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1、房地产财务成本核算的研究一、房地产公司财务管理中成本核算的现状分析1. 缺乏合理的成本归集与分配方式。房地产公司在房地产开发与建设过程中的成本核算工作直接关系到公司的经济效益。房地产开发过程中的成本构成主要有投入资金、配套 设施的分摊费用和环境绿化费用等。根据公司成本会计的一般处理办 法，如果在生产过程中发现某些费用能够纳入生产的料工费用中，那 么这些费用就应该算作生产的直接成本。如果生产过程由多种产品交 叉产生了成本费用，这时候就需要按照相关的程序首先对料工费用实 行归集，之后使用合理的方法实行分配，如能够使用约当产量法等。但是，从我国绝大多数房地产公司的财务管理情况来看，在房地产项 目投资
2、和开发过程中，其产生的绝大多数费用均为直接成本，而间接 成本有基础设施费用、配套设施分摊费用和拆迁补偿费用等，能够看 出料工费用占到了很大的比例。在房地产开发过程中如何归集这些间 接成本是成本核算中必须解决的问题，当前在房地产行业的相关会计 准则中并没有给出明确的规定，很多房地产公司在归集和处理成本费 用过程中的方法也存有较大的差异，很难保证统一性。2. 成本费用支出与工程款决算不符。与传统的行业相比，房地产项目开放需要一段较长的会计周期，并且这个过程中的程序相对复杂。同时房地产公司可能在一段时间内同时 开放了多个项目，因为每一个项目的地理位置、土地价格和市场用途 存有差异，这就导致每个房地产
3、项目的利润率不尽相同，例如，房地 产公司同时开发了商品房、别墅和经济适用房等项目，不同项目的利 润空间是存有很大差异的。所以，房地产公司在财务成本核算过程中， 很可能因为偷税漏税等多方面因素的影响，出现人为调整项目成本分 配的情况，导致在工程竣工结算过程中成本费用支出与工程款决算不 符。例如，一些房地产公司在结转某些开放项目中的配套设施费时， 一般会通过预提配套设施费这种途径，预提的标准由公司确定，在预提过程中很可能出现预提费用与实际支出存有一定差别的情况，而很 多房地产公司将这种方法作为调整当期利润的重要手段。3. 会计成本核算工作落实不到位。房地产公司在投资和开放项目过程中存有很大的潜在风
4、险，并且其业务的成本核算工作较为复杂，会计周期相对较长。正是因为这些特点， 导致很多房地产公司的会计成本核算工作落实不到位，列支成本费用 不规范等现象十分普遍。例如，我国的房地产行业财务管理相关法规 中明确提出，房地产企业在移交开发项目后，营业收入的实现应该得 到买方的认可与确认。但在实际操作过程中当期的成本与收入经常无 法准确即时的预转，这也为房产地产公司虚假列支账目创造了机会。二、增强房地产公司财务管理中成本核算的对策房地产公司财务管理中的成本核算与传统的企业有一定的区别，其成 本核算的项目较为复杂，费用较高，房地产公司要想保障成本核算的 实效性和准确性，就应该注意以下几个方面。1. 确定
5、合理的成本归集与分配方式。当前，很多房地产公司对于项目投资开发过程中的各项成本的核算与归集并没有予以高度的重视。一些房地产公司仅仅简单地对前期工程 投入和基础设施费用等实行了成本核算与归集，并没多对核算项目实 行细致的分类，也没有对成本费用的构成实行深入分析。作者认为房 地产公司应该确定合理的成本归集与分配方式，对房地产开发过程中 的成本项目实行合理归集。例如，在开发商品房项目中产生的供水供 电、绿化和通讯等基础设施费用，一般应该直接纳入基础设施这个成 本项目中。在分配成本费用过程中，应该选择合理的成本分配方式， 不可随意实行分摊。在成本分配过程中应该根据项目的实际情况确定， 如在分摊基础设施
6、费用过程中应该遵循因果关系的原则，并结合基础 设施费用成本产生的历史原因实行合理分配。无论如何，房地产项目 成本的分配与归集应该按照客观的成本核算方法执行，并能够准确反 映公司经济决策的信息，以此为公司的会计决算工作打下坚实的基础。2. 增强财务与税务监督管理力度。在我国房地产行业持续发展与逐渐成熟的同时，房地产行业的财务管理制度也应该得到持续完善，尤其是房地产公司的财务监管制度应该 得到增强。但从近年来我国房地产行业的财务监管现状来看，很多公 司在财会管理工作中普遍存有造假问题，并且部分企业存有偷税漏税 的情况，而随意调剂项目成本就是一种较为常见的手段。所以，与房 地产相关的财务审计部门以及
7、税务部门应该增大监管力度，对房地产 公司的会计和税务工作实行密切监管，严厉查处不按照规范实行成本 核算的企业以及工程预决算造假的企业，在房地产企业成本核算层面 强化监管，以此提升房地产公司的成本核算水平。3. 制定科学的物料领用制度。房地产公司在确定投资开发项目后，首先应该制定科学的物料领用制度，并推行限额发料的方法，节约现场施工与管理中的各项费用。在 领用成本费用过程中对于节约费用的行为实行奖励，对于超过成本限 额的行为或者超过项目材料预算的行为应该实行处罚。同时，在项目 施工现场应该控制管理费用的支出，虽然管理费用在项目成本中所占 的比例不是很大，但是对施工现场的管理费用实行有效控制能够为
8、其 他成本费用的支出树立典范。4. 增强对项目成本核算的控制。一般来说，企业只有具备良好的内部管理体制才能获得较高的成本效益，房地产公司也是如此。房地产公司要想全面考核和分析项目投资 和开发的成本，作者认为应该根据项目施工的区域，确定每一个工程 项目的施工成本，然后分开设立有相同分配的成本对象，以此增强对 项目成本核算的控制。与此同时，房地产公司应该增强对成本核算途 径的控制，密切注重项目成本费用开支的范围、成本费用的管理以及 成本费用的考核等，制定一系列相配套的成本管理制度，以此提升房 地产公司的整体财务成本核算水平。三、结语房地产公司财务管理中的成本核算是一项系统而复杂的工作，并且与 房地产项目的特性有密切的联系。房地产公司应该确定合理的成本归 集与分配方式，制定科学的物料领用制度，增强对项目成本核算的控 制，以此在激烈的市场竞争中获取最大利润。房地产财务成本核算的研究
房地产财务成本核算的研究
