保卫工作经验或迎宾工作经验；3、有安全管理基础知识。核心技能核心技能等级1等级2等级3等级4等级5演算交流信息技术自我改善与人合作解决问题综合素质1、具有物业服务基础知识，了解国家有

24、关安全方面的法令、法规；2、熟悉规章制度和秩序维护部标准作业规程；3、安全意识强，处理一般安全事故；4、熟悉辖区内业主的基本情况，与业主相处有亲各力。三、员工的培训和考勤管理为了全面实现“瑞升望江橡树林”项目物业管理服务目标，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，我司长期以来将培养现代化的高素质员工，规范企业培训体系作为企业发展的长期战略和基础。公司为了培养和储备人才，保障培训工作有效落实，公司的各职能部门与各服务中心密切配合、精心策划、严密组织，开展形式多样的培训工作。让培训工作真正做到发掘人才、培训人才、升华人才、留住人才。（一）、培训机制为了做好培训工作，使培训工作有效实施、严密

25、监察、科学化管理，公司将培训工作划分为了一级培训和二级培训。一级培训包括： 公司根据发展需要，针对公司管理骨干(公司决策层、各职能部门负责人、各服务中心经理/副经理/经理助理、服务中心经理/副经理、主管、高级物业助理等岗位，以及因工作需针对性培训的管理骨干)组织的有关管理知识、管理技巧、物业管理专业知识和法规等方面知识的培训； 公司新员工的上岗前的基础教育和专业知识培训； 公司组织的服务中心之间、服务中心与职能部门之间和公司与其他公司之间的经验交流培训； 公司外派的持证上岗以及各类专业、技术的培训。二级培训包括： 各职能部门、各服务中心组织的内部为提高工作质量和效率而进行的专业技能培训、管理培

26、训、物业管理知识培训、公司制度培训等； 品质发展部组织的员工转岗培训。（二）、培训目标1.公司的培训目标(1)员工培训合格率100%(每年统计)(2)新进员工入职上岗培训率100%(每半年统计)(3)培训考核参加率100%(4)转岗培训率100%，转岗培训合格率100%(5)管理人员、技术人员持证上岗率100%(6)保证员工年度培训在150课时以上。2.培训方式(1)在职进修：公司自行出资组织的有针对性主题的授课和讲座。(2)脱产进修：根据公司需求，公司出资选送员工外出参加的短期培训或专职培训。(3)自我进修：主要是员工自行参加电大、夜大、函大的培训学习，公司将视情况给予一定的经济资助。（三）

27、、培训工作程序（见下图）反馈分析、比较、需求确定培训计划设计培训课程选定培训方法准备培训条件指定培训人员实施培训计划分析评估培训效果评价培训工作的有效性（四）、“瑞升望江橡树林”项目服务中心基本培训课程为了项目管理目标的实现，贯彻落实公司发掘人才、培养人才、升华人才、留住人才的管理培训思想，“逸源香舍”项目服务中心除了积极参与公司组织的一级培训外，项目将按以下基本内容实施培训：岗位培训内容培训频次/周期授课人/主持效果检验新招聘员工业务学习1个月/公司/服务中心考核实习2个月/管理人员业务学习：业务文件、报刊、书籍、经验总结交流等每周公司品质部经理半年考核秩序维护员（含迎宾）常规训练：晨跑、拳

28、术练习、队列训练、值勤动作训练每日早晨秩序维护部主管/领班半年考核思想教育1次/每周公司品质部经理/经验总结1次/每周秩序维护部主管/业务知识2次/月秩序维护部主管半年考核应急预案演练1次/月秩序维护部主管半年考核保洁思想教育1次/月保洁部主管/保洁技巧1次/月保洁部主管半年考核（五）员工的考勤管理员工应遵守公司的员工手册及公司相关管理规定。 “瑞升望江橡树林”项目售楼部员工统一按公司考勤及工作制度要求，由现场负责人负责进行考勤管理。并负责现场管理和协调工作。四、工作督导和协调1、在销售中心现场建立早检查早点名制度。每天上午8：50进行早检查，早检查时，上岗人员统一在销售中心门口适当位置列队集

