物流园管理服务方案

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1、-物业管理效劳案第一局部 全权委托一.物流园功能分类物流园划分区域为现代仓储、专线物流市场、包装加工、灯具、家具、五金、地板、油漆、建材等多功能、实用化、人性化、统一管理的效劳区域。1、货运效劳型货运枢纽型物流园区应符合以下要求：a) 依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接；b) 提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接；c主要效劳于国际性或区域性物流运输及转换。注1：空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运；注2：海港物流园区依托港口，衔接海运与河、铁路、公路转运；注3：陆港物流园区依托公路或铁路枢纽，以公路干线运输为主，衔接公铁转运。

2、2、生产效劳型生产效劳型物流园区应符合以下要求：a) 依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划；b) 提供制造型企业一体化物流效劳；c) 主要效劳于生产制造业物料供应与产品销售。3、商贸效劳型商贸效劳型物流园区应符合以下要求：a) 依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场效劳；b) 提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流效劳；c) 主要效劳于商贸流通业商品集散。4、 综合效劳型综合效劳型物流园区应符合以下要求：a) 依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；b) 位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能效劳；c) 主要效劳于城市配送与区

3、域运输。二.协助房产公司一同招商 物流园工程应依据一些较为成熟的物流园的园区定位，以仓储为主导产业，以可带动人流的专项物流市场、五金、家具等为辅助产业，做综合性商贸物流中心的市场定位。一、招商总体策略 1.销售与招商关系 招商成果带动剩余面积销售:本工程的起点在于招商,重点在于销售；招商工作的执行直接关系到工程的销售和未来的开展；商业价值提升关键在于引进的企业是否有足够的号召力和吸引力；招商与销售的严密互动，一面可以保障工程未来的良性开展和经营，另一面也可以通过知名品牌企业的招商成功带动销售,将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现适宜利润最大化。2.因时利势,因势利导前期对租赁模式和招商模

4、式不作固定而是做最优准备和多面选择，全面了解、掌控、收集重点目标客户信息加以资料整理,在后期根据实际情况再作最后最终决定。知名品牌物流公司招商先行,散户控制跟进知名品牌物流公司的提前确定，是整个工程主体要点和工程成功操作的保证,并能提升开展商物业品牌形象以及商业价值。尽早进展知名企业的招商工作，可以在大围经营客户中选择品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。品牌企业确实定对商业铺位招商价格的提升,投资客户的吸引,人流会聚,买点推广,散户的招商,租金提高等面都将会带来极其重要的促进作用.商业运作讲究成行成市,本地区其他商家自然趋之假设

5、鹜.3.形象先行,造市先造势 形象先行,造市先造势.先塑造区域化和高端化的市场形象差异,引起市场高度关注,通过媒介和形象三面的造势,以求到达营造现有传统市场的恐慌,树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的,进而引起区域业轰动.4.格把关,先紧后松商家经营能力强弱直接影响物流园的生命力,不加以甄别而使大量辐射区域小,经营能力不强商家进驻,不仅难以保证工程经营收益实现,一旦被市场淘汰,势必使整个工程陷入困境.5.放水养鱼商场经营具有长期性特点,采用合理租金与优质效劳,先将整个市场造旺,然后根据运营状态,适当稳步地调整租金,让经营商家看到本工程的开展前景是大有空间的.这样,房产公司与商户才能一同成长

6、,实现共赢.放水养鱼的原则就是商家先做人气,再做生意的战略.二、招商执行策略 (一)招商策略1.主动出击策略这是招商比较常见的策略之一.在立足本地市场的同时,招商围将扩大到其他城市,如、等边城市,将一些具有市场知名度和号召力的品牌企业进展邀请并进展一对一的洽谈,加强前期双的了解和沟通,为下一步与商家进入实质性奠定根底.2.控制性策略各阶段推出的优惠政策进展名额控制,制造紧感;保存局部好位置不推出,以备其他外地品牌或者谈判期较长的品牌进入,同时有利于解决不可预见的调整和纠纷.3.以商招商、发挥头羊效应首先确定入场各行业和品牌大户及有影响力之商户,充分发挥大品牌、大商户的带动效应,增强工程核心竞争

7、力,并奠定其他中小户入场的信息.4.大户三优，小户扶持 大户三优政策：优先认租：行业大户优先在我们给定的围选铺；优惠招商:给予行业大户和品牌企业给予租金优惠；优化组合：方案中合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，有利于带旺其他中小物流企业，也利于整个市场长远经营。 小户扶持政策：引进优质业务给予有开展潜力的中小物流企业；给予局部企业优惠付款条件，减轻其经营压力；(二)物业管理优惠政策 1.招商政策 任新兴商业开业兴旺到达合理的租金水平，均需要一定的时间来进展培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、竞争环境等的不同而有所差异。 假设不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以

8、理想的租金对商户招商，对市场而言无异于杀鸡取卵，但由于商户经营本钱过大造成装修投入缺乏及经营模式太小，难以形成良好的购物环境，加之市场人气、客源短期难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。为此，我们提出放水养鱼的招商政策，从三个面对市场进展培育：合理的业态规则：有选择性的引入有一定经营能力的业态商家。物业费优惠：开业前1-2年给予商户不同程度的物业管理优惠，同时对签订长期租赁合同的商户提供一定免物业费期。 2.价格策略树立工程高端价值形象，低开高走，稳步上升 确认工程合理实收租金后，初期对外宣传租金定位高于普通市场，通过高端价格树立工程高端产业形象。但考虑到市场实

