4月全国自考资产评价答案解析

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1、2021年4月全国高等教育自学考试?资产评估?答案解析课程代码：00158一、单项选择题本大题共 30小题，每题1分，共30分1 .一般地说，资产评估是指通过对资产某一 价值的估算，从而确定其价值的经济活动。A.时期B.时点C.时段D.时间答案B解析：此题考查的是对资产评估概念的理解，由于各种资产都是处于不断运动和变化中的，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期保持不变，因此，资产评估只能是以某一时点的资产现实状况对资产进行的 评定估算，而不能完全反映各个时期的资产状况。因此，选B2 .以下选项中，在分类上属于无形资产，但是在评估方法、准那么适用等方面又不同于无形资产的是A. 土地使用权B

2、.版权C.非专利技术D.商誉答案A解析：此题考查的是对土地使用权评估特点的理解，土地使用权虽然属于无形资产的范畴，但它又是无形资产中的对物产权，有其自身的特殊性，它价值的上下主要取决于它的载体，即土地的特性和条件，因此对土地 使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行，即需要采用不同于一般无形资产的评估方法和适 用准那么。3 .最大最正确效用是基于资产评估的A.继续使用假设B.持续经营假设C.公开市场假设D.清算清偿假设答案C 解析：最大最正确效用是指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。这种资产的最 大最正确效用可以是现时的，也可以是潜在的，在资产评估时，只

3、有按照公开市场假设处理或作适当的调整，才有可能 使资产收益最大。同时资产的最大最正确效用，是由资产所在区域、具体特定条件及市场供求规律所决定的。因此，4 .在以下资产中，最适宜采用本钱法评估的资产是A.无形资产B.资源性资产C.企业整体资产D.自制专用设备答案D解析： 1对于无形资产，可以根据不同无形资产的具体类型、特点、评估目的及外部市场环境等具体情况，可以选用市场法或收益法、本钱法等评估方法；2对于资源性资产，涉及到地质、矿藏、森林、旅游资源等，对这些资源性资产价值的评估，评估的不是资源本身，而是这些资源某一方面的权利，因此可以根据不 同资源性资产的不同权利特性，采用市场法、收益法和本钱法

4、进行评估；3关于企业的整体性资产。不是企业各单项可确指资产的简单聚集，其价值也不等于各单项可确指资产价值的 总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作为一个整体资产的生产能力或获利能力，其价值除了包括各单项可确指 资产的价值外，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。应采用收益法进行评估；4而对于自制专用设备通常缺少一个充分发育、活泼的市场条件，因而不适宜采用市场法，同时机器设备通常 很少采用收益法，作为自制专用设备，通常具备较为齐备的历史本钱资料，适宜采用本钱法。5.以下计算重置本钱的方法中，计算结果必然属于复原重置本钱的是A.重置核算法B.功能价值法C.点面推算法D.物价指数法答案D解析： 1重

5、置核算法是指按照本钱的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入本钱的形式，将总本钱分为直接本钱和间接本钱来估算重置本钱的一种方法，其中可能包括技术进步和市场行情变化的因素，应是更新重置本钱。2功能价值法是通过寻找一个与待估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格，据此估算待估资产的重置本钱的方法。其中可能包括技术进步和市场行情变化的因素，因此不是复 原重置本钱。3点面推算法也叫统计分析法，是指应用统计学原理估算重置全价的一种方法。点面推算法适用于企业整体评估。通常是在核实资产数量的根底上，把全部资产按照适当标准划分为假设干类别。然后从各类资产中抽 样选择适量具有代表性资产，

6、应用物价指数法、功能价值法或直接法等方法估算其重置本钱。再依据分类抽样估算资 产的重置本钱额与账面历史本钱计算出分类资产的调整系数，最后通过调整系数估算被评估资产的重置全价方法。即 结果可以是复原重置本钱，也可以是更新重置本钱。4物价指数法只是按照物价的变化将的历史本钱转变成基准日的本钱，没有考虑技术进步和市场变化的影响，其结果必然是复原重置本钱。6 .评估某企业的通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备10台，估算其重置本钱之和为50万元，而该10台具有代表性的通用没备历史本钱之和为25万元，该类通用设备账面历史本钱之和为800万元，那么该类通用设备重置成本为A.750万元 B.850万元

