河源市xx名苑小区(一期工程)项目申请报告

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1、市*名苑一期项目申请报告市*投资咨询46 / 49目 录第一章申报单位及项目概况1一、项目申报单位概况1二、项目概况1一项目建设背景1二项目建设地点4三主要建设容和规模4四项目建设方案5五投资规模17六资金筹措方案21第二章发展规划、产业政策和行业准入分析22一、发展规划分析22二、产业政策分析23三、行业准入分析24第三章资源开发及综合利用分析略25第四章节能方案分析26一、用能标准和节能规26二、能耗状况和能耗指标分析26一能源供应状况26三、节能措施和节能效果分析29一建筑节能29二电气节能29三节水措施30第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析31一、项目选址及用地方案31二、土地利用

2、合理性分析31三、土地利用合理性分析31第六章环境和生态影响分析33一、环境和生态现状33一地表水环境33二大气环境33三声环境33二、生态环境影响分析33一项目建设期主要污染源和污染物分析33二项目运营期主要污染源和污染物分析36三、生态环境保护措施37一项目施工期环保措施37二项目运营期环保措施39三环境影响评价和建议40四、地质灾害影响分析42五、特殊环境影响42第七章经济影响分析43一、经济费用效益或费用效果分析43一销售收入预测43二有关税费43三财务评价报表43四盈利能力分析44二、行业影响分析45三、区域经济影响分析45第八章社会影响分析46一、社会影响分析46二、互适性分析46

3、三、社会风险分析46四、结论和建议46附表、附件48第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况一项目名称：市*名苑一期项目二项目申报单位：市繁河实业市繁河实业是一家以房地产开发、经营为主的综合性企业,拥有丰富的市场投资经验,具有良好的经营实力和社会信誉。该公司于20XX10月24日取得市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照。本公司的注册资本为人民币200万元。由市繁河实业于20XX10月24日之前已经缴足。本公司于20XX12月26日取得市规划建设局批准的房地产开发资质证书,证书编号为粤房开证字第0060138号,有效期限为20XX12月26日。二、项目概况一项目建设背景1市房地产发展状况

4、市位于省东北部,东江中上游,辖源城、东源、和平、XX、紫金、连平等六个县区,全市总面积1.58万平方公里,人口334万。近年来,市坚持工业立市,走新型工业化道路,大办工业园区,大力招商引资,工业发展步伐明显加快；着力发展以旅游业为龙头的第三产业,不断提高城市化水平,先后获得了中国优秀旅游城市、全国先进卫生城市、全国环境综合治理先进城市、中国优质饮用水资源开发基地、省卫生城市称号。目前正全力创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模城市、全国双拥模城市和省级文明城市。市外交通便利,交通网络快捷,京九、广梅汕铁路及105和205国道纵贯全市,河惠、粤赣、河龙、龙梅等高速公路相继通车。从到、车程在一

5、个半小时以,到新机场、宝安机场不用两小时,到机场不需三个小时,区位优势尤为突出,成为珠江三角洲产业转移的首选之地,同时也是海外客商投资的热土。经济的快速发展,便捷的交通网络,大促进了市房地产的发展。2市房地产市场现状分析目前房地产市场处于启动阶段,但是经济发展速度很快,即将进入快速发展阶段。04年06年,销售量、销售额、均价增长较为平稳。20XX市房地产市场继续保持了供销两旺的发展态势,尤其是商品房预销售套数达到了5048套,创建市以来年最高预销售纪录。2001-20XX市房地产施工面积、销售面积情况见图1-1,近几年商品房销售价格见图1-2。图1-1 2001-20XX市房地产施工面积、销售

6、面积一览表图1-2 市区商品房房价情况市房地产管理局提供的统计数据显示,20XX市区全年完成房地产交易办证4027宗,面积60.25万平方米,金额8.3亿元,同比前年分别增长33、11及43；商品房预销售5048套,面积63.81万平方米,金额13.9亿元,同比前年分别增长了30、26及51,其中商品房预售4219宗,面积53.82万平方米,金额11.47亿元,同比前年分别增长了31、27及57。数据还显示,市房地产业在办证、预售及销售等指标上都创下了建市以来的最高纪录。3未来趋势1城市发展：将大力发展高新技术产业与旅游业相结合的现代化城市。新城市发展,旧城改造,城市中心的聚集效应,产业的升级

7、,文化的建设,将相当程度上促进房地产的需求和增长。2城市人口结构变化：产业结构的变化将使未来城市人口结构产生变化,哑铃型的人口结构向纺锤型过渡,中坚购房人群消费活力增强,占据比重逐渐增大；3土地市场规：交易市场逐渐规,为有实力的品牌发展商提供了更多机遇。4新城区称为热点区域：新城区将成为未来城市的热点区域,尤其是建设大道和黄沙大道两侧。5外地发展商进入：外地开发商如雅居乐、长城、丽日等房地产企业不约而同地来到开疆拓土,另有很多开发商纷纷前来考察,表示出浓厚的兴趣。本土开发商与外地开发商之争、大开发商与小开发商之争势在必行。6产品多元化供应,服务需求日益凸显：原有较为单一的产品供给形式将被丰富的

8、产品多元化供应取而代之。品牌、产品、服务将越来越被小业主们所关注。二项目建设地点项目位于市新市区永和路北面、华达街西边,用地与路面基地标高与道路现有标高相差不大,整块用地呈方形,地块地理位置良好。规划总用地面积为4715.90m2。项目用地位于新市区中心片区,地段优越,周围银行、酒店、学校、商场等配套设施齐全,是市新市区难得的旺地,是经商、购物、休闲、居住的理想场所。三主要建设容和规模根据市城市总体规划及项目相关规划,本项目用地性质为商住用地。通过对目标客户的分析,项目拟定位于建设功能完善的中高档居住小区,主要面向的客户为市改善型二次置业客户和一定经济实力的外地人群。建设规建项目主要建设容为住

