宇宏集团咸阳“水岸枫桥”可行研究(银行版)

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1、宇宏集团水岸枫桥项目投资可行性研究报告一期第一批开工项目宇宏房地产发展20XX3月目 录一开发商简介一公司基本情况3二主要管理人员介绍3三公司开发项目情况4二、项目概况一项目简介4二项目建设规划4（三） 项目有关的技术经济指标6（四） 项目立项取证情况7五项目进度计划7三、市场分析与预测一房地产市场整体分析9二项目区域房地产市场分析11四、项目定位及发展预测一项目SWOT分析13二项目发展预测14三项目整体定位15四项目住宅定位16五项目商业定位20六、营销方案一营销策略21二营销方式26三租售计划26七、项目投资估算及经济效益测算一项目投资成本估算26二项目销售收入估算29三项目经济效益评价

2、29八、结论及建议（一） 项目开工建设资金筹措方案30 二项目投资可行性研究结论30一、 开发商简介一公司基本情况市宇宏投资集团宇宏集团创建于1996年9月,是一家以房地产开发为主营业务的专业地产集团,总资产达20多亿元。集团下辖市宇宏房地产发展、市宇宏住宅产业发展、宇宏房地产发展、大地药业、市宇宏物业管理、宇宏物业管理XX公司、市宇宏乒乓球俱乐部、市成城混凝土、市宇宏混凝土、市博深高新材料等控股企业。20XX,宇宏集团被评为地产三十强、十大潜力品牌等称号；20XX,市宇宏住宅产业发展荣获中国房地产500强称号。二主要管理人员介绍董事长洪贤娥,宇宏房地产发展公司法人代表,大学文化程度。董事吴宏

3、顺,大学文化程度,市宇宏投资集团董事长、总裁,主导建设的楼盘有：罗马公元、欧景花园、金运家园、欧景城华庭、公元盛世、家和盛世等大型花园式住宅物业。董事鲁华,研究生学历,高级工程师,历任中油能源投资总经理、中油华南管理中心总经理、宇宏宏集团常务副总裁等职务。宇宏房地产发展总经理冯志杰,大学学历,高级工程师,历任大学建筑设计室主任、市建艺监理公司董事长、总经理,XX中旅集团置业公司副总经理,中旅置业公司董事长、总经理,捷中宝地产公司总经理,宇宏集团副总裁等职务。曾主持开发园岭住宅小区、滨江新村、花园、康泰娱乐城等近百万平米住宅小区项目,成功主持开发地铁上盖项目中旅商业城等项目,以及下沙经济开发区1

4、000亩土地主题公园景观地产、市3平方公里旅游地产的开发。宇宏房地产发展副总经理劲,大学学历,政工师,2002起任宇宏科技发展常务副总经理、市宇宏物业管理总经理、市宇宏投资集团客服总监,20XX至今任宇宏房地产发展副总经理。宇宏房地产发展副总经理王海州,大学学历,曾任房地产信息网、中城房地产开发公司、XX置业管理公司主要领导工作,20XX任宇宏房地产发展副总经理。三公司开发项目情况 宇宏集团先后在、等地成功开发了宇宏欧景花园、宇宏欧景城华庭、宇宏金运家园、宇宏海畔雅居、宇宏罗马公元、宇宏公元盛世、宇宏健康花城等多个大中型知名楼盘,累计开发土地面积160万平方米、总建筑面积近300万平方米。其中

5、,位于市龙岗区中心城的欧景花园、欧景城华庭、罗马公元、公元盛世系列以人性化的设计理念广受业界和客户赞誉,20XX被评为全国环保型人居工程、市花园式、园林式高档住宅小区；总建筑面积超过100万平方米的大型高档楼盘宇宏健康花城,获得了20XX度全国人居建设规划设计方案 环境、科技双金奖。目前,宇宏集团拥有商业物业面积3万多平方米；位于龙岗中心城的写字楼面积达2万平方米；在、等地拥有近200余万平方米的优质土地储备。二、 项目概况一项目简介水岸枫桥项目地块位于市沣河新区西部,南临世纪西路,是一条宽80米的快速干道。北靠情侣路,东邻段家路,中跨安谷路。整个项目总占地面积335.8亩,规划总建筑面积74

6、万平方米地下室、半地下室等不计容积率建筑面积约16万平方米。水岸枫桥项目周边享有良好的景观及经济价值。南望世纪西路车水马龙繁荣景象,西观百米宽绿化带与渭河美景。环境优雅、交通便捷,地理位置优越。根据市总体规划要求,本项目开发采取整体规划、统一设计、分步实施的发展思路,拟建成74万平方米配套设施齐全的大型现代化商住小区。项目建成后将极大地优化城市居住条件,大大提升区域城市建设品质,有效拉动周边经济发展。二项目建设规划项目规划设计由协建设计和有色冶金设计研究院强强联手打造,景观设计由希尔美国景观设计担纲完成。 水岸枫桥项目计划分四期开发完成。一期开发项目占地面积为126.45亩,计划总投资4405