7、C.1 500万元 D.1 600万元答案D解析：在采用本钱法对企业整体资产及某一类相同资产进行评估时，为简化评估业务、节约评估时间，可以采用统计分析法确定某类资产的重置本钱。具体分为两步：第一步，选取代表性资产，并计算其重置本钱。第二步，计算代表性资产的调整系数：K = R/R其中R是代表性资产的重置本钱，R是代表性资产的历史本钱第三步，根据K估算被评估资产的重置本钱被评估资产的重置本钱=2被评估资产的历史本钱水就此题：K= 50/25 = 2被评估资产的重置本钱=800X2= 1 6007 .某企业假设能继续经营 3年，每年的收益预计分别为300万元、400万元、200万元。营业终止后预计

8、可回收500万元。假设折现率为 6%,那么该企业的评估值应为A.419.8 万元 B.806.9 万元 C.1 226.7 万元 D.5 806.9 万元答案C解析：此题考查的是运用收益法评估企业价值，收益法的根本思想是将各年收益现金流进行折现。因此：企业价值=300/1 + 6% + 400/ 1 + 6% 2+ 200/ 1 + 6% 3+ 500/ 1+6% 3= 1 226.78 .被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60% ,一台年生产能力为 80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于A.58万

9、元 B.90万元 C.120万元 D.150万元答案B解析：此题考查的是运用规模经济效益指数法评估机器设备的价值，其根本公式是：被评估资产重置评估资产年.量y本钱=参照物重置本钱 X 参照物年产量,由此题条件设备价格与产量成线性关系，可知经济效益指数为1,因此，被评估资产全新重置本钱=120 X 100/80 = 150被评估资产重置本钱=被评估资产全新重置本钱格指数=40X (1 + 5%) =42(3)其他费用重置本钱=其他费用历史本钱X价格指数=15X (1 + 4%) =15.6(4)生产线重置本钱= 900 + 42+ 15.6=957.610 .被评估设备与同类采用新技术生产的设备

10、相比，生产量相同的条件下，每年需增加本钱10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为 25%,假设折现率为10%,那么该设备的功能性贬值最接近于()A.19万元 B.23万元 C.25万元 D.30万元答案A解析：根据题中条件，可知是要求用超额运营本钱进行设备功能性贬值的估算，步骤如下：1.计算净超额运营本钱，即扣除所得税因素后每年超额运营本钱为：10X (125%) = 7.57.57.57,5+2.计算超额运营本钱的折现值.)11 .某冰箱生产线，设计能力为年产冰箱 1万台，每台冰箱白生产本钱为 2 000元。评估时，预计未来 5年内，每 台冰箱本钱上升15%,但销售价由于竞

11、争原因只能上升相当于本钱的10%,企业所得税率为 25%,假设折现率为10%,那么该生产线的经济性贬值额约为()A.254万元 B.284万元 C.290万元 D.379万元答案B解析：机器设备的经济性贬值，是由于外部因素引起的。通常有三种情况:(1)由于市场竞争加剧，产品需求减少，导致设备开工缺乏，生产能力相对过剩；(2)原材料、能源提价，本钱上升，产品售价未变，收益减少(3)国家能源、环保政策变动，造成设备提前报废，缩短了设备的正常使用寿命。此题考查的是因收益减少造成的经济性贬值的估算，其根本思路是：第一步：计算每年减少的收益：单位产品收益减少额=单位本钱的增加额单位售价增加额=2 000

