2010-2011房地产市场展望.doc
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2010-2011年房地产市场分析及展望 2010年注定是惊涛骇浪的一年,从年初“史上最严厉的调控政策”到国庆前夕的“二次调控”,全国的房产正经历着冰火两重天的洗礼,也许只有到这个时候,我们才能静心思考。“静观其变,顺势而为”或许是当前医治伤痛的良药。 十七届五中全会指出,“要加快经济结构的调整”,经济结构的调整必将带来新一轮产业政策的调整,其中对房地产业的政策调整必将成为一项重要课题。如何应对调整、如何把握调整中的机遇,是我们每个山海天人都应思考的问题。第一阶段 房产调控政策(2010年4月2010年9月)一、出台背景 1、2010年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,环比上涨1.1%;市场无视政策调控,房价呈现持续上涨态势; 2、“两会”刚召开完,地王频出,高价地从一线城市向二三线城市蔓延,房价上涨预期加剧,与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰; 3、去年房地产市场销售强力回暖,导致今年上半年供应持续偏紧,而累积的刚性需求旺盛,支撑房价持续向上攀升; 4、5月前后是楼市传统的销售旺季,在目前这样的供需状况、市场预期下,容易引起房价再次飙升,增加调控的难度。 二、政策要点: 1.贷款购买二套房首付不得低于50% a)对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30; b)对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 2.房价过高地区可暂停发放第三套房贷 a)商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款; b)对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 3.二套房以住房套数界定 不再以贷款为准(界定比较困难、房管局数据与银行数据不统一) a)以房屋数量来认定是否为第二套、第三套; b)认定范围以家庭为单位。三、市场表现 1、重点企业监测数据 (1)万科解读:7月份,保利地产在全国的销售出现明显下滑后,8月份和9月份出现了连续两个月的销售上涨。 8月份保利地产全国项目销售面积83.81万平米,环比大涨88.08%,成交金额68.42亿元,环比大涨86.43%。8月份保利全国项目的成交均价略有下滑,为8164元/平米。2)保利地产解读: 7月份,保利地产在全国的销售出现明显下滑后,8月份和9月份出现了连续两个月的销售上涨。 8月份保利地产全国项目销售面积83.81万平米,环比大涨88.08%,成交金额68.42亿元,环比大涨86.43%。8月份保利全国项目的成交均价略有下滑,为8164元/平米。 (3)恒大地产解读: 恒大地产作为新政后第一个主动降价促销的企业,从销售表现来看确实赢得了一定的先发优势。 从3月份开始,恒大地产连续5个月主动降价促销,伴随着价格的一路下调,恒大地产赢得了一波连续5个月的销售业绩上涨行情。2、日照商品住宅价格数据分析 (1)项目数据统计分析(换信息及数据图片)日照商品住宅价格走势图日照商品房预售登记统计日照商品住宅预售登记统计 四、第一阶段政策评价 引用全国工商联房地产商会会长聂梅生女士的一段话作为对第一阶段房产政策的总结。 “地方政府不愿意将自己纳入“部分房价过快上涨的城市”,出台细则等于变相承认,另一方面,地方政府也在等待观望,政策是否会出现变化,正是地方政府的滞后,新国十条的威力逐渐被市场化解”。第二阶段 房地产调控政策(2010年9月29日?)一、政策出台背景: 1、市场出现新情况 9月重点城市成交量环比显著回升,同比降幅进一步缩小,环比成交量,一线城市平均增加了47%,十大城市平均增加了36.9%;同比成交量,一线城市平均增加了2.1%,十大城市平均降幅缩小为7.3%。 2、“新国十条”调控政策执行有所松 a)“上有政策,下有对策”,地方政府对调控政策执行力度不强; b)部分商业银行对放贷政策有所放松。 c)8、9月份以来房地产市场持续回暖,房价上涨预期明显,恰逢房地产市场“金九银十”黄金季节的到来,国庆长假期间,房地产市场很可能会出现爆发性增长,将给后续调控带来难度因此,中央各部委及时出台调控措施,巩固前期调控政策的成果,坚决遏制房地产价格过快上涨势头,调节供给与需求结构,缓解供需矛盾,让房地产市场回归理性,稳定市场预期。二、政策要点: 1、各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度 a)房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数; b)严格施行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。 