物业管理标准作业规程(下)

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第165页 共165页物业管理标准作业规程（下）12.柴油发电机操作标准作业规程1.0 目的 规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全的操作柴油发电机。2.0 适用范围 食用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。3.0 职责3.1 机电维修部主管/组长负责检查本规程的执行情况。3.2 当值管理员依照本规程负责进行柴油发电机的操作。4.0 程序要点4.1 启动前检查4.1.1 检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。4.1.2 检查冷却液是否在水箱盖以下8cm左右，不够加清水至上述位置。4.1.3

2、检查电池液液位是否在极板面上15cm左右，不够加蒸馏水至上述位置。4.1.4 清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。4.1.5 确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。4.2 钥匙启动控制屏柴油发电机启动、停机操作4.1.2 启动：a) 把钥匙从“0”位经过“1”位转到“预热”位，在预热位等7秒钟使空气预热，然后继续把钥匙放松，钥匙回复到“1”位；b) 钥匙在启动位置停留的时间最长不要超过5-7秒，如果在上述时间内柴油发电机不能启动，则应把钥匙立即回复到“0”位。间隔30秒钟后再行第二次启动，如果连续3次仍不能启动柴油发电机，则应查找原因并排除故障后才允许再启

3、动；c) 柴油发电机启动后，应马上检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示。在开机10-15秒内，油压是否达到正常范围（35-60p.s.i），如果有不正常现象，则应作出相应整改处理，等一切正常后将柴油发电机总空气开关合上（ON位置），开始供电。4.2.2 停机：a) 先把柴油发电机总空气开关扳下（OFF）位置，让发电机空载运行5分钟，然后把钥匙转回“0”位置；b) 如果有紧急情况停电需停机，可以在不切断负载的情况下把钥匙转到“0”位置或干脆按下红色急停按钮。4.3 自动启动控制屏柴油发电机、停机操作4.3.1 手动启动：a) 确保控制屏上各按钮已经复位，把控制钮旋

4、到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动；b) 如果柴油机发电机是冷的应把预热器按钮到“RUN”（位置），柴油发电机启动；c) 柴油发电机正常情况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，如果柴油发电机三次都不能启动着车，控制屏面板上的故障指示灯会亮，此时应查明原因并排除故障后才能再启动；d) 启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示，在开机10-15秒内，油压应达到正常范围（3560p.s.i）,如果有不正常情况则应做出相应整改，待一切正常后柴油发电机总空气开关开始供电。4.3.2 手动停机：a) 先扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行5分钟

5、，然后把控制按钮旋到：“STOP”（停）的位置，柴油机发电机停机；b) 如果有紧急情况需停车，可以不扳下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停机。4.3.3 自动启动： a) 把控制屏面扳上的各按钮复位； b) 把控制钮旋到“AUTO”（自动）位置； c) 把柴油发电机总空气开关合上（ON）位置； d) 如果“市电”停，柴油发电机在8秒内便会自行启动并送电； e) 如果柴油发电机不能自动启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把控制钮旋到“STOP”（停）的位置，查明原因排除故障后再旋到“AUTO”（自动）位置，柴油发电机便会自动启动。4.3.4 自动停机。来“市电”，双电源

6、转换柜立即自动切换成“市电），柴油发电机在空载情况下运行3分钟后自动停机。5.0 记录6.0 相关支持文件13.柴油发电机运行管理标准作业规程1.0 目的 规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内柴油发电机的运行管理。3.0 职责3.1 机电维修部主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。3.2 机电维修部组长负责柴油发电机运行管理工作的组织实施。3.3 当值管理员具体负责柴油发电机 的运行管理。4.0 程序要点 4.1 巡视监控4.1.1 当值管理员应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排

