博思堂-金龙房产常熟房地产项目全案报告-108DOC（DOC109页）

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第112页 共112页目 录1、宏观背景研究41.1常熟市概况41.1.1常熟市区位41.1.2常熟市历史文化61.1.3常熟市人口及行政区划71.2常熟市经济发展91.2.1常熟市历年经济发展状况91.2.2常熟市经济及产业结构111.2.3常熟市私营企业发展121.2.4常熟市人民生活水平131.3常熟市城市规划及未来发展141.3.1常熟市城市发展演变141.3.2常熟市最新城市规划解读151.3.3昆承湖未来周边规划状况简介201.4研究结论222、政策背景研究232.1 05年至今主要政策及地方性政策232.1.1“国

2、六条”政策232.1.2.停止别墅用地土地供应242.1.3.“住房结构”调控细则242.2 政策对房地产市场及项目入市的影响（政策点评）253、房地产市场宏观研究263.1常熟市房地产投资状况263.2常熟市房地产整体供应状况273.3常熟市房地产整体需求状况283.4研究结论294、房地产市场微观研究304.1房地产一级市场304.1.1常熟市历年土地出让信息概述304.1.2常熟市土地出让情况分析304.1.3常熟市土地出让存量分析344.1.4常熟市土地出让走势分析354.2房地产二级市场364.2.1常熟市房地产二级市场发展概述364.2.2二级市场板块分析404.2.3.常熟市场产

3、品面分析494.2.4.客源层面研究514.3本项目所处区域市场分析544.3.1项目所处板块目前市场状况544.3.2项目未来面临市场竞争分析604.4研究结论625、项目立地条件研究635.1地块概况635.2项目SWOT分析665.3研究结论696、研究结论706.1项目可行性发展条件研究706.2.项目核心定位建议716.2.1.项目市场定位716.2.2.项目产品定位766.2.3.项目客源定位776.2.4.项目价格定位建议886.2.5.项目利润初步核算916.2.6.项目产品其他建议921、宏观背景研究1.1常熟市概况1.1.1常熟市区位常熟地处富饶美丽的长江三角洲中心地带，江

4、苏省东南部。东邻太仓，距上海100千米；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离49千米，南北间最长距离37千米，总面积1264平方千米（含长江界属水面）。地势低平，海拔大都在37米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场80公里，距上海浦东国际机场140公里，距离苏州约35公里。整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。 常熟整体区位和主要交通动线图1.1.

5、2常熟市历史文化常熟自古人文荟萃，历史悠久，是吴文化的发祥地之一。1986年被国务院公布为国家历史文化名城。境内有距今约5500年的崧泽文化时期的钱底巷遗址、距今约5000年的良渚文化时期的罗墩遗址和西周至春秋时期的吴文化遗址吴王点将台等。常熟历经五千年的文明滥觞延革，文化发达，才俊辈出。远有兴东吴文教的先驱、孔门“十哲”之一“南方夫子”言偃，近有清代两朝帝师、状元宰相翁同和等一大批著名历史人物。自唐至清，共出了9名宰相，8名状元，483名进士。及至现代，两院院士（学部委员）中，常熟籍有18名，包括李强、王淦昌、张光斗、张青莲等知名科学家。历史长河给常熟留下了众多的人文景观，列入国家太湖风景区

6、的虞山国家森林公园和尚湖、沙家浜风景区，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。“七溪流水皆通海，十里青山半入城”的自然景观造就了常熟独特的吴中风情。常熟山青水秀，景色绮丽。十里虞山峰峦起伏，半麓入城，尚湖、昆承湖面山而卧，相映增辉；琴川河穿城而过，雅园幽巷点缀其间，构成了山、水、城、园融为一体的水乡风情。众多的名胜古迹和闻名于世的“沙家浜”，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。世上湖山 天下常熟 古城一角 中国（常熟）尚湖国际文化节 沙家浜风景区尚湖 石梅园 方塔园 可园丰富的人文历史，优越的自然资源让常熟的人文气息更浓厚，让常熟的人，常熟的山山水水，常熟的各个角落都注入了更多的内涵，同时也提供了一个很

7、好的居住环境。1.1.3常熟市人口及行政区划常熟1983年撤县设市，到2000年下辖24个镇，3个农林牧渔场，1个招商城管委会，8个街道办事处，410个行政村，6782个村民小组。而后经过多次行政区划的调整与并革，到目前为止共辖11个镇。分别为虞山镇、梅李镇、海虞镇、新港镇、古里镇、沙家浜、董浜镇、支塘镇、练塘镇、尚湖镇、辛庄镇。同时，1个林场，2个省级开发区（东南经济开发区、滨江经济开发区），1个招商城。到2005年年底，常熟市常住人口达到104.77万，常年流动人口保持在35万左右。其中作为常熟市的经济、政治、文化、金融中心的虞山镇的常住人口达到37万人左右。合并为尚湖镇1.2常熟市经济发

8、展1.2.1常熟市历年经济发展状况常熟的经济近几年持续高速发展。国内生产总值年份2002年2003年2004年2005年2006年（1-10月）国内生产总值（亿）365.01475.00565.16678.78683.24增幅19.0%19.9%18.9%18.7%18.5%人均国内生产总值（元）34024443765431464931-（注：2005年前数据为政府统计年鉴，2006年具体数据暂时统计到10月份）2005年,常熟全市实现生产总值678.78亿元，按可比价格计算，比上年增长18.7，人均生产总值64931元，按现行汇率折算超过8000美元。而2006年1-10月份，生产总值已经达

