某房地产项目思路报告

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第31页 共31页武昌丰泽苑项目思路报告前 言我们的工作是基于市场调查之上的主动导向行为。这种行为是科学的、可求证的；是有效的、经济的；是独特的和激发创意灵感的。我们力图在思维和实践的过程，注重长远的发展观点，追求效果的恒温性；我们力图采用动态的全程模式，结合各种系统手段主动发现、发掘、创造、获取市场资源，实现目标价值。因而，工作流程应包括市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施等方面内容。本报告将力求对以下内容做出明确的阐述：1宏观市场分析与调查；2项目发展方向重点定位。本报告的数据来源包括：1武汉市2000年政府工作报告

2、2亿房网关于武汉市中高档楼盘的调查报告3武汉市统计局关于2000年国民经济与社会发展统计公报41999年武汉市环境状况公报第一章 宏观市场背景1武汉市概况马渡沙头苜蓿香， 片云片雨渡潇湘；东风吹醒英雄梦， 不是咸阳是洛阳。 朱元璋作于汉口潇湘湖畔武汉市是湖北省省会，华中地区的政治、经济、文化、金融中心。武汉位于江汉平原东部，地理位置为东经11341-11505，北纬2958-3122，东西横距134公里，南北纵距155公里，世界第三大河长江及其支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市东邻黄州市、鄂州市、大冶市，南接咸宁市、嘉鱼市、洪湖市，西界仙桃市、汉川市、孝感市

3、，北与大悟县、红安县、麻城市接壤。全市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人。武汉市面积8467.11平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里。在大地构造上属残丘性冲击平原，中间低平，大部分在海拨50米以下；北部丘陵林立，为大别山绵延部分，其余均属沃野千里的江汉平原，地势平坦低洼，长江汉水横亘其间，河道纵横交错，湖泊星罗棋布，所以武汉又有“千湖之城”的美誉。武汉属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明。武汉作为楚文化的发祥地，历史悠久，文化源远流长。据考证，位于武汉市

4、北郊的盘龙城遗址，是距今3500年前的商代方国宫城。明清时代，汉口成为全国闻名的商埠，是当时四大名镇之一。近代武汉，作为民主革命的发祥地，更谱写了光辉的历史篇章。武汉风景秀丽，名胜众多。名闻天下的黄鹤楼、“江城明珠”东湖、“佛都古刹”归元禅寺、古琴台、晴川阁、楚天台等古迹名胜，令人流连忘返。武汉位于中国经济地理中心，交通四通八达，历来有“九省通衢”之称，东去上海、西抵重庆、南下广州、北上京城，距离均在1000公里左右。改革开放以来，武汉市经济发展十分迅速，国民经济持续稳定增长。特别是1992年被确定为沿江对外开放城市后，经济规模和综合实力不断增强，1992-1998年经济年均增长率达16%，高

5、出全国、全省平均水平，连续多年位居“中国城市综合实力50强”的第六位。2000年国内生产总值达到1207亿元，全年实现财政收入112亿元，全社会消费品零售总额达588亿元，全社会固定资产投资完成431亿元，比上年增长72%，占GDP的比重达39.7%。投资结构日趋完善。武汉市的产业结构进一步优化，第三产业快速发展，增加值达到530亿元，增长14%，占GDP的比重提高到48.8%，电信、交通、金融、房地产、居民服务等城市服务功能增强。工业稳步发展，增加值达到387亿元，增长10%。工业结构调整进一步深化，工业产品结构继续调整。一批科技含量高、附加值大的信息通信类产品增长较快，有一定市场需求的汽车

6、、水泥、电力、纯碱、啤酒、饮料、食用植物油及机制纸等产品仍保持一定增幅。农业结构调整力度加大，农业产业化建设步伐加快，传统农业正在向现代农业和观光型农业转变，科技对农业的贡献率提高。作为中国内陆最大的商贸流通之一，武汉市场集散功能强，辐射范围广，潜力巨大。全市现有商业网点9.4万个，平均每万人拥有商业网点128个。2000年销售额过亿元的大型零售商场（超市）有14家；3家商业集团、3家零售商场跻身全国重点商业集团和重点大型商场销售额、零售额百强行列。2000年武汉市城镇居民人均可支配收入6760.63元（约合813美元），比上年实际增长8%；农民人均纯收入2995元（约合360美元），比上年实

7、际增长5.3%。武汉是华中地区的科技文化教育中心，科技教育综合实力位居全国大中城市第3位，仅次于北京和上海。2000年底，全市有34所普通高校，普通中学499所，职业技术学校109所。武汉市已普及了九年制义务教育。适龄儿童、少年全部入学。已建成各类专业技术人员继续教育基地134个。另外，武汉还有736个科研设计单位，10个国家级重点实验室。教育科研基础雄厚，设施完善，技术支持能力强。随着基础教育改革不断深化，高等教育规模迅速扩大，武汉市各类人才和劳动力不仅供给充足，素质较高，而且价格较低。1.1能源供应武汉煤碳、电力、石油、液化气等能源供应充足，价格合理，完全能满足工农业生产及人民生活所需。全