7、5.74万元。总建筑面积约20.2万平方米计容积率面积15.21万平方米,包括11层、18层、32层住宅共12栋,及沿世纪西路、安谷路两侧布置的商业街一段和小学、幼儿园各一所。针对市场需求,一期项目将分二次滚动开发,其中一期第一批开工项目建筑面积约12.32万平方米,地上建筑面积约7.95万平方米,地下建筑面积约4.37万平方米。包括18层塔式住宅3座,11层联体单元式住宅5座,沿街二层商铺一段,幼儿园、小学各一所。具体为,住宅6.62万平方米,商业1.77万平方米,小学0.7万平方米,幼儿园0.34万平方米,地下车库2.88万平方米。详见下表,一期第二批包含包括32层塔式住宅3座,11层联体

8、单元式住宅1座。水岸枫桥项目一期第一批开工项目建筑一览表建筑项目户数/结构层数建筑面积m2地下部分地上部分地上部分地下部分4#71户2层18层8017.81848.15#71户2层18层8017.813130.276#71户2层18层8017.817#44户1层11层7030.92323.368#44户1层11层7030.92323.369#66户1层11层9349.3443.0610#44户2层11层6257.21871.8411#44户1层11层6257.21298.24小计66217.22小学框架4层6939.94幼儿园框架3层3425.5小计10365.44商业东、西区框架1层2层91

9、64.068609.8地下车库框架1层28888.25合计123244.77（三） 项目有关技术经济指标：各项指标名称整个项目项目一期项目一期第一批规划用地面积 223870.01 东区115996.08 、西区107873.93、绿化13593.9184300 69076.914 建筑占地面积223866 16822.08 13530.13 总建筑面积740339.17201664.72 123244.77 其中计容积率建筑面积582162.02含公共建筑69739.33152081.8279508.492住宅计容积率建筑面积512422.69132552.3259978.99 商业会所建筑

10、面积59373.85 9164.06 9164.06 幼儿园建筑面积3425.50 3425.50 3425.50 小学建筑面积6939.946939.946939.94不计容积率面积158177.15含半地下室面积118200.3949582.943736.28其中地下室建筑面积39994.7628888.2528888.25住宅不计容积率建筑面积109590.59 12084.856238.23 商业不计容积率建筑面积8609.88609.88609.8容积率2.61.81.15建筑密度19.50%19.60%19.60%总户数4330户13856人1051 户455 户总层数11层、18

11、层、32层11层、18层、32层11层、18层建筑总高度40.7795.506米40.7795.506米40.7759.5米停车位汽车4314 辆1152 辆764 辆自行车4164 辆建筑退红线裙楼5米裙楼5米裙楼5米其中安谷路退红线裙楼5米裙楼5米裙楼5米世纪西路退红线高层21米高层21米高层21米 四项目立项取证情况1、已于20XX12月取得了95680平方米土地,见咸国用2005第209号土地使用证2、已于20XX6月取得了89853平方米土地,见咸国用2006第077号土地使用证另外57.8亩土地已交纳部分地款,须待政府完成拆迁工作后交地办土地使用证。3、已于20XX6月取得了307

12、.277亩土地建设用地规划许可证4、计划于20XX3月取得项目第一期开工建设的建设工程规划许可证5、计划于20XX3月取得项目第一期开工建设的建设工程施工许可证上述取证工作正在积极办理中。五项目工程进度计划 水岸枫桥项目一期整体开发进度为4年,计划分为二批完成。一期第一批开工项目开发进度为2年,计划于20XX3月动工建设,于20XX3月底竣工并交付使用。初步计划开发进度如下表。一期第二批计划2年完成,20XX3月动工建设,于20XX3月底竣工并交付使用。项目开始时间完成时间4#、5#、6#楼20XX3月25日20XX1月8日基础至+-0.0020XX3月25日20XX7月22日主体结构施工20

13、XX7月23日20XX3月9日后砌墙施工20XX3月10日20XX6月7日室抹灰20XX5月10日20XX10月16日室外装饰20XX6月8日20XX12月4日室楼地面20XX9月10日20XX12月8日水电安装配合作业20XX4月10日20XX12月10日后期维修验收20XX12月10日20XX1月8日7#楼20XX3月20日20XX8月8日夯扩桩施工20XX3月20日20XX4月14日桩基检测及桩间土开挖20XX5月8日20XX5月17日基础至+-0.0020XX5月18日20XX7月16日主体结构施工20XX7月17日20XX11月20日后砌墙施工20XX11月1日20XX12月30日室

14、抹灰20XX12月1日20XX5月20日室外抹灰20XX12月10日20XX6月10日室楼地面20XX5月12日20XX7月10日水电暖安装配合20XX5月20日20XX7月10日后期维修验收20XX7月10日20XX8月8日8#楼20XX3月1日20XX6月30日夯扩桩施工20XX3月1日20XX3月15日桩基检测及桩间土开挖20XX4月10日20XX4月19日基础至+-0.020XX4月20日20XX6月8日主体结构施工20XX6月9日20XX10月13日后砌墙施工20XX9月10日20XX11月8日室抹灰20XX10月10日20XX4月10日室外抹灰20XX10月20日20XX4月15日

