西城上街自营区域农贸市场商业计划书

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1、西城上街自营区域农贸市场商业计划书二一四年七月目 录一、前言03二、项目简介10三、市场分析12四、项目建设方案16五、项目招商运营策略17六、项目经济效益分析19七、项目社会效益分析23八、需要政府提供的扶持政策23一、前言 近一段时间以来，国际、国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有的压力。如：1、欧洲主权债务危机持续蔓延，中国出口贸易萎缩，出口加工企业纷纷裁员、倒闭，失业人口增加，社会不稳定因素增加；2、国内CPI持续高企，通胀压力增大。其中与老百姓日常生活息息相关的农产品价格轮番领涨：从“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”，到最近出现的“向前葱”，老百姓的生存压力日渐增大

2、；3、食品安全问题频出，“餐桌保卫战”烽烟再起：从“染色馒头”、“毒豆芽”、“瘦肉精猪肉”、“假鸡蛋、假羊肉”、“膨大剂西瓜”，到近日的“工业明胶事件”，极大的挤压了老百姓的消费热情，严重阻碍了“促消费、保增长”方针的落实。中国作为新兴经济体国家的代表，中国经济的持续、健康增长是促进全球经济复苏的重要力量。而居高不下的CPI在很大程度上抵消了GDP的增长，老百姓感受不到经济增长带来的生活水平的提高，幸福指数没有随着GDP的增长而上升，反而有所下降。老百姓有钱不敢花、不愿花，造成了现在出口出不去、内需拉不动的困局，中国经济面临着前所未有的增长压力。而破解这一困局的现实方法之一就是让老百姓吃上放心

3、、优质价廉的鲜活农产品。（一）菜价高的原因及解决思路让老百姓吃的放心，政府加强监管就可以解决。而价格问题牵涉则到社会的方方面面，主要原因有两方面：1、流通环节多以近日暴热的“向前葱”为例：山东省以前每斤不到2元的大葱，近日已经涨到3.5元，比鸡蛋的价格还高。对于一棵普通大葱来说，从章丘种植基地到省城普通老百姓的餐桌上，仅仅几十公里的路程，却因被多次转手，差价变成了数倍：0.7元 1.2元 赚两分钱 1.8元 3元葱农 小经纪人 大经纪人 大小批发商 零售商在这个链条中，可以清晰地看出一棵大葱的涨价之路。包括大葱在内的农产品价格最大涨幅部分就是终端零售环节，也就是常说的“最后一公里”。大葱价格从

4、批发到零售之间，每斤价格至少涨1元以上。而农产品零售环节主要是农贸市场（占80%），因为农贸市场分布不均衡、租赁成本高、管理费用高等问题，迫使大葱等农产品价格高企。从这个角度看，如果能降低零售商的经营成本，自然就能传导到菜价上。2、信息不通畅农产品价格暴涨暴跌身后并没有真正的赢家，看到价格高时，大多数农民就都跟风种植，过量种植导致供大于求，造成卖菜难，价格暴跌，丰产却不丰收；下一年度农民往往由于上一年价格不好又开始惜种，整体又供小于求，从而导致价格攀升。建立终端信息监控系统，按需种植，或许是解决产销信息不通畅的好方法。（二）具体解决方案1、加强农产品流通体系建设，提高产销衔接能力支持建设和改造

5、一批超市化、标准化的农贸市场，支持大、中型农贸市场与农产品生产企业及农村合作社开展“点对点”对接，充分发挥规模化流通企业和经营主体的骨干作用，消除中间环节。2、规范市场流通秩序，提高农产品质量安全水平在具备条件的农贸市场推进农产品检测、检验站点建设和质量安全可追溯体系建设，促进流通环节提高质量安全责任意识。3、建立农产品信息共享机制将终端零售企业的农产品销售信息纳入政府农业产业信息平台，形成重要农产品监测企业报送信息网络，定期发布重要农产品市场信息，引导农产品生产和流通，稳定市场消费预期。（三）传统农贸市场的弊端农贸市场并不是新生事物，它诞生于上世纪八十年代，它的出现缓解了传统计划经济体制下农

6、民“卖菜难”和城市居民“买菜难”的矛盾，为搞活农产品流通、增加农民收入、丰富城市居民的“菜篮子”，发挥了重要作用。然而，伴随人们生活水平与城市文明程度的提高、现代流通业态的发展，传统农贸市场的弊端逐渐显现，主要存在以下几方面的问题： 1、基础设施功能的缺失，造成购物环境和卫生条件上不尽如人意就目前我市农贸市场现状来看，供水、排水、通风、照明等设施陈旧，污水处理以及消毒设施基本不具备，许多农贸市场垃圾遍地，污水横流，老百姓买一趟菜出来一身味、一脚泥，谈不上轻松购物，更谈不上购物乐趣。同时农贸市场中的一些熟食摊位没有进行有效划分，同蔬菜、蛋禽、鱼虾、瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。 2、粗犷经营

7、鱼龙混杂，存在严重的食品质量隐患农贸市场的交易方式，基本上还是延续了3000年前的“日中为市、集天下之民、聚天下之贵、交易而退，各得其所”的原始市场交易方式，众多的个体小贩采取租赁摊位的形式进行经营。这种分散经营的状况，客观上形成了进货渠道广而杂的混乱局面,导致市场管理者对商品质量难以管理,消费者难以识别。农药超标、注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺乏农产品质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了“假冒伪劣产品的集散地”，一旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩一走了之，责任无从追究，消费者的权益得不到保护。 3、分散经营、各自为政，难以进行统一监管农贸市场中经营户众多，各商户进货数量、