29、合，由现场综合管理员对上岗人员个人着装、仪容仪表进行检查讲评，对工作情况、注意事项、工作安排进行讲评和安排，并将检查结果进行记录，作为员工绩效考核的重要依据。2、建立周例会制度。由现场综合管理员组织，对本周的情况进行讲评，对下周工作进行安排。周例会时应请示销售负责人，征求其工作中的建议及意见或请销售负责人直接参加。3、现场综合管理员要定期参加开发建设单位的有关会议，向开发公司领导汇报物业服务工作，并听取领导的意见，了解项目进展情况，并将情况及时反馈到物业公司。4、现场综合管理员每天应按照清洁工作质量检验标准和秩序维护员物业服务质量检验标准，对各岗位员工完成的工作质量进行检查，并详细记录在工作日

30、志上。5、对建设单位和销售工作人员提出的问题及现场检查发现的问题，现场负责人应记录在员工个人工作质量不合格事件登记本上，并通知相关人员及时整改处理。6、现场管理员每月25号前，应将服务工作完成情况、建设单位和销售中心领导的评价意见及建议、员工的工作表现和服务工作中的改进建议等进行月总评，并将汇总情况以书面形式上报公司上级领导。五、物业服务时间安排和工作范围（一）、物业服务时间安排物业综合管理员：按照售楼部上下班时间执行。秩序维护员、迎宾：上午8时至下午18时为站岗，18时到次日8时为夜间值班。可根据现场具体情况适当进行调整。保洁员上午8时至11时30分，下午13时至18时。可根据现场具体情况适

31、当进行调整。员工休息由公司统一调整。（二）、售楼部物业服务范围售楼部物业服务工作将围绕房屋销售这个中心来展开，以促进房屋销售为总目标，在物业服务工作中重点是员工的服务意识、服务形象和服务细节的管理。1、物业综合管理员服务工作内容:针对该项目的实际情况， 物业综合管理员主要从一下几点开展工作:一是针对购房者对物业服务的咨询工作，目前房地产行业竞争激烈，许多购房者在买房时除注重楼盘的品质及配套外，更多的注重房屋后期的管理上，因此物业综合管理员要在日常工作中接受购房者对物业管理费构成、物业管理服务的内容等相关问题的咨询工作。二是与开发公司进行一些沟通协调，对现场秩序维护员和保洁人员的管理工作。三是在

32、售楼部置业顾问工作较忙时，主动接待购房者或者客户，将其带到休息等待区并安排茶水，代替置业顾问对购房者介绍楼盘的基本情况。2、迎宾服务工作内容:一是热情主动地迎送客户及对售楼部内部公共秩序的维护 ,收集客人的意见及投诉，并及时向领导汇报，由于售楼部外人员流动性大，严格控制无购房意向的人员进入售楼部，保证正常的销售工作的开展十分重要，在服务时既要主动热情，又要严肃认真，对进行入管理范围的人员必要时主动询问，对无购房意向的闲散人员劝其离开，给有购房意向的人员进行热情引导；客户到达售楼部门口时，应主动拉门并致迎宾语“您好，欢迎光临”、客户离开时应主动拉门并致送客语“请慢走”等，要求声音洪亮，面带微笑。

33、 3、 秩序维护服务工作内容：由于该项目处于人员密集、人流量较大交通复杂地段，而售楼部是开发商房屋销售的服务窗口，秩序维护服务的主要内容是：一是销售现场外围公共秩序的维护，协助派出所做治安防范工作，预防治安案件的发生，协助处理突发性紧急事件等，保障销售工作的正常进行。如遇客户车辆到达售楼部，秩序维护员应用标准的手式指挥引导车辆到停车位停车，当车辆停放好后，主动向车主敬礼，为车主开门，向客户问好，如遇下雨，应主动为客户打雨伞；若遇行动不便的客户应主动扶行。二是在秩序维护服务中着重服务形象和礼仪礼节的管理，协助售楼部人员作好服务接待、热情迎送客户等服务细节。4、 保洁服务工作。一是外围保洁工作，每

