密云市场调研报告

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1、密云市场调研报告目 录第一章：北京住宅市场的整体特征5第一节：北京住宅市场的利好因素5一、北京住宅市场的消费力水平持续提升5二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展6三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展7第二节：北京住宅市场的不确定因素9一、金融政策及环境的影响10（一）“人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素10（二）“加息”给北京住宅市场带来的不确定因素10（三）金融政策及环境对本项目的影响10二、房地产住宅政策影响11（一）2006年主要住宅新政影响12（二） “20042006年房地产相关政策重点摘要”（见附件）19第二章：密云住宅市场特征20第一节：密云

2、区域房地产市场发展总况20一、生态环境产业21二、生态工业区发展23三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快发展24（一）2006年9月23日，京承高速二期建成通车24（二）对密云住宅市场发展和本项目开发的影响25第二节：密云住宅市场发展总况26一、郊区化发展趋势促进密云住宅市场的加快发展27二、郊区化发展对本项目的影响28第三节：密云区域低密度住宅市场发展状况分析29一、各项目位置图形示意29二、各项目规划指标信息30三、各项目产品形态及配套信息31四、各项目产品与销售信息比较32五、区域内低密度产品市场特征分析结论38六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品的借鉴39第四节：区域

3、内普通住宅产品市场特征分析39一、典型项目位置示意40二、各项目规划指标信息41三、各项目产品特征比较42（一）户型面积区间比较43（二）区域内普通住宅产品户型面积区间比较结论45（三）、区域内普通住宅项目销售状况比较46（四）项目各户型单价与销售率比较47（五）各项目总价范围区间比较47四、调研项目客群分析48五、区域内高档住宅项目销售分析：49六、区域内普通住宅市场分析总结51第五节：与本项目容积率接近的典型住宅项目分析52一、明珠花园容积率1.1552（一）产品形态分析52（二）产品分析54（三）销售分析56（四）对本项目的借鉴意义56二、燕语华庭容积率1.1757（一）产品形态分析57

4、（二）产品分析59（三）销售分析60（四）对本项目的借鉴意义60第三章：本案目标客户调研62第一节：针对在密云区内置业客户的调研62一、调研方法62二、样本选择依据62三、调研数据统计分析62（一）成交客户区域来源统计分析62（二）公寓意向客户需求分析64四、对本项目的启示66第一章：北京住宅市场的整体特征【本章调研目的】通过对北京住宅市场整体利好信息和市场不确定因素的把握，特别是对2006年1-9月各项销售数据的综合分析，明确2006年北京住宅市场的最新发展趋势和特点，判断本项目的风险性和市场机会。第一节：北京住宅市场的利好因素【概述】北京GDP发展水平的持续提升和居民恩格尔系数的逐年降低，

5、都说明目前北京的住宅市场有着充足的消费力，市场空间很大；同时“两轴两带多中心”的新城市布局，以及奥运经济的促进，使密云等北部郊区有望实现跨越式发展。但也应当看到宏观环境对密云住宅市场的利好，仅为辐射性的利好。【第一节架构】一、北京住宅市场的消费力水平持续提升二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展一、北京住宅市场的消费力水平持续提升北京经济保持持续快速发展，GDP水平近两年大幅提升；截止2006年月底，北京市居民恩格尔系数为30.5，逐年降低，接近最富裕水平，居民住宅消费能力水平持续增强。图（一）：1996-2005年北京市GDP曲

6、线图（二）：北京市居民恩格尔系数近三年变化资料来源：北京统计局背景资料：居民恩格尔系数是指食品支出占总支出的比值，国际上通常用它来衡量一个国家和地区人民生活水平状况，59%以上为贫困，50%到59%为温饱，40%到50%为小康，30%到40%为富裕，低于百30%则达到最富裕水平。二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展北京“两轴两带多中心”的新城市规划，从政府层面极大地促进了住宅市场向郊区化的发展趋势；同时也应看到，该规划对密云住宅市场提供的仅是辐射性的促进作用。北京将发展新城11个，分别为：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。其中，位于东部发展带上的通州、顺义和

7、亦庄个新城则是未来重点发展对象。密云住宅市场受到了整体布局利好的辐射，但并不是重点发展对象。背景资料：“两带”，是北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带”，以及北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部发展带”。重点发展的是“东部发展带”。它北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、亦庄，东南指向廊坊、天津，与区域发展的大方向相一致。“西部发展带”与北京的西部山区相联系，既是北京的生态屏障，又联系了延庆、昌平、沙河、良乡、黄村等。三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展对于郊区化的推动，相比顺义所享受到的各种直接利好，密云更多的是受到辐射性的促进作用。1、

8、建设用地大幅增加。从2003年开始，北京进入了奥运场馆及相关设施的全面建设阶段，开复工总面积将持续在1亿平方米左右，名列世界榜首。据北京市国土资源和房屋管理局方面提供的资料，在筹办奥运会期间，北京将进行大量的危房改造和市政建设，建设用地、特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计2002年至2007年，划拨用地将达到平均每年500公顷到800公顷。其中，危改用地2002年、2003年均为300公顷至350公顷，2004年为200公顷至250公顷，2005年为100公顷至150公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要100公顷至200公顷。交通、基础设施、能源建设每年需划拨用地为50公顷至60公顷。同

