上海市佘山别墅项目报告31

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1、市佘山别墅项目报告第一部分别墅市场分析一、 总述自市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。而别墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃发展。别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层管理层、外商的生活居住需要。进入90年代中后期，随着经济的快速发展，本地需物业消费能力呈同步上升之势，境人士改变公寓式的传统居住方式，与国高级消费相配套的销别墅开发亦渐成规模，外销别墅市场开发的

2、格局逐渐成型。而随着房地产市场的逐步发展，外销市场的合并，外销别墅已不符存在，销别墅占据市场的主导地位。随着房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对别墅的需求也逐渐增加。20XX被称为的别墅年，供应量主要集中在中档价位别墅，20XX继20XX的开发热后，无论开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价别墅”。据最新统计数据表明，20XX全年共新开别墅59个，加上分期开发的大型别墅项目，20XX别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。据分析，近几年别墅的供应量呈逐年上升之势：20XX别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，20XX上升为

3、16%，20XX则上升到18.5%。每年的别墅需求量一般在200万平方米左右，最多不会超过房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。针对这一现状，20XX2月18日，中华人民国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应。虽然别墅用地已经停止，但由于前两年大量批地，中短期供应不会受到影响。不再增加新的别墅供应量，在某些别墅项目稀少但发展看好的区域，对于已经拿到土地的别墅项目来说，可能是利好消息。产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值。因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品，仍然具备一定

4、的价值空间。的别墅供应量巨大，要想在这些同类产品中脱颖而出，具备自己独特个性是必不可少的条件。作为住宅产品的最高层次，别墅也有义务为自己占下的珍贵土地留下可以流传的作品。因此，特色别墅产品的惟一性将使得他们在未来市场上成为不可复制的别墅精品。二、 别墅分布纵观房地产市场，别墅大致分布在（1）青浦318国道沿线别墅区；（2）浦东新区别墅区；（3）新闵别墅区；（4）松江九亭、泗泾别墅区；（5）松江佘山别墅区。1、 318国道别墅区青浦318国道，是一个比较传统的别墅区，向外延伸道外销房比较集中的古北住宅区，毗邻虹桥机场、虹桥开发区，沿高架出入沪青平公路，交通极为便捷。从某种角度上讲，成为了虹桥别墅

5、物的延伸段。与虹桥地区的别墅相比，具有较强的价和优势，依靠交通因素，318国道别墅区成为了西区别墅的首选。318国道别墅区自95年开始开发，开发区与主要集中在318国道入口处，如：明珠花园、海天花园、虹康别墅等。早期上市价格在3700元/M2，随着房地产市场的整体低迷，价格一直在4000元/M2徘徊。近年来跟随整个别墅市场的热销，此区域开发力度加大，逐渐向西侧延伸，目前已形成以“徐泾”和“银涛高尔夫”为中心的两大别墅居住区，代表个案徐泾九溪十八岛、西郊美林馆等，银涛高尔夫银涛高尔夫别墅、长堤花园、大豪山林别墅等。开发产品从以往的独立、联体混合社区，转向现在的独立别墅社区。区域价格也跟随整个别墅

6、市场水涨船高，目前独立别墅价格在650014000元/M2之间，联体别墅在50006000元/M2之间。318国道别墅区自20XX下半年以来，受整个市别墅热销，开发量急剧增加，目前已延伸至青浦镇以及朱家角。这些产品定位重复，缺乏个性，竞争十分激烈。2、 浦东别墅区浦东是别墅发展较晚的区域，但随着浦东开发，进入全面的金融、贸易、产业等功能型开发阶段，陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的成熟，带动大量外资机构的境外人士涌入，相应对高品质居住场所的需求也同时增加。以Links、汤臣高尔夫别墅为代表的顶端别墅聚集了在沪工作、投资的境外高层人士。目前浦东主要的别墅板块有金桥-外高桥板块、碧云板块、江板块