9、到683.24亿元，发展势头良好。按照国际公认的关于人均GDP和地产市场发展状况之间的关系：当一个地区人均GDP达到3000美元以上，该地区高档房产市场进入快速增长期。从常熟的人均GDP运行来看，已经突破该界线。常熟近几年的GDP和人均GDP保持一个稳定的增幅（19%左右）持续上升。可以说，常熟经济的持续发展为地区的房地产市场发展奠定了良好的大环境基础。金融环境年份2002年2003年2004年2005年2006年1-10月份金融存款余额（亿）395.8508.21575.97655.13747.58金融贷款余额（亿）203.07309.76364.64398.23490.45居民储蓄存款（亿

10、）234.23279.15318.7379396.19常熟金融环境的可持续发展，一方面，表明地区经济的发展程度；另一方面，也为地区房地产业的发展提供了强有力的资金支持。1.2.2常熟市经济及产业结构2005年，常熟第一产业完成增加值16.38亿元，增长2.4；第二产业完成增加值411.90亿元，增长19.6；第三产业完成增加值250.50亿元，增长17.7。三次产业的比例为2.4：60.7：36.9。而到2006年10月份，全市第一产业完成增加值13.69亿元；第二产业完成增加值413.42亿元；第三产业完成增加值256.12亿元，。三次产业的比例为2.0：60.5：37.5。到2006年第三

11、季度，外资企业增速继续领先。在规模以上企业中：外资企业累计完成产值387.13亿元，同比增长42.5%，增速列各经济类型之首，领先全市平均水平12.2个百分点。第二产业中的主导行业初步定型，全市工业实现速度和效益快速协调发展。第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。第三产业内部主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、旅游业、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。常熟目前的产业结构是以第二产业为主导，第三产业为辅的格局，尤其是区域高速发展的制造业、服装业等经济产业吸引了越来越多的外资进入；随着这些产业的逐步发展和进入，区域产业集聚能力逐步

12、增强，将吸引更多的人口流入。1.2.3常熟市私营企业发展年份新办私企累计私企新批个体工商户累计个体工商户私企注册资本（亿）增幅个体注册资本（亿）增幅2002年331210097202615412184.7668.9%17.37-2003年3262115271320655928141.0166.4%27.4558.0%2004年1705116301096057288211.550.0%29.26.4%2005年174711250867956187286.635.5%29.09-0.4%2006年10月164113453851757006350.3430.232005年，全年新办私营企业1747家

13、，新批个体工商户8679户，累计分别达11250家和56187家,到2005年末,民营经济计注册资本达到315.7亿元,同比增长31.3%,其中私营企业286.6亿元,同比增长35.5%；个体工商户29.09亿元,同比持平。而到2006年10月，累计私企13453家，累计个体工商户57006家，私企累计注册资本350.34亿元，个体累计注册资本30.23亿元。总量在全省同类地区中依旧领先。结合苏州以及常熟要打造“私营企业家的乐园”的产业战略，必将有更多的私营企业出现，而良好的私营企业创业土壤，一方面给常熟GDP的不断腾飞注入更强劲的引擎，同时也必将形成大量的中产阶级，为常熟房产的开发带来源源不

14、断的客源。1.2.4常熟市人民生活水平年份社会消费品零售总额（亿元）增幅人均储蓄（万元）增幅城镇人均可支配收入增幅农民人均可支配收入增幅2002年97.5415.1%2.26-1026817.8%62156.2%2003年110.8313.6%2.6919.0%1237320.5%726917.0%2004年129.6817.0%3.0613.8%1503921.5%75173.4%2005年151.0416.5%3.163.3%1720314.4%841812.0%2006年-16130-近几年，常熟城市居民可支配收入以及消费力保持了稳定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，苏州的整体消费力及

15、购买力发展良好。水涨船高的人均可支配收入给房产开发的承接市场注入了强劲的购买力，必将推动房产继续向前、向上发展。1.3常熟市城市规划及未来发展1.3.1常熟市城市发展演变常熟自古就是“江南福地”、“鱼米之乡”，气候温和，风调雨顺，历史上因年年丰收遂以得名。20世纪80年代开始，常熟招商城名闻天下。进入2000年后，随着常熟建设国家园林城市的构想，革命基地沙家浜的形象宣传遍及全国，常熟城市知名度再次升级。继获得中国县级市中唯一的“国际花园城市”这一殊荣后，最近又获得了由沪苏浙三省市100多个城市中评选出的“长三角最具投资价值县市”，在10个当选城市中名列第二。今日常熟：荣获国家评比10项全国桂冠

16、： 拥有第一方阵:国家级历史文化名城 中国人居环境范例奖 私家车拥有量江苏省县级市第一国家卫生城市 中国休闲服装名城 移动电话拥有率居全国县级市第一 国家园林城市 全国畅通工程模范城市 中国名牌产品数量全国县级市第一国家环保模范城市 全国社会治安综合先进城市 国家驰名商标数量居全国县级市第一中国优秀旅游城市 创建全国文明城市工作先进市 “小康生活指标”综合评分居江苏省各县级市第一位常熟市总体长远发展目标将城市性质定位于国家历史文化名城，现代化的商贸城市和港口工业城市，山水城一体的风景旅游城市。1.3.2常熟市最新城市规划解读经济发展规划 全市工作围绕两大重点展开，一是工业化，二是城市化。 根据

