写字楼国际中心营销提报

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1、1凯利国际中心沟通稿凯利国际中心沟通稿一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目目 录录一、郑州写字楼发展历程一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目目 录录写字楼发展历程：近年来快速发展，开发项目迅速增加，已形成较为集写字楼发展历程：近年来快速发展，开发项目迅速增加，已形成较为集中的商务办公区域中的商务办公区域起步阶段起步阶段萌芽阶段萌芽阶段1997年前年前2000年前年前2004年前年前探索阶段探索阶段2008年前年前发展阶段发展阶段理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大

2、厦、石桥饭店、明星大厦经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心、安华大厦融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰、鑫苑金融广场、楷林大厦阶段阶段时期时期代表项目代表项目特征特征规模小，设备简陋、户型单一；租赁为主，无收费标准，价格混乱；物业管理水平低下以高层建筑为主；出现通信、网络等现代化设计；经营方式以租赁为主；建筑结构可灵活分割，物业管理水平有所提升。SOHO类的商住楼陆续供应；户型、配套更加科学、齐全；投资型客户明显增多；省直行政区及其周边区域和郑东新区CBD逐渐形成主要商务办公区域专业写字楼开始吸引实力型客户；竞争使开发商增加停车、电梯

3、等配套的投入，但物业管理水平仍处于较粗放水平；2008年后年后发展阶段发展阶段裕鸿国际、曼哈顿广场、建业置业广场、方圆创世综合性、多功能、复合型形式的项目为主，专业开发水平进一步提升，企业总部向标杆项目的聚集效应进一步明显；郑东新区CBD迅速崛起；n郑州写字楼市场经历完整发展阶段，市场对写字楼物业认识到位，鉴别能力较强；郑州写字楼市场经历完整发展阶段，市场对写字楼物业认识到位，鉴别能力较强；n写字楼市场格局逐渐明晰，形成省直（经三路写字楼市场格局逐渐明晰，形成省直（经三路- -农业路）、郑东新区农业路）、郑东新区CBDCBD两大主流办公区域；两大主流办公区域；n写字楼物业开发水平稳步提升，但物

4、业管理服务水平仍处于相对滞后的阶段；写字楼物业开发水平稳步提升，但物业管理服务水平仍处于相对滞后的阶段；20112011年至今年至今写字楼功能又一完善、建筑用材更加考究，郑东新区新客站商圈目前正在形成汇艺大厦、升龙广场、绿地之窗、绿地中央广场、建正东方中心等郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程写字楼格局分布：老商务区依托老城区核心地段，经规划引导形成新的龙头集聚区写字楼格局分布：老商务区依托老城区核心地段，经规划引导形成新的龙头集聚区CBDCBD；高铁开通后的高铁站版版块、未来将产生龙子湖、副；高铁开通后的高铁站版版块、未来将产生龙子湖、副CBDCBD中心、二七新城等新的写字中心、二七新城等新

5、的写字楼聚集地楼聚集地区划区划板块板块特征特征金水区金水区经三-农业路得益于省直机关聚集，较早发展，区域配套成熟、商务氛围浓厚、品质尚可、租售情况较好，以大中型企业、单位为主。代表项目：鑫苑金融广场、省汇中心、国际企业中心、苏荷中心金水东依托大型综合体，交通便利、商务配套完善、机构集中，户型较大、品质尚可、销售较好但入驻率较低，多大中型企业。代表项目：升龙环球广场、曼哈顿金融中心；郑东郑东新区新区CBD规划推动快速崛起的中央商务区，当前最热门的标杆区域，中高端云集，租售价领军市场，销售较好但入住率较低，多为国内外知名企业总部和办事处。代表项目：千玺广场、绿地峰会、河南国际商会大厦新站规划引导的

6、商务办公集聚区，品质好，商务配套尚不健全，大面积为主，销售价格高，国内外大中型企业为主。代表项目：汇艺大厦、升龙广场、绿地之窗、绿地中央广场、建正东方中心等管城区管城区紫荆与商圈相成，交通便利、配套成熟，形象设施较落后，小面积产品为主，多小型企业，未来供应以旧改项目为主。代表项目：兴达国贸、裕鸿国际、金成国贸中原区中原区碧沙区域行政商务功能减弱，存量不大，未来供应主要依托城中村改造的城市综合体，以中小面积产品为主，多中小型企业。代表项目：中原万达广场，西园国际广场二七区二七区运河规划引导的商贸物流办公区域，依托旧改项目，档次多元、产品丰富。代表项目：航海路沿线在建：升龙联合广场、升龙金中环；二

7、七运河规划项目紫荆板块副CBD板块二七新城板块经三板块郑州写字楼市场格局郑州写字楼市场格局金水东板块高铁站站板块成熟板块规划板块碧沙板块龙子湖板块郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程写字楼格局分布：郑州整个甲写字楼格局分布：郑州整个甲A A级写字楼的分布主要集中在东区，老城区受规划级写字楼的分布主要集中在东区，老城区受规划限制限制 ，目前甲，目前甲A A写字楼项目较少且不集中，主要集中在郑东新区写字楼项目较少且不集中，主要集中在郑东新区CBDCBD版块、金水版块、金水东路版块、高铁站版块东路版块、高铁站版块 。郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程从从2009