7、、康桥板块、南六公路沿线等。与浦西相比，浦东的别墅有以下特点：一是分布松散，没有一个真正密集区，别墅较为密集的区域也就是金桥碧云、江龙东大道一代和南汇的康桥、南六公路沿线，而所谓的集中也就只有三三两两几个别墅形成一个小板块而且，有些甚至是公寓与别墅混合的社区，不成气候；二是浦东中高档别墅所占据比例较高，别墅价位基本在6000元/M2以上，而且不乏市厂商的高端别墅产品，10000元/M2以上的价位很为正常，大部分的别墅总价都在150400万以上，而汤臣高尔夫别墅更是浦东别墅的佼佼者，达到千万以上。随着GDP的逐年增长，中国加入“世贸组织”的影响，全球各大跨国企业在的投资力度逐年增大，浦东作为新兴

8、崛起的CBD正被世人所看好，与之同时，随着浦东经济的快速发展以及各种市政设施的建设，浦东将成为别墅市场的重要组成部分。3、 新闵别墅区95年地铁一号线延伸段的建成通车；沪闵路高架的建成；沪杭高速公路的建成；4号线快速感到的建成通车。这些都使得整体大交通较为便捷，再加上环境较为清静，没有受到任何污染，使得新闵别墅区具有生存能力并快速发展的条件。新闵别墅区和沪青平别墅区几乎同步发展，但由于缺乏交通快速干道直接联接区域，再加上早期入市产品规划较差，一直仰息在“沪青平别墅”下生存，无论价格、人气都有一定的差距。“绿洲比华利”作为新闵别墅区的第一批开工别墅，从最初的2600开始销售元/M2，由于社区规模

9、大、配套齐全，受到市场的认可，价格不断上涨，作为新闵别墅区的领头羊，目前价格已经达到700010000元/M2。与之同时开发的“伊莎士花园”、“乔爱别墅”（一期）由于产品定位脱离购房者实际需求，再加上9597年高档市场崩溃，早期销售较差，在20XX整体形势的带动之下，终于摆脱困境，价格也有所上升。新闵别墅区经过多年的发展，目前已经具有一定的气候，开发产品也从早期的联体别墅，转向目前的独立别墅社区。目前此区域别墅地块基本开发完毕。从99年起已向外区域扩散，都市路一带开发的“樱园”、“君临天下”等别墅作为“新闵别墅区”的补充，开发联体别墅，以总价优势获得市场成功，成为新闵别墅区的延伸板块，而颛桥地

10、区规划的3000亩左右的别墅用地将继新闵别墅区之后，西南又一别墅居住区。4、 九亭、泗泾别墅区九亭、泗泾别墅区发展起源于99年，“新弄里人家”、“半岛花园”、“北美经典”等一批联体别墅，以2500元/M2左右的价格闯入别墅市场，号称“市中心的公寓=九亭的别墅”，以总价优势，吸引了大批追求别墅生活的购房者，启动了九亭镇的别墅开发热潮。九亭别墅市场区域，因为交通条件较为理想，将来的R4县也将经过本区域，但由于飞机噪声影响，自身开发理念的不成熟，九亭镇别墅板块，已成为最为集中的低总价别墅市场。跟随着九亭别墅开发热的蔓延，整个别墅市场的热销，泗泾镇也悄然燃起了别墅开发潮，不过与九亭别墅相比，泗泾别墅开

11、发，无论在整体规划还是在政策配合上，都具有一定的优势。而与之同时，泗泾别墅的开发理念、产品品质，更为成熟，产品从中低端的多联、双拼别墅，转向独立别墅，目前价格在600010000元/M2之间，成为别墅市场中高档别墅物业的中坚分子。5、 佘山别墅区佘山自古以来以风光绮丽，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鸟语花香，更有丰富的历史胜迹，成为了人文环境和自然环境的胜地。别墅市场的成熟，高端产品的需求，交通条件的支持沪青平高速公路，佘山这一“国际自然山水居住区”成为了楼市上真正的豪宅，拥有仅有的山景和相关配套设施。而顶级别墅紫园也在佘山别墅板块。佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成，总价一般在4001000万之