17、文化名城的历史与现状，常熟将增创三大特色：一是增创外向经济、民营经济、品牌经济齐头并进的产业特色；二是增创山、水城、融为一体，古城、新城、港城交相辉映的环境特色；三是增创强烈的时代气息和优秀人文传统完美结合的文化特色。 培育四大基地：一是沿江制造业基地。规划面积300多平方公里，重点发展钢铁、造纸、能源、化工、汽车零配件等；二是服装服饰基地。目前全市有3000多家服装企业，力争通过技术革新、优化组合等形式，增强企业竞争力，提高服装业的附加值；三是商贸物流基地。通过培育和发展规模化专业市场，实现市场和产业互动，拓展区域经济的发展空间；四是旅游度假基地。以现有的旅游资源为基础，通过整合一批、修缮一

18、批，新建一批，打造与历史文化名城相适应的一流的旅游度假基地，向世人展示常熟旅游业的新形象。 继续营造大港口、大交通、大工业、大市场、大城市五大新优势，推动全市经济社会的快速发展。全力抓好载体建设和项目开发，培育发展后劲。 近阶段重点建设项目：近阶段集中精力建设：江苏省常熟经济开发区、江苏省常熟东南开发区（这两个为省级经济开发区）、虞山工业园、支塘工业园、辛庄工业园、董浜道口工业园六大板块，使之成为常熟经济的六大增长点。城市建设总体规划 城市布局： “双城式”空间形态市域城镇空间发展的总体格局是将港区作为城区组成的部分，开成港城一体的“双城式”空间形态。分为主城区和港区。主城区，为缓解古城区压力

19、，规划城市重心向东北方向偏移。“南起昭文路，北至长江路，西起漕河泾，东至新世纪大道，总用地规模1KM2”的土地上逐步形成城市新中心区，形成“新老两个中心，一个古城区、一个文化片区，一个招商城”的布局结构。港区以汽渡路、过江通道为分隔，形成带状组团式布局结构。 主城区的功能分区： 护城河以内为古城区，也是城市中心之一，形成以商业、旅游、文化服务为主要功能，以传统民居为特色的居住区。城北片区：古城区以北，常浒河西北部为城北片区，包括城市新中心、集中居住用地和西北工业区，是主城区跳出古城的主要增长区域。城东北片区：外环路东北，常浒河与运河之间，是以工业区和居住区为主的综合区。城东片区：古城区以东，常

20、浒河、青墩塘、外环路之间，以文化、体育功能为主，预留行政中心用地，兼有一定居住功能。城东南片区：古城区东南，青墩塘、横泾塘之间。外环路以内是以中低密度住宅为主的居住区，外环路以外是以一类工业为主的工业区。城西南片区：古城区西南，横泾塘以西。外环路以内是招商城用地，兼有一定居住功能，外环路以外集中布置大专学校。 城市空间主城区为：“一山”，即虞山，山体入城部分为城市公园区，山体主体部分为风景旅游区，山脚沿线与城市接壤部分为保护协调区；“二环”，即环城河、护城河及二者之间的绿化带为城市景观内环，外环路与外环航道之间地带以景观林带、一定比例的农田和自然村形成城市景观外环；“三湖”，即尚湖风景区为以自

21、然生态为主要特色的旅游胜地和大型郊野公园。昆承湖环湖地区分成绿化开敞区、适度发展区和生态保护区。琴湖环湖地区为新兴旅游景区，集休闲、运动、娱乐、观光于一体的开敞滨水性活动区；“六带”，即福山塘、常浒河、青墩塘、白茆塘、横泾塘、元和塘6条呈放射状的河道两侧建成具有生态维护和生活休闲功能的滨河绿化带，构成城市的主要公共绿化系统。港区为主要形成汽渡路和纬六路之间的绿化隔离带，苏通大桥和通沪铁路两侧的防护绿带。项目地块大致区位城市未来效果图规划解读 从常熟经济发展规划来看，今后的常熟经济将会达到一个新的台阶，而东南经济开发区又是重点开发的两大区域之一，地块周边区域的经济发展前景比较看好； 常熟今后的重

22、点发展区域将是城北片区和城东片区，而项目地块所在位置隶属城东南片区，属于次重点发展区域，今后也是常熟古城区功能延伸的一大补充； 昆承湖属于常熟规划的三级环境保护区，从未来环境优势上来讲，对客户的吸引还需要更多的包装引导； 地块所属区域城东南片区的外环地带功能定位为工业区，相对来讲，居住功能不是区域的重点发展方向，地块发展同时面临着威胁与机会；1.3.3昆承湖未来周边规划状况简介昆承湖是常熟境内最大的内陆湖泊，区域总面积约为35平方公里，其中水面面积为18平方公里，蓄水量达0.5亿立方米。自上世纪70年代以来，由于渔业养殖、工业排污、流域内人口密度增加等原因，湖水环境质量逐年下降，环湖的自然景观