9、际租金承受能力及对商户养水放鱼的经营政策，在商场培育期和第二年，招商过程中可以通过各种类活动及折扣给予商户一定租金优惠，使整个租金到达市场普通水平，通过高端形象、低端价格迅速引爆市场，随着市场关注度的提升，以及商户的入驻率不断提高，通过减少折扣稳步提升租金价格。平衡边商业工程租金和其商业经营状况，我建议应将租金标准调至与边物流市场价格一致。对未售出的空置房，我与房产公司沟通协调物业费、暖气费等优惠政策。 3.招商优惠措施 知名企业的进入时整个工程的整体形象及对商家吸引力提升的重要一个步骤，所以为了确保品牌企业的进入，可适当对主力客户提供相对优厚招商政策。 租金条件优惠政策 优先选铺权 免费为其

10、做形象宣传在招商宣传媒体上三 招商执行管理 1.招商的标准流程 为了便于更好地开展本工程的招商工作，我们根据物流园的总体营销战略和工程定位建立了一个标准的招商执行流程，使得我们的招商工作可以有目的、有步骤地进展。安排客户进场装修市场顺利开业为保证商铺的顺利销售，开业前如准客户有意向购置商铺，可将诚意金转为购房金客户填写租赁意向书、租户登记表工程组审核客户认租资格准客户签署临时租赁协议书，并交纳诚意金联系目标客户屡次反复发放资料给目标客户人员分组按业态将招商团队分组协助客户办理营业合同、税务登记等事项客户资料收集联系客户看场地洽谈准客户在约定期内签署租赁合同，非准客户退还诚意金四 招商准备工作

11、1.现场物资准备1效果图工程主体及分析剖面2招商手册包括工程简介及格工程部构造及功能图3招商单4现场vi(手提袋、便签纸、水杯、小礼品等)5招商细则商户准入标准、条件极其他规则6招商流程7招商合同租赁 意向书、委托书、登记表、相关协议等8商业管理守则9工作人员工作牌2相关文件准备1土地使用权证2建立用地规划可证3建立工程规划可证4)开工可证5租赁 资格可证6产权清晰，无抵押、债权、债务关系三.物业效劳介入案一、前期物业工作重点1、建立物流园工程管理部的沟通渠道。与建立置业良好的沟通是物流园管理成功与否的关键，在工程进驻的初始阶段起，就建立24小时值班的客户效劳热线，随时承受业主咨询和效劳需求。

12、1.2、全面了解物流园的土建构造、管线走向、设施、设备安装等情况，参与工程验收，协助成品保护，进展器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、标牌检查，并按整改方案催促整改。1.3、拟定管理制度。结合现场实际情况，对各项管理案进展调整，使之更加适合公司的管理要求。 拟定物业辖区的各项规章制度、装修施工管理方法、大门出入管理方法、停车场管理方法等。 设置物业辖区的物业管理处，规定各类人员岗位责任制定等。 制定上岗人员的培训方案，并实施方案。1.4、办理移交接收事宜，进展工程及物业资料交接。1.5、建立良好的外部公共效劳系统和效劳网络，以利于今后工作的开展。 消防、排水等公共设施设备的维护。 同物业管

13、理中心、街道办、小区等相关部门进展联络、沟通。1.6、公司部档案资料的建立与管理。经整理后按照资料本身的在规律和联系进展科学的分类与归档，所有资料实行双档电子档案、文本档案管理，并对重要资料进展备份以及规定相应的保存时限。2.前期管理总要求2.1格按相关规要求进展各项验收，确保物业质量。参加设备安装工程的分局部项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收。熟悉物流园各设备系统平安经济运行的状态参数，掌握设备系统的调节控制法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理面的整改意见和建议。2.2明确房产公司、施工安装单位、物业公司及专业公司各的责、权、利的关系。 2.3充分利用前期介入取得的各

14、种资料和数据，以及对物业的了解，本着对商户负责，对房产公司负责、对社会负责的宗旨，对建材商城进展格、细致、全面的接收验收。2.4对工程进展全面验收，如有整改，在整改完毕后对整改工程进展接收，解释另列清单交接。2.5接收物流园物业管理后确保各项工作的正常开展。前期管理流程序号工作方案方案要点实施时间备注1成立物流园前期介入工作组客户档案建立时间工程进展确定物业资料归类收集协商确定管理处办公场所；2成立物流园物业管理处办理管理处有关运作手续；前2个月人员配置、培训；管理处办公设备配置。收集各类工程资料；熟悉、掌握各类设施和系统3前期介入导入物流园物业各项规章制度；入驻前二个月4导入物流园物业管理模

15、式导入物流园物业管理理念。物业验收软、硬件；资料移交；5物业接收准备收集商户业主合理化建议分析调查结果入驻前一个月6首次业主意见调查提出改进案。入驻前一个月前期介入工作方案日常管理期工作方案管理筹划容描述备注体系完善完善日常管理流程，修订管理方法；建立完善的分包工作绩效考评体系；展开管理的筹备工作。效劳持续改进定期对员工进展效劳意识、技能培训；定期上门回访及开展商户业主意见调查；全面开展物流园商业文化活动一年不少于2次；开展各种形式的物业法规宣传活动，制作物流园办事指南；筹划营运定期开展商户业主满意度调查，适当调整效劳工程及容加强对分包工程的监管五年年到达市优秀物业管理示物流园区标准针对配备人