9、时，据测算，2002年至2007年，北京市年土地出让面积将达到8001200公顷，2002年2004年征地工作也将达到高潮，每年解决约1000公顷土地，逐步完成清河等10个城市组团的建设，每年约5000公顷用地，实现33个小城镇建设的起步，保障每年300万平方米经济适用房的建设用地。2、房地产投资将高速增长。2002年至2008年，北京市奥运设施建设及相关投资将达到2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。受奥运会的影响，北京第三产业的增长速度、规模总量以及在国民经济发展中的地位都将得到大幅提升。其中，2001年至2007年，房地产业的发展年均增速可达16

10、.3，其速度高于经济总体发展速度。另据有关专家的保守估计，奥运会的举办和加入世贸组织的影响，在未来5年内，北京市场房地产投资将比正常水平提高30。3、城市中心北移，并推动北部郊区的跨越式发展。中国房地产市场是一个政策性很强的市场，政府政策导向和规划对一个地区，甚至一个城市的发展起着决定性的作用，比如，1979年深圳经济特区的设立，1993年浦东新区的设立，北京中关村、的形成等。2008年奥运会对北京房地产市场最大的影响在于对北京城市总体规划布局的改变。随着奥林匹克公园的建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个集体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区奥林匹克公园中心区，使北京城市中

11、心从天安门北移至奥林匹克公园中心区。同时奥运经济也将推动北部郊区产业和居住的跨越式发展，特别是顺义地区，由于拥有国门经济和北京稀缺的温榆河、潮白河两大天然水系；再加上拥有奥运水上运动中心和紧邻奥运主中心区的位置优势，成为北部郊区最直接的受惠区域。本项目所处的密云地区，也将由于潮白河的加快整治和开发，以及京承高速二期的通车，实现区域升级；但相比较同属北部区域的顺义，密云仍仅是政策的辐射性区域。第二节：北京住宅市场的不确定因素【概述】在北京住宅市场大势看好的情况下，仍然存在着对市场发展方向起着不确定影响的因素。主要包括目前我国所处的金融环境和金融政策，以及政府自2005年以来连续出台的住宅调控政策

12、。根据2005年和2006年的实际经验看，目前北京住宅市场呈现出供需两旺的局面，特别是市场的刚性需求旺盛，政策性导向只会引起市场的短时波动，很快原来被压抑的各项数据指标还会出现更强烈的反弹效应。【第二节架构】 一、金融政策及环境的影响（一）“人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素 （二）“加息”给北京住宅市场带来的不确定因素（三）金融政策及环境对本项目的影响二、房地产住宅政策影响（一）2006年主要住宅新政影响1、“90平方米70%”对北京住宅市场的影响2、“限制外资及港澳台客户在京购房”对北京住宅市场的影响（二）“20042006年房地产相关政策重点摘要”（见附件）一、金融政策及环境的影

13、响（一）“人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素 1、从短期看，人民币升值预期会刺激国外热钱进入，特别是针对不动产进行投资。国外资本的大量流入，有利于推动北京房地产开发的整体升级，以及住宅市场的蓬勃发展。2、从长期看，人民币升值可能使我国相关产业的国际竞争力受到削弱，控制北京住宅市场价格就成为提高国家竞争力的基础政策。（二）“加息”给北京住宅市场带来的不确定因素目前，我国银行利率处于历史上的低位。虽然中央银行连续4次加息，但目前的银行贷款利率仍然处于较低水平。如果把住房价格因素考虑到物价指数的统计当中，则我国当前的物价指数可能远不是国家统计局统计出的1，而有可能是10甚至20。按照这个物价

14、指数，当前我国处于严重的通货膨胀当中，实际利率是一个负值，这是造成我国房地产投机盛行的一个重要因素。基于规避金融风险和利率真实化的要求，特别是控制以房地产投资为核心的经济过热问题，未来预期中央银行大幅度升息的可能性是存在的。而升息对房地产价格的抑制作用十分明显。（三）金融政策及环境对本项目的影响目前国外投资客对于北京住宅市场的投资，主要集中在郊区别墅和市区的高级公寓，本项目由于所处的位置和规划条件，对于该部分客户的投资性不强，因此“人民币升值”对于本项目的影响预期很小；而“加息”传统上对于中低端客群有一定的影响力，本案需要及时搜集和分析客户对进一步“加息”的反馈，以便及时进行相应的调整。二、房

15、地产住宅政策影响【概述】2005年以来国家对住宅市场的政策调控力度不断加大，从2005年初开始，以打击投机，稳定住房价格为核心，“国八条”以及七部委的联合发文相继出台。虽然在一系列调控政策的影响下，北京六七月的住宅市场充满了观望的氛围，但刚一进入10月，北京住宅销售价格的涨幅便已经突破了20%！这说明北京住宅市场的刚性需求非常旺盛，政策只是短期内延缓了真实需求的释放。为了能够切实稳定住房价格，并调整住房供应结构，以构建“社会主义和谐社会”，从2006年5月的 “国六条” 开始，政府陆续出台了“国十五条”和“165号文件”，其中“90平方米70%”的规定对市场震撼最大。同期还出台了限制外资及港澳

