房地产项目发展时机管理研究报告

《房地产项目发展时机管理研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目发展时机管理研究报告（73页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 .房地产项目发展时机管理研究报告- -日期：73 / 731. 项目发展时机研究1.1. 经济发展因素1.1.1. 市地理位置概述本项目所在城市，简称“邕”，壮族自治区首府，是全自治区政治、经济、科技、文化、教育、信息和金融的中心。地处南亚热带，常年气候温和，充足，雨水充沛，风光秀丽，终年树绿花繁，四季常青。拥有丰富的矿产资源、农副产品资源、土特产资源，盛产具有亚热带特色的水果，粮食作物以水稻为主。地理位置优越，处于我南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心。东邻粤、港、澳，南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，作为新崛起的大西南出海通道枢纽城市，具有沿江、沿线、沿边、沿海的

2、“四沿”优势。市区距港、港分别是104公里、173公里和204公里，是云、贵、川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这一经济区域的“结合部”，是人流、物流、信息流的汇流中心。距中越边境的东兴市、凭祥市分别为204公里和230公里，毗邻的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里，对发展边境贸易十分有利。凭借其得天独厚的区位优势，对沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。1.1.2. 市近两年经济发展情况与态势房地产投资与国民经济发展间存在着互动关系。经济发展水平是房地产开发投资与发展的

3、基础。房地产的健康发展又会带动国民经济的发展。房地产开发投资规模的大小主要考察的因素是经济发展周期、收入与消费、固定资产投资水平、住宅产业化（商品化）等。2001年，市全年国生产总值达322.63亿元，增长10%。其中，第一产业增加值48.63亿元，增长1.6%；第二产业增加值94.27亿元，年增长7.5%；第三产业增加值179.73亿元，年增长13.6%。一、二、三产业在国民经济总量中所占的比重分别是15.2%、28.8%、56.0%，第三产业的兴旺发达，充分表达了首府城市的经济特色。（数据来源：统计年鉴2001）2002年，市国民经济继续保持持续稳定健康发展的良好态势，国生产总值达356亿

4、元，比上年增长11.50%，高于全国和的平均水平，其中，第一产业达50.90亿元，增长10.80 %；第二产业达101.90亿元，增长12.20%；第三产业达203.20亿元，增长11.30%。产业结构进一步优化，经济运行质量不断提高,固定资产投资完成122.94亿元。城乡居民收入稳定增长，人民生活基本实现小康，城镇居民人均可支配收入为8796元，比上年增加890元；农民人均纯收入为2524元，增加203元。城镇和农村人均居住面积分别达到9.1平方米和19平方米.（以政府工作报告为准）2003年开始，市进入全面建设小康社会、加快推进现代化发展的重要关键阶段。主要预期目标：国生产总值增长11%左

5、右，其中，第一产业增长6%,第二产业增长10%,第三产业增长12%;财政总收入增长11%;全社会固定资产投资增长13%左右;实际利用外资增长11%,全市外贸出口增长5%;社会消费品零售总额增长10%;城镇居民人均可支配收入增加7%元,农民人均纯收入增加200元。（以上数据摘自2003年政府工作报告）表1.1.2-1市近十年国生产总值 （按当年价格计算） 单位：万元年份国生产总值第一产业第二产业第三产业工业建筑业1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年13318512

6、37402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年295000048000091000067958023042015400002001年32478564951

7、7393427169572623854518184122002年356067051157310255677547422708252023530单位：万元数据说明：市国民经济和社会发展处在经济发展周期的上升期，经济指数反映的各行各业都有持续稳步增长，特别是第三产业、固定资产投资增长迅速。1.2. 人口因素是一个以壮族人口为主的多民族聚居城市，也是我国五个少数民族自治区中唯一兼具浓郁少数民族风情和沿海开放特点的首府城市。市聚居着壮、汉、瑶、苗、侗等30多个民族，2002年，全市壮族人口有1892245人，汉族人口有1048034人，分别占全市总人口的63.56%和35.20%。市现辖新城、兴宁、城

8、北、永新、江南、南湖开发区六个城区、一个郊区和邕宁、武鸣两个县。2002年末，市总人口297.70万人，其中市区人口140.38万人，两个县人口为157.31万人。全市人口自然增长率为4.99，人口增速保持平衡增长。在2001年召开的全区城镇化工作会议上，提出了城市化建设目标：在2005年把的、建设成为特大城市，城市人口分别达到150万和120万，相当于市每年的人口机械净增长约为10万人。城市化的加速发展，使市中低价位的商品房需求增大，为楼市的健康发展提供了极大的商机。表1.2-1 市2002年人口统计指标名称单位全市市区邕宁县武鸣县总户数户825387409893233982181512总人

9、口数人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757农业人口人1736244372225824940539079非农业人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增长率4.994.637.462.24表1.2-2 市2002年各区人口统计指标名称总户数（户）总人口（人）占地面积 （平方公里）人口密度（人/平方公里）兴宁区530091702037.223639新城区1040403347472