12、 M5%2 000 X10%= 100第二步：每年收益净减少额:单位产品收益净减少额=单位收益减少额X (1所得税率)=100X (1 25%) = 75第三步：单位产品经济性贬值额：757575+r*1r 1 + 10% (1 + W%)a Q + 10%)375(1 + W%)75+7(1 + 10%/= 234第四步：总的经济性贬值：284X1万=284万元12 .以下选项中，属于影响房地产价格的一般因素是()A.居民收入水平B.交通便捷程度C.公用设施完备程度D.地形地质因素13 案A解析：影响地产价格的因素包括3方面(一)一般因素：是指对土地价格上下及其变动具有普遍性、一般性和共同性

13、影响的因素。1.行政因素；2.社会因素；3.收入水平等经济因素。(二)区域因素：是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，包括：1 .公共设施完备程度；2.交通便捷度；3.环境优劣度等。(三)个别因素：1.位置因素；2.地形地质因素；3.面积因素等。13 .现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2 900元/m 2、2 800元/m2、2 300元/m2、1 500元/m2,其容积率分另是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，那么在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是()A.甲B.乙C.丙D. 丁答案A解析：容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，

14、在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就会相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然 导致土地价格的增加。对于客户来讲，单位容积率价格越低越好。甲地单位容积率价格： 2 900/3 = 966.67 乙地单位容积率价格： 2 800/2.5 = 1 120丙地单位容积率价格：2 300/2 = 1 150 丁地单位容积率价格：1 500/1.5 = 1 00014 .采用收益法评估土地时，收益额应该是A.过去的实际收益额 B.过去的客观收益额C.将来的实际收益额D.将来的客观收益额答案D解析：土地收益可以分为实际收益和客观收益。1实际收益是指在现状下

15、实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能 力等对实际收益的影响较大。比方土地没有好好利用，可能没有获得收益。如果以实际收益为根底进行复原计算，不 会得到切合实际的结果。2客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。15.某宗土地取得费 2 000万元，全部为开发商投入， 开发期2年，开发费3 000万元，其中第一年投入 2 000万元， 利息率为10%,那么用本钱法评估土地时的利息为A.500万元 B.700万元 C.750万元 D.1 000万元答案C解析：本钱法是以开发土地所消耗的各项费用之和为依据，

16、再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。对于计入评估值的利息包括两局部：（1） 土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；（2） 土地开发费利息以整个开发费为基数。利息=土地取得费 让地开发期 邓息率+土地开发费 X土地开发期 瘠息率 邓息计算期如果开发费是平均投入，计息期按土地开发期限的一半计算。可用以下公式：利息=土地取得费 让地开发期 邓1J息率+土地开发费 X土地开发期 瘠1J息率X50%=2 000 2X10% +2 000 M.5 10%+ 1 000 MX10%200X60% = 192 000 = 19.2万元不合格在制品本钱：1

17、600 2X60% = 0.192万元 不合格在制品本钱回收价值：200X2 = 400元=0.04万元 在制品评估值=19.20.192 + 0.04= 19.048 万元21应收账款评估中按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可回收金额和坏账的方法是A.坏账估计法B.信用分析法C.分类判断法D.账龄分析法答案D解析： 1坏账估计法。根据以前年度的坏账情况，确定坏账率。2信用分析法是在综合分析负债人的综合信用状况，确定违约概率及违约损失率，以此确定应收账款价值的方法。3分类判断法是根据企业与债务人往来的历史和债务人信用状况，分析应收款项支付或拒付的可能性，将应收款项分为可收回的、局部 收回的及呆

18、账等几类。4账龄分析法。按照账龄长短分成假设干组，确定坏账比率及坏账额度。22.甲企业拥有乙企业发行的3年期非上市债券面值 1000万元，年利率10%,复利计息，到期一次还本付息。现对甲企业进行评估，评估时该债券距到期日还有2年，假设折现率为8%,那么该债券的评估值最接近于A.1114.5 万元 B.1141.0 万元 C.1454.0 万元 D.1455.0 万元答案B解析：非上市债券的评估到期后一次性还本付息的债券评估。F是本利和FP =；这类债券是指平时不支付利息，到期后连本带利一次性支付。公式为：就此题而言：F=BX 1 + r n= 1000X 1 + 10% 3= 1331P= 1

