湖南某老年公寓项目可行性研究报告

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1、湖南XXX老年公寓建设项目可行性研究报告二零一四年五月湖南亚凯工程管理咨询有限公司目 录第一章 概述1一、项目名称1二、项目单位1三、编制依据1四、研究工作范围1五、项目概况2六、项目投资估算及资金筹集4七、主要经济技术指标4八、主要研究结论5九、主要问题与建议7第二章 项目建设背景及必要性8一、项目建设背景8二、项目实施的必要性17三、项目实施的可行性19第三章 项目市场环境分析21一、项目市场空间分析21二、项目竞争环境分析24第四章 项目建设内容及规模28一、项目定位28二、建设内容28三、建设规模29第五章 建设选址与建设条件33一、建设选址33二、建设条件33第六章 项目建设方案37

2、一、设计原则37二、设计理念37三、总平面布局方案38四、建筑设计方案38五、结构设计方案43六、暖通设计方案45七、给排水设计方案46八、建筑电气设计方案49九、室外工程53第七章 节能与节水54一、节能54二、节水56第八章 环境影响评价57一、施工期污染影响及治理57二、运营期污染影响及治理58第九章 劳动安全与消防60一、危害因素及危害程度分析60二、安全生产管理61三、消防设施62第十章 项目建设管理与进度安排63一、项目管理机构63二、项目实施管理63三、运营机制63第十一章 项目招标及实施进度安排64一、项目招标工作64二、项目实施进度安排67第十二章 投资估算与资金筹措68一、

3、投资估算编制依据68二、投资估算结果68三、资金筹措69第十三章 财务评价70一、财务评价依据70二、财务分析的基础数据选取70三、营业收入估算70四、总成本费用估算70五、盈利预测71六、财务评价指标71七、不确定性分析71八、财务评价结论73第十四章 社会效益评价74一、项目对当地社会的影响分析74二、项目与所在地互适性分析74三、社会评价结论75第十五章 风险分析76一、项目主要风险因素识别76二、风险程度分析77三、防范和降低风险对策77第十六章 研究结论与建议80一、结论80二、建议80附件82附件一：国务院关于加快发展养老服务业的若干意见82附件二：关于加快发展养老服务业的意见92

4、附件三：XXX县民政局关于同意筹建XXX县XXX老年公寓的意见95附表96第一章 概述一、项目名称XXXXXX老年公寓建设项目（以下简称“本项目”）二、项目单位湖南亚凯工程管理咨询有限公司（编制）立足湖南，拥有数十家分公司与办事处的湖南亚凯工程管理咨询有限公司与全国多家工程咨询单位联合），专门为全国农业经济产业、新农村建设、农林项目产业、机械深加工项目、电子行业、饲料肥料项目、焊接材料项目、公路桥梁项目、房地产项目、物流项目小家电项目商业计划书，热水器项目商业计划书，家用电器项目商业计划书，营销策划书，商务文案策划，可行性报告代编写，资金申请报告代写等方面提供有力保障。实力团队，专业保障，帮您

5、顺利通过审批，为您的事业推波助澜。三、编制依据1.民政事业发展第十二个五年规划；2.城镇老年人设施规划规范GB50437-2007；3.老年养护院建设标准建标144-2010；4.老年人建筑设计规范建标1999131号；5.老年人居住建筑设计标准（GBT50340-2003）；6.社区老年人日间照料中心建设标准建标143-2010；7.老年人社会福利机构基本规范MZ008-2001；8.养老服务机构服务质量规范DB11/T148-2008；9.城市公共设施规划规范（GB50442-2008）；10.残疾人康复中心建设标准残联发200643号；11.综合医院建设标准建标1996547号；12.中

6、医医院建设标准建标106-2008；13.急救中心建设标准卫办规财发2008122号；14其他相关规划、规定、规范和标准。四、研究工作范围1.国家和XXX县对于老龄及相关产业发展需求的背景分析；2.国家与XXX县对于老龄及相关产业的政策研究；3.XXX县养老产业的发展现状及具有参照性的市场案例分析；4.项目建设条件的初步分析；5.本项目总体定位、项目服务范围与客户规模分析；6.项目各板块建设内容的功能分析；7.项目各板块建设内容的规模设定；8.项目总规模及规划技术指标；9.项目总投资估算；10.项目经济效益估算与社会效益综述；11.项目实施及运营管理的初步安排。五、项目概况（一）项目建设内容及

7、规模本项目规划建设用地面积为223864.9，实际建设用地面积146426.8，总建筑面积121633.5。项目主要建设内容如下：生态养老社区分介护式、介助式、自理式养老公寓三个区，建有中心花园广场、超市、老年餐厅、自助银行、文化活动室、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、医疗室、老年人紧急救助中心，24小时值班服务，各房间均设呼叫系统，有需求或遇紧急情况，工作人员可随时到房间提供服务。公司定期为老年人进行健康咨询、指导和医疗服务，建立健康档案，制定康复计划；常见病及偶发性疾病由公寓医院大夫诊治，老年人也可自主选择其他医院治疗。公司定期为老年人体检身体、医疗上门服务，组织行动方