10、413947城北区1119634256512815201江南区60582196486248186永新区802992768105.5549875邕宁县2339829260374725195武鸣县1815126471303366192如下图，邕宁、武鸣两县人口分别占市总人口的31.10%和21.73%；主要的五个城区中，城北区人口最多，占全市人口的14%；其次是新城区，占全市总人口的11%；而江南区、永新区和兴宁区人口数量相当，分别占全市人口的6%、9%和5%。通过考察市各区的面积与人口数量两项指标，可以看出，五大城区中，永新区人口密度最大，每平方公里人口数为49875人；兴宁区次之，人口密度为2

11、3639人/平方公里；新城区人口密度为13947人/平方公里；江南区人口密度相对较少，每平方公里人口数不到一万人，每平方公里仅为8186人，是市城区中人口密度最小的区域，这与该区域所处的地理位置与以工业发展为主的区域经济有着较大的关系。随着国家、区、市经济态势的强劲发展，未来全球一体化，以与市户籍管理制度改革、加快城镇化政策实施，市人口增长的数量、速度在“十五”期间将急速发展，为区域房地产投资发展带来了巨大需求空间。市经济不断发展，使市民的收入和消费得到较大的提高。2002年，市城市居民人均可支配收入为8796元，比2001年增加890元，增长11.26%，扣除价格因素，实际增长13%；城市居

12、民人均消费性支出6970元，比上年增加521元，增长8.98%，扣除价格因素，实际增长13.64%。城市居民人均收支节余额为526元，节余率为7.68%，比上年降低4.04%，意味着城市居民消费观念、消费意识均有所提高。表1.2-4 市近十年城市居民人均收支统计年份城市居民人均可支配收入（元）城市居民人均消费性支出（元）1990145413601991165916671992210618531993308126241994454342881995554450551996597354251997593154561998657058001999684763212000748369532001790

13、67107200287966970今年市整体经济状况得到快速发展的同时，居民收入也相当丰厚，1-3月市个人所得税入库为9400万元，同比增长112.2%,意味着职工收入有大幅度的提高。考察市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由1998年的42.36%下降为37.5%。而设备用品与服务、医疗保健、娱乐文教支出、交通和通讯支出比重分别由1998年的7.71%、2.7%、11.81%、8.28%上升为12.07%、3.23%、13.77%、9.15%。城市居民家庭消费质量显著提高。随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动住房装修支出的上升。2002年，市居民人均购建房支出1127

14、.83元，比上年增长7.62%；年人均住房装修服务支出66.15元，增长61.98%；年人均家具材料与室装饰品支出63.42元，增长5.3倍。表1.2-4 2002年市居民家庭居住情况指标名称调查户数（户）家庭常住人口数（人）总计200619按居住面积分4平方米以下144-6平方米3126-8平方米9368-10平方米166810-12平方米257912-14平方米3210214平方米以上114318按房屋产权分公房3095租赁私房15自有房99297部分产权的自有房69219其他13市民收入稳步增加，住房消费以与对居住要求的提高，为商品房项目开发提供了良好的契机与发展空间。1.3. 社会与文

15、化因素市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊的战略地位和厚实的文化历史底蕴。古属百粤领地，新中国成立后，1950年设（省辖市）为省会，1958年壮族自治区成立，为自治区的首府至今。改革开放以来，市不断提高城市综合实力、努力塑造城市新形象，经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。市民风淳朴，观念开放，喜欢、愿意承受新鲜事物，随着精神文明建设活动的深入开展，社会公德、职业道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素质和城市的文明程度得以不断提高。了解的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位与目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言与饮食习惯是一个城市众多文化因素中两项最具代表性的因

16、子，从它们身上往往能够反映出当地人们的某些突出的生活习惯与行为特征。一带的方言，主要有官话、壮话、平话、白话四种。随着时代的发展，城里人已不讲官话、壮话和平话了，白话（粤语）和普通话（汉语）是人现时的日常用语。白话是代表性的地方语言，源于话（据说是商人传入的），但由于地域的原因，白话和话在语调上还是有些区别。的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲究鲜、嫩、爽、滑，与口味极为相似；市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶、壮族糍粑、瑶族竹板鸡、苗族铁板牛肉等菜式，表达各少数民族风情；市具有地方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆、海鲜馆、香肉馆、牛杂馆、鹅餐馆等这些以珍、奇、精、美取胜的食肆，深受食客的青睐；的

17、传统风味小吃，有粉、面、糕、饼、甜品、油炸、酸品、冷食、杂食九大类，具有南方特色。而人对“食”的追求并不亚于以“食在”著称的人，他们往往会一家大小或与亲朋好友一起，专程到某家餐馆一尝特色、一饱口福。通过重点考察市民的语言、饮食习惯，可以发现，人与人在生活习惯方面较为相似，而且人普遍承受的生活模式，承认与其地区相比，具有一定的先进性，以缩小市与国先进城市差距作为城市发展目标。1.4. 政策与法律因素1.4.1国家与市房地产相关政策法规20022003年6月房地产法律法规对房地产的影响1、 2002年2月25日建设部下发了关于规房地产开发企业开发建设行为的通知，目的为加强对房地产开发项目的管理，确