19、331/ 1+8% 2=1141.1123股票的内在价格是答案CA.每股净资产额B.每股总资产额C.未来每股收益的折现值D.每股净利润解析：内在价格，是一种理论依据，股票内在价格的上下主要取决于公司的开展前景、财务状况、管理水平以及获利 风险等因素。通常是根据证券分析人员对未来收益的预测而折算出的股票现时价格。24.从产权的角度，企业评估的一般范围应该是企业的A.有效资产B.产权主体自身占用及经营的资产C.整体资产D.全部资产答案D解析：企业价值有三种不同的情况：企业整体价值、股东全部权益价值、股东局部权益价值。因此有必要根据评估的目的界定评估范围。从产权的角度看，企业评估的范围应该是企业的全

20、部资产。包括：全资子公司、 控股子公司、非控股子公司中的控制局部，也包括闲置资产。25待评估企业未来 5年的预期收益额分别为 25万元、28万元、30万元、32万元和35万元，假定从第 6年起， 每年预期收益额稳定在 35万元水平。根据资料确定国债利率为 5%,风险报酬率为5%,资本化率为8%,采用分段法 估算的企业整体评估价值最有可能是A.329万元 B.384万元 C.462万元 D.549万元答案B解析：一般情况，企业收益前一阶段不相等，但从n+1年的后段起，企业预期收益稳定在一个固定水平，这时可以采用分段法进行价值评估，Rii1P =E + -根本公式为：I +t J I1+r -1这

21、时关键是折现率和资本化率的估算通常：折现率或资本化率=无风险报酬率+风险报酬率就此题而言：折现率=无风险报酬率+风险报酬率=5% + 5%= 10%资本化率=8%25283032135. 35 丫 1评估值=,：.=22.73 + 23.14+ 22.54+ 21.86+21.73 + 271.65 = 383.6526.假定社会平均资产收益率为7%,无风险报酬率为 2.5%,被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比值为1.2,那么用于企业价值评估的折现率为A.5.4%B.7.0%C.7.9%D.8.4%答案C解析：折现率和资本化率的估算可按公式：折现率或资本化率=无风险报酬率+风险报酬率

22、其中风险报酬率可以用3系数估算：Ri = Rm - Rg - 6式中：Rr被评估企业风险报酬率；Rm社会平均收益率；Rg 无风险报酬率。就此题而言：无风险报酬率为为2.5%,风险报酬率 Rr= 7% 2.5% X1.2 = 5.4%,因此：折现率=2.5%+ 5.4% = 7.9%27评估基准日与报告日期相同或接近的评估报告是属于A.追溯性评估报告B.现值性评估报告C.预期性评估报告D.限制性评估报告答案B解析：根据评估工程的目的和作用不同，资产评估可以分为追溯性评估、现值性评估和预期性评估。这种划分是与评估报告中两个重要日期密切联系在一起的：1基准日，它是对资产进行清查、核实以及作为确定取价

23、标准的日期。2出具报告日期，它指评估师完成这个评估过程出具评估报告的日期。根据这两个概念，可以分别定义出：1现值性评估。基准日与报告日期是相同或接近的。2追溯性评估。评估基准日早于报告日。纳税、司法诉讼时常用。3预期性评估。即资产未来价值评估。评估基准日晚于报告日。28 .确定评估基准日的主体是A.评估机构负责人B.注册资产评估师C.评估委托方D.资产占有方答案C解析：资产的价格随时间的变化而变化，不同的评估基准日将产生不同的评估结果。资产评估是为特定的经济行为效劳的，选择的评估基准日应有利于评估结果有效地效劳于评估目的，防止由于评估基准日选择不当给当事人造成不必要的损失。因此，选择何时作为评