16、员进展岗前培训方案：序号培训容培训对象培训目标1公司制度全体人员明确工作纪律2物业管理方法办公室人员熟悉掌握法规、便于日常工作3物业收费方法收费员熟悉掌握各项收费标准4房屋保修期限全体员工熟悉了解区划维修义务5设备故障及报备处理相关员工提升专业技能6房屋维修管理相关员工提升专业技能7保安专业技能相关员工加强员工应急处理能力8法律常识的案例分析相关员工加强员工法律知识，懂法、用法9消防治安教育相关员工加强员工平安消防意识3.物业效劳前期介入工作流程机构组建熟悉物业情况，汇总遗留问题问题拟制管理方案联系有关单位，催促及时整改组织员工培训制订规章制度物业接收验收编制入住资料办理入住手续30分钟入住须

17、知学习装修审批、智能化系统学习监视违章装修装修验收搬迁入住建立各类档案日常管理清洁绿化平安管理区划内事务管理机电设备管理公维共护设保施养车辆管理物资材料管理商业文化财务管理档案资料管理智 管能 理化 与系 维统 护商务管理二、业主、使用人装饰效劳案1提醒商户业主认真填写办理入住各项表单并仔细阅读表单中的各项容。2物业公司员工同商户业主共同验房时一定要仔细认真检查室已存在的设施以及完好程度并记录好商户业主提出的需整改的各项问题。3给商户业主发放钥匙时要交代好室每扇门的钥匙数量及开启式，并让商户业主亲自试开。4验房过程中详细解答商户业主提出的各项问题，对房屋存在的细小瑕疵在装修过程中能处理的尽量给

18、商户业主做出解释，防止不必要的麻烦。5在业主材料，工人进场时，需要平安部门岗位密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚。6水、电线路的施工是业主装修工程的正式开场，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30cm以上的墙壁上，防止破坏地面上的防水层。一旦破坏了防水层，提醒业主防水层已经破坏，并对业主开具整改通知单。7小区的可视对讲、平安防系统必须经过物业指定的专业人员才能移动。8厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时存在平安隐患，一旦发生泄漏，后果将十分重。三、二次装修管理收铺后，随之而来的就是商铺二次装修的顶峰期。为了保证物业的构造平安，维护物业统一、美观，我们将以房屋

19、构造、外观、违章搭建、装修秩序物品出入、平安、消防等作为装修管理的工作重点，格进展装修管理。1、加强宣传，正确引导一针对商铺商户的特点，加强装修法规的宣传，导入先进的装修设计理念，合理的室设计案，恰当的装修材料选择，有效的施工管理确引导商户，减轻二次装修管理的压力。二制订详细的装修手册，在入伙办理手续时发放给商户，同时管理处提供必要的房屋工程图纸，指导商户进展二次装修。2、格审批，加强巡查一加强对施工队伍的管理，实施二证一书制度，即要求装修施工单位办理装修可证和施工人员出入证，并签订二次装修承诺书，同时要求施工单位缴纳一定数额的装修保证金作为约束，验收合格后退还装修保证金。二加强装修过程的监管

20、，实施全员管理。我们要求，各专业的管理效劳人员必须掌握二次装修管理的根本知识及管理要点，并在入驻前着重给予培训。三强调以下监管重点：1.为防止房屋构造、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除要求工程主管的例行巡查外，管理处保安员、保洁员等各岗位也对二次装修进展全位监管，消除管理盲点，形成立体穿插式的装修监管网络，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。 2.为维持装修秩序及平安，我们将加强对施工队的管理，狠抓消防平安，控制未经允的动火作业；实施对外来人员准入制度，格管制各出入口，对搬出/入物品一律登记后放行；格控制施工的时间及装修垃圾的清运，消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。3.依法

21、管理，以理服人对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改并酌情扣除其装修保证金。对极个别情节重且不服从管理的商户，我们将积极采取法律途径予以解决，确保房屋本体及公共设施的完好。4.慎重验收，不留隐患着重验收房屋本体构造及上下水、管道、电气线路等隐蔽工程的质量，对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报，经管理处验收核准后可进展下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据相关标准格验收。建立装修回访制度，既在装修完毕后的二个月，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐患予以坚决消除。5.商户投诉处理投诉处理是物业管理环节中一项谨而极

22、富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理商户的投诉能赢得商户的高度信赖，反之将伤及管理处形象及企业信誉，破坏与商户之间的良性关系。为此我们制订了详细的投诉处理流程管理规定。6.投诉受理商户可通过、来访、书信或其他形式投诉，值班人员按投诉的容进展分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向商户说明缘由并协助商户进一步通过其他渠道予以解决；对商户的有效投诉，由值班人员填写投诉受理登记表，并安排有关部门及时处理，重大投诉向管理处经理助理汇报，由管理处经理助理按权限处理。7.投诉处理 为实现有效投诉处理的高效率，值班人员须做好投诉记录备查。对于维修面的有效投诉，我们要求维修人员十五分钟赶