7、烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。4.1.2 巡视监控内容如下：a) 有无异常声响或大的振动；b) 有无异常气味；c) 排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；d) 机油压力冷却水温是否正常；e) 频率偏差是否较大；f) 三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；g) 各信号灯指示是否正常；h) 检查蓄电池状况（温度不能超过45 ，用半导体湿度计）；i) 回风是否顺畅；j) 紧固件是否有松动现象；k) 柴油箱油位；l) 消音效果是否理想；m) 每半个月应使备用柴油发电机试运行半小时。 4.1.3 对于巡视中发现的不正常情况，当值管理员及时采取措施予以

8、解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给机电维修部组长或主管，请求支援解决。整改时应遵守柴油发电机保养标准作业规程。4.2 柴油发电机异常情况的处置4.2.1 柴油发电机“飞车“的处置：柴油发电机发生”飞车“现象时，当值管理员需沉着、冷静、迅速果断得采取措施：a) 切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管；b) 切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；c) 绝对禁止减少或去掉负载；d) 柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。4.2.2 柴

9、油发电机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.3 柴油发电机房发生水浸时的处置：a) 视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.3 当值管理员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电“时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来”市电“时，应在

10、20分钟内关停柴油发电机。4.4 对于柴油发电机，当值管理员应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小。使其功率得到充分的利用。4.5 柴油发电机机房管理4.5.1 非值班人员不准进入机房，如需要进入，需经机电维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。4.5.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟。4.5.3 每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.5.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4.5.5 机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保

11、管，管理员不得私自自配钥匙。4.6 交接班要求4.6.1 交接人员应准时接班。4.6.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看_柴油发电机运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在_柴油发电机运行日记表上签名。4.6.3 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 机房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.7 当值管理员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰的记录在_柴油发电机运行日记内，并于每月的3号之前由柴油发电机管理员将上一个月的记录整理成册交由机电

12、维修部存档，保存期为两年。5.0 记录 _柴油发电机运行日记6.0 相关支持文件6.1 柴油发电机维修保养标准作业规程6.2 火警、火灾应急处理标准作业规程柴油发电机日记NO：巡视时间室内温度运行频率机油压力冷却水温电池电压柴油用量年 月 日 星期ABBCCAABC天气交班时间负责人运行情况：交班人： 接班人：天气交班时间负责人运行情况：交班人： 接班人：天气交班时间负责人运行情况：交班人： 接班人：14.柴油发电机维修保养标准作业规程1.0 目的 规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。2.0 适用范围 适用物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工

13、作。3.0 职责3.1 主管经理负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查该计划执行情况。3.2 机电维修部主管负责制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督该计划的执行。3.3 柴油发电机管理员负责柴油发电机的日常维修保养。4.0 程序要点4.1 柴油发电机维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织柴油发电机管理员一起研究、制定柴油发电机维修保养年度计划并上报公司审批。4.1.2 制定柴油发电机维修保养年度计划的原则：a) 柴油发电机使用的频度；b) 柴油发电机的运行状况（故障隐患）；c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 柴油发电机维修保

14、养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容：b) 具体实施维修保养的时间；c) 预计费用；d) 备品、备件计划。4.2 柴油发电机机外附件的维修保养，由机电维修部管理员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。4.3 柴油发电机维修保养4.3.1 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）。4.3.2 空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次： a) 空气滤清器显示器： 当显示的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，

15、轻按显示器顶部按钮，使显示器复位； b) 空气滤清器： 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯； 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不太接近滤芯； 如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）； 清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔 ，此时则应更换同型号的滤芯； 如果没有发现光点出现则表明滤芯末穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。4.3.3 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a) 用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；b) 检查电池液位

16、是否在极板上15MM左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置；c) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。4.3.4 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：a) 检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；b) 在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12MM左右，太松太紧都应当进行调整4.3.5 散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次： a) 外部清洁： 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机； 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的

17、确良碱水中约20分钟，然后用热水清洗。 b) 内部除垢： 把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开封口； 向散热器中倒入45。C的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器； 如果仍有水污，则用8%的酸溶液再清洗一次； 除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上； 所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补； 如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新生灌满清水并加入防锈剂。4.3.6 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次；a) 启动柴油发电机，让其运行15分钟；b) 当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扫扳