8、成本和销售额只有商户自己清楚，市场管理者对各经营户的总交易额不清楚，不能准确把握市场供求状况，对市场未来前景无法做出准确判断，从而难以为政府调控市场和农民生产提供科学的依据。 4、传统农贸市场的先天不足，阻碍了城市的现代化进程。我市大部分农贸市场建筑设施已经陈旧老化，有的甚至是简易棚市场，还有为数不少的占道市场，严重影响到了城市交通、市容环境和居民生活。农贸市场的现状离人们对现代文明城市的要求仍有着一定的差距，特别是在建设“五个重庆”的过程中，农贸市场的标准化、超市化改造势在必行。（四）农贸市场升级换代的模式进入21世纪以来，国外大型超级市场涌进中国，以其整洁的环境、丰富的商品和新奇的购物模式

9、，在中国大江南北迅速攻城略地，一时间将我国传统商业企业挤压的无喘息之地。但随着大型超市在国内经过十几年的发展，其弊端也渐渐显现，如：1、农产品价格高超市那种开架式的销售模式，损耗极高超市管理方收取的费用名目繁多（现已广受诟病）超市的运营管理模式造成管理成本高这些费用摊到商品上，使得超市的农产品价格要高于农贸市场。2、鲜活农产品的鲜活度差超市的集中采购无法像农贸市场的商户那样灵活，农贸市场的商户通常是当天早上4、5点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品的鲜活，而这一点是超市无法做到的。3、超市的覆盖范围大，距离远由于大型超市是舶来品，它的经营模式是适合外国人的购物习惯，即每周一次驱车几公里外集中

10、购全所有日常用品。因此，在中国，大型超市的选址原则和经营模式也是沿用了国外的模式，人们去超市购物通常是低频次、高客单价。而老百姓一日三餐高频次采购农副产品的需要无法由超市满足，只能由居住地附近的农贸市场来满足。综上，鉴于现阶段我国经济发展水平和老百姓消费习惯等客观需求，在今后相当长的一段时期内，农贸市场仍将是我国农产品流通的主要渠道和为老百姓提供放心消费环境的主要载体，它的存在是不可替代的。故此，农贸市场应定位为具有一定公益性的、非垄断的、竞争性商业设施。将农贸市场的升级换代定位于比超市低一点，比原来的集市要高一点，可以概括为“超市的环境，集市的价格”。 西城上街的“标准化、超市化农贸市场”项

11、目就是按照这种模式、借鉴其他先进城市的做法、由重庆星全房地产开发有限公司建设的二郎地区首家超市化农贸市场项目。无论是在项目的定位、规划、硬件投入还是后续招商、运营管理上，建议星全房地产和其物业管理公司都应围绕着“打造二郎街道一流的农贸市场，创标准化、超市化农贸市场的样板”这一目标展开。通过各级政府的扶持和帮助，将西城上街农贸市场建设成拥有超市化的购物环境，但商品价格比普通集市更低的农产品购销场所。西城上街的“超市化农贸市场”项目愿为市农贸市场改造领域的探索产生积极的推动作用，为建设“五个重庆”出一份力。 这也是星全地产所做的一件利在当代、功在千秋、造福于民的大好事。二、项目简介西城上街位于重庆

12、市九龙坡区二郎街道华园路6号，总建筑规模约1.9万，项目东邻华园路主干道及重庆广播电视大学二郎校区，西靠欣茂苑住宅小区，北接新世界石材市场，南依电大翠苑小区（电大教师宿舍），由一幢SOHO公寓及五层商业裙楼组成。用于建设超市化农贸市场的物业位于整个建筑的负二层，建筑面积为约1984.73，经商业分割后，可经营商业面积约为944.01；设有三部直达电梯以及可由广场采光井下行到达的人行梯步，车行道沿外侧穿越本楼层，并设计本层停车位，可供使用；目前本楼层土建已全部完成，经二次装修后即可投入商业运营。三、市场分析（一）市场需求分析1、人口概况：项目所在的九龙坡区二郎街道为二郎科技新城核心区，配套有重庆

13、广播电视大学、重庆实验外国语学校二郎校区、巴国城主题公园、新世界石材城等基础公建、商业设施；项目周边有大量已入驻的成熟小区，如华龙小区、东海阿特豪斯、中交丽景1到3期、保利爱心岛、朵力尚美国际、协能枫馨丽园、西城尚景、巴国公馆等成熟小区以及大面积城中村；相较本区域其他片区，常驻居民较多，日常消费能力强劲，目前在项目前沿主干道自发形成的一定规模的沿街农贸摊区，足以说明本区域农贸日常消费需求旺盛，而区域内缺乏具备一定条件的专业农贸市场；也为本项目填补市场空白打下了良好的需求基础。2、交通概况：由于本项目所在区域为九龙坡区的城市功能拓展区，且园区建设年限已超过10年，因此城市现有交通主支干道和城市道

14、路布局较为合理，交通设施完善，本项目南侧华龙大道为区域一级主干道，前沿华园路为区域三级干道，故途经本区域的公交班车较多，站点密集，交通环境优越；与此相呼应的是项目所在区域具有更有优越的中远期交通规划，未来轨道交通，将有轻轨环线、轻轨5号线以及12号线途经本区域，或就近在本项目周边设有站点，因此本项目交通优势十分突出，加之临近成渝高速、内环高速干线及正在建设的特大型枢纽铁道站重庆西站，本项目的交通便捷优势将十分突出。3、居民消费能力：本项目周边居民的构成来源以城市商品房住宅小区为主，80%以上为刚需自购房置业以及农改非城镇人群；经济收入与其他区域相比较，处于较高水准，人群购买能力较强，社会需求和