15、室楼地面20XX4月17日20XX5月31日水电安装配合20XX4月15日20XX6月10日后期维修交工20XX6月1日20XX6月30日9#楼20XX3月16日20XX9月8日夯扩桩施工20XX3月16日20XX4月14日桩基检测及桩间土开挖20XX5月1日20XX5月10日基础至+-0.020XX5月11日20XX6月29日主体结构施工20XX6月30日20XX11月6日后砌墙施工20XX10月15日20XX12月13日室抹灰20XX11月26日20XX5月4日室外抹灰20XX3月5日20XX8月11日室楼地面20XX7月1日20XX9月8日水电安装配合20XX5月15日20XX9月8日后

16、期维修交工20XX9月9日20XX10月8日10#楼20XX3月20日20XX2月28日基础至+-0.0020XX3月10日20XX6月7日主体结构施工20XX6月8日20XX10月8日后砌墙施工20XX10月1日20XX11月29日室抹灰20XX11月15日20XX4月2日室外抹灰20XX10月8日20XX4月30日水电安装配合20XX4月1日20XX5月9日后期维修交工20XX5月10日20XX6月8日11#楼20XX3月15日20XX6月9日桩基检测及桩间土开挖20XX3月15日20XX3月24日基础至+-0.0020XX3月25日20XX5月13日主体结构施工20XX5月14日20XX

17、9月20日后砌墙施工20XX9月1日20XX10月30日室抹灰20XX10月20日20XX4月17日室外抹灰20XX11月1日20XX5月9日水电安装配合20XX3月26日20XX5月10日后期维修交工20XX5月11日20XX6月9日东区商业、会所20XX3月1日20XX3月30日地基处理20XX3月1日20XX4月19日基础至+-0.0020XX4月20日20XX6月8日主体结构施工20XX6月9日20XX8月27日装饰装修20XX8月17日20XX2月2日水电安装20XX9月25日20XX1月31日维修交工20XX3月1日20XX3月30日小学、西区商业20XX3月20日20XX7月11

18、日土方开挖20XX3月20日20XX4月8日地基处理20XX4月8日20XX5月7日基础施工20XX5月8日20XX8月5日车库施工20XX8月6日20XX12月13日教学楼施工20XX12月13日20XX7月10日商业施工20XX12月14日20XX7月11日三、 市场分析与预测（一） 房地产市场整体分析1. 基本概况市位于省关中平原中部,东联,西靠凌,全市辖2区10县1个县级市,下辖112个镇、104个乡、9个街道办事处,总面积10196平方公里,总人口500万,市区人口60万,是我国西部重要的区域中心城市之一。20XX市城镇居民人均可支配收入为10970元,人均住宅建筑面积23平方米数据

19、来源：政府办。总体来看,市城市化水平目前处于省中上游。2.产业结构目前的支柱产业仍以农业为主,其年产值位居省第一,但根据市未来十一五规划,第二产业将会得到较大的提升,在十一五期间将三次产业结构由目前的20：44：36调整到14：50：36,通过产业转型,力争走上工业化强市之路数据来源：政府办。3.土地供应状况市房地产业起步较晚,从20XX开始,住宅开发量较之前明显增加,从区域划分上讲,主要集中在西边、南边两个地区,北边、东边次之,中心城区较少；其中西边以玉泉路西端、渭阳西路西端为主,南边以世纪大道区域为主。 根据政府公布的相关数据显示,八五期间,城区人均住宅建筑面积为12.6；九五期间为17.

20、6；到20XX已达到18.1参考1999年中国人类住区发展报告人均18的小康标准,可以说市住房消费目前早已达到小康的水平；又据20XX住宅与房地产业发展调查资料和20XX底统计数字显示,市区人均住房建筑面积为19.l,根据提出20XX人均居住面积目标要达到28的指标要求,从19.1到28,近六年人均居住面积平均年增量达到1.48,如果以此标准计算,再乘以市区48万人口的数量,每年住宅市场应当提供71.2万的市场供应量。20XX市共签订土地出让合同35宗,拍卖1宗,挂牌34宗,合计土地出让面积1867.672亩,其中居住用地1573亩,商业及办公用地290亩,其他用地4.672亩。数据来源：城建

21、网4.市住宅市场西咸经济一体化对两市房地产发展带来的变化不言而喻！首先,一体化扩大了房地产发展的空间。目前,由于各种条件的限制,城区已无多少地可用作房地产开发,而且因地价上涨过快,已引起房价过快增长。而一体化后的提供了更大的选择空间,因为这里的地价比低得多。其次,一体化对居民尤其是西郊居民购房提供了新的选择。据了解,目前市区各类住宅、写字楼比同类产品房价每平方米要低1000元左右。同时,这也为房地产发展带来了巨大的商机,使市区规模小、人口少、房地产市场狭小等各种局限得以突破,市场容量大为增强,为房地产市场的持续发展提供了巨大的商机和美好的前景。从区位优势与自然环境上看,地处八百里秦川腹地,东邻