23、不断恶化，全面修复昆承湖湖泊的生态系统，已迫在眉睫。昆承湖的整治开发建设是目前常熟“三湖三河一浜”改造工程之一，倍受关注。整个工程计划总投资20亿元。常熟政府计划用十年时间使昆承湖水质达到二类水标准，并进行生态修复工程，把昆承湖打造成亲水融绿的“生态之湖”，将昆承湖区域建设成一个集旅游、娱乐、居住等功能为一体的都市休闲度假区，充分展现小桥流水风韵，体现江南水乡特色。昆承湖生态修复工程遵循“理活、治清、做美”的原则，把治标与治本、近期与远期、治水与建景相结合，突出生态修复、景观改造和综合开发三大功能，实施生态清淤、污水截流、退渔还湖、湖岸整治、水生态修复“五大工程”，建成“一环（环湖规划绿色湿地

24、和运动休闲公园，建设环湖大道，连接沿湖景观河功能地块）、一堤（建一条穿湖堤景观廊道，西接227省道，东连东南大道）、一区（穿湖堤将湖面分为南北两个湖区，丰富湖面景观）”的总体格局。按照“治本与治标相结合，治水与建景相结合”的这样一个原则，昆承湖周边将加快推进截污清淤、植树造景，恢复生态湿地功能，建设环湖景观走廊等动作，力争尽快把昆承湖打造成亲水融绿的“生态之湖”。同时，更要突出昆承湖周边未来旅游休闲功能的开发，完善生活配套设施，增加公共休闲空间，让昆承湖区域成为一个集旅游、娱乐、居住等功能于一体的都市休闲度假区，使市民临水而居、亲水而憩，出则繁华、入则宁静。 东南开发区紧邻昆承湖，昆承湖的整治

25、开发工程的规划实施将大大改造东南开发区的周边状况，让东南开发区的开发更进一步，区域的发展潜力也会得到更大的体现。近期，东南开发区管委会将力推“十个一”工程，即规划建设一家星级宾馆，一所国际小学，一家综合医院，一条风情商业街，一条文化水景长廓，一批高档住宅，一个休闲中心，一批物流中心，一个综合商场，一批专家员工楼。从此规划工程来看，昆承湖和东南开发区的周边区域未来将有一个比较明显的变革，整体的一个居住环境，配套环境，生态环境都会比现在改善很多。区域的成熟度逐渐提高，最终融入到常熟大市区的范围之中。项目将是区域内兴建的第一批房地产项目，可以说，面临着一个很好的发展机遇，区域良好的规划前景也必将让项

26、目的升值潜力得到逐渐的体现。1.4研究结论 常熟历史悠久，人文底蕴丰富，大环境适宜居住； 常熟的各项经济指标运行良好，蓬勃的经济带来了大量的就业人口，大量的私营企业的发展，带来了大量的有较高消费能力的群体； 常熟的城市规划偏北，地块周边工业性质用地居多，从整体规划前景来看，地块的发展前景优势并不明显；但如果再联系苏州城区的外括，考虑到苏州城区与常熟城区的距离拉近，作为中间的衔接地段，区位远景还是比较好的； 东南开发区良好的发展基础和远景规划为本项目的入市及未来发展前景奠定了良好的发展契机和外部条件。2、政策背景研究2.1 05年至今主要政策及地方性政策2.1.1“国六条”政策背景：2005年国

27、家宏观调控实施后，全国多数城市房价依然大幅度的上涨，并没有达到中央的调控目的。2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施： 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房； 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策； 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长； 进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管； 规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场； 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。政策点评： 这次调控政策，有利于房地产市场的健康发展

28、，保证我国经济稳定运行； 政策出台后，市场观望氛围浓厚，投资性购房大幅度下降； 苏州商品房交易6、7、8月份市场成交指标下降较多，市场反映明显；2.1.2.停止别墅用地土地供应2006年5月30日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，决定从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。政策点评： 这项政策有利于充分利用土地资源，控制低密度高档住宅的开发。促使开发商转向普通商品房的开发，增加普通住宅的供应量，缓解市场供需结构性矛盾。 该政策将影响高端房地产项目的开发，别墅项目的开发受到了严格的控制。别墅产品将会逐步稀缺。2.1.3.“住房结构”

29、调控细则2006年7月13日，建设部正式公布了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(即165号文件)。165号文件核心精神有三个：.90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；.套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上；.今年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。2.2 政策对房地产市场及项目入市的影响（政策点评）n 两年来国家持续宏观调控，表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心。n 在宏观调控主导理念下，房地产市场将回归到理性状态，有利于行业长期稳定的发展。n 从土地市场来看，别

30、墅开发限令是把双韧剑，减少供应的同时提高现有别墅用地价值。n 在宏观调控背景下，房地产企业面临重新洗牌，市场将执行优胜劣汰功能，带来行业整体水平的提高。n 市场住宅供应结构将进行比较明显的调整，中小套型供应比增加，市场同质化的情况下，对产品的细节要求更高。n 在此宏观背景下，本项目包含优势的同时，更多的要接受市场考验和自身的挑战。3、房地产市场宏观研究3.1常熟市房地产投资状况年份固定资产投资额（亿）同比增幅房地产开发投资（亿）同比增幅2002年116.2665.1%8.9632.3%2003年182.1156.6%18.76109.3%2004年196.557.9%29.5957.7%200