24、估基准日，取决于特定的评估目的，从而取决于委托人。29 .实现评估行业统一管理的根底是制定A.统一的评估准那么B.统一的评估管理方法C.统一的评估程序D.统一的管理模式答案A解析：尽管最近几年来，各部门、协会学会制定了许多适合本专业特点的评估方法和准那么，但由于评估方法、评估准那么不统一，引致执业不标准。因此，实现评估行业统一管理的根底是制定统一的评估方法和评估准那么。30 .我国资产评估管理由重视机构管理、工程管理向注重资产评估人员管理转变的标志是A.?资产评估根本准那么职业道德准那么?的公布B.资产评估机构实行专营化C.实行注册资产评估师制度D.中国资产评估协会的成立答案C解析：我国资产评

25、估业管理的历史沿革中的标志性事件（1） 1991年11月，国务院以91号令的形式发布了?国有资产评估管理方法?，它是我国第一部对全国的资产评估行业进行政府管理的最高法规.2 1993年12月，中国资产评估协会成立，标志着我国资产评估管理由政府管理向行业自律化管理过渡。3 1995年开始，我国实行注册资产评估师制度，标志着我国资产评估管理由过去的重视机构管理、工程管理向注重资产评估人员管理转变。4 2001年12月31日，国务院批转财政部?关于改革国有资产评估行政管理方式，加强资产评估监督管理工作意见?的通知，取消政府部门对国有资产评估工程的立项确认 审批制度，实行核准制和备案制。5 2004年

26、2月25日，财政部公布?资产评估准那么一一根本准那么?和?资产评估准那么一一职业道德准那么?，标志着中国资产评估准那么体系的初步形成。（6） 2005年5月11日，财政部公布?资产评估机构审批管理方法?，自2005年6月1日起施行。（7） 2005年6月1日，财政部公布?资产评估机构审批管理方法?，标志着资产评估机构实行专营化二、多项选择题本大题共 5小题，每题2分，共10分31 .资产评估的特点包括A.现实性 B.替代性C.市场性D.公正性E.咨询性答案ACDE解析：资产评估的特点有 5个特点：1现实性；2市场性；3预测性；4公正性；5咨询性32收益法应用的前提条件有A.应当具备可利用的历史

27、资料B.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产C.资产形成价值的消耗是必需的D.资产所有者所承当的风险也必须是能用货币衡量的E.参照物及其与被估资产可比拟的指标、参数等资料是可搜集到的答案BD解析：收益法应用的前提条件：1被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2资产所有者所承当的风险也必须是能用货币衡量的；3被评估资产预期获利年限可以预测。33 .我国现行会计制度按固定资产的使用特性将其分类，对机器设备而言，有A.生产经营用机器设备B.未使用机器设备C.自制设备D.租出机器设备E.通用设备答案ABD解析：按现行会计制度规定，将机器设备分为以下六类：1生产经营用机

28、器设备；2非生产经营用机器设备；3租出机器设备；4未使用机器设备；5不需用机器设备；6融资租入机器设备34 .一般来说，无形资产的本钱工程包括A.创造创造本钱B.法律保护本钱C.发行推广本钱D.转让交易本钱E.时机本钱答案:ABC 解析：无形资产本钱工程包括：创造创造本钱、法律保护本钱、发行推广本钱35 .按资产评估内容划分，资产评估报告可以分为A.正常评估报告B.评估咨询报告C.单项资产评估报告D.评估复合报告E.整体资产评估报告答案ABD解析：按资产评估工作的内容可以分为正常评估、评估复核和评估咨询。评估复核是指对其他评估师出具的评估报告进行评判分析的行为和过程。评估咨询是对于评估对象结果