9、宅和商场,主体建筑为两栋塔楼。两栋塔楼采取平行布置均为13层高,一层和二层设置商业,二层屋面设置屋项花园,三至十三层为住宅。本项目以中等面积户型为主,户型方正实用,为两梯四户,四房的户型均带入户花园,并且户户南北通透。本项目规划用地面积为4715.90m2,总建筑面积24986.26m2。其建设容和规模见表1-1。表1-1 项目建设容和规模序号容面积m2备 注1规划总面积4715.902总建筑面积24986.262.1建筑占地面积2122.162.2住宅总建筑面积12480.488套住宅2.3净菜市场5404.422.4消防控制中心35.62.5不计容积率建筑面积8015.84屋面花园面积95

10、0地下室7065.843停车场停车位地上20个车位地下195个车位4容积率3.85绿地率30%6覆盖率45%四项目建设方案1总体规划设计思路总体规划采用围而不合的规划设计理念,使小区既保持了良好的私密性,又拥有舒适的通透性,同时最大程度地创造出更多的商业空间,并且又营造出繁花似锦的庭院,既追求了经济效益,又得到了较好的社会效益。拟借鉴在建及已建商住用房的成功发展经验建设一个宜居社区,健康住区、智能小区,体现以人为本的居住理念。并注意从以下几方面着手,以达到完善的规划设计效果。1遵循科学、美观、经济、实用的原则进行设计。在功能布局上要处理好建筑风格与经济性的关系和重点与一般相结合的关系。2符合国

11、土部门对该建设用地的规划设计要点。平面布置要在遵循规划条件的基础上,充分体现经济、合理、高效和可持续发展的原则。3与片区的规划相适应。道路、给排水设施和供电设施的布置亦需顺应区的各种设施的布局和走向,以达到局部和整体的协调一致。4住宅建筑群体空间规划应满足必要的房屋日照间距和自然通风的要求,满足安静不受外部噪声的影响的要求,交通组织满足出行便捷要求,满足防火、防震、防洪等安全要求,为居民提供适宜的交往场所等功能方面的要求。2总平面布局项目用地位于市新市区围,用地较为规整,用地面积为4715.90平方米。平面规划应满足功能需求,做到功能分区合理,妥善组织人流、车流；正确处理与周边环境的关系,减少

12、外环境对建筑本身的影响,建筑覆盖率、绿地覆盖率等指标需满足国土规划部门的要求。用地周边均有规划道路多条,小区出入口设在北面,便于人流,车流组织并营造入口的宽敞气氛,部中心位置设有休闲场所,便于小区居民尤其是老年人的公共社交活动,体现了开发商的人文开发理念。小区干道宽设为6米,宅前路宽度设为2.5米,可满足交通和消防的需要。小区活动不受机动车干扰,并设有地下停车场,地面设计均围绕板楼长边作为消防通道,并尽量做到回避端式设计。小区有完整的绿化规划,结合项目特点,设置二层屋顶花园,体现以热带海滨风格的园林景观。项目地处新市区政治及商业中心区,建筑风格及景观设计注重与周边城市景观的协调结合。重视小区环

13、境、绿化及道路的规划,着重于建筑质量的优良及建筑物立面设计的新颖和个性化。3建筑方案设计1主要设计依据 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分2002版民用建筑设计通则GB50352-2005 住宅建筑规GB50386-2005 商店建筑设计规JGJ48-88 建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004建筑桩基技术规JGJ94-94民用建筑节能设计标准JGJ26-95市繁河实业提供的用地红线图；市规划局规划设计要点；国家、市相关的建筑设计法规、条例及技术标准。2建筑设计本项目主要为小高层建筑,为塔楼结构。本项目尊循因地制宜的规划设计,充分利用场地资源,构成一个高低错落的建筑景观,营造出优雅的

14、居住氛围,同时改善周边的不良环境；以人为本的构思空间,意在营造适宜人活动的尺度和空间。住宅群楼采用合理的间距和架空层以有利于小区的自然通风降温。住宅楼按标准层层高3米设计,居室净高不应低于2.5米。项目共设置住宅88套,住宅建筑面积12840.4平方米。住宅户型方案见表1-2。表1-2 户型方案表类型户型户数建筑总面积m备注住宅二房二厅3612480.4四房两厅16三房二厅36住宅合计8812480.4住宅设计根据不同的产品,不同组团、不同的位置形成不同的建筑形态,有针对性地进行住宅楼型及户型设计,引入弹性空间等居住理念,根据市场需求调整户型,既注重经济实用,又能提供独特的居住空间体验,产品具

15、多样性,满足不同要求。为体现城市的、现代的、生态的社区氛围和开敞的、健康的、运动的社区文化,本项目建筑形象着重塑造简洁明快的视觉效果,造型富于动感。住宅立面设计能通过对屋面、墙面、门窗的不同材质、色彩的变化,形成朴实、简练、多样统一的建筑总体风格。建筑为平屋项,采用简洁明快的现代风格,使整个小区建筑形象轻巧,富于光影变化和错落的轮廓,在现代的居住氛围里渗透出亲切的生活气息。户型设计以布局紧凑,功能合理为出发点,在设计中应合理分配各房间面积,尽量减少消极无用空间,注重功能的合理性,大户型客厅、餐厅南北相通,既宽敞又有利于通风采光。各户型均有宽阔的观光阳台和生活小阳台,空调机位隐蔽处理,冷凝水统一