8、便的老年人参加旅游活动等。序号项目建筑面积（平方米）层高1介助式老年公寓50053.572自理式老年公寓487602-33介护式老年公寓及管理中心1650064老年活动中心63202-35小计121633.5（二）建设目标随着养老需求朝着复合化、专业化方向不断发展，对养老社区的建设已经从最初的基本看护功能延伸至集养老居住、养老医疗、养老休闲、养生度假、配套服务等多种功能，以实现老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐的老年人生活目标。本项目以XXX县自然生态资源为基础，建成以养老医疗、生态养老与休闲度假于一体的生态养老社区。主要定位于创新建立全过程科学化的“全球性养老产业连锁业态”。项

9、目以生态养生为主导，以养老居住功能为互补，配套文化康体服务设施，积极探索健康、人性化的养老模式，打造“高端生态居家养老”品牌。为让更多的老年人低成本地享受到高质量的养老服务，本公司独创性引入“房屋置换”服务模式，入住老人可将自有住房委托本公司代为出租管理，房租租金全额抵销入住费用。该模式即降低了社会房屋空置率，又减轻了入住老人经济负担。（三）项目建设期项目统一规划、统一设计，分期建设。项目建设分三期，建设期36个月。2015年6月底前，完成一期建设，建设内容主要包括介护式老年公寓及管理中心、老年活动中心及一定规模的介助式老年公寓。2016年6月底前，完成项目二期建设，建设内容主要为介助式老年公

10、寓区。2017年6月底前，完成自理式老年公寓区建设，项目整体竣工并投入使用。本项目已取得XXX县民政局批复，其他相关手续正在办理之中。六、项目投资估算及资金筹集项目总投资18508万元，其中建设投资18308万元，流动资金200万元。项目所需投资全部由公司自筹8508万元，银行贷款10000万元。七、主要经济技术指标项目的主要技术经济指标详见下表：表1-1 技术经济指标表序 号项 目单 位指标值备 注1建筑指标规划建设用地面积平方米223864.9实际建设用地面积平方米146426.8规划建筑面积平方米121633.5容积率0.83绿化率39.5%2建设期年33能源消耗电万Kwh/a153.0

11、水万t/a92.04劳动定员全员人242其中：管理人员人12 医务人员人200 物业人员人305项目总投资185085.1建设投资万元18308其中：建筑工程费万元13175 设备购置费用927 工程安装费用46 其他工程费用2529 预备费500 建设期利息11305.2流动资金2006资金筹措万元185087产值利税指标年均营业收入万元5057运营期内年均利润万元2511运营期内年均净利万元1884运营期内8投资效益指标投资回收期年10.11所得税后总投资收益率%13.57%财务内部收益率%11.52%所得税后财务净现值万元1856所得税后八、主要研究结论1.项目符合国家产业政策“老有所养

12、、老有所依”，是中华民族的传统美德，党和国家历来高度重视养老问题。为应对人口老龄化、全面促进养老事业和养老产业发展，近年来我国政府出台多项政策措施扶持养老产业发展。中国老龄事业发展“十二五”规划（国发201128号）提出积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式；进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。2013年，中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中提出积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。本项目依托XXX县自然生态优势，引进国内外先进养老理念和管理模式，打造一个集养老医疗、生态养老与休闲度假于一体

13、的生态养老社区。项目符合中国老龄事业发展“十二五”规划中“推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式；进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理”的要求。2.项目可提升XXX县城市品牌本项目的建设以XXX县优越的自然生态环境为基础，实现养老产业的升级。本项目的实施，将为XXX县发展生态养老产业树立标杆和积累经验，带动县域养老产业实现从初级形态向高水平、多业态转变，提升XXX县养老产业市场影响力，并带动旅游业、生态农业、餐饮服务业等相关产业的发展，打造XXX县生态养生城市品牌。3.项目具有良好的建设条件本项目所在地区位优越明显，交通便捷，各项

14、基础设施配套齐全，供电、供水等均可满足项目建设及运营的需要，建设条件良好。4.符合环境保护要求本项目在环境保护方面采用了先进的技术装备和适用有效的技术措施，采取行之有效的处理措施，使“三废”和噪声做到达标排放。5.促进地方经济发展，增加就业机会本项目建成后，将对XXX县养老产业形成有效拉动，并带动上下游相关行业的发展，对于促进当地经济的较快发展，增加就业机会具有积极作用。6.项目具有较好的经济效益项目运营期内预计年均实现营业收入5057万元，年均净利润1884万元，项目内涵报酬率11.52%，净现值1856万元，投资回收期10.11年，经济效益良好。综上所述，本项目在政策上、技术上、经济上均是

15、可行。九、主要问题与建议1、在整个建设过程中，合理安排施工工期，把由于施工对正常运营的影响减小到最低。2、本报告仅对项目建设内容和投资估算做了概略性研究和方案性研究，从性质上说属于投资机会研究，因此，报告所涉及到的具体分项仍需另行进行专项研究。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）老龄化已经成为当前人口发展的突出问题1.全球面临人口老龄化问题人口老龄化是21世纪的全球性难题。联合国发布的老龄问题维也纳国际行动计划，将“老年人口”界定为60岁以上人群，老年人口占总人口比例达到10%以上，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%，即被认为进入了“老龄化社会”。老龄化问题的直接原因是“两低