18、保工程质量，保护购房者的利益。2、 2、2002年2月26日建设部出台了住宅室装饰修理管理方法，原因在于“毛坯房”在一家一户的住宅装修暴露出许多问题，如管理难度大、违规现象多、危与建筑物性能、经济纠纷增多、消费者合法权益不易保障、装修施工扰民等，并存在偷、漏国家税费的现象。3、2002年5月23日建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源、监察部、国家工商行政管理总局七部下发了关于整顿和规房地产市场秩序的通知目的规房地产的管理，活跃房地产市场，使房地产市场既活跃又有秩序，切实保障购房者的权益。4、2002年7月1日国土资源部正式发布了并从即日起施行招标拍卖出让国有土地使用权的规定，规定共2

19、8条，主要明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据、原则、围、程序和法律责任等。5、2002年8月1日国土资源部下发了关于进一步规建设用地审查报批工作有关的通知，目的为规建设用地的审查工作，实行最严格的土地管理制度，提高建设用地审查报批质量效率，为经济建设必须用地提供保障。6、2002年10月22日由建设部起草，国务院法制办公室公布物业管理条例（草案），向各界征求意见。条例共分6章72条，容涉与业主、业主委员会和业主大会的职责、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以与相应的罚则等多方面。这是国家出台的第一部关于物业管理的行政法规。7、2002年11月17日由建设部、国家计委推出经

20、济适用房价格管理方法，方法从2003年1月1日起施行。（资料来源（当代生活报）。8、2003年4月9日由市政府正式转批市公安局关于进一步改革户籍管理制度和意见，实施新的户籍准入制度，明确规定以准入条件取代进城人口控制指标，进一步放宽外地人落户的条件。9、2003年由市政府印发了市城市房屋拆迁评估管理规定（试行）将于2003年7月1日起施行。该规定规定了房屋拆迁评估方法，并制定了公房、私房、杂物房、部分附属物、装修的拆迁补偿报导价，与搬迁补助和停产停业补偿指导价。10、自治区人民政府办公厅下发文件关于做好农民进城务工就业管理和服务工作的通知，通知明确提出了“农民进城务工，待遇等同居民”的新规定。

21、11、2003年6月8日国务院总理温家宝签署第379号国务院令，公布物业管理条例，条例自2003年9月1日施行。条例包括总则、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则。12、2003年6月21日，央行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，通知中指出，“加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要”，并明确指出，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人贷款。对借款人申请人具住房贷款购买第一套自住住房，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房诉，应适当提高首付比例”。私房拆迁补偿指导价单位：元/平方米结构用途、

22、级别框架砖混砖木简易住宅旅社办公一级2200200018001385二级2060187016831135三级192517501575930四级178016201460760五级165015001350720铺面一级5115465041852325二级4840440039602200三级4620420037802100四级4290390035101950五级3960360032401800说明：以上价格仅适用于国有划拨土地上的房屋拆迁补偿公房拆迁补偿指导价单位：元/平方米结构用途、级别框架砖混砖木简易住宅126511501035575办公用房133012101090605旅馆1730157014

23、10785工业用房11001000900500铺面一级2930266023901330二级2820256023001280三级2650241021701205四级2490226020301130五级2200200018001000说明：以上价格仅适用于国有划拨土地上的房屋拆迁补偿有关补助费和停产业补偿指导价格类别项目费用标准搬迁补助费住宅搬迁费按房屋建筑面积每平方米每次5元标准非住宅搬迁费按房屋建筑面积每平方米每次5元补助以实际搬迁的货物和设备拆装与运输的市场价格费用标准搬迁误工费每户100元/次、宽带网迁移费按电信部门规定的安装费标准有线电视安装费按广播电视部门规定的原安装收费标准三相电源安

24、装费按供电部门规定的收费标准空调迁移费窗式50元/台，壁挂式100元/台，柜式150元/台管道燃气按拆除时的安装标准太阳能热水器按拆除时的安装标准房屋所有权办证补助费200元/证住宅房屋临时安置补助按应补偿建筑面积计算，一类地段每月每平方米12元，二类地段每月每平方米10元，三类地段每月每平方米8元，四类地段每月每平方米7元，五、六地段每月每平方米6元。非住宅房屋停产、停业补偿费指导价格铺面：以实际营业面积计算（不含营业配套用房），一类地段每月每平方米40元，二类地段每月每平方米35元，三类地段每月每平方米30元，四类地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。办公、旅社、工业用房：

25、一类地段每月每平方米12元，二类地段每月每平方米11元，三类地段每月每平方米10元，四类地段每月每平方米9元，五、六类地段每月每平方米8元。其它用房：一类地段每月每平方米6元，二类地段每月每平方米5元，三类地段每月每平方米4元，四类地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。房屋建筑安装工程造价计价标准单位：元/平方米结构钢混(高层)钢混(小高层)钢混(多层)排架(工业厂房)砖混砖木简易计价 标准1400100800750700525125以上政策法规的制定与实施，为市房地产经营活动的各项运作提供了法律保障，规了行业行为，有效的促进市房地产市场的健康发展。如市城市房屋拆迁评估管理规定（试