16、排放,不影响建筑的立面造型。套型设计应以居住生活行为规律为准则,满足居住者生活、生理、心理等需求,实现舒适、健康的居住目标。套型面积取决于功能,套型功能的增量,除适宜的面积外,尚应包括功能空间的细化和设备的配置质量,与日益提高的生活质量和现代生活方式相适应。同时考虑私密性、交往空间、灵活性、日常安全等以下因素。私密性 合理安排各种功能空间,避免各居住空间的相互干扰,以及邻里住户间的对视现象,保证私密性。交往空间住宅部的交往空间,包括单元入口、楼梯、电梯、前厅、过道、平台、走廊等居住者过往和停留的空间,属半公共半私有空间,具有楼人们活动的公共性和社会性。灵活性结构、设备及其管网布置应为住宅的可改

17、造性创造必要的条件。宜采用大开间结构、竖向干管集中外移、横向支管不穿楼板等技术。日常安全针对老年人、残疾人以及儿童生活活动的安全需要,套自然层应避免台阶和错层,设置扶手、护栏、防滑地面和报警装置等设施。 3结构设计结构物设计基准期限本项目建筑主体结构的设计基准期限为50年。荷载取值风荷载。根据建筑结构荷载规 ,工程面粗糙度类别为B类。基本风压：0=0.8K/m2；风荷载标准值： k=zsz0；竖向荷载。楼面均布荷载、屋面均布荷载按建筑结构荷载规取值,特殊的设备荷载按实际情况考虑。均布活荷载标准值取值如下：房间、厨房：2.0k N/ m2；厕所：2.0kN / m2；走廊,门厅、楼梯：2.5kN

18、 / m2；上人屋面：3.0kN / m2；大厅、阳台：3.0kN / m2。建筑物的耐火等级本项目建筑工程的耐火等级按二级设计,相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规GB50016-2006中有关条文设计。结构设计安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准,本工程结构安全等级为二级。根据建筑抗震设计规,本工程框架抗震等级为二级,按抗震烈度6度设防并采取抗震措施。结构体系拟采用框架剪力墙结构体系。基础型式本工程各单体主要采用桩基础。4装修设计本项目建筑是新市区围开发的中档商住楼,其工程的装修设计应按照商业居住大楼的中高标准进行装修,本项目主要采用的装修标准见表1-3。表1-3 建筑物基本装

19、修标准表序号功能外墙面门窗墙面地面天花1厕所防水墙面涂料,基础为花岗岩塑钢窗、夹板门墙面砖到顶防滑砖铝扣板吊顶2走廊ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料3楼梯ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料4住宅ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料5净菜市场ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料6消防控制中心ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料4公用及辅助工程设计公用及辅助工程包括给排水工程、消防工程、强电工程、弱电工程、空调排风工程、无障碍设计等分项工程。1给排水工程设计依据室外给水设计规GB 500132006；室外排水设计规GB 500142006；建筑给水排水设计GB50015-2003给水系统本项目用水量估

20、算按照设计规要求,住户按313人计算,用水量300升/人日标准估算,日用水量约94立方米；商铺用水量按绿化用水8升/m2日,日用水量为43立方米；住户和商铺用水量合计为137立方米。绿化用水、消防用水、未预见水量按以上日用水量15计为21.0立方米。则日用水量合计约158立方米。本工程生活用水水源采用市自来水,本工程从周围道路引两根DN150进水口,作为本工程的给水水源。本工程从周围市政给水干管引入二条DN150给水管,并在室外布置成环状管网,作为本建筑生活及室外消防水源。为保证生活用水的水质,所有室生活用水管道采用无规聚丙烯PP-R管材。本工程给水系统在竖向分为二区,一区：地下室一层五层为一

21、区,由市政管网直接供水,采用下行上给给水方式。二区：六层十三层为二区,由变频调速给水设备供水,采用下行上给给水方式。本项目地下室设消防水池,有效容积324m3,生活水池有效容积12.50m3。水池从室外DN150环状给水管网接入三个DN100进水口。排水系统本项目排水管道采用污、雨分流制。粪便污水立管加辅助通气立管,粪便污水经化粪池处理后与生活废水合流排入市政道路的污水管道。厨房洗涤污水含有泊污,经过沉渣油池隔油隔渣后,再排入室外污水系统中。雨水由分设于屋面各处的雨水口收集,经雨水管有组织的排入市政雨水管 网,道路的雨水及路面清洗水经设于路边的雨水收集口排入市政雨水管网。室排水管材均采用UPV

22、C硬聚氯乙烯塑料排水管。室外埋地排水管采用UPVC排水管。2消防工程设计依据自动喷水灭火系统设计规GB50084-200120XX版；建筑灭火器配置设计规 GB50140-2005。消防系统设计方案本工程根据建筑防火设计规和以防为主,防消结合的方针,进行有关的消防设计。消防用水根据建筑设计防火规GB 500162006的要求设计,本工程消防总用水量为88升/秒,其中室消火栓用水量为30升/秒,室外消火栓用水量为30升/秒,自动喷淋用水量为28升/秒。消防用水由市政给水管网提供,设消防水池有效容积为324立方米,消火栓水泵及喷淋水泵设置在共用的水泵房；手提式灭火器：根据消防规有关要求,在需要的场