8、-20132009-2013年年7 7月份郑州写字楼投放月份郑州写字楼投放3572635726套，投放量为套，投放量为56664875666487，成交，成交2841528415套，成交面积为套，成交面积为39777453977745；20132013年年1-71-7月份成交均价为月份成交均价为1111511115元；元；剩余库存剩余库存73117311套，存量为套，存量为16887421688742，按照，按照20132013年前七个月的月均去化量来算年前七个月的月均去化量来算，需要去化，需要去化1313个月的时间。个月的时间。郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程从从2009-2013200

9、9-2013年年7 7月份郑东新区写字楼投放月份郑东新区写字楼投放3964939649套，投放量套，投放量37905633790563，成交，成交215904215904套，成交面积为套，成交面积为21437502143750；20132013年年1-71-7月份成交均价为月份成交均价为1224012240元；元；剩余库存剩余库存37453745套，存量为套，存量为16468131646813，按照，按照20132013年前七个月的去化量来算，需年前七个月的去化量来算，需要去化要去化3030个月的时间，郑东新区写字楼严重供大于求。个月的时间，郑东新区写字楼严重供大于求。郑州写字楼发展历程郑州写

10、字楼发展历程房地产市场回暖，写字楼价格上涨郑州市区主城区住宅限购，投资客户转向商业写字楼，、绿地千玺广场、绿地中心、美盛中心等国际甲+级写字楼项目开盘销售，成交价格进一步上涨2011-2012年区域内打捞写字楼项目上市，严重供大于求，以价换量，价格下滑从从2009-20132009-2013年年7 7月份郑东新区写字楼成交价格走势来看，月份郑东新区写字楼成交价格走势来看，20092009年年-2012-2012年郑东年郑东新区写字楼销售价格持续快速上涨，但是由于新区写字楼销售价格持续快速上涨，但是由于20112011年年-2012-2012年区域内大量的写字年区域内大量的写字楼项目入市，郑东新

11、区写字楼严重供大于求，楼项目入市，郑东新区写字楼严重供大于求，20132013年前七个月成交价格下滑至年前七个月成交价格下滑至1230012300元元 ，市场处于以价换量的状态，市场处于以价换量的状态。未来5-10年郑州写字楼格局图图文化路商务带高铁商务带金水路商务带CBD副中心商务带龙子湖商务带花园路商务带二七商务带紫荆山商务带河医商务带碧沙岗商务带航海西路商务带二七新城商务区郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程高新区商务带航海东路商务带郑汴-商都路商务带一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目目 录录写

12、字楼产品水平：硬件打造稳步提高、管理服务水平相对滞后；老项目车写字楼产品水平：硬件打造稳步提高、管理服务水平相对滞后；老项目车位、会议室等商务配套普遍不足位、会议室等商务配套普遍不足n体量：大型综合体项目的写字楼物业，如兴达国贸、曼哈顿等基本在体量：大型综合体项目的写字楼物业，如兴达国贸、曼哈顿等基本在1010万以上；万以上；n户型：多数新项目搭配灵活，覆盖小户型单间到大户型全层，各种户型销售情况均比较良好；户型：多数新项目搭配灵活，覆盖小户型单间到大户型全层，各种户型销售情况均比较良好；n配套：当前全市老项目均存在车位预置和公共会议室等商务配套不足的问题，未来对于入驻企业配套：当前全市老项目

13、均存在车位预置和公共会议室等商务配套不足的问题，未来对于入驻企业必将造成不便；必将造成不便；n外观：普遍采用现代风格，层高普遍较低，一般采用公共位置带精装、套内毛坯形式发售外观：普遍采用现代风格，层高普遍较低，一般采用公共位置带精装、套内毛坯形式发售项目项目区域区域容积率容积率户型（）户型（）车位配比车位配比( (个个/ 100/ 100 ) )电梯配比电梯配比( (台台/10/10层层) )层高（米）层高（米）曼哈顿金融中心曼哈顿金融中心金水区6.5100-20000.483.13.6绿地千玺广场绿地千玺广场郑东新区5.61160-300，26000.425.14.3绿地之窗二期绿地之窗二期

14、5.591/120/2600.582.23兴达国贸兴达国贸管城区6.598/119/218，33000.333.23.45郑州市代表性写字楼项目供求情况郑州市代表性写字楼项目供求情况郑州写字楼产品特征分析郑州写字楼产品特征分析写字楼产品水平分析（下附表）写字楼产品水平分析（下附表）n市场上高端写字楼的标准层层高普遍在市场上高端写字楼的标准层层高普遍在3.6 3.6 米及以上，中端写字楼层高在米及以上，中端写字楼层高在 3.2-3.5 3.2-3.5 米区间，层高在米区间，层高在3.2 3.2 米以下的为低端商住楼、米以下的为低端商住楼、SOHOSOHO等。等。从标准层面积看，从标准层面积看，1

15、400-20001400-2000平米为市场主流，中高端写字楼单层平米为市场主流，中高端写字楼单层划分的间数多在划分的间数多在 8-12 8-12 间，少数单层面积较大的项目单层达到间，少数单层面积较大的项目单层达到15-1815-18间，套均面积间，套均面积150-200150-200平米的标准层平米的标准层划分在高端项目中最为常见。划分在高端项目中最为常见。n随着写字楼项目供应的增多、竞争的加剧，许多项目通过整体规划、高度、立面造型的标新立异来突随着写字楼项目供应的增多、竞争的加剧，许多项目通过整体规划、高度、立面造型的标新立异来突出产品特色、增加项目卖点、塑造地标形象，主要表现有立面风格