23、到现场，零修及时处理，急修不过夜，同时对责任人给予相应处分。对于其他面的投诉，我们将及时分派至相关责任部门，并要求与商户约定回复时间最长回复时间不超过三个工作日，暂时无法解决的问题将制定相关方案向商户进展解释。对于因管理原因产生的投诉，每半月进展一次总结并提出改进的具体案。8.投诉回访商户有效投诉处理完毕后，由客户中心以或上门的形式回访，以征求商户意见，同时在投诉受理登记表上做好回访记录，我们要求回访率为98。装修管理程序业 主物业公司物管部1申请2审核签定文件3审核图纸物业公司维修部物业公司财务部4缴费物业公司物管部5发放装 修 施 工6现场监管7退押金完工验收合格入 驻四、物流园或建筑物发

24、生危险，影响他人平安时的工作预案一设立戒备线，设置明显制止入标志，专人24小时监护，及时传递信息。二向上级领导请示汇报，组织采取技术措施，必要时相关人员全部撤离。三及时组织力量进展危险物去除、修复。五、物业管理区域环境卫生清洁保洁案一由专人每天对道路、物流园楼道、停车场地等进展清扫二人员分工明确，各自对分管区负责三实行百分考核四卫生每天清扫一次，楼梯、扶手、玻璃每星期擦拭两遍五每四组织卫生检查，每五下午召开例会，总结卫生情况安排下工作六负责垃圾的处理、收集、清运，做到日产日清；七定期对鼠、蟑、蚊蝇、蚂蚁进展消杀以及其它虫害的预防。六、物流园车辆行驶、停放及公共秩序维护1做到物流园主要出入口昼夜

25、有专人值守，危及人身平安处有明显标志和防措施；2维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶向、速度、临时停放位置进展管理，保持车辆行驶通畅；3看管公共财产：包括物流园的门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木等；4夜间对效劳围重点部位、道路进展不少于一次的防检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有方案、有记录；5发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进展处理。四.平安管理一.确保保安员的综合素质 1.素质管理 对保安员采用我们在实践中总结的一整套人员管理方法管理。2.意识培养 努力培养保安员的效劳意识，树立商户需要就是工作的观念，改变原来保安员单一的护卫

26、功能，使我们的保安员成为保安员、迎宾员的有机统一体。二.平安管理体系的建立 1.公司成立治安巡逻小队，对商铺24小时不连续巡逻，做好商铺安保问题，并及时记录。2.确定动态管理思想，即在岗位的安排上我们将采用固定保安岗亭与流动岗位相结合的设置，对物业围实行动态监控管理。 3.在动态管理的层次上我们采用机动巡逻式。机动巡逻负责物业整体 外围、组团之间、楼宇部、重点防部位及治安死角的平安巡视。确保管理不出现盲点。 4.在防的策略上强调与当地的治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。5.强调全员管理。车管员要求发挥治安固定岗的作用，管理处其他员工亦应担负起平安管理和防的义务，建立起快速反响,快速支援体系

27、。 5.充分发挥商户的力量，发动商户共同参与商业区平安防。三.平安管理的重点 1.接收入驻期，我们主要以人防为主，物防为辅。平安管理对象主要针对边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证商业区环境的干净整洁。 2.正常营业期，平安防逐步转向人防、物防、技防相结合，着重表达技防的威力。工作重点是疏导车辆，防盗和公共秩序维护。3.逐步完善技防手段我们将通过多种渠道筹集资金，并积极争取开发商及商户的支持，逐步完善商业区的技术防手段，向科技要平安。我们拟逐步在商业区配备包括报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统等平安防护设施。四. 针对建材市场平安

28、管理操作规程1、根据实际情况，将建材市场划分区域，例如：油漆类、木板类、水管类等。2、商户业主自觉遵守消防、火灾隐患、用电设备等制度。3、应按管理要求建材市场商户将商品摆放整齐，并对商户进展火灾隐患等教育，让商户了解火灾隐患、消防平安等知识。4、入驻将于商户签订消防平安书、火灾隐患平安书等协议。5、根据建材市场的特殊性，对商户格要求做到防火、防潮、防电等平安措施，配备相关的平安器材。五.消防管理消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。我们着重开展以下几项工作：我们坚持预防为主，防消结合的消防工作针，格实行防火平安责任制，并树立全员防消的管理观念,实施全员义务

29、消防员制。加强消防教育宣传和培训演练工作一消防教育宣传工作： 我们将在物业围不连续地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。入驻时，我们还将向每商户发放一册商场防火手册，同时联系局部消防器材商家到商业区定点效劳，规定商户配置必要的灭火器。二做好消防培训及演练工作： 重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和商户共同参与的消防演练，提高全体商户的自救意识和能力，防于未燃。加强二次装修的消防管理一对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材可入场施工。二对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续以及防火案，可开工。三禁占

30、用公共位置、通道进展装修相关活动。六、绿化养护案1制定小区绿化管理制度，合理配置绿化作业人员，实行岗位责任制；根据季节变化制订每月的绿化管养方案；2利用现有条件进展植物种植绿化，布置草树木品种和数量；3在保证现有绿化水平的档次上，合理选种和配置；4在适当的地公告植物名称、产地、种植季节、生长特征和管理方法等；5根据季节的变化，适时摆放盆花，美化环境；6定期对植物进展培土、施肥、除草、修枝、剪叶、补苗、浇水，大型灌木修剪成型；7对枯死的植物及时补种或更换；8定期喷洒药物，预防病虫害；9保持绿化地清洁；10每月月底前做好绿化工作方案/操作记录表，交管理人员存档；11物业效劳中心物业主管负责对绿化工