29、的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究三、名词解释本大题共 2小题，每题3分，共6分36 .追溯性评估追溯性评估是指需要确定资产过去价值的评估.即评估基准日早于报告日。在资产纳税、司法诉讼等情况下.经常需要进行该类型评估。37 .行业自律管理模式行业自律管理模式是指资产评估行业置于社会自发形成的行业协会管理之下，资产评估业的开展依赖于评估业内形成的准那么和标准进行。四、简答题本大题共 2小题，每题7分，共14分38 .简述市场法的含义及其应用的前提条件。市场法是指通过比拟被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评 估资产价值的一种资产评估方法。市场应用

30、的前提条件：1需要一个充分发育、活泼的资产市场。2参照物及其被评估资产可比拟的指标，技术参数等资料是可收集到的。39 .如何评估应收账款？应收账款评估值确定的根本公式为：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失首先，确定应收账款账面价值。评估时可以根据债权资产的内容进行分类，并根据其特点内容采取不同的方法进 行核实。其次，确认已确定的坏账损失。已确定的坏账损失是指评估时债务人已经死亡或破产倒闭而确实无法收回的应收账款。第三，确定预计坏账损失。应对应收账款回收的可能性进行判断，一般可以根据企业与债务人的业务往来和债务人的信用情况将应收账款分为几类，并按分类情况估计应收账款回

31、收的可能性。五、计算题本大题共 4小题，每题10分，共40分40 .被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2021年4月进行评估，2021年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置本钱的2%,传动齿轮的现行购置价格为 5万元，调换费用包括因调换而造成的停产损失约 2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为 106%, 2000年的定基物价指数为 108%,

32、 2021年的定基物价指数为118%。 要求：1计算被评估设备的重置本钱；2计算该设备的有形损耗或成新率及评估值。计算结果以 万元为单位，保存两位小数分析：根据题中条件可以判断要求采用成新率法进行机器设备的价值评估: 第一步是确定重置本钱价格指数法。第二步确定成新率贬值率贬值率设备己使用年限设备已使用年限,设备尚可使用年限X100%对于机器设备在使用过程中经过了大修理或更新改造，由此延长了其使用寿命，或减少了其实际已使用年限，这 时，可以通过估算加权投资年限替代为实际已使用年限。加权投资年限实际已使用年限=汇加权更新本钱+汇更新本钱加权投资年限=汇各局部的投资年限为各局部重置本钱所占的比重加权

33、更新本钱=已使用年限 X更新本钱参考答案：1确定重置本钱：重置本钱=200x112+15x11 = 222 64 +16.39 = 239.03 106%108%2确定加权投资年限：第一次投资重置本钱：200X118%/106% =222.64,已使用10年第一次更新投资本钱：15X118%/108% = 16.39,已使用8年加权投资年限=222.64 X10+16.39 8攵39.03= 2357.52 e39.03 = 9.86 年第一次更新后设备评估值= 239.03 X 1 2% X9.86/ 9.86+ 10 = 116.303第二次更新投资后确实定贬值率：第二次投资更新本钱：2+

34、5=7,由于第二次更新投资时正是评估基准日，因此：综合贬值率=116.30+7 /239.03= 51.58%4确定最终评估值：评估值=239.03 X 1 51.58% = 115.74 万元41待评估地块为一待开发建设白七通一平空地，面积2 000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7,覆盖率小于等于 50%, 土地使用年限50年。2021年8月出售，求取公平市场价格估价方法采用假设开发法。设计建 筑面积为14 000平方米，共14层，12层为商用房，共2 000平方米，34层共12 000平方米用于住宅。预计共需 2年时间完成到2021年8月，第一年投入60%的总建筑费，第二年投

35、入 40%的总建筑费。总建筑费 1 000万元，专 业费为总建筑费的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼 4 000元/平方米，住宅楼 2 000元/平方米，折现率 10%。要求：1以评估基准日2021年8月为时间点，计算总楼价；2计算该时点的总建筑费；3计算该时点的专业费；4计算该时点的税费；5计算该时点的利润和地价。计算结果以 允为单位，取整提示公式：地价=楼价 一建筑费一专业费一利润一税费分析：此题要求采用假设开发法进行低价的评估。假设开发法主要思路是将待估土地预期开放后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及