23、所按需摆设。消火栓接合器：在靠近消防通道的一侧设置地上式消火栓接合器；室外消火栓：按消防规设置室外消火栓系统。 消防车道A、用地设环形消防车道,道宽4米,路基承载不小于30吨消防车压力。B、消防车道转弯半径12米,道路坡度7%。3强电工程根据其电负荷运行特点和电路品质的要求,遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则,设计供配电方案。设计依据民用建筑电气设计规JGJ/T16-92；供电系统设计规 GB50052-95；低压配电设计规GB50054-95；建筑物防雷设计规 GB50057-94；火灾自动报警系统设计规划GB50116-98。用电设备及其负荷等级本项目的主要用电设备有消防泵、喷淋

24、泵、加压送风机、防排烟风机、电梯、事故照明和疏散照明等部分组成。以上用电负荷为二级负荷。其余用电负荷为三级负荷。用电负荷指标本工程各类用电负荷指标如下：住宅二房6KW/户；住宅三房、四房8KW/户；商铺及超市100W/平方米；地下车库15W/平方米。负荷计算结果如下：设备安装容量805KW,计算有功功率895KW,补偿前功率因数0.8,采用低压电容器自动补偿装置,功率因数补偿到0.9以上。根据以上计算,本项目的用电负荷供合计约为895KW。变配电系统本工程设置独立变配电房,包括10KV环网供电系统和一台1000KVA干式变压器变配电系统。由干式变压器低压侧向本项目提供220/380V低压电源,

25、10KV电源电缆引自市政电网。照明系统住宅大楼工程的电气照明主要有住宅、走廊、楼梯、半地下停车场和其他需要加强照明的部位。A、住宅是以生活、休息为主,照明宜采用白炽灯、稀土节能荧光灯为主的照明光源；厨房灯具选用易于清洁类型,如玻璃制品灯罩配以防潮灯口。卫生间化妆镜的照明,其灯具应安装在视野立体角60度以外,灯具亮度不宜大于2100cd/平方米,卫生间照明的控制宜设在卫生间门外。进门处宜设有切断除冰箱通道灯以外的电源开关。B、楼梯、走廊、地下停车场等公共照明楼梯的照明要以暗藏式为主,以避免眩光,但又要有足够的照度。走廊的灯具排列要均匀,以嵌入式安装为宜。光源应采用白炽灯。如果层高较大,可采用壁灯

26、进行照明。高、低压配电室、消防控制室、水泵房、车库、活动室等场所采用细管经节能型荧光灯照明,其余均采用节能照明灯具。在变配电室、柴油发电机室、消防控制室、水泵房等重要场所设事故照明,在出入口、通道、楼梯间和电梯前室等处设疏散照明,采用安全疏散应急照明灯。照明配电线路采用阻燃型导线,穿阻燃PVC塑料管暗设。4防雷与接地系统按国家防雷设计规,本项目建筑物防雷属第二类。十层高度以上,每三层沿建筑物周边设水平压环,外墙的金属栏杆和门窗、垂直敷设的金属管道与均压环焊成电气通路,金属竖管在底部与防雷装置连接,以防侧雷击。利用柱两根主筋作引下线,工作接地和防雷接地均利用建筑物基础作自然接地体,接地电阻不大于

27、1欧,所有进出建筑物的金属管道均应与基础钢筋网可靠连接,作等电位连接。5弱电工程设计依据。民用建筑电气设计规JGJ/T 16-92；卫星电视与有线电视系统设计安装工程技术规实用手册；火灾自动报警系统设计规GB50116-98。通信系统本工程由市电信局提供一路市话电缆或光缆,交换机房设在设备房,考虑备用容量拟设置数字程控交换机一台。电力室配相应后备电源系统,以便在紧急情况下保证通信联络畅通。机房引出的配线干线以放射和递减相结合的方式分配至各层分线箱,再以层分线箱分配至各终端。数据网络布线系统本工程在建筑设备房设置网管中心,置服务器、工作站、网络交换机和主配线架。并从中配出大对数超五类非屏蔽电缆至

28、各楼层配线架,以铺装配线方式分别引至各数据终端。选用结构化综合布线系统,移动通讯信号增强系统,GPRS无线上网。每10平方米设置1个信息点；网络部分干线采用光纤,水平分支采用超五类线,千兆入户,百兆到桌面。有线电视系统有线电视接入地方有线电视网。6空调和通风工程设计依据建筑设计防火规GB50016-2006；公共建筑节能设计标准GB501892005；采暖通风与空气调节设计规GB50019-2003；通风与空调工程施工质量验收规GB50243-2002；建筑设计防火规GBJ16-872006版。空调系统本项目地处南方,故只作夏季空调、冬季不设采暖。本项目各栋建筑物不考虑设置中央空调,可根据需要

29、,在住宅安装分体空调。本报告的供配电部分预留了安装分体空调的用电电量。地下车库、变配电房,备用发电机房等处需做通风换气系统。通风设计本项目的各栋建筑物一般按自然通风考虑,在有通风要求的场所可安装排气扇,强迫通风。7无障碍设计供残疾人使用的门厅、走道等地面有高差时应设坡道。供视力残疾者使用的出入口、踏步的起止点,宜铺设有触感提示的地面块材。供拄杖者及视力残疾者使用的台阶,超过三级时,在台阶两侧应设扶手；楼梯不宜采用无踢面的踏步和突缘为直角形的踏步；扶手宜保持连贯。门扇及五金等配件应考虑便于残疾人开关。5.周边配套工程该项目位于市源城区开发区生活区中心地段,周边市政配套己经相当完善。城市给排水管网