18、手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号亲手新的与机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油；c) 拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；d) 更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。4.3.7 柴油滤清器的维修保养周期性每运行200小时进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。4.3.8 充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：a) 清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；b) 清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；c) 检查传动

19、装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。4.3.9 发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。4.4 对于柴油发电机的拆机维修或调整应由主管填写外委维修保养申请单，经管理处经理、公司总经理批准后，由处委单位完成。4.5 对于计划中列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经机电维修部主管口头批准后，先组织解决而后写出_事故报告并上报公司。4.6 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在柴油发电机维修保养记录表内，并于每次维修保养

20、后的3天内由柴油机管理员将记录交机电维修部存档，长期保存。5.0 记录6.0 相关支持文件15.常压生活锅炉操作标准作业规程1.0 目的 规范常压生活锅炉操作程序，确保正确、安全的操作常压生活锅炉。2.0 适用范围 适用于常压生活锅炉的操作管理。3.0 职责3.1 机电维修部班组长负责员工的操作质量。3.2 当值管理员负责依照本规程操作常压生活锅炉。4.0 程序要点4.1 开炉前的检查4.1.1 检查锅炉给水、供水闸阀是否均已拧开（中央空调热水供应闸阀及回水闸阀只有制热时才拧开，其余时间均关闭），否则应拧开。4.1.2 检查各信号灯是否正常，否则应整修。4.1.3 手盘供水泵轴3圈，应灵活无阻

21、滞。4.2 开炉4.2.1 合上水泵控制箱电源开关，按下水泵启动按钮，启动水泵。4.2.2 合上燃烧机电源开关，将转换开关置于“燃烧”位置，燃烧机电动机立即启动。点火电极产生点火花，约过7秒钟的预吹风时间后，电磁阀自动打开，喷嘴喷出油雾。油雾被点火花燃后形成火焰，点火电极再延时点火约15秒钟后停止点火，燃烧机开始进入正常工作。4.2.3 如果点火不成功，经过约25秒钟后燃烧机上会亮起故障红灯。此时再经过3分钟后可以按下恢复按钮，重新启动燃烧机。如果三次均未启动成功，则需查明原因并排除故障后才允许再启动。4.2.4 启动成功后，应继续观察10秒钟，及时整改不正常情况：a) 有无异常声响或振动；b

22、) 有无漏油、漏水现象；c) 烟色及水温变化是否正常；d) 燃烧机控制箱、水泵控制箱有无异常气味。4.3 停炉4.3.1 将燃烧机转换开关置于“停止”位置，拉下电源开关，燃烧机停止燃烧。4.3.2 当水温降到45左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水。此时应拉下水泵控制箱电源开关。4.3.3 检查锅炉及附件是否有不正常情况 ，如有应及时整改。5.0 记录16. 常压生活锅炉运行管理标准作业规程1.0 目的 规范常压生活锅炉运行管理工作，保证常压生活锅炉良好运行。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内常压生活锅炉的运行管理。3.0 职责3.1 机电维修部主管负责检查压力锅炉运行工作的实施

23、情况。3.2 机电维修部组长负责常压生活锅炉运行管理工作的组织实施。3.3 当值班管理员具体负责常压生活锅炉的运行管理。4.0 程序要点4.1 巡视监控4.1.1 当值管理员每隔2个小时巡视一次常压生活锅炉，巡视部位包括：锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制系统及各种附属装置（闸阀、油箱、热水箱）。4.1.2 巡视监控的主要内容如下：a) 观察各连接处是否有漏油、漏水现象；b) 是否有异常的声响或振动，是否有异常气味；c) 观察排烟颜色是否正常，燃烧火焰是否稳定；d) 观察锅炉水温是否变化正常；e) 查看锅炉水位，油箱油位；f) 检查水泵机组： 电机温度是否太高（烫手），风叶是否碰壳； 水泵是