16、一高”，即出生率低、死亡率低、平均寿命高；老龄化问题的根本原因是经济社会的发展繁荣。因此，随着大规模战争的减少、经济社会的平稳发展，世界各国相继进入老龄化社会。根据联合国经济与社会事务部人口司发布的2011世界城市人口发展修订报告，预计未来40年内，亚洲和非洲地区将“领跑”全球人口增长，成为人口增幅最大的地区。2050年全球人口数量将由目前的70亿增至93亿，随着人口的持续增加，人口老龄化的速度也在不断加快，据测算，到2050年，60岁以上的老龄人口总数将接近20亿，占届时全球总人口的21%。同时，据联合国人口基金预测，未来5年，65岁及以上人数将在人类历史上首次超过5岁以下儿童人数，发展中国

17、家的人口变化尤其显著。2.中国人口老龄化形势严峻由于改革开放30年来经济社会快速发展，且长期执行一胎化政策，我国的老龄化问题相对于其他老龄化国家来得更快、势头更猛、综合形势更为严峻。表2-1 历次人口普查数据统计年份0-14岁（%）15-64岁（%）65岁以上（%）195336.359.34.4196440.755.73.6198233.661.54.9199027.766.75.6200022.8970.156.96201016.674.538.87由表2-1可见，我国65岁以上人口占比从1953年的4.4%增长到2010年的8.87%，老年人口增长速度远高于人口平均增长速度，2010年，我

18、国60岁以上人口已接近1.78亿，约占总人口的13.26%；到2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，65岁以上人口1.27亿人，占总人口的9.4%。相比于其他老龄化国家，我国人口老龄化具有多个特点：一是老年人口总量庞大，是世界上唯一一个老年人口过亿的国家，老年人口占全球老年人比例超过20%；二是人口老龄化超前于经济发展水平，发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在5000到10000美元以上，而我国在人均国内生产总值突破4000美元时就开始进入老龄化阶段，呈现“未富先老”的特征；三是地区老龄化水平不均衡，东部经济发达区域老龄化水平显著高于中西部欠发达地

19、区；四是城乡倒置，而由于进城务工带来的人口转移，部分农村地区老龄化水平反而高于城市。图2-1 全国人口年龄区域分布展望“十二五”后期乃至更长一段时期，我国老龄化问题将愈趋严重，应对老龄化问题任重道远。有研究将我国本世纪老龄化划分为三个阶段：快速老龄化阶段、加速老龄化阶段、重度老龄化阶段。其中，从2001年到2020年处于快速老龄化阶段，老年人口年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度；从2021年到2050年是加速老龄化阶段，到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。这一阶段，老年人口规模将稳定在

20、3亿-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25%-30%，进入高度老龄化的平台期。综合经济社会发展水平看，“未富先老”是中国的基本国情，中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，与中等收入陷阱相遭遇，老龄问题的严峻性是世界上少有的。同时，老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。（二）养老产业发展现状难以满足社会需求1.国外养老产业发展现状老龄化在西方发达国家经历了一个较长的历史过程。由成年型人口转变为老年型人口，法国共用了115年，瑞士用了85年，美国是60年，英国为45年。因此，养

21、老产业在西方发达国家的发展历程较为复杂，发展轨迹也各不相同。二战后至20世纪60年代，西方各国趋于老龄化，社会福利性质养老机构开始兴起。20世纪60年代起，法国、英国、联邦德国、意大利、瑞典、荷兰等国普遍采取的政策是将老年人集中安置在专业化的或由福利机构照顾的场所、收容院等，并以此作为满足老年人对住房需求和社会需求的一剂灵丹妙药。20世纪70年代，人口老龄化对西方发达国家的冲击明显增大，使其用于老年人的财政支出更加沉重，严重影响了其经济的发展，机构集中养老在精神关怀等方面的不足也开始凸显。因此，西方国家的老年人政策出现了以下趋向：一是从机构照顾服务转移到以社会形式、社区为基础的照顾服务；二是降

22、低政府的直接作用并发展商业的、非营利的和非正规的提供老年服务的部门；三是促进具有更为灵活的服务和具有更大选择机会的、个性化的照顾服务的发展。20世纪90年代，西方国家倾向于社区服务的进一步改革，提倡人文主义的养老保险、医疗卫生服务、社区服务和住房供给等服务的整合。这时候人口老龄化对西方国家的财政影响已经到了相当严重的地步。西方国家在制定政策时，将开发老年市场看作是解决老龄化的重要途径。正是在这种背景下，西方国家的养老产业市场才得以迅速发展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的服务业和配套产业。2.我国养老产业发展现状我国的养老产业是从计划经济条件下专门为照顾“

23、三无对象”而设立的国家福利设施的基础上发展起来的。我国传统的养老模式是家庭养老，没有家庭支撑的城市孤寡老人和农村五保老人，则由政府兴办的敬老院或养老福利机构负责供养。随着城市化和人员社会流动加快，加之国家计划生育政策的实施，使家庭结构发生了变化。一是社会生活方式和理念使家庭变小，绝大多数子女结婚成家后和老人分居，子女直接照顾老人的时间越来越少；二是子女在外地或在国外工作，不可能在同城与老人共同居住并承担直接赡养老人的义务；三是独生子女多，不可能同时抚养双亲。据统计，我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；随着家庭“421”结构的出现，城乡独居老人、空巢家庭激增，加之老年人寿命的延长

