商业楼项目投资可研申请报告

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1、审核通过，存档整理。 受控资料，禁止外传！ 第一章 申报单位及项目概况 一、项目申报单位概况 1、单位名称 突泉县高蒲房地产开发有限公司 2、法人代表 胡发林 3、单位概况 突泉县高蒲房地产开发有限公司成立于 2007 年 6 月 14 日，公司注册资金 100 万元，房地产开发肆级资质，公司主要经营房地产开发与商品房销售。公司现有员工 30 余名，其中专业管理和技术人才 8 名。 凭借着公司诚挚的信誉与优质的售后服务，在创业奋斗中获得了诸多的赞誉与好评。今后，公司会以更优质的工程质量回馈社会，回报客户，赢得市场的肯定和客户的信赖。 为响应盟委、市委的号召，为繁荣地区房产经济，发展城镇房地产建

2、设，加快城市改造步伐，为构建健康阿尔山生态文明体验区夯实基础，突泉县高蒲房地产开发有限公司拟在阿尔山市五岔沟建设商业楼工程，该地块占地面积平方米，建筑面积为 3952 平方米，建筑密度 69，容积率为 1.91，本项目已经政府同意，规划局批准，为建设标准的商业小区多加一道亮丽的风景线。 4、项目建设背景 阿尔山市位于内蒙古自治区兴安盟西北部，横跨大兴安岭西南山麓，是兴安盟林区的政治、经济、文化中心。地理坐标为东经 11928-12123，北纬 4639-47 39，是全国纬度最高的城市之一。阿尔山市东邻呼伦贝尔市所辖扎兰屯市和兴安盟扎赉特旗，南至兴安盟科右前旗，西与蒙古国接壤，北和呼伦贝尔市新

3、巴尔虎左旗、鄂温克自治旗毗邻。东西长 142 公里，南北长 118 公里，总面积 7408.7 平方公里，辖区内中蒙边境线长 93.434 公里。全市人口 5.6 万人，由蒙古、汉、回、满、朝鲜、达斡尔等 13 个民族组成，是以蒙古族为主体、汉族居多数的多民族聚居地区。 项目位于阿尔山市五岔沟镇街区区。五岔沟商业楼设计体现新时代业主对生活情趣的理解和创意生活的追求。随着阿尔山市经济的发展，市域建设进一步上升到了一个新的层面，城镇建设发展势头强劲。在全球经济危机大环境的影响下，阿尔山市委、政府积极采取措施，进一步改善全市的招商环境，政府各部门服务经济的意识和本领的进一步加强，使得房地产开发建设的

4、力度进一步加大。该项目占地面积 2076 平方米，根据阿尔山市城市总体规划方案，该地域地处阿尔山市五岔沟镇街区的中心地带，随着五岔沟镇经济的发展，急需对该地段进行开发，打造精品商业设施。突泉县高蒲房地产开发有限公司根据阿尔山市委、市政府关于合理利用土地，最大限度的发挥土地资源的效益精神，决定对该地块进行开发，建设商业楼项目。该项目总规划建筑面积为 3952 平方米。五岔沟商业楼的建设对于改善镇容镇貌，改善居住环境，满足广大居民的住房需求，提高人民生活水平，推动城镇经济发展具有十分重要的现实意义。 二、项目概况 1、项目名称 阿尔山市五岔沟商业楼建设项目 2、建设地点 项目地位于阿尔山市五岔沟镇

5、街区，该地区位优越，交通便捷。项目区地势平坦、三通一平已经完成，水、电、路、热等基础配套设施完备，是商业和居住建设的理想位置。 3、项目建设规模及目标 规划目标 高品质的物质环境 本项目注重功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的商住场区环境，满足居民的物质需求。 高度的和谐人文环境 项目本着创造有现代生活气息和人文情调的商区文化的宗旨，紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，构建人性化的人文商业社区环境， 高效能的基础设施 项目周边不但要市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。 规划原则 重规划设计的经济可行

6、性 提高商住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代商业社区。 加强空间领域限定，增强居住环境的归属感 规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将场区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通过场区入口标志性建筑，进一步加强空间的领域感和归宿感，从而提高居住环境的安全感。 坚持以人为本和生态环境保护原则 坚持以人为本，创造、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性和舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，保证

7、游客的身心健康。 建设规模 总建筑面积 3952 平方米，其中商业用房 2856 平方米，公寓 1096 平方米。 项目建设目标 均好性使每一户都有好户型，好景观和便利的交通。让业主都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。 生态性尊重自然，尊重文脉，保护生态，创造一个可持续发展的居住区。 功能性混合用地，充分满足小区居民和附近居民对各项功能的要求。 社会性增加居民之间相互交流的机会，重视亲近的邻里关系。 多样性功能形式灵活多样，丰富充实。有各式各样的商业场所，满足业主的需要。 舒适型减少城市环境压力，使人们身心得以轻松，富于人性味，自然、优美、和谐、有序。 整体性充分利用土地资源整体设计，