8、市拥有液化气贮存能力6000余吨；液化气输送管道14.4公里；煤气中压干管900多公里。1.2交通武汉是全国铁路主枢纽之一。京广、京九、武大、汉丹四条铁路干线在武汉交汇。营业里程1077.7公里，每天到发旅客列车40多对，贷物列车80多对。国道106、107、316、318及建设中的京珠、沪蓉高速公路在武汉交汇。市境内里程235.13公里，在册通车里程2974.2公里，长途客运班线1007条，日发班次3439个，客货运输辐射全国20多个省市区。市区内共有公交线路228条，线路总长度4016公里，公共汽、电车4461台。出租汽车12260台，中巴客运车361台。万人拥有公交车辆12.9台，在全国

9、大城市中居领先水平。武汉港是我国内河最大的港口之一。武汉拥有码头泊位615个，年吞吐能力4400万砘。拥有各类船舶2080艘，总载重量150万吨、载客量6万客位，货轮可直达俄罗斯、日本、韩国、东南亚及港澳地区。货运量居长江内河港口第3位，客运量居首位。武汉是我国重要航空指挥中心和航空港之一。航线可抵达全国56个大中城市，并开通了至香港、澳门及日本福冈、韩国清州四条国际航线，至韩国汉城和俄罗斯的国际航线亦在筹划之中。武汉航空客运量居全国第9位。1.3邮政武汉邮政局是全国七大一级中心局和八大航空邮运中心之一，是中国南方七省（鄂、湘、粤、桂、川、滇、黔）的通信与邮政的传输、集散中心，并与200多个国

10、家和地区通邮及380个城市、130多个国家（地区）开办了特快专递业务（EMS）。1.4电信武汉是全国主要的通信枢纽，京广汉同轴电缆与沪宁汉渝光缆通信干线在汉交汇。武汉拥有光纤、数字微波、中同轴载波和长途、市话程控交换、公用分组交换及数字网络为代表的现代通信手段。目前，全市已形成功能齐全的现代通信网络，可与国内900多个城市和国际150多个国家（地区）直接通话。2000年市内电话装机容量305.69万门，市话用户129万户。移动通信和国际互联网发展迅猛，年末全市移动电话用户达50.79万户，网络用户也达5.4万户。市区电话普及率为每百人45.48部，其中移动电话每百人拥有11.21部。市郊实现了

11、村村通电话。1.5供水全市有供水企业15个（其中公用自来水厂12个），日总供水量429.9吨，供水能力仅次于上海、广州居全国第三位。1.6医疗卫生2000年末全市有各类医疗卫生机构2274个，其中医院220个。有医疗卫生技术人员5.64万人，医院病床2.77万张。平均每万人拥有医生33.2人，拥有医院病床44.5张。1.7“三废”治理全年工业废水排放达标率78.86%，城市地面水水质达标率继续保持100%；工业废气处理能力114.22万标立方米/小时；固体废弃物处理能力255万吨/年。2人文环境与城市文脉2.1三镇际会武昌，汉阳、汉口形成市镇的历史，可以追溯到两汉时期。在西汉时此处归江夏郡管辖

12、。隋统一大业后，江东归江夏，隶属江夏郡，江西归汉津，隶属沔阳郡。不久，汉津县改名为汉阳县。自此，江夏与汉阳两县的建制沿袭下来，直到清末。唐朝将江夏郡更名鄂州，江夏县是州政府机关的所在地，江夏县又有鄂州的别称。元政府改鄂州为武昌路；湖广行中书省与武昌路的政府机关设在江夏县。汉阳军改为汉阳府，恢复汉阳县建制。明朝以前本无汉口。明成化年间(14651487年)，汉水改道，从汉阳龟山北麓入江。以新河道为界，汉口从汉阳分出，从此奠定了武汉三镇的地理格局。明嘉靖年间(15221566年)置汉口镇，归汉阳县管辖。1858年天津条约使汉口辟为通商口后，商贸地位日趋显著。湖广总督张之洞在汉口设夏口厅，与汉阳县分

13、治，隶属汉阳府。1912年，民国政府将夏口厅更名为夏日县。在称呼上，人们习惯称夏口县为汉口镇。不久，改江夏县为武昌县，今日武昌正式定名。至此，武昌，汉阳，汉口三镇名遐中外，更呈合一而治的趋势。1926年9月，国民革命军攻克汉阳、汉口，国民政府成立汉口市(兼辖汉阳城区)。10月，国民革命军攻占武昌，不久设武昌市政厅，以管辖武昌城区。国民政府宣布汉口、武昌、汉阳城区为京兆区(国家最高机关所在地)，定为首都。1927年4月16日，成立武汉市政府，成为国民革命的中心。1949年武汉解放，人民政府正式将三镇合为一市，定名武汉市，为湖北省会。2.2文墨雅集2.2.1距今3600多年的商代方国盘龙城址的发掘

14、揭开了武汉城市的历史。湖北是古楚国的中心区域，武汉地区则是楚文化向东南传播的重要通道。战国末，秦国大举伐楚，楚国名臣、爱国诗人屈原怀着“宗国之念”的忧愤心情，过夏口，南行至洞庭湖畔，在汩罗江投水自沉。今人取楚辞渔文中“行吟泽畔”的辞意，在东湖之滨建“行吟阁”，以寄托后人对文化名人屈原的思念。始建于北宋的汉阳月湖“古琴台”，源自纪念春秋时期的琴人俞伯牙与樵夫钟子期之间“相识满天下、识音能几人”的动人故事。记述江夏古城最早的繁荣景象是东汉学者蔡邕著汉律赋，而与蔡邕同时代的名士祢衡被黄祖杀害后，所葬之地就已祢衡的名作鹦鹉赋而取名为鹦鹉洲。2.2.2文兴与豪情自古就是武汉最丰盛的物产。昔人已乘黄鹤去，