26、行）的实施后，为旧城改造、房屋拆迁提供了明确的拆迁补偿方法，利于加快旧城改造的进度，户籍政策的放宽与进城务工农民待遇同等，极吸引了外来人口的到来，物业管理条例的签署，规行业的物业管理，更充分表达出业主的权利，保障小区物业管理的良性运行。同时，为住宅市场、商业物业的发展提供更多的客源，刺激居民的消费欲望，为市房地产业的良性发展提供政策保证。央行发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，重点支持中低收入家庭购买住房，促进中低价位住宅产品发展，能有效推进住宅产业化，但又加强了对二次置业购买人群的控制。1.4.2 市发展规划对项目的影响是一座正在发展的工商业城市和交通枢纽城市，随着市政基础设施的日

27、益完善，大城市的辐射作用得以不断增强。市的发展规划主要经历了以下的阶段：1992年6月，市被国务院批准实行沿海开放城市政策以后，重新调整了城市发展目标：在1994年提前六年实现国民生产总值翻两番的基础上，到2000年实现翻三番。总体规划到2010年城市面积从72平方公里扩大到155平方公里，人口达150万人，把逐步建成具有南国风光、民族特色的现代化城市。在城市发展规划的指导下，市近年来不断增加城市建设资金的投入，有效地加快了城市的建设，投资、生产和生活环境得到了较好的改善。1995年，市居民人均住房面积达到5.35平方米，2002年人均居住面积9.1平方米，建成区绿化覆盖面积5067公顷，绿化

28、覆盖率达38%。与此同时，路桥建设也日新月异，1992年以来相继建成南湖大桥、白沙大桥、明秀路东段、民族大道东段延长线、东路东段、白沙大道、滨湖路、快环道等。今后五年，市将重点实施、碧水、宁静、绿色四大系统工程，建设中国绿城，向生态城市迈进。主要工作包括：实施管道燃气工程、机动车尾气与餐饮业油烟控制与治理工程，农村沼气为主的能源计划等系统工程，使城市空气质量总体优于国家二级标准，农村地区达到国家一级标准；实施邕江流域和湖泊水库综合整治工程、地下水与水资源保护工程、城镇污水处理工程等碧水系统工程，重点保护饮用水源，综合整治市区主要河、湖泊水体和沿岸景观，“十五”期末，城市生活污水处理率达50%以

29、上；实施市区园林绿地建设、自然保护区建设、大通道绿化、喀斯特地貌区封山育林、水源林建设、矿区土地复垦等绿色系统工程，重点抓好青秀山、五象岭和公路边与河湖岸、溪边、公园街道庭院的植树造林、绿化美化；实施市区噪声达标区建设、交通干线噪声控制等宁静系统工程，继续加强社会生活噪声、建筑施工噪声的综合整治，“十五”市区噪声达标区覆盖率达到70%以上。u 城市发展规划布局按三级发展轴线为中心沿伸分布： 一级发展轴线：南贵昆经济区与南北钦防城市群。 二级发展轴线：蒲店横县方向；吴圩凭祥方向、五塘方向；金陵 隆安方向。 三级发展轴线：为一、二级轴线的补充。布局原则：“核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团

30、。”u 城市规划对本项目的影响本项目处在城市一级轴线的主要交通枢纽带上。城市规划为以“绿城”为背景的大型高尚生态型居住区，“以居住为主，以体育、文化、会展为辅的城市踪合新区”。本项目所在区域自然环境良好，交通便利，为生态型住区提供了有力的支持；项目适合建成大型花园式山水生态住区，创造良好的社会效益和环境效益。1.4.3 政府对本项目的支持u 政府树立城市经营增值的观念。对城市进行科学、合理的定位和规划，完善城市良好的基础设施，改善投资环境，就能吸引外资，环境优势转化经济优势。城市增值离不开土地资源的有效利用，根据发达城市和国家发展过程看，土地资源最能增值的是房地产开发用地，是经济发展的支柱产业

31、和睛雨表，房地产所产生的效应是1：3，1亿元的房地产投资可以创造其他相关产业3亿元的产出。u 政府适度支持措施政府支持项目的规划与调整，是项目启动的基础。本项目作为改善城市窗口形象、推进城镇化建设、促进住宅产业化发展示工程。为此，政府应大力支持本项目的启动，帮助开发商解决一些实际困难，促进项目滚动发展，提升城市形象： 区域市政配套设施尽快落实实施； 税收优惠；。u 政府支持得到的回报 税金，在“十五”期间为政府带来不少于3亿元的资金； 建成市（区）最大的旅游式山水生态住区，提升了城市整体形象，促进了城镇化建设步伐，改善了5万人的生活居住空间； 推动住宅产业化的发展，带动相关产业的兴旺，促进产业

32、结构调整、优化，培育新的国民经济增长点。15 项目开发时机与总时间151 目标市场的确定房地产市场现状是：市场运行呈上升趋势，产品销售形势良好，2003年1-6月投入市场的商品房在售面积就达二百九十多万平方米，而且交投两旺，产品升级换代速度加快，竞争趋于激烈。通过对房地产市场调研得出：若按行业特征把市场分成高、中、低三种市场层次，目前市房地产市场的大量资源堆集在中上偏高的区域，这个区域同质产品过多，竞争激烈，但占市场容量较大比重的中低档次的空间远远没有得到满足。本项目的市场定位（在下面详细分析）主要是针对市场空缺，大力开发中档价格的优质产品，包括园林设计与配套设施在乃至区具领先水平。主要类型为