8、合理布局，统一中有变化，变化中求统一。 4、建设标准 为突出其综合功能的整体功能，抵御严寒，建筑物形成封闭、半封闭空间，尽量朝南方向。建筑屋顶设计欧式顶，屋面配艳色饰面，四面装饰构成高低错落造型，以达到美观大方、严肃壮观、环境舒适，体现现代旅游圣地建筑的时代风貌。给五岔沟镇增添极具现代特色的景观亮点，且具有鲜明的识别性。 5、总图布置 平面布置 项目位于五岔沟镇街区。平面设计以满足商业楼建设需要为主要目的，同时满足相应的规范来设置出入口、人行通道、消防通道管线、公共卫生及绿地设施。力求分区明确，人流、物流畅通。在平面设计和交通组织上也力求明确，主干道相连。 南北向行列式布置为主，出口与镇区道路

9、相通，外环道路系统将人车分流，保证场区内部的宁静安全。 竖向设计 场区地势比较平缓，竖向布置采用平坡式。为防止市政道路雨水进入场区，入口处道路纵坡按千分之四进入场区。场地排水坡度按千分之三的坡度。场地排水以地面自然排水与雨水管网相结合，汇集到市政管网。 6、建设内容 商业用房 规划业主 26 户，共分为 4 种户型建设面积 2856 平方米，占总建筑面积的 72.27。具体如下： A 户型 92.29 平方米，8 户，建筑面积 738.32 平方米，占总面积的 18.68； B 户型 104.64 平方米，6 户，建筑面积 627.84 平方米，占总面积的 15.89； C 户型 118.62

10、 平方米，7 户，建筑面积 830.34 平方米，占总面积的 21.01； D 户型 131.9 平方米，5 户，建筑面积 659.5 平方米，占总面积的 16.69； 公寓 公寓共 20 户，建筑面积 1096 平方米，占总建筑面积的 27.73； 市政配套工程 供电 电源接入城镇供电网 10kv 线路，箱式变压器 1 台。 供热 本项目由城市供热管网接入，由城市供热管网集中供热。 给水 本项目从建设区域北侧及东侧的镇自来水管网上各接一根DN300 给水管，由市政管网直接供水。采用独立的给水系统，分别从环状给水干管上接管入户，给水入口处分功能设水表计量。 污水排水管网 采用雨水、污水分流的排

11、水体制。排水管网 80 米，化粪池 1座。污水经化粪池沉淀处理后，排至城市污水管网。本项目屋面雨水设计为重力流内排水。可收集部分屋面雨水，用做浇洒绿地和道路清扫用水；道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。不能收集的雨水可经汇集后排入镇区雨水管网。 控制指标： 项目总用地面积 2076 平方米； 项目总建筑面积 3952 平方米； 容积率：1.91 建筑密度：69 三、报告编制依据 1、中华人民共和国土地管理法； 2、中华人民共和国房地产管理法； 3、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发改投资20071169 号】； 4、阿尔山市城市总体规划； 5、城市用地分类与规

12、划建设用地标准（GBJ-137-90）； 6、民用建筑设计通则（GB50353-2005） 7、国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 8、建设部房地产开发项目经济评价方法； 9、国家和阿尔山市政府相关政策及法律、法规。 四、建筑方案设计 1、编制依据 本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。执行的主要规范、标准： 民用建筑设计通则GB50352-2005 住宅建筑设计规范GB50096-19992003 年版 住宅建筑规范GB50368-2005 城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001 建筑

13、设计防火规范GB50016-2006 （采暖居住建筑部分）JGJ26-95 民用建筑节能设计标准 2、立面设计 建筑立面设计尊重地方文脉，体现欧式风格。既有文化品味，又体现现代建筑语言。总体风格和谐统一，配合门廊、栏杆，注重细部设计，加强虚实对比，达到错落有致，典雅别致。表达了对建筑审美的需求与健康新颖实用。重点处理建筑的屋顶、阳台、窗户等可变因素。重点部位的处理体现了现代建筑风格。立面处理简洁明快。外装饰面处理给人温暖细腻的感觉。 3、结构设计 工程结构的设计原则是在安全适用、技术先进、经济合理、确保质量的前提下，方便施工，加快建设进度。 设计要求 建筑物及建筑结构安全等级为一级； 本工程抗