24、否漏水成线； 有无松弛的螺栓、螺母。 g) 检查控制箱： 各指示灯是否正常； 各元器是否动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象。4.1.3 对于巡视中发现的正常情况，当值管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，当值管理员应及时详细的汇报给机电维修部组长或主管，请求支援。整改时应遵守常压生活锅炉维修保养标准作业规程。4.2 当值管理员应根据使用热水部门或用户的要求，及时开关常压生活锅炉，并根据他们的需要，适当调整锅炉热水的温度或热水供应量的大小。注意最高温度不能超过65。4.3 异常情况处理4.3.1 当常压生活锅炉房发生火灾时，按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.3.2 当常压生活锅炉

25、发生水浸时的处置：a) 视进水情况关掉运行中锅炉,拉下总电源开关;b) 堵住漏水源;c) 如果漏水较大,应立即通知机电维修部主管,同时尽力阻滞进水;d) 漏水源堵住后,应立即排水;e) 排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理.如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等；f) 确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.4 常压生活锅炉房管理4.4.1 非值班人员不准进入常压生活锅炉房，如需要进入，须经机电维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入常压生活锅炉房。4.4.2 常压生活锅炉内严禁存放易爆、易然、危险物品。4.4.3 常

26、压生活锅炉房内应备齐消防器材，并应放置在方便、显眼处。常压生活锅炉房内严禁吸烟。4.4.4 每班打扫一次常压生活锅炉房的卫生。每周清洁一次常压生活锅炉房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好、整洁光亮。4.4.5 常压生活锅炉房内应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活。4.4.6 常压生活锅炉房应当做到随时上锁，钥匙由当值常压生活锅炉管理员保管，常压生活锅炉房管理员不得自私配钥匙。4.5 交接班要求4.5.1 交接人员应准时接班。4.5.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看常压生活锅炉运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在

27、常压生活锅炉运行日记表上签名。4.5.3 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不清晰、不完整；c) 常压生活锅炉房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.6 对于常压生活锅炉的运行情况，当值管理员应及时完整、规范清晰的记录在常压生活锅炉运行日记表内，并于每月的3号之前由机电维修部组长把上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。5.0 记录 常压生活锅炉运行日记6.0 相关支持文件6.1 常压生活锅炉维修保养标准作业规程6.2 火警、火灾应急处理标准作业规程常压生活运

28、行日记 年 月 日 NO： 班次 巡视时间序号 项 目早班当值人：中班当值人：晚班当值人：1锅炉水温2水泵机组（电机温升、水泵漏水等）3电控箱（批示灯、仪表、继电器等）4燃烧机（火焰是否稳定、点火情况）5各连接处是否漏油、漏水6柴油量7其他附属装置情况8重要运行情况记录9负责人意见及签名说明：正常打“”，已调整打“”，外委打“”，等料“”17.常压生活锅炉维修保养标准作业规程1.0 目的 规范常压生活锅炉的维修保养工作，确保常压生活锅炉随时处于完好状态，保证其良好运行。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内常压生活锅炉的维修保养。3.0 职责3.1 主管经理负责审核常压生活锅炉维修保养年度

29、计划并检查该计划的执行情况。3.2 机电维修部主管负责组织制定常压生活锅炉维修保养年度计划，并组织、监督、实施该计划。3.3 锅炉管理员具体负责常压生活锅炉的维修保养。3.4 公共事物部负责通知有关用户关于停止供应热水的情况。4.0 程序要点4.1 常压生活锅炉维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织锅炉管理员一起研究、制定常压生活锅炉维修保养年度计划，并上报公司审批。4.1.2 制定常压生活锅炉维修保养年度计划的原则：a) 常压生活锅炉使用的频度：b) 常压生活锅炉的运行状况（故障隐患）；c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 常压生活