16、的多样化、高度的多样化、特殊造型、出产品特色、增加项目卖点、塑造地标形象，主要表现有立面风格的多样化、高度的多样化、特殊造型、平面布局的特色等平面布局的特色等。郑州写字楼产品特征分析郑州写字楼产品特征分析写字楼产品水平附表：写字楼产品水平附表：项目项目区域区域容积率容积率 建筑规模建筑规模 建筑层数建筑层数 标准层面积标准层面积 主力分割面积主力分割面积 楼层产品分布楼层产品分布 层高层高 外立面外立面 大堂大堂 电梯电梯 新田广场新田广场二七区13.1720万20层 1-5层商业，5-20层办公3.8米 玻璃幕墙精装修 鼎盛时代鼎盛时代二七区4.492.6万 2栋16层800 47-400

17、1-3层商业、4-16层办公4.8米 Low-E玻璃 约1200，挑高10米 6部高速智能电梯（2栋） 索克索克9 9號號高新区3.32.2万 地下1层，地上15层1400 50-1400，可自由分割 5.1米（LOFT） 全玻璃幕墙精装，8.7米挑高 6部静音电梯 兴达国贸兴达国贸管城区6.512万 27层3500 200-3300 1-4层商业、5-27层办公3.45米 高档石材+LOW-E玻璃+纯铝扣板 700石材装修商务大堂，挑高12米 10部电梯 正商国际广正商国际广场场管城区 20万 3栋22层1260 186-1260 1-3层商业、4-22层办公3.7米 外墙白色石材与Low-

18、E玻璃组合 5.4米挑高 8部电梯（每栋） 瀚海北金瀚海北金金水区8.7815.4万 2栋25层1800 自由分割 地下一层永辉超市，1-4层商业，4-25层写字楼3.6米 LOW-E中空玻璃与高档金属板材相结合大堂是大理石、花岗岩、人造石材、吸音材料等高档材质并采用独特的拼接方式12部进口高速电梯 瀚海璞丽瀚海璞丽金水区8.7816万 25层1030、1714、1795 待定 1-3层为商业，4-25层为写字楼3.6米 LOW-E中空玻璃与高档金属板材相结合精装修 12部高速进口电梯 郑州写字楼产品特征分析郑州写字楼产品特征分析写字楼产品水平附表：写字楼产品水平附表：项目区域容积率 建筑规模

19、 建筑层数 标准层面积 主力分割面积 楼层产品分布 层高 外立面 大堂 电梯 绿地中央绿地中央广场广场郑东新区 45万 36层2000 13020001-3层商业，4-36层写字楼3.9米 玻璃幕墙 精装 中科金座中科金座郑东新区12.97.6万 31层2000 100-200 1层-6层为商业群房，6层-31层为高档写字楼3.7米 LOW-E全玻璃幕墙局部石材 精装修，550，13.8米挑高10部电梯 汇艺时代汇艺时代广场广场郑东新区715.5万 两栋，一栋25层，一栋26层1623/2100 根据客户需要进行分割，144-288-2100自由组合1-4层商业、剧院，5-26层写字楼 3.8

20、米 玻璃幕墙 精装 豫航中心豫航中心郑东新区3.57.2万 2栋20层高层1700 100270 13层商业，1万多;420层办公3.6米 高档石材与LOW-E玻璃相结合 9.6米挑高，5007部电梯 美盛中心美盛中心郑东新区6.1917万 25层3600 1433600125层写字楼3.7米 高档石材与LOW-E玻璃相结合 精装 21部进口日立电梯绿地中心绿地中心千玺广场千玺广场5.61 24万 60层2000 160-300 1-4层为商业、5-35层为写字楼，38-55层是万豪超五星级酒店、58层为空中观光层、59层为顶级私人会所4.3米 金属 9.8米挑高 28部日本原装进口三菱电梯

21、郑州写字楼产品特征分析郑州写字楼产品特征分析n郑州写字楼市场当前以企业自用需求及固定资产投入居郑州写字楼市场当前以企业自用需求及固定资产投入居多，有少部分投资者。多，有少部分投资者。n实力客户（大型实业、金融机构等）倾向于购买实力客户（大型实业、金融机构等）倾向于购买800800大面积产品以上；中型企业普遍选择约大面积产品以上；中型企业普遍选择约300300中等面积中等面积产品；小型企业接受产品；小型企业接受200200-300-300中小户型产品；个人中小户型产品；个人投资多数选择约投资多数选择约100100小户型产品；小户型产品；n中高端客户对写字楼项目区位、档次、物业管理水平等中高端客户

22、对写字楼项目区位、档次、物业管理水平等方面比较重视，以该部分客群为目标的项目多以主流商方面比较重视，以该部分客群为目标的项目多以主流商务区、公共位置豪华装修、原装进口设备、国际知名物务区、公共位置豪华装修、原装进口设备、国际知名物管服务等作为重要卖点；管服务等作为重要卖点；n行业聚集效应较为明显，龙头企业进驻项目能带动多个行业聚集效应较为明显，龙头企业进驻项目能带动多个相关企业入驻相关企业入驻（客户）主要是金融机构和贸易行，一拿就一整层，我们项目有10层左右的客户是金融、保险、担保等，剩下就是金莱克河南总代等这样做贸易的升龙环球广场置业顾问林先生国际企业中心客户构成情况国际企业中心客户构成情况

23、郑州裕达国贸租户行业分布情况郑州裕达国贸租户行业分布情况郑州写字楼产品特征分析郑州写字楼产品特征分析一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目目 录录竞品项目分布图竞品项目分布图区域内竞品市场分析区域内竞品市场分析竞品项目分类竞品项目分类选取标准：办公体量在选取标准：办公体量在3 3万以上，结构层高大于万以上，结构层高大于3.6m3.6m，标准层面积大于或等于，标准层面积大于或等于18001800，主力户型在，主力户型在100100以上面积区间，大堂挑高在以上面积区间，大堂挑高在1212米以上，满足以上米以上，满足以