15、此地空余黄鹤楼；黄鹤一去不复返，白云千载空悠悠。晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲；日暮乡关何处是，烟波江上使人愁。唐代诗人崔颢一曲黄鹤楼让天下所有愁肠尽化一掬相思泪。黄鹤楼建于公元223年，原楼在蛇山西麓的黄鹤矾上，作军事上的瞭望楼。到唐代，黄鹤楼已成为供人游览的江南名楼。自此一千多年，黄鹤楼屡经焚毁和重建。1985年竣工的新建黄鹤楼，从原位置后移到蛇山腰，以清朝同治七年所建黄鹤楼为依据，飞檐五层，拔地而起，翘角凌空，更加雄伟壮观。茫茫九派流中国，沉沉一线穿南北。烟雨莽苍苍，龟蛇锁大江。黄鹤知何去？剩有游人处。把酒酹滔滔，心潮逐浪高！毛泽东 1927年春古往今来，无数文人志士以黄鹤楼起兴，写下了

16、大量的诗歌、楹联文章，其中以盛唐诗人崔颢的黄鹤楼为千古绝唱。虽然唐代大诗人李白也曾承认“眼前有景道不得、崔颢题诗在上头”，但是一曲送孟浩然之广陵依旧传唱天下：古人西辞黄鹤楼、烟花三月下扬州，孤帆远影碧空尽、唯见长江天际流。2.2.3唐宋时期，中国的经济重心南移，武汉（时称鄂州）成为南方政治、经济的大都会。南宋诗人陆游的入蜀记，范成大的吴船录对八九百年前武汉的人文景色详细的描述。南宋抗金名将岳飞驻防鄂州达8年之久，他屡次兴师北伐，立下赫赫战功。1937年，抗日烽烟四起时，人们在蛇山上建“岳飞亭”，以岳飞抗金精神激发抗战救国的热情。明朝朱元璋六子朱祯受封楚王，在武昌城内营建楚王府。嘉靖年间，在汉阳

17、龟山东麓禹功矾兴建“晴川阁”，与黄鹤楼交相辉映。江河交汇、水宽天阔、楼阁遥对，“天连吴蜀，地控荆襄，接洞庭之混茫，吞云梦之空阔”构成了武汉雄伟的风貌和奔放气概。2.3九省通衢武汉居中国腹地，得水之利，无以伦比。溯长江、汉水而上，联西南、西北；顺长江东下，通达海外，素为政治、军事要地，交通、商贸中心。武昌是一座“依山傍水开势明立”的古城，始建于公元221年三国时期，在武汉三镇中发展较早，历史上曾有夏、鄂渚、夏口、江夏、郑域、鄂州等称谓，历来是省、州、府、县官署所在地，是大区域文化中心和革命要地。唐朝后期，鄂州(今武昌)成为中原重镇，由唐至宋，今武昌城区南面的鲍鱼套一带交易兴旺，时称南市。南市店铺

18、相连，商户数以万计，江畔泊船绵延数里，“虽钱塘、建康不能过，隐然一大都会”。明朝时，武昌被列为全国33个大城市之一，是著名的木材集散中心。武昌扼武汉南大门，京广线、107国道、318国道横贯区内。武昌火车站为全国中部、西部地区南下北上的枢纽站，日均客流量5万人，高峰时达12万。付家坡，宏基两个大型长途汽车客运站也座落区内。武昌区紧依长江，长江大桥、公路二桥和已经合拢的长江公路三桥，形成三桥环武昌的壮观景象，各类立交桥、人行天桥密布，形成较现代的交通网络。到达新建的国家大型天河机场仅需一小时车程。城区电话普及率36.9部/百人。武昌的地形属典型残丘性河湖冲击平原，历史上武昌山多水广，岗陵起伏，河

19、湖交错，“外扼地理要冲，内依地理险阻”为兵家必争之地。尤以蛇山、洪山、珞珈山驰名于世，蛇山蜿蜒数里，头枕大江，尾担东城，形似渴饮长江之巨蛇。蛇山与龟山隔江对峙成锁江之势，为武汉市区脊梁；雄伟的长江大桥飞架于两山之间，南桥头堡屹立于黄鹤矶前；巍巍黄鹤楼耸立于蛇山之顶、白云之间。极目远眺，洪山古塔、珞珈学府、东湖风光，区内高楼与湖光山色，交相辉映。武昌素以文化古城著称，黄鹤巍峨，东湖旖旎，人文荟萃，人文自然景观有国家重点风景名胜地东湖，有千古名楼黄鹤楼，有宝通禅寺，洪山宝塔、长春观等众多古迹。武昌还是著名的辛亥首义发祥地，毛泽东兴办的“中央农民运动讲习所”也座落在该区。还有九女墩、三烈亭、施洋烈士