33、多层住宅。项目价格定位为中档价格，运行趋势为低开高走，由中档偏低回归中档向中档偏高的这种轨迹去运行，用价格描述是，由2000元/平方米开盘，随着产品功能的逐步完善回归至2300元/平方米，至现房走向2500元/平方米或以上。可以预见，市房地产市场的竞争焦点，市场大比拼，将由“中高档”移入“中低档”。本项目的开发应该打破常规，尽快开发，用项目的核心竞争优势从2005年起进入市场，在市房地产业发挥龙头作用。建议：项目正迎来良好发展机遇，宜尽快启动。1 5。2 开发的总体时间市场需项目开发的基础，有效供给是项目开发总体时间的市场基础。以市场为导向来确定项目开发的总体时间。区“十五”期间，市要达到人均

34、居住使用面积16平方米的目标，按现有人口增加数，市今年需要增加312万平方米的住宅，才能实现规划目标。但是，现实是居民收入偏低和经济不发达，再加上目前市场供应的产品大多数是中高档产品，居民的收入无法追上，造成大多数居民需要买房来改善居住空间，但是又买不起的局面。中低档产品需求与供应结构失衡。在这样市场供求现状的大环境下。本项目的启动，可以采用集中式大量“倾销”的方式去满足“市场需求”，按本项目占市供应量1/5计算，每年可供应30-50万平方米，项目开发期应根据市场的冷热划分，总开发时间控制不超过八年，项目进入良性循环后，还可以加快速度，争取5年完成。2. 市房地产市场分析2.1市房地产市场发展

35、描述市房地产市场，1995年才开始大力推动住房商品化、社会化进程，当年商品房实际销售面积24万平方米，销售金额3.45亿元。1996年，市场平稳发展，销售商品房4675套，销售面积45万平方米，销售金额6.3亿元，1997、1998两年，市场进入良性发展期，并对国发经济发展开始产生贡献作用，98年商品房销售面积71.33万平方米，销售金额12.9亿元，实现了销售面积突破50万平方米、销售金额突破10亿元的市房地产市场第一次“量”的飞跃。1999年，受国家宏观经济政策制约，市场成交略有回落，当年商品房销售面积53.06万平方米，销售金额10.53亿元；同比下降18%。2000年下半年，市场全面复

36、，当年销售商品房8895套，销售面积47.66万平方米，销售金额8.94亿元。同年7月，二级市场正式启动，有1447套、面积12.2万平方米的二手成交量。突破销售面积超百万平方米，销售金额超20亿元，迈上市场发展第二个台阶。2001年市场继续保持上升旺势，商品房销售额9585套，销售面积 109.49万平方米，销售金额24.40亿元，二级市场商品房成交2830套，成交面积25万平方米，成交金额3.15亿元，发展势头迅猛。进入2002年市场发展驶入“快车道”，商品房销售面积155.38万平方米，销售金额超35亿元，二级市场完成销售面积39万平方米，销售4077套。从而迈上市场发展的第三个台阶。具

37、体数据如以下图表（表1-1，1-2，图1-1，1-2，1-3，1-4）年份表1997199819992000200120022003预测本年完成投资额137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999200020120022003（预测）实际上销售单价（元/平方米）1411180819852105222822552319实际销售面积（万平方米）48.19071.33053.060102.660109.490155.380200.500实际销售金额（亿元）6.8012.9010.538.9424.4035.0446.502.1.1 住

38、宅市场总体供需分析市场总体呈现供需两旺。2000年下半年房地产开始复，到2001、2002年高速发展。2000年，据房产局资料统计说明，2002年商品房实际销售35.04个亿，比2001年增长43.61%.（表1-3，图1-5）近年房地产有关指标年份199719981999200020012002施工房屋面积29381083050901206427232037623203626本年新工房屋面积453365662078756009112055912637922162800竣工房屋面积98902497998158136558355312178371746000别墅市场总体供需分析2002年别墅产品

39、大扩，只是2003年响别墅产品大比拼的前奏。经过市场调研究，目前已开工的别墅项目总体供应不低于3000套，其中以联排别墅为主，不少于2000套。2002年售出的别墅不到总供应量的1/6，这与别墅产品的价格、地段、交通、小区环境、安全程度、物业管理，以与消费者的消费观念、消费水平有着密切的联系。（表1-4，图1-6） 序号项目名称总供应量1荣和山水美地14312橘郡.别墅5793玫瑰园2104宁汇新天地3005龙胤花园2206大自然花园1597湾1148翡翠园502.1.2 商业物业大幅度增加根据市场调查研究说明，市去年批出的商业用房面积不少于40万平方米，其中集中分布于市中心，万达商业广场11

