公共设备管理手册(讨论稿).doc
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厦门海岸1号 公共设备管理手册(讨论稿) 厦门世邦泰和-海岸1号物业管理处修定:何雪松审批:高赵杰 二一一年十一月目 录公用设备(设施)管理规程4机电设备编号管理规定10变配电设备(设施)管理规定13附件: 变配电设备(设施)检查保养内容及周期17柴油发电机组管理规程18附件:柴油发电机组检查保养内容及周期21弱电系统设备(设施)管理规程22附件:弱电系统设备检查保养内容及周期24给排水设备(设施)管理规程26附件:给排水设备(设施)检查保养内容及周期29空调系统设备(设施)管理规程30附表:空调系统设备检查保养内容及周期32公用设备(设施)管理规程33设备(设施)故障抢修管理规程34设备房及设备使用管理规定36消防系统设备(设施)管理规程37附件:消防系统设备检查保养内容及周期40电梯系统管理规定41房屋本体及公用设施维护管理规程44相关表格47工作日志48机电设备台帐49房屋及设施设备管理检查、考评情况记录表50整改通知单51派工单52设备设施故障登记表53设备设施维修记录表54设备设施重大故障(事故)报告表55设备设施抢修记录表56设备定期保养计划表57设备设备定期保养记录表58设施设备大中修(改造)计划表59设施设备大中修(改造)记录表60对外委托工作单61设备(设施)检修工作票62设施设备故障率统计表63变配电设备(设施)运行记录表64柴油发电机组运行记录表65停(送)水/电工作票66给排水设备(设施)运行记录表67高低压开关操作登记表68中央空调系统运行记录表69电梯日巡视检查记录表70消防栓检查卡71灭火器检查卡72设施设备管理稽查报告73房屋本体维修登记表74公共设施维修登记表75房屋本体月巡视检查记录表76公共设施日巡视检查记录表77附件一 房屋本体保养、维护周期一览表78附件二 公用(共)设施维护、保养一览表79附件三 部分机电设备通常的中修、大修周期80附件四 房屋及设施设备管理检查、考评周期80公用设备(设施)管理规程1. 目的通过对公用(共)设备设施的管理,使所有设备(设施)在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求。 2. 范围2.1 本程序适用于公司管理处对与物业管理服务相关的各类公用设备(设施)的管理, 大致包括以下类别:2.1.1 小区的供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)及附属配套设备(设施)。 2.1.2 给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设备(设施)。2.1.3 消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示及附属配套设备。2.1.4 电梯系统设备:各类电梯及其附属设备(设施)。2.1.5 弱电系统设备:电视、电话、网络设备、无线电对讲设备;智能化系统(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场)设备(设施)等。2.1.6 通风及空调系统设备:通风、空调设备及其附属设备(设施)。3. 职责3.1 物业总经理负责组织物业工程部及管理处有关人员对物业主要配套设施、设备进行接管验收及重大事项的对接、审批。3.2 总部工程部负责对各管理处的设施、设备管理工作进行技术指导、监控、检查(稽查)、考核、业务联系及重大事项的审批、验收;负责组织重大设施、设备的故障抢修及事故处理;负责组织设施、设备大中修及更新改造计划的编制及实施。 3.3 管理处负责设施、设备日常管理工作,机电主管或领班负责编制设备(设施)3.4 定期保养计划,安排、督促、检查设备责任人做好运行管理及维护保养工作。3.5 设备责任人负责其责任范围内设施、设备的运行管理及维护保养(巡视检查、运行操作、运行状况统计分析、日常及定期的维护保养等)。3.6 中控室值班人员负责对设施、设备的工作状况进行24小时的监控,并受理住户的服务请求及投诉,对监控到的异常情况及时通知设备责任人处理,并做好记录。3.7 财务部负责设备(设施)的资产建帐和管理。4. 工作程序4.1 接管验收:按照接管验收工作手册执行。4.2 标识:4.2.1 所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码);面向公众的设施设备如有必要需标示其名称、注意事项、使用方法等。4.2.2 所有设备按套或单机悬挂设备卡,标识该设备的技术参数及按照机电设备编号管理规程标识其设备编号等。4.2.3 对正在维修或待维修或已停用的设施、设备须标示相应的警示牌或告示牌。4.3 档案管理4.3.1 管理处负责建立设施、设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立机电设备台帐,台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、安装位置、启用日期、生产厂家名称、主要技术参数、主要零部件更换及大中修(改造)情况等。