16、台客户购房的政策。从6月开始，市场又同2005年一样进入了观望期，但根据2006年1-9月的各项销售数据的统计显示，本次调控导致的市场波动比去年更小，观望期也缩短，进入9月市场供应量，成交量和成交价格等指标均呈现大幅上涨。因此预期，由于市场需求的持续旺盛，至少在2008年以前，北京住宅市场的价格仍将继续走高。但同时也应看到，本次政策对“90平方米70%”的规定，对未来北京住宅市场的供应结构将产生重大影响：未来小户型产品的竞争将更加激烈，而中大户型（90平方米以上户型）则由于其市场的稀缺性，价格还将进一步大幅提升。（一）2006年主要住宅新政影响1、“90平方米70%”对北京住宅市场影响（相关政

17、策：“国六条”，“国十五条”，“165号文件”）（1）开发商的反映：调控市场放量节奏，“金九银十”集中放量北京住宅市场的放量自6月起呈现放缓的局面，表现出开发商一定的市场观望心态。由于有了去年下半年市场销售出现强劲反弹的经验，以及开发商搭乘“金九银十”传统旺季的心理，自9月起，新盘还是出现了快速放量的局面。（详见（3）A：“新政实施前后北京住宅市场供销对比”）（2）消费者的反映：短暂观望，刚性需求旺盛根据2005年的政策性影响经验，市场价格在观望了近半年的时间后，依然持续走高。因此2006年消费者对于新政的市场观望期相对较短，不到3个月需求量即开始爬升，表明市场的刚性需求非常旺盛。（详见（3）

18、A：“新政实施前后北京住宅市场供销对比”）（3）新政实施前后（2006年6月1日前后），各销售数据统计A、新政实施前后北京住宅市场供销对比资料来源：北京房地产交易网 B、新政实施前后北京住宅市场价格走势A、B综合分析：从住宅成交均价和成交套数两项指标的总体走势上看，新政导致了住宅市场的短暂波动，但很快（9月）便呈现两项指标继续上涨的局面，且上涨的幅度更大，说明之前的调整是非市场性的，住宅市场仍保持供需两旺的基本格局，市场上的存量房也得到进一步消化。C、新政实施前后北京住宅市场各产品类型销售情况对比资料来源：北京房地产交易网a）北京2006年1-9月普通住宅成交套数和成交价格走势图b）北京200

19、6年1-9月公寓产品成交套数和成交价格走势图c）北京2006年1-9月别墅产品成交套数和成交价格走势图a）-c）综合分析：通过以上的各组数据对比，普通住宅受“90平方米70%”政策的影响较大，市场出现了一定的波动；而公寓市场和别墅市场由于目标人群对价格的相对不敏感性，且对未来大户型稀缺价值的预期，市场表现为持续向上的走势。特别是别墅市场自2003年起5年内停止供地的政策出台后，目前的市场存量更为稀缺，在新政的影响下，出现大幅度走高局面。d）北京2006年1-9月各户型面积成交套数对比从上图可以看出，各户型面积成交区间主要集中在90-160平方米，既体现了“90平方米70%”政策动机的针对性，也

20、说明了未来此面积区间的户型虽然在市场供应量上会大幅减少，但其价值也会出现级跳式提高，是市场热需产品。e）北京2006年1-9月各类户型住宅成交套数比资料来源：北京房地产交易网 从1-9月各类户型住宅成交套数比来看，两居和三居更被市场看好。两居及三居成交比例分别为35%和30%。其中，两室两厅、三室两厅成交的比例分别为23%和25%，是市场中最受青睐的两种户型。（4）“90平方米70%”政策对本项目开发的影响虽然本项目由于容积率和限高的要求，产品只能定位为以普通住宅为主，但由于本项目的特殊原因，在产品面积的配比上基本不受该政策的直接影响。同时我们也应当在考虑产品销售风险和回款速度的基础上，根据目

21、前市场需求旺盛且未来市场稀缺的“90-160平方米”，“两室两厅、三室两厅”的产品类型，制定本项目的产品开发策略。背景资料： 1、“国六条”：2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议讨论房地产问题，会议提出了六项针对性措施促进房地产业发展：第一条：切实调整住房供应结构。第二条：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。第三条：合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性需求过快增长。第四条：进一步整顿和规范房地产市场秩序。第五条：加强城镇、廉租住房建设，积极发展住房二级市场有步骤的解决低收入家庭住房困难。第六条：完善房地产统计和信息制度，增强房地产市场的信息透明度，全面、及时

22、、准确的发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2、“国十五条”：月日电国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，主要内容为：（一）制定和实施住房建设规划。（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。（三）调整住房转让环节营业税。（四）严格房地产开发信贷条件。（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。（七）加大对闲置土地的处置力度。（八）严格控制被动性住房需求。（九）加强房地产开发建设全过程监管。（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。（十一）加快城镇廉租住房制度建设。（十二）规范发展经济适用住