30、、供电设施、通讯网络已可直接接驳进入居住区。雨水管网：市政规划道路下设置雨水管网、暗渠,雨水等无任何污染的就近排入东江。污水管网：通过市政规划道路下设置的排污干管,排入污水处理厂。供电设施：市是省电力供应最充足的城市,拥有省最大的两座水力发电站,新丰江水电站和枫树坝水电站。近几年完成电网改造12194 公里,已建高压电主干走廊63 公里,110 千伏输变电站10 个,220 千伏输变电站1 个,拟再建500 千伏输变电站1 个,220 千伏输变电站5 个,110 千伏输变电站23 个；同时,120 万千瓦的火力发电站正在建设当中。五投资规模1. 投资估算依据1国家计委投资项目可行性研究指南试用

31、版2国家或市建设定额价格管理站颁布的各种收费规定3市对建筑和设备安装工程的取费标准及有关文件4其它相关资料1土地购置费本项目土地购置费包括土地契税总计565.91万元。2. 建筑安装工程费本项目规划用地面积为4715.9m2,总建筑面积24986.26 m2。根据相关指标测算,本项目总投资额为2653.75万元。建安工程费用估算表如表1-4所示。 表1-4 建安工程费用估算表单项工程名称单位数量单价合价 备 注土建工程m217920.427201290.27 安装工程17920.42224.01 给排水工程m217920.423053.76 电气工程m217920.424071.68 消防工程

32、m217920.422544.80 弱电工程m217920.421526.88 燃气工程m217920.421526.88 室外工程30.62 绿化工程m21414.77 507.07 道路及停车厂m21354.50 10013.55 其它项1.0010000010.00室外管道、电缆、路灯、消防水池等合计1544.89 3. 工程建设其它费用本项目的工程建设其它费用包括建设单位管理费、建设单位临时设施费、前期研究费、环评报告编制及评估费、工程设计费、工程勘察费、竣工图编制费、工程建设监理费、招投标交易费、招标代理服务费、工程保险费、工程质量监督费、白蚁防治费等。各项费用按国家或市的规定的费率

33、和取费标准进行估算,具体计算说明如下：1建设单位管理费依据财建2002394号文基本建设财务管理规定的建设单位管理费总额控制数费率表估算。2建设单位临时设施费按建筑安装工程费的1%计算。3前期研究费根据计价格19991283号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定计算。4工程设计费根据工程勘察设计收费标准2002修订计算。5工程勘察费根据工程勘察设计收费标准2002修订计算。6竣工图编制费根据工程勘察设计收费标准2002修订计算。7工程建设监理费根据建设工程监理与相关服务收费标准计算。8招投标交易费按建安工程费的0.14%计算。9招标代理服务费根据计价格20021980号计算。10工程保险费按建安

34、工程费的0.1%计算。11工程质量监督费根据粤价函2002477号文计算。12白蚁防治费根据粤价2002370号文计算。综上分析,本项目工程建设其他费用估算为190.47万元,如表1-5所示。表1-5 工程建设其他费用表序号费用名称计算依据万元费率或标准总价万元1建设单位管理费1544.8921.542建设单位临时设施费1544.891%15.453前期研究费1544.893.604工程设计费1544.8958.315工程勘察费58.3130%17.496竣工图编制费58.318%4.667工程建设监理费1544.8944.928招投标交易费1544.890.14%2.169招标代理服务费15

35、44.899.5510工程保险费1544.890.10%1.5411计算依据m212工程质量监督费24986.262.56.2513白蚁防治费24986.2625.00合计190.474. 基本预备费项目实施过程中可能发生难以预料的支出,需要事先预留的费用,本项目基本预备费用按建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的5%估算。5. 房地产开发费用房地产开发费用指开发商在房地产开发过程中发生的管理费用、销售费用、财务费用。管理费用：根据市各房地产开发商的实际情况,取工程建设投资+销售费用的5%,共124.42万元。销售费用：销售费用按照房产销售收入的2.5%,取为78万元。财务费用：本项目借款金

36、额为700万元,借款利息为 5.85%,财务费用为64.59万元。经估算本项目总投资为2653.94万元,具体见表1-6。表1-6 建设总投资估算汇总表序号费用名称投资额占总投资比例备注万元1土地费用565.9121.32%2建筑安装工程费1544.8958.21%详见表1-43工程建设其他费用190.477.18%详见表1-54基本预备费86.773.27%2355房地产开发费用265.8910.02%5.1管理费用123.305.2销售费用78.005.3财务费用64.596项目总投资2653.94100.00%六资金筹措方案本项目建设资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款三个部分。项目

37、总投资为2653.94万元,其中自筹资金1000万元,占总投资的37.68%,银行贷款700万元,占总投资的26.38%,销售回款953.94万元,占总投资的35.94%。资金来源见表1-7。 表1-7 资金来源表 序号资金来源金额万元比例1自筹资金100037.68%2银行贷款70026.38%3销售回款953.9435.94%通过对项目开发的市场定位、建设规模、营销策略、资源利用及环境保护、经济效益及社会效益等各方面的论证分析,认为项目的建设是可行的,能够产生良好的社会效应和经济效益。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析市国民经济和社会发展十一五规划纲要对促进房地产业发

38、展的总体要求：加强房地产整体规划和管理,促进房地产业健康发展。减少审批程序和取消不合理收费,加强行业监管,进一步优化房地产开发环境。建立健全土地储备和供应制度,强化政府对房地产市场的引导和宏观调控作用。依托生态环境优势,面向珠三角,发展休闲生态型房地产。完善住房供应结构,逐步形成以普通商品房为主体,满足多层次需要为基本目标的住宅供应体系。市十一五城市发展规划2006-2010、市十一五城市发展规划是根据市政府关于做好市国民经济和社会发展第十一个五年规划编制工作的意见河府办200491号文编制的重点专项规划,是我市国民经济和社会发展十一五规划的重要组成部分,是对全市城市发展进行宏观指导的规划。本

