郑州市兆吉新世界二期策划方案

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1、会计学1郑州市兆吉新世界二期策划方案郑州市兆吉新世界二期策划方案第1页/共62页兆吉兆吉.新世界二期营销策划方新世界二期营销策划方案案郑州子川联合机构郑州子川联合机构第2页/共62页目录目录第一部分：市场篇第一部分：市场篇第二部分：客群篇第二部分：客群篇第三部分：产品篇第三部分：产品篇第四部分：战略篇第四部分：战略篇第五部分：执行篇第五部分：执行篇第3页/共62页市场篇市场篇新密很新密很“新新”第4页/共62页综述综述 新密市下辖13个乡镇、3个街道办事处，总面积1001平方公里，人口约78万；位于省会郑州西南40公里处，隶属大郑州商业圈； 2003年以来新密市综合实力连年位居全省第2位，在全

2、国的位次也上升到108位，并有4个乡镇进入全省百强乡镇，人均可支配收入呈现稳定的增长态势。 消费能力强、市场容量大第5页/共62页市场详情市场详情新密市酒店需求相对强烈，客源数量相对充足；新密整体酒店业比较落后，呈现高、低两极分化严重的市情；市场酒店业态分布传统，住宿配套简单，不能全面满足顾客的生活需求； 供给需求偏差大、中档酒店存在市场空白点信息来源：煤炭宾馆、青屏宾馆、凯利莱酒店、承誉德大酒店、天都大酒店、阳光大酒店、贵妃大酒店、宇宙大酒店、东海大酒店等酒店；第6页/共62页小结：访谈者中地产投资方面，产权式酒店的投资比例只占8.11%；一方面是产权酒店运作模式还不够成熟，投资者担心酒店的

3、后期经营；另一方面各种金融政策是向着不利于产权式酒店发展方面推进的。消费者对投资不动产投资的选择消费者对投资不动产投资的选择第7页/共62页小结：从对受访对象的调查来看，有64%的比例对青屏广场片区非常看好，有36%的比例持观望的态度；作为新密新老城区的交接区域，需要投资者完全认可还需要时间宣传推广对区域的认同对区域的认同度度第8页/共62页产权式酒店认知度否21.5%是78.5%小结：受访者中78.5%的人通过各种渠道知道有产权式酒店这样一种投资产品存在，完全不知道产权式酒店的仅占21.5%；产权式酒店投资模式在新密有了一定的普及度，但认同这种模式需要有一些基础条件，集中在酒店的管理品牌，项

4、目本身的位置和品质以及规避负面报道等；对产权式酒店的认识对产权式酒店的认识第9页/共62页客群篇客群篇城市中坚城市中坚第10页/共62页小结：在选择投资产权式酒店的主要原因方面，投资回报率和回报稳定占到了33.33%和38.89%，充分反映了投资者投资趋于理性和稳健。同时最近各种投资产品增加，就房地产本行业中也存在多种替代投资品种，不同的投资品种的收益率与风险不同，在面对多种投资品种的选择下，投资者也越来越理性。 选择投资不动产的理由选择投资不动产的理由第11页/共62页小结：亲朋好友的推荐 24%、自己判断36%、专家意见15%、媒体推介20%、其他因素5%；被调查者是城市中坚消费力量，对自

5、己的判断充满信心 ，同时也在意亲朋好友的推荐；投资不动产的意见选择投资不动产的意见选择第12页/共62页小结：在投资者心中认为产权式酒店可以接受的额度为11-20万的最大达到32.68%，20-50万的比例较小，但51万以上的比例占18.8%，投资接受额度呈两头大中间小的状态。从调查的接受额度可以推断出客户能接受的投资总价在8-60万之间，投资不动产的额度投资不动产的额度第13页/共62页小结：访谈中投资者反映投资额度一般情况占其总资产10%-20%居多，体现出投资者稳健和谨慎的心理。投资资金占总收入的比重分析第14页/共62页小结：投资产权酒店最看重的因素，受访者认为投资回报率和地理区位最重

6、要。当前的投资者已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，他们认为这个是他们投资的原因之所在，但他们也会根据经验判断项目位置，酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。投资看重因素投资看重因素第15页/共62页客户定位客户定位年龄在35岁左右，在家庭和社会中均承担重要责任具有良好的投资意识，善于接受新鲜事物 地缘属性大多为本地，且为新密中坚阶层第16页/共62页产品篇产品篇唯我独秀唯我独秀第17页/共62页业态分布业态分布 1层：酒店大厅+精品百货 2-3层：娱乐休闲中心 4-5层：温泉水疗 6-13层：客房酒店房间配比： 标准间： 占总房间数量的70 单人间： 每层配2间 三人间