20、墓、北伐官兵烈士陵园等众多革命纪念地。全区土地总面积约8.13平方公里，有蛇山、洪山、珞珈山等十三山，区内湖河交错，仅东湖水域就有32.7平方公里之多，绿地覆盖率达到50%。武昌区是一个以汉族为主体的多民族共居地区，区内有汉、回、土家等十四个民族。1990年全国第四次人口普查武昌区总人口为77万。汉口的商业始于明代，盛于清初，与河南朱仙镇、江西景德镇、广东佛山镇合称四大名镇。汉口地势低洼，易受水淹。最早的汉口街市，集中在汉水入江口较高的岸墩上，每年春夏之交均受洪水威胁。明祟祯八年(1635年)，汉阳县通判袁昌负责修筑上起娇口、下止堤口的长堤。长堤的筑成，标志着汉口镇的最终形成。今日的汉口长堤街

21、，即当年长堤的基址。明清之际，天下有四聚。北有京师、南有佛山、东有苏州、西有汉口，汉口是四方的孔道，特别是顺长江而下，直通海外，大有雄冠天下的气派。清康熙年间，江夏学者刘湘奎在所著的汉口镇形势说中感慨的说：“夫汉镇非都会、非郡邑，而人烟数十里、行户数千家、典铺数十座、船舶数千万，九州诸大名镇皆有让焉；非镇之有能也，势则然耳”。明末，汉口镇人口已过5万，有居仁、由义、循礼、大智四个居民区，人称汉口四坊。清初，汉口已是人烟稠密、商旅忙碌的大城市。有人在诗里这样描述了汉口的繁华：“一气十万家，焉能辨庐井”；“北货南珍藏作窟，吴商蜀客到如家”。乾隆时，集稼嘴到黄陂街一带，是银楼、海味、药材、布匹，纸张

22、、杂货商号的集中地。人烟数十里、贾户数千家，江面上的船只，千樯万舶、殆无隙地。1849年的一起大火，烧掉了沿江停泊的大盐船420艘、小客船600余艘，据说当时汉水口上停泊的船只最多时达二万五千多艘、码头就有三十余个。19世纪二三十年代，汉口商品经济发展空前繁荣。太平天国运动兴起后，武汉曾是太平军同清军反复争夺的战场，使汉口经济发展受到一定影响。第二次鸦片战争后，清政府被迫将汉口辟为外国资本主义通商的口岸，1861年，英国率先签订了英国汉口租地原约，从此，汉口成为殖民主义者的天堂乐园，也造就了“大汉口”当年的宏伟气象。长江边的“小外滩”、江汉路的“金融街”至今仍让人回想起昔日汉口的烟火繁华。清末

23、两湖总督张之洞虽然身为封建帝国的封疆大吏，却以“富国强兵”为旨，力主洋务运动，主张“中学为体、西学为用”，创办了汉阳钢铁厂、大冶铁矿、萍乡煤矿、汉阳枪炮厂，修建了芦汉铁路、设立纺织局和许多轻工业企业，而且大胆聘用外国技术人员、创办现代书院并选派学生出国留学深造。从此，现代武汉在封建的旧中国蹒跚起步。2.4尚学之风20世纪初，武汉首开兴办新式学堂的热潮。创建于19世纪中叶的江汉书院、经心书院、两湖书院、湖北自强学堂均引进西学，具备了新式学堂的雏形。1905年，在清政府宣布废除科举后创办的两湖总师范学堂规模宏大，学制5年，计划招收师范生1200人，号称“千师范”。当时属于中学性质的有湖北文普通中学

24、堂、支郡师范学堂、湖北省立女子师范学堂等。属于专科性质的有湖北高等农业学堂、湖北工业学堂、两湖优级师范理化专科学堂等。当时还陆续开设了湖北武备学堂、湖北防营将牟学堂、湖北普通中学堂、湖北陆军特别学堂、湖北军医学堂等军事学堂。新式学堂的开设，培养了一大批新型的知识分子，其中不少人被选送出国深造。湖北派出的留学生以到日本为最多，1906年，湖北留日学生达5000人。张之洞曾勉励两湖书院学生“以期于他日成就。出为名臣，处为名儒”。各国教会很早就在武汉开办学校。1871年，美国基督教会创办的文华书院（院址在武昌昙华林）在国内很有名气。文华书院内的备馆称中学，叫文华中学；正馆称大学，叫文华大学。1924

25、年，在文华大学的基础上成立的华中大学，是一所综合性大学。1913年，以湖北方言学堂校址做基础，扩建成立武昌高等师范学校。1924年该校更名为武昌师范大学，两年之后又改名为武昌大学，逐渐发展为综合性的高等学府。国民革命军占领武汉后，把武昌大学改为武昌中山大学。武昌中山大学的组织大纲草案中规定：“本大学以研究高深学术、培养革命人才为宗旨。”内设文、理、法、经济、医学各科，科内设系，先后聘请近百名教授、讲师到校任教。1928年9月，南京国民政府决定将武昌中山大学更名为“武汉大学”。不久，武汉大学迁址东湖珞珈山。在大举兴学的情况下，与教育有关的文化事业，也得到发展。早1896年，武昌就成立了舆地学会，