24、，“失能、半失能老人拖累一家人”的现象有所存在，传统的家庭赡养已不堪重负。与此同时，尽管政府通过新建扩建养老服务设施、购买养老服务等多种措施应对人口老龄化，仍无法弥补需求缺口，且财政负担日益加重。近年来通过多方努力，养老服务体系得到了明显加强，初步形成了以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑的养老服务体系。预计在未来要初步形成“9064”养老格局。即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老；6%的老年人通过社区机构照料实现社区养老；4%的老年人入住养老机构集中养老。就目前来看，养老服务的总体供给情况仍难以满足社会实际需求。从总量上看，根据2012年国民经济和社会发展统计公报

25、，截止2012年末，全国各类老年人和残疾人服务机构4.2万个，床位381.0万张，收养老年人262.0万人。相比2008年，养老机构增加了6300多个，床位增加了146.5万张。从类型上看，据2011年度中国老龄事业发展统计公报数据，截至2011年末，城市养老服务机构有5616个，床位63万张，收养老年人38.8万人；农村养老服务机构有32140个，床位242.1万张，收养老年人192.5万人。图2-2 2008-2012年各类老年人与残疾人服务机构情况由图2-3可见，近年来我国养老事业发展取得一定成效，但是按照目前老龄人口的基数以及每年3.28%的增长，依然不能满足老龄人口增长的步伐，机构养

26、老床位距国家要求的标准还有差距。2012年底中国目前共有养老机构4.2万所，国内仅有养老床位381万张，每千名老人仅有19.64张床位，按照国际标准5-8%比例，每千名老人应拥有80张床位才能满足实际需要。同时，与老年人需求相适应的旅游、休闲、健康、精神消费等相关服务供给总量偏低。图2-3 国内、国际标准养老床位供给对比图（三）各级政府对发展养老产业高度重视“老有所养、老有所依”，是中华民族的传统美德，党和国家历来高度重视养老问题。为应对人口老龄化、全面促进养老事业和养老产业发展，我国于1990年专门成立了全国老龄工作委员会。近年来出台多项政策措施扶持养老产业发展。中国老龄事业发展“十二五”规

27、划（国发201128号）提出：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；推进供养型、养护型、医护型养老机构建设；积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式；进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理；“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。民政部、国家发展和改革委员会关于印发的民政事业发展第十二个五年规划（民发2011209号）提出：统筹发展居家养老、社区养老和机构养老服务，全面建立困难老年人基本养老服务补贴制度和高龄老人津（补）贴制度，探索

28、建立失能、半失能老人辅具配置制度，培育壮大老龄服务事业和产业；完善和落实税费减免、土地供应等优惠政策，建立健全财政补贴、融资贷款等扶持政策，加强社会养老服务设施建设；推行公办民营、民办公助，引导和支持社会力量举办养老服务；建立公平、规范、透明的社会养老服务市场准入标准，加强社会养老服务行业监督管理；培育发展养老服务新型业态，培养壮大职业化养老护理员队伍。国务院关于促进健康服务业发展的若干意见（国发201340号）提出：加快发展健康养老服务，推进医疗机构与养老机构等加强合作。在养老服务中充分融入健康理念，加强医疗卫生服务支撑。建立健全医疗机构与养老机构之间的业务协作机制，鼓励开通养老机构与医疗机

29、构的预约就诊绿色通道，协同做好老年人慢性病管理和康复护理；增强医疗机构为老年人提供便捷、优先优惠医疗服务的能力；推动二级以上医院与老年病医院、老年护理院、康复疗养机构等之间的转诊与合作；各地要统筹医疗服务与养老服务资源，合理布局养老机构与老年病医院、老年护理院、康复疗养机构等，形成规模适宜、功能互补、安全便捷的健康养老服务网络。国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号）提出：到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系的目标；生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等养老服务覆盖所有居家老年人；符合标准的日间照料中心、

30、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点；全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，服务能力大幅增强；要支持和引导各类社会主体参与社区综合服务设施建设、运营和管理，提供养老服务；各地要根据城乡规划布局要求，统筹考虑建设各类养老机构；在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务；鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构；鼓励民间资本对企业厂房、商业

31、设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。2012年，党的十八大报告提出积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。2013年，中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中提出积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。（四）收入水平提高为中高端养老产业需求奠定基础根据世界银行定义，人均国民收入（GNI）在905美元以下的国家为低收入国家；人均GNI达到906-3595美元的国家为下中等收入国家；人均GNI在3596-11115美元的国家为上中等收入国家；人均GNI达到11116美元及以上的国家为高收入国家。这一指标也适用于城市之间的比较。我国从2010年

32、开始，城市成批进入高收入社会。2010年有北京、包头、乌海、鄂尔多斯等18个城市人均GDP超过了11116美元；2011年有天津市、南京市、杭州市、宁波市、常州市、盘锦市等15个城市人均GDP超过了11116美元；2012年又有武汉市、中山市、烟台市、厦门市、济南市等8个城市跨入高收入城市群体。由此可见，到2012年我国地级及以上287个城市中有41个进入高收入社会，其余246个城市均进入中等收入社会。城市进入高收入社会的表现之一就是高收入群体的增加，根据宜信财富联合福布斯发布的2013中国大众富裕阶层财富白皮书数据，2012年我国大众富裕阶层（可投资资产在10万美元至100万美元之间的中国中