4.3.2 总部工程部负责指导、监督、检查各管理处设施、设备档案的管理工作,并对重要的档案资料备份、存档。4.4 运行管理4.4.1 管理处根据不同的设施、设备类别及工作分工负责确定各类设施、设备的责任人,设备责任人必须经过专业培训,具备相应资质,持证上岗,且应遵照相应的管理规定,并兼顾经济、合理的运行原则,做好运行管理工作。4.4.2 因计划内检修保养(包括已知的市政原因),而影响设施设备正常运行的,须提前申报或告知管理处经理,并提前24小时通知相关业主(住户);因突发事件或故障导致物业管理服务不能正常提供的(如市政突然停水、停电、设备突发故障等),管理处应立即采取应急措施,并联系有关部门了解事件原因或组织修复、确定故障排除期限,同时应向业主(住户)做好解释工作。4.4.3 对各管理处设施、设备的管理质量及运行、维护状况,由总部工程部委派稽查人员根据相关要求进行定期或不定期的稽查,填写设施设备管理稽查报告,并根据附件2:房屋及设施设备管理检查、考评周期组织定期的检查、考评,填写房屋及设施设备管理检查、考评情况记录表,对稽查和考评中发现的问题,发出整改通知单,督促整改并复检。4.5 故障维修(事后维修)4.5.1 设备(设施)故障分为以下两类:4.5.1.1 A类故障:指运行监控或维修保养中发现的可以立刻排除的轻微故障;4.5.1.2 B类故障:指设备(设施)发生非正常损坏或责任事故而被迫停止运行或工作的一般或较大(重大)故障。4.5.2 对A类故障由管理处运行监控人员(设备责任人)或设备维护保养人员进行现场排除后,将维修情况及结果记录在工作日志内。4.5.3 对B类故障,一般情况下须即时组织维修,但对不会产生严重后果的或夜间发生的、且较小影响业主(住户)生活、工作的设施设备故障,可以延后组织维修。对B类故障维修前须填发派工单,对重要设施设备或影响范围较大的或存在较大安全隐患的维修项目,还须办理设备(设施)检修工作票。4.5.4 对B类中的一般性故障,修复时间不应超过24小时, 若有可能超过24小时,应向主管报告,请求支援,限期解决;维修完毕后须填写设施设备维修记录表和设施设备故障登记表,并将主要零部件更换情况记录在机电设备台帐中。4.5.5 对重大故障或责任事故,管理处应立即组织机电人员按照设备(设施)故障抢修管理规定采取应急措施防止故障或事故扩大,并及时向公司主管领导报告,同时须填写设备重大故障(事故)报告表上报公司处理,修复后填写设施设备抢修记录表,并在设施设备故障登记表中登记,在机电设备台帐记录主要零部件的更换。对于责任事故由事务部遵循“三不放过”的原则组织处理。“三不放过”指:事故原因分析不清不放过;事故责任人及相关人员未受教育不放过;没有防范措施不放过。 4.5.6 对需要委外维修的设施、设备,走OA流程,报请公司领导批准后执行。如需要签订维修合同,则按照公司相关要求执行。维修结束后,由总部工程部组织相关人员对其进行验收。4.5.7 对在保修范围内的设施设备故障或质量问题,首先以书面的形式(工作联系函、工程质量问题处理通知单等)或电话联系供应商或保修单位,按照相关协议条款执行。4.5.8 每季度末,管理处机电主管或领班负责汇总本季度的设施设备故障及维修情况,填写设备(设施)故障率统计表、设备及系统完好率统计表,并统计、分析该季度设施设备的运行情况,交管理处资料管理员存档、备查。4.6 维护保养制度4.6.1 公司实行二级保养制度,即日常维护保养(小修)和定期维护保养(一级、二级保养)。对保养的总体要求是:整齐、清洁、润滑、安全。日常维护保养的主要内容有:清扫、除尘、擦试、润滑、紧固、检查、小修及对不经常运行的机械进行盘车、试车;定期维护保养除包含日常保养的所有内容外,还包括:局部拆卸检查、调整、清洗、更换、防锈防腐、刷漆、绝缘遥测、参数测试整定及计划内检修。4.6.2 每年12月份,总部工程部根据各管理处的设备(设施)工作状况(使用年限、设计寿命、磨损、维修保养及能耗等情况),并参照附件1:主要机电设备中修、大修周期,负责组织编制公司下年度的设施、设备大中修(改造)计划,并上报公司领导审批;管理处工程主管或领班根据设施设备定期检查保养的内容、周期和要求,负责按照所属系统或类别编制设施、设备定期保养计划表,落实定期保养工作的时间、人员安排等,报管理处经理和事务部经理审批。4.6.3 设备责任人负责其责任范围内设施设备的日常维护保养(小修)及定期维护保养。对日常维护保养在工作日志做好内记录, 对定期维护保养填写相应的检查保养记录表。4.6.4 总部工程部按照设施设备大、中修及更新改造计划,组织相关人员进行项目的大、中修保养及更新改造,完成后填写设施设备大中修(改造)记录表,同时将主要零部件更换及大中修(改造)情况记录在机电设备台帐中。4.6.5 已分包给各专业公司进行维护保养的设施、设备,责任人需按照签订的有关维护保养合同监督、检查其维保质量,确认维保费用。4.6.6 设施、设备的维护保养及大中修(改造)费用来源及支付办法,按政府颁布的法规、条例、规定及物业管理合同的相关条款执行。