房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷答案参考96

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷答案参考1. 单选题：两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低正确答案：A2. 判断题：【2012年真题】有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的1.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。()正确答案：对3. 多选题：下列这些建筑物的估价中，

2、成本法特别适用于()。A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼正确答案：ACD4. 多选题：在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD5. 判断题：以房改标准价购买的公有住房不能出售。()正确答案：错6. 多选题：交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及()。A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易B.特殊交易方式的交易

3、C.交易税费正常负担的交易D.相邻房地产的合并交易E.成交价格的不确定正确答案：ABD7. 判断题：经济适用住房与别墅之间存在着一定的替代关系。()正确答案：错8. 判断题：替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。()正确答案：对9. 单选题：某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.45C.50D.60正确答案：D10. 多选题：以下属于房地产转让

4、环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税正确答案：BD11. 多选题：成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值。A.房屋所有权B.房屋使用权C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权D.土地使用权E.土地所有权正确答案：AC12. 判断题：交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）正确答案：对13. 单选题：在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模正确答案：B14. 单选题：在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人

5、和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象正确答案：B15. 多选题：下列属于基本完好房的特点的是()。A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝正确答案：ACD16. 单选题：最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A17. 单选题：()是从动工开发到房屋竣工的这段时间。A.建造期B.经营期C.开发期D.前期正确答案：A18. 单选题：

6、对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取。A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法正确答案：B19. 多选题：市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整正确答案：ABC20. 多选题：砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65正确答案：ABC21. 多选题：下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限正确答案：BDE22. 单选题：下列影响房

7、地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率正确答案：A23. 单选题：【2011年真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发

8、正确答案：B24. 判断题：深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。()正确答案：错25. 判断题：对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。()正确答案：错26. 多选题：报酬率与()的性质相同。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.资本化率E.收益乘数正确答案：ABC27. 单选题：一般情况下，()高于市场价值。A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：D28. 单选题：最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价正确答案：C2

9、9. 多选题：明确估价的基本事项包括()。A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人正确答案：ABC30. 判断题：如果不考虑影响需求量的价格因素，只考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。()正确答案：错31. 判断题：交换价值，是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。()正确答案：对32. 多选题：市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法正确答案：AB33.

10、单选题：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用()估价。A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法正确答案：D34. 单选题：下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼正确答案：C35. 判断题：房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）正确答案：对36. 单选题：房地产估价的主要难点是()。A.市场行情变化不定B.供需变化引起价格变化C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D.房地产价格的影响因素影响程度不同正确答案：C37. 多选题：供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A

11、.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少正确答案：AB38. 多选题：影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境正确答案：ACDE39. 单选题：房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清正确答案：C40. 判

12、断题：同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。()正确答案：对41. 判断题：房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（）正确答案：错42. 多选题：导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变正确答案：ABC43. 单选题：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类正确答案：D44. 判断题：预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率

13、为8%，则房地产的收益价格为17万元。（）正确答案：对45. 多选题：路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价正确答案：ACD46. 单选题：某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为()。A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元正确答案：A47. 判断题：路线价法实质上是一种比较法。()正确答案：对48. 判断题：新建的经济适用住房

14、的价格，不包含土地价格在内。()正确答案：对49. 单选题：建立价格可比基础中，统一付款方式是指()。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清正确答案：D50. 单选题：城市基准地价评估的步骤顺序是()。A.提出基准地价应用的建议和技术确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围确定基准地价划分地价区段明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价提出基准地价应用的建议和技术C.确定基准地价

15、评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术正确答案：D51. 单选题：在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期正确答案：C52. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精

16、确计算出的价格正确答案：CD53. 判断题：如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌。()正确答案：对54. 单选题：房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素正确答案：C55. 判断题：名义价格是指在成交日期时讲明的，一次付清的价格。()正确答案：错56. 判断题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错57. 判断题：城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。()正确答案：对58. 单选题：选取的可比实

17、例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）正确答案：D59. 多选题：关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人正确答案：AD

18、60. 单选题：消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他正确答案：B61. 多选题：期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付正确答案：ABC62. 判断题：从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。()正确答案：错63. 单选题：某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A.27.6

19、B.28.2C.29D.29.9正确答案：B64. 判断题：长期趋势法与假设开发法的理论依据都是基于预期原理。()正确答案：错65. 单选题：某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.02正确答案：B66. 判断题：人民法院对被查封房地产的拍卖采取的是无保留价拍卖的方式。()正确答案：错67. 判断题：计算前后两面临街矩形土地的价格，

20、是采用正旁两街分别轻重估价法。()正确答案：错68. 单选题：专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告正确答案：D69. 判断题：消费者持币观望将会增加房地产市场供给。()正确答案：错70. 判断题：在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。()正确答案：对71. 判断题：当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。()正确答案：错72. 判断题：即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。（）正确答案：对73. 单

21、选题：在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A74. 判断题：使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值，使用价值较小的东西必定具有较小的交换价值。()正确答案：错75. 多选题：成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD76. 多选题：【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中

22、的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作正确答案：ABD77. 判断题：房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。（）正确答案：对78. 单选题：估价报告书中说明的()限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况正确答案：C79.

23、 判断题：现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。（）正确答案：错80. 多选题：新开发的土地包括()后进行了三通一平等开发的土地。A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地正确答案：ABD81. 单选题：现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。A.现在B.未来C.过去D.B和C正确答案：A82. 单选题：成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值正确答案：A83. 单选题：寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出

24、估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能正确答案：A84. 判断题：基准地价是针对土地所处不同地域、不同用途下的平均价格。()正确答案：错85. 判断题：房地产的位置优劣，取决于与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。（）正确答案：对86. 单选题：【2011年真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B

25、.户型C.层高D.楼层正确答案：D87. 单选题：对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法正确答案：B88. 单选题：标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零正确答案：C89. 单选题：现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本正确答案：D90. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。()

26、正确答案：错91. 单选题：估价报告的外在质量指()。A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位正确答案：B92. 多选题：成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄正确答案：BCD93. 单选题：【2012年真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+b中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时

27、和未来价格资料的总和正确答案：A94. 多选题：【2012年真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案：ADE95. 单选题：（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格正确答案：C96. 单选题：()可以使资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金。A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事正确答案：B97. 单选题：决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期正确答案：B98. 判断题：【2014年真题】从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）正确答案：对99. 判断题：同地段的期房价格有可能比现房价格高。()正确答案：对100. 多选题：现行的土地权属证书有()。A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.土地抵押权利证书正确答案：BCD