24、上5 5项标准中的某项标准中的某一项或全部标准的项目作为样本。一项或全部标准的项目作为样本。级别分类说明：甲级以上（满足级别分类说明：甲级以上（满足5 5项标准中的项标准中的4 4项或全部标准项或全部标准）、乙级）、乙级（满足（满足5 5项标准项标准中的中的3 3项标准）、丙级（满足项标准）、丙级（满足5 5项标准中的项标准中的3 3项标准以下）项标准以下）在售项在售项目目甲级以上 绿地中心上上国际升龙广场天枢 亚新广场 凯利国际中心汇艺大厦乙级 建正东方中心威斯顿广场嘉亿东方大厦正岩铂兹中心1MA国际传媒中心河南商会大厦永和宇宙星 东方陆港 海马商海马商务中心务中心中新海赋中新海赋国际国际万

25、众大厦万众大厦 丙级 易元国际伟业国际广场广地和顺中心正商和谐大厦板内甲级写字楼产品特征分析板内甲级写字楼产品特征分析项目项目名称名称项项目目档档次次项目指标项目指标占地占地面积面积（亩）（亩）容容积积率率总总建建面面（万万）地上地上总建总建面面（万（万）裙房裙房体量体量（万（万）办公办公体量体量（万（万）建筑形建筑形态态标准层标准层面积面积（）（）办公主办公主力面积力面积分割分割（）（）办公标办公标准层层准层层高高（mm）办公办公装修装修停车位停车位办公电梯办公电梯大堂大堂外立面外立面网网络络地地板板配比配比（/1/1个）个）停车停车方式方式面积配面积配比比品牌及品牌及数量数量内饰内饰面积面

26、积（）（）挑高挑高（mm）装修情装修情况况绿地中心甲+级6315.782 5414.2 42.4 双塔4000442（3）、192-202（8)、269-276（4）4.20 全精装修220 普通停车3965、58部豪华装修370016豪华装修LOW-E玻璃有上上国际甲+级196.810.68.626.5双塔1700100-4604.00 全精装修121 全自动机械停车3558未定、9部豪华装修300023豪华装修LOW-E玻璃有凯利国际中心甲+级25716 11.9 1.610.2 双塔2000171-3703.85 全精装修140 全自动机械停车4545未定、11部豪华装修100020豪华

27、装修LOW-E玻璃无亚新广场甲+级33712 8.41.66.8双塔1800131-1674.00 全精装修120 普通停车4250通力、单栋8部豪华装修150013.8豪华装修LOW-E玻璃有升龙广场天枢B座甲级 11单塔3542140-3583.90 公共精装95 普通停车3800未定、26部普通装修15普通精装LOW-E玻璃无汇艺大厦甲级22.5 714.110.6 2.48 6.28A塔2160151-3113.80 公共精装106 普通停车4800未定、10部普通装修50010普通精装LOW-E玻璃+局部石材点缀无B塔1776123-1803.80 公共精装2966未定、6部普通装修

28、50010区域内甲级写字楼成交情况区域内甲级写字楼成交情况2013年1-8月份区域内甲级写字楼成交情况区域档次项目名称销售套数 销售面积销售金额销售均价金水东路板块甲+级美盛中心358370208145215 24868 高铁站板块甲+级 绿地中心33193081160744630517269 高铁站板块甲级汇艺大厦567693108557846 14111 高铁站板块甲级升龙广场12224137329691431 13659 高铁站板块甲级亚新广场609128121325689 13292 高铁站板块甲级凯利国际中心 111921.282196773411434 金水东路板块甲级楷林IFC2

29、4943544425413269 13761 金水东路板块甲级东方国际广场 22130089326320863 10845金水东路板块甲级绿地新都会43267302835367236 12412 从上图来看，区域内甲级写字楼项目月均销售21套，月均销售3962，超甲级写字楼均价在17000元以上，甲级写字楼项目市场主流均价在10800-14200元 之间。区域内乙级写字楼产品特征区域内乙级写字楼产品特征从上图来看，区域内乙级写字楼项目月均销售10套，月均销售2149，乙级写字楼市场主流均价在9600-13000之间。区域内乙级写字楼成交情况区域内乙级写字楼成交情况2013年1-8月份区域内乙级

30、写字楼成交情况区域档次 项目名称销售套数销售面积 销售金额销售均价高铁站板块乙级 建正东方中心26052425504203047 9618 高铁站板块乙级 东方陆港4211660.86 150771359 12930 高铁站板块乙级 嘉亿东方大厦1935333662106910365 高铁站板块乙级 永和宇宙星63416355921377 13433 高铁站板块乙级 兰德威斯顿广场81112.81150249010337 高铁站板块乙级 正岩铂兹中心3348945367000010966区域内丙级写字楼产品特征区域内丙级写字楼产品特征区域内丙级写字楼成交情况区域内丙级写字楼成交情况2013年1