31、5年234.1419.1%30.051.6%2006年（1-10月）222.8031.39常熟市场近几年的固定资产投资额和房地产开发投资额的绝对数据都在上涨，但整体的涨幅呈现下降趋势。尤其是房地产开发投资额，在2003年，常熟的开发投资额有一个大幅度的提升，增幅109%，随后随着基数的增加，增幅逐渐滑落。考虑到基数值的变化，增幅的下降并不代表着常熟房地产市场的后退，而是开发更趋于理性和稳定性。2006年1-10月份，常熟的房地产开发投资额达到31.39亿，其中住宅的开发投资额达到21.19亿。比重为67.5%。3.2常熟市房地产整体供应状况常熟房地产施工与竣工面积年份房地产施工面积（万方）同比

32、增幅房地产竣工面积（万方）同比增幅2003年201.3244.962004年305.6051.8%96.94115.6%2005年391.728.2%121.6025.4%2006年1-10月474.3837.9%134.7172.1%从2003年到2005年常熟的房地产施竣工的面积上来看，常熟这几年的市场供应量在逐渐增加，而且增幅比较明显。2006年1-10月份房地产施工面积已经达到474.38万方，同比增幅37.9%，其中住宅施工面积达到336.78万方，比重71%；房地产竣工面积134.71万方，同比增幅72.1%，其中住宅竣工面积103.08万方，比重76.5%。2005年、2006年

33、常熟市场商品房预售推案量年份预售推案量（平方米）2005年14058352006年1510710常熟市场的预售推案量略大于同期的市场竣工量，2005年全年度预售推案量达到1405835平方米，2006年更是突破了150万方。3.3常熟市房地产整体需求状况常熟居民居住水平年份市区居民人均住房面积（）住宅成套率农村居民人均住房面积（）2002年22.985%642003年24.290%66.32004年26.090%64.92005年25.559.6常熟市区居民的人均住房面积近两年维持在25.5-26.0之间，住宅成套率90%，人均住宅面积略低于全国的平均水平26。常熟市场销售数据统计分析2006

34、年1-10月份，常熟的商品房销售面积累计100.39万方，其中住宅销售面积为82.22万方，比重81.9%，商品房销售额达到401110万元，其中住宅320146万元。二手房市场，常熟二手房成交面积为52.45万方，其中住宅为21.60万方，比重为41.2%，销售总额12.25亿，其中住宅5.46亿。常熟的二手市场中主要需求偏向于商业。3.4研究结论我们以2006年1-10月常熟市场的市场预售推案量和商品房的销售面积的对比来衡量常熟市场近段时间的供需是否平衡。2006年1-10月份，市场预售推案量总面积达到112.9万方，而商品房销售面积累计100.39万方，市场供应略大与需求，但在合理范围之

35、内。综合考虑市场的前期存量，常熟市场的供需结构特征就显而易见了。常熟市场供需特征：供需两旺，但供稍大于求，总体供需关系尚处在合理范围内。4、房地产市场微观研究4.1房地产一级市场4.1.1常熟市历年土地出让信息概述随着常熟经济的发展，常熟房地产的发展也随之蒸蒸日上。而作为影响房地产发展最重要因素之一的土地资源也显得越来越受关注。可以说，土地市场的风吹草动直接影响着房地产市场的风云变化。土地出让的规模量体，供应地段的分布、供应价格的变化等等一切因素都牵动着整个房地产市场，影响着房地产市场的竞争格局。常熟这两年的土地出让总量相对来说，处于一个高位运行的阶段，而出让性质，出让地段等等都有其自己的特色

36、。4.1.2常熟市土地出让情况分析常熟市场土地出让一览表年份区域居住（万方）商业（万方）合计（万方）2004年城区7199352483391201738镇区1260231074412005年城区8625524676691653085镇区1454061774582006年城区8552862835141917532镇区3802223985102007年城区080665178073镇区5864038768合计314806418023644950428出让总量2004年到2007年1月份，常熟市场总共出让土地4950428平方米，总量接近500万方。2004年到2006年，三年之间，常熟土地出让总量逐

37、年递增，2006年达到最高峰，总量达到1917532平方米，年增长率分别为37.6%和16.0%。2007年1月份常熟土地出让总量178073平方米，主要是商业性质用地。出让性质三年来，常熟出让土地当中，主要是居住性质用地，3148064，比重达到64%，商业及其他性质用地比重为36%，1802364。2004年居住性质用地和商用性质用地出让比重为70%：30%，2005年为61%：39%，2006年为64%：36%。常熟市场居住性质用地和商业性质用地的出让比重相对来说比较趋于理性化，在大力发展住宅市场的同时，也在关注商业配套以及一些基础设施的建设。协调住商、生活与配套共同发展。土地供应地段2

38、004年到2007年1月，常熟城区总共出让土地3517960，比重达到71%，镇区总共出让土地1432468，比重达到29%，开发重点偏向于城区。特征：常熟房产在发展城区房地产的同时，镇区的房地产市场也在同时起步。居住性质的出让土地中，城区和镇区的比重分别是77%、23%，总量分别为2437773，710291。商业性质的出让土地中，城区和镇区的比重分别是60%、40%，总量分别为1080187，722177。常熟市主要在城区发展住宅产业，因为城区的商业服务配套等设施相对完善。而在镇区，除了发展住宅物业，常熟也很重视商业服务配套的跟上。城区的住宅土地供应最近主要集中在新城区和东南开发区等新兴重