26、出版的中外舆地全图，是清末地理学的权威图籍，被指定为中学课本。美国友人韦棣华于1908年捐资在武昌创办“文华公书林”，是中国最早的一座公共图书馆（今武昌崇福山街）。武昌素有“学府之区”的美称，它为中国的社会进步与科学事业的发展，培养出许多优秀的人才。从“武昌首义”打响推翻满清政府的第一枪，中国现代革命史从来都围绕着武汉展开，武汉一度成为中国国民革命军的精神圣地。2.5楚民遗风天上九头鸟、地下湖北佬意指湖北人头脑精明、善于理财，然而并不能概括武汉人的心理特质。是三千年的历史积淀、三千年的磨难造就了武汉人的性格。2.5.1热情、豪爽：中华楚文化的传统至今保存在武汉人的性格因子之中，造就了今天武汉人

27、豪情盖天的凛然情怀。天热+人热=武汉印象。2.5.2聪明、有经济头脑：武汉自古就是名人荟萃的舞台，优等智商的遗传成分相信将继续保留下去；而汉口是最早对外通商的商埠，今天武汉人经商的天份影视秉从天承。2.5.3开放、求新：武汉没有做过历代王朝的正式国都，因而武汉人的天性中没有传统的保守，性格深处是开放、求新的意识。特别是汉口对外通商后，西方列强和商人云集汉口，西方的文明和意识让老汉口人觉得新奇和刺激，因而，汉口人自豪于自己的广闻博识。2.5.4大胆量、大气魄：龟蛇锁大江的苍茫造就了武汉人的气魄，自三国至唐宋到民国，武汉一直作为九州重镇，其气魄绝非夸口。而正是武汉人的胆量才使“武昌新军首义”为中国

28、革命播撒了第一束火种。2.5.5语言欠文明、行为少规范、交往乏宽容、修养缺风范，是武汉人较普遍的不良习惯。2.6武汉近现代历史大事记林则徐武汉禁烟周天爵施酷刑被贬湖北调兵抗英武汉查办私盐钟人杰起义武汉商路变化江夏青莲教被破获新河街盐船失火1837年至1851年江汉连年水灾太平军首克武昌长江浮桥胡林翼创设保甲、团练吴文镕之死太平军二克武昌湘军攻陷武昌武昌厘金总局设立武汉六一、六三惨案利群书社创办鲁人治鄂与“鄂人治鄂”之争广益俱乐部与平社之争湖北自治运动武汉共产主义小组成立拒孙运动宣、武兵变驱王斗争湘鄂战争2.7武汉的名吃武昌鱼沔阳三蒸黄陂三合老会实葵花豆腐湖北鱼馔湖茄汁桂鱼黄焖甲鱼菊花鲭鱼桔瓣鱼

29、元蟠龙菜煎虾饼老通城豆皮小桃园鸡汤R小结武汉自古人杰地灵，宜文宜武、宜雅宜俗、宜学宜商，是武汉人典型的包容性性格。深厚的历史积淀、扎实的经济基础和武汉人的商业天才提醒我们：在营销推广中文化意味和精明计算同等重要企业实力与项目创新同等重要第二章 武汉市房地产市场分析1武汉市房地产概况1.1概况目前，武汉市的房地产市场形势总体上处于稳步攀升、逐渐走高的态势，属于并未发育成熟的上升期市场。1.1.12000年，武汉市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；全市

30、商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。1.1.2房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。1.1.3房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。附表4 20002001年武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化表价格指数2000第二季度1963.191010.

31、92000第三季度2003.931031.92000第四季度2021.661041.032001第一季度2035.671048.252001第二季度2060.531061.052001第三季度2063.241062.48通过以上分析可得出如下结论：武汉市房地产总体处于上升趋势，宏观经济指标开始回暖，房地产市场逐步进入稳定成长期。1.22000年武汉市房地产市场的主要特点1.2.1市场消化良好，增量房空置率降低，商品房销售情况良好1.2.2个人购买率进一步增加 附表51.2.3地产投资进一步加大，投资结构更趋合理 附表61.2.4住宅销售活跃，在各类房地产销售中的比例加大 附表71.3武汉市分类

32、物业价格指数附表8 20002001年武汉市房地产价格指数住宅指数写字楼指数综合物业指数2000第二季度1010.910101010.452000第三季度1031.91012.571021.662000第四季度1041.031015.671025.742001第一季度1048.251018.251029.862001第二季度1061.051016.991036.822001第三季度1062.481019.891038.74各季度住宅、写字楼及综合物业指数变动如下图所示： 从以上数据可以看出，2001年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，

33、一直都是市场的热点，武汉市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%，个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%，2001年武汉市住宅价格呈现出逐步攀升的态势。1.3.1普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，仍是市场内的热点；1.3.2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种。1.3.3别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格亦有所上涨。2武汉市房地产市场特点分析2.1宏观市场2.1.1住房分配制度改革为房地产发展提供了动力2000年，武汉市正式步入住宅的商品时代，货币分房制度取代了延续近50多年的福利分配住房制度，住宅商品已经完