40、.6万多平方米，根德商业广场4万多平方米，外滩新城5万多平方米，总共已达20多万平方米，还有分布于新民路的太阳广场、民族大道的欧景城市广场，以与琅东的金湖广场、文德广场、亚航财富中心、佳德鑫、水晶城、曼哈顿、地王商务国际中心、南湖国际广场、香榭里等商业物业，说明了市的商业格局开始出现新的变化：老城区仍然是商业繁华的首席位置，新和平商场的经营、万达商业广场和新商业广场的建设进一步增强老城区商业的龙头地位，在此基础上，由于城市发展向东迁移，围绕金湖广场一带崭露商业气息，随着年底金湖广场的投入使用，会相应带动周边一带的商业物业的争速发展，同时国际会展中心的完工，金湖广场一带的商业氛围将会更加突显。在

41、未来1-2年，琅东金湖广场将是一个新的商业副中心。（表1-5，图1-7）市近年相对新增大型商业物业物业名称新商业广场华星时代广场外滩新城新和平商场万达商业广场太阳广场欧景城市广场面积(平方米)4123752000500001280011600026000264902.1.3 办公楼市场总体分析根据房产局统计资料说明，2002年办公楼成交面积58283平方米，比上年同期增长7.3%。目前纯写字楼尚未真正成熟，或者是档次满足不了部分企业的需求，2002年新增纯写字楼几乎没有，仅有昨和园-皓月大厦和金湖大厦，据部分想购买写字楼的单位反馈的意见，不是没有人购买写字楼，而是购买写字楼受到极大的资金制约，

42、大部分想购买写字楼的单位总结一条：银行不能像购买商品房那样提供按揭贷款。这种政策的限制，严重制约着写字楼的健康发展，因此，就像上面所说的，写字楼举步为艰。为适应市场经济的发展需要，非写字楼-商务公寓开始担负着写字楼的角色，分布于琅东金湖广场周边的商务公寓的畅销就是最好的见证。但随着市场经济的迅速发展，市场需要的是纯写字楼，而非商务公寓式办公楼，纯写字楼是市场发展的方向，这是经济繁荣与发展的必然。（表1-6，图1-8）市历年办公楼销售年份1997199819992000200120022003预测办公楼432286866924490745205429658283735002.1.4消费者购买行为

43、特征随着房地产开发走向规化，消费者对购买房产的消费意识提高，购买行为开始有了新的动向、特征；购房不再跟风，人云亦云；开始由单元转向多元，大量收集各楼盘信息，才作购买决定；由紧缺型逐步向舒适型、享受型购买行为转变，并且注重开发商的实力、社会形象。2.1.5企业竞争分析近几年由于政府对民营企业政策的放宽，民营企业开始得到快速发展，而国有房地产企业的竞争中开始处于弱势。2000年以前，国有房地产开发企业在市场中占据重要的位置，但由于国有房地产开发企业在市场经济争速变化的情况下，经营与管理跟不上经济发展的步伐，开始呈现下滑态势，而民营企业则凭借其资金和经营机制的优势，逐步获得市场竞争的主动权。2001

44、年，评选的“十大明星楼盘“中，非国有房地产开发企业占一半以上，随着房地产市场的发展成熟，一些经济实力弱，没有开发业绩的房地产企业将被淘汰出局。2.1.6外地公司纷纷抢滩楼市 随着房地产业的迅速发展，外来资金与房地产公司、中介代理公司开始抢滩房地产市场。据统计，2001-2002年外来房地产公司和中介代理公司不少于30家。外来客进军房地产市场，说明房地产市场发展前景被众多商家看好，另一方面也反映出外来公司对本地公司的冲击，加速本地公司的改革，提高工作效率和对行业公司的洗牌。2.1.7住宅小区呈现郊区化、规模化、集中化、品牌化综观房地产市场，市中心土地匮乏，房价昂贵，噪音大。对工作压力大的消费者来

45、说，无疑是个非理想的居住场所，但由于居住在市中心给工作、生活带来极大的便利，市中心住宅仍然受到消费者的青睐。城市的发展，脱离不了城市向外扩展，随着琅东逐步成熟和国际会展中心的建成，原为一片荒凉的凤岭突然间出现几个大盘，占地512亩的翡翠园、280亩的香榭里花园、450亩的大自然花园，以与占地2100亩的荣和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金湾花城、江南新兴苑和翠湖新城。这些大规模楼盘分布较有规律，东部的凤岭生态居住区，其它集中于快速环道两旁。随着城市建设步伐加快，郊区住宅将是未来几年的主流导向。2.1.8 楼盘综合素质提高，房地产市场逐步规和成熟在市场竞争激烈，有实力、有经验的房地产开

46、发公司不断提高楼盘综合素质，实施品牌战略，争创竞优势。在营销理念、规划设计、小区管理、售后服务等方面不断创新，建成一批综合素质较高的楼盘或住宅小区。随着政府出台的一系列政策、法规，加强房地产市场的管理，从房地产开发过程的建设用地、旧城区拆迁补偿、开发建设到商品房销售，房地产开发管理逐步规，逐步完善的成熟。房地产市场成熟的标志之一是市民购房的心态理智、成熟；另一标志是二手房市场迅速发展，从2000年7月正式启动以后，当年就成交1447套，成交面积12.2万平方米，到2001年成交量番一番，达2830套，成交面积25万平方米，进入2002年成交量迅速上升至4077套，成交面积39万平方米。二手房的