39、点发展区域。土地供应规模根据房管局的土地出让资料显示，常熟市场出让的土地规模大小不一，跨度比较大，小者不到1000，大者也有几十万方，大量体规模性的土地出让主要是集中在城区的新开发区域，如常熟新城区、文化片区和东南开发区。4.1.3常熟市土地出让存量分析从常熟已成交地块未推向市场的存量及分布的情况来看，我们可以预计常熟房地产市场今后的发展重点区是在哪里，同时也可以预判，本项目的主要的客源竞争区是在哪里。常熟城市的重点规划发展方向是偏北偏东，也就是新城区，由于土地资源充足，后续可以源源不断供应，所以，新城区将肯定是常熟房产市场的发展重点，借助区域逐渐成熟的配套等等，新城区对常熟其他区域市场主力客

40、源的吸引度可想而知了。世茂、绿地等外来或本土的知名实力开发商也都在该区域有操作项目或土地储备，品牌实力的影响，开发理念的引入，开发水平的提升无疑让区域市场成为常熟房产开发的重中之重。由于常熟土地出让的主要特征之一就是出让土地规模性不大，分布较零散，故统计常熟已成交地块未推向市场的存量及分布就呈现一定的难度。通过常熟一系列的开发数据以及市场发展的特征，经过市场这两年的开发，再加上2007年目前已出让的土地，估计常熟市场目前已成交但却未推向市场的存量在250万方左右，而城区的土地存量估计在150-200万方左右，可以说，土地市场存量还是比较充足的。这部分土地存量分布在常熟城区的各个板块，但主要的是

41、集中在两大区域， 一个就是本项目所在的东南开发区，土地存量达到80-90万方左右， 而另外一个主要区域是海虞北路长江路一带的城北新区，总量在60-70万方左右，掌握在绿地、世茂、中凯、裕坤等开发商手中。其余的土地存量主要是分布在城区的其他区域，但多是体现在新兴城区或城区的边缘地带。而从常熟的区域版图来看，新世纪大道两侧沿线尚有比较多的未开发用地，在今后的常熟市场，该片区可能成为重要的土地出让片区。东南开发区目前有一定量的土地储备，但本项目占据了半壁江山，其他地块从规模和实力上来说尚未达到档次，故从目前现状来看，本项目也可看作是代表东南开发区板块。可以看到，东南板块要发展，项目要发展，客源竞争的

42、主要板块将是新城区。从未来发展来看，项目以及东南板块所面临的竞争形势还是比较严峻的，在外区域的客源竞争上将任重道远。4.1.4常熟市土地出让走势分析从常熟的整体规划来看，可以预计常熟市场今后土地出让的走势。l 由于常熟旧城改造和新城建设，新兴区域的兴起，使得常熟未来一段时间内依然还有一定量体的土地推出市场。城区主要是集中在新城区。l 土地供应重点逐渐趋向于城郊结合部和新兴区域以及常熟的镇区，城区的土地资源将越来越稀缺。l 将来一段时间依然还是以居住性质用地出让为主，但城区的商业性质用地的出让比重将可能提高。l 将来市场可能还会有大型地块推出。l 受国家宏观政策以及土地资源的稀缺影响，未来出让的

43、土地当中，高容积率可能会占据较大比重。l 从土地市场存量来看，全市土地存量较为充足，本案作为东南开发区第一批发展的大型地产项目，具有撬动整个板块发展的基础和条件，片区未来的竞争将逐步趋于激烈。4.2房地产二级市场4.2.1常熟市房地产二级市场发展概述概述：可以说，常熟的房地产市场发展真正始于2001年，2001年6月30日，最后一批存量公房出售止，常熟住房分配福利制度结束，正式进入商品房制度改革。由于常熟是县级市，尽管各项经济指标都名列国内领先地位，但由于发展机遇不能等同于上海苏州等大城市，城市发展也晚于这些城市，所以国有土地的市场化运作晚于这些城市。而随着土地拍卖政策实行，大量居住用地拍出，

44、市场供应量增加；各区的建设基本完善，城市发展带来外来人口的大量导入等因素，从2002年开始，常熟的房地产市场进入了快速发展的时期，各项指标增幅明显。新区域的全面启动、购买需求的增加、全国市场的升温引爆了常熟市场，短短三四年内，常熟房价从1500元/平方米左右一路上涨到4000/平方米左右，市区更有产品价格达到5000元/平方米左右，上涨幅度明显。市场的发展除了价格，还从另外一些方面得到了体现：从产品形态来看，常熟从最初的多层+别墅发展为多层、小高层、高层、别墅、商业、酒店公寓等各类产品百花齐放的市场格局；从产品品质来看，从最初的小区仅仅为了满足居住需求，发展到现在的居住质量、居住健康等多方面的

45、需求。景观、规划、户型等多方面都得到了很大的发展；从客源角度看，常熟市场从最初的本地自住客户占绝对比例，发展到本地客户与外来客户共同成为市场主力，置业目的也从自住发展为自住与投资。随着国家一系列的宏观政策调控以及市场自身的调节，常熟市场逐渐趋于成熟稳定，购房者更加理性，开发商对产品品质也越来越重视，价格平稳上涨。经过这段时间的市场调整，外来的实力开发商的影响力与优势逐渐体现，先进开发理念的进入，使本地部分小农思想严重的开发商受到很大的冲击，居民的理性购房也使不少产品没有竞争力的楼盘在激烈的市场竞争中处于下风。由于自住客户依然占了购房者的主力，且房地产价格与自住客户接受能力背离不大，可以说，常熟