34、天8时前对销售中心外围的环境进行一次彻底清扫，保证的客户高峰期到来之前有一个干净的外围的环境。并随时保洁。其标准是随时看不到垃圾。二是销售中心内部保洁工作，每天进行两次全面清拖，第一次在上午8:30前完成。第二次在中午13:30完成。并随时保洁，其标准是干净、整洁，整体观感良好。室内垃圾每日下午清理一至三次。三是对室内植物的维护工作，每天对室内植物进行清理日常清理和保洁。四是随时保洁要做到：“一快、二轻、三勤”。 “一快”即：动作快；清扫过程中动作要迅速，以免影响来访客户，给客户带来不便；“二轻”即：操作轻、走路轻；在作业中避免产生可能干扰到销售接待的一切噪音；“三勤”即：眼勤、手勤、腿勤；眼

35、勤：即勤观察，发现问题（如空纸杯、烟缸内的头个数不超过三个、其它垃圾等）要及时处理；手勤：即勤于动手，发现问题立即动手解决；腿勤：在不影响销售接待的情况下尽量增加保洁频次（特别是一般不易注重的销售中心外围环境和卫生间等卫生死角）。五是进行室内清洁作业时，应在作业范围设置明显的告示牌或标志，如“小心地滑”、“高空作业”、“清洁进行中”等，确保安全作业。六、售楼部安全防范管理 (一)售楼部消防安全制度。为保证售楼部的消防安全，提高每位员工的消防安全意识，以贯彻“预防为主，防消结合”的方针，实施消防安全责任制，特制定本制度。1、加强售楼部消防工作，认真执行售楼部消防安全制度。2、认真贯彻“预防为主，

36、防消结合”方针，各部门及秩序维护值班人员要认真做好每日消防巡查工作，并做好记录。3、所有人员应做到“三懂”：即懂得消防设备分布位置；懂预防火灾的措施；懂得扑救火灾的方法。4、售楼部所有人员应做到“三会”：即会报警，会使用消防器材，会扑救初期火灾。5、秩序维护人员应随时检查和维护消防设备，发现安全隐患及时上报，并及时整改。6、各部门人员要清楚水、电、气设备的总阀开关位置。7、定期对各办公室进行安全查检，发现火灾隐患及时采取措施整改，把事故隐患消灭在萌芽状态。 (二)、治安案件应急处理程序1、值班员收到报案信号后，应迅速安排就近人员迅速到达现场查看情况是否属实，如误报应立即排除。2、如属实应立即上

37、报现场负责人、公司相关领导和营销部负责人，并通知全体秩序维护人员在2分钟内集合，并拔打110、120报警电话，报警时应讲明案发地点、路段、销售中心名称、现场概况、联系电话。3、现场负责人迅速组织人员将现场警戒，制止一切围观人员进入现场，防止事态进一步恶化。4、保护好现场不被破坏，以便公安机关调查取证。5、当班人员应提高警惕、加强戒备，防止犯罪分子趁火打劫。6、当公安机关到达现场后，现场负责人应向公安机关领导汇报现场情况，并协助公安机关展开工作，尽力提供人力、物力。7、案件处理完毕后，现场负责人组织全体秩序维护人员召开总结会，总结经验，吸取教训，并将整个过程记录备案，以书面形式上报有关部门。8、