7、： 每层配2间 豪华间： 每层配4间 豪华套间：每层配1间第18页/共62页层数经营行业招商建议1F精品百货品牌男女装、中、高档私人用品、景观休息长廊2-3F娱乐中心引进钱柜4F温泉水疗引进浅水湾5F商务会所设置大小会议室以及完善商务配套6-13F客房分为：标准间、单间、三人间、豪华间、豪华套间功能划分功能划分第19页/共62页投资开发商 产权式酒店 广大投资者 土地资源 银行按揭 拥有产权 运营模式运营模式第20页/共62页盈利保障盈利保障10年包租，10年后购买价1.3倍回购 业主每年可获36天免费入住权，旺季4天、淡季32天第21页/共62页战略篇战略篇我主财富我主财富第22页/共62页

8、项目分析项目分析 区域符合城市发展方向，潜力无限 地处西大街，延续东、西大街繁华 本土企业开发，信誉保证 全新商业理念，填补市场空白 近邻青屏广场，凝聚万千人气 城市居民收入较高，消费能力强 周边政企林立，提升项目品质感 丹尼斯、肯德基品牌入住，联动呼应S（优势）（优势）第23页/共62页新区繁荣需要时间本地商业地产市场尚未成熟产权式概念认知需要时间W （劣势）（劣势）第24页/共62页 本地休闲娱乐需求较大 本地私家车较多，停车场作用至伟 建筑风格鲜明，质感华贵 周边住宿需求较大 商务配套成为本项目的制胜法宝O （机会）（机会）第25页/共62页第26页/共62页推广原则精确制导、联纵造势、

9、全案共赢第27页/共62页第28页/共62页推广思路推广思路建立项目酒店品牌的领导地位市场突破点的关键建立市场致高点，全面建立竞争优势市场突破点的建立形象的高点 产品的高点 项目形象的建立 现场优势的建立 整合推广的高点 整合攻击优势建立 第29页/共62页第30页/共62页第31页/共62页项目定位项目定位: 新密首席产权式酒店新密首席产权式酒店主推广语：主推广语： 开启新密酒店创富新时代开启新密酒店创富新时代第32页/共62页主推广语：主推广语：第33页/共62页第34页/共62页推广周期划分推广周期划分 2007.8-9 2007.8-9推广预热期推广预热期认购蓄势期认购蓄势期强销期强销

10、期2007.9-102007.9-102007.11-08.12007.11-08.1事件传播示范区开放项目开盘阶段时间阶段时间阶段阶段 重要节点基础筹备期基础筹备期户外导入 2007.8 2007.8第35页/共62页概念胜人概念胜人 树立形象树立形象产品亮点产品亮点价值最大化价值最大化热销并持续热销并持续推广预热推广预热认购蓄势认购蓄势强销期强销期阶段阶段主题主题目的目的美式产权式美式产权式酒店登陆新酒店登陆新密密户外、事件传播户外、事件传播、活动、等、活动、等1010年包租，年包租，1010年后年后1.31.3倍回购倍回购户外、电视、直户外、电视、直投、活动、示范投、活动、示范区、样板区

11、、样板间开放活动等间开放活动等BOSS湾湾星级家外家星级家外家户外、电视、户外、电视、直直效、公关活动效、公关活动等等2007.8-92007.9-102006.11-08.1渠道与手段渠道与手段2007.8基础筹备基础筹备市场发声市场发声引发期待引发期待开启新密开启新密酒店创富酒店创富新时代新时代工地现场包装工地现场包装户外、软性炒作户外、软性炒作等等第36页/共62页第37页/共62页第38页/共62页第39页/共62页第40页/共62页第41页/共62页该阶段主要推广手段 口碑传播+现场包装+事件传播+短信+电视广告+单页的派发 +户外第42页/共62页第43页/共62页第44页/共62页第45页/共62页第46页/共62页第47页/共62页第48页/共62页第49页/共62页第50页/共62页第51页/共62页第52页/共62页第53页/共62页第54页/共62页第55页/共62页第56页/共62页第57页/共62页第58页/共62页第59页/共62页第60页/共62页第61页/共62页