房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟试题含答案参考98

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟试题含答案参考1. 多选题：下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE2. 单选题：问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查正确答案：D3. 多选题：制订租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计

2、及安排E.市场租售对比分析正确答案：AC4. 判断题：写字楼采用净租方式时，代收代缴费用越多，基础租金就越高。正确答案：错5. 判断题：在房地产市场调查中，竞争情况调查属于可控因素的调查，而市场营销因素调查属于不可控因素的调查。正确答案：错6. 判断题：一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%200%之间。（）正确答案：对7. 单选题：某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为()万元。A.536B.480C.520D.1016正确答案：B8. 单选题：以

3、每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法正确答案：A9. 多选题：【2011年真题】下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格正确答案：ACE10. 单选题：房地产投资中危害最大的一种风险是()。A.通货膨胀风险B.政策风险C.政治风险D.周期风险正确答案：C11. 判断题：房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（）正确答案：错12. 单选题：物业管理企业可以通过对()进行面

4、积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元正确答案：D13. 单选题：我国对外筹资成本是在()同行业拆放利率的基础上加一定百分点。A.纽约B.伦敦C.香港D.东京正确答案：B14. 单选题：从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构正确答案：B15. 单选题：下面分析属于房地产投资决策分析中的项目财务评价的是()。A.经营收入B.供求关系C.价格水平D.目标市场正确答案：A16. 单选题：房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补

5、，下一年度税前利润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5正确答案：D17. 判断题：房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率高于合理空置率。（）正确答案：错18. 多选题：对写字楼进行分类，主要是看（）等。A.交通方便性B.经营商品的特点C.建筑形式D.为租户提供的服务E.租户类型正确答案：ABDE19. 单选题：运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，可通过（）确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价正确答案：B20. 判

6、断题：市场调查人员开始时总是先收集二手资料。正确答案：对21. 多选题：【2013年真题】企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性正确答案：ABDE22. 单选题：【2014年真题】关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优正确答案：D23. 单选题：在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%正确答案：A24.

7、判断题：【2012年真题】房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。()正确答案：错25. 单选题：房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润正确答案：A26. 单选题：根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为正确答案：D27. 单选题：邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加招标的承包商通常在()个之间。A.310B

8、.210C.410D.510正确答案：A28. 单选题：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险正确答案：B29. 单选题：单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。A.正的协方差B.负的协方差C.标准协方差D.绝对协方差正确答案：B30. 判断题：影响利率的其他因素，包括经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险和国际利率水平等经济因素，货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素，以及利率管制

9、等制度因素。正确答案：对31. 判断题：写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置率损失的最低租金。正确答案：对32. 多选题：房地产项目敏感性分析步骤主要包括()。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析D.分析确定每个不确定性因素发生的概率E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率正确答案：ABC33. 单选题：下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）

10、。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率正确答案：B34. 单选题：在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法正确答案：B35. 判断题：购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。（）正确答案：错36. 单选题：受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异

11、性C.相互影响性D.地区影响性正确答案：A37. 单选题：【2013年真题】从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于()存在着差异性。A.房地产产品B.项目区位C.房地产需求D.住房价格正确答案：C38. 单选题：投资者所要求的最低利率是()。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率正确答案：A39. 单选题：中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.不同类型的房屋的位数租金D.同类型物业平均租金正确答案：A40. 判断题：市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。正确答案：对41. 判

12、断题：可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（）正确答案：对42. 多选题：房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表正确答案：BCE43. 单选题：仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响正确答案：C44. 多选题：写字楼出租单元内建筑面积包括（）。A.单元内使用面积B.外墙、单元间分隔墙水平投影

13、面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公共建筑面积正确答案：ABC45. 判断题：【2013年真题】权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。正确答案：错46. 判断题：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常不需要编制资产负债表。正确答案：错47. 单选题：某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为；净现值的标准差分别为=890万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙正确答

14、案：A48. 单选题：对于申请贷款的房地产开发企业，国家要求其自有资金不低于开发项目总投资的()。A.30B.35C.40D.45正确答案：B49. 单选题：【2012年真题】房地产开发企业的资产负债率较高，表明其()。A.资本金较充裕B.财务风险较高C.偿债能力较强D.资金应变能力较强正确答案：B50. 多选题：房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择正确答案：AB51. 多选题：建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。A.施工现场的调研与分析B.编制项目建设工