33、产阶级群体）人数达1026万，2013年底将达到1202万。而大众富裕阶层的主体人群为60后及70后，其中70后在总体数量中占比超过三成，这部分人经过一定社会的积累，成为大众富裕阶层的中坚力量。而这部分人群的父母正好处于60岁以上的年龄阶段，该部分人群对于中高端养老产业具有较强的需求动力。随着我国经济的快速发展，我国中产阶级的人口数量仍将呈现逐步增长的趋势，根据国务院发展研究中心预测，到2016年我国中产阶级人口数量将达到3.4亿人，2026年中产阶级人口数量将达到5亿人次。我国老龄化的快速发展以及中产阶级人口数量的增加为中高端养老产业需求奠定了良好的市场基础。图2-4 中国中产阶级人口数量预

34、测情况二、项目实施的必要性（一）项目的实施有利于改善养老资源供给不足的现状从XXX县当前养老供需情况来看，一方面老龄化程度逐步加剧，养老需求逐渐增长；另一方面体现为供给的相对不足，缺乏中高端的养老机构，民办养老服务机构服务设施少且陈旧、规模小、档次低、功能单一，养老服务队伍人才短缺，专业化水平较低，远远不能满足日益增长的养老市场需求，这种状况与社会和谐发展不相适应。为此，在XXX县积极探索养老机制的社会化、市场化与专业化发展已显得十分必要。图2-5 XXX县养老市场现状XXXXXX老年公寓定位于大体量、多功能、复合型的养老服务项目，能够有效缓解XXX县养老供需的矛盾，消化一部分城区内的养老需求

35、，也在一定程度上分担政府应对养老设施建设的资金压力。通过本项目的示范效应带动，充分发挥社会性养老机构的作用，与政府办养老机构形成呼应互补，形成有序合理的养老供需平衡。（二）项目的实施有利于落实城市规划，缓解中心城市的发展压力XXXXXX老年公寓项目建设可以吸纳石家庄等周边城市老龄人口外移到乡镇农村，从而减少中心城市住房需求，平抑房价，缓解其交通压力和环境承载压力，又可以减轻其社会负担，促进人口的新陈代谢。在景色秀丽、空气清新、交通便利的XXX县建设XXXXXX老年公寓，积极吸纳省内、国内的老人入住，不仅会带来大量的资金流入，而且会给山区县乡村建设带来大量的政治、科学、文化财富，对推动乡村跨越式

36、发展起到催化作用。（三）项目实施有利于促进地方经济发展，打造文化创新的城市名片本项目旨在以XXX县资源为基础，建设以生态养老、医疗、休闲度假于一体的生态养老园。养老产业有着很强带动效应，建设规模化的生态养老园，可以直接带动房地产、旅游、社区服务、商业、医疗卫生、交通、金融、通讯、文化艺术等行业的发展，又可以推动本地生态农业、保健品、制药、医疗卫生、教育文化产业及交通运输业的进一步发展。同时，养老产业急需大批为老年人起居生活、医疗保健服务的工作人员，为此产生了大量就业机会，将农业劳动力转为第三产业劳动力。由此可见，XXXXXX老年公寓项目的建设发展，可以有力地促进XXX县经济发展及新农村建设。另

37、外，XXXXXX老年公寓的建设将形成生态景观、养老园区及建筑艺术空间的复合文化空间，形成XXX县新型养老产业聚集区，从而打造体现XXX县经济发展成就和文化创新的城市名片。（四）项目的实施有利于探索创新功能复合型养老服务新模式居家养老是当前以及今后很长一段时间内我国老年人口的主流养老模式，社区养老和机构养老作为居家养老的有力补充在未来几年也将获得较大发展。然而，目前XXX县地区的养老机构功能较为单一，或以居住为主，或以护理为主，形成了托老所、养老院、老年公寓、护理院和临终关怀机构相互补充、相互完善的格局。本项目在养老居住的基础上，集合康复理疗、养生保健、疾病护理、休闲度假、娱乐购物等多种功能，为

38、社区老人、家属、游客及周边居民打造了一个功能全面、设施先进、服务完善的复合型养老社区，探索创新了养老服务新模式，为今后其他养老机构的建设提供了借鉴。三、项目实施的可行性（一）XXX县具备发展高端复合型养老产业的条件根据相关调查研究数据，老龄人口对养老机构的需求受收入水平、文化水平、子女数量等因素影响。年龄越大、收入越高、文化水平越高、子女数量越少、身体与精神健康状况越差，在养老机构居住的意愿越强。而高端复合型养老产业市场发展需要项目所在地满足：老年人口数量相对较多、居民达到一定的收入水平、医疗市场相对比较成熟等条件。总体来看，XXX县目前具备发展高端复合型养老产业的条件。首先，近两年XXX县老

39、龄人口数量仍处于上升趋势；其次，近年来XXX县经济发展迅速。（二）政策鼓励社会资金投资养老机构由于加速的老龄化，给我国带来了一系列的养老难题，其中最突出就是养老机构“供不应求”。为解决这一难题，从国家到地方政府纷纷出台相应政策措施，推动社会资金发展养老机构。本项目的建设属于国家及XXX县政府鼓励发展项目，为当地养老产业的发展及缓解地方政府财政压力具有重要作用，项目具备政策可行性。（三）项目所在地具备发展养老产业的良好条件根据老年人居住建筑设计标准要求，养老社区的建设基本要求是周边交通便利、日照充足，噪音低。而高端养老项目在满足基本选址要求的情况下，加强了对周边生态环境的重视。良好的生态环境不仅

