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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考试（全考点覆盖）名师点睛卷含答案1. 多选题：下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度正确答案：ACD2. 单选题：某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。则该宗房地产的现实总价为（）万元。A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55正确答案：D3. 判断题：由于房地产的寿命长久，占用收益性房
2、地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。()正确答案：对4. 单选题：指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值正确答案：D5. 判断题：从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（）正确答案：错6. 判断题：房地产估价是提供意见而不是作价格保证，说明房地产估价师和估价机构可以不负任何责任。（）正确答案：错7. 判断题：房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地
3、产，价格通常较低。()正确答案：对8. 单选题：运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润正确答案：D9. 单选题：运用成本法估价需要先估算出()。A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润正确答案：D10. 单选题：【2012年真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致正确答案：D11. 判断题：土地的自然供
4、给是完全无弹性的。()正确答案：对12. 单选题：最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价正确答案：C13. 判断题：现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。（）正确答案：错14. 单选题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元。A.355B.435C.457D.465正确答案：C15. 单选题：()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。A.成交价B.均价
5、C.标价D.起价正确答案：A16. 判断题：房地产抵押估价的委托人是放贷银行。()正确答案：错17. 单选题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C18. 单选题：某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m。A.2080B.2288C.2340D.2392正确答案：C19. 单选题：在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法正确答案：A2
6、0. 判断题：直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。()正确答案：错21. 单选题：运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐正确答案：B22. 单选题：市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格正确答案：A23. 单选题：现实中土地的
7、使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制正确答案：D24. 单选题：吉芬现象是由()发现的。A.美国人B.日本人C.瑞典人D.英国人正确答案：D25. 判断题：【2014年真题】价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）正确答案：错26. 多选题：【2014年真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项
8、的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定正确答案：ABCD27. 判断题：【2013年真题】运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。()正确答案：对28. 单选题：建立价格可比基础中，统一付款方式是指()。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清正确答案：D29. 单选题：产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他正确答案：B30. 判
9、断题：城市基准地价与路线价是一种评估方法。()正确答案：错31. 多选题：有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价正确答案：ABC32. 多选题：【2011年真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计
10、是客观的正确答案：AB33. 单选题：房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素正确答案：C34. 判断题：市场租金与称作协议租金。()正确答案：对35. 多选题：下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例正确答案：BD36. 判断题：不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。（）正确答案：对37. 判
11、断题：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）正确答案：错38. 单选题：价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数正确答案：B39. 多选题：价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产正确答案：DE40. 单选题：对新建的经济适用住房出售价格实行()。A.政府指导
12、价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价正确答案：A41. 判断题：比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。（）正确答案：对42. 判断题：鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（）正确答案：错43. 多选题：下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法正确答案：ABCD44. 判断题：一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。()正确答案：对45. 判断题
13、：【2011年真题】在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。()正确答案：对46. 多选题：房地产估价可在下列活动中发挥作用()。A.房地产出租B.房地产保险C.房屋继承、分割D.房地产灭籍E.房产办证正确答案：ABC47. 单选题：路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法正确答案：A48. 判断题：实物状况比较修正的内容，对于土地来说，包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和工程质量等。()正确答案：错49. 多选题：房地产价格与一般物价相同之处在于()
14、。A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快正确答案：ABC50. 判断题：路线价法实质上是一种比较法。()正确答案：对51. 单选题：()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值正确答案：B52. 判断题：运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。（）正确答案：对53. 判断题：未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。()正确答案：对54. 单选题：现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯
15、居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。A.800万元B.1000万元C.1800万元D.8001000万元正确答案：D55. 单选题：报酬率为()与所投入的资本的比率。A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益正确答案：C56. 多选题：下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：ABE57. 判断题：人口密度过高会导致生
16、活环境署化，从而有可能降低房地产价格：()正确答案：对58. 多选题：供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少正确答案：AB59. 判断题：城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。（）正确答案：错60. 单选题：某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如
17、住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品正确答案：B61. 多选题：合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用正确答案：CD62. 多选题：市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是()。A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校正确答案：ABC63. 单选题：某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万
18、元。A.195B.210C.213D.217正确答案：B64. 多选题：物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌正确答案：BCD65. 单选题：（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制正确答案：A66. 判断题：房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）正确答案：对67. 多选题：下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土
19、地面积E.土地形状正确答案：AB68. 单选题：【2014年真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估正确答案：C69. 判断题：长期趋势法就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。()正确答案：错70. 判断题：各种影响房地产价格的因素和房地产价格之间的影响关系都可以用数学模型来度量。()积累的丰富经验作出量的判断。正确答案：错71. 判断
20、题：使用价值表现为一定数量的货币或其他商品。()正确答案：错72. 判断题：真正的房租不包括地租。()正确答案：错73. 多选题：两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税正确答案：ABC74. 判断题：房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）正确答案：对75. 单选题：下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费正确答案：C76. 判断题：某一地带有一铁路，这一地带如果作为工业区，铁路就可能成为增值因素。()正确答案：对77. 单选题：成本法这个
21、概念中的成本，并不是人们通常所认为的成本，而是()。A.材料B.市场调查C.原材料D.价格正确答案：D78. 判断题：估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。（）正确答案：对79. 单选题：收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法正确答案：C80. 判断题：房屋拆迁属于土地征收性质。()正确答案：对81. 判断题：两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。()正确答案：对82. 单选题：年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物
22、的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴正确答案：C83. 判断题：高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）正确答案：错84. 单选题：某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86正确答案：C85. 判断题：房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。（）正确答案：错86. 判断题：相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。()正确答案：对87.
23、多选题：下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划正确答案：ADE88. 单选题：特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法正确答案：A89. 多选题：下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格正确答案
24、：ABCD90. 多选题：下列属于基本完好房的特点的是()。A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝正确答案：ACD91. 判断题：土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。（）正确答案：错92. 单选题：城市基准地价评估的步骤顺序是()。A.提出基准地价应用的建议和技术确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围确定基准地价划分地价区段明确基准地价的内涵、构成、
25、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价提出基准地价应用的建议和技术C.确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术正确答案：D93. 单选题：某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。A.35B.45C.48D.5
26、0正确答案：A94. 多选题：交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法正确答案：BD95. 多选题：重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系正确答案：AD96. 判断题：运用基准地价修正法进行估价时，其土地状况调整是将估价对象宗地的状况与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。()正确答案：对97. 判断题：从整体来看，土地的供给弹性较大。()正确答案：错98. 多选题：在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益正确答案：ACDE99. 单选题：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300正确答案：B100. 判断题：路线价通常为土地单价，也可为楼面地价，可用货币表示，也可用相对数表示。()正确答案：对
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试（全考点覆盖）名师点睛卷含答案48