14、震设防烈度；六度； 建筑物抗震重要性类别：乙级； 砖混和框架结构抗震等级：一级； 结构形式 本建筑为地上 2 层建筑，采用砖混结构局部框架，复合防水保温欧式屋面。由于本工程未提供工程地质勘测资料，根据四周地榭觯獠捎锰跣雾呕?4、建筑方案设计 基础：基础全部采用筏型基础。 墙体：承重外墙 49 砖墙外贴 100 厚聚苯板，内隔墙 24 砖墙。楼板为现浇钢筋混凝土楼板。地下仓库为钢筋混凝土墙体。 门：楼宇门设有可视对讲系统，房间内分机设在每间门的入口处，可控制楼宇门的开启。 窗户：外窗为单框双玻铝塑铝窗开启方式为平开内开，安装隐形纱窗。 楼面防水：涂膜防水 屋面防水保温：屋面防水采用彩钢瓦，屋顶采

15、用有保温层屋面。 内装修：室内内墙面、地面为砂浆面层、顶棚为混凝土面层、普通螺口灯座，上下水只在相应位置留接口。 外装修：外墙主要为面砖和涂料墙面，底层局部墙面装饰花岗岩文化石。 5、建筑消防设计 设计依据 建筑设计防火规范GB50016-2006 该项目按二级耐火等级设计。 消防车道：场区有一个出入口与城市道路相连，场区 3 米宽三级主路形成环形消防车道，沿城市道路各设室外消火栓一个。 建筑构件的燃烧性能和耐火等级都满足建筑耐火等级要求。 五、配套工程方案 市政公用设施规划各种管线全部埋在地下，不能架空敷设。 一电力工程 1、编制依据 民用建筑电气设计规范JGJ162008。 供配电系统设计

16、规范GB5005295。 低压配电设计规范GB5005495。 建筑照明设计标准GB500342004。 建筑物防雷设计规范GB5005794（2000 年版）。 火灾自动报警系统设计规范GB5011698。 建筑设计防火规范 GB 50016-2006。 2、设计范围 10kV 及以下变配电系统、照明系统、建筑物防雷接地系统、线路敷设等。 3、供电设计 供电缭?本工程中商住用电属于三级负荷，采用一路 10KV 供电。 负荷估算 根据商业设计规范本工程商业用电标准为每户 12KW，用电负荷为 288kW。 供配电系统 本工程引入一路 10KV 电源供电，地区变电站容量可以满足本工程用电。在场区

17、中间设一台箱式变压器，变压器容量为 330KVA。计量采用高供低计。住户电表出户，设置位置在楼梯间。 由箱式变压器到各栋楼采用放射式供电。由场区总配电箱向各单元配电箱采用放射式供电。 室内配电支线采用铜芯线穿电线管暗敷。 4、照明设计 本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准。 照明光源，根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。 楼梯间照明采用声光控延时开关。 5、建筑物防雷接地保护 本工程按三类防雷建筑物设计，屋顶设有避雷带作接闪器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑物基础地梁内二根主筋一周焊通而成。外露屋面金属物体与避雷装置连通。 本工程防雷接地电阻要求不大于 4 欧。 低压配

18、电保护采用 TN-C-S 系统。 二弱电系统 1、设计范围 弱电设计包括：电话系统、有线电视系统、楼宇对讲系统。 2、方案内容 电话布线系统 电话从市网引入 46 对电话线至小区内的交接箱间。电话系统从交接箱间引出电话主干线，在室外设一室外分线箱，再从室外分线箱向各住宅、商业用房等室内分线盒配线。 商业每户 1 点，共 26 点，公寓每户 1 点，共 20 点，合计 46点。 有线电视 有线电视系统由市有线电视网引入，按数字电视考虑，有线电视系统从有线电视主干线引出，再从主干线箱向各商住楼等室内前端箱配线。 商业每户 1 点，共 26 点，公寓每户 1 点，共 20 点，合计 46点。 楼宇对

19、讲系统 在每单元楼门设有楼宇对讲系统，户内分机设在每户门的入口处，可控制楼门的开启。户内只安装普通对讲电话，住户可自行安装可视对讲电话。 三给水排水 1、设计依据 室外给水设计规范GB50013-2006 室外排水设计规范GB50014-2006 建筑给排水设计规范GB50015-2003 建筑设计防火规范（GB50016-2006） 建筑灭火器配置规范GB50140-2005 2、设计范围 楼内各用水点的设备、给排水管道及系统、消防设备及系统等设计。 3、给水 水源 水源接自市政自来水管网，由给水管网在该 区 域 东 侧 现 有 给水 管 线 ，由给水管供场区生活及消防用水，其供水能力可满足