40、能够带来愉悦的心情，而且有利于老年人养生康复。本项目具备良好的养老、养生条件。从地理位置上看，项目所在地交通便利；从资源上看，项目所在地自然生态观光与休闲度假旅游资源丰富，具有独特的旅游和生态优势。第三章 项目市场环境分析一、项目市场空间分析（一）我国养老机构需求空间预测分析近年来我国人口老龄化进入快速发展阶段，根据国家统计局公布数据，到2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，65岁以上人口1.27亿人，占总人口的9.4%。图3-1 2007-2012年我国60岁以上老年人口数量“十二五”时期，是我国第一个老年人口增长的高峰时期，我国人口老龄化进程将进一步加快

41、。根据预测到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.21亿人；2020年老年人口规模达到2.43亿人；2030年老年人口规模达到3.6亿人；2050年老年人口规模达到4亿以上。从我国养老机构数量来看，截止2012年末，全国各类老年人和残疾人服务机构4.2万个，床位381.0万张，收养老年人262.0万人，每千人拥有床位数19.64张。根据国际5%-8%的老人需要养老床位的标准，我国的养老床位缺口达到588.5万张至1170.2万张。根据国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，到2020年将全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。预计我国将

42、初步形成“9064”养老格局，即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老；6%的老年人通过社区机构照料实现社区养老；4%的老年人入住养老机构集中养老。按照该养老结构体系，4%的老年人入住养老机构集中养老。因此，预计到2015年，养老床位需求为884万张。而截止2012年末，全国各类老年人和残疾人服务机构床位为381万张。因此，2013年至2015年，需增加养老床位503万张，每年需新增167万张。同样，可以预测到2020年，养老床位需求为972万张；2030年底全国养老床位应达到1440万张；2050年底全国养老床位需求达到1600万张。养老机构一般规模为50-500个床位不等，我们

43、假设养老机构平均床位为150个，利用率为80%，则可以推出所需的养老服务机构数量。表3-1 未来我国养老机构需求量预测年份60岁以上老年人口数量养老床位需求养老服务机构需求2015年2.21亿人884万张47147个2020年2.43亿人972万张51840个2030年3.6亿人1440万张76800个2050年4亿人1600万张85333个（二）我国老年人对养老机构的功能需求分析根据相关调研发现，我国老年人对机构养老的需求主要有四个方面。首先，老人入住养老机构可以满足护理和医疗的需求，这是老人的核心需求；其次，减轻子女照顾的负担；再次，是为了安享晚年和拜托孤独感；还有少数老人入驻养老院是因为

44、不愿意与子女同住。图3-2 老年人对养老机构的功能需求意向得及时护理和医疗援助获得及时的护理和医疗援助是老年人入住养老设施的首要动机。由于子女异地就学、异地工作等现象的普遍化，城市和农村的空巢老人越来越多。随着年龄的增长，许多空巢老人对独立生活感到吃力或者开始生活部分不能自理，因此就会产生入住养老机构的想法。另外，与子女分开居住的老年夫妇，当一方去世，另一方失去生活上的照应时，也会促使老人产生居住养老机构的想法。减轻子女等家庭成员的照顾负担减轻家庭照顾负担是老年人入住养老机构的第二大原因。独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，加重了70、80后子女肩上的负担，其不仅要努力工作养育

45、自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。这种状况在老人身体尚为健康时或许还可负担，可一旦老人身体出现严重疾病并且需要长期照料时，子女往往要承受巨大的压力。为了减轻子女的养老负担，许多身体衰弱或不能自理的老年人会选择入住养老机构。享受晚年生活有一部分健康的老年人表示，入住养老机构（特别是中高端的养老机构）是为了享受生活。一方面，中高端养老机构常常位于城市近郊，空气清新，比家中居住环境更为舒适；另一方面，中高端养老机构提供的家政、餐饮等服务可以大大减轻老年人的家务劳动负担。特别是出生于上世纪50-60年代的人，该部分人群的消费观念较传统的老年人的消费观念有所转变，会更加注重追求生活品质，愿意到条

46、件较好的养老机构享受老年生活。摆脱孤单摆脱孤单是许多老年人选择入住养老设施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。调研中一些老年人表示，和其他老人毗邻而居可以促进沟通，甚至能帮助自己获得继续生活的信心。同时，许多老年人也希望可以和过去的老同学、老朋友、老同事居住在同一个养老机构，这样既能拥有共同话题，又能互相照应、共度晚年。二、项目竞争环境分析（一）石家庄养老公寓市场现状石家庄具有资质的老年公寓有30余家，总床位不足万张，仅占市区老龄人口的8.12，低于全国1%的平均水平，更远低于国外10%的要求。石家庄养老公寓不仅床位缺口大，而且多为规模较小，档次较低，设施不健全，功能不完

47、善，管理不规范，服务项目单一，特别是精神文化方面注重较少；服务质量不高特别是中高级服务管理人员缺乏，素质亟待提高。虽然服务质量不高，但几家老年公寓出现满员的现象，且有的服务质量上乘的曾一度出现排队等候入住的现象。据考察，运营比较好的有：长安老年公寓、东云老年公寓、夕阳红老年公寓、松鹤圆老年公寓、祥和老年公寓、锦华老年公寓、颐养园老年公寓等。其中，新投资扩建的老年公寓有锦华投资150万、颐寿园投资600万、颐养园扩建投资200万、祥和扩建投资200万。业内资深人士预测，石家庄的老年服务设施建设方兴未艾，而目前仍以满足床位需求为主，未来高中档养老公寓需求将暴增。 （二）XXX县养老机构发展概况目前