34、全纳入了市场经济轨道。2.1.2市场具有强大的消化能力2000年，武汉房地产市场容量扩大，除吸纳上市的商品房外，2000年还消化空置商品房44万平方米、经济适用房115.14万平方米。增量房市场交易244万平方米，存量房市场交易478.62万平方米，二、三级市场联动效应初步显现。附表9 2000年武汉市房地产交易量汇总住房一级市场（增量房）住房二级市场（存量房）住宅总量起数30010起27130起57140起建筑面积244万M2478.62万M2722.62万M22.1.3金融系统改革成为房地产业的坚实后盾2000年武汉市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11

35、.79亿元多出一倍多。以公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4，共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。2.1.4中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用武汉市住房消费的中介服务有了很大发展，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。2001年6月和9月武汉市举办了两次全市规模的大型房交会，各城区也举办了区级房交会。据统计，在2000年全市的各类房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方

36、米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。2.2微观市场 2.2.1地理位置由于基础设施、环境、道路情况等得到改善，城市周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最突出的是徐东和洪山光谷。徐东作为武昌的新区成为武昌居民购房的首选。洪山光谷随市政府大力发展光谷的战略决策实施，使房价一直攀升。2.2.2楼盘结构和户型目前武汉房地产市场上的增量楼盘主要是以框架结构为主。户型设计方面，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的主力地位，面积大都在90-120平方米之间。2.2.3层高从2000年开始，小高层楼盘销售量的启动改变了多层楼盘占主导地位的格局。2.2.4楼层

37、顶层销售情况好于往年。不少楼盘的顶楼销售采取了送阁楼的促销手段，有一定的吸引力。2.2.5价格2000元/平方米左右的商品房普遍能被市场接受，也是购买商品房时最合理的心理价位，而经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。2.2.6设计与环境2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，消费者开始追求住宅小区环境，2000年发展商在增加小区的绿化面积、营造环境氛围等方面做了较大的投入，如常青花园四号小区。2.2.7配套设施楼盘开始具备“远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房”等设施，注重为业主提供全方位的配套服务。百步亭花园还引进了武汉名校育才小学附属一分校，帮助业主解决子女的

38、就学问题。2.2.8卖点2000年房地产销售突出卖点是智能化概念。随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐渐将这一概念置根于市场中。2.2.9企业品牌城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘成为市民购房的首选，企业品牌价值因素不可低估。32002年的房地产市场预测和展望3.12002年武汉市房地产开发投资将突破100亿，住宅竣工面积达500万平方米以上，预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2002年开发主要集中在后湖、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。3.22002年武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，

39、提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。3.3继续加强经济适用住房的建设，总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。3.4市级和区级房地产有形市场将全面建成并实现互相连通，大量市场信息和快速的交易服务对促进市场流通起到重要的推动作用。3.5积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。3.6规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，

40、修订和完善原有的政策法规，对物业市场进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。3.7积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。4武汉各区的住宅价格比较根据市场调查的结果，2001年第三季度武汉各区的住宅价格较第二季度相比的指标如下（因区位问题，江夏区指数参照洪山区，后同）：4.1江岸区均价2249.71元/m2，上涨7.5元/ m2，指数为1013.93，上升3.38点。4.2江汉区均价2314.81元/ m2，下跌0.2元/ m2，指数为1042.90点，下降0.09点。4.3硚

41、口区均价2150.68元/ m2，下跌3.2元/ m2，指数为1017.93点，下降1.42点。4.4武昌区均价2257.33元/ m2，上涨1.21元/ m2，指数为1040.49，上升0.55点。4.5青山区均价1239.76元/ m2，上涨8.57元/ m2，指数为1038.42点，上升7.21点。 4.6洪山区均价1849.83元/ m2，上涨3.88元/ m2，指数为1060.72点，上升2.23点。4.7汉阳区均价1875.76元/ m2，下跌4.22元/ m2，指数为1019.37点，下降2.29点。4.8东西湖区均价1332.08元/ m2，上涨12.05元/ m2，指数为11

42、64.42点，上升10.56点。附表10 武汉各区住宅平均价格比较表（2000年第四季度）附表11 武汉各区住宅价格涨幅表（2001年第二季度第三季度）附表12 武汉各区住宅指数走势图（2001年第二季度第三季度）洪山区：2001第三季度洪山区住宅平均价格为1849.83元/平方米，比上季度上涨了3.88元/平方米，指数为1060.72，上升了2.23点。洪山区价格洪山区指数2000第二季度1746.351001.372000第三季度1800.131032.212000第四季度1813.041039.62001第一季度1821.671044.572001第二季度1845.951058.4920

43、01第三季度1849.831060.72洪山区内的楼盘主要集中在雄楚大街、和以“光谷”为中心的珞瑜路、鲁巷、关山一带。由于洪山区自然资源丰富，天然湖泊较多，大部分住宅项目规模都比较大，整体规划与环境绿化都比较好，而且随着近年来政府在交通等配套工程上的力度加强，使该地区的生活配套设施、和交通条件都到较大改善。加上“光谷”建设的逐步形成该地区的楼价也一路上扬，本季度呈稳中趋升之势。目前，绿之苑已售达90%,均价近1800元/平方米；而当代花园的销售价格约1900元/平方米，其第四期项目已登场亮相。5 项目周边房地产概况丰泽苑地处江夏区，南临武汉第一大原始生态湖汤逊湖，远眺瑜家山，依托“武汉中国光谷

