房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟全考点题库附答案参考23

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟全考点题库附答案参考1. 多选题：土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。A.所在城市B.地区C.地段D.土地用途E.土地转化率正确答案：ABCD2. 多选题：具体的评价方案中加以明确的内容包括（）。A.开发项目拟建设的物业类型B.开发项目的规划设计条件C.建筑面积的规模和物业档次D.合作方式与合作条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例正确答案：ACDE3. 判断题：在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。（）正确答案：错4. 判断题：【2014年真题】在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（）正确答案：错5.

2、单选题：随着房地产复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度增加租金，使市场最后达到供需平衡，此阶段属于房地产自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案：A6. 判断题：房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。（）正确答案：对7. 多选题：房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系正确答案：AB8. 单选题：高尔夫球场属于()。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业正确答案：B9. 判断题：市场规模就

3、是特定商品的购买者数量。（）正确答案：错10. 判断题：在制订调查计划时，需要收集一手资料或二手资料，其中二手资料是指由别人收集整理而不是由调查人自己收集整理的，用于当前特定目的的信息。（）正确答案：错11. 多选题：工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()。A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.安全管理E.质量管理正确答案：CD12. 单选题：下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为

4、一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场正确答案：D13. 单选题：判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大正确答案：D14. 判断题：【2012年真题】REITs可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。()正确答案：对15. 判断题：【2011年真题】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。()正确答案：错16. 多选题：【2013年真题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平

5、D.可出租面积E.经营费用正确答案：BD17. 判断题：在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。（）正确答案：对18. 单选题：a规划设计条件通知书；b建设用地规划许可证；c选址规划意见通知书；d建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad正确答案：D19. 多选题：物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装

6、修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平正确答案：CD20. 单选题：关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费正确答案：D21. 单选题：【2016年真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.

7、2.60B.2.87C.3.59D.3.80正确答案：D22. 判断题：市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。正确答案：对23. 判断题：虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。（）正确答案：错24. 判断题：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。正确答案：对25. 单选题：某单位以现实楼价15的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工时交付使用时楼

8、价上涨了12，则其预付款的收益率高达()。A.60B.70C.80D.90正确答案：C26. 多选题：【2014年真题】房地产投资信托基金的特征有（）。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险正确答案：BDE27. 单选题：决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的（）划分，包括个人决策和群体决策。A.性质B.层次C.参与人数D.规模正确答案：C28. 判断题：【2013年真题】房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。（）正确答案：错29. 多选题：房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与

9、选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择正确答案：AB30. 单选题：【2013年真题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额，I和乙实际支付的利息额I之间的关系为()。A.IIB.IIC.I=ID.II正确答案：B31. 单选题：开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起()日内，将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门备案。A.10B.15C.20D.30正确答案：B32. 判断题：从投资者的

10、角度来看，资金的增值特性使其具有经济价值。正确答案：错33. 判断题：全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。（）正确答案：错34. 多选题：在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率正确答案：BCD35. 判断题：投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。（）正确答案：错3

11、6. 单选题：()通常对房地产拥有第一抵押权。A.土地开发贷款B.建设贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款正确答案：A37. 多选题：一般来说，房地产投资风险主要体现在()。A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性正确答案：ACDE38. 单选题：仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理正确答案：C39. 多选题：【2013年真题】企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场

12、必须具备()。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性正确答案：ABDE40. 单选题：下列市净率的表达式中，正确的是（）。A.市净率=股价每股净资产B.市净率=股价每股收益C.市净率=市值销售收入D.市净率=市值现金流正确答案：A41. 判断题：集体土地中的宅基地属于土地储备范围。正确答案：错42. 单选题：某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从()角度对房地产市场进行的细分。A.市场营销B.房地产用途C.交易形式D.存量增量正确答案：A43. 多选题：房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A.股权增值B.租金收益C.对社

13、会贡献增加D.物业增值E.企业实力提升正确答案：ABD44. 多选题：【2013年真题】对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行()分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格正确答案：ABCD45. 单选题：以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费正确答案：B46. 单选题：根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理正确答案：

14、C47. 单选题：委托房地产经纪机构要支付相当于售价()的佣金。A.0.53B.12C.13D.25正确答案：A48. 单选题：房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程