48、，XXX县养老机构呈现出以下特点：（1）在已建成的养老服务机构中，“忙闲不均”的情况较为严重部分养老机构人满为患，甚至需要排队预约，还有一些养老机构则门庭冷落、床位空空。究其原因在于，政府规划任务以数量目标为主，而床位数本身并不代表养老设施空间布局的合理性，以及养老服务的专业化与精细化。有概念、无内容、有市场、无产品、有床位、无配套、有硬件、无软件、有生存、无尊严，使得部分养老机构自规划建设之日起就已注定成为“鸡肋”。（2）XXX县民办养老服务机构服务设施少且陈旧、规模小、档次低、功能单一，管理体制与服务体系都缺乏系统性，环境卫生条件不能满足老年人的需求，且容纳数量极为有限，表现出拥挤、杂乱、

49、环境与噪声污染严重，与老年人日益增长的物质文化需求不相适应，难以满足中高收入老人的需求。（3）养老从业人员整体素质不高，管理人员管理经验不足，养老机构管理和服务质量的标准化、规范化有待进一步提高。XXX县在岗的养老护理人员基本上是没有经过培训的农民工，流动性较大，虽能做一些服务工作，但服务意识和服务技能与专业护理人员相比差距较大，不能满足需要。（4）社区养老服务设施发展滞后。目前全市社区为老福利设施不仅数量缺口大，质量也急需提高，在政府投入不足的情况下，多元化的老年事业投入机制尚未建立，严重制约了社区养老的发展。（5）全社会重视养老、参与养老的总体氛围尚未形成。有实力的民营企业兴办养老机构、参

50、与养老事业发展的较少，对养老事业的发展前景了解不够，认识不足，没有形成重视养老、参与养老的社会氛围。综合上述情况，扩大养老产业供给规模、提高养老产业服务质量，是当前及今后一段时间XXX县应对人口老龄化要持续坚持贯彻的发展方向。在此形势下，中高端养老机构将有良好的发展前景。（三）SWOT分析在深入分析XXX县地区典型案例的基础上，结合本项目的定位、产品内容和当前养老市场的新形势，对本项目进行SWOT分析。1优势 项目选址合理。项目建设地景色优美，环境宜人，适宜发展养生养老及相关产业。 产品设计多元，服务对象广泛，市场需求巨大。既包括XXX县地区的中老年人口以及周边地区的中老年人口，也包括其子女等

51、近亲属等。 项目提供持续生活辅助服务（CCRC），满足老年人在不同年龄、不同身体状况下的多样需求，具有较强的客户粘性。 交通便捷，市政基础设施基本完善。2劣势本项目产品复合性强、功能要求高、投资强度大，对于企业资金要求较高，同时由于养老服务产品特点，项目回收周期长、投资回报低，财务压力较大。3机会 XXX县及周边地区老年人口膨胀，养老需求急剧增长，中高端养老市场供给缺口较大。 随着养老观念的持续转变，分时度假、异地养老等新模式将愈加普遍。 国家及地方政策均支持社会力量投资建设中高档养老服务机构。 当地缺乏中高端的养老服务机构。 项目所在地旅游休闲消费需求旺盛。4威胁 当地同类中高档养老机构虽然

52、较少，但竞争不容忽视。 运营模式仍不成熟，需要进一步探索。第四章 项目建设内容及规模一、项目定位（一）总体定位本项目以XXX县自然生态资源为基础，建成以生态养老、养老医疗与休闲度假于一体的生态养老公寓。主要定位于创新建立全过程科学化的“全球性养老产业连锁业态”。（二）功能定位本项目以生态养生为主导，以养老居住功能为互补，配套文化康体服务设施，积极探索健康、人性化的养老模式，打造“高端生态居家养老”品牌。二、建设内容随着养老需求朝着复合化、专业化方向不断发展，对养老社区的建设已经从最初的基本看护功能延伸至集养老居住、养老医疗、养老休闲、养生度假、配套服务等多种功能，以实现老有所养、老有所医、老有

53、所学、老有所为、老有所乐的老年人生活目标。结合XXX 老年公寓项目的产品定位，以及对养老服务发展趋势的理解，项目建设分介护式、介助式、自理式养老公寓三个区，建有中心花园广场、超市、老年餐厅、自助银行、文化活动室、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、医疗室、老年人紧急救助中心，24小时值班服务，各房间均设呼叫系统，有需求或遇紧急情况，工作人员可随时到房间提供服务。公司定期为老年人进行健康咨询、指导和医疗服务，建立健康档案，制定康复计划；常见病及偶发性疾病由公寓医院大夫诊治，老年人也可自主选择其他医院治疗。公司定期为老年人体检身体、医疗上门服务，组织行动方便的老年人参加旅游活动等。