12、间。（除紫园除外）第二部分区域市场分析一、 区域简述1、 佘山简述佘山镇地处市西南的松江区，紧邻松江大学城，距市中心35公里，离虹桥国际机场18公里。全镇面积74.7公里，人口4.5万，是松江区土地面积最大的一个镇。唯一的国家级旅游度假区-佘山国家旅游度假区坐落于境。佘山是松江发展区域经济的中心之一，有丰富的土地资源和山林资源，构成得天独厚的环境优势和经济辐射优势。2、 佘山自然景观佘山风景秀丽，拥有丰富的历史古迹，是人文环境和自然景观的胜地。佘山是天目山的余脉，处于太湖碟形洼地东延部分，是绝无仅有的山林胜地。松江九峰泛指佘山地区的十二山峰北竿山、凤凰山、玉屏山（薛山）、（库公山）、东佘山、西

13、佘山、辰山、钟贾山、天马山、小机山、横云山和小XX。西佘山海拔98米，有远东第一圣母大殿之称的天主教堂而驰名中外，东佘山则以贸林修竹、奇峰怪石、悬崖峭壁、竹径通幽、古迹依稀，而令人其怀古之情。佘山以自然山林为依托，以度假休闲和现代娱乐设施为重点，高起点、高质量的建设融休闲度假、旅游观光、朝圣、科普教育等功能为一体的综合性旅游度假区。本项目北靠凤凰山、西毗邻薛山，南临风光秀丽的月湖、雕塑公园，西侧隔河相望佘山高尔夫球场，地理位置得天独厚。3、 佘山交通佘山距人民广场约35公里，距虹桥机场约20公里。从徐家汇至松江新城的R4线，在佘山将设有2站，更是拉近佘山与市中心的距离。沪青平高速公路现已建成通

14、车，到市区只需20分钟，沪宁、沪杭高速和方松公路、砖公路、泗公路等连接市区的快速干道，到浦东、虹桥机场一路没有红绿灯，交通十分便捷。4、 佘山规划佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构。一圈：核心区的生态绿化保护圈一心：核心区的综合服务区五区：自然景观风貌二、 区域房地产市场纵观全球的富人区，都有各自的标准和气质，它决非地域的简单分隔，其决大多数都是依山傍水，沿岸呈带状分布，无论海岸、河岸或湖岸，一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带。以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识。譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANG

15、E、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、浅水湾、台北阳明山等，都具有这一特性。环境，是佘山打造富人区的基础。西佘山、东佘山、薛山、凤凰山呈众星捧月之势，新挖掘的人工湖月湖又似生辉之满月，使原本缺水的佘山，尽现灵秀之美。佘山自然山水在的唯一性和不可再生性形成了它的稀缺性，加上佘山离去历史文化源远流长，有深厚的人文底蕴，正是构筑富人区的绝好条件。而市政府高起点的规划使佘山成为富人区成为现实。佘山具有五大突出特点，构筑世界级富人区的先决条件。第一、 区位优越、不可替代。对于顶级豪宅，区位优势不是在CBD中心，而是远离CBD，但到CBD却非常便捷。沪青平高速公路的建成通车，使时间距离大为缩短，20

16、40分钟的车程使生活与工作在心理、心理上有效的区隔，真正做到“离尘不离城”。第二、 环境优雅，历史形成。作为唯一的自然山林景观、AAAA级国家旅游度假区、国家森林公园。历史形成的自然山水正是打造富人区的必要条件。第三、 建筑精美、风格各异。佘山目前五大别墅社区打造佘山国际自然山水居住区，汇集国外著名规划设计公司和建筑大师，以国际观的超大眼界，精心打造别墅。第四、 有配合富豪身份的配套设施。在佘山国际自然山水居住区，顶级高尔夫球场、五星级酒店、天马山赛场等一系列高档次旅游休闲设施，正逐步兴建完善。第五、 人文底蕴深厚。历史胜迹遗留胜多，矗立于西佘山山顶的圣母大教堂，曾被罗马教庭封为“远东第一大堂