30、锅炉维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 具体实施维修保养的时间；c) 预计费用；d) 备品、备件计划。4.2 锅炉管理员对常压生活锅炉进行维修保养时应按常压生活锅炉维修保养年度计划进行。4.3 燃烧机维修保养要领。每年度1月、4月、7月、10月份分别对燃烧机进行一次清洁、保养。4.3.1 电动机及风机：a) 检查电动机接线是否锈蚀或松动，如是则修理并重新接好；b) 检查电动机电容是否已变形、膨胀或开裂，如是则应更换同型号规格的电容；c) 检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，如果松弛则应紧固处理；d) 对电动机轴承、风机波丝加注润滑油；e) 用500V摇表测量电动机线

31、圈绝缘电阻，如果低于0.2M则应进行处理，处理后达不到要求的应拆修；f) 清洁电动机、风机上的污物、灰尘。4.3.2 油泵a) 检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，如果松弛则应紧固处理；b) 检查油泵进、出油管是否漏油，如是则应重扩喇叭口并拧紧螺母；c) 用压力表测试油泵出油压力，应调定为0.9MPA，最高不允许超过2MPA，过高过低应调整；d) 清洁油泵进油油滤；e) 清洁油泵外表。4.3.3 点火电极：a) 检查点火电极是否烧蚀严重，如是则应更换同规格点火电极；b) 调整点火电极至合理位置，清洁点火电极。4.3.4 喷嘴：a) 清除喷嘴上的碳化物、污物，使其畅通；b) 如喷嘴磨损严重或已

32、堵住，则应更换同规格喷嘴。4.3.5 光电探测器、点火变压器：a) 清洁光电探测器，点火变压器、；b) 如光电探测器、点火变压器已老化或已损坏、则应更换同规格光电探测器、点火变压器。4.3.6 电磁阀：a) 清洗控制器（可用压缩空气吹污或用干净干抹布轻轻擦拭）；b) 如控制器损坏则应更换同规格的控制器。4.4 锅炉本体维修保养要领。每年度的7月、12月应分别对锅炉本体进行一次维修保养。4.4.1 热交换器：a) 外部清洁。用细铁丝刷和扫把清除热交换器外面的碳化物，使热交换器外部干净；b) 内部除垢。把锅炉进、出口闸阀拆开，放干锅炉内的水，然后把锅炉进出口封闭，向锅炉内注入45的4%的酸溶液，过

33、8分钟后排干酸溶液。再次检查热交换器，如果仍有水垢，则用45的%酸溶液加洗一次。除垢后，用3%碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗3次。所有工作完成后。检查热交换器是否漏水，如果不漏则重新装回；如果漏水则用氧焊修补后再装回。4.4.2 检查炉内胆及耐火材料，对于损坏之处作必要的修复；检查排烟管，并进行清洁处理。4.5 锅炉附属装置维修保养要领。每年度的1月、4月、7月、10月份分别对锅炉附属装置进行一次清洁、保养。4.5.1 水泵机组：a) 对水泵轴承加注高温润滑油，磨损严重的轴承应更换；b) 检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新装压盘根（不定期、视漏水情况）；c) 检查联轴器是否牢固可靠，

34、否则应更换橡胶垫并拧紧（不定期）；d) 旋转水泵轴，如有卡住、碰撞现象则说明叶轮已损坏，应拆换同规格叶轮。4.5.2 电气控制系统：a) 清除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查是否动作可靠，否则应作相应修理；b) 检查电控箱里面的各元器件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰或脱落，否则作相应处理。4.5.3 附属闸阀、储油箱、热水箱：a) 检查附属闸阀是否漏水，如漏水则应加装、压紧黄油麻绳；检查附属闸阀是否开关灵活，如有阻滞现象则应在螺杆上加注黄油；b) 清除储油箱里面的污物和积水；c) 清除热水箱里面的泥沙、污物。4.6 每次常压生活锅炉计划维修保养的时效不允