4.7 设备房的管理:按照设备房及设备使用管理规定执行。4.8 库存设备的管理 4.8.1 闲置设备和暂停使用设备,由所属部门负责管理,并做好记录。存放地点要相对集中,保持干燥、通风,并加盖防尘罩,贴上标签。4.8.2 库存设备重新启用前,须经机电人员进行保养、检测后,方可投入使用。4.9 报废4.9.1 设施、设备有下列情况之一者, 应考虑报废:4.9.1.1 超过规定使用年限, 主要结构及部件严重磨损或破坏,设备效能达不到技术要求且无法修复;4.9.1.2 设备技术性能陈旧落后,经济效果差,技术分析结论更新优于大修;4.9.1.3 因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用;4.9.1.4 严重影响安全,继续使用将可能引发事故且不值得修复改造;4.9.1.5 维修费用超过原资产净值或能耗大,污染严重。4.9.2 报废由管理处组织相关人员进行鉴定、确认,填写报废单交部处负责人审核后,上报公司领导批准。产权属业主的设备如有必要需报请业主委员会。4.9.3 设备批准报废后, 由总部工程部组织拆除及废件处理,并将回收残值上缴财务部,由管理处并财务部完成资产注销及档案资料清理工作。5. 相关文件5.1 机电设备编号管理规定5.2 变配电设备(设施)管理规定5.3 柴油发电机组管理规定5.4 弱电系统设备(设施)管理规定5.5 给排水设备(设施)管理规定5.6 空调系统设备(设施)管理规定5.7 安全操作管理规定5.8 设备(设施)故障抢修管理规定5.9 设备房及设备使用管理规定5.10 5.10消防系统设备(设施)管理规定5.11 电梯系统管理规定5.12 房屋本体及公共设施维护管理规定6. 相关记录表格6.1 工作日志6.2 机电设备台帐6.3 房屋及设施设备管理检查、考评情况记录表6.4 整改通知单6.5 派工单6.6 设备(设施)故障登记表6.7 设备设施维修记录表6.8 设备设施重大故障(事故)报告表6.9 设备(设施)抢修记录表6.10 设备设施定期保养计划表6.11 设施设备定期保养记录表6.12 设施设备大中修(改造)计划表6.13 设施设备大中修(改造)记录表6.14 对外委托工作单6.15 设备(设施)检修工作票6.16 设施设备故障率统计表6.17 系统完好率统计表6.18 变配电设备(设施)运行记录表6.19 柴油发电机组运行记录表6.20 停(送)水/电工作票6.21 给排水设备(设施)运行记录表6.22 高低压开关操作登记表6.23 中央空调系统运行记录表6.24 电梯日巡视检查记录表6.25 消防栓检查卡6.26 灭火器检查卡6.27 设施设备管理稽查报告6.28 房屋本体维修登记表6.29 公共设施维修登记表6.30 房屋本体月巡视检查记录表6.31 公共设施日巡视检查记录表7. 附件7.1 附件一房屋本体保养、维护周期一览表7.2 附件二公用(共)设施维护、保养一览表7.3 附件三部分机电设备通常的中修、大修周期7.4 附件四房屋及设施设备管理检查、考评周期机电设备编号管理规定1. 设备编号规则设备编号由以下四部分组成:1.1 第一部分表示单位的名称:用大写英文字母+数字表示(见2.0);1.2 第二部分表示设备的类别:用数字0199表示(见3.0);1.3 第三部分表示设备的管理等级:用小写英文字母表示;1.4 第四部分表示单位设备序号,用数字1、2、3等表示;例:HA/41A1 1# 属于A类管理等级电梯 东方华府2. 单位名称与编号例:海岸1号管理处(HA):1栋 1D2栋 2D3栋3D4栋4D3. 设备类别代码 生 活 泵(0): 生活泵1 潜水泵2 管道泵4 消 防 泵(1): 消火栓泵1 喷淋泵2 稳压泵3 消防送风/排烟(2): 正压风机1 排烟风机2 送/排风口3防火卷帘4 防火门5 排烟阀6消防报警控制(3): 烟感/温感1 破玻按钮/警铃2 模块3 消防广播4 消防对讲机/电话5 湿式报警阀/水力警铃6 消防控制联动柜7 火灾报警控制器8 水流指示器/信号阀9 CO2气体灭火10 公共通道(4): 电梯1 智能化设施(5):楼宇对讲1 安保对讲2 闭路监视3 门禁4 巡更5 道闸6 防盗报警7 煤气泄漏报警8 自动抄表9空调通风(6): 冷水机组1 空调柜机/新风机2 分体空调3 窗式空调4 风机盘管5 电 讯(7):电话交换机1 信号放大/转换器2 无线对讲机3控制、配电(8): 配电柜1 电气“三箱”2 控制柜3 发电机4变压器5 不间断电源6 直流电源7 充电器8其它(9): 消火栓1 消火栓接合器2 喷淋接合器3 工机具4 办公设备5 汽车6 煤气报警器7 疏散指示灯8 计算机9 洗地机10 吸尘器11 喷雾器12 应急灯13 灭火器144. 设备的管理等级根据设备对业主服务的重要性,将其分三级:4.1 A级设备:电梯、生活水泵、消火栓水泵、喷淋泵、稳压泵、变压器、发电机、高压配电柜、低压配电柜、水泵配电柜及控制柜、火灾报警控制器、消防联动柜。4.2 A级管理设备应做到日巡视检查,责任落实到人,按计划保养并做好相关记录,发生故障及时处理,能做到热备用。