15、消费能力旺盛，由于大部分小区入驻率均已达到80%以上，因此本区域常驻居民人口预计在一两年内可突破约10余万人，加之电大就地扩容、石材市场搬迁，可以预期未来本区域常驻居民将持续增长，这有利于本项目农贸市场的长期经营。（二）市场供给分析由于本项目周边社区在规划、建设阶段均未规划农贸市场，因此导致本区域农贸摊贩以马路为市的现象较为突出，因此本项目在现阶段建设和运营超市化农贸市场，具备良好的市场需求环境，且周边潜在的市场可供给项目较少，不能在短期内给本项目带来强有力的竞争，故项目现阶段创建星级农贸市场具备一定的先发优势。（三）结论综上所述，项目所在区域内中高端住宅小区密集，居民消费能力高，日常消费频次

16、高，消费需求旺盛，随着新建住宅项目的陆续竣工入住，居民消费能力呈逐步提高的趋势。该区域特别适合升级版、区域化、超市化的农贸市场，其品种更齐全、更新鲜鲜活、选择性更强、交易方式灵活方便。四、项目建设方案超市化农贸市场是标准化菜市场和传统农贸市场的升级版（详见附件三重庆市农贸市场建设规划）。1、工程概况根据本项目的实际情况和商业经营的区域现状，建议拟按照超市化农贸市场的标准建设，于2014年10月开始二次装修，2015年2月投入使用。项目位于重庆市九龙坡区二郎街道华园路口（建筑面积约1984.73，经营面积约944.01），后期装修及设施完善工程总投资约360余万元。2、规划概况本项目负二层为农贸

17、市场，市场管理办公室设在同一楼层。拟规划约网格铺位39个、摊位75个，可吸纳就业约450人。3、项目建设标准市场内设立管理办公室、宣传栏、服务台、复秤台；采用大屏幕显示器公布当日蔬菜中心指导价格，配置市场动态实时监控设备；市场下水、排污按规定接入城市污水管网；地面采用防水、防滑材料铺设；屠宰水产经营区域实行防水、防溅设计；市场门面外观整洁，摊位设置合理、统一美观；通风条件良好，室内光线明亮、通道宽敞；建立信息公开、肉菜流通环节追溯、联网监测三大系统。五、项目招商运营策略星全房地产将成立专业的经营管理公司负责该项目的招商、运营、管理，并将对超市化农贸市场项目进行精细化、品牌化管理，力争在35年时

18、间内实现农贸市场整体商业价值和潜力的全面提升。项目经理物管经理1人保洁员3人商业管理公司组织架构图保安员5人水电工1人招商经理1人招商主管2人办公外勤1人（一）管理团队组织架构（二）招商策略（1）、实行品牌战略，以各经营业态的品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。如：冷冻生鲜肉：双汇、金锣、雨润等；家 禽：垫江土鸡土鸭、黔江土飞鸡等；水果蔬菜：吴葡萄、石船水果、潼南有机蔬菜专卖等干 调：海天调味品、山西陈醋等粮 油：人和米、日清面等（2）、市场内设立一定面积的自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。一方面能够安置马路市场中的农产品经营户，将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市

19、场；另一方面，可以引进地产的蔬菜生产企业（如水培菜、芽苗菜）及农业合作组织、种菜大户，实现点对点产销对接，省去中间环节，以达到比普通集市更低的菜价。（3）、招商优惠政策：为更好地落实本市场的招商，建议针对有意入驻本项目的商家给予以下招商优惠政策，以推动项目周边马路市场中农产品经营户的入驻经营：、给予所有入驻商家三个分阶段免租的优惠：第一个半年，全免租金，仅缴纳物管费用；第二个半年，收1/3租金；第三个半年，收1/2的租金，第四个半年起，全额缴纳租金；、协助入驻商家对巴国城酒店、餐饮商家、周边企事业单位食堂开展统一推荐、预约送货的有偿服务，为入驻商家的商业经营提供更多商业客源；保障商家的持续经营

20、和有效盈利；、不断更新和补充优质商业经营户，以保障农贸市场的持续、稳定经营，配合二郎街道商委、工商等有关部门建立完善的农贸市场管理以及肉菜流通环节追溯制度，实现农贸市场的持续经营。4、加强宣传推广，让经营业户和消费者都能真正领会星级农贸市场“超市的环境，集市的价格”这一市场定位。5、招商过程中，保证市场内经营品种、品类齐全，没有漏项。6、品牌商户、有经营经验的商户优先。（4）、建议租赁价格：铺位位置及编号面积（）租金（元/月/个）保证金（元）网格商铺01-09号15008000网格商铺10-13号15008000网格商铺14号3500（生活小超市）15000网格商铺15-29号15008000

21、网格商铺29-36号15008000网格商铺37-39号15008000中间摊位01-15号6005000中间摊位16-50号6005000中间摊位51-74号6005000（三）运营管理策略1、运营策略与主力农产品连锁专卖商协调，每日推出四种特价菜。农贸市场的目标消费者对价格极其敏感，因此这将是非常能聚拢人气的促销手段。市场提供统一的计量、肉菜流通环节追溯系统，由市场统一向消费者发放会员卡，业户刷卡消费，商品信息记录在卡。这样更便于市场管理者了解市场行情和商户的经营状况，另一方面还可以增强消费者的归属感。建立肉菜流通环节安全追溯系统，所有摊主必须使用具备上网和肉菜流通环节安全追溯系统的计量秤