54、三、建设规模（一）设定依据1相关文件城镇老年人设施规划规范GB50437-2007；老年养护院建设标准建标144-2010；老年人建筑设计规范建标1999131号；老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）；社区老年人日间照料中心建设标准建标143-2010；老年人社会福利机构基本规范MZ008-2001；养老服务机构服务质量规范DB11/T148-2008；综合医院建设标准建标1996547号；中医医院建设标准建标106-2008；城市公共设施规划规范（GB50442-2008）；急救中心建设标准卫办规财发2008122号。2项目用地总规模依据对于养老社区床均用地规模，城镇老年人

55、设施规划规范GB504372007有下述规定：表4-1 老年人设施规模、要求及指标类型配建内容配建规模及要求建筑面积（平方米/床）床均用地指标（平方米/床）老年公寓居家式生活起居、餐饮服务、文化娱乐、保健服务用房等不小于80床位4050-70市（地区）级养老院生活起居、餐饮服务、文化娱乐、医疗保健、健身用房及室外活动场地不小于150床位3545-60居住区（镇）级养老院生活起居、餐饮服务、文化娱乐、医疗保健用房及室外活动场地不小于30床位3040-50老人护理院生活护理、餐饮服务、医疗保健、康复用房等不小于100床位3545-60注：上述标准为综合指标，已包括与养老设施相配套的其他服务设施。老

56、年人居住建筑设计标准GB/T503402003有如下规定：表4-2 老年人住宅和老年人公寓规模划分标准类型规模人均用地指标（平方米/床）老年人住宅及老年公寓小型（50人以下）80-100中型（51-150人）80-100大型（151-200人）95-105特大型（201人以上）100-110养老院建筑面积25平方米/人护理院建筑面积25平方米/人托老所建筑面积20平方米/人3健康服务与文化休闲设施建设规模依据以现有国家和XXX县标准规范为基础，具体指标要求如下表：表4-3 老年人设施配建规模、要求及指标项目内容参照标准/案例老年大学城镇老年人设施规划规范（GB50437-2007）市（地区）级

57、老年学校（大学），用地面积3000平方米/处，建筑面积1500平方米/处。老年活动中心城镇老年人设施规划规范（GB50437-2007）市（地区）级老年活动中心，用地面积为2000-8000平方米/处，建筑面积为1000-4000平方米/处。医疗保健用房老年人居住建筑设计标准（GB/T 50340-2003）康复、保健室，配置标准为40-60平方米；观察、理疗室配置标准为总床位的1%-2%。配套餐饮老年人居住建筑设计标准（GB/T 50340-2003）餐位数为总床位的60%-70%，每座使用面积2平方米/人。休闲用房老年人居住建筑设计标准（GB/T 50340-2003）健身、娱乐、阅览、教

58、室1平方米/人。4老年住宅区建设规模依据根据老年人居住建筑设计标准（GB/T 50340-2003）中对于老年住宅的设计要求，老年人居住建筑的面积应不低于以下标准：表4-4 老年人居住建筑的最低面积标准类型建筑面积（平方米/人）类型建筑面积（平方米/人）老年人住宅30托老所20老年人公寓40护理院25养老院25注：本栏目的面积指居住部分建筑面积，不包括公共配套服务设施的建筑面积应当指出的是，上述标准为2003年制订实施，限于在养老服务领域的规划建设实践经验，部分标准并无法满足现实情况的需要，突出表现在房屋面积标准过低。尤其是对于活跃型老人的起居及社交活动需求考虑不足，对于需要协助自理及24小时

59、护理的老人，其轮椅、推床等辅助设施运行所需的空间，未能给与充分考虑。因此，应当在本项目建设方案中予以适当优化。（二）规模分析根据上述各项建设内容规模统计，本项目实际总建筑面积为121633.5平方米。表4-5 规划建设指标表序号项目建筑面积（平方米）层高1介助式老年公寓50053.572自理式老年公寓487602-33介护式老年公寓及管理中心1650064老年活动中心63202-35小计121633.5第五章 建设选址与建设条件湖南亚凯工程咨询（集团）公司分部在全国各地，并在各地一直做长期的相关调研工作，并与政府建立良好的关系，再各地都搜集各项数据，以及政策文件，并通过公司内部并建有共享数据库

60、，实现数据共享，保证了客户的利益等，关于沧州报告撰写亚凯公司介绍：湖南亚凯工程咨询（集团）公司，主要从事工程项目管理、投资咨询、文案策划、营销策划、IPO咨询、市场调查等服务。公司现有的资质包括风评资质与工程咨询资质两类；行业覆盖水电、煤炭、石油天然气、化工、医药、建筑材料、机械、电子、轻工、纺织、化纤、钢铁、有色冶金、农业、林业、建筑、城市规划、综合经济等专业领域；资质包括环评（乙级）、工程咨询（甲级、乙级、丙级）资质。第六章 项目建设方案一、设计原则u生态和谐与可持续发展原则坚持“严格保护、统一管理、合理开发、持续使用”的工作方针，加强生态环境培育，提高园区的景观与生态环境质量。发展生态养老需注重自然、社会和经济影响的评价，保持大环境的稳定性。协调处理好开发、利用与治理、保护的关系，保护优良的自然环境，达到社会效益、经济效益和环境效益的统一。u因地制宜原则规划充分利用地形，在安全、舒适、优美的前提下，尽可能地减少土方工程量，避免对环境的破坏，使社会效益、环境效益、经济效益得到完美结合。u以人为本原则充分考虑到老年人的心理、生理行为特征及