4.3 B级设备:送/排风机、排烟风机、冷水机组,空调柜机、对讲监控系统、防盗报警系统、气体自动灭火设施、交通道闸。4.4 B级管理设备至少应做到经常性巡检,设备发生故障时能及时赶到。4.5 C级设备:除A、B级以外的所有设备。如防火卷帘门、小型控制箱(配电箱)、办公室空调、风扇、维修机具、保安通信设备、消火栓、潜水泵、风机盘管、洗地机、吸尘器等。4.6 C级管理设备应做到计划保养,设备发生故障时能及时赶到。变配电设备(设施)管理规定为保证管理处变配电设备的安全运行,优质供电,特制定本规定。1. 运行管理:1.1 巡视检查流程高低压配电室外变压器室值班室抽查12个电表箱1.2 设备责任人每天根据上述工作流程进行日常巡视,检查各设备的运行状况,并将巡视、检查情况记录在工作日志内。1.3 设备责任人每天上午、下午、晚上须对高低压配电室、变压器室各巡视检查一次,并记录设备运行数据(环境温度、电流、电压、功率因素等)于变配电设备运行记录表内。2. 操作方法2.1 送电操作流程合上环网进线柜主断路器分断环网柜负荷侧接地刀合上环网柜负荷侧各负荷开关各变压器带电合低压进线柜总开关合其他各低压柜分送电开关2.2 停电操作流程与上述送电操作流程顺序相反。2.3 高压环网柜操作方法2.3.1 送电操作2.3.1.1 送电前,穿戴好防护用品,用高压验电器确认市高压电正常。2.3.1.2 检查线路无杂物,无接地状态。2.3.1.3 分断接地刀:将操作手柄插入环网柜接地装置锁孔,分断接地刀,听到分断声后,通过观察窗(标识)可看到呈分断显示状态。2.3.1.4 闭合负荷开关:将手柄插入合闸锁孔,合上负荷开关,听到闭合声后,通过观察窗(标识)可看到呈接通显示状态,此时变压器应已带电。2.3.1.5 送电确认:用高压验电器分别对L1、L2、L3相进行查验均呈闪烁状态,确认无缺相。2.3.2 停电操作2.3.3 断开低压进线柜上的总开关。2.3.4 按下环网柜上的红色(OFF)跳闸按钮,会听到跳闸声。2.3.5 用高压试电器分别对L1、L2、L3检查指示灯应无闪烁呈白色,确认已分断。2.3.6 将操作手柄插入接地锁孔,合上接地刀,听到闭合声后,通过观察窗(标识)可看到呈接通显示状态。取下手柄挂上“禁止合闸”警示牌。2.3.7 完成停电操作后,可对环网柜更换保险或对变压器、低压配电柜进行检修保养。2.4 低压配电柜操作方法2.4.1 送电操作2.4.1.1 送电前,穿戴好防护用品,通过低压进线柜电源指示灯确认需送电的变压器是否在工作,如未投入工作,则按“高压环网柜操作规程”给所需的变压器送电。2.4.1.2 按照由末级向上级的顺序,依次断开将各回路负荷出线开关,并检查联络柜主断路器是否已分断。2.4.1.3 根据需要合上对应的进线柜总开关,此时绿色分闸灯应熄灭,红色运行灯亮,通过电压转换开关检查母线三相电压是否正常。2.4.1.4 如需投送联络开关,则在投送联络开关前,首先检查变压器的运行状态,严禁变压器并列运行。2.4.1.5 按照由上级向末级的顺序,依次合上所需送电回路的负荷开关,并通过指示灯及电压转换开关检查三相电压是否正常。2.4.2 停电操作2.4.2.1 按照与“送电操作”顺序相反的步骤执行。3. 安全管理 3.1 变配电设备责任人应严格按照操作规程操作供配电设备, 严禁变配电设备不合理的超负荷运行。3.2 一般情况,严禁带电作业,紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作服、绝缘鞋,确认安全才可进行。3.3 对变配电设备检修,均须提前办理设备(设施)检修工作票,批准后,方可进行检修。 3.4 对变配电设备进行停送电操作必须填写停(送)电工作票,并在高低压开关操作登记表内记录。操作必须由两人执行,一人操作,一人监护。3.5 全部停电或部分停电作业时,应在断开的分闸把柄上悬挂“有人工作,禁止合闸“的标示牌。3.6 自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因再进行恢复,必要时允许试送电一次。3.7 电流互感器不得开路,电压互感器不得短路。3.8 不得带电用欧姆表测量绝缘电阻。3.9 操作高压电器必须穿戴经检验合格的绝缘手套、绝缘鞋,并安排监护人。3.10 未征得供电部门同意,严禁操作高压环网柜中的市电环出柜(接地刀及断路器)和进线柜(接地刀)。4. 变配电设备(设施)的维修及保养4.1 根据供用电合同上的产权或责任分界点,确定保养和维修范围。属供电部门负责的,发现异常情况时,应在采取必要措施的同时,立即通知供电部门处理。4.2 对不属于供电部门负责的变配电设备(设施),按照管理规程上相应的“维修”及“保养”要求进行。附件: 变配电设备(设施)检查保养内容及周期号检查保养项目主要检查保养內容及要求周期1配电柜、箱外表清洁,零部件完整,操作手柄灵活,油漆良好,警告牌完备,照明、通风、散热、消防设施到位,温湿度在允许范围内。 1次/月2电器仪表及二次线外表清洁,显示正常, 接线紧固,标识正确、清晰,电流互感器二次侧接地良好。