济南馆驿街项目市场调研与投资可行性分析初步报告

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1、济南 馆驿街项目市场调研与投资可行性分析初步报告引言项目背景概述馆驿街是历代官方驿站所在地，一其历史久远、商贾云集、民风淳扑闻名于济南馆驿街小区便因此而得名。该项目位于济南市纬一路以东，顺和街以西，经二路以北，馆驿街以南，西距济南市政府约500米，南距济南繁华商业街经四路及济南人民商场300米，东临趵突泉公园、大明湖公园、泉城广场等著名旅游景点，是济南中心商务区的重要组成部分。第一部分 济南简介济南市是中国东部沿海经济大省山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心。济南是国家批准的副省级城市，现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积8227平方公里，常

2、住总人口569.0万人，其中非农业人口222.2万人。济南位于山东省的中西部，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，南面与列入“世界自然文化遗产”清单的泰山毗邻，北与被称为“中华民族母亲河” 的黄河相依。济南属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温14摄氏度，年平均降水量650-700毫米。济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，故被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。中国实行改革开放政策以来，济南市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。第二部分 宏观分析一、宏观

3、经济 济南2005年国内生产总值达1876.5亿元，比去年增长15.6%。 人均国内生产总值突破31604元,同比增长14.2 %。 居民人民币存款余额1024.4亿元，同比增长17.7%。 全年在岗职工平均工资16472元，比去年增长15.8%。 消费价格总水平下降0.9%。 城镇居民人均可支配收入12310元，同比增长14%。 城市恩格尔系数33%。 2005年年末城镇登记失业率3.86%，比去年略微上升了0.05%。 2006年1-8月份我市城市居民人均工薪收入为9050.1元，同比增长15.9，占可支配收入的90。总结：近两年济南宏观经济保持高速增长，居民收入增加，银行存款增加，物价指

4、数平稳。居民消费转向房产、汽车等大额消费品。这为房地产业的发展提供了有利保障。附：济南近几年国内生产总值对照表：单位：亿元分析：2002年国内生产总值同比增长11.2%。2003年国内生产总值同比增长11.6%。2004年国内生产总值同比增长14.4%。2005年计划国内生产总值同比增长15.7%。二、宏观房地产市场分析商品住房价格增幅趋降2005年上半年，济南市商品住房2612元/平方米，同比增长0.2%，回落19个百分点。在国家为稳定房价新出台的一系列调控措施制约下，济南市前5个月商品住房累计平均价格均未超过去年的2574元/平方米，呈现出罕见的、相对稳定的负增长态势。直到6月底，房价才微

5、增0.2%，仅比去年同期增加了4元/平方米。进入2006年上半年，从整体价格水平来看，本季度新增楼盘中，普通住宅的整体开盘均价为4663元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上上态势，此外别墅的整体开盘均价为5616元/平方米，属于城市中的经济性别墅。 二手住房价格明显走高05年上半年，济南市二手住房均价2239元/平方米，同比增长25.4%，提高16.8个百分点，增幅明显过大。去年4月份，二手住房价格增幅曾开始减缓，上半年同比增长仅8.6%，年底也不过以13.8%的比率报收，增幅同比回落8.5个百分点。但今年以来，由于宏观调控力度不断加大，尤其

6、是去年自6月1日起执行征收营业税等相关新政策，使不少前期购买的高价位高品质的投机、投资性商品住房迫不及待地涌进二手房市场，买卖双方争搭“优惠政策末班车”的人迅速增加，并由此引起了二手住房成交结构的反常变化，即一方面较高价位的成交量大幅增加，另一方面较低价位的成交量则大幅下降。所以，这段时间二手住房均价走高不足为奇。 二手住房（含市郊）均价趋势图中高档商品住房套型销售出现缺口05年上半年，济南市销售的商品住房除150平方米以上的大套型同比有增长外，其余都出现不同程度的下降，其中110130平方米套型的下降缺口过大，达到-37.8%，明显有失均衡。步入2006年后，从供应产品来看，本季度新增楼盘仍

7、以普通住宅为主，主力面积在120-150平方米，并有两个市区的别墅项目在本季度集中上市。建筑形式上，普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不大，可见继国家颁布严控土地政策后，其政策效力日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层。 商品住房套型面积销售件数对比图投机、投资性购房明显减少从市场现状看，自调控新政出台以来，济南市投机、投资性购房明显减少。原有的投机、投资性房产能抢去年在6月1日前出售的相对来说毕竟是少数，大部分只能把原准备短期转手的住房转向长期出租。其中，自然也包括房产中介商。高价位、大户型住房销量快速增长2005年济南市商品住房15002000元/平方米价