47、交易活跃促使一、二、三级市场联动发挥更大的作用，更有效促进商品房市场的发展。（表1-7）年份200020012002成交数量（套）144728304077折合成面积（万平方米）12.225392.1.9中低档次住宅成为消费者宠儿房地产市场开发向高档次住宅市场方向发展，而中低档次住宅显得匾乏，市场出现供需失衡的矛盾。从居民收入方面可以发现：中低档次住宅的开发应为市场的主导方向。中低档住宅仍然受到众多消费者的青睐，恒大新城首次开盘当天成交超300套的业绩、江南新兴苑首期550多套，月均成交180多套、文华园出现脱销等现象；高档住宅供大于求，并且有被消费者“抛弃”迹象，太阳广场、时代丽都销售进度缓慢

48、即或证明。2.1.10旧城改造带旺楼市“136”工程不断深入，使城市建设、经济发展得到巨大的发展。2003年，是实现“136”工程中小变的关键一年，各级领导对2003年的城市建设关注，并且市政府2003年继续推进“城市建设管理年”，为实现三年中小变奠定了基础。2002年起，开始大沟岭、万达商业广场、民族西路延长线等工程的启动，无不表达政府对旧城改造的力度和决心。旧城改造的加快，带动相关物业价值升值。2.2 1998-2002年市房地产市场回顾2.2.1经济形势发展态势良好2002年度经济运行基本态势喜人，我国政局稳定，经济发展前景广阔，据世界知名的美国科尔尼管理顾问公司最近公布的“FDI信心系

49、数”，中国首次取代美国成为全球最有吸引力的外国直接投资目的国，加上加入世贸组织积效应的进一步作用，中国经济仍然前景光明。国家支持西部大开发的政策，对-的发展亦提供了许多优惠政策，为-经济又注入新血液，以与“中国-东盟自由贸区”的签订，为-发挥大西南出海通道更有优势。总体而论，国际对中国的投资环境，国家对西部的开发，“中国-东盟自由贸易区”的签定，都有利于-发挥“桥头堡”的作用，促进-的经济、城市建设快速发展。2002年经济运行全面提速，2003年2月的政府工作报告指出，2002年国生产总值达356亿元，比上年同期增长9.61%，达到预期目的，其中第一产业增长2.79%，第二产业增长9.01%，

50、第三产业增长11.75%。全市利用外资、投资、消费三大需求，表现较为明显，经济效益稳步提高，增强社会发展的在动力。（表1-7，图1-9）市历年GDP总值单位:亿元年份199019951997199819992000200120022003(预测)第一产业11.1729.3739.8144.0246.3748.6349.5250.952.32第二产业19.9966.5576.7681.5384.5689.1193.43101.9111.14第三产业18.976.61115.02132.03143.62156.55181.84203.2231.72.2.2房地产开发与销售持续增长2002年经济运行

51、全面提速，房地产开发投资更是如火如荼。上半年房地产开发投资68537万元，比上年同期增长34.38%，增幅比上同期加快了19.17个百分点，其中住宅投资完成39090万元，同比增长11.60%；办公楼投资2178万元，同比增2.64倍；商业用房投资3487万元，同比增长30.21%。综合以上数据可知：住宅投资额占全市房地产开发投资额的比重为57.03%。房地产投资额238765万元，比上年同期增长28.64%。商品房投资额28.75万平方米，比上年同期增长1.87倍，销售面积的增速远远快于商品房竣工面积164.87%的增长速度；商品房实际销售额 为61714万元，同比增长1.93倍。至年末，商

52、品房实际销售面积155.38万平方米，实际销售金额350435万元，实际销售单价2255元/平方米，比上年同期分别增长41.91%、43.61%和1.21%。2.2.3外来人口的急速增加，住宅租赁市场异常活跃人口的澎胀，解决此部分人口住宿问题，需要大量的住房。在2000年11月普查登记人口中，统计局有关专家估算，每天在过境的流动人口20多万人次；据市流动人口管理办公室提供的数据，在2002年底，全市的外来流动人口为16.5万人。如此庞大的流动人口，若按照一套70平方米的二房一厅居住4人的比例计算，则需要16.5万4=41250套住房，需求量如此大的市场，能够马上在购房的人为数不多，先租房居住，

53、再作打算的人占绝大部分，正因如此，住宅租赁市场表现异常活跃，以与政府对房改房政策的进一步放宽，有利于加速二手房市场的发展。2.2.4小户型市场受到消费者的青睐的小户型住宅首先起源于万昌公司开发的万昌溪园-居家、办公亦可，一经推出市场即得到众多消费者的认可并承受，随后的新都、新城国际推出的商务公寓也得以市场的认可。紧接着东路上的迷尔居，开盘当天231套小户型全部售罄，曾上起业界人士的普遍关注。进入2003年1月，友爱路的又一居、明秀路的碧园青年公寓、路的永泰公寓、纬武路的绵光花苑、白少大桥头的金榕湖，一推出市场，几乎被抢购一空。小户型在房地产市场真的如此畅销吗？此类住宅在市场上究竟有多大的市场缺