44、”开发用地华中科技园区，规划中的武大华软基地、综合大学科技园、武汉大学科技园、华中科技大学科技园均在左近。周边科研机构和高校林立，教育设施齐全，社区文化层次自不待言。距光谷中心鲁巷广场仅20分钟车程，堪称高尚生活模式住宅区的典范，中国光谷的后花园。汤逊湖水面碧波荡漾,生长着芦苇、香蒲、菱角等水生植物,野鸭、白鹭穿行其间，万株花莲形成水径，可以在其中划船，观花，采莲，垂钓。环境清幽，空气清新，尽情享受回归自然的田园情趣。两岸绿柳成荫，夏秋时节，领略“明月别枝惊雀，清风半夜鸣蝉。稻花香里说丰年，听取蛙声一片”的乡野情趣。丰泽苑的园林设计体现了自然环境的灵气，郊外家园的休闲洒脱，别墅社区的高尚安宁。

45、规划顺应地形，在保证住宅单元户户朝南的同时，以行云流水般的布局演绎碧水云天的自由流畅和飘逸舒展，使度假村式的写意环境沿着小区内蜿蜒的路网向着郊外湖畔的家延伸。 小区以浓郁地中海与现代风格交融的别墅、TOWNHOUSE和花园洋房为主，园林设计将中国园林的赏心与西方园林的悦目巧妙结合，使小区内的水景与湖景有机融合，小桥流水、亭台轩榭、主题雕塑、廊柱凳椅小区还设计了沙滩、驳岸、游艇码头和木栈道。清水淙淙的喷泉，碧水幽幽的叠水，温情与浪漫诠释着人生的惬意与悠然。 丰泽苑的休闲配套更是别具一格。小区巧妙地利用汤逊湖天然资源，开辟了湖滨散步长堤、湖滨沙滩泳池、野趣烧烤乐园、湖滨2400平方米大型观景会所，

46、营造的浪漫情调让您流连忘返。 在这里没有了城市的喧嚣、纷扰，有的只是宁静与安详；湖景会所令您尽享尊贵人生，异域风情步行街让您的生活无需外求，湖堤散步道更是为您开创了一种全新的生活模式。在这里夏有凉风、秋有月、春有百花、冬有雪，让无拘无束的心灵去感悟生活，让梦想与这建筑的乐章在蔚蓝的湖面一起越飞越高为满足业主的服务需求，小区特设有社区通勤巴士、出租车预约中心、家政服务中心、健康服务中心、社区商务中心等，业主可以轻松享受大型社区给生活带来的方便与快捷。周边有玉龙岛花园、银河湾、澳门山庄以及正在规划中的邮科院专家别墅区等高尚住宅区，在雄楚大街沿线，将建设总面积约700公顷的沿线居住带，形成东山别墅区

47、和汤逊湖高档居住区。根据规划将建设鲁巷科技广场、新城中心区大型广场、华光广场及汤逊湖新园区中心绿化广场四个点。第三章 项目思路置于广阔的市场背景之下，我们对“丰泽苑”的项目发展方向大致作出如下的几种判断与建议：第一思路：MT工程Make Town MT工程，也即造镇工程。中国房地产进入新世纪的标志产物，即为“造镇”，这与城市土地供应状况有着深刻的关联。在发展中的传统城市里，“造镇”的意义在于向市场提供物美价廉的居住产品，使得消费力处于社会中间阶层的购买人群能够获得置业的良机。这就在更宽广的层面上拓展了未来的客户群，同时也拥有了更坚实的市场基础。 MT工程的启动，缘于对武昌市场的认同及把握，当光

48、谷的发展带旺周边的高科技产业；当药业基地的开拓导致众多高级人才进入这个片区工作；当高校的执教人员对改善居住条件有着深刻的企盼时，“丰泽苑”的“造镇”工程无疑就具备了天时、地利、人和的综合条件。“Make Town”其吸引点在于“Town”的西方意识，同时也在于“Make”的创造意识。西方的先进居住理念缘于对自然、人文的有机整合，缘于对城市高度密集的抛离与反叛，同时还缘于对高价值与低价格的从容体现。创造意识则是发展商社会角色的扮演，其成功与否在于对生活资源的充分采集以及对生活方式的有效界定。MT工程的前期导入要素、率先解决环境问题创造幽美恬静的郊居生活环境，及水主题的区内环境，是项目成功的主要依

49、据和购买行为能够实现的主要因素。、率先解决交通问题困扰郊区大盘的主要难点在于交通条件，解决方法可以自行解决与社会解决两种。前期以自行解决为主，如设置全天候轮值班车，开往武昌及汉口的繁华商业中心，每15分钟一班，夜间则改为第30分钟一班；后期以社会解决为主，如开通直线大巴、中巴。交通是缩短城郊距离的唯一方法，所以，优先解决交通问题将是大盘致胜的主要手段。、率先解决生活问题郊区生活，对配套的基本要求应予以充分考虑和应对，比如肉菜市场、购物超市等配套的优先解决；再比如书店、咖啡店、洗衣店、花店、冲印馆、药店、布艺家私店等二级配套的充分考虑；以及更细微的其它生活配套的解决，比如预订车票、机票、特快专递