23、房。（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。3、“165号文件”：2006年7月12日 建设部 建住房2006165号关于落实新建住房结构比例要求的若干意见下发地方各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局、规划局（委）：主要内容为：自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%

24、以上。各地应根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，分析住房需求，制定住房建设规划，合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例。套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由城市人民政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。2、“限制外资及港澳台客户在京购房”对北京住宅市场影响（相关政策：“171号”文件及北京市建委关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知）（1）北京2006年1-9月成交

25、客户区域来源资料来源：北京房地产交易网根据统计，2005年，外资及港澳台在京购房成交套数占全年商品住房成交套数的3.8%。今年1-9月，外资及港澳台客户在京购房成交套数占5%,虽然整体比例不高，但其本身年均增长速度几近一倍。如果没有政策性的调控，预期随着今年底中国加入WTO时所承诺的银行和保险业的开放，以及对于人民币将进一步升值的预期，外资及港澳台客户所占的成交比例还会出现级跳式成长。（2）北京2006年1-9月外资及港澳台客户对住宅产品类型的需求资料来源：北京房地产交易网根据上图，外资及港澳台客户以高级公寓和别墅为主要消费对象，对这部分人群的政策性限制，对本市普通住宅的销售影响不大。（3）“

26、限制外资及港澳台客户在京购房”对本项目的影响由于该部分客群传统上以别墅和高级公寓为主要消费对象，限制政策出台后，预期这部分需求和资金会转向二手房市场和中国的二三线城市。在本项目所处的密云区域，此类客户所占比例很小，根据我司项目组在密云区域的现场调研，目前只有亚谰湾有个别此类客户，因而对于本项目的产品定位和销售的影响不大。背景资料1、171号文件主要内容： 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一

27、年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。 2、关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知：北京市建委已经在2006年7月20日下发了关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知，通知规定，

28、港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内购买自住商品房的数量“暂定只能购买一套住宅”，并于7月21日起执行。通知指出，凡不符合规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约，未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任。7月21日后违规进行网上签约的房屋交易部门将不办理预售登记和转移登记手续。（二） “20042006年房地产相关政策重点摘要”（见附件）第二章：密云住宅市场特征【本章调研目的】通过对密云本区域住宅市场的客户构成，户型面积需求，价格承受力的统计分析，并结合本案地块的实际情况，对产品进行更加市场化的定位，以期最大限度的降低风险，同时将产品本身做出特色。第一节：密云区域房地产

29、市场发展总况 【概述】密云位于新城市规划的东部发展带，县内拥有包括密云水库，潮白河在内的众多生态旅游资源。全县林木覆盖率达到60.3%，水体质量达到国家二级标准，空气质量达到国家一级标准，被誉为“北京山水大观，首都郊野公园”。优越的自然环境，对于发展郊区度假型和休闲养老型住宅市场提供了必备的条件；同时由于密云生态工业区的建设，不仅为密云经济的全面性发展提供了产业支持，也为密云住宅市场的可持续性发展，提供了稳定的且具备一定消费力水平的购买人群。9月23日京承高速二期的通车，又进一步提升了北京城区客户在密云置业的需求。【第一节架构】一、生态环境产业二、生态工业区发展三、京承高速二期的通车，促进密云

30、区域住宅市场的加快发展一、生态环境产业天然稀缺的生态环境资源，不仅将带动区域度假类和休闲养老类住宅市场的需求，而且也为区域未来的产品和形象升级提供了硬件支撑。虽然目前与临近的顺义、昌平地区的住宅市场，特别是别墅市场相比，密云区域的住宅市场在发展成熟度，市场认可度，典型项目等方面均相差很大，但密云拥有天然的生态景观资源，并且随着对外交通环境的不断改善，密云住宅市场的发展潜力和升值潜力都会非常巨大。背景资料：密云县的旅游资源分布相对集中。目前，已形成了“一城带环线”的格局。全县现有旅游景点29个，其中一些景点在全国享有盛誉。如云蒙山植被茂密、怪石嶙峋、溪潭密布、瀑布成群，是度假避暑的理想之地，被专

31、家誉为“ 北国黄山 ”；云岫谷风景区以其冰川漂砾、水秀石红、华北地区最大的狩猎场而享誉京城；司马台长城以其“险、密、奇、巧、全”五大特色被称为 中国长城之最 ，并被联合国教科文组织列为“ 世界文化遗产 ”。 全县共有旅游宾馆饭店40余家，其中五星级2家，三星级5家，二星级11家，一星级6家，民俗旅游村31个。形成了不同档次、服务周到、功能齐全的旅游服务配套设施。附表：密云县2000年以来旅游业发展状况图表密云县2000年以来旅游业发展状况图表 单位：万人次、万元年度接待人次去年同期增加（%）综合收入去年同期增加（%）2000年453.8313.3436000202001年513.0113440