17、”，气势慑人，又飘然超脱尘世之感。正是这深厚的人文底蕴，给佘山富人区的形成以有力的精神支撑。交通，是佘山富人区生存的条件20XX底，与路高架连接的沪青平高速公路实现贯通，使佘山与市中心的连接十分便捷，30分钟可至市中心，工作、生活有效的结合。而徐家汇通往松江的轻轨R4线，将于20XX竣工，在佘山地区设有2站，这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息。客源，是佘山富人区有力的支撑随着申城国际化进程的加快，申城正越来越成为国外投资者的首选地，世界500强企业已有三分之二落户，来自世界著名企业的众多总裁已汇集。这些国外富豪阶层，经济实力雄厚，对生后质量的要求非常高，并希望居住在生活水平相近的人群。绝佳

18、环境、富豪人群、交通因素，这支撑富人区的三大概念，佘山板块都一一具备。而自20XX起整个别墅市场的持续升温，对高端别墅产品的需求日益增大，佘山别墅区在此情形下，突现在市面上。目前全力打造佘山自然山水居住区的五大别墅社区紫园、佘山-天邻别墅、紫都-晶园、佘山月湖山庄、佘山高尔夫别墅，都是从20XX下半年至20XX初开始销售或预定，总案量约800户左右。这五大别墅社区各有自身特色：佘山月湖山庄拥有最大水系的别墅社区；佘山高尔夫别墅处在高尔夫球场之；而紫园更是拥有庞大的私家花园、个性化的设计、岛屿别墅的概念，成为整个最为顶尖的别墅社区。佘山别墅区核心区规划兴建别墅500户，由五大别墅区组成，而目前因

19、世贸集团在佘山投资五星级酒店的因素，又批给世贸集团兴建100户别墅的优惠条件，由此，佘山别墅核心区的别墅套数增加到600户（尚不包括本项目的别墅户数）。目前佘山别墅板块，房型面积一般在300500M2之间，总价保持在500800万之间，私家花园占地在23亩之间，居住的舒适、身份的体现，对工作、生活的富豪阶层具有极强的吸引力。而泗泾板块的别墅（特别是靠近方松公路佘山银湖别墅、包括即将上市的天安别墅），因地位的相类似，总价的优势，对佘山低总价别墅有较大竞争力。三、 在销个案案名紫园效果图展示开发商嘉城兆业房地产楼盘位置西佘山环山路9号产品规划占地1380亩户数150户容积率0.2以下户均占地68亩

20、房型面积700 M2以上价格围0.151.3亿元主力20003000万楼盘介绍“紫园”占地1380亩，水域面积300亩，水深3米，河道宽阔可行使游艇，每户平均占地68亩，在乃至全国都是极为罕见。小区岛屿共12个和一个半岛，都是由古典欧式的13座钢结构彩桥连接，园不仅有人造的巨型涌泉和瀑布墙景观，而且还有天然的深达78米的深潭，另外还拥有千百棵百年以上的大树，与佘山一脉相连。整个小区真正实现度身订制（即根据客户需求及选定地块建造），并配置世界超级设备。案名佘山-天邻别墅效果图展示开发商众优置业楼盘位置砖公路3899弄产品规划占地278亩户数108户容积率0.2户均占地23亩房型面积300500M

21、2价格围400600万主力500万左右楼盘介绍中国传统居住历来讲究的是“藏风得水”，天邻别墅北东西佘山尔藏风，三面碧水而得水。以太极阴阳图为规划基点，贯穿南北的S形主动线，犹如太极天脉，构成形体上的阴阳调和，实现与大自然共生共鸣的理想境界。与此同时，佘山-天邻别墅在宜人的尺度上进一步地提升空间序列的品位，采用坡地造景，由南至北逐渐填土垫高地势，由此来增加节电的空间韵味，部结构因循佘山的地貌水系特征，利用错落有致的水网穿插，且在别墅区整体环通。天邻的所有别墅都是以北美风格为主。案名紫都-晶园效果图展示开发商紫都佘山房地产楼盘位置佘北公路、泗公路口产品规划占地1300亩户数300余户（一期30余户