22、，并向消费者主动提供打印有20位条形码【肉菜流通环节安全追溯代码】的购物小票；消费者凭购物小票就可追溯到销售商和产地，最大限度的保障消费者的权益。建立农产品农药残留检测监督机制，即时公布有关机构的检测报告。建立公平计量器具，监督商户的经营行为。建立诚信保证基金，对消费者的举报、投诉先行赔付。2、管理方案市场管理队伍落后，管理不规范，是现在农贸市场“脏、乱、差、湿”是主要原因。俗话说“三分硬件，七分管理”，大部分市场的硬件虽然改善了，但管理仍未跟上，乱扔垃圾，乱摆卖，乱停放现象仍未根本改善。在农贸市场硬件设施提升的同时，应切实加强对农贸市场的规范化建设，提升管理队伍的管理水平和素质，及经营人员的

23、培训与教育，用制度巩固农贸市场升级的成果，促进农贸市场管理规范，对于提高农贸市场的管理水平具有十分重要的意义。 六、项目经济效益分析简要：主城部分农贸市场的租金情况（详见附件一）：1、收入估算本项目拟全部采用租赁方式，规划经营面积944.01，其中摊位总面积约198，临边、临出入口的摊位价格高、中间的摊位价格低；铺位均价高于摊位约30%；。初期【1至3年】租金收入表如下（元/月/）：铺位：70元/月/12个月746.01=62.66484万元；摊位：45元/月/12个月198=10.6920万元；3年总计（扣除半年全免租期以及两个半年平均40%的免租期）：220.056万元-36.675-18

24、.3375-11.0025=154.041万元年平均收入：51.347万元；(为盘活市场,前三年需要开发商补贴部分物管费用。)中期【3至10年】租金收入表如下（万元/年、年递增5%）：第4年收入：73.36万元1.05=77.028万元/年第5年收入：77.028万元1.05=80.934万元/年10年合计：969.4377万元，年平均收入：96.94万元2、成本估算建设成本： 4500元/；小计：893.13万元装修成本： 1500元/；小计：297.71万元设备成本： 300元/；小计：59.54万元总 计：6300元/；合计：1250.38万元七、项目社会效益分析西城上街星级农贸市场不仅

25、经济效益显著，同时也将为社会和谐发展做出很大贡献。市场每年为社会提供450多个就业岗位，可解决我市城市化改造过程中失地农民的生存、生活问题，带动地产农副产品的生产和销售，促进了城乡统筹发展，有利于推动新农村建设。 为确保市场产品质量安全，市场内将自筹资金建立完善的“公平计量”和“肉菜流通环节追溯体系”，所有的蔬菜将全部严格实行 “准入制”。此外，为维护市场日常秩序、完善市场管理，每年在商户中开展 “诚信守约党员先锋岗”和“诚信承诺经营户”评选活动，正确引导经营户诚信经营，提高经营户的食品安全意识。 建立现代企业管理制度，把超市化标准农贸市场打造成真正的“绿色市场”，为老百姓提供安全放心的农副产

26、品，丰富人民群众物质生活，实现社会效益与经济效益的共赢。八、需要政府提供的扶持政策老百姓菜篮子的丰富和餐桌的安全牵动着党和国家领导人的心，国务院和各地方政府纷纷想方设法减少生鲜农产品流通环节、破解“最后一公里”难题，使农贸市场如同广场、公园、健身设施一样，重新回归公益性，重新将“菜篮子”工程提到了前所未有的民生高度。2011年10月8日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署加强鲜活农产品流通体系建设。会议强调，鲜活农产品流通体系建设具有重要的公益性，要在充分发挥市场机制作用的同时，加大政策扶持力度。要增加财政投入，通过投资入股、产权回购回租、公建配套等方式，改造和新建一批公益性批发市场

27、、农贸市场和菜市场；对鲜活农产品市场要减免租金、摊位费、管理费等费用。落实和完善“绿色通道”，依法查处违规收费行为。早在2006年，在杭州市委、市政府就出台了一系列促进农贸市场改造提升的扶持政策和重大举措，成立了由工商局牵头，各委办局参加的专项工作小组。杭州市财政安排2,000万元专项资金，对实施改造的各类农贸市场统一进行财政补贴，以促进农贸市场投资管理者对经营业户减免租金、摊位费、管理费等费用，进而降低农产品销售价格。杭州市已经在全国设立了样板，形成了标准化的设计、验收、评定体系，实现了“地不湿、无异味、菜安全、价公道、计量准、价公示、可追溯、联成网”。取得了经营者、消费者、政府各方多赢的满

28、意效果。2011年起，浙江省开始推广杭州的经验，计划对全省2,000余家农贸市场进行软硬件提升改造，并将在2013年实现全省覆盖。2012年3月8日，浙江省政府与各市政府签订了2012年度农贸市场改造提升工作责任状，首期全省共确定114家农贸市场，预计投资总额11.7亿。可见，建设、改造现代化、标准化、规模化的农贸市场可以解决鲜活农产品“卖难买贵”的问题，解决食品安全问题，解决就业问题、解决三农问题，是利国利民的大好事。经浙江省多年的实践证明，有了政府的扶持可以大大降低市场的运行成本，拉低菜价，菜农、市民都可以享受到实惠。借鉴浙江省的经验，建议本区域政府有关部门可以提供的政策支持有以下几个方面