32、00222002年708.338100000127.272003年7100.281011001.1（非典因素影响）2004年7505.6313000029 从上表可看出，密云旅游业发展较快，除2003年因非典因素影响外，呈逐年递增，至2004年达到130亿收入，对未来房地产业发展而言，将刺激一定的度假、养老类产品发展。二、生态工业区发展分析：密云生态工业区以汽车零部件、电子信息、食品饮料、家具制造、农副产品深加工、新型建材、服装加工、机械加工等工业项目为发展重点。园区职工以高级管理人员，高技术知识分子，高技能工人为主，为密云住宅市场的可持续发展提供了稳定，且具备一定消费力水平的客户资源。预期这

33、部分客户资源将成为本项目有可能规划的小高层产品的主力客户。背景资料：北京密云工业开发区于1992年5月经北京市政府批准成立,是教育部认定的“中国高校新技术产业基地”、科技部批准的“国家火炬计划北京绿色高新技术产业基地”、北京市科委建立的“北京高新技术成果孵化基地”。1999年国务院将其列入中关村科技园幅射区，2000年升入北京市级开发区。开发区总公司注册资金2.8亿元，总资产达50亿元，经营范围包括开发区总体规划、基础设施开发、土地出转让及房地产开发、产业投资。发展宗旨是：按照首都经济发展战略和总体规划，坚持“发展是硬道理”理论，加快开发区建设，使之成为规划科学、布局合理、设施完备、环境优美、

34、服务一流的现代化工业区。抓住我国入世和举办2008年奥运会的重要机遇，发展现代制造业、电子信息产业、高新技术产业和生物食品产业，使之成为促进首都郊区经济发展、实现郊区现代化的重要增长点和可持续发展的支撑点，成为环渤海经济的重要组成部分。目前，区内企业138家，清华、北大、理工大学等16所高校及中科院、信息产业部所属高科技企业建立产业基地。以现代汽车、北汽控股等为代表的汽车产业基地，以信息产业部十二所、恒基伟业为代表的电子信息产业基地，以伊利、太子奶等为龙头的生物食品产业基地己形成一定规模。开发区将以雄厚的资金实力、优惠政策、完善设施和良好的服务，为入区企业创造宽松、舒适的投资环境，秉承真诚互利

35、、共同发展的原则，同国内外各界朋友合作，实现共同发展、共同繁荣。三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快发展（一）2006年9月23日，京承高速二期建成通车开通后，驾车从市区开车走京承高速半小时就能到密云县城，比现在走京密路节省约一半时间。背景资料：京承高速公路分为一、二、三期和河北部分。一期工程是从北三环到高丽营；二期工程南起高丽营，北至密云沙峪沟；三期工程南起密云沙峪沟，北至京冀交界；河北部分则是自京冀交界到河北承德的部分，目前该段已部分建成通车。此次建成的京承高速二期道路宽度35米，为双向6车道，设计时速为120公里/小时，沿线共设收费站15处，出口车道35个，进口车道26个。

36、（二）对密云住宅市场发展和本项目开发的影响（1）交通的便捷性，拉近了密云与北京市区的空间距离，大大缩减了到达两地的时间成本，进一步扩大北京市区拥有私家车的消费者的购房比例；（2）对于京承高速沿线区域产生一种拉动的作用，特别是推动密云与顺义和怀柔的区域整合；（3）不仅带动整个密云区域价值的提升，而且也将进一步促进郊区化居住生活方式的发展；（4）有利于密云区域经济的发展，进一步提升区内客户的消费能力和购买需求；（5）密云往来京城的交通时间大幅降低之后，“低房价、环境优”的优势将会吸引京城购房人的更多关注。北京城区客户主要购买密云独栋别墅的传统格局将被打破，预期会有更多的北京客户消化更丰富的产品类型

37、。（6）由于别墅项目对快速交通道路和北京市区高端消费群体的依赖，京承高速二期的建成将会极大的促进别墅类项目的价格提升，面积消化以及销售速度的加快：根据我方的现场调研，已经有多个项目的销售代表表示，近期会有500元/平方米左右的涨幅；同时，对于区内普通住宅的影响相对会比较温和。（7）对于密云区域客户而言，沿河大街以南具有了较为优越的地理位置优势，密云区域客户群的关注点转向了此区域，加之此区域原有开发的亚澜湾别墅、磨利山庄别墅、瑞海姆度假酒店、瑞海姆别墅、瑞海姆高档公寓、太扬家园高档公寓等项目，使沿河大街以南区域的高档居住社区的区域认知度提高；同时，此区域有目前密云政府规划建设的密云体育馆，规划一

38、期占地425亩，2008年交付使用，地块呈南北长、东西短分布，内部将设置各类比赛场馆、常规运动场，可对外开放，将有条件吸引更多客户购房。第二节：密云住宅市场发展总况【概述】依托区内优越的生态自然环境，特别是水环境潮白河和密云水库，密云住宅市场基本形成了沿潮白河开发的别墅类板块，以及依托县中心区完善生活配套的普通住宅板块。其中，以别墅类板块为密云住宅市场的特色和亮点。密云区域与北京其它郊区的住宅市场比较，特别是与京通快速路、机场高速路沿线的住宅市场比较，密云区域的项目开发较为缓慢，开发规模也小，开发品质一般，开发产品类型相对比较单一，经济型别墅与6层以下板楼产品为市场主流产品。 【第二节架构】一