2、完善差别化的住房信贷政策 a)各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款; b)对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款; c)对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 a)对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税; b)对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税; c)对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 4、整治房地产用地和建设管理调控 a)国土部住建部出重拳,闲置土地一年以上禁止拿地; b)对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的,禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动:存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的;存在非法转让土地使用权等违法行为的;因企业原因造成土地闲置一年以上的;开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。 5、房产税试点呼之欲出 a)“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。” 表明房产税由空转进入实转阶段; b)房产税是悬在开发商和购房者头上的一把利剑,何时推出取决于本次调控的效果,估计明年五一前夕会在上海、北京等城市试点,衔接“限购令”的退出。 6、限购令 a)限购令政策作为非常时期的权宜之计有一定的效果,起目的是“为供应留时间,为政策留空间”; b)“明知道是供需矛盾造成的结果,却用限购令限制购买而非增加供给的方式去对付,又会有什么结果呢,只能是“伤敌八百,自伤一千 ” 任志强 6、加息调整前利率调整后利率(一)整存整取定期存款一年2.252.50(二)贷款利率一年5.315.56五年以上5.946.14(三)住房公积金贷款五年以下(含五年)3.333.50 a)本次加息是央行三年来首次加息。 b) 加息是房地产市场调控政策的延续。 c) 可以抑制资产价格的大幅上涨,减轻通货膨胀现状。 d)采取不对称加息,时间越长,利率越高。很明显是在吸收存款的同时鼓励投资,这是为保增长所提供的加息方案。 e)长期存款利率大幅提高,这是两年以来的首次通过价格形式回收流动性,可以说是货币政策的重大转向。三、政策评估: 1、调控更精准:此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整 a)补充了各商业银行要禁止将消费性贷款用于购买住房的规定,商业银行基于自身利益而采取的迂回贷款购房难以实施,及时弥补了政策的漏洞; b) 在对首次贷款购房的首付款比例调整到30及以上的同时,大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半,并对购买90平方米以下的契税降低到1,体现了适当收紧信贷政策,而保持积极财政政策不变,反映了调控政策的灵活性和针对性,既对首次购房支付能力影响不大,也符合国家宏观调控总的政策方向。 2、 强调新“国十条”政策的贯彻和落实 a)要求地方立即制定实施细则,并严格实行问责制; b)要求差别化的信贷购房政策全面实施,取消了各地政策执行的弹性空间,政策效果将更加显现; c)要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量,加大保障性住房落实政策力度; 3、调控政策相对四月“新政”更为严厉 a)4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%,面积90平方米以上不得低于30%,9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上,并且暂停发放第三套及以上住房贷款; b)4月“新政”内容部分地区可根据实际情况选择是否执行,9月政策要求全国范围都要执行; c)异地客户贷款全面停止; d)对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。 4、各地市场反应 a)地方政府跟进加快 从9.29日新政出台以来,截止到10月20日,全国共有 14 个城市出台了地方细则,以“限购令”为代表,进一步落实调控新政。 b)市场观望情绪严重以深圳为例,10月8日10月12日,深圳日均成交71套,与政策前(9.269.30)278套相比下降74%,与9月同期(9.89.12)相比下降53%。 三、房地产形势预测 1、总结20072010年房地产市场,我们会发现有以下几个特点: a)房地产市场在很大程度上是“政策市”,是频繁被国家“关心”的行业。 b)中国特殊的国情,决定了房地产市场行情不具有持续性,不会持续的火爆,也不会长时间的低迷,毕竟房地产市场一方面关乎着国家经济发展,另一方面也关乎老百姓的民生问题。 c)每次调控,重点打击的是投资、投机性购房,自住房影响较小,教授花园作为休闲、度假型产品,受政策影响较大。 d)每次调控,需求并没有消失,就象闸门一样暂时拦住了洪水,但水位会越来越高,特别是在流动性宽裕、CPI上涨的情况下。 2、对未来市场的预测 a) 第一阶段:观望形成期 近期的政策走向,令客户感到国家对房地产的调控越来越严厉,政策预期未来越清晰,观望情绪越严重 特点:销量开始走低,价格相对稳定 预计时间:2010年10月中旬2010年12月底(春节前) b)第二阶段:深度观望期 特点:销量持续低迷,价格开始有所松动,促销力度加大 预计时间: 2011年上半年 c)第三阶段:量价上升的乏力期 特点:调控接近尾声,市场预期稳定,供应量加大,前期的购房需求逐步释放 预计时间:2011年9月、10月以后。- 配套讲稿:
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