1次/月3各类继电器,交流接触器外表清洁,.触点完好,,接线紧固,声音正常,无过热。1次/月4电容及无功补偿密封良好,无鼓肚变形、无渗油、无锈蚀,放电保护装置齐全完好,电容柜投切正常,功率因数达0.9以上。1次/月5指示灯,按钮,转换开关外表清洁, 标识清晰,固定可靠,转动零活1次/月6绝缘设备(鞋、手套等)在指定位置放置,完好无损。1次/月7各类开关触点完好,,接线紧固、动作灵活、标识完好。1次/年8接线柱、母线排、电缆压接良好,色标清晰、正确,绝缘良好,无过热及腐蚀现象,线距符合要求,无异响。1次/年9接地电阻测试接地良好,电阻值符合设计要求。1次/年10绝缘靴、手套、有无破损、老化,有疑问则送检做耐压试验或更换。1次/年11干式变压器外表检查、清洁,接线紧固、温控器检查、绝缘测试(高压侧大于20M,低压侧大于13 M,测试完毕后需放电)。绝缘体表面无老化现象(保养工作前在断开电源后,应先充分放电)。1次/年12综合检查保养项目检修操作机构、触头、开关、接触器,紧固松动部件、更换磨损件、补齐失落件。(保养电容柜在断开电源后,应先放电)1次/年13综合检查项目及完好标准1、 零部件完整无缺,指示灯、仪表安装牢固,指示正确2、 无异常声响、振动、过热,清洁,无污积,油漆良好3、 操作机构灵活,联锁动作可靠,接触良好、紧固4、 二次线路布线排列整齐,线号清晰,主体接地良好5、 保护装置齐全可靠,整定值符合要求,6、 变压器能达到输出功率,围栏、门锁齐全,温升正常7、 各类标识、警告牌齐全,周围环境整洁1次/年柴油发电机组管理规程为确保各管理处的发电机组保持良好的技术状态,优质供电,满足管理处应急用电及消防要求,确保并延长发电机组正常使用寿命,特制定本规定。1. 柴油发电机组的运行管理:1.1 每周空载试运行510分钟,每月带负载运行半小时。1.2 对于有“自投”功能的发电机组,在“市电”停电后,应急发电机应自投带负荷运行;若发电机组不能自投或无自投功能,则遵照 “柴油发电机操作方法”对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统及蓄电池组等进行启动前检查,经检查无故障后,迅速手动启动发电机组。1.3 发电机组启动后半小时内,操作人应随时注意运行情况,在此期间不得离开机房。1.4 发电机组启动后,设备责任人应对柴油发电机组的运行情况进行监视,填写柴油发电机组运行记录表,并将运行情况在工作日志内做记录。1.5 若发电机组在运行过程中突然停机,则立即赶到发电机房,并通知主管及其他专业人员,共同分析停机原因,待故障排除后,方可再次启动发电机。以下原因均可引起发电机停机:机油压力低;水温过高;超速飞车;过负荷运行;紧急停机按钮动作等。1.6 在机组运行中,如发现异常情况,则立即按下控制盘上的紧急停机(红色)按钮,停止发电机的运转。1.7 设备责任人应对机组运行中的各项数据进行分析,以便及时了解发电机状况,发现存在隐患。1.8 发电机燃油箱内应储备24小时满负荷用油量。2. 发电机组操作方法2.1 手动启动2.1.1 操作流程启 动前检查断开机组主断路器手动启动检查各仪表及参数合上机组主断路器监视机组运行情况,并做记录空载35分钟后,停机2.1.2 启动前检查:2.1.2.1 在检查前,对于有“自投”功能的发电机组,为保证安全,首先将发电机启动开关置于“手动”或“停止”档位(或拆除蓄电池组负极与发电机之间的连接电缆),且检查完毕后,务必将其恢复至“自动”位置。2.1.2.2 启动前的检查内容有:检查润滑油、油位是否在油规上下刻度线之间;燃油是否足够;冷却水水箱是否注满;有无渗漏现象;蓄电池组的连线、液面、电压是否正常;传动皮带松紧是否适度;机房内送、排风(烟)装置(设施)是否正常;确认与“市电”的连接是否已断开等。2.1.3 启动程序2.1.3.1 检查发电机上的主断路器是否置于断开位置;2.1.3.2 将发电机控制盘上的控制开关转至自动(运行)位置;2.1.3.3 按下发电机控制盘上的启动按钮(绿色),启动发电机,确认发电机启动后,将手脱离开关(注意:此控制开关不能连续按下20秒以上,否则,引起蓄电池过度放电);2.1.3.4 观察发电机控制盘上各仪表的指示值,确认油压表指示值在正常范围内,且电压达到380V,频率达到50HZ后,合上主断路器至闭合位置;2.3.1.5如首次启动失败,可间隔12分钟后再次启动。若发电机连续三次启动不成功,则需停止启动操作,查明故障原因。2.2 手动停机2.2.1 发电机组手动停机前,先逐级断开其所带负载,让发电机空载运行35分钟后,再按下发电机停机按钮使发电机停止运行。2.3 自动启动2.3.1 将发电控制箱上的转换开关转至自动(运行)位置;2.3.2 合上发电机上的主断路器至闭合位置;2.3.3 此时机组已进入自动待运行状态。当“市电”停电时,机组即可自动启动投入带负荷运行。2.3.4 除检修、保养、试机外,对有自投功能的发电机组,应保持发电机组处于“自动启动”状态。2.4 自动停机2.4.1 当“市电”恢复供电后,发电机组应自动停机。2.5 发电机组维修保养2.5.1 按照管理规程“维修”及“保养”上的要求进行。