31、-8月份区域内丙级写字楼成交情况区域档次项目名称销售套数销售面积 销售金额销售均价高铁站板块丙级正商和谐大厦9324531220532933 8990 高铁站板块丙级伟业国际广场60840129332910184 8296 高铁站板块丙级易元国际11315901802462035047 （内部房源签约）从上图来看，区域内丙级写字楼项目月均销售34套，月均销售3357，丙级写字楼市场主流均价在8300-9000之间，比郑东新区商品住宅的价格还低，严重商住倒挂。开发商开发商河南绿地广场置业发展有限公司位置位置郑东新区东风东路商鼎路交叉路口 规模规模项目规划总建筑面积82万，容积率19物业形态物业形

32、态建筑形态为国际甲级办公、高端商业、文化娱乐。北塔1-3层为17米挑高大堂，4-53层为办公，54-56为空中商业，57-63层为豪华办公（南塔54层为游泳池，56-63层为空中花园）户型面积户型面积标准层面积4400平米，主力户型190-400平米价格价格一期实收均价15000元/客户构成客户构成成交客户以郑东新区和金水区为主，多为私营业主，企业高管及高级白领等销售情况销售情况北塔与去年11月10日开盘，推出4-29层办公区间，共计房源376套，销售价格14000-20000元/，一房一价，无附加优惠，截止12月，项目累计销售约331套左右，销售额达12.6亿元。配套设施配套设施高铁，商业卖

33、点卖点增值潜力、品牌、地标、高铁个案扫描个案扫描高铁商圈高铁商圈- -绿地中心绿地中心北塔标准层北塔17/31/45F北塔9/23/37/51F北塔16/30/44F产品特征产品特征项目标准层为16户，层高4.2米，整层面积为4400，单个户型面积从190-440。同时楼栋每隔6层有挑高楼层，层高8.4米，挑高楼层仅6户，占据两个对角位置，剩余两个对角位置为镂空的空中花园。个案扫描个案扫描高铁商圈高铁商圈- -绿地中心绿地中心个案扫描个案扫描高铁商圈高铁商圈- -绿地中心绿地中心动态分析动态分析在售在售房源房源未售未售房源房源销售销售动态动态价格价格（元（元/ /平米平米）优惠优惠销售销售金额

34、金额活动活动来访来访北塔北塔4343层以下层以下、南塔、南塔3737层以层以下及下及4141、4242层层北塔北塔4343层以上层以上，南塔，南塔4242层以层以上上北塔北塔4343层层以下、南以下、南塔塔3737层以层以下及下及4141、4242层认筹层认筹1 17 7000000左右左右，部分剩，部分剩余房源余房源1400014000元元41#42#41#42#1010万抵万抵5050万万约约800800万万9 9月月1515日日开盘开盘1515组左右组左右/ /天天价位为区域内最高，两栋同时在售，来访量大，销售情况较好价位为区域内最高，两栋同时在售，来访量大，销售情况较好紫荆山人民会堂三

35、面翻紫荆山人民会堂三面翻经三路红砖路户外大牌经三路红砖路户外大牌高铁站候车厅户外高铁站候车厅户外机场机场环线环线路名牌路名牌广告机广告机紫荆山路商城路户外大牌紫荆山路商城路户外大牌金水路紫荆山立交西金水路紫荆山立交西南省军区旁屋顶户外南省军区旁屋顶户外推广分析个案扫描个案扫描高铁商圈高铁商圈- -绿地中心绿地中心商都网,搜房网高铁站立柱广告高铁站立柱广告火车站户外紫荆山百货液晶屏铁路地下桥广告个案扫描个案扫描高铁商圈高铁商圈- -绿地中心绿地中心楼体字写字楼灯箱路边液晶广告屏中州大道金水立交户外候车厅个案扫描个案扫描高铁商圈高铁商圈- -绿地中心绿地中心由绿地集团开发知名度高，规模大60万方；

36、地段为高铁站正对面，河南第一高塔286米，昭示性非常好大堂3700平米挑高17米，绝无仅有每七层一个空中花园，240米空中无边界泳池进口高速电梯7米/秒绿地集团户外投放数量充足，人流量大的区域全面覆盖，短信50万条/周 以及每周各大报广，多种渠道配合，在郑州市场形成了覆盖性投放，对项目销售的信息释放具有极大的配合作用，满足项目强销期的渠道需求。产品总结产品总结个案扫描个案扫描高铁商圈高铁商圈- -绿地中心绿地中心开发商郑州亚新郑东置业有限公司位置商鼎路与心怡路口南100米规模总建筑面积约11万平方米，其中写字楼6.8万方物业形态整个项目由西、东塔组成户型面积标准层面积为1800，面积区间134

37、-171；价格2012年10月份内部认购均价12000元，2013年7月份开盘均价13300销售情况项目自2012年9 月底售楼部开放，开始内部认筹配套设施高铁、商业配套卖点第一太平戴维斯物管个案扫描个案扫描亚新广场亚新广场产品设计产品设计项目大堂挑高13.8 米，面积1500 ，其中1-5 层为商业，6-24 层为写字楼，标准层高4.0 米，标准层面积为1800 ，平层12 户，8 部电梯，内有中央空调、新风系统以及配套网络地板。商业部分为8 部电梯，其中1 层规划为证券、银行等金融机构；2 层为员工餐厅；3-4 层为中西式餐厅，5 层包括会议中心、会所、游泳池等休闲娱乐设施。个案扫描个案扫

38、描亚新广场亚新广场个案扫描个案扫描亚新广场亚新广场 亚新广场销售状况汇总：亚新广场销售状况汇总：亚新广场自2012年10月份进场以来，推售房源为西塔15层以下房源，总计120套房源，销售60套，总面积17942，总成交面积9128，去化率为51%。总销售额121325689元，总回款额5044万元，内购协议金额（30%、50%首付），90851409元。个案扫描个案扫描升龙广场升龙广场基础信息位 置郑东新区东风东路与商鼎路交汇处开 发 商河南连捷置业有限公司总 体 量600000平方米总 层 数B14、37层外 立 面LOW-E玻璃幕墙物业服务升龙 物业单层面积3700平方电梯数量8部高速进口