38、做好保密工作，最大限度控制舆论影响，维护建设单位声誉。9、组织对治安案件发生的过程进行分析，将情况完整、规范地进行记录。七、售楼部物业服务人员费用测算（见下图）售楼部费用成本测算（一）、人工成本测算：项 目人数工资标准/基数(元）月支出(元)备 注综合服务管理员118001800客户服务人员312003600维修（兼绿化）115001500秩序维护班长214002800秩序维护员713009100保 洁 工57503750社保（基本保险）4248992综 合 保 险151592385伙 食 费19360元/人月6840福 利 费193157按14%比例计提国家法定假日加班费82067.1(日工

39、资3倍11天)/12月小计37991.1（二）、物资装备测算：项 目数量标准/单价（元）月支出(元)备 注综合服务管理员服装(按2年折旧)190037.5秩序维护员服装(按2年折旧)9850319保洁员服装(按2年折旧)5600125客户服务人员(按2年折旧375094维修（兼绿化）(按2年折旧175031.3对讲机(按2年折旧)51300271保洁低质易耗品1000包括：毛巾、排拖、璃刮器、洗衣粉、消毒液、洗涤精、垃圾袋等。小 计1877.8（三）、税费和佣金项 目数量标准/单价（元）月支出(元)备 注税暂不计佣 金暂不计以上三项测算共计39868.9元/月说明:1、以上的人工成本测算，是依

40、照该项目定位及销售实际需要：对售楼部服务人员素质要求较高，因此在薪金待遇上，较目前普遍物业管理服务人员薪金待遇标准约有一定的上浮；2、保洁低质易耗品因实际用量变数太大，较难确定，故此项按包干方式测算，也可按实际用量实报实销；3、本测算为初步预测，我们可根据开发公司的要求作适当的调整。六、结束语我们将本着“与开发建设单位互利的合作关系”原则，坚持“一切为了客户的满意”的服务理念，“以人为本、亲勤服务”的管理理念、 “关注顾客需求、提供诚信服务”的经营理念，并通过：热诚的工作态度主动的服务意识灵活的工作方式友善的服务态度忠诚可靠的品质为贵公司提供最优秀的服务，并为该项目销售任务的圆满完成和优异的销

41、售业绩的创造作出积极的贡献。 成都市物业管理协会二二二年六月十四日附件清单：附件1：清洁工作质量检验标准附件2： 消杀记录表附件3：清洁工作考核表附件4：秩序维护员工作质量检验标准附件5：员工个人工作质量不合格事件登记本附件6：秩序维护员内务管理制度附件7秩序维护员考核规程附件8：秩序维护员训练内容及考核制度保洁员工作检查标准检查人： 被检查人： 年 月 日内 容标 准是否合格仪容仪表1、 按规定着装，佩带齐全。2、 精神饱满、姿态端庄、形象良好、举止文明、大方。3、 不染发、不留长指甲、不浓装艳抹。4、 不袖手、背手或将手插入衣袋、不勾肩搭背。服务要求1、 礼貌待人、说话和气、微笑服务、将普

42、通话。2、 主动热情、耐心、周到为业主/住户服务。3、 不发生争吵、打斗事件，做到打不还手，骂不还口。工作要求1、 保洁用具摆放整齐。2、 地面光洁，无污迹、纸屑、烟头。3、 办公用具桌椅、沙发、文件柜、茶几无灰尘，烟灰缸无烟头。4、 灯具、玻璃、门窗无灰尘、透明度好。5、 水池内无明显沉淀，无虫子、无异味，池边底无明显结垢。6、 样板间内物品摆放整齐，无灰尘、纸屑。7、 楼梯梯步扶手、铁花无灰尘、纸屑、烟头。8、 售楼部内绿化植物无灰尘、摆放整齐。9、 售楼部内无蚊、蝇、鼠、螂等四害。10、卫生间内无痰迹、烟头、杂物，无臭味。工作纪律1、 按时交接上下班，不脱岗、串岗、忠于职守。2、 不准在