8、位的销量最高，这种状况与去年相同。但是，10001500元/平方米价位的销量却出现了负增长，该现象主要与低价位住房市场供应量减少有关。相反，3000至5000元/平方米区间的销量却出现了成倍增长。其中，35004000和40004500元/平方米价位的销量增长达3至5倍以上。在高价位住房销量快速增长的同时，大户型住房的销量也呈快速增长态势。2005年全年130平方米以上的大户型共计销售4947件，同比增长102.5%；所占商品住房销售总件数的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130150平方米的销量增长最快，为上年同期的2.3倍。在2006年新增楼盘中，普通住宅的均价达到4500元

9、/平方米以上，显示出了上上态势。高层住房销量一路走高济南市高层、小高层住房2005年全年销售5823件，同比增长96.8%，增幅高于多层住房74.5个百分点。尤其是高层住房的销量同比增长3.7倍，与济南市商品住房中价位在35004000和40004500元/平方米的住房销量增长密切相关。由此可见，一方面，随着人民生活水平的不断提高，高层住房正快速得到中高收入群体的认同；另一方面，正是由于高层、小高层这类高价位住房销量的高速增长，促使其成为拉升我市商品住房平均价格的重要因素之一。2006年以来，由于政策效力日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层，因此高层住房的去化率不容忽视。总结

10、：济南房地产市场随着04、05年国家政策的不断出台，当地房地产市场的不断调整，目前，06年房地产市场正进入供需平衡，价格平稳小幅上扬的良好态势。随着济南经济的不断发展，小高层、高层住房正快速得到中高收入群体的认同，这类高价位住房带动了济南房地产市场的价格，同时也带动了中高档楼盘销量的高速增长。三、土地市场分析1、济南二季度土地市场概述 二季度土地市场活跃，土地供应量较大，挂牌出让成为主要出让方式，总共公告15宗土地，公告土地面积2122.792亩。成交土地10宗，成交土地面积1913.22亩，成交金额为18.85亿元。 2006年延续了以往的国家宏观调控，加强土地市场调控成为了国家调节房地产市

11、场的一个重要杠杆。刚出台的九部委意见强调了要加大对闲置土地的处置力度。此外，国土资源部今年5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，规定从5月31日起，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也要进一步控制。 2、济南二季度土地供应情况 供应时间 4月份公告土地9宗，占二季度总供应宗数的60%，土地供应面积达113.85万平方米，占二季度土地供应面积的80.5%。5月份仅有1宗土地公告，土地供应面积为11.08万平方米。6月份土地有5宗土地进行了公告，土地供应面积约为16.59万平方米，占二季度土地供应量的11.7%。 按供应宗数 按供

12、应面积 供应区域 从区域上看，历下区和历城区分别有5宗和4宗在二季度进行了公告，占据总供应量的绝大多数，其中历城区的土地供应规模较大。其次为槐荫区，有3宗土地进行了公告。高新区、天桥区和市中区分别有1宗土地进行了公告。槐荫区、高新区、天桥区、市中区，土地供应量所占二季度的比例总计不到10%，供应量较少。土地来源以旧城改造和新城建设结合供应。按供应宗数 按供应面积 3、土地出让方式 二季度所公告的土地出让方式全部为挂牌。无论区域和土地用途，均采用挂牌的形式进行公告，招标和拍卖的形式没有出现。 按行政区域 历城区用地类型丰富，包括公共设施用地、住宅、配套公建及非配套公建、及工业仓储用地，其中住宅、

13、配套公建及非配套公建供应量高达57.7万平方米，公共设施用地及工业仓储用地也超过20万平方米。除槐荫区有0.3万平方米的公共设施用地供应之外，其余区域主要用地性质为住宅、配套公建及非配套公建及纯居住用地。住宅、配套公建及非配套公建用地天桥区土地供应约为61.5万平方米，历下区约86.4万平方米。从区域来看，住宅、配套公建及非配套公建用地属于各个区域的供应主要用地性质，房地产开发仍以住宅开发为主。 4、土地成交情况 按成交规模 二季度土地成交主要集中在5月份，土地成交高达9宗，平均每宗成交面积为13万平方米，4月份无土地成交但公告土地较多，使得5月份土地成交较多。按成交时间 该季度公开挂牌出让的