29、：1、市、区两级财政应设立超市化农贸市场建设专项扶持资金，对符合规划布局和验收标准的农贸市场，市财政一次性补贴总建设成本的35%，所在区政府补贴35%，市场举办者承担30%。对于超市化农贸市场减免农超对接户租金的损失，市财政每年补贴65万，持续补贴16年。2、对于新规划定点使用国有建设用地建设的农贸市场项目，可按非盈利性城市基础设施用地以划拨方式供地，减免土地出让金和城市基础设施配套费，建筑面积可不计入容积率。3、属符合城市规划要求、达到超市化农贸市场建设标准的农贸市场建设项目，规划、国土、服务委、工商等相关部门将开设报建绿色通道，优先审批并减免相关的规费。4、市信息产业局对市场食品安全追溯系

30、统、安全监控系统及信息化建设提供补贴，补贴标准为系统建设成本的50%。5、市质量技术监督局对市场中的质量安全检测点和“无公害蔬菜检测中心”建设提供补贴，补贴标准为实验室建设成本的50%。6、由市农委提供资源，协助农贸市场与农户签订购销协议，并农户承诺为农贸市场供应符合各项食品安全质量标准的农产品。重庆笛思迪坭房地产营销策划有限公司 二一四年七月附件一：重庆主城部分农贸市场的租金情况一、杨家坪骏腾农贸市场：铺位位置面积（）租金（元/月/个）押金、保证金（元）临菜市入口1012(商铺)15003000沿菜市入口直行810(商铺)8003000菜市主入口西端68(商铺)7003000菜市内侧68(商

31、铺)6002000菜市摊位465001500二、杨家坪天生农贸市场：铺位位置楼层面积（）租金（元/月/个）押金、保证金（元）临街外侧1楼68(商铺)30005000临街内侧1楼68(商铺)15005000中间摊位1楼46（肉摊）9003000中间摊位负1楼46（菜摊）7003000三、南坪正扬农贸市场：铺位位置楼层面积（）租金（元/月/个）押金、保证金（元）临街外侧1楼68(商铺)15005000临街内侧1楼68(商铺)10005000中间摊位1楼46（菜摊）5003000中间摊位负1楼46（水产摊）7003000中间摊位2楼46（肉摊）6003000四、渝中区学田湾大阳沟农贸市场：铺位位置楼

32、层面积（）租金（元/月/个）押金、保证金（元）临街外侧1楼46(肉摊)35005000临街内侧1楼46 (肉摊)20005000中间摊位2楼46（菜摊）15003000中间摊位2楼46（水产摊）12003000中间摊位3楼46（干副摊）10003000五、渝中区大坪帝怡康德国际社区菜市场：铺位位置面积（）租金（元/月/个）押金、保证金（元）临街外侧46(肉摊)35005000临街内侧46 (肉摊)30005000中间摊位46（菜摊）25005000中间摊位46（水产摊）20005000中间摊位46（干副摊）18005000附件二：重庆主城部分农贸市场概况1、公益租赁农贸市场：杨家坪骏腾农贸市场

33、该农贸市场位于华润二十四城旁建设厂家属片区内的一幢住宅裙房的1层，面积约2800，市场中央为水果菜蔬摊区，共计有摊位103个；四周内置网络商铺36个；走道较宽，水果菜蔬摊区共有纵向走道3条、横向走道8条，租金水平为40元/,经过6年的运营,现在该农贸市场已经成为该片区(含二十四城)3.5万人日常农副食品消费和购物的主要市场,该市场每年由九龙坡区商委补贴管理费20万元,租金自收自支，用于日常管理和人员薪资,不收物管费。该农贸市场拥有完善的管理体系，由重庆骏腾物业管理有限公司负责管理，菜市场的总平面图，农产品检测报告，清扫、管理人员组成，管理制度等上墙完整公示，设置有公平秤、在农贸市场一楼设有管理

34、用房，但无视频监控。2、商业运营核心区农贸市场：杨家坪天生农贸市场该农贸市场包括原杨家坪农贸市场平街1楼、2楼以及-1、-2楼，为重庆天生农贸市场经营有限公司运营的大型商业农贸市场，拥有2万商业运营面积，为杨家坪地区最大农贸市场，经营范围包括医药、家具、农产品及副食品调味品批发，其中-1、-2楼为水产、禽蛋、菜蔬经营区；1楼为猪、牛羊肉，副食品调味品、酒水及医药经营区；2楼为家具经营区，整个市场通道狭窄、网络商铺数量较多，共计拥有摊位：450余个、网格商铺180余间，整层、半层经营区4500，现场较为混乱，有公平秤、但无其他管理制度等公示上墙。3、商业运营核心区农贸市场：学田湾大阳沟农贸市场该

35、农贸市场包括原学田湾批发市场裙楼平街1、2、3楼，为渝中区工商局学田湾工商所直管的大型商业农贸市场，拥有8500商业运营面积，为渝中区最大的农贸市场，经营范围包括家具、农产品及副食品调味品批发，其中1楼为猪牛羊肉，肉类半成品，熟卤制品，动禽副产品，家禽、海鲜、水产品经营区；2楼为蔬菜类、豆制品、粮油、面食、禽蛋经营区；3楼为干副食品、调味品、燕鲍翅、腌腊制品、小食品、日化、日杂经营区，共计拥有摊位：400余个、网格商铺150余间，现场井然有序，场地洁净，有专业保洁人员随时值守，有公平秤、肉菜流通环节追溯等管理制度等公示上墙。4、区域性综合大市场：重庆南坪正扬大市场（农贸市场）重庆南坪正扬大市场