附件:柴油发电机组检查保养内容及周期序号检查保养项目保养项目保养周期01发电机外部清洁用抹布擦除油污。1次/月02发电机燃油、机油量、冷却用水量存0#燃油够运行24H,机油位接近油尺(HI),不够加补MOBLL SAEISW40机油。,水箱水位在水盖下50毫米,不够加满。1次/月03启动电瓶电瓶电解液高出极板10毫米15毫米,不足加蒸馏水补齐,用比重计测试读值是1.28(25度)。1次/月04机油滤清器更换机油滤清器250运行小时05燃油滤清器更换燃油滤清器250运行小时06水滤清器更换水滤清器250运行小时07空气滤清器拆下吹净,太阳晒干后再装上。250运行小时08机油更换MOBLL SAEISW40机油(美孚黑霸王)250运行小时09水箱水换水后加防锈水46瓶。250运行小时10空气滤清器更换空气滤清器500运行小时11断路器、电缆接点拆开发电机侧板,对断路器固定螺丝紧固,紧固发电机电源输出端与电缆接线螺丝。1次/年12送、排风机(装置)检查、清洁、紧固、润滑1次/年13控制箱检查、清洁、测试1次/年14烟尘净化装置检查、清洁、换水1次/年15综合检查项目及完好标准1、 主要参数及功能符合要求,各部件运转正常,无异响、无剧烈震动、无超温现象,油耗正常;2、 润滑良好,油位正常,油质符合要求,滤清器的滤芯按时更换、清洗,冷却装置齐全、正常3、 整机内外清洁,无漏水漏油,防护装置完整;4、 配套装置及监控仪表工作正常,灵敏可靠。1次/年弱电系统设备(设施)管理规程本规定用于规范各管理处各弱电系统的操作运行及维修保养,确保弱电系统设备处于良好的运行状态。1. 弱电系统设备的运行管理1.1 弱电系统设备日常巡查1.1.1 设备责任人每天对责任区域内的有线电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监控、防盗报警、门禁、停车场等设备)的运行状况进行巡视性检查,并将巡视、检查情况记录在内。1.1.2 中控室值班人员负责对弱电系统(包括智能化各系统)进行24小时的监控,并将运行情况记录在上。如有异常情况立即通知设备责任人进行处理,对电视、电话系统只负责监护责任,发现问题直接通知相关专业公司进行处理。2. 弱电系统设备操作规程2.1 智能化系统操作规程 智能化系统之门禁管理系统、停车场管理系统、防盗报警等管理电脑保持24小时运行,且各管理电脑严禁作其它使用。2.1.1 停车场管理系统可以实现IC卡感应、遥控器操作和管理电脑操作控制车辆出入。具体操作详见其使用说明书。2.1.2 门禁管理系统可以实现IC卡感应、中心管理电脑操作开启门禁锁,进行出入管理。具体操作详见其使用说明书。2.1.3 水自动抄表管理系统可以实现远程抄送水表数据,无须人工抄表。具体操作详见其使用说明书。2.1.4 闭路监控管理系统可以对摄像机图像进行循环切换、多(单)画面显示、云台控制等多种操作。具体操作详见其使用说明书。2.2 无线电对讲系统:按照对应的说明书进行操作与使用。3. 弱电系统设备安全规程3.1 智能化系统之管理电脑为专用电脑,严禁做其它无关的操作,以防止电脑病毒侵犯。3.2 严禁向外泄露各系统管理电脑的操作密码。3.3 住户和员工用门禁IC卡必须按公司相关规定进行授权,严禁超越权限进行授权。4. 弱电系统设备的维修与保养4.1 按照管理规程上“维修”和“保养”的要求进行。4.2 对于弱电系统设备之有线电视、电话机宽带网络系统设备,设备责任人只负责对其运行情况进行监控,发现问题后,立即通知相关专业单位进行维修处理。 附件:弱电系统设备检查保养内容及周期序号检查保养项目检查保养主要内容周期1门禁管理系统读卡器表面清洁、检查读卡器性能应良好1次/月检查电脑无病毒侵犯,电脑硬盘整理1次1次/月电锁动作正常、开启灵活1次/月全面检查系统软件运行情况1次/月检查、测试系统电源工作正常1次/月2停车场管理系统道闸、票箱表面清洁1次/月感应器接收信号良好,遥控器发送信号良好1次/月检查电脑无病毒侵犯,电脑硬盘整理1次1次/月机械转动部件加润滑油、内部清洁1次/年紧固各接线端子1次/年全面检查系统软件运行情况1次/年3可视(或非可视)对讲系统控制柜内清洁、各设备安装牢靠1次/月呼叫、通话性能良好,功能完备1次/月正确接受、显示报警,图象监看清楚1次/月主备用电源工作正常、接线端子无松动1次/年检查、测试系统整合器、住户信号分配器1次/年4内部电话电话机无损伤、丢失,交换机箱清洁1次/月各分机拨号、通话效果良好1次/月主备用电源正常1次/年5巡更管理系统巡更卡无损伤、丢失,巡更器读卡正常1次/月巡更器充电正常,系统软件运行正常1次/年6水自动抄表系统设备清洁,转换器工作正常,读数正确1次/月电脑无病毒侵犯,电脑硬盘1次整理1次/月紧固抄表器接线端子1次/年系统软件运行正常,主备用电源工作正常1次/年7闭路监控及防盗报警系统摄象机探头清洁,摄象机焦距调整1次/月探头及各分区设备报警测试1次/月控制柜、显示器、画面分割器、录象机清洁1次/月录象机磁头清洗1次/月电脑无病毒侵犯,电脑硬盘整理1次1次/月紧固各安装设备1次/年多媒体软件运行正常1次/年各设备电源工作正常1次/年8无线电对讲系统主机清洁1次/月检查充电器、测试通话质量1次/月检查、紧固系统电源及信号线1次/年送无委会年检1次/年给排水设备(设施)管理规程为保证管理处给排水设备(设施)处于良好技术状态,保证生活、消防用水的正常运行,特制定本规定。