22、,西接凌农业高新技术示区,占据着西部大开发承东启西的位置,并有着悠久的历史和厚实的文化积淀,曾是我国第一个封建王朝的建都之地,是西北五省民众非常向往的宝地。加之沣河与渭河在此交汇,环境宜人,风景优美,空气清新,素有后花园之称,在此置业安家,既能体验到大都市的繁华,又能享受到小都市的清静；从城市基础设施上看,人民路、渭阳路、文林路等骨干道路的拓宽改造和世纪大道的建成开通,给水、排水、供气、供暖、通信、电力管网配套完善,为房地产开发提供了良好的基础和广阔的发展空间；从投资回报率和房价上看,目前住宅与房地产开发建设成本低,回报率高。据调查,在投资建设的房地产开发企业最高投资回报率为31.75%,最低

23、为20.01%,平均投资回报率为25.88%,明显优于西部其他城市。低投入高回报的效益,已受到外地越来越多的开发企业的青睐。加之普通住宅房价比要低近2000元,性价比明显高于周边城市,许多外地人已被优惠的房价所吸引,纷纷来置业安居。面对大好形势,市政府根据城市经济发展和城市建设综合分析,确立了市房地产开发在今后一段时间的发展方向和定位,即商业用房开发建设应以提高城市品位为坐标,住宅用房开发建设应以最佳人居环境为主题,立足于普通商品住宅为主体的住房供应体系,满足不同层次的居民住房改善的需求。小结： 市区原有规模较小,人口数量有限,住宅和城市建设尚处于爬升阶段,除了个别的几个有实力的大盘之外,大部

24、分的小区规划和设计远不能适应未来市场发展的需求。 经济大环境的持续走强,后发优势明显,而经济发展的相互渗透、外来人口的不断涌入,也为市房地产垫定了较旺盛的需求基础,未来房地产市场整体发展看好。（二） 项目区域房地产市场分析1.住宅市场前景分析 项目区位分析项目地处市沣河新区西部,而沣河新区作为西咸经济一体化的第一承接地,直接受两地经济辐射,区地势平坦、交通便利、区位优势十分便利,尤其是市府一心西咸公共服务中心、两带渭河景观带、沣河景观带、双轴东西方向的世纪大道横轴和南北方向的白马河商贸竖轴的规划布局,不仅为全市经济发展增添了强劲动力,更为本项目致力打造最佳生活区创造了无可比拟的地域优势。针对项

25、目所在区域生活和商业配套存在不足的情况,项目规划有小学、幼儿园、会所、商业街,并联手希尔美国景观设计打造独特景观。项目建成后,这一区域将让市民耳目一新,小区将成为商住物业的新标杆。 项目交通分析本项目南面市最重要的交通要道世纪大道,目前已有22路等市公交车直达本项目。20XX,地铁1号线将延伸至世纪大道中段距离本项目约600米,届时,从本项目到钟楼仅需25分钟,业主出行将更加便利。本项目西面紧贴一号桥,而南面紧邻的段家路将与市政府正着手启动的渭河隧道工程直接贯通。该工程作为市连接渭河两岸交通的一项重大工程,预计将与本项目一期同步完成,建成后从本项目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路闹市区,从而使本项目

26、的交通状况越加锦上添花。 世纪西路成为宜居黄金据点项目位于世纪西路,是令人向往的居住区,在水河资源极度稀罕的北方地区,能同时拥有沣河、渭河两轴水资源,尽得湖粼粼碧波,乐享沣河新区380.73万平方米城市绿肺,空气清新、气候宜人。此处可谓一处居住养生两相宜的地方！ 小高层和高层成为市场主流据了解,世纪大道开发项目主要以小高层和高层为主,迎合了购房者追求视野开阔、空气清新的特点。项目的健康住宅,板式房型设计,更加突出了项目性价比。2. 商业市场前景分析1) 市场现状伴随西咸一体化进程和地铁1号线等利好信息的落实,商业氛围正在稳步提升,这点可从超市、便利店在本地的强劲势头中可看出。总体讲,本市商业概

27、况具备如下基本特征： 目前缺乏较上档次和规模的购物场所； 具备一定数量的专卖店,但缺乏统一管理和维护,大多处于无序竞争的混乱状态,商业资源浪费严重； 专业市场较为成熟,规模尚可,经营效益不错； 第三产业发展势头迅猛,市场潜力较大,尤以餐饮和休闲娱乐为主。2 发展前景市80%的商业网点都集中在电影院十字、七厂十字、北大街十字、体育场十字这四大节点,与此同时,新建区域的商业网点规划却没有跟进,在世纪大道、沣河新区都存在这样的问题。有识之士也看到了巨大商机,世纪大道区域商业中心呼之欲出。四、项目定位及发展预测一项目SWOT分析SWOT分析的目标围绕 优势卖点 、 通过 劣势突破 、借助 机会方向、基