31、作进展作业指导、日常巡查、不定期抽检，并记录于绿化工作记录。发现缺乏之处应及时催促改正，组织返工，保持小区环境整洁。六.卫生管理一环境卫生管理要点：1.全员保洁，重点部位，重点保洁。 2.确保商业区部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全； 3.建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准，实行每日8小时在岗保洁效劳； 4.生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭式。二环境管理的具体措施及工作标准：序号项目具体措施标准01垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物垃圾车、池垃圾车、池每星期冲洗，每彻底消杀一次垃圾车无明显附着物，垃圾池

32、围无积水、污渍02楼道地面1、 水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次2、瓷砖地面每用地拖擦拭一遍1、水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹2、瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰3、地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹03公共墙面1、墙面每彻底清洁一次，每日巡扫污染处2、天棚、墙角每除尘、除蛛网1、抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网2、瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱贴3、外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍04公共照明灯罩每月用清洁剂清洗擦抹一次目视灯罩外表干净，部无积尘05消火栓、电表盖、管线等每用清洁毛巾擦抹1、玻璃明亮，目视无尘2、箱顶、侧无尘，用白纸

33、巾擦试30厘米不被明显污染3、无明显积尘、无蛛网06玻璃门、窗、幕、墙每日用清洁毛巾擦抹，每用清洁剂彻底清洗一次1、玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠2、窗台目视无积尘3、镀膜玻璃半米之可照出人影像07楼梯扶手每日用清洁毛巾擦抹无尘楼梯梯级每天清扫，每拖抹一次。目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹油污、黑印等08各种指示牌、标识每清洗擦抹一次目视无明显积尘、无水珠、无破损09集中绿地每日清扫一次，每隔4小时巡扫一次草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大子，配自动剪草机10宣传栏每两天擦抹一次玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏无明显的可见积尘11花池每月彻底擦抹及冲

34、洗一次。随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢12地面其他公共设施每月彻底擦抹一次，随时清洁污染处无乱贴，无乱涂划，无破损13广场地砖、道路每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝清晰、无杂草14单车棚、地面停车设施每天用清洁毛巾擦抹一次；每季度刷漆一次目视无明显污迹，无积尘，无生锈破损现象15雨水井、排水沟每冲洗一次，每月彻底消杀三次无明显垃圾，杂物及泥沙，无蚊虫滋生16不锈钢门框、扶手每彻底清洁保养一次，随时清洁污染处1、亚光不锈钢外表无污迹，无灰尘，半米可映出人影2、镜面不锈钢外表光亮，三米能清晰映出人物影像七.物业维修应急案断水、断电、断暖、

35、断燃气的应急措施1供暖：与一次管网热源供应商积极协助，调好换热站进、出水流量、压力。供暖前进展试压、调压、定压，运行中用流量仪测试水流量，进展流量平衡调试，使流量均衡。无偿为用户更换排气阀、室调试测量，无偿地为用户提供管网改造、维修技术咨询和指导2供水：积极协调供水商保证水源，经常巡查供水管网。接到水厂停水通知后提前24小时在各栋楼显要位置用告示牌通知业主，说明停水原因、时间和围，提醒住户提前储藏用水。假设片区管网故障维修停水应当尽量提前在显眼处贴通告，通知工程住户。通告详细写明：停水日期、恢复供水日期、通知各住户提前储藏用水，立即组织人员抢修；假设停水时间较长，要想方法为住户送水。3供电：积

36、极与供电商协调，努力保证电的正常供应。对供电线路进展全面的检查，对绝缘程度低、老化、破损、无法满足负荷的线路及时检修、更换，增设避雷设备，扩大平安系数。接到电力公司停水通知后提前24小时在各栋楼显要位置用告示牌通知业主。4因供暖、供水、供电商。燃烧公司的原因需停供的，立即告知业主，辖区出现管网漏水等意外，设备人员30分钟到达现场，124小时修复5闭路电视、固定：发现闭路线、电缆线等老化、破损、脱落等影响使用时，立即告知供应商，催促及时修复突发公共卫生事件的应急措施1、发生或可能多生的重传染病；发生或者发现不明原因的群体新疾病；发生或者可能发生重大食物中毒事件的。发生上述情况应及时向小区报告并与

37、相关单位联系上报。公共排水管网阻塞的应急措施1、关闭相应上水节门，去除地面污水，搬离易受潮物品。2、该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。3、维修工对阻塞管道及污水泵坑进展疏通，并设围栏和标识。4、疏通过程中物业工程人员不得离开现场，协助前台做好客户解释工作。5、疏通完毕后，清理并恢复工作现场。丰富小区文化、加强业主相互沟通的具体措施1、在小区主要路口设置宣传栏，每月至少出一期板报，向住户宣传政策、时事政治、生活常识、消防知识；并配合街道、派出所、居委会，开展各种形式的宣传教育活动。2、每年在制订年度经营方案时，根据小区居委会文化活动的需要，在活动经费面给予充分考虑，协