39、三菱电梯车位数量地上加地下共4329车位配比124:1装修标准毛坯+公共部分精装单层层高4米大 堂1000平方米产品亮点紧邻新客站、规模极具优势、标准层面积适中动态分析动态分析在售在售房源房源未售未售房源房源销售销售动态动态价格价格（元（元/ /平米）平米）优惠优惠销售销售金额金额活动活动来访来访B14BB14B栋栋在推在推11-11-1717层特价层特价房及房及30-30-3535层高层层高层房源房源B14B14A A地地块块B14BB14B栋在栋在推推11-1711-17层层特价房及特价房及30-3530-35层高层高层房源层房源，B11B11、B12B12基本售罄基本售罄，30-3530

40、-35高楼高楼13000-1400013000-14000元元11-1511-15低楼层低楼层1200012000元左右元左右按揭按揭1%1%，一次性一次性2%2%；赌石活；赌石活动客户动客户8888折优惠折优惠689689万万9 9月月7 7日赌石日赌石活动活动9 9月月1313日中秋日中秋节活动及节活动及30-30-3535层开盘活层开盘活动动1515组组左右左右/ /天天升龙广场活动频繁，几乎周周活动，所以来访量较高。和周边价格相比升龙广场活动频繁，几乎周周活动，所以来访量较高。和周边价格相比价格中等，活动优惠力度大。价格中等，活动优惠力度大。个案扫描个案扫描升龙广场升龙广场360房管网

41、9月3日大河报封面通栏8月15日大河报报广推广分析推广分析个案扫描个案扫描升龙广场升龙广场地段都极具优势、升龙品牌有较高知名度，规模较大形象好，在售B14写字楼产品高度是区域内第二高，硬件常规、签约希尔顿国际酒店售价常规写字楼线上与线下相结合：活动+推广，推广以报广+短信+网络+户外+加油站灯箱+广告机+路名牌为推广渠道。覆盖面主要集中于郑东新区，短信发送量基本维持在10万/天，是项目来电重要支撑；项目报广平均每月投放1-2版，主要维持市场项目形象的释放和项目即时销售信息的对外释放。产品总结产品总结个案扫描个案扫描升龙广场升龙广场基础信息位 置郑州金水东路/东风东路开 发 商河南绿东置业有限公

42、司总 体 量63万平方米总 层 数24外 立 面玻璃幕物业服务上海科瑞物业单层面积标准层2000其他1300电梯数量单栋8部车位数量3700车位配比100:1装修标准公共精装，房间毛坯单层层高3.8M大 堂精装 11.8M产品亮点龙形规划，寓意吉祥ABC个案扫描个案扫描绿地新都会绿地新都会动态分析动态分析在售在售房源房源未售未售房源房源销售销售动态动态价格价格（元（元/ /平米平米）优惠优惠销售销售金额金额活动活动来访来访2 2号楼号楼A/B/CA/B/C，3#3#楼楼企业独企业独栋栋4 4、5 5、6 6、7 7、8 8、9 9一期一期2 2号楼号楼A/B/CA/B/C已推已推95%95%房

43、源，房源，3#3#楼企业独栋开楼企业独栋开始认筹始认筹12500-1300012500-13000指定房源指定房源1100011000按揭按揭2%2%，一，一次性次性5%5%；企业独栋认筹企业独栋认筹1 1万抵总房款万抵总房款19%19%优惠优惠689689万万9 9月月1414日认日认筹活动筹活动（效果一般（效果一般）10-1510-15组组/ /天天企业形象较高，价位中等，企业形象较高，价位中等，优惠力度加大优惠力度加大，销售情况较好销售情况较好个案扫描个案扫描绿地新都会绿地新都会机场户外新浪乐居网，中原楼市网高铁站立柱广告推广分析推广分析个案扫描个案扫描绿地新都会绿地新都会由绿地集团开发

44、具有较高知名度，规模大70万方紧邻金水东路，紧邻地铁一号线七里河站，毗邻高铁站，交通便利，地理位置优越3700个停车位，满足办公需求产品类型多样，后期物业形态丰富推广渠道形式一般产品总结产品总结个案扫描个案扫描绿地新都会绿地新都会基础信息位 置郑州东风东路商都路东800米开 发 商 河南建正房地产有限公司总 体 量278900平方米总 层 数地上25层，地下3层外 立 面金属铝板+玻璃幕墙 物业服务正商物业单层面积2000平方米电梯数量单层10部车位数量600个车位配比80：1装修标准精装修单层层高3.9大 堂9.2m精装修个案扫描个案扫描建正东方中心建正东方中心动态分析动态分析在售在售房源房

45、源未售未售房源房源销售销售动态动态价格价格（元（元/ /平米平米）优惠优惠销售销售金额金额活动活动来访来访A A、CC、D#D#及商业及商业B B栋栋A A、CC、D D销售销售90%90%，9 9月月1414日日商业总商业总裁签售裁签售A A、CC、D10000D10000元元左右左右c c栋栋1919层层121121平平99009900精装修额外精装修额外优惠优惠500-500-10001000元左元左右右/ /平平约约400400万万A A、CC、D D座座9 9月月1515日日特惠活动特惠活动除正常优除正常优惠外额外惠外额外优惠优惠500-500-10001000元元9 9月月2121