54、口？什么样的小户型受到消费者表睐？2.2.5全装修房亮相邕城历史的车轮不停在前进，房地产市场亦是如此。回顾过去，翻翻以前后的楼书，每本楼书都有着这样一份资料：商品房出售装修标准说明书，说明书容就有一条，装修标准为毛坯房。毛坯房统一着楼市格局，毛坏房真的如此好吗？市场情况反映，毛坏房虽然适合部分人按照自己的要求对房屋进行个性化设计，但其后果存在诸多的问题。正因这亲，2002年7月建设部提出取消毛坏房，在已经作试点。中房人独具慧眼，中房集团房地产开发公司开发512亩的翡翠园，全面取消毛坏房，以全装修房入市，打破楼市毛坏房一统天下的局面。全装修有几大好处，表现在：装修质量将会有保证，因为开发商须全面

55、负责，有政府监督其实施，这样可避免市场上的游击装修队伍偷工减料现象发生；不会损害房屋结构；住户入住里只需搬进家具即或使用，即避免自己请装修队伍的担心，又可避免对左邻右舍装修施工的相互干扰；开发商统一批量采购材料，可使装修成本降低；可以规装修市场，同时开发商为保证装修的质量，会严格审查装修企业的资格；现代社会是个快节奏的社会，对于高薪的年青人来说根据没如此多的时间去顾与装修的事，提个包就能入住是他们的是佳选择；减少室空气的污染，利于保证室空气质量。据了解，万通公司开发的半山丽园和欧景城市广场将以精装修房入市。2.2.6推盘个数持续增加，广告投放量急速上升说明：本年度的媒体监测统计表截止时间为20

56、02年1-12月；统计的媒体仅指报纸媒体，具体包括南国早报、晚报、当代生活报三种报刊；本报告中所涉与的费用一律按照各媒体公布的价格计算而定，而未进行折扣处理，同时由于2002年各媒体对报牌价格有过调整，本报告的广告价格统计均按2002年9月份以后的价格统计；本报告中所涉与的全部统计指标围均为硬性广告、不含缮稿； 1、广告总体投放情况投放频次与推盘数量2002年，全市投放房地产广告1554次，平均每天广告投放次数4.26次。按月份投放情况来看，在12月份房地产广告投放频率最高，当月房地产广告投放次数达198次，占全年总投放频次的12.7%，分析其原因，与一年三次的销售高峰不无关系，一年三次销售高

57、峰分别为“五一”黄金周、“十一”黄金周、春节前，看2002年1-12月份各月投放广告频次不难看出，9月份房地产广告投放频次不难看出，9月份房地产广告投放频次也有182次，旨在为“十一”做好前期的宣传铺垫，“十一”过后，为了抓住部分人购房过年的消费心理，继续增加广告投放频次，以带动新的一轮销售旺季；其次借着一年一度的春季房地产博览会时机，为了做好前期宣传，4月份房地产广告发布频次也较高，当月房地产广告投放次数112次。就推盘个数而言，东部新城区依然保持着“领头”的地位，总共投放843次广告，占到全年广告总投放频次的54.2%，其次，兴宁区和江南区也表现出强劲的态势，分别投放272次和257次，仅

58、次于新城区。广告投放版面与表现形式版面整版1/2版1/4版1/8版其它合计频次20310812313361554比例（%）13.0669.5914.862.120.4100%2、 城区广告投放情况类型新城区江南区城北区兴宁区永新区推盘数(个)571212151占全市(%)58.812.412.415.51发布次数8432571792723占全市(%)54.2516.5411.5217.50.2整版1213710311/2版57718112219831/4版1253038381/8版15855其它114普通半版的广告形式依然是房地产广告绝对主力占到约七成的比例，说明房地产广告半版的投放效果与资金

59、承受能力被绝大部分开发商认可；其次是1/4版式广告的投放，占到总投放频次的14.8%。投放1/4版的房地产广告大部分为一些低价格小楼盘，就效果而言并不是很理想；整版广告的投放，与1/4版相差不大，全年投放203频次，半版与整版二者合计所占比例高达80%，反映出在市场竞争日趋激烈的情况下，各类盘为吸引“眼球”，纷纷选择以半版与整版相结合的投放形式为主；就表现形式而言，彩版广告是应用最为广泛的形式，高达99%，这与彩版广告的视觉冲击力与房地产产品的特殊有关，同时也说明彩色广告的效果已得到开发商的认同从推盘数量、广告投放频次等指标来看，新城区均处于领先地位，从政府对东部投放的力度来看，东部住宅市场的推出新盘数量和广告投放频次难以改变。兴宁区、江南区2002年的上升速度比较快，是五个区中仅次于新城区，其区域平均个盘投放广告次数分别17.5%和16.54%，这两个区域在2002年也吸引了全市的许多目光；而永新区则表现平静，原因在于其楼盘非常少。在版面的投放上，各区域均以半版、整版的投放形式为主，目前市场上有华星时代广场、香榭里花园和万