14、土地中，成交面积浮动范围较大，其中地块规模在10万平方米以下的土地占到出让总量（数量）的70%，可见以小地块供应为主，规模性土地供应较少。 成交土地技术指标 二季度成交土地的容积率主要集中在1.5-2.0之间，所占比例为45%，容积率2.0以上的比例为33%，而低于1.5的容积率低密度住宅用地较少。从而可以看出，成交土地用地强度较大，建筑形式以小高层、高层为主。 成交价格 二季度成交总价18.85亿元，整体土地单价为98.5万元/亩，平均楼面地价为1080.3元/平方米（不包括工业用地），其中价格最高的当属历下区和平路地块，出现了414万元/亩的天价。 不同性质土地成交价格 二季度居住用地成交

15、1262.72亩，根据位置不同，价格在666.6-414.5万元/亩之间，本季度居住用地最低成交价出现在历城区一宗规模较大的地块上，而最高价是位于历下区绝版地段的和平路地块。位于槐荫区的一宗公共设施用地（商业）成交单价也高达333万元/亩，与惯例相符，工业用地成交价最低。 不同区域土地成交价格（注：仅分析居住用地） 从上图可以明显看出，受土地所处地段和周边环境发展的影响，二季度成交土地中，历城区土地价格最低，依次往上是槐荫区、高新区，历下区出让地块地段优势明显，成交价格也是最高的。 二季度成交的土地当中以居住用地为主，成交居住用地及其配套公建7宗，土地面积约84.18万平方米，达到78.25%

16、，其次为工业用地，成交2宗约23.1万平方米。公共设施商业用地仅有1宗成交，约0.3万平方米。 企业来源 从中标企业来看，本地中小开发企业占市场主导，外来有实力的开发商较少，主要是受土地供应规模影响，多以中小地块向市场供应所致。外地企业，主要选择规模性较大的地块，规模性地块有利于形成规模效应和品牌效应。 5、土地市场总结与预测 从整体上看，济南土地市场较为活跃，历城区、历下区、槐荫区成交量较大，成交方式全部为挂牌形式，成交企业以本地开发商为主，外地开发商为辅。成交地块以小地块为主，规模性地块远离市区，成交土地以居住用地为主，少量公共设施用地和工业仓储用地。 从土地来源来看，主要以工业企业用地为

17、主，可以看出济南旧城改造力度加强，工业企业搬迁速度加快。新城土地供应规模较大，但生活、商业配套设施的相对缺乏制约了新城土地的成交价格及其成交量。济南市土地储备市场的现状是旧城改造后政府手中储备用地较多、而市场吸纳速度比较缓慢，造成大量土地没有消化；加之主城区外生活配套不完善、发展商关注热情不高。 从城市规划的角度来看，“南控”的加强使得市中区潜在土地供应较少，“北跨”时机尚不成熟，但北园大街的改造等旧城改造力度加大，有利于天桥区的房地产市场发展，潜在土地供应较大。“中疏”土地成本取得成本较高，地块较小，不利于规模开发，外地开发商关注度较小狭长的地理空间结构以及新城建设的加快，“东拓”、“西进”

18、成为新城建设的重点，奥体中心的开工、省政府的东迁，京沪高铁的建设等，使得东部新城和西部新城潜在土地供应较大，并有大规模性土地，将成为开发商关注的重点区域。但从城市发展速度的合理性及城市规划进度上讲，未来土地供应还是集中在主城区。第三部分 济南房地产市场分析一、济南房地产区域分析根据济南城市发展规划“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的原理，下面根据济南规划按东、西、南、北、中五大板块给予分析：1、东部区域区域概况区位：历山路以东区域产品： 多层、小高层、高层价格：4600-5700元/平方米代表个案：黄金花园、锦绣泉城、福润康城、历山苑、名士豪庭、盛世花城分析： 山大路定位于科技商住区，商业气氛较

19、浓，配套设施齐全。 近几年东部楼盘开工面积排济南第一位。 山大路科技街沿线楼盘价格看涨，属于区域内黄金地段。 东部写字楼市场发展良好。 东部为济南的发展重点，政府在基础设施配套的建设上给予了很大的投入； 该区域的楼盘销售情况普遍较好，在价格上，相对于南部有天然景观的情况下，该地区价格已经达到了较高的峰值，上升空间相对较小。项目名称黄金花园项目地址历下区山大路数码港西门联系电话0531-86946456开发商山东省三名投资有限公司占地面积7199平方米建筑面积21587平方米容积率3.0绿化率44%主力面积90-150平方米车位数量98个销售均价4900元/平方米车库价格销售率60%按揭7成户型

20、分布一梯二户物业费用0.8元/平方米/月物业形态小高层共128套。会所面积无会所会所形式无会所开盘时间2006年3月开盘。入住时间预计2006年年底。项目简介项目位于山大路西邻，科技市场东邻，地理位置较为理想。由于周边文化氛围较为浓厚，该项目亦可做为投资。项目名称