46、的市场用比较长远的角度看，会持续健康发展，但同时对开发商提出了更加高的要求，注重楼盘品质、增加楼盘附加价值将会是今后竞争中利器。常熟市场价格走势我们将2003年到2006年常熟市场商品房的成交均价进行了统计。（见右图）从图中可以看出，常熟这两年的商品房成交均价一直呈现上涨趋势，年上涨额度在300-800元/平方米之间，此成交均价包含了常熟的住宅、商业等商品房形态。2005年，常熟市场商品住宅成交均价3246.2元/，而2006年，常熟商品住宅成交均价为3893.8元/。二手房市场，2005年上半年，常熟二手房成交均价为1984.7元/，二手住宅成交均价2509.9元/；而2006年1-10月份

47、，常熟二手房成交均价为2335.6元/，二手住宅成交均价2527.8元/，涨幅不明显。按目前常熟市场的发展环境，其房产价格将在现有的基础之上稳步发展，稳中有升，但幅度将大大降低。不排除随着市场竞争的加剧，部分形态产品价格有小的波动。常熟市场产品走势和其他市场一样，常熟的房地产市场的产品也随着时间的发展逐渐经历了一个演变的过程。产品形态：单元化往多元化方向发展常熟市场原先以自建民宅和一部分福利分房为主，此时的产品谈不上产品形态，后来随着住房制度的改革，商品房的出现，市场出现了早期的商品房，多以别墅和多层公寓为主。但随着市场的发展，土地资源的稀缺，新兴城区的兴趣，客源接受度的引导等等，小高层和高层

48、产品逐渐融入常熟市场，于是，常熟的产品形态不管是住宅还是商业都变得多元化，客户的可选择性也更大。产品质量：满足日常居住需求到追求生活品质的转变市场发展之初，居民更多的是满足日常的居住需求，福利房、自建房以及拆迁安置房的品质毋需多言，随后，商品房的出现，让更多客户关注到原来居住也是有品质而言。常熟的房产正在逐步从“居者有其屋、居者大其屋”往“居者优其屋”发展。客户也更多的将目光投诸到产品的建筑材料、建筑品质、户型、小区的景观设计、功能空间等等能够表现产品品质的诸多因素上来。而常熟的很多产品也在其产品的细节、景观环境的营造和附加价值上做出了文章。普通住宅时代（过去） 品质提升阶段（发展） 品质住宅

49、（现在） 健康、生态、环保、节能等类型住宅（将来）常熟市场客户分析常熟的经济发达，人民生活水平较高，尤其是民营企业的发展，使得区域内产生了很多经济实力比较强的客户。伴随着经济条件的改善，对居住环境的追求也就越来越高，从而产生对住宅市场的需求。高端产品客源：经济实力比较强的客户，主要是两个客层，私营业主（包括私营企业主和一部分经商客户）和机关、事业单位的公务员，行政人员等。这部分客户经济实力比较强，同时，又追求生活品质，对居住环境要求较高，所以形成了常熟市场高端产品的主力客户群。普通产品客源：经济实力相对较弱。客源层次也相对多元化。除了私营业主和部分机关、事业单位的人员之外，还主要包括旧城改造的

50、动迁户、招商城的从商人员、周边乡镇进城的机关人员，当地居民，结婚或定居常熟的年轻客户、常熟企业的高级白领、员工等等。由于客源层次的不同，对产品的需求也不一样。相对来说，小高层高层产品的客源相对年轻化。常熟市场未来的住房需求预测常熟正在实施旧城改造和新城建设，有计划的实施产业聚集和人口增长的目标。一方面，旧城改造和新城建设会产生大量的动迁需求，从本质上来讲，动迁需求有很大一部分可以转化为房地产市场的刚性需求；另外，产业聚集必将带动地区的经济发展，同时也可以带动地区的房地产发展，产生部分需求；而随着经济的发展，大量外来人口的涌入，常熟人口的增长也必将直接拉升市场对住房的需求。从这点来讲，常熟的住房

51、需求将随着常熟经济的发展，产业的聚集和人口的增长而得到更进一步的挖掘，需求拉动增长，可以预见，今后一段时间，常熟的住房需求还会有增长的小高峰，市场还有发展的空间。从住房需求的演变来看，今后常熟的需求重点将更可能偏向于普通住宅的需求，而从区域来讲，随着大格局的形成，常熟的住宅需求区域将相对集中到几个新开发的新兴区域。4.2.2二级市场板块分析4.2.2.1.常熟市场板块划分常熟市场首先由于地理位置以及行政区域的不同而划分为城区板块和镇区板块。这里，我们重点来研究常熟城区的房地产板块划分。由于发展有先后，规划有主次，常熟同样的有主城区和新城区之分。除了原先的环线以内的古城区之外，由于后来的虞山镇镇