38、助小区居委会每年举办不少于两次的大型娱乐性活动。3、配合街道开展创立文明小区居委会活动；协助街道搞好小区、外的环境卫生，配合小区居委会做好方案生育宣传、管理等工作4、每年对小区低保及特殊困难业主慰问。5、积极参与小区文化建立，为小区文化建立添砖加瓦。6、创立公司，为广阔业主与企业搭建交流平台。7、每月开展业主效劳满意度调查8、开办小区业主短信群发平台，让业主随时了解小区实时动态。八.天浩物业创优效劳规划1、 效劳管理模式的设想根据优质物业效劳的要求与工程的特点相结合,天浩物业公司通过对工程的情况分析及对工程边情况的了解,结合对工程的定位,我们物流园的物业管理效劳一定要把平安、舒适、快捷、安康放

39、在首位。物流园物业管理围绕平安、舒适、快捷、安康八个字展开。平安是指让业主在小区里生活得平安放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让业主感到舒适、温馨；快捷是指让业主在小区里便的与物业进展联系，交换信息；安康是指良好的环境促进人的身心安康，同时丰富多彩，形式各样的小区文化活动引领业主安康的生活工作习惯。为此，工程的物业管理与效劳要按照以下要求展开： 1.1科学化、制度化、规化、高起点 物流园技术含量高，管理围广，不能只凭经历办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与效劳走上科学化、制度化、规化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高

40、标准的管理要求。只有这样，才能到达好的管理效果。 1.2加强治安防，格出入管理制度，建立客户档案 物流园管理最重要的就是平安管理。而物流园物业管理的平安保卫工作极其重要，必须加强治安防，建立和健全各种值班制度，坚持出入检查登记制度，坚持定期检查楼栋防盗与平安设施制度，坚持平安管理下班交接检查制度，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉商户业主情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主的人身和财产平安。 1.3加强消防管理，做好防火工作 由于物流园功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大特别是入驻初期，将面临大批量的装修管理，所以火灾隐患因素多。因此，小区物业管理

41、防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。做好对业主、对各施工单位用火、用电的宣传教育及监视管理工作，明确防火责任人，熟悉消防根本 知识，掌握防火、救火根本技能；加强防措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。 1.4重视清洁管理 环境卫生好坏是管理效劳水平的重要表达。我们将在自身环境管理经历的根底上，为物流园提供专业的清洁效劳工作。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地、材料、清洁次数、检查法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证物流园硬质路面、过道以及地下室随脏随清，做到无灰尘和杂物。1.5强化设备管理及设施的维修保养 设备、设施的正常运行是物流园是否正常运

42、作的核心。应重视对物流园水电设施(包括上下压变电房，上下压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应注重对消防系统的检查、测试。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如走道 、楼梯间等定期检查、维修维护。对业主的设备报修要及时处理，并定期检查。1.6设立接待中心，完善配套效劳 管理就是效劳。为便客人，满足客人需要，物流园应有配套的效劳，设立客服中心。帮助商户业主、租户办理各种手续，解决相关问题；提供问讯、商务等各类效劳，包括提供一些日常性效劳，如协助接待来访客人，回复投诉，提供打字、 、复印及订票效劳等。1.7加强沟通协调，不断改进工作 物流园管理处

43、应加强与商户业主的沟通，主动征询、听取他们对管理效劳工作的意见与要求，认真承受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要慎重对待，协调好各关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标到达同行业先进水平。2、效劳管理目标构建物流园物流园作为高尚物业居所，我公司开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、效劳需求及主动参与商业建立的愿望,共同营建高品质的效劳环境。2.1倡导全员参与的管理文化：在管理处部我们强调员工在合理分工根底上的充分合作，例如在保洁面提倡人过地净，全员保洁，平安管理面提倡全员防，全员消防等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和

44、漏项。在园，我们推崇为业主节约每一分，让业主满意多一分的管理理念，实现管理开放，开放管理。把热心公益事业的商户业主组织起来，参与商户的平安管理和商户文化建立。并且，通过实施年度管理报告制度，定期如实向商户业主报告综合管理效劳费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、企业文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。2.2推广平等互动的效劳文化效劳文化的涵义在于把提供优质效劳视为工作的自然式和最重要的规。效劳连着商户业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等根底之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生效劳热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当法，提供

45、发自心的微笑效劳。业主在享受效劳的同时提出改进意见，效劳产品的供和需均保持愉悦的心境，效劳水准在平等互动的根底上得以提升。2.3营建和睦亲善的商业文化商业文化是物业管理人与业主共同创造的、具有商业特色的精神财富和物质形态的完美结合，商业文化建立的最终目的是在居住区建立一种和睦亲善的文化气氛，以取代物流园中正在蔓延的人情冷漠。我们将以开展安康丰富的商业活动为纽带，建立崭新的商业公共秩序。我们将围绕爱国主义、环境保护、法制科普、全民健身、社会公益、尊老爱幼、物管宣教、安康家居等八大主题来组织、筹划各项活动，努力把物流园创立为精神商业家园。2.4温馨的微笑效劳物业管理是传承现代文明的有效手段。通过物