36、开发利润，从而确 定待估土地价格的一种方法。其根本公式：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用其中： 1楼价即土地开发建设后的转让价。2建筑费为土地开发的具体产品的消耗本钱，可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得。3专业费用是指测量、设计等专业技术费用。专业费=建筑费X i为一定的百分率4利息=地价+建筑费+专业费M r为利息率5利润=地价+建筑费+专业费XP，为正常利润率6税费=地价X t为税率7租售费用通常可以根据经验预测确定。参考答案：第步：总楼价=4000x2021x1 +10% 尸 +2000x12000x!=8 000 000 0.8264 + 24 00

37、0 00O 0.8264 = 26 444 800 元第二步：二一筑建 i. , -,：=6 000 000 4.0488+ 4 000 000 4.1537=9 187 930 元第三步：总专业费=总建筑费4 = 9 187 930总 = 551 276 元第四步：税费=26 444 800出=1 322 240 元第五步：利润=地价 X20%+ 9 187 930+551 276 20% = 1 947 841 + 0.2 地价第六步：地价= 26 444 800-9 187 930-551 276- 1 322 240 1 947 841 0.2 地价即： 1.2趣价=13 435 51

38、3地价=11 196 261 元利润=1 947 841 + O.2X11 196 261 = 4 187 093 元42.某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置本钱为200万元，适用的本钱利润率为400%;联营企业其它投资的重置本钱为5 000万元，适用的本钱利润率为10%。该技术已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品本钱为120元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为170元/件，丙类地区为160元/件。目前该产品年销售量为2万件，其中甲类地区为 8 000件，乙类地区为 7 000件，丙类地区为 5 000件。经分析，该技术的剩余经济寿命为

39、8年，售价和本钱变化不大，故不考虑其变化折现率为12%,所得税率为25%。要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。计算结果以 先为单位，取整分析：此题考查的是无形资产评估中收益法的应用，而收益法的运用涉及到三个核心参数：收益额、折现率和折 现期限。其中关键是无形资产收益额确实定，可以通过分成法确定其收益：无形资产收益额=销售收入 超肖售收入分成率X 1 所得税率因此确定无形资产收益额的关键就是确定分成率，根据此题条件可知，确定分成率的方法可以采用约当投资分成法。公式为：无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/ 购置方约当投资量+无形资产约当投资量X100%其中：无形资产约当投资量=无形资产重置

40、本钱X 1+适用本钱利润率购置方约当投资量=购置方投入的总资产的重置本钱X 1 +适用本钱利润率参考答案：第一步：计算技术的约当投资量2 000 000 X 1 + 400% = 10 000 000 元第二步：计算购置方的约当投资量50 000 000 X1 + 10% = 55 000 000 元第三步：计算利润分成率10 000 000 + 10 000 000 + 55 000 000 = 15%第四步：该产品的平均价格180X8 000+ 170X7 000+ 160X5 000及0 000= 171.5 元第五步：年利润额171.5 120 X20 00OX 1 25% = 772

41、 500 元772500 x15%xxl-5一- = 575625 元第六步：评估值43某企业拟产权转让，需评彳to经预测，其未来5年的净利润分别为 120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为180万元、830万元和480万元，该企业负债的评估价值为 20万元。假设折现率与资本化率均为10%。要求：计算该企业的商誉价值。计算结果以 万元为单位，保存两位小数分析：根据题中条件可以判断是此题考查两个知识要点：1采用收益法进行企业价值评估。2考查商誉价值的计算企业商誉=收益法企业价值-本钱法企业价值参考答案：第一步：采用收益法计算企业整体价值：120130150160,2002001+10% 1 + 10% / 1 + 10%3 1+1。%*10%xl +W%5=1 804.54 万元= 109.091 + 107.438+ 112.697+ 109.282+ 124.184+1 241.843第二步：计算商誉价值:商誉价值=1 804.54 180+ 830+ 48020= 334.54 万元