39、规划的规划期限为2006-20XX。对于发展房地产方面的主要措施为： 进一步培育和发展住宅和房地产业。十一五期间,要进一步整顿和规房地产市场秩序,加强对房地产市场的调研,研究掌握我市房地产市场发展规律,精心培育和加快发展我市房地产市场,引导房地产商理性投资,促进房地产市场稳健发展。一是要从提高开发居住小区的质量方面下功夫。大力推进省绿色居住小区建设工作,要严格按规划要施小区道路、绿化、供水、供电等配套设施的建设,配套设施不完善的小区的商品房不得进入房产交易市场,保证居住环境的舒适安全。要十分注重建筑风格的美观,追求时尚优雅的建筑造型,流畅优美的线条,丰富典雅的色调,克服呆板沉闷的建筑风格。二是

40、要坚持建设节约型社会的战略,牢固树立走经营城市的思路,全力支持配合做好土地储备工作,高度垄断土地一级市场,坚持节约用地、合理用地、高效用地,坚持按项目性质,按规划划拨用地,坚决防止炒地之风的产生。通过规划职能提升用地的价值,大力做好市区项目用地的协调工作,进一步优化市区用地协调布局。三是要认真抓好一批标准住宅小区建设。根据市城市总体规划、市地土地利用总体规划、市区住房建设规划2006-2010的要求,未来几年新增住房建设重点发展的地区为：1东城西片区：该区指建设大道以北,黄沙大道以西,路及铁路以东,东源县以南地段。近期拟建设的主要项目有：雅居乐花园等。2居住中区：主要是指市区中部地段重点完善区

41、,包括建设大道两边的未建用地的开发建设。3下园湖片区： 主要是指市区建设大道以南,大道以东,沿江路以北地段。近期拟建设的主要项目有：东江首府、天馨花园等。4宝源及老城片区：主要指宝源一路以南,以及新丰江沿岸地段。近期拟建的主要项目有：明珠华庭二期、金鼎比华利花园、新丰江明珠花园等。本项目建设地点位于居住中区,符合总体规划用地的要求。本项目已经取得了市规划局颁发的建设用地规划许可证,编号为2007河规建用地第0148号。二、产业政策分析国家对房地产业的相关政策：坚持市场机制在资源配置中的基础作用,可以说目前国家从住房制度改革开始扩大到整个房地产市场的规模,通过土地的招、拍、挂也增加了土地的透明度

42、。房地产市场机制的作用越来越发挥强大的作用,相关房地产的政策也一直在遵循着市场的规律在发展。房地产政策还是坚持落实政府在住房保证上的重要作用和责任。政府在政策制定上着力规市场秩序,通过房地产销售的一些管理办法的制定,包括销售的广告的管理,网上登记的管理,达到规市场的秩序,提高公平交易的程度。20XX国家虽然先后出台了国六条和十五条细则等宏观调控政策,但房地产业作为一个重要支柱产业地位未发生改变,国家仍将引导和促进房地产业持续稳定健康发展。市作为后发城市,近年来国民经济保持平稳较快发展,据市统计局最新统计资料显示：今年19月份,全市实现生产总值173.33亿元,同比增长26.8,增速创建市以来新

43、高,位居全省第二,全市国民经济呈现速度快、结构优、效益好、后劲强的良好态势。城乡居民的收入不断提高,预测20XX居民人均可支配收入在9396元左右。项目靠近政治中心和大型商业区及金融圈的住宅,因其交通生活便利、出租率高而深受众多投资客户的喜爱,这为本项目提供了极其重要的投资依据和机会。自20XX下半年以来,国家的一系列宏观政策显示,社会消费形态将由原来的金字塔形向橄榄形转变,确定以中产阶层为主的社会消费形态,这无疑为本项目提供和肯定了更多的购买机会。从以上综述可以得出如下结论：本项目是适合有关的产业政策、法律法规的要求,对促进当地的经济发展起到一定促进作用。三、行业准入分析市繁河实业是一家以房

44、地产开发、经营为主的综合性企业。具有房地产开发建设项目资质,证书编号为粤房开证字第0060138号。根据国务院关于投资体制改革的决定国发200420号文等文件精神,对于除了需要政府审批的使用中央政府性资金和地方政府投资的项目,政府核准的投资项目目录围的企业投资项目以及外商投资和境外投资项目之外的所有企业投资项目,包括城市基础设施建设项目、农林水利项目、社会事业项目、房地产开发建设项目、商贸设施项目、交通运输项目、邮电通信项目、工业发展项目、高新技术产业项目等,均实行备案制。本项目属于房地产开发建设项目,经市级政府投资管理部门审查,本项目符合国家和地方法律法规,符合国家产业政策和宏观调控政策,符

45、合行业准入标准。第三章 资源开发及综合利用分析略本项目为房地产开发项目,不属于资源开发类项目。故本报告不需要对资源开发及综合利用进行分析。第四章 节能方案分析一、用能标准和节能规我国建筑用能的围,即建筑能耗应指建筑使用能耗,其中包括采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器等方面的能耗。执行国家现行的节约能源的政策、规定,按照中华人民国节约能源法、民用建筑节能设计标准、民用建筑节能管理规定、中华人民国建筑法及国家标准公共建筑节能设计标准GB501892005等法律法规、标准及设计规。合理利用能源,降低能源消耗,提高经济效益。20XX6月6日,建设部在召开了建筑节能工程施工质量验收规以下简称规发