46、业管理效劳人员对商户、对同事保持温馨的微笑，给商户提供真诚的效劳，增加商户业主对我们的信任度和自豪感；通过商业活动和便民效劳，建立和睦的邻里关系，融洽商户与物业管理效劳人员的关系，塑造高品味的文化气氛，创造文明物流区。九.完毕语 对于贵公司和天浩物业效劳*来说，本次物业管理工程的成功合作无疑是对双在管理上的一次创新，也客观的反映出贵公司高层高瞻远瞩的眼光，它将集约和优化各资源，符合物流市场不断专业化的开展.作为天浩物业效劳*来说，我们将把握机遇，把每次挑战当作一次机遇加以开展，我们有理由相信，通过我们积极的态度，科学的管理法和专业的水平，一定会给贵公司及使用人呈上一份满意的答卷，因为我相信没有

47、最好，只有创新。遗漏工程工作流程图交楼前与开发商协商遗漏工程完成时间 商户收楼时，如发现楼栋质量问题 物业公司 填写1式3联遗漏工程单：1联管理处存；1联开发商；物业公司 每天汇总遗漏工程单送开展商工程部 通知管理处验收 物业公司准备需要验收单元的资料通知工程部参与验收 验收合格 不合格通知物业公司，由物业公司书面或通知商户验收 物业公司 每进展遗漏工程统计送：物业公司工程经理维修部 开发商工程部 常规物业管理物业效劳案一、物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修效劳案。共用局部天浩物业的共用部位主要指道路、地坪、门窗、公共照明、消防设施、沟池渠井、园林绿地等维修效劳案1道路、地坪、门窗由保

48、洁人员分段负责，每日清扫与维护，保持干净、完好无损、随坏随修。2出现坑、破损等在3日维修、恢复直至合格。3保证小区室外照明设施，灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损。4管道通畅无堵塞、无泄露，消防设施正常有效。5沟池渠井,井盖完好率100%，无缺损 ，无堵，井无积物，化粪池出口无堵塞。6配电箱等由专人维护使用，及时维修保养，保证启用灵敏、平安、有效。7门窗经常检查，发现损坏及时维修或更换。8对共用设施设备进展大、中、小检修。物业管理区域共用设施的效劳案主要指路灯、车棚、供热管网、自来水管道、排污上下水等。一根据季节制定符合实际的共用设施设备使用方案，包括开机、关机、维修、保养等等二路灯

49、及时维护，无歪斜、无破损、无缺灯泡、漏电等，保证平安、正常使用。春夏季每晚11点12点开关，冬季每天10点12点开关，春节10点凌晨2点开关，其他节日适当延长三楼道灯保证正常使用，出现不亮等2小时修复好四配备合格的运行管理人员，根据设备性能，使用围和工作条件，进展科学管理，保证设备正常运行五供热管网的阀门、伸缩器、法兰等停暖后一个月进展全面的检修与保养，供暖后进展运行状态检测，到达不泄露、不泄压。运行畅通、正常。用流量计测试流量，进展流量平衡，保证供热负荷均衡，用测温仪每月进展一次供回水测量，平衡热量调节热源。运行中出现跑、冒、漏在24小时处理完毕共用修流程示意图：维修完毕试运行合格分公司无法

50、维修，报主管视维修费用大小报物业公司审批后实施做好维修记录填写维修申报单发 申现 报运 维行 修故障日常巡视检查组织有关维修人员到现场维修归档保存报效劳主管至现场指导、监视维修大中修公共设备、设施维护流程图：通过通过未通过未通过分公司作方案总公司选择专业公司、审核方案、草拟合同条款专业公司施工资料整理归档、办理结算签订合同物业公司总主管审批分公司验收效劳中心上报二、业主、使用人装饰装修效劳案1提醒业主认真填写办理入住各项表单并仔细阅读表单中的各项容。2同业主共同验房时一定要仔细认真检查室已存在的设施以及完好程度并记录好业主提出的需整改的各项问题。3给业主发放钥匙时要交代好室每扇门的钥匙数量及开

51、启式，并让业主亲自试开。4验房过程中详细解答业主提出的各项问题，对房屋存在的细小瑕疵在装修过程中能处理的尽量给业主做出解释，防止不必要的麻烦。5在业主材料，工人进场时，需要平安部门岗位密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚。6水、电线路的施工是业主装修工程的正式开场，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30cm以上的墙壁上，防止破坏地面上的防水层。一旦破坏了防水层，提醒业主防水层已经破坏，并对业主开具整改通知单。7小区的可视对讲、平安防系统必须经过物业指定的专业人员才能移动。8厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时存在平安隐患，一旦发生泄漏，后果将十分重。三、住宅外

52、或建筑物发生危险，影响他人平安时的工作预案一设立戒备线，设置明显制止入标志，专人24小时监护，及时传递信息。二向上级领导请示汇报，组织采取技术措施，必要时相关人员全部撤离。三及时组织力量进展危险物去除、修复。四、物业管理区域环境卫生清洁保洁案一由专人每天对道路、住宅区楼道、停车场地等进展清扫二人员分工明确，各自对分管区负责三实行百分考核四卫生每天清扫一次，楼梯、扶手、玻璃每星期擦拭两遍五每四组织卫生检查，每五下午召开例会，总结卫生情况安排下工作六负责垃圾的处理、收集、清运，做到日产日清；七定期对鼠、蟑、蚊蝇、蚂蚁进展消杀以及其它虫害的预防。五、小区车辆行驶、停放及公共秩序维护1封闭式小区：做到