43、岗上吸烟、吃零食、看书报、会客、听收（录）音机、嬉戏打闹、睡觉。3、 处理问题讲原则、方法、以理服人。4、 遵守公司的各种规章制度。5、 保守公司机密，服从公司的指挥。 项目消杀记录表 NO：日期/时间执行部门/执行人消杀内容灭鼠（ ） 灭蚊（ ） 灭蝇（ ） 灭蟑螂（ ）常规投药区域增补投药区域用药种类效果评价优（ ） 良（ ）差（ ）评价人/日期投药回收回收人/日期：备注 项目消杀记录表 NO：日期/时间执行部门/执行人消杀内容灭鼠（ ） 灭蚊（ ） 灭蝇（ ） 灭蟑螂（ ）常规投药区域增补投药区域用药种类效果评价优（ ） 良（ ）差（ ）评价人/日期投药回收回收人/日期：备注 项目清洁工

44、作考核表检查地点（保洁区域）： 检查时间： 年 月 日 时序号抽查项目分值得分扣分简述被检人签名1地面182墙面33天花34办公桌椅25沙发茶几36铁栏杆57木扶手38梯步通道（地面、护栏、玻璃）89标示、标牌510幕墙玻璃811门窗812灯具813垃圾箱、果皮箱；814卫生间215水景观水面316样板房517绿化植物318其他8综 合 得 分检查人： 审核人：注：合格打“”得满分，不合格打“”并填写不合格情况再打分。秩序维护员工作检查标准检查人： 被检查人： 年 月 日内 容标 准是否合格仪容仪表5、 按规定着装，佩带齐全。6、 精神饱满、姿态端庄、形象良好、举止文明、大方。7、 不染发、不

45、留长发、长指甲。8、 不袖手、背手或将手插入衣袋、不勾肩搭背。服务要求4、 礼貌待人、说话和气、微笑服务、将普通话。5、 主动热情、耐心、周到为业主/住户服务。6、 不发生争吵、打斗事件，做到打不还手，骂不还口。工作要求1、熟练掌握操作程序，做到收发卡、收费准确及时。2、对外来车辆/人员的询问请字当头，谢字结束。3、指挥车辆进出有序，不出现堵塞现象。4、遇突发事件或接到报警不超过三分钟赶到现场。5、敢于同违法、乱纪的人或事作斗争。6、处理各种违章，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则。7、及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故。工作纪律1、按时交接班，不迟到、早退、不脱岗、串岗、忠

46、于职守。2、不准在岗上吸烟、吃零食、看书报、会客、听收（录）音机、嬉戏打闹、睡觉。3、处理问题讲原则、方法、以理服人。4、遵守公司的各种规章制度。5、保守公司机密，服从公司的指挥。员工个人工作质量不合格事件登记本年 月 日部 门姓 名不合格事件阐述： 被检查人签字确认：秩序维护员内务管理制度 一、 室内各种生活物品和其它物品要因地置宜，适应应急战备、方 便生活、整齐统一、注意安全的要求。二、 保持室内环境整齐、清洁，休息时间内不在宿舍内打闹、嬉笑，不高声喧哗，不高声播放音响和进行其它影响他人休息的活动。三、 墙壁保持整洁，不能随意涂抹，粘贴和悬挂物品。四、 不私自带人到室内逗留，不将外来人员留

47、宿在室内。五、 搞好生活，卫生设施的建设和管理，防止疾病的发生和蔓延。六、 严禁打架斗殴、醺酒、赌博，私藏违禁物品。七、 严禁侵占、损坏公共财务和他人财物以及做其它不良行为。八、 严禁在室内进行一切违法乱纪的活动。九、 严禁在室内私拉乱接电源和使用电炉等易燃物品。十、 宿监由保安班长兼任，全面负责宿舍管理工作。十一、就寝时间：每晚23：00点之前所有驻勤队员必须归队熄灯就寝。十二、按时上下班、就寝、参加军训，无特殊情况，不得无故缺席。十三、严格执行请假制度十四、休息（假）期间，如发生紧急情况，一经召唤必须立即返回，听候调遣。秩序维护员考核规程1.0 考核细则1.1 着装整齐统一规范：领带打正、