46、布暨师资培训会议。按照规的相关规定,自今年10月1日起,建筑工程节能不符合规不能通过验收。对此,有分析人士认为,建筑节能将成为今后房地产行业发展的新方向。本项目方案设计遵循以上用能标准以及节能设计规。本地区对房地产项目无特殊要求。二、能耗状况和能耗指标分析一能源供应状况拟建项目为于市新市区,是中共市委、市人民政府所在地,也是市的政治、经济、文化中心。市位于省东北部,地处东江中上游,东靠,南接,西连,北邻。上古属南境。南朝齐元年公元483年由XX县公元前214建县,首任县令为南越王佗析地设置县。中华人民国成立后,曾分别隶属和惠阳,曾与、同属一个地区。1988年1月国务院批准设立地级市,辖源城区、

47、东源县、和平县、XX县、紫金县、连平县等1区5县。全市共有97个镇、1个民族乡东源漳溪畲族乡、 4个街道办事处、1248个村民委员会、153个居委会。全市区域总面积1.58万平方公里。20XX末户籍人口341.26万人。先后被评为全国卫生先进城市、全国环境综合治理先进城市、中国优秀旅游城市、省双拥模城市。京九铁路经定南县进入境,穿越和平、XX、东源和市区,并在XX县城与广梅汕铁路交汇,设立华南地区最大的铁路编组站。105国道和205国道纵贯全市。惠河、河梅和粤赣高速公路全面贯通,融入了珠三角城市两小时经济生活圈。实现了城乡通信传输数字化、网络化、宽带化,形成了以市区为中心的现代化通信网络。农村

48、农田水利基础设施建设和市政公共设施建设步伐加快,城市综合功能日臻完善。全市电力充足,省最大的两座水电站新丰江水电站和枫树坝水电站均在境,投资53亿元的电厂将于近期正式开工建设,还拥有总装机容量60万千瓦的众多小水电站。境的万绿湖新丰江水库是华南地区最大的人工湖,水域面积达380平方公里,常年平均进库水量达60多亿立方米,库容139亿立方米,水质长期保持国家地表水I类标准,是粤港地区重要饮用水源地,被中国食品工业协会唯一认证为中国优质饮用水资源开发基地。被誉为粤东宝库,矿产资源点多面广,储量大、品位高,现已探明的矿产有40余种,其中铁矿、稀土矿、萤石矿等矿产储量均居省首位。大顶铁矿是华南地区最大

49、的露天铁矿。此外,铅锌矿、铜矿、钨矿、瓷土矿的储量也十分丰富,开发利用价值巨大。全市有山地1800万多亩,森林覆盖率达68.2新标准,继续保持全省前列,是华南地区重要的商品林基地。野生动植物种类繁多,其中珍稀植物有银杏、水杉、香樟等,珍稀动物有水鹿、门羚等。土特产丰富,著名品种有猕猴桃、春甜桔、板栗、香菇、火蒜、桂花鱼、三黄鸡等。新丰江水资源丰富,水质好,可直接饮用。市山清水美,风光绚丽,东江、新丰江交汇于市区中心。境属南亚热带季风气候区,四季分明,气候温和,日照充足.雨量充沛,无霜期长。全年无霜期355360天,年均气温2l.7,1月均温11.9,7月均温28.1,年均降雨量1665毫米。该

50、项目位于市新市区永和路北面,华达街西边,地段优越,交通便利,且基础设施配套齐全,水、电使用方便,建设主要消耗建筑及装饰材料,也均可向市本地或周边地区的供应商择优采购,不影响工程施工进度。二能源耗用情况该项目工程的建设主要消耗建筑及装饰材料,均可向市本地或周边地区的供应商择优采购。该项目为居住小区建设项目,项目建成后,主要的能源消耗为生活用水、电及燃气。能源消耗用量见表4-1。表4-1主要能源耗用表序号消耗能源单位年用量备注1水立方米58754.672电万度78.423燃气立方米633602公用设施的使用本工程供水由市自来水公司主干线完成,从市政给水干管引入二条DN150给水管,并在室外布置成环

51、状管网。供水干管采用DN150,生活污水经室外化粪池处理后排入市政污水管道,住宅卫生间污水立管采用伸顶通气管,以利于通气排水。道路的雨水及路面清洗水经设于路边的雨水收集口排入市政雨水管网。该项目采用高压供电,从市政供电网引出两路10KV电源,分别向两台变压器供电,变压器低压侧0.4/0.23kv的配电系统采用单母线分段接线。两段母线之间设有联络开关。同时由柴油发电机提供备用电源。通讯由市电信局提供一路市话电缆或光缆,集中设置程控交换箱,电讯电缆分两个方向接入城市电讯网。三、节能措施和节能效果分析一建筑节能建筑设计时要充分考虑利用自然光和自然通风,合理控制直射室的,降低空调制冷和照明能耗。采用新

52、型建筑材料节能材料、高效隔热保温材料、节能型门窗。门窗的开启位置、开启方式要有利于自然采光和自然通风。充分利用地形、水面等自然环境,加强小区的绿化,改善生活环境。外墙保温节能技术体系。这是一种新型墙体保温隔热系统,可以很好地起到保温隔热、防护和装饰作用,且材料无毒无害,符合环保要求。同时,该技术有效改善居住空间的舒适度,真正实现居住者冬暖夏凉的惬意。与未采用节能措施的建筑相比,采暖、空调能耗节约50%。 屋面隔热保温技术。项目的屋顶选用挤塑板即XPX板做保温隔热层,既能满足屋面保温隔热要求,同时又符合环保要求。屋顶防水层采用倒置式工艺,把防水材料设置在结构层之上、绝热材料之下,使防水材料避免了