50、、复印、打字、主题特色的服务店面等。这样才使未来的住户感受到无微不至的关怀并且不会因疏离都市中心而产生一种被抛离的感觉,只有如此,对“Town”的理念阐释才能得以丰富，对周边客户的购买信心也才能得以树立。、率先解决教育问题对下一代的投资，已成为置业的一项重要指标，解决教育问题，无疑就是解决了居住者的后顾之忧。幼儿园、小学、中学的同步解决，将为项目的附加值起到极大的提升作用。由于周边高校较多，其教育附加条件较为优越，所以，与之相应的中、小学乃至幼儿园教育具备很强的可信度，其销售号召力不容置疑。MT工程的布局架构 造镇，则意味着多层次居住人群的合理分布，其中的公共建筑，休闲活动空间及开阔园林布局当

51、属规划要点，而多层洋房及Townhouse的有机穿插，也是对“Town”的全情演绎。 适当提高局部的居住密度，以形成集中开敞的休憩活动空间，同时把社会的邻里交往当作规划的根本目的予以重视，无疑是对现代社区生活的全新主张。尤其是邻里交往空间的合理组织，将焕发出武汉人的传统居家意识，并使之与现代生活融为一体。实现生活方式的认同及提高。第二思路 MV工程 Make village MV工程，也即营造农庄工程。农庄，也可称之为庄园，其涵义指具备乡村格调、田园情趣的第二居所。相对于城市而言，village的质朴与自然具备无可比拟的吸引力，相对于MT工程，Make village又大大不同于居住型社区，而

52、是休闲度假时使用的第二居所。因此，MV工程对于武汉市场而言，既有其超前特色，也有其独特卖点。在发达国家，以乡村俱乐部或高尔夫俱乐部为主体而衍生的度假型居所都有着特殊的投资价值，其物业价值具备高附加值特点，其销售范围具备进一步扩展的特性困，因此，发展MV工程，也就是对附加值的充分营造，对休闲度假需求的加倍满足。就“丰泽苑”而言，又是对旧有理念的扬弃与创造，既有传承，也有新意。MV工程的推进，是对原有置业观念的一次革新，是对地产区域色彩的一次改变，同时也是武汉市场的一个新声音，有可能出现的结果是，不仅武昌人，更多的汉口人，甚至，武汉地区之外的投资者都会成为我们的潜在消费群，因为对第二居所的需求，是

53、能够突破区域概念的。MV工程的前期导入要素、着手营造庄园主题作为一间以休闲度假为主的庄园，其活动主题应予以充分设定，是以垂钓为主，还是以高尔夫为主，是突出乡村自种蔬菜、水果的主题，还是突出田园牧歌的野趣风光主题，无论怎样，只有确定了主题整座农庄的特色才能彰显。解决主题，也即解决市场推广形象。、着手营造庄园氛围确定庄园主题之后，最重要的是着手庄园氛围的营造，其环境及功能分区布局则为优先考虑，趋向于自然而非人工雕琢。趋向于假日消闲而非长期居住，与之相配的娱乐休闲设施便利实用，和日常生活拉开距离，强化其超脱与放松的感觉，增强休闲类项目的亲和随意感，具备了足够的环境优势及休闲优势，庄园的整体形象就处于

54、呼之欲出之态，随时都有冲天一飞之势，只要以复合地产概念进行有机组合，一个主题型休闲地产项目便已具备雏形。、着手营造庄园会所庄园会所大不同于常规社区会所，庄园会所的方向更靠近乡村俱乐部或高尔夫会所的概念。庄园会所的配套服务类似五星级酒店，具备相应的硬件标准，并且应可超越五星级酒店的设施，从而让度假人士体验超值的享受。庄园会所的营造旨在整体提升庄园的品牌价值影响力，并为集中的社区活动提供足够的理想空间。、着手营造庄园服务整座庄园的系统服务应具备较强的指向性，针对度假人士的酒店式服务，再加以社区管理服务将是未来价值提升的有力保障，而更加纵深的委托租管服务将对投资者起到强有力的吸引作用。因而，服务系统

55、的建立也即保障系统的建立，从而形成第二居所自身价值的完美体现。MV工程的布局架构营造庄园意味着单一客户群体的组织与管理，其中核心的休闲设施与会所设施应尽可能提前完善，而与之相应的生活配套面对的是短期度假人士，可以相对减少，但服务的质量应趋向于更高。 以联排别墅或独立别墅为主体的建筑群落与休闲环境相得益彰，密度大幅减低以求环境质量的提升，而销售单价则可大幅提高，以满足度假休闲人士的消费观，休闲项目与地产项目的复合主题，能否成功，完全取决于休闲主题的确定与打造是否精心并到位。良性建议：以上两种思路，都需在充分市调的基础上进行概念丰富和研究，秉着“大胆设想，小心求证“的做事原则，为项目的最终发展方向确立基调。在确立方向之后，邀请专业机构提供“概念策划”服务，完善概念的细部血肉，从而形成影响规划的营销研判结论。 邀请三至五个境外知名规划设计机构，对整体方案进行方案规划。组织专家评审会，选出最终合作方并细化方案。 项目命名、VI系统、售楼文件系统、现场包装系统的确定及执行。 全面进入推广及操作阶段。 2002年1月23日第 31 页 共 31 页