1. 给排水设备操作规程1.1 给水设备(水泵)操作规程开启出水阀开启进水阀将水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置按控制柜上“启动”按钮开启水泵供水按控制柜上的“停止”按钮水泵停止供水将控制柜上的转换开关拨到“自动”位置,水泵进入自动状态 1.2 排水设备(潜水泵)操作规程控制箱转换开关拨至“手动”按控制箱“启动”按钮排水泵启动、并排水按控制箱“停止”按钮排水泵停止排水控制箱转换开关拨至“自动”2. 给排水设备(设施)运行管理:2.1 日巡视检查流程值 班 室水 泵 房地下水池地下排水泵供排水干管2.2 设备责任人每天根据上述工作流程进行巡视,检查各设备的运行状况,并将巡视、检查情况记录在工作日志内。2.3 设备责任人每天上午、中午、晚上须对水泵房巡视检查三次,并记录设备运行数据及状况(电压、电流、声音、温升、压力等)于给排水设备运行记录表内。2.4 水泵房的管理按照设备房管理规定执行。2.5 对二次供水管理按照附件二生活饮用水二次供水管理规定执行。2.6 给排水系统运行故障应急处理方法:故障现象原因分析处理方法水管或配件破裂如新安装属质量问题更换铸铁管破裂,则为外力冲击更换无缝钢管锈蚀用水中胶堵漏、焊补或更新镀锌管锈蚀更换阀门漏水压盖破裂更换或焊补阀门铰或销断落更换阀门破裂更换喷淋头破裂撞坏或火焰温度造成更换水泵能运转但是不出水水池或水箱缺水检查水池、水箱水泵漏气打开放气螺丝放气进出水阀是否打开打开进出水阀泵过滤网是否堵塞清洗过滤网泵不运行电源是否正常检查热继电器是否动作、接触器是否烧坏检查排除泵是否卡住盘车电机是否烧坏更换水压不够过滤网是否堵塞清洗过滤网阀门是否打开检查排除电机转速是否正常检查降压起动转换是否正常雨水、污水排不出排污泵控制线路是否正常检查排除排污泵叶轮是否被杂物堵塞清除杂物叶轮扎头螺丝是否松动紧固叶轮扎头螺丝排水管阀门是否全开打开排水管阀门市政突然停水落实停水原因、供水时间,检查蓄水情况,必要时通知用户发生大面积跑水或洪涝管道或阀门破损、失灵采取应急措施,报告主管组织人员、材料抢险,保护好机电设备雨水泵、污水泵不能正常启用或不够用组织人员排洪抢险,若潜水泵不够用,应立即请求公司其它部门支援3. 给排水设备的维修保养3.1 按照管理规程“维修”及“保养“上的要求进行。3.2 给排水设备检查保养内容及周期见附件一。附件:给排水设备(设施)检查保养内容及周期序号检查保养项目保养内容周期1.水泵房清洁控制柜、水泵、电机及管道、阀门等附属设施1次/月2各类水泵及配套电动机1、外观清洁、除污、除锈,补刷油漆2、手动盘动、排气手动启动,检查密封性能3、轴承加润滑油、更换损坏的密封圈4、检修联轴器、传动轴,填料函,更换填料5、清洗或更换轴承,并换油,修复磨损件6、检修附属阀门、零部件、仪表1次/月每次保养时,可视其质量和使用情况适当取舍。3控制柜检查、清洁1次/月4电机主回路、控制回路检查主触点、清洁、紧固1次/年5设备机座检查紧固地脚螺丝、补刷油漆1次/半年6进水电动蝶阀开闭是否正常(模拟动作)1次/半年7泵房各种阀门启闭情况、更换损坏填料、加油1次/季8给水主干管道清洁、补漏、除锈、刷漆1次/半年9排水主干管道清洁、疏通1次/年10管道固定支架、抱箍如有松动、脱落,紧固、更换1次/半年11浮球开关模拟高低水位、检查动作情况1次/半年12水表读数是否正常,如卡阻,清洗、更换1次/半年13压力表检查、如损坏,更换1次/年14Y型过滤器清洗1次/年15集水坑清除泥沙、杂物1次/半年16污水井、化粪池清除泥沙、杂物,疏通排水管1次/半年17室外排水地漏清除杂物、疏通地漏1次/半年18地下排水沟冲洗1次/半年19高区水箱、地下水池清洗、消毒1次/半年20室外雨水、污水进盖除锈、刷漆1次/年21综合检查保养项目及完好标准1、 技术性能(流量、扬程、电流、功率、效率)达到设计要求;2、 运转正常,无过热、异常振动及不正常噪声3、 主体和附属设施设备完整无缺;4、 电动机及控制系统齐全,接线紧固,接地正常5、 各阀门启闭灵活、密封良好,无泄漏现象6、 轴承、轴封冷却润滑良好,运转正常7、 设备基台光洁平整、稳,设备外观清洁。1次/年空调系统设备(设施)管理规程为了规范中央空调系统设备的管理,确保空调系统设备(设施)处于良好运行状态特制定本规程。1. 空调系统操作规程1.1 启动前检查1.1.1 检查机组电源:380V10%,1.1.2 检查管道有无渗漏,所有阀门是否已开启。1.1.3 检查冷却塔水位、膨胀水箱水位是否适量。1.2 启动操作1.2.1 按下控制箱启动按钮并保持5秒钟,系统则按以下顺序进入自动启动模式: 1020秒后 12分钟后冷却塔风机启动 冷却水泵启动 冷冻水泵启动。