46、日商日商铺总裁签铺总裁签售活动售活动5-105-10组组/ /天天价位较低，部分写字楼房源不到价位较低，部分写字楼房源不到1000010000元，销售较好元，销售较好个案扫描个案扫描建正东方中心建正东方中心9 9月月1111日大河报报广日大河报报广9月11日东方今报报报广9月5日大河报报广推广分析推广分析个案扫描个案扫描建正东方中心建正东方中心商都房产网9月5日大河报封面通栏高铁站立柱广告路名牌个案扫描个案扫描建正东方中心建正东方中心集高档写字楼、金融、餐饮、娱乐等商业为一体的综合性商业体物业全精装，高端商务配套坐落高铁商务区，区域办公条件优越规模大、综合商业体，满足后期办公需求车位配比80:

47、1，打造充足停车空间建正东方中心推广力度加大，主要覆盖高铁站周边，加上每周2版报广的频繁投放加上派单、目精装修，价格便宜，因此抢占市场有优势。产品总结产品总结个案扫描个案扫描建正东方中心建正东方中心基础信息位 置郑州商都路站南路北200米开 发 商 河南嘉亿东方置业有限公司总 体 量86452平方米总 层 数地上30层，地下2层外 立 面玻璃幕墙 物业服务戴德梁行顾问 单层面积2150平方米电梯数量单层10部车位数量600个车位配比80：1装修标准精装修单层层高3.85大 堂9.2m精装修销售价格11000元销售动态20层以下房源除17、18层外以基本售罄，20层以上房源暂未推售个案分析个案分

48、析嘉亿东方大厦嘉亿东方大厦动态分析动态分析在售在售房源房源未售未售房源房源销售销售动态动态价格价格（元（元/ /平米）平米）优惠优惠销售销售金额金额活动活动来访来访2020层以层以下房源下房源2020层层以上以上1717楼以下销售楼以下销售85%85%左右，主推左右，主推17201720层层10000-1100010000-11000按揭按揭4 4个点，个点，一次性一次性8 8个点个点/ /无无2-42-4组组/ /天天嘉亿东方大厦价位较低，但是销量较少个案分析个案分析嘉亿东方大厦嘉亿东方大厦高铁片区为数不多的独栋商务楼每层设总裁独立卫浴、多媒体室以及男士吸烟区全精装设计，办公品质较高戴德梁行

49、物业顾问服务车位配比80:1，提供充足的停车空间宣传推广不到位，销量不理想，应增加推广量产品总结产品总结个案分析个案分析嘉亿东方大厦嘉亿东方大厦v 区域内甲级写字楼项目月均销售21套，月均销售3962，超甲级写字楼市均价在17000元以上，甲级写字楼项目市场主流均价在10800-14200元 之间。v 区域内乙级写字楼项目月均销售10套，月均销售2149，乙级写字楼市场主流均价在9600-13000之间。本项目自2012年9月份开始会议招募认筹以来，一直面临着金水东路板块甲级写字楼项目和同区域内（高铁站区域）的众多乙级写字楼的双重直面竞争。市场小结市场小结市场小结市场小结v地段：绿地中心、升龙

50、广场地段最好，建正东方中心及嘉亿大厦地段一般；v品质感：绿地中心、绿地新都会、升龙广场、楷林IFC品质感较强，其余一般；v价位：绿地中心价位最高将近20000元/平，绿地新都会、升龙广场、楷林IFC紧随其后，建正东方中心价位较低；v销量：绿地中心、升龙广场、建正东方中心销量较好，绿地中心与升龙广场因为自身品牌好、地段优越，建正东方因其价格较低，同时其共同原因是推广较多v优惠：嘉亿与绿地新都会优惠均较大，市场上写字楼市场在间接下降v总之：市场上写字楼供大于求，绿地中心、升龙广场、建正东方中心除品牌外活动、推广较多，销量较好，其他均一般。一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品

51、场分析四、本项目问题研判及下一步销售策略四、本项目问题研判及下一步销售策略目目 录录项目基本情况项目基本情况项目项目单位单位数值数值总建筑面积161534地上建筑面积117593 其中商业建筑面积8881办公建筑面积108712地下建筑面积42664容积率 6.9停车位地上停车位辆136地下停车位辆1206绿地率%31建筑高度m120规划 9000花园广场 ;A座29层板楼，办公区配备11部电梯，上设停机坪。 B座28层塔楼，办公区配备9部电梯， 3层底商自持 外立面 ：纯玻璃幕墙 项目基本情况A A座整层划分座整层划分9 9个区间，面积区间个区间，面积区间173-372173-372。项目基

52、本情况B B座整座整整层划分整层划分10个区间，面积区间个区间，面积区间146-314。本项目问题研判本项目问题研判 作为一个离高铁站最近的甲作为一个离高铁站最近的甲级写字楼项目，本案自级写字楼项目，本案自2012年年9月月15日首次认筹（日首次认筹（ B座首先认筹，座首先认筹，200以下以下的客户可享受的客户可享受VIP的待遇，的待遇，全款享受两个点的优惠，按全款享受两个点的优惠，按揭享受一个点的超值优惠；揭享受一个点的超值优惠；而而200-1000的半层卡客的半层卡客户则享受到的是全款户则享受到的是全款3个点个点按揭按揭2个点的超值优惠；个点的超值优惠；1000以上的整层卡客户以上的整层卡