36、。为农贸市场改造升级模式，是正扬集团旗下远达物业公司管辖的一个集批发、零售为一体的最大综合性集贸市场。它地处人口密集、经济活跃、物质需求量大的南坪中心地带，建筑面积5.5万，分为东楼、西楼以及西南旧楼市场，拥有摊位1900多个，经营户600多户。2002年3月以来，公司先后投入800多万元对蔬菜、副食品、农副产品和水产品交易市场分步改造。首先，投入90万元改造了750的水产交易区。改造后的主要特点：（1）水产商位设计宽敞，呈34的四方形，便于经营户放置大盆、杀鱼和排污。每个商位前都有不锈钢做的约1.2m高的玻璃挡板，防止污水四溢，设计科学合理，台面不见污血，地面不见溅水，被广大群众称为是“没有

37、水渍污染的水产市场”；（3）配有专业的保洁公司，对市场卫生进行专业化、常态化、公司化的跟踪清洁服务，经营期间不间断地打扫地面和台面（当时就见有几个清洁工用拖把不停地拖扫地面和擦台面），保证市场内24小时排风机通风。其次，公司又投入300多万元对2500的蔬菜副食品区进行改造。其中最具特点的是：每个商位为宽大的正方形，实行清洁、卫生“超市洁净”化，即要求经营户统一签价、统一服装、统一电子秤、统一按要求摆放货物，做到公平交易童叟无欺；市场货品划行归市、陈列整齐、地面干燥无积水，市场经营秩序井然，广大经营户反映，环境比以前好了，生意比以前多了，购和销比以前都旺了。在整个改造过程中，公司对所有经营户基

38、本保持原经营品种，摊位不变，租金不变，从而确保了改造工作的稳步进行。5、商业运营社区农贸市场：大坪帝怡康德国际社区菜市场该农贸市场为现帝怡康德国际社区1楼的2000商业运营面积，为新开业的商业运营农贸市场，经营范围包括农产品及副食品调味品零售，现场分区合理，整个市场通道宽绰，排水管网、导视系统、现场公示、公平秤等视频监控系统完善，共计拥有摊位：165余个、网格商铺30余间，由专业团队运营，由于新开业，现场环境较为整洁。附件三：重庆市农贸市场建设规范（试行） 第1条 总则1.1为了规范重庆市农贸市场建设管理，维护消费者、从业人员和物业业主的合法权益，改善人民群众的购物环境，丰富广大人民群众的“菜

39、篮子”，促进城乡统筹发展，根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和重庆市商贸流通产业综合发展“十一五”规划的有关精神，结合我市农贸市场实际，制定本规范。1.2重庆市范围内的涉农交易活动、农贸市场的建设和管理，适用于本规范。本规范所指的农贸市场，是指进行农副产品及其与之相关联的商品交易活动中以零售为主的综合性交易场所（不含以路为市、以街为市的集贸市场）。1.3本规范的主要依据：重庆市城乡总体规划（20072020年）重庆市大型商业建筑设计防火规范（DBJ50-054-2006）建筑给水排水建设设计规范（GB50015-2003）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）建筑地面工程

40、施工质量验收规范（GB50209-2002）1.4本规范应坚持一下原则：1.4.1合理调控，适量设置的原则；1.4.2遵循规律，和谐发展的原则；1.4.3以人为本，服务大众的原则；1.4.4适应形势，适当超前的原则；第2条 规划与开发2.1规划2.1.1农贸市场选址应符合城市建设和城乡规划以及商业网点规划的要求；2.1.2农贸市场的建设位置宜靠近居住区服务中心，且交通方便、易于停车及疏散；2.1.3农贸市场的建设应有良好的地形、地貌、水文地质条件，能充分满足供电、供水及排污条件，并根据用地条件采用适宜的建筑形式；2.1.4新区配套开发的市场宜采用独立或连体的建筑方式，但不宜与住宅连体；旧城改造

41、配建的农贸市场，根据用地条件应与公共服务建筑连体设置形式为主；2.1.5新建、改建和扩建的独立式、连体式、棚架式农贸市场，在层高、造型、色彩以及其他相邻物业的关系上，应符合城市整体规划的要求。2.2设计2.2.1独立式、开敞棚架式农贸市场建筑覆盖率应控制在45%55%内，绿化率宜控制在10%15%内；2.2.2商住混合型农贸市场应在满足主体建筑使用功能的前提下，满足市场使用功能；2.2.3交易厅（棚）宜采用大跨度、高空间的钢筋混凝土结构或轻钢结构，柱距不小于600cm，钢筋混凝土结构的交易厅可与服务、办公等设施合建多层建筑，市场内净空高度不低于400cm；2.2.4市场建筑应符合消防要求，配备

42、必要的器材和设备；2.2.5有条件的市场应设置固定停车场（库）；2.2.6食品、干副食品、熟食品交易区须作适宜性装饰；对生鲜食品的加工要分隔区定点，避免交叉污染和有害菌传播；2.2.7农贸市场应有良好的通风、采光、排污和噪音处理条件。2.3开发与分类2.3.1农贸市场的开发权限为：市场通过竞标等方式取得开发权的企业和自然人，或所在地政府职能部门。2.3.2农贸市场建筑形式可分为三类，即纯商业物业建筑、商住混合物业建筑、开敞式棚架建筑。2.3.3农贸市场可按建筑面积100150/千人（服务人口量）标准规划配置；也可根据当地政府相关职能部门的规划确定其适宜的建筑形式，以满足群众日常生活需要的原则。

43、2.3.4农贸市场通常按功能划分为:区县级中心农贸市场、区县级一般农贸市场、社区农贸市场和小区农贸市场：2.3.4.1区县级中心农贸市场：辐射半径2000米以上，面积超过10000，且服务10万人以上；2.3.4.2区县级一般农贸市场：辐射半径10002000米，经营面积500010000，且服务人口510万人；2.3.4.3社区农贸市场：辐射半径5001000米，经营面积25005000，且服务人口25万；2.3.4.4小区农贸市场：辐射半径500米以内，经营面积2500以内，且服务人口2万以下。第3条 基础设施3.1给排水系统3.1.1农贸市场的给水管网应与市政供水设施联网，有必要时可以设