39、、郊区化发展趋势促进密云住宅市场的加快发展二、郊区化发展对本项目的影响一、郊区化发展趋势促进密云住宅市场的加快发展不仅“两轴两带多中心”的布局，从战略上引导了住宅市场的郊区化发展；同时随着各区域土地供应和各区域住宅价格的不平衡，以及郊区优美、健康的自然生态环境，都促使了住宅郊区化发展的加速实现。资料来源：北京房地产交易网图（一）：北京城八区2006年1-9月商品房预售登记套数对比图（二）：北京郊区2006年1-9月商品房预售登记套数对比图（三）：2006年1-9月各区县住宅成交均价北京郊区2006年1-9月住宅成交单价表： 单位：元/平方米顺义昌平大兴怀柔密云通州房山门头沟平谷76736500

40、5000480047004500400038002500 在北京城八区以朝阳，丰台，海淀和石景山的供应量为主，表明集中供应板块都以城市边缘区域为主。城市中心区的土地已经非常稀缺，且平均价格均突破了8000元/平方米，产品性价比不高。随着郊区县项目的持续供应和城市中心区供应的不断萎缩，未来进一步向郊区化发展的趋势已经明朗。密云区域2006年1-9月住宅成交单价为4000-5000元/平方米，属于郊区住宅成交单价中的中等区间（密云区域低密度住宅：经济型别墅项目价格提升了区域整体成交单价），与高价区间6500-7673元/平方米相比，有一定的升值潜力。二、郊区化发展对本项目的影响从大的发展形势上，郊

41、区化对于本项目的销售，特别是作为普通住宅销售非常有利。但从上面的图（二）可以看出，目前郊区县供应以昌平，通州，大兴和顺义为主，密云的供应量很少，表明本区域市场发展的空间还很大的同时，也表明了区域板块的价值未被充分认可。因此，对于本项目未来的销售而言，还需要进一步引导对区域的认知，特别是引导对密云已经有一定情节的客户，这样才有利于在节约成本的同时，加快销售进度和提升市场形象。第三节：密云区域低密度住宅市场发展状况分析【概述】密云区域因其优越丰富的自然景观资源以及旅游资源，低密度产品市场较为活跃。但相对其它传统的低密度产品区域而言，密云区域的低密度产品多处于中低档次，市场以经济型低密度产品为主流；

42、区域内高端的低密度产品较少，销售状况也一般。备注：本章节中数据来源于项目网站、现场调研、电话咨询、现场顾客访谈等途径【第三节架构】一、各项目位置图形示意二、各项目规划指标信息三、各项目产品形态及配套信息四、各项目产品与销售信息比较五、区域内低密度产品市场特征分析结论六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品的借鉴一、各项目位置图形示意 二、各项目规划指标信息密云区域内低密度产品状况表：（样本选择：近两年内密云在售项目）项目名称项目位置占地面积（万）建筑面积（万）容积率绿化率花园面积亚澜湾密云京承高速公路出口500米54100.18 904001300水墨庭院密云滨河大桥西侧8.085.20.64

43、43%200左右翠堤花墅密云县向北2公里白河西岸6.283.90.6248%300左右白河涧（南区）密云白河风景区密溪路旁11.1860.5342%100以内茉莉山庄密云新密顺路194.370.2340%500-800鸿福天地密云新北路北侧7.505.890.7857%200左右瑞海姆密云区西大桥路-8.91.5640%100-300注：瑞海姆项目容积率1.56，含有规划中有部分公寓，故此容积率在此不做参考。（一）各项目开发规模及容积率比较项目开发占地面积与建筑面积、容积率比较图表 注：瑞海姆项目容积率1.56，含有规划中有部分公寓，故此容积率在此不做参考。目前区域内的低密度项目开发规模较小，

44、近两年在售项目总开发建筑面积仅为64.37万平方米，开发占地总面积为145.57万平方米，市场发展缓慢；市场总体容积率较低，普遍集中在0.23-0.78之间，其中亚澜湾最低，仅为0.18。区域内各项目整体居住环境较为舒适；在绿化率方面，普遍集中在40%-48%之间，少量超过50%，达到57%；亚澜湾最高，达到了90%，这也是该项目环境方面的最大卖点（地块的原生自然资源与潮白河的水系资源）。（二）各项目花园面积比较项目中低档别墅私家花园面积一般在100300平米，高档项目花园一般在500平米以上。花园最多是亚澜湾达到1300平米。三、各项目产品形态及配套信息项目名称产品形态总套数装修车位配比商业