53、客户则享受全款则享受全款4个点个点，按揭按揭3个个点的优惠点的优惠；当天认筹当天认筹0组。组。 ）以来，到）以来，到2013年年7月份才月份才签约签约11套，成交房源在套，成交房源在6-10层，相对于同质化项目层，相对于同质化项目-亚亚新广场，本案销售业绩相当新广场，本案销售业绩相当不理想。不理想。小区名称总层数所在层面积付款方式均价铁科大厦329142.25 按揭12400 铁科大厦328142.25 按揭12100 铁科大厦327142.25 按揭12200 铁科大厦327211.19 一次性付款 10455 铁科大厦328142.88 按揭12200 铁科大厦327142.88 一次性付

54、款 10370 铁科大厦326171.66 按揭12000 铁科大厦326180.2按揭12000 铁科大厦3210142.57一次性付款 10725 铁科大厦3210142.88一次性付款 10795 铁科大厦327360.27一次性付款 11160 本项目问题研判本项目问题研判 推广渠道上：推广渠道上：除了除了2012年年9月月12日，日，26日在大河报上日在大河报上发布两次报广发布两次报广以后，没有任以后，没有任何平面报广，何平面报广，仅有金水路与仅有金水路与未来路欧凯龙未来路欧凯龙家居广场上一家居广场上一个户外广告牌个户外广告牌，其它除了电，其它除了电台广播外没有台广播外没有任何推广渠

55、道任何推广渠道。本项目问题研判本项目问题研判 销售策略上：在销售策略上：在2012年年9-11月份认筹不理想的情况下，推出年底置业大优月份认筹不理想的情况下，推出年底置业大优惠活动（：即日起，新订房客户交房前免月供，：即日起，新订房一惠活动（：即日起，新订房客户交房前免月供，：即日起，新订房一次性客户免去次性客户免去5年空调费、物业费，：即日起，年空调费、物业费，：即日起，13+（14)层半层以上下定层半层以上下定客户给予放血价客户给予放血价10500元元/）；受高铁站区域绿地中心低区房源入市和其）；受高铁站区域绿地中心低区房源入市和其它乙级写字楼项目促销活动的冲击，活动效果不是很理想。它乙级

56、写字楼项目促销活动的冲击，活动效果不是很理想。 2013年春节后推广主题一直是车位足，没有凸显出项目甲级写字楼的主要年春节后推广主题一直是车位足，没有凸显出项目甲级写字楼的主要卖点，销售上坐销等待客户；区域内其它竞品项目以价换量，分化大量客卖点，销售上坐销等待客户；区域内其它竞品项目以价换量，分化大量客户。户。 目前目前A、B两栋两栋15层以下层以下房源房源同时在售同时在售，12层以下房源成交价格在层以下房源成交价格在10000以以内。内。本项目下一步推售策略本项目下一步推售策略营销目标：实现营销目标：实现20132013年第四季度销售年第四季度销售1 1亿元的目标亿元的目标价格策略：平开平走

57、，分楼层发售、借势周边高铁站商务板块日趋成熟，小步价格策略：平开平走，分楼层发售、借势周边高铁站商务板块日趋成熟，小步微调微调。推售策略：推售策略： 分楼栋推售、分楼栋推售、以新品带余货，以整层拉升项目形象以新品带余货，以整层拉升项目形象（线上宣传线上宣传新新品品，线下引导去化，线下引导去化1515层以下散货；以释放高优惠为噱头，扩大客户基数层以下散货；以释放高优惠为噱头，扩大客户基数）；以特）；以特价房去化剩余的房源（价房去化剩余的房源（1515层以下）；层以下）； 主抓自用型客户、兼顾投资型客户；主抓自用型客户、兼顾投资型客户； 变坐销为行销、走去销售部主动寻找客户；变坐销为行销、走去销售

58、部主动寻找客户； 通过首付分期（客户付通过首付分期（客户付14%14%房款签房款签合同，剩余的合同，剩余的36% 36% 房款三年内付清房款三年内付清）降低客户门槛。）降低客户门槛。本项目下一步推售策略本项目下一步推售策略- -推广策略推广策略围绕围绕新品房源新品房源VIPVIP会员招募，户外、广播、短信、网络、报广全面铺开，规模拓客，多会员招募，户外、广播、短信、网络、报广全面铺开，规模拓客，多渠道定向圈层及全方位客户联动。渠道定向圈层及全方位客户联动。线上推广铺开。线上推广铺开。户外、广播（口播）、短信、网络贯穿全月，大河报报广投放一次，释放项目即将开盘信息。老客户挖掘。老客户挖掘。通过欧

59、凯龙集团旗下已入住物业，放置项目宣传展板以示宣传；同时对老业主中资金实力较强的群体，以物业的名义，通过登门发放邀请函参加答谢会的形式，邀请其参加活动并赠送礼品券，以此达到宣传项目销售信息。合富平台资源。合富平台资源。合富辉煌在河南十年操盘累计的30万组客户资源以及整合合富集团在全国各地的投资型客户资源。规模拓客。规模拓客。针对金水路以北、花园路以东、北环以南、中州大大以西的区域内高档住宅、写字楼全面铺开，通过扫楼主动上门寻找客户的方式进行扩客。资源合作。资源合作。针对三环内主城区的洗车行、会所免费供应抽纸，洗车行免费供应一次性印制项目LOGO的脚垫。 谢谢 谢谢22.5.287:14:057:147:1422.5.2822.5.287:147:147:14:0522.5.2822.5.287:14:052022年5月28日星期六7时14分5秒