22、）容积率0.2户均占地23亩房型面积300600 M2价格围5001300万主力600800万楼盘介绍以尊重打低温利于自然生态为尺度，在山水基地上巧妙的将不同季节、不同生物圈的自然结晶移天缩地的在晶园完全体现。万正规化32大组团，300余栋别墅和两幢国际级会所分布在天然水道分隔而成的大大小小的岛屿上，水岸如屏、绿岛如棋，形成岛中有湖、湖中有岛的壮美奇观。基地外围为天然河道退让50米，坡景、林带围绕整个晶园，使其得以保持斯密和宁静。晶园地依山伴水的天造地设之利，别墅都因势而造，相互错落有致。案名佘山月湖山庄效果图展示开发商利宝房地产开发经营楼盘位置林荫大道1888号产品规划占地600亩户数68户

23、（一期）容积率0.14户均占地3亩房型面积500900 M2价格围6502500万主力8001000万楼盘介绍紧邻500月湖，远眺望佘山，正对十八洞森林高尔夫球场。此项目是最大的水系个案之一，绿化率达到90.6%。月湖山庄把绿化、路网、熟悉环境作为山庄建设的主体上，在社区中植栽上千种成年大树，乔木比例占7%做鱼，拥有2条活水河，近万米的水岸线，并营造出大岛、小岛、半岛、水湾的独特整体布局，是“水、自然、建筑和谐统一”，首创自然森林生态别墅，从而大枣具有海派文化底蕴和自然水景观的世界级园林别墅，更首次引入私家高尔夫果岭。案名佘山高尔夫别墅效果图展示开发商佘山国际高尔夫俱乐部楼盘位置林荫大道199

24、9号产品规划占地500亩户数120幢（独立）+30余幢联体别墅容积率0.2户均占地3亩左右房型面积340800 M2价格围5001300万主力800万左右楼盘介绍整个项目将一座森林丘陵型纯会员制高尔夫球场与一个高尚别墅社区和谐的融合在一起。以意大利TUSCAN风格为蓝本，精心规划的别墅布局将同球场的脉络，和谐的伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，形成极富意大利风格田园山居风味的高尚社区。社区配备高尔复会所和社区会所，度假酒店，室外游泳池，网球场，便利店，未来还将建造直升机停机坪、游艇码头，高尔夫学校等设施，切实营造国际化的生活、社交平台。案名佘山银湖别墅效果图展示开发商黄河实业集团房地

25、产楼盘位置泗公路888号（方松路口）产品规划占地7000亩（一期420亩）户数127幢容积率0.2户均占地2亩房型面积300500 M2价格围260620万主力400万左右楼盘介绍该案占地面积7000亩，前后分十期开发。首期占地420亩，共计建有别墅127套。每户配有双车库或单车库，还建有公共地下车位。配套设施有红外线报警、室外泳池以及会所。私家花园每户500到2000平方米不等。临近佘山风景区，视觉景观好，空气质量高，规划中将建有多项配套设施，小区环境设计充分体现亲水住宅的别墅居住理念。在销个案比较：紫园佘山-天邻别墅紫都-晶园佘山月湖山庄佘山高尔夫别墅佘山银湖别墅容积率0.2以下0.20.