45、配套亚澜湾联排独栋160毛坯1：2马术俱乐部、渔夫俱乐部、水上俱乐部、专属特色俱乐部；便利店、医疗中心、洗衣房、西餐厅、咖啡厅、台球、沙胡球、乒乓球、儿童活动中心等；图书室、室内网球场、室内游泳池、健身中心、餐厅等配套。水墨庭院叠拼独栋-毛坯1：21220平方米会所翠堤花墅联排、双拼、独栋168毛坯1:1.2便利店：物美超市白河涧联排、独栋100多套毛坯1：2教育、医疗、 文体、便利店、市场、金融邮电茉莉山庄双拼独栋、39毛坯双拼：1：1独栋：1：2会所、超市、银行、邮政代办所、健身房、美容院、网球场等鸿福天地联排、双拼、叠拼258毛坯1：1燕赛商场、物美超市、超市发及大中电器等瑞海姆联排、双

46、拼、独栋26毛坯1：1五星级度假休闲酒店SPA水疗中心，体育馆，保龄球馆外，还有京郊独有的800平米仿真海滨造浪浴场目前区域内低密度产品市场中，各种产品形态均有，其中叠拼类别墅项目相对比较稀缺。在市场供应方面，市场供应套数相差较大，从26套到258套。这与特定项目的整体规划有关，部分项目除了规划有低密度别墅外，还兼有普通类住宅类产品，相对这种社区，单纯的低密度社区无疑更具有市场竞争力。在装修方面，在售产品中均为毛坯产品，侧面反映市场中客户群较为理性，对装修的单价不明确较为敏感，也同时更具有个性化的自我装修倾向。在车位配比方面，多为1：2车位，比较充足，侧面反映市场客户私家车拥有普遍，且客户活动

47、范围较广，区域外联较频繁。在商业配套方面，都有基本满足客户生活需求的配套，但一般都是较为简单的基本配套，没有富有针对性特色性配套设施。其中亚澜湾以定位高端的专属特色私人俱乐部提升项目品质，同时也满足高端客户群的需求；瑞海姆项目以五星级度假休闲酒店及附属配套，提升项目品质的同时吸引了大批度假类客户。四、各项目产品与销售信息比较项目名称产品形态产品面积均价元/产品总价万元/套已售已推未售开盘时间入住时间亚澜湾独栋联排290-505240-32510800300-600 220-3002200030000一期2002年5月一期2002年12月二期2005年5月水墨庭院独栋228-2835200120

48、-16029518.4614243.2二期2005年9月二期2006年8月叠拼176-22090-110翠堤花墅独栋350-4008500297-3407404.1332220.42005年9月2006年6月双拼202-2806500132-182联排160-200480076.896白河涧独栋260-27442001601806540026453二期2004年4月二期2005年6月联排144-22060105茉莉山庄独栋200-4007300170-39060004000二期2005年开盘2003年9月双拼180-250110-160鸿福天地双拼270-2905800150-1701803.

49、150915.3二期2005年7月二期2006年12月联排2302705500126-148叠拼15016038005760注：瑞海姆别墅产品目前还没有正式对外销售，在此不做统计。（一）各类型产品户型主力套均面积的比较1、独栋产品套均面积比较：（单位：平方米） 项目名称最小面积最大面积茉莉山庄200400水墨庭院228283白河涧260274翠堤花墅350400亚澜湾290505瑞海姆360450 密云独栋产品，除亚澜湾和瑞海姆有较大的独栋面积外，其他项目基本集中在200-400平方米。2、 双拼产品套均面积比较：（单位：平方米） 项目套均最小面积套均最大面积茉莉山庄180250翠堤花墅202

50、280鸿福天地270290瑞海姆300300 密云双拼产品套均面积区集中在200-300平方米，其中瑞海姆最大，为300平方米。3、 联排、叠拼产品套均面积比较：（单位：平方米） 项目套均最小面积套均最大面积水墨庭院（叠拼）176220白河涧（联排）144220翠堤花墅（联排）160200鸿福天地（联排）230270鸿福天地（叠拼）150160亚澜湾（联排）240325瑞海姆（联排）220240 密云区域叠拼产品较稀缺，面积在150-220平方米；联排产品面积稍大，基本集中在200平方米左右，亚澜湾最大为325平方米。 区域内各类型产品主力套均面积区间特点： 产品类型独栋产品双拼产品联排产品叠

51、拼产品主力套均面积区间（）200-400202-300200左右150-220密云区域的低密度项目，除了独栋产品的面积跨越较大外，其他产品类型的面积跨越都比较集中；亚澜湾和瑞海姆的面积定位普遍比同区域的大，为区域内的高端产品；区域内叠拼产品比较稀缺。（二）各类型产品套均总价比较1、独栋套均总价比较：（单位：万元/套）项目名称套均最低总价套均最高总价茉莉山庄170390水墨庭院120160白河涧160180翠堤花墅297340亚澜湾300600瑞海姆300500 密云区域独栋产品的总价主要集中在300万以内，亚澜湾和瑞海姆作为密云的高端别墅项目，出现了500万以上的总价。2、 双拼产品套均总价比