35、许超过8小时。如必须超过8小时，则应由机电维修部主管填写申请延时维修保养表，经主管经理批准后方可延时。4.7 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管口头批准，先行组织而后写出_事故报告并上报公司。4.8 锅炉管理员将常压生活锅炉维修保养工作完整、规范的记录在_维修保养工作记录表内，并于每次维修保养后的3天之内由机电维修部组长将记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。4.9 停止供应热水的管理 常压生活锅炉因检修等原因需要停止供应热水时，应由机电维修部组长事先填写停_申请表，经机电维修部主管、主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提前24小时通知有关用户。如因突然故障停止供

36、应热水，则应在恢复供应热水后8小时内向有关用户作出解释。5.0 记录6.0 相关支持文件18.中央空调操作标准作业规程1.0 目的 规范中央空调操作程序，确保正确、安全地操作中央空调。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内的会所、食街的中央空调操作。3.0 职责3.1 机电维修部主管/组长负责检查中央空调操作标准作业规程的执行情况。3.2 当值管理员具体负责中央空调的操作。4.0 程序要点4.1 开机前的检查 确认下列情况正常后方可开机；4.1.1 电压表指示否在额定值的 + 10%范围以内。4.1.2 各种信号灯显示是否正常。4.1.3 各种阀是否均已打开。4.2 开机4.2.1 启动冷

37、却塔风机。4.2.2 启动冷却塔水泵。4.2.3 启动冷水泵。 4.2.4 确认冷却供水压力正常、冷冻水供水压力正常，过5-10分钟后启动压缩机。4.2.5 压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机吸排气压力，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。4.3 停机4.3.1 停压缩机。4.3.2 过5-10分钟后停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机。4.3.3 全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。4.3.4 确认无异常情况后才算停机成功。5.0 记录6.0 相关文件19.中央空调运行管理标准作业规程1.0 目的 规范中央空调运行管理工作，确保

38、中央空调良好运行。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的运行管理。3.0 职责3.1 机电维修部主管负责中央空调运行管理工作管理的实施情况。3.2 机电维修部组长负责组织实施中央空调的运行管理。3.3 当值管理员具体负责中央空调的运行管理。4.0 程序要点4.1 巡视监控4.1.1 当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。4.1.2 巡视监控的主要内容如下：a) 检查线电压（正常380V，不能超额定值）；b) 检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；c) 检查油压（正常10-15kgf/fm2）；d)

39、检查高压（2.5 kgf/fm2）；f) 冷却水进水温度（正常40）；h) 冷冻水进水温度（正常10-18）；i) 冷冻水出水温度（正常6-10）；j) 检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；k) 检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；l) 检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；m) 检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。4.1.3 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细的汇报给机电维修部主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程。4.2 异常情况的处置4.2.1 中央空调

40、发生制冷剂泄漏时的处置：a) 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；b) 加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；c) 救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全； d) 对于不同情况的中毒者采取不同的方法： 对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息； 如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗； 如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。 e) 排除泄漏后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。4.2.2 中央空

41、调机房发生水浸时的处置：a) 视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；f) 确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.2.3 中央空调机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.4 当值管理员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。

42、4.3 中央空调机房管理4.3.1 非值班人员不准进入中央空调机房，如需要进入，需经机电维修部主管同意、，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。4.3.2 中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。4.3.3 中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。4.3.4 每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。4.3.5 中央空调机房内应当通风良好，光线足够、门窗开启灵活 。4.3.6 中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管

43、理员保管，当值管理员不得私自配钥匙。4.4 交接班要求4.4.1 接班人员应准时接班。4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代、并查看中央空调运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在中央空调运行日记表上签名。4.4.3 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不清晰、不完整；c) 中央空调机房不干净；d) 接班人员未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.5 对于中央空调的运行情况，当值管理员应及时、完整、规范、清晰的记录在中央空调运行日记表内，并于每月的3号之前由机电维修部组长把上一个月的记录整