15、程进度计划C.监督项目施工进度计划的执行D.制订勘查计划E.对项目建设总周期目标的论证与分析正确答案：ABCE52. 判断题：指数平滑法公式中，a越大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值越趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。（）正确答案：错53. 判断题：建设用地规划许可证是城市国有土地使用权出让合同的重要附件。()正确答案：错54. 多选题：在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法正确答案：ABCE55. 多选题：以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有

16、()。A.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.商品住房用地E.商业用地正确答案：ABC56. 判断题：如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（）正确答案：错57. 判断题：政治环境是构成市场的三大要素之一。（）正确答案：错58. 单选题：下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者正确答案：A59. 判断题：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有经济价值。正确答案：错60. 多选题：

17、初步可行性研究主要解决的问题包括（）。A.项目的投资机遇如何B.分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.作出投资与否的决策正确答案：BCD61. 多选题：从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可盈利性D.可实现性E.可衡量性正确答案：BCDE62. 多选题：资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构正确答案：ABC63. 多选题：网络图有（）表现形式。A.单代号网络B.

18、双代号网络C.复合网络D.时标网络E.三维网络正确答案：ABD64. 多选题：以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金正确答案：AC65. 单选题：以下物业中，物业管理最为复杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业正确答案：C66. 判断题：详细可行性研究也称预可行性研究，在初步可行性研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。（）正确答案：错67. 判断题：对于

19、房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营、收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。正确答案：对68. 判断题：当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。（）正确答案：对69. 判断题：通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。正确答案：错70. 多选题：【2012年真题】房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小正确答案：ACDE71. 单选题：在工程施工过程中，()负责成本控制、成本管理和合

20、同管理，在工程竣工之后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.会计师D.造价师正确答案：D72. 判断题：从投资角度来看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。（）正确答案：对73. 判断题：经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于评价标准类指标。（）正确答案：错74. 判断题：对拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作。()正确答案：对75. 单选题：（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，

21、反映土地转化为房屋的效率。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数正确答案：A76. 判断题：房地产资产管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程科学的交叉学科。正确答案：错77. 单选题：在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析正确答案

22、：C78. 单选题：下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险正确答案：A79. 单选题：分析市场趋势的方法中，使用比较广泛的方法是()。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.专家意见法正确答案：D80. 判断题：投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。（）正确答案：错81. 判断题：时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持

23、有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。正确答案：对82. 单选题：【2014年真题】某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%正确答案：D83. 判断题：财务内部收益率的经济含义是在项目寿命内项目内未收回投资每年的净收益率。同时意味着到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。正确

24、答案：错84. 单选题：下列市净率的表达式中，正确的是（）。A.市净率=股价每股净资产B.市净率=股价每股收益C.市净率=市值销售收入D.市净率=市值现金流正确答案：A85. 判断题：偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，会导致实际购买行为的发生。（）正确答案：错86. 判断题：风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。（）正确答案：错87. 单选题：零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。A.50%65%B.60%75%C.70%85%D.80%90%正确答

25、案：B88. 单选题：判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大正确答案：D89. 单选题：相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率正确答案：B90. 判断题：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于其经营特色。（）正确答案：错91. 判断题：市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（）正确答案：错92. 判断题：【

26、2014年真题】对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（）正确答案：错93. 判断题：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究都属于一般投资机会研究。正确答案：对94. 多选题：商业、旅游、娱乐和商品性住宅等各类经营性用地的取得可采用的方式有()。A.招标B.划拨C.拍卖D.挂牌E.协议正确答案：ACD95. 判断题：三项预测值分析方法是单因素敏感性分析方法中的一种。（）正确答案：错96. 单选题：某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()条件。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法正确答案：A97. 多选题：经济评价中的基础参数中，（）属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率正确答案：ACDE98. 单选题：市场调查人员开始时总是先收集()。A.一手资料B.二手资料C.一手资料或二手资料D.一手资料和二手资料正确答案：B99. 多选题：【2012年真题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策正确答案：BCDE100. 单选题：下列费用中，不属于管理费用的是（）。A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费正确答案：D