53、小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身平安处有明显标志和防措施；2维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶向、速度、临时停放位置进展管理，保持车辆行驶通畅；3看管公共财产：包括楼的门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等；4夜间对效劳围重点部位、道路进展不少于一次的防检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有方案、有记录；5发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进展处理。六、绿化养护案1制定小区绿化管理制度，合理配置绿化作业人员，实行岗位责任制；根据季节变化制订每月的绿化管养方案；2利用现有条件进展植物种植绿化，布置草树木品种和数量；3在保证现有

54、绿化水平的档次上，合理选种和配置；4在适当的地公告植物名称、产地、种植季节、生长特征和管理方法等；5根据季节的变化，适时摆放盆花，美化环境；6定期对植物进展培土、施肥、除草、修枝、剪叶、补苗、浇水，大型灌木修剪成型；7对枯死的植物及时补种或更换；8定期喷洒药物，预防病虫害；9保持绿化地清洁；10每月月底前做好绿化工作方案/操作记录表，交管理人员存档；11物业效劳中心物业主管负责对绿化工作进展作业指导、日常巡查、不定期抽检，并记录于绿化工作记录。发现缺乏之处应及时催促改正，组织返工，保持小区环境整洁。七、物业维修应急案断水、断电、断暖、断燃气的应急措施1供暖：与一次管网热源供应商积极协助，调好换

55、热站进、出水流量、压力。供暖前进展试压、调压、定压，运行中用流量仪测试水流量，进展流量平衡调试，使流量均衡。无偿为用户更换排气阀、室调试测量，无偿地为用户提供管网改造、维修技术咨询和指导2供水：积极协调供水商保证水源，经常巡查供水管网。接到水厂停水通知后提前24小时在各栋楼显要位置用告示牌通知业主，说明停水原因、时间和围，提醒住户提前储藏用水。假设片区管网故障维修停水应当尽量提前在显眼处贴通告，通知工程住户。通告详细写明：停水日期、恢复供水日期、通知各住户提前储藏用水，立即组织人员抢修；假设停水时间较长，要想方法为住户送水。3供电：积极与供电商协调，努力保证电的正常供应。对供电线路进展全面的检

56、查，对绝缘程度低、老化、破损、无法满足负荷的线路及时检修、更换，增设避雷设备，扩大平安系数。接到电力公司停水通知后提前24小时在各栋楼显要位置用告示牌通知业主。4因供暖、供水、供电商。燃烧公司的原因需停供的，立即告知业主，辖区出现管网漏水等意外，设备人员30分钟到达现场，124小时修复5闭路电视、固定：发现闭路线、电缆线等老化、破损、脱落等影响使用时，立即告知供应商，催促及时修复突发公共卫生事件的应急措施1、发生或可能多生的重传染病；发生或者发现不明原因的群体新疾病；发生或者可能发生重大食物中毒事件的。发生上述情况应及时向小区报告并与相关单位联系上报。公共排水管网阻塞的应急措施1、关闭相应上水

57、节门，去除地面污水，搬离易受潮物品。2、该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。3、维修工对阻塞管道及污水泵坑进展疏通，并设围栏和标识。4、疏通过程中物业工程人员不得离开现场，协助前台做好客户解释工作。5、疏通完毕后，清理并恢复工作现场。丰富小区文化、加强业主相互沟通的具体措施1、在小区主要路口设置宣传栏，每月至少出一期板报，向住户宣传政策、时事政治、生活常识、消防知识；并配合街道、派出所、居委会，开展各种形式的宣传教育活动。2、每年在制订年度经营方案时，根据小区居委会文化活动的需要，在活动经费面给予充分考虑，协助小区居委会每年举办不少于两次的大型娱乐性活动。3、配合街道

58、开展创立文明小区居委会活动；协助街道搞好小区、外的环境卫生，配合小区居委会做好方案生育宣传、管理等工作4、每年对小区低保及特殊困难业主慰问。5、积极参与小区文化建立，为小区文化建立添砖加瓦。6、创立公司，为广阔业主与企业搭建交流平台。7、每月开展业主效劳满意度调查8、开办小区业主短信群发平台，让业主随时了解小区实时动态。十、天浩物业创优效劳规划10.1、 效劳管理模式的设想根据优质物业效劳的要求与工程的特点相结合,天浩物业公司通过对工程的情况分析及对工程边情况的了解,结合对工程的定位,我们认绿地小区的物业管理效劳一定要把平安、舒适、快捷、安康放在首位。绿地小区物业管理围绕平安、舒适、快捷、安康

59、八个字展开。平安是指让业主在小区里生活得平安放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让业主感到舒适、温馨；快捷是指让业主在小区里便的与物业进展联系，交换信息；安康是指良好的环境促进人的身心安康，同时丰富多彩，形式各样的小区文化活动引领业主安康的生活工作习惯。为此，工程的物业管理与效劳要按照以下要求展开： 科学化、制度化、规化、高起点 绿地小区技术含量高，管理围广，不能只凭经历办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与效劳走上科学化、制度化、规化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能到达好的管理效果。 加强治安防，格出入管理制度，建立客户档案 加强消防管理，做好防火工作 重视清洁管理 环境卫生好坏是小区管理效劳水平的重要表达。我们将在自身环境管理经历的根底上，为小区提供专业的清洁效劳