1.2.2 空调水系统启动运行5分钟后,空调主机进入待命状态,按下启动按钮,机组开始投入运行。1.2.3 按照使用需要启动新风机、空调柜机及各区域风机盘管。1.3 停机操作1.3.1 按下空调主机停止按钮,系统则按以下顺序进入自动停机模式: 5分钟后 2分钟后 1分钟后主机停止 冷冻水泵停止 冷却水泵停止 冷却风机停止1.3.2 紧急停机:按下控制箱操作面板下方的“紧急停机”按钮即可。1.4 空调系统运行管理1.4.1 机组的运行时间和运行方案,根据气温、冷冻水供、回水温度、设备运行状况以及管理处的要求进行安排,使冷冻水供水温度控制在10以下,回水温度控制在16以下。设备责任人也可根据气温变化及时调节空调负荷和运行工况,已达到节能的目的。1.4.2 在机组运行过程中,设备责任人须每2小时检查一次运行情况,观察各类表计,并填写中央空调系统运行记录表。正常情况下,高压表(排气压力)应为1.11.7MPa,低压表(吸气压力)应为0.30.6MPa,各运转压缩机间的排气压力差应小于0.1MPa 。1.4.3 空调系统运行故障应急处理方法:现象原因分析处理方法水泵/压缩机无法启动是否停电暂时关闭电源,确保安全电源开关是否合上合上电源开关电源保险丝是否断更换保险水泵启动但水未流动补充水是否不够加足足够的补充水水管上阀门未开足开足水阀门压缩机不按设定温度动作冷冻水调节阀开得是否足够大开大调节阀设定的控制温度是否够大调整水温设定制冷时压缩机停止后无法自行启动冷冻水火冷却水水流量是否合适调节到合适流量设定的控制温度是否合适调节水温设定冷冻水过滤器是否堵塞使过滤器畅通制冷很短时间压缩机停止运行(按启动键后压缩机可重新启动)冷凝器中冷却水是否流动,水压是否太低提供足够的冷却水冷却水泵是否停止启动冷却水泵冷却塔风机是否启动是冷却塔正常运转冷却水过滤器是否堵塞清除堵塞物喷嘴是否堵塞检查、清洗冷冻水温度异常冷冻水阀门是否关闭打开水阀门设定温度是否合适调整设定温度1.5 空调系统的维修与保养1.5.1 按照程序文件“设备维修”及“设备保养”上的要求进行,并将保养情况记录在空调系统设备检查保养记录表内。1.5.2 空调系统设备检查保养内容及周期见附表。附表:空调系统设备检查保养内容及周期序号检查保养项目保养内容周期1机组外观清洁1次/月2控制柜检查、清洁1次/月3水流开关检查、调整灵敏度1次/月4柜机/新风机过滤网清洗1次/月5压缩机电机润滑注二硫化钼1次/月6冷却塔过滤网清洗,损坏更换1次/季7布水器清洗、调整,损坏更换1次/季8闸阀螺杆涂黄油除锈、紧固1次/季9水泵电机轴承加黄油、更换盘根1次/季10进水浮球阀检查、调整,损坏更换1次/季11空调风机皮带调整松劲,损坏更换1次/季12盘管滤网、电机轴承清洁,检查,损坏更换1次/季13电动机润滑加润滑油1次/季14设备房地漏检查、清理1次/季15冷却塔风机检查、调整风叶角度1次/半年16压力表、温度计损坏更换1次/半年17排气阀损坏更换1次/半年18设备机座检查、紧固地脚螺栓1次/半年19管道吊支架如有松动、脱落,紧固、更换1次/半年20制冷剂量测漏、补充制冷剂1次/半年21冷冻水补充乙二醇浓度1次/年22压缩机电机绝缘检查1次/年23管道保温修补更换1次/年24管道防锈除锈,刷漆或换管1次/年25电气主回路、二次回路检查、测试1次/年26综合检查保养项目及完好标准1、 制冷量、冷却能力及运行参数基本达到设计要求或工艺需要,无超温、超压现象2、 各传动系统运转正常,润滑良好,油质符合要求,运行噪音符合环保部门规定3、 清洁,无腐蚀、破坏、漏水、漏风、堵塞现象4、 附件齐全,灵敏可靠,保温良好,色标正确5、 电气控制系统级保护装置齐全,工作正常。1次/年公用设备(设施)管理规程 1. 工作前,必须检查工具,测量仪表和防护用具是否完好。2. 任何电器设备未经验电,一律视为有电,不准用手触及。3. 电气设备及其带动的机械部分需要修理时不准在运行中拆卸修理,必须在停车后切断设备电源,取下熔断器,挂上“禁止合闸,有人工作”的标示牌,并验明无电后,方可进行工作。4. 在配电总盘及母线上进行工作时,在验明无电后应挂临时接地线。装拆接地线都必需由值班电工进行。5. 临时工作中断后或每班开始工作前都必须重新检查电源确已断开,并验明无电。6. 每次维修结束时,必须清点所带工具、零件,以防遗失和留在设备内造成事故。7. 低压设备上必须进行带电工作时,要经过领导批准,并要有专人监护。工作时要戴工作帽、穿长袖衣服、绝缘手套,使用有绝缘柄的工具,并站在绝缘垫上进行,临近有带电部分和接地金属部分应用绝缘板隔开,严禁使用锉刀、钢尺等进行工作。8. 动力配电箱的闸刀,禁止带负荷拉开。9. 带电装卸熔断器管时,要戴防护眼镜和绝缘手套,必要时使用绝缘夹钳、站在绝缘垫上。10. 熔断器的容量要与设备和线路安装容量相适应。11. 电气设备的金属外壳必须接地(接零)。接地线要符合标准。有电设备不准断开外壳接地线。12. 电器或线路拆除后,可能来电的线头必须用绝缘胶布包扎好。13. 安装灯头时,开关必须接在火线上,灯口- 配套讲稿:
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