53、室外空气温度的剧烈波动变化的影响、紫外线辐射作用,从而大大延长了防水材料的使用年限。 可再生能源应用系统。为了达到节省能源的目的,项目在建设过程部分户型都能做到明厨、明卫,室采光与通风较好。同时采用太阳能作为生活能源,利用太阳能为小区住户提供热水,太阳能社区照明等,不仅生态环保,还节省了大笔物业费用开支。 垃圾处理系统。采用微生物生化处理技术,实现社区生活垃圾的资源化和减量化,有利于环境的改善。 二电气节能做好对住户的宣传介绍,鼓励住户选用节能电器。在公用设施灯具控制方式上,采取分区控制灯光或适当增加照明开关点,以减少不必要的用电,走道、楼梯、厕所等地方装设定时开关声光控延时开关,节省用电。配

54、装电表等能量计量仪表,以便检查耗能情况,及时制定节能措施。在设备选型时,采用节能新技术、新工艺及新设备,一律不采用已公布淘汰的机电产品及国家产业政策限制的产品序列和规模容量。所选风扇、水泵等用电设备均应属国家推荐的低耗能产品。在变电站的低压侧安装电容器,进行无功补偿,以提高变压器利用率及降低无功损耗。采用节能型变压器并按经济运行方式运行,提高功率因数,降低配电网络能耗。设定专人对供电线路进行定期检查,保证供电系统的正常运作。三节水措施设置节能节水宣传橱窗,加强节能节水宣传,使小区的居民和物业管理人员认识到节约用水的重要意义,积极主动的做好各项节水。采用节水阀门和节水设备。合理选用水泵型号,水泵

55、运行时的扬程和压力等指标,应尽可能选择在接近定额值的围,并尽可能采用变频调速装置加以控制,以达到最佳的节水效果。加强对给水管网的管理维护,及时排除跑、冒、滴、漏,防止人为因素而浪费。绿化带的喷灌选用喷洒均匀、能起到节水效果的喷头。针对天气和绿化带泥土保湿情况决定喷灌用水量,合理控制喷淋量。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、 项目选址及用地方案项目位于市新市区永和路北面、华达街西边,用地与路面基地标高与道路现有标高相差不大,整块用地呈方形,地块地理位置良好。周围银行、酒店、学校、商场等配套设施齐全,该项目是市新市区难得的旺地,周围环境优雅,具备理想的居住环境。土地获取方式为出让。本项目

56、所在地处北回归线以南,属亚热带季风气候。受太平洋东南季风的影响,高温多雨,雨量充沛,日照充足,多年平均日照时数2003.6h。多年平均降雨量1878mm。根据统计资料,多年平均温度20.6。多年平均风速1.4m/s。根据市建委1992年17号文规定,按度进行抗震设防列度设计。本项目拟选场址用地比较平整,根据该地区地形、地貌及已建的建筑地基情况判断,该地块工程地质和水文条件良好,适宜本项目的建设,周边没有引起地质灾害发生的因素。拟建项目没有压覆矿床和文物,没有处在防洪和通航,不会对防洪和通航等产生不利影响。二、土地利用合理性分析本项目不涉及征地拆迁和移民安置问题。三、土地利用合理性分析项目用地部

57、分在市 十一五城市发展规划土地利用总体规划20062010规划建设用地区,符合土地利用总体规划。项目总占地面积4715.90平方米,根据居住区规划本项目属于居住组团,项目的容积率3.8,符合建设用地规划许可证与土地使用权出让合同书中规定的建筑容积率的要求；项目绿地率为30%,符合城市居住区规划设计规GB50180-93中的要求项目的绿地率新区建设不应低于30。通过以上分析,本项目的各项均指标符合城市土地利用的原则。 第六章 环境和生态影响分析一、环境和生态现状项目场址的自然环境条件主要为规划用地、现有污染物主要为废旧垃圾；生态环境条件一般,适宜项目建设。一地表水环境本项目选址地块附近没有江河湖

58、泊,本项目所在区域为非水源保护区。二大气环境项目所在地环境空气质量良好,达到国家环境空气质量标准GB3095-1996的二类标准。三声环境区域环境噪声基本符合国家城市区域环境噪声标准GB3096-19932类标准。二、生态环境影响分析一项目建设期主要污染源和污染物分析该项目施工过程的污染源主要为建筑施工噪声、运输汽车尾气、燃油机械的尾气、建筑装修工序采用喷涂材料含有害物质、施工粉尘、施工人员排放的生活污水、生活垃圾和建筑垃圾等。1大气污染源和污染物分析施工期间的大气污染物主要来源于施工扬尘,次要的有施工车辆、挖土机等燃油燃烧时排放的SO2、NO2、CO、烃类等污染物,喷涂材料含甲醛、苯系物、氨气,但最为上突出的是施工扬尘。 施工场地的土方挖掘、填方、装卸和运输过程中产生的扬尘、管网布设路面开挖产生的扬尘。 施工扬尘还有清除固废、装摸和拆摸以及清理工作面引起的扬尘。施工工地的地面粉尘,在环境风速足够大时就会产生扬尘,其源强大小与颗粒物的粒径大小、比重以及环境的风速、湿度等因素有关,风速越大,颗粒越小,土沙的含水率越小,扬尘的产生量就越大。扬尘属于面源,排放高度低。 施工材料建筑材料的堆放、装卸过程中产生的扬尘；施工垃圾的堆放及装卸过程中产生的扬尘。 建筑物料的运输造成的道路扬尘。包括施工车辆行驶时产生的路面扬尘、车上物料沿途散落的扬尘。