48、帽子戴正、不挽袖、不卷裤腿、风纪严明；一处不合格降低一个等级；1.2 文明服务礼貌待人：主动与用户打招呼并问好，遇领导及外来参观访问人员应起立、敬礼问候；纠正违规行为时应先敬礼；交接班应互相问候并敬礼，按正规交接形式交接班；工作时间不游玩、嬉戏或取笑服务对象及其他人员；一处不合格降低一个等级；1.3 忠于职守乐于助人：坚守岗位、不脱岗、不做与工作无关的任何事情，认真做好工作记录，详尽登记工作中发生的大事；主动帮助用户拿取重物，为服务对象排忧解难；1.4 搞好内务卫生：床上用品应保持整齐干净；床上不得堆放杂物；被子叠成军队内务标准；地面清洁干净、墙体干净无低级庸俗张贴画；房内风扇、风口、插座、灯

49、管（罩）表面无污渍、灰尘。一处不合格降低一个等级；1.5 安管部领班评分：外出请假，请假不超假；尽职尽责，认真搞好本职工作；上班不看书阅报，不与人闲谈；不吃东西，不准闲杂人等进入岗亭；监督维护本责任区内卫生。每有一处不合格降低一个等级；1.6 安管部主管评分：不倚不靠、不蹲、姿势端正；服从工作安排，遵规守纪，起带头表率作用；办事讲原则，工作认真负责；主动制止各类违规违章现象；认真巡查各岗，及时发现纪正队员违规行为。一处不合格降低一个等级。2.0 评分考核办法2.1 每周安管部领班按保安工作周检表项目，逐一对本班秩序维护员进行考核，考核共分六项：前四项第A项为30分、B为25分、C为23分、D为

50、20分、E为18分；后两项每项A为20分、B为20分、C为17分、D为15分、E为12分。总分为200分，180-200分为A、150-180分为B、120-150分为C、100-120分为D、100分以下为E。2.2 除严重违规行为经服务中心领导依有磁规章制度研究决定扣发等级工资外，本考核项目月末累计平均值将作为奖金发放依据。A级发放标准为奖金基数的100%，C级发放标准为奖金基数的80%，D级发放标准为奖金基数的60%，E级发放标准为奖金基数的40%，试用期内员工的奖金数额应以标准奖金基数的50%为基准，再参与考核级别发放。秩序维护员训练内容及考核制度文 年 月 日内容单兵队列(40分)擒

51、敌拳(18分)体能(16分)消防(16分)车辆指挥(10分)总分立正稍息停止间转法各5分,三大步伐的行进与立定8分步伐变换5分,敬礼3分,班队列4分.基本功(打踢推击勾抓)7分,声音2分,精神2分,拳术准确流畅7分.百米跑(14秒)达标5分,俯卧撑(50个)达标5分,爬楼(20层45秒)6分.消防知识4分, 消防报警3分,灭火器使用4分,消防水带连接5分.手臂动作3分,两手有节奏2分,会识转向灯2分, 指挥正确流畅3分.姓 名单兵队列得分擒敌拳得分体能得分消防得分车辆指挥得分瑞升望江橡树林售楼部物业服务协议甲方：瑞升实业集团公司；法定代表人： ；地 址： ；邮 编： 611130 。乙方：成都qq物业管理有限责任公司；法定代表人：李方平；地 址： 成都市青石北街25号 ；邮 编： 610017 ；资质 等级： 二级 ；证书 编号： 510000W0055 。 甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对“瑞升望江橡树林”售楼部提供物业服务事宜，订立本协议。第一章 服务内容与质量第一条 乙方提供的售楼部物业服务包括以下内容：1、客户接待、物业管理咨询；2、售楼部公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；3、售楼部车辆停放管理；4、售楼部环境卫生维护