28、于 挑战方法项目SWOT示意Strength优势Weakness劣势S1、位于热点开发区域,早期购地成本较低,土地具有明显的增值前景；S2、渭河隧道、地铁1号线、公交线路、世纪大道组成便捷的交通体系；S3、距沣河较近,生态环境可塑性强；S4、拥有先进的开发理念和规划设计,成本控制能力强。W1、区域尚处于发展初期,周边生活配套还不够成熟,有待完善；W2、过宽的世纪大道,存在噪音和灰尘污染；W3、对面城中村项目安谷园、平湖秋月、和润天地等项目开发起点较低。Opportunity机会Threat威胁O1、西咸一体化对本项目的利好刺激；O2、处于市住宅开发热点潜力区域；O3、大生活圈的逐渐形成,扩大目

29、标客户规模；O4、政府出台多项优惠政策,促进房地产行业发展。T1、国家对流动性资产过剩的宏观调控,使地产开发的大环境不如过去最佳时机；T2、市场观望情绪较浓,不利于快速销售；T3、当地经济水平较低,购买实力相对有限；T4、区域开发项目较多,形成竞争客户分流。项目对抗劣势与威胁的办法消除劣势区域形象的提升价值体系认同具有一定理念的高度和延展性,充分利用阶段性策略,分层次的逐步深化,打造产品的核心竞争力和开发商品牌,为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应。区域形象的提升复合地产概念区域致胜方略城市经营理念城市经营理念：从增加城市价值,提升区域发展的角度,设定项目开发的战略目标,从而使项目成为区

30、域成长、城市价值提升的重要支撑点。用区域、城市等超级资源政府、行政等的东风拉动项目住宅开发的水车。项目是沣河新区核心居住区区的重要组成部分,是该区域新居住、新生活形象的代表者,是世纪西路的重要商住项目。通过对区域价值的提升,将项目开发提升为政府进行区域开发的有力抓手,争取成为沣河新区的重点工程,从而获得超常规的战略资源。区域致胜方略：对于项目来讲,就必须善于借势借力,充分整合周边资源,跳出常规房地产开发的思维框架,站在市、沣河新区等区域高度来定位项目,使项目成为该区域必不可缺的高尚居住整合器和超级服务中心,才能取得超常规的成功。如金泰丝路花城提出的成熟生活大盘,奥林匹克花园的健康运动主题概念,

31、便是可以借鉴的代表。复合地产概念：项目开发应该跳出传统的就住宅开发住宅的模式,应站在区域的角度,从完善区域城市功能的角度出发,将项目的高级教育资源、河岸生态资源,商业配套资源三种核心资源与项目的住宅开发相结合,形成教育+商业+住宅的复合地产的全新开发理念,通过对教育、商业,生态等软环境的营造,创造一个城市功能区,成为一个城市要素聚集的中心,从而提升原有住宅产品的附加值,形成社区独特的竞争力。解决威胁产品特色的提炼生活方式认同突出项目规模体量,产品定位,产品个性,人居环境,提出新的城市生活,并打造一种新的生活方式。产品特色提炼生活居住社区教育人文生态时尚商业社区教育功能：以社区幼儿园、公立小学为

32、主要载体,以引进高素质师资力量为突破口,积极打造教育名校,形成具有特色幼儿教育和小学素质教育的社区教育中心。时尚商业功能：由风情商业街和社区大型会所风情商业街主要针对社区的业主的购物、休闲需求,同时也满足项目周边部分时尚人群的商业需求。人文生态功能：由渭河河岸公园、社区休闲广场构成,主要提供青年人约会、老人健身、儿童嬉戏的人性化场所生活居住功能：由小高层,高层两种建筑形态构成,主要面向及的高尚居住人群,满足他们的品位生活需求。二项目发展预测根据前述市场分析及区域规划发展,结合项目自身用地条件,我们对项目整体功能定位及发展方向做出合理决策。对世纪大道区域未来的房地产市场发展前景作出如下预测： 区

33、域可持续性发展力较强； 政策力度决定区域发展快慢； 政府力将此区域打造成为首席中央生活区； 伴随开发楼盘的增多,区域未来市场竞争呈现白热化趋势；对比同区域其他项目,在充分挖掘本地块的潜在价值和周边环境之后,认为本项目最大卖点在于所拥有的自然景观资源,用这种景观资源来赋予项目所提供的一种未来健康生活方式,并从细节入手导入智能化的物业管理系统和服务,由此形成项目在市场上的鲜明定位。因此本项目所要打造的目标就是一个自然景观突出的大型智能化生态社区。价值闭环曲线：地段规划交通配套景观（三） 项目整体定位：1. 案名： 水岸枫桥2. LOGO3. 推广语：生态水岸源本生活河 沿毗河岸四里,单面环水。河水