44、置二次供水系统；3.1.2农贸市场内的用水应独立装表计量，其总阀和水表应设于室内，由专人负责管理和超表；给水主管径根据市场规模或用水量自行配置；业主及经营户应单独装表计量；3.1.3农贸市场的用水收费标准按政府相关部门价格加合理公摊执行。3.1.4市场内部排污管道（沟）应单独设计，自成网状系统，不得与其他建筑物污水管系统共用，有条件的市场应设污水处理和循环利用系统；3.1.5摊位前须设置明沟，断面尺寸不小于1010cm，污水口处应加设防护网罩；通道中间应设主排水暗沟，断面尺寸不小于3030cm，上覆有孔盖版。盖板孔径为3cm；污水管可采用水泥管或其他管材，主排污管管径不小于30cm，支管管径应

45、不小于16cm；排污管道之间应设置窨井，其间距不宜大于10m/个；排污系统应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。3.2电气系统3.2.1电气系统的设计与安装应符合电气设计规范要求；3.2.2总用电量按建筑面积3050W/配置；1000以上的农贸市场应有独立的变压器和配电室，配设二次供电系统；市场应提供三相供电电源，以方便经营者220V、380V用电需求；3.2.3通道公共照明系统宜采用日光灯或节能灯光源；照明间距以3盏/10M为宜，采用40W日光灯或20W节能灯；门面内均应独立安装电表，特殊环境电器插座采用防水型；3.2.4市场内主电气线路应采用桥架式铺设，分线路采用暗设或穿管铺设。3.3

46、卫生间3.3.1中心农贸市场以及多层市场应每层设一间，男女分设，每间蹲位不少于五个；小区及单层市场卫生间设置不少于一间，男女分设，每间蹲位不少于四个；3.3.2墙面应贴瓷砖，高度不小于180cm，地面铺设防滑地砖；须有盥洗盆及冲洗系统；蹲位间应采用隔断式；应有排气口和必要的照明系统；卫生间的总体要求符合国家二类公厕建筑标准；3.4室内通道3.4.1室内通道分为主通道和次通道；主次通道相连，形成网状循环；3.4.2主要通道宽度不小于200cm，有条件的市场适应加宽；次通道宽度不小于150cm；3.4.3通道地面应具备防滑、排水功能；室内通道应标示出入口方向，市场内的业态和区域。3.5警示标识3.

47、5.1市场内应统一制作相关的警示标识或标牌，悬挂在适宜位置；3.5.2标识的主要内容包括：提示消防安全类、提示顾客防范类、提示业态区域内、保护消费者权益类、其他有效宣传类。3.6公平秤3.6.1各级市场应根据面积和业态设公平称；3.6.2公平秤应采用电子秤并由专人管理，定期送检；3.6.3公平秤应设在宽敞、明亮、方便顾客处。第4条 附属设施4.1停车场（库）4.1.1农贸市场应根据自身的条件独立配置停车场（库）；4.1.2市场周边主干道路宽度不小于700cm；4.1.3停车位按以下标准配置：区县级农贸市场：0.5车位/，社区农贸市场：0.20.3车位/；4.1.4停车场应有专人24小时值班，负

48、责车辆进出登记和安全管理工作；4.2化粪池4.2.1凡建有卫生间的市场均应建与其配套的标准化粪池；4.2.2化粪池的建设位置应以安全、便于清掏为原则；4.2.3定期由专人进行沼气和沉积物的检查和清掏；4.2.4化粪池应按照农贸市场整体规划建设，不得擅自改动。4.3休息场所4.3.1各级市场应设专用顾客休息场所：多层建筑应在每层设休息场所一个，其面积比例不低于总面积的1%；4.3.2休息场所应设于市场安全、宽敞、明亮，空气流通处；4.3.3休息场所应配有座椅、垃圾桶、降温设备；遇持续高温，应提供应用水和解暑药物。4.4信息公示栏4.4.1各级市场应设公示信息栏；4.4.2公示信息栏尺寸应不小于8

49、0160cm；各级、各区域市场应每层每区域至少设一处，有条件的市场可设LCD信息显示器；4.4.3信息公示一般包括：市场规章制度以及摊位招商、出售信息；违反相关管理规定的曝光警示；相关职能部门的通知和有关信息；市场商品及价格信息；4.5导购图4.5.1市场主要通道口须配置导购图；4.5.2导购图须用不同颜色标注经营业态分布及出入口；4.5.3导购图尺寸大小应以满足顾客视觉清晰、明了为基本要求。4.6清洁工具为保障市场清洁卫生，须合理配置专用清洁机器和工具，主要包括：洗地机、吸水机、垃圾桶、保洁车、大小扫帚、拖帕式尘拖、相关的清洗剂、高压清洗泵、管道疏通机、榨水车等。第5条 消防安全系统5.1农

50、贸市场的建筑应符合消防要求，取得消防验收合格证书后方可实施招商经营等工作；5.2应配置消防报警系统，喷淋系统和相应的监控设备，应建立和健全检查登记制度，并落实专人负责管理和维护，农贸市场的管理负责人是消防工作的第一责任人；5.3室内应配置消火栓、消防水带、水枪和干粉灭火器（或根据业态的不同由所在地消防部门制定便携灭火装备）；5.4对农贸市场进行分区防火的设置，区与区之间采用符合要求的防火门、防火墙等进行隔离，并标明防火隔离带，防止任何占用行为；5.5按照市场规模应建设消防水池，根据市场的面积大小和消防要求，统一纳入总体规划设计；5.6有足够的疏散通道和应急照明系统，各农贸市场应明确消防通道走向