52、较：（单位：万元/套） 项目套均总价最低套均总价最高翠堤花墅132182茉莉山庄110160鸿福天地150170瑞海姆230230 密云区域双拼类产品总价主要集中在200万以内，瑞海姆作为密云高端项目，出现了双拼单套230万的价格。3、 联排、叠拼产品套均总价比较：（单位：万元/套） 项目套均最低总价套均最高总价水墨庭院（叠拼）90110白河涧（联排）60105翠堤花墅（联排）7696鸿福天地（联排）126148鸿福天地（叠拼）5760亚澜湾（联排）220300瑞海姆（联排）120150 密云叠拼产品的总价主要集中在100万以内，联排产品的总价集中在150万以内；亚澜湾由于项目的整体高品质定位

53、，单套价格为220-300万。4、 区域内各类型产品主力套均总价比较结论：单位：万元/套产品类型独栋产品双拼产品联排、叠拼产品主力套均总价区间300万以内200以内150以内100以内密云的亚澜湾和瑞海姆为区域的高端项目，单套出现了500万，600万的价格，其他产品类型的总价主要集中在300万以内。（三）各项目销售状况比较项目名称已售已推未售销售率均价元茉莉山庄6000400060%7300水墨庭院29518.4614243.280%5200白河涧654002645395%4200翠堤花墅7404.1332220.430%6600鸿福天地2990150915.330%5033亚澜湾220003

54、000060%10800密云区域的在售项目多属于近几年推出市场的产品，区域的高端项目：亚澜湾由于总价高，且亚澜湾2002年开盘至今销售了60，销售的情况都不甚理想；翠堤花墅缺乏性价比，鸿福天地由于品质感较差，因此这两个项目的销售率均未达到40%，而其他经济型别墅的销售率都达到了60%以上，可见密云对经济型低密度项目的消化力较强。五、区域内低密度产品市场特征分析结论（一）市场开发规模较小，市场供给没有形成区域性集中供给，市场对区域内的产品缺乏共性认知；（二）市场内各产品多利用区域自然资源优势，特别是充分利用了水系资源优势，总体居住环境方面较为舒适，容积率普遍集中在0.23-0.78之间，绿化率多

55、在40%-48%之间；但项目开发水平较低，内部环境缺乏营造。（三）在产品形式方面，区域内低密度产品形式较为丰富，从独栋、双拼、联排到少量叠拼，多以双拼、联排为主，侧面反映市场对此类产品的认可；（四）在套均户型面积区间方面，各类型产品除独栋产品外，其它各类型产品户型区间差距都不大，多集中在160-270平方米之间，户型种类不够丰富，各产品差异化特征不明显；（五）在套均总价方面，各项目产品套均总价多集中在160万元/套左右，属于经济型别墅；（六）在销售状况方面，区域内各项目销售较为平缓，周期长，个别项目因其开盘时间早、总价低的因素，销售率超过了60%，各项目在销售周期内没有较为明显的销售高潮与低潮

56、；（七）区域内低密度产品市场处于利用自然资源优势，以度假、休闲、养老为主的经济型产品开发状况；（八）通过对区域低密度产品的调研分析，侧面反映了客户群对此区域内低密度产品普遍认知度较低，还没有形成区域别墅市场的整体认知概念，相比较亚北、顺义等别墅高认知度的区域，密云区域别墅产品从开发规模、产品品质、营销推广等方面都较为落后，亚澜湾产品在规模、品质、营销推广等方面优于其它产品，但因其在区域内的唯一性高端定位，过高的总价，市场中对此区域的经济型别墅的认市场整体产品定位的低端，使区域内还没有形成高端产品集中开发的整体态势，使亚澜湾项目较为孤立，销售状况并不理想。六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品

57、的借鉴（一）区域内高端产品市场认知度较低，客户对价格较为敏感，不建议本项目的低密度产品进行高端产品定位，应进行经济型产品定位；（二）区域内经济型产品的品质较低、产品差异化特征不明显，建议对本项目进行产品综合品质的提高，在产品的差异化做出优势；（三）区域内项目产品形式较为丰富，考虑到本项目受容积率和限高的限制，适当拆分容积率，但低密度产品占总产品比例较低；（四）在户型配比方面，区域内项目普遍集中在160-270平方米间，但户型种类较少，对本项目而言，在户型种类方面可设计更多种类，吸引更多客群，降低市场风险。第四节：区域内普通住宅产品市场特征分析【概述】密云普通住宅，传统上因受交通条件的限制，开发

58、较为平缓，品质一般。而近期京承高速二期的建成通车，将为沿线密云房地产市场的发展打开一条通路。同时，在2006年底，机场第二条高速路也将交汇京承高速鲁疃立交桥，正式通车运行。京承高速将成为连接市区、机场、风景区的新节点。可以预见，京承高速周边将成为北京楼市的新热点。在未来发展潜力方面，密云和顺义比较，有二千元左右的差价，但是从路程时间上看却相差不大。在住宅郊区化的大形势下，密云房地产市场将具有很大的开发潜力。备注：本章节中数据来源于项目网站、现场调研、电话咨询、现场顾客访谈等途径【第四节架构】一、典型项目位置示意二、各项目规划指标信息三、各项目产品特征比较四、区域内普通住宅项目销售状况比较五、调研项目