34、清澈,滋润了沿岸秀丽风光岸 社区与河之间,精心营造的坡地景观,广场、木桥、等点缀其中流 引入社区的活水循环,湖、河、溪,忽宽忽窄,形态丰富,进退自然院 分布于水域周边的组团,形成一个个独立的空间,院有交流,有风景街 打破城市冰冷生硬的一面,体现友好的城市界面,营造出良好的街区感门 大开放的社区,独立的门厅,让你找到属于自己的帕提欧廊 从室到室外,一个接受阳光沐浴的自然过渡空间4. 定位释由：1) 从项目所处大环境分析目前房地产市场正处于发展阶段,尤其以世纪大道区域为开发热点。本项目规划建筑面积在市区属于一个大盘,而且无论从户型设计、建筑结构、景观设计、还是小区配套等方面讲,定位远在世纪大道其它

35、楼盘之上。结合当地市场购买力和整个房地产市场尚处于回暖初期的实际情况,本项目一是将强化工程管理,向管理要效益,在确保高品质的基础上,将建设成本控制在最佳水平；二是着眼聚集人气,以相对较低的姿态入市。本项目一期推出的产品将不会以盈利为目的,同时适量推盘,采取以高附加值的高端住宅产品,拓宽除高端客户之外的目标客户群,加大对中端客户的吸纳,更大围地满足潜在客户改善居住环境的需求,以使本项目与市场有效对接。2) 从项目自身情况分析项目周边本身就具备良好的生态基础,随着市政府对项目北面渭河湿地公园及情侣路的修建,项目外环境将会得到更大提升。另外,通过前期市场调研了解到,尽管目标客户对楼盘、住宅的理解和需

36、求与沿海发达地区来讲有一定差异,但居住舒适、健康却是一个共同的愿望。随着房地产市场的发展,人们对住宅的要求将更多地通过楼盘规划设计、产品创新、物业服务等容来体现,选择楼盘将不仅仅是居住,更是一种对美好生活的体验和享受。因此,将本项目建设成一个规划适当超前,环境优美、设计合理、适宜居家的高品质生活社区,有着较广泛、较实际的市场基础。3) 从开发商的实力分析宇宏集团是一家以务实著称的知名开发商,凭借自身在、等地十多年的开发经验和充足的资金实力,以及企业家怀天下的深厚文化底蕴,完全具备开发一个大型高档项目的能力。四项目住宅定位1.产品定位生态人文高档住宅社区 突出人文概念 依据、新区的环境、生态资源

37、优势,打造区域高尚住宅区一期第一批开工项目住宅户型配比统计：楼号户型面积M2套数套套数小计4号楼2房102.9534713房131.81365房207.1315号楼2房102.9534713房131.81365房207.1316号楼2房102.9534713房131.81365房207.1317号楼3房132.8422444房166.03228号楼3房132.8422444房166.03229号楼3房.2433663房132.843310号楼3房129.7822443房122.872211号楼3房129.7822443房122.8722合计总套数：455套、2房占22、3房占67、4房占10、

38、5房占12. 客户定位A. 客户定义新人,顾名思义,他们既与传统的人在思想观念、消费习惯、生活喜好等方面有所不同,但同时也继承了固有的、传统的地域生活特色。他们可以是本土人,也可以是喜欢在生活的非本土人。新人,是代表精神生活、物质生活层次高度提升的一群人,他们的工作、生活围绕着大长安这个大环境而展开,而思想层面及物质享受层面上,已经更多、更广泛的与发达城市接轨,与健康的、休闲的、时尚的生活方式同步。地域特点：本土原居民非本土原居民,但在中国户籍制度的标准下已成为、或即将成为人的群体思想形态：容易接受新生事物、现代观念的本土中青年一代融合了传统文化及现代生活理念,乐于追求、接受生活质素提升的、充

39、满生活情趣的现代新移民综合描述传统城区地域包括秦都区、渭城区等地的原居民传统城区周边地域包括周边县市等地的原居民在市工作、像追求优美的生活环境的包括传统本土居民及老的后代B.客户定位统计客户购买目的分析：客户购买比例分析3价格定位及发展预测从目前新区市场现状、未来供求关系的发展,区域2008-20XX平均年增长幅度评估： 20XX,区域价格整体上涨幅度5%左右 20XX-20XX,本案每年整体上涨幅度3%左右考虑到项目实际重点销售期间为2.5年,年均价可上涨3；最后项目市场均价试算至3100元。项目总体底价均价、底价起价、底价最高价定位参考成交均价：3100元/成交起价：2800元/成交最高价

40、：3580元/根据板块市场分析,本案住宅在目前市场条件下整体销售均价3100元/本案整体销售周期预判：20XX1月至20XX6月共30个月价格走势预测： 20XX10月：销售价格2800元/一期开盘 20XX05月：销售价格3100元/一期均价 20XX03月：销售价格3360元/一期售完项目整体实现住宅销售均价： 3100元/ m2五项目商业定位1产品定位休闲购物区域典型社区商业中心 利用沣河新区城区的规划、项目本身商业广场的规划,结合区域商业发展格局,打造区域大型休闲购物广场,突出高档商业区、完美高档次生活配套概念。 商业街服务功能构成：容建筑面积服务围会所、银行、餐饮、美容美发、药店、网