51、并以统一的标识加以指引，消防通道不得挪作它用。第6条 信息系统建设6.1信息系统建设的目标区县级中心市场应以电子商务、现代物流管理和市场经营为核心，建立综合信息管理系统。6.2信息系统应满足以下功能：基本功能，使用功能，管理功能，电子监控功能。6.3信息系统建设的内容6.3.1机房建设应选择在市场原有建筑物内，也可在市场相邻处新建，其使用面积不小于10，并具备设备安装、使用条件。6.3.2管理信息化系统6.3.3数据传输、交换系统6.3.4结构分布线：主干网络宜采用多膜光纤，分支部分网络宜采用5类无屏蔽双绞线。6.4商务信息显示包括LED大屏幕显示和触摸屏计算机。6.5电子结算系统一般采用IC

52、卡及相关设备，实行划卡交易，同时也可对客户的业务进行管理。6.6系统设计的要素可行性，经济性，先进性，可靠性，安全性和保密性，维护性和可扩展性。6.7管理系统硬件、软件的选择6.7.1应用程序服务器，宜采用IBMP650计算机，双机热备份；管理系统服务器采用IBMP630服务器；6.7.2数据库、交易数据库与应用程序的服务器应共用；6.7.3客户机选择，市场可根据规模、管理工作量等，合理配置；6.7.4辅助设备，含激光打印机、扫描仪、传真机及其相关设备；6.7.5网络中心设备，包括局域数据交换设备和各种综合布线； 6.7.6网络安全设备，主要选择硬件防火墙；6.7.7机房设备，应配置UPS不间

53、断电源，空调及除湿设备；6.7.8显示屏，可采用三基色的LED显示屏，其屏幕面积可具实际情况确定；6.7.9电子监控设备，主要用于市场周边环境和场内安全监控。6.7.10信息系统软件主要包括操作系统、数据库、应用软件三方面。第7条 食品检验检测系统建设7.1资源配备7.1.1市场在建设时，应充分考虑并留足食品安全检验、检测专用房（室）；检测中心应设于市场管理范围内，其使用面积不小于10.7.1.2为保证食品安全应配置相关的检测、检验专用设备；7.1.3市场有义务配合相关部门对食品安全进行监督检查。7.2检测仪器的配置市场可根据交易量确定检测检验仪器的配置型号和数量。基础配置应包括：理化检验类、

54、微生物检验类、其他类。7.3检测仪器应突出重金属及有害物质含量、农药残留量、微生物含量等功能。第8条 业态配比8.1农贸市场在进行业态配比时应坚持以下原则：8.1.1综合考虑服务人口、市场交通环境、市场地理位置；8.1.2考虑市场使用面积、业态分布，做到“限量配比、合理搭配、相互依托”；8.2业态配置市场应根据所处的地理环境和商业特点合理配置：通常以肉类为基数1，则水产（鱼类）0.46，蔬菜类1.46，禽蛋类0.28，粮油干副食类0.5，其他综合类0.32.8.3设施原则8.3.1按照整洁、美观、实用的需求，充分考虑业主、经营者、消费者的需求；8.3.2划行归市、统一规划、设施配套；8.3.3

55、借助超市功能理念，科学设计规划布局；8.3.4实行干湿分离、生熟分开、相互依托；8.3.5城乡结合部市场应有足够的自产自销区域。8.4摊位设置8.4.1区域经济，主要范围包括当地经济发展水平及辐射力、餐饮业繁荣程度、当地居民收入水平和消费能力状况；8.4.2周边因素，主要指周边人口、交通、购买力与摊位设置量成正比；周边农贸市场和超市数量与摊位成反比；8.4.3内部因素，主要指市场硬件设施完善、区域功能性、管理水平与摊位设置量成正比；8.4.4其他因素，包括新城建设的规划与布局影响度、旧城改造的规划与布局前景预测、摊位设置测算指标等及个方面的内容。8.5摊位建设8.5.1摊位尺寸大小应考虑经营业

56、态和使用面积；摊位平均尺寸建议：200cm（长）100cm（宽）75cm（高）；水产、鱼池的大小应以满足经营需求而建；摊位后留足100cm200cm的储存及粗加工区；8.5.2固定摊位采用砖混结构修建，表面、立面、侧面敷贴釉面白色瓷砖；摊位平面右上角应预留排水孔，直径不得小于5cm，正前方应设挡水线，高度及宽度为53（cm）；8.5.3经营熟食品和屠宰的摊位应封闭，符合食品卫生安全要求；家禽摊位宜采用金属材料制作的冲水式笼舍，并与其他企业实行隔离。8.6门面8.6.1门面建设应为对外平街层设置；门面建设应符合市政建设要求；8.6.2套内面积原则上不大于20/个，特殊业态可适当增加；8.6.3门面内应根据经营业态适当装饰，并有供电、供水、排污配套设施。8.7网箱8.7.1网箱建设应为室内需要设置；使用面积宜在515之间，特殊经营业态可适当增加；8.7.2网箱建设应符合防火安全规定；网箱建设应使用轻质材料或网状材料分隔，独立开门；8.7.3网箱统一制作广告额头；须配置供电照明设施。第9条 附则本规范自2009年1月1日起试行，由重庆市商业委员会负责解释。24 / 24文档可自由编辑打印