52、政府所在区也逐渐划入主城区，故我们将这两个板块划入主城区的大板块的格。以海虞路为界，海虞路东侧纳入新城区板块，西侧为主城区板块。同时，东南经济开发区板块作为一个有力的补充。主体楼盘分布，板块划分见常熟市区楼市分布图。4.2.2.2.板块发展环境和支撑点主城区：由于地段的优越性，区域内的配套设施都已趋完善，而各大商圈也为居民的衣食住行提供了很大的便利，浓厚的居住氛围早已经形成，便利的生活方式和良好的保值升值潜力是主城区房地产市场发展的支撑点。众多客户置业首选该区域，但区域土地资源越来越稀缺，产品供不应求。卖点提炼：地段+成熟的生活圈、完善的配套+一定的优惠措施新城区：与主城区的接壤，便利的交通、

53、日益齐全的配套设施，同样比较有吸引力的规划，以及适宜的价格是新城区目前吸引客户的主要支撑点。虽然区域内是以小高层高层产品为主，但比较好的设计理念和宽广的视野，以及品牌公司的实力的引导，让该区域的产品吸引了很大一部分客户。从新城区目前的支撑点来看，主要是两方面因素在吸引客户，一是相对比较适中的价格，二是区域良好的规划为区域带来保值升值能力，尤其是市行政中心的逐渐转移，让客户看到区域的发展前景。卖点提炼：规划前景+发展潜力+产品+价格优势仔细观察常熟市区尤其是某些主城区的楼盘，在营销推广或销售策略上往往并不见得有什么好的措施，终其最后，卖的还是地段，这是市区往往优于其他区域的地方。而在新兴区域，由

54、于要面临比较严峻的竞争形势，所以在销售策略上也有改进，相应的优惠打折等策略也随之推出市场。而产品的卖点也相应丰富，比如产品的户型、景观设计等等。4.2.2.3.板块主要楼盘表现主城区主要楼盘表现项目名称位置产品开盘时间均价（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）项目已推户数销售户数去化率备注城市之光常熟市阜湖路48-49号高层06-06一期5300元二期5500元三期5500元一期138二期126三期134-142一期73万二期69万三期73.7-78万58525243%总建19万平方米蓝天家园一期常熟市海虞南路38号高层-4580109-118148-15053万OR65万14742

55、.7%高档公寓佳和水岸横塘以东、琴湖路以西、规划路以南多层、小高层、高层05-06均价450053.9186.22-99.15125.66-135.5340-46.8万448315多层全部售完总体去化70%总建13.2万一期规划356户荣安.尚湖中央花园元和路与招商西路交汇处高层、别墅2005.5.22高层4000高层122-124.134-14050-55万1585464高层43%现预售公寓1080套，别墅42套，总建面54.1万环岛凯尔顿金沙江路高层商铺06-06高层4900商铺14000高层146-162高层71.5-791702314%总建3万方，共145户商铺4层一起买，1-3千每间

56、虞山国际花园报慈北路296号小高层，商铺06-05平层4000复式4300一期131-14355-60万73938652%总建5.3万方规划552户华府世家常熟市海虞北路5号高层，商铺06-06高层4800-5000一期114-117129-14064.5-70万6279615.3%总建10万规划540户香格丽花园枫林路南昭文路北别墅、洋房、小高层、高层05-05多层6000高层4800双拼别墅8000多层136-143高层136-159双拼300-317多层81-86高层65-76双拼250-25362623237%总建8.6万共600户一期378户高层最小92洋房最小140常福名苑珠江路3

57、58号（近报慈北路）多层、小高层、高层06.5.13450091-114125-13649万OR58万69226338%总建面9万方枫林苑枫林路以北、虞山北路南、报慈北路西多层04380074-7599-10028万OR38万1795028.5%销售周期长，现房销售明日枫林枫林路以南、施家娄以北、李闸路以东、市财政证券公司以西多层、高层044900160-18080万1854524.3%面积偏大主流产品形态多层、小高层、高层、别墅各形态产品齐全，多层产品集中在中心区，而主城区的边缘地带以小高层和高层产品为主；主流价格多层4800-6000元/平方米，供应量日趋减少；小高层、高层4000-550

58、0元/平方米（毛坯），中心地段在5000-5500元/平方米（折算毛坯），边缘地带在4000-4500元/平方米，总体均价在4600-4800元/平方米；别墅双拼别墅8000元/平方米左右（个案数据）主力面积多层早先的一些多层产品的主力面积偏向于中等户型，部分产品有一些80-90平方米的小户型，但目前的主力户型集中在130-140平方米左右的三房；小高层、高层以中大户型为主，120-180平方米的面积跨度，主力集中在125-140平方米，三房；少量的90-110平方米的中小户型；别墅目前在售的香格丽花园双拼别墅在300平方米左右；主力总价公寓总价范围40-80万，主力总价范围在50-65万；别

59、墅250万左右销售情况该区域目前的产品供应也主要是集中在主城区的边缘地带，但主力形态以小高层和高层为主，产品的单价和总价还是比较高的，部分产品的总体去化形势不高，但结合产品的推案时机和推案量，各案的销售去化还是比较平稳的。由于该区域土地推量有限，加上区域优美的外边环境及配套，因此未来该区域项目销售形势将依然看好。但在产品的细节设置（面积户型等）和推广实施上还有很大的提升空间。客源情况相对于其他板块，该区域地段优势明显，因此其客源档次相对也较高。目前的客源基本上以市区的高端私营业主、原区域居民、政府行政事业单位人员等高品质客户为主。未来市场走势中心城区土地资源越来越少，开发重点同样向边缘地带转移，与新城区的