41、吧、服装店、酒吧、书店、超市、音像房91640地上沿街商铺,5.5*12米开间尺寸,层高一层4.5米,二层4.2米；8609.8地下满足小区业主和周边消费需求1、会所的核心服务功能2、独立商铺标准间3、统一规划设计、统一招商、选择有特色的经营客户群。幼儿园3425.5小学6939.94总计28139.32客户定位目标消费群体 社区居住群体：40% 周边居住群体：30% 区域商务群体：15% 辐射消费群体：10% 其他：5%目标投资客户 个体经商户：60% 投资客：30% 社区业主：10%3价格定位及发展预测本案整体销售周期预判：20XX1月至20XX6月共30个月根据板块市场分析,本案商业在目

42、前市场条件下保守估计整体销售均价为5000-8000元/,商业项目价格发展主要取决于区域住宅市场的发展,正式推出将会在20XX,所以,项目商业部分预期估算能实现均价6000元/。 20XX10月：销售整体均价4500元/起价一期开盘预期价格 20XX10月：销售整体均价5500元/一期均价预期价格项目整体实现商业销售均价： 5500元/ m2六、 营销方案一营销策略1、项目各销售阶段的营销策略高形象、中价格入市、快速上涨,以合理的推广费用2830个月实现100%销售!营销目标20XX10月1、考虑工程进度、取得预售证、样板情景开放；2、20XX10月为最佳的营销时机；入市时机1营销筹备期20X

43、X1月20XX4月2市场预热期20XX5月20XX9月3首度引爆期20XX10月20XX4月4第二劲销期20XX5月20XX月12月5尾盘冲刺期20XX1月20XX6月 营销阶段划分水岸枫桥项目一期第一批开工项目销售面积住宅：7、8、9、10、11小高层,4、5、6号高层66217.22平方米商业街17773.86平方米2、项目营销执行五大要点要点之一、宇宏集团第一次进入,踏入务实的市场,需要通过项目让市场认识宇宏以人为本的理念、认识宇宏人严谨XX的价值观,即借助项目高水平的开发,跻身房地产第一阵营 要点之二、以集团的强势品牌带动项目品牌形象的确立,完成市场的有效区隔；同时配合优质的产品和天然

44、不可复制的水岸环境,打造最具价值的居住大盘,确立项目高品质的市场标竿；结合住居新标准的推广宣传,影响核心客户和业意见领袖,最终达到引领市场的目标。 要点之三、大盘开发,首要的目标在于聚集人气。项目坚持住宅和配套联动的原则,前期实现住宅物业的混合开发、配套先行,后期平价入市,结合推货策略,反衬首批单位的高性价比,主要目标直指中高层面核心客户,利用其市场口碑,进一步有效传播项目的品牌。要点之四、大盘运营,城市气质。配套的引进和成功运营,一方面体现了地产商的开发水平,彰显了公司实力,一方面可以给予客户信心,因为眼前便是这是未来生活的展现,再一方面,高品质配套意味着高品质的生活,它也将有效地打动消费者

45、尤其是相对苛求地意见领袖；所以应当坚持配套先行、坚持品牌配套、执行配套展示的联动策略 。要点之五、尊重市场认知惯性,前期执行小众营销。在现场展示有限的条件下,不适宜进行大规模的推广,但市场需要水岸枫桥发出的声音,同时,鉴于项目的巨大后续供应,所以前期选择更慎重和到位的推广模式小众营销：即通过对市场消费意见领袖的直接拓展和线下活动推广,吸纳项目核心客户,同时给市场充分认识项目、认识宇宏的时间,为后续大卖做好铺垫,为后续物业升值埋好伏笔3、项目各销售阶段的营销主题水岸枫桥项目 六大创造性价值体系l 稀缺价值零距离亲湖生活住区l 高端价值世纪大道西唯一有电梯小高层的高尚社区 l 特色价值独特的经典欧

46、式建筑风格l 商业价值首席西班牙情景式休闲商街l 教育价值特色幼儿园、小学l 品牌价值实力品牌多年开发经验4、客户拓展策略上门、直面沟通 开发区、市中心企业 开发区、市中心政府机关、学校客户平台 汽车4S店客户资源例如三桥汽车城 银行VIP客户资源 移动VIP客户资源 高尔夫球会客户资源 媒体客户资源 二手地铺客户资源 、开发区中小企业主协会 行业商会如工业、食品业 地域商会外商会 活动赞助：如贸促会、公益活动等 资料投放 1F展场 班车开发区企业 企业：部报纸、杂志、广播、宣传栏 汽车4S店 银行 移动 高尔夫球会 媒体 二手地铺 外商活动中心安利 协会、商会活动 外展点：星级酒店、外巡展点