20、本项目用水要求。 给水系统 在红线区域内连成环状，给水管网 100 米，消防栓 1 个，环状干管径为 DN300。给水入口处分功能设水表计量。 生活、消防系统为各自 独立的管道。要 求生活给 水压力为250kpa，给水管材为 PP-R 管，热熔连接，供水系统为枝状形式。消防给水压力为 400kpa，给水管材为焊接钢管。阀门 D50 为闸阀，D50 为截止阀。 4、水量 商业用水量 3 总户数 46 户，用水量标准为 500L/户天，用水量 23m /d。 绿化用水量 2 2 绿 化 面 积 为 1000m 用 水 定 额 为 3.0L/m .d 绿 化 用 水 量 为 33m /d。 考虑一定

21、量的管网漏失和未预见用水量，占总用水量的 15。 3 则最高日用水量：29.9m /d。 5、排水 楼内产生的污水符合国家污水排放要求，室内排水管道采用塑 3料管，室外采用水泥管，室外设有污水检查井、化粪池（V20M ）、集水井。本项目污水主要是洗涤淋浴污水和卫生间污水，为可生化有机无毒水，直接排入市政排污管道。 6、消防系统设计 根据民用建筑防火规范的规定，要求室内、外均设有消防给水系统。室内消火栓设置在各单元楼梯间，室外消火栓设置在楼前地下，并有明显的标志。消防报警设有火灾自动报警系统。 四采暖通风 1、设计依据 采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003） 民用建筑设计防火规范

22、GB50016-2006 民用建筑设计通则GB50352-2005 冬季室外计算温度为-34，风速 2.6m/s外围护结构主要为高保温复合墙，单框双玻铝塑铝窗，传热系数分别为 0.39W/和1.8 W/，各房间室内计算温度为 20，楼梯间温度为 16。地下仓库计算温度为 8 2、设计范围 在采暖季节对楼内的所有房间进行采暖设计。热源来自城镇供热管网，供水温度 85，回水温度 60。 采暖热负荷室内计算参数 冬季室内采暖 冬季室内采暖 房间名称 房间名称 T t 起居室 20 厨房 18 卫生间 20 楼梯间 16 采暖热负荷 供热指标 项 目 面积（万） 耗热量（KW） W/ 商业用房 0.2

23、856 80 228.48 公寓 0.1096 80 87.68 合计 0.2910 316.16 采暖系统形式及管道敷设方式： 采暖系统采用上给下回垂直单管形式，采用分室分区温控调节，宾馆楼梯间单独设置采暖立管并设置热计量表。采暖管路中最高点设置自动排气阀，最低点设置手动泄水阀。 管道穿楼板、穿墙时须装钢套管穿楼板时套管应高出楼板20mm（卫生间为 50mm）穿墙时应与墙面平齐。 3、采暖设备、管材的选择 采暖设备选用铸铁柱翼 680 型，管材为 PPR 管，阀门为铜质闸阀，地沟内的采暖供回水管道采用岩棉管壳保温，厚度 50 。 4、通风 卫生间厨房设置土建风道进行通风换气。 五公建 1、道

24、路 主道路通过西侧出入口与市政中心路相连，场区内设置步行道路 500 平方米。 2、景观绿化 场区设花池、花坛栽种季节性花木绿化，路两旁栽种榆树类树木绿化，让业主平时散步、休憩、交往活动充分体现了“均好性”创造有利于身心健康的生态环境和优美的公共交往空间。 六项目建设进度安排 本项目的建设将严格按照国家规定的程序进行。根据项目建设的实际情况和特点，加快建设进度，缩短建设周期，充分发挥其功能经济和社会功能。根据项目建设内容，确定该项目从 2012 年 4月作可行性研究及报批项目，2012 年 5 月委托初步设计和施工图设计。项目建设自 2012 年 6 月开始动工建设，计划 2013 年 8 月

25、全部完成。 六、投资估算与资金筹措 一投资估算 项目投资估算内容仅为建设投资。建设投资包括：建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用和基本预备费用。项目总投资为 560.00 万元。具体如下： 建筑工程费：446.58 万元 采暖工程费：19.76 万元 电照工程费：17.78 万元 供排水工程费：15.81 万元 弱电及消防等：13.83 万元 其他费用：28.77 元 预备费：17.47 万元。 二资金筹措与使用计划 1、资金筹措 项目总投资 260 万元，全部为企业自筹。 2、年度投资计划 工期安排 2012 年 2 月一 2012 年 5 月进行项目前期工作，主要用于土地使用费、开展前期工作及建设用地五通一平工作。2012 年6 月-2013 年 8 月 30 日完成全部工程建设项目。