44、理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。5.0 记录 中央空调运行日记6.0 相关支持文件6.1 中央空调维修保养标准作业规程 6.2 火警、火灾应急处理标准作业规程中央空调运行日记 NO：巡视时间室内温电流（V）电流（A）T1T2T3T4高压低压油压年 月 日 星期线电压相电压ABABABAB天气交接时间负责人运行情况：交班人： 接班人：天气交接时间负责人运行情况：交班人： 接班人：天气交接时间负责人运行情况：交班人： 接班人：说明：“T1”表示“冷冻水进水温度”，“T2”表示“冷冻水出水温度”； “T3”表示“冷冻水出水温度”，“T4”表示“冷冻水出水温度”。20.中央空调维修保养标准作业

45、规程1.0 目的 规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。3.0 职责3.1 主管经理负责审核中央空调维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。3.2 机电维修部主管负责组织制定中央空调维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施。3.3 机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。3.4 公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。4.0 程序要点4.1 中央空调维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调维修保养年度计划并上报公司审批。4.1.2 制

46、定中央空调维修保养年度计划的原则：a) 中央空调使用的频度；b) 中央空调运行状况（故障隐患）；c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 中央空调维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 具体实施维修保养的时间；c) 预计费用；d) 备品、备件计划。4.2 对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计划进行。4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。4.4 冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M否则应干燥处理电机线圈，

47、干燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈。4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。4.4.5 清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。4.4.7 拧紧所有紧固件。4.4.8 清洁整个冷却塔外表。4.5 风机盘管维修保养：冷却技工

48、每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养4.5.1 每周清洗一次空气过屡网，排除盘管内的空气（不定期）。4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。4.5.3 用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5M，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。4.5.5 用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。4.5.6 拧紧所有紧固件。4.5.7 清洁风机盘管外壳。4.6 冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对

49、冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养4.6.1 柜式蒸发器维修保养：a) 每周清洗一次空气过滤网；b) 清洁蒸发器散热片；c) 清洁接水盘。4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：a) 配制10%的盐酸溶液（没1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；b) 拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；c) 酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；d) 全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。4.7 冷却水泵

50、机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。4.7.1 电动机维修保养：a) 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5 M以上，否则应进行干燥处理或修复；b) 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；c) 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。4.7.2 水泵维修保养：a) 转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如实轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；b) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。4.7.3 检查弹性联轴器有无损坏，

51、如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。4.7.4 清洗水泵过滤网。4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养：a) 检查是否泄漏，如是则应加压填料；b) 检查阀们开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；c) 如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；d) 检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养：a) 干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；

52、b) 电磁调节阀、压差调节阀： 通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀； 对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。4.10 检查、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养4.10.1检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：a) 对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b) 送检温度计、压力表合格后方可再使用；c) 检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；d) 检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。4.10.2控制部分维修保养：a) 清洁控制柜内外的灰尘、赃物；b) 检查

53、、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；c) 交流接触器维修保养： 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器； 清洁铁芯上的灰尘及赃物； 拧紧所有紧固螺栓。 d) 热继电器维修保养： 检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换； 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。 e) 自动空气开头维修保养： 用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5 M，否则应烘干处理； 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换； 清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锉）。

54、f) 信号灯、指示仪表维修保养： 检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡； 检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。f) 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；g) PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。4.11 压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。4.11.2检

55、查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。4.11.3具体检查压缩机如下参数： a) 压缩机电机绝缘电阻（正常0.5 M以上）； b) 压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）； c) 压缩机油压（正常10-15kgf/cm2）； d) 压缩机外壳温度（正常85 以下）； e) 吸气压力（正常值4.9-5.4kgf/cm2）； f) 排气压力（正常值12.5kgf/cm2） g) 检查压缩机是否有异常的噪音或振动； h) 检查压缩机是否有异常的气味。 通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。4.12 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写申请延时维修保养表经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。4.13 对于计划中未列出的维修保养工作，应油机电