47、 区政府机构 大客户、团购方式 销售组驻场式：由团购单位支持配合,选择周末的时间,在团购单位的食堂、俱乐部等人员活动集中点,摆放洽谈桌椅、小型广告牌及楼书、宣传单等资料,由两名销售员对有购楼意向者发放楼书、宣传单等资料,同时接受咨询与登记。有意者用看楼车拉至项目所在地观看。 广告入场式：选择在团购单位的食堂、俱乐部等人员活动集中点,贴相关本项目进行团购的海报,上面留有团购组织者联系方式及楼书等相关宣传资料的索取地点。若有意者可自选资料进行了解咨询,并可用看楼车统一时间拉至项目所在地观看。 公布式：选择在团购单位的部进行团购消息的发布,比如在的论坛上发布消息贴子。上面留有楼盘介绍、团购组织者联系

48、方式及楼书等相关宣传资料的索取地点。若有意者可自选资料进行了解咨询,并可用看楼车统一时间拉至项目所在地观看。 联络式选择与团购单位相关部门的负责人进行沟通后发送相关团购资料的,再进行下一步的沟通。在团购单位有意向时,自行在单位组织团购人员,再将相关团购人员资料或者至营销中心,然后约时间、地点进行专车统一接送看楼的团购人员。5、媒体投放策略媒介目标： 传播项目信息,吸引目标消费者关注,打造楼盘知名度 区隔竞争对手,塑造优质品牌形象 围绕重大营销事件,促进销售媒体投放分配： 1.报纸：以日报和华商报为主。以1/2版为主,少量全版。 2.电视：主要针对区域为、等周边地区。 3.DM： 主要选择在有知

49、名度的的尚品,主攻中高端消费人群的华商直递 4.网络：800j影响力比较要大,媒体实力较强,因此以800j推广为主。由于网络覆盖面广,因此除报纸、电视媒体外,也作为重要推广渠道之一。二营销方式1、销售代理由于开发商以前开发楼盘均为沿海地区,在本地没有销售团队和销售经验,因此本楼盘采用独家代理方式承包给代理公司进行销售。2、定向团购客户围：西郊、东郊、地区北五县、陕北、神木等、XX克拉玛依市、石河子市、库尔勒、企业围：军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭优惠政策：具体协商三租售计划宇宏枫桥水岸项目一期第一批开工项目包含商业和住宅部分,以销售为主,租赁为辅,销售计划如下销售时间30个月筹备期9个月

50、公开期7个月强销期8个月持续期6个月销售计划15%40%35%10%七、 投资估算与资金筹措一项目投资成本估算 水岸枫桥项目一期第一批开工项目第一批开工建设投资估算项目投资估算为：25989.48万元,明细如下：1、土地费含城市建设配套费：4818.56万元45.3万元/亩*106.37亩2、前期工程费用：363.51万元1、总图规划设计费：18.72万元2、地质勘查费：14.67万元3、建安施工图设计费：114.06万元4、景观、园建设计费：72.73万元5、审图费：6.84万元6、招标代理费：30.90万元15451.53*0.2%7、墙改费：105.59万元3、建设配套费用：1250.6

51、1万元1、劳保统筹费：572.98万元17460.21万元*0.9244*3.55%2、定额测定费：25.82万元17460.21万元*0.9244*0.16%3、城市管网费：647.04万元 4、人防审查费：4.77万元4、建筑安装工程费用：17460.22万元1、房屋建安工程费：15451.54万元A+B+C+DA、住宅：8608.24万元66217.22 m2*1300元/m2/10000 B、地下车库：3466.59万元28888.25 m2*1200元/m2/10000 C、商业含地下室：2132.86万元17773.86 m2*1200元/m2/10000 D、小学、幼儿园：124

52、3.85万元10365.44m2*1200元/m2/100002、室外管网工程费：616.23万元123245m2*50元/m2/100003、室外景观、道路施工费：714.60万元39700m2*180元/m2/100004、供电专线及变配电工程：616.23万元123245m2*50元/m2/100005、工程监理费：61.62万元123245m2*5元/m2/100005、开发间接费企业管理费：477.86万元23892.90万元*2.0%6、销售宣传费：862.72万元123245m2*70元/m2/100007、建设期贷款利息：756万元7000万元*5.40%*2年合计17：259

53、89.48万元水岸枫桥项目一期第一批开工项目第一批开工建设投资估算项目投资成本经济指标：2108.77元/m2,明细如下：1、土地费含城市建设配套费： 390.97元/m22、前期工程费用： 29.49元/m21、总图规划设计费： 1.52元/m22、地质勘查费： 1.19元/m23、建安施工图设计费： 9.25元/m24、景观、园建设计费： 5.90元/m25、审图费： 0.55元/m26、招标代理费： 2.51元/m27、墙改费： 8.57元/m23、建设配套费用： 101.48元/m21、劳保统筹费： 46.49元/m2 2、定额测定费： 2.10元/m23、城市管网费： 52.5元/m24、人防审查费： 0.39元/m24、建筑安装工程费用： 1416.71元/m21、房屋建安工程费： 1253.73元/m2A、住宅：建筑面积66217.22 m2 1300.0