15、交底及答疑签订合同正确答案：A49. 判断题：动态投资回收期是指以项目净现值抵偿全部投资所需的时间。正确答案：错50. 判断题：土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供应。（）正确答案：对51. 多选题：消费者市场细分的标准可归纳为（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.消费行为因素正确答案：ABCE52. 单选题：不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值（）。A.下降B.上升C.不变D.不能确定正确答案：B53. 单选题：【2012年真题】证券市场上的资金供给者是()。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构正确答案：B54

16、. 单选题：【2013年真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析正确答案：C55. 单选题：【2014年真题】商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（）的特性。A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性正确答案：D56. 多选题：【2014年真题】房地产置业投资项目的盈利性财务评价指标有（）。A.成本利润率B.财务净现值C.投资利润率D.资产负债率E.利息备付率正确答案：BC57. 单选题：

17、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之间的博弈正确答案：C58. 多选题：市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查正确答案：BD59. 单选题：在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查正确答案：A60. 多选题：以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指

18、数平滑法正确答案：ACE61. 多选题：【2011年真题】下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有()。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费正确答案：AB62. 多选题：房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款正确答案：BC63. 单选题：【2013年真题】写字楼的可出租面积是指()。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分

19、隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积正确答案：D64. 多选题：物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状况正确答案：BCD65. 多选题：下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费正确答案：ABCD66. 判断题：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。（）正确答案：错67. 判断题：规划意见书（选址）主要规定了用地性

20、质、位置和界限。（）正确答案：错68. 判断题：房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。正确答案：错69. 判断题：在进行方案比选时，可将差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR)或基准收益率i进行比较，当IRRMARR或i时，以投资小的方案为优选方案。（）正确答案：错70. 单选题：定位于最大的细分市场的营销方式是（）。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销正确答案：D71. 判断题：【2013年真题】计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。（）正确答案：对72. 单选题：某商业店铺的购买价格为

21、60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为()。A.14B.4.7C.11D.3.7正确答案：C73. 单选题：下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场正确答案：D74. 多选题：零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型。A.建筑形式B.建筑规模C.经营商品的特点D.周围环境E.商业辐射区域的范围正确答案：BCE75. 单选题：【2012

22、年真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物()之日。A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业正确答案：B76. 单选题：下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率正确答案：B77. 判断题：一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。正确答案：错78. 多选题：房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度正确答案

23、：ABCD79. 单选题：如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%正确答案：A80. 判断题：可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（）正确答案：对81. 判断题：房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。正确答案：对82. 单选题：【2013年真题】房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售正确答案：A83. 判断题：在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具、最主要的交

24、通形式、自然障碍、竞争项目、经济和人口情况。正确答案：对84. 判断题：房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。（）正确答案：对85. 判断题：勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的土地购置、前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三通一平等土地开发工程费支出。正确答案：错86. 单选题：开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入正确答案：A87. 判断题：房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）正

25、确答案：错88. 判断题：房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。（）正确答案：错89. 单选题：【2011年真题】某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是()。A.5.16%B.6.16C.6.5%D.8.74%正确答案：B90. 单选题：()是房地产泡沫产生的基础。A.土地的稀缺性B.投机需求C.金融机构过度放贷D.开发商之间的博弈和非理性行为正确答案：A91. 判断题：财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目

26、寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（）正确答案：对92. 单选题：下列选项中，不计入收益性物业管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费正确答案：A93. 判断题：【2013年真题】权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。正确答案：错94. 单选题：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量正确答案：D95. 单选题：【2014年真题】等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是（）。A.B.C.D.正确答案：A96. 单选题：概算指标法

27、采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，常用的估算公式为()。A.直接费：每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积B.直接费：每平方米造价指标使用面积，主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标使用面积C.主要材料消耗量：每平方米造价指标套内建筑面积，每平方米材料消耗量指标套内建筑面积D.间接费：每平方米造价指标建筑面积，直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积正确答案：A97. 判断题：市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（）正确答案：

28、错98. 单选题：【2012年真题】在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率P的取值范围是()。A.P0B.P1C.0P1D.P1正确答案：C99. 多选题：决策的四个基本特征包括（）。A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的正确答案：ABCE100. 单选题：一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境正确答案：B