26、20.140.20.2社区规模1380亩278亩1300亩600亩500亩7000亩户均占地68亩23亩23亩3亩23亩2亩房型面积700 M2以上300500 M2300600 M2500800M2340800 M2300500M2主力总价3000万左右500万左右600800万8001000万800万左右400万左右佘山别墅区在销别墅容积率控制在0.2以下，户型设计遵循舒适、宽敞为依据，面积相对其他别墅区域较大，一般都在300 500M2之间，总价受私家花园以及产品影响，呈2个区间段，500万左右和800万左右。其销售或是预定虽然相对其他别墅略为缓慢，但却比较稳定，表明工作、生活的顶端富豪

27、对佘山自然居住区的认可。第三部分客源分析佘山别墅区目前已购客户分析佘山，作为为数不多的拥有一流自然景观条件的风景区，其土地有着无以伦比的稀缺性。位于该区域的顶级别墅紫园，作为华东地区首个身价过亿的天价别墅，已经成为整个别墅市场、甚至国别墅市场的一面旗帜。最近，五大品牌发展商的联合开发和共同炒作，已经使得佘山地区的自然景观条件优势和未来发展前景得到最大限度的发挥。佘山因为其在独一无二的自然条件，它的地段已经完全为广大成功人士所认可，众多实力开发商正在极力打造这一最为顶级的别墅区域。佘山，它已经成为首屈一指的富人区。以下是佘山地区目前五大别墅社区所销售或是预定的客源（除佘山高尔夫别墅尚未开始接受预

28、定外）：客户来源客户构成而佘山月湖山庄比较例外，此案目前所有的预定客户均是本地人士。购买动机多数是以自主为主，少数作为投资而本项目也将以上客层作为今后销售，所争取的对象。第四部分 SWOT分析Strength优势 交通沪青平公路的建成通车，使佘山别墅区和市中心的时间距离大为缩短，至人民广场只需要30分钟。 环境北紧靠凤凰山，西毗邻薛山，东侧隔河相望佘山高尔夫球场，南面即是400亩的雕塑公园和月湖，环境幽雅，风水绝佳，在整个佘山别墅区也是独一无二。 别墅板块日益成熟佘山五大别墅社区鼎立支持，再加上世贸别墅社区的兴建，别墅居住氛围日益成熟，身份的体现。 高尚配套设施齐全佘山高尔夫俱乐部20XX建成

29、使用，世贸五星级酒店的兴建，周边具备高尚的配套设施。 社区环境本项目地块位于400亩雕塑公园北侧，属于雕塑公园的一部分，而随着雕塑公园和月湖公园的合并，本项目将成为整个首个公园的别墅。Weakness劣势 规模佘山目前的五大别墅社区，最小的佘山-天邻别墅也有278亩，其他的四个别墅占地都在500亩以上，相对本项目的80亩，在社区规模以及配套设施上，本项目略有不足。 生活配套设施虽然周边规划有佘山高尔夫球场、世贸五星级酒店以及度假中心，但其他的生活配设施规模较小、较简陋。 客源的缺乏佘山的别墅针对在沪工作、生活的金字塔顶层富豪度身订造，客层数量的稀缺，销售速度缓慢，成为本项目乃至整个佘山别墅区销

30、售的通病。Opportunity机会 销售时机本项目销售之际，整个佘山别墅板块作为的顶级富人区的情形日益成熟，世人将更为关注。 竞争压力有所减轻至本项目销售时，目前在销的五大别墅社区，或是进行第二期开发，或是已经处于尾盘状况，整个佘山供应量将有所减少，竞争压力将有所减轻。 高档居住场所需求的增加GDP每年以6.4%的速度增长，在全球也绝有仅有，再加上中国加入世贸、申博成功的影响，来沪投资将每年递减，其对生活品质的苛刻，并从以往的租房转向卖房的欲望，使的高档住宅需求保持旺盛情形。Threat威胁 忧佘山的部体供应量佘山地区目前有五大别墅社区销售或是接受预定，另外还有世贸别墅的潜在供应量， 外患泗公路的外部竞争泗公路别墅板块，和佘山别墅区具有地位类似性，而总价又成为其抢夺佘山客源的有力手段，佘山银湖别墅以及潜在天安别墅将成为本项目低总价别墅竞争对手。 整个别墅供需不平衡近几年别墅的供应量呈逐年上升之势：20XX别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，20XX上升为16%，20XX则上升到18.5%。每年的别墅需求量一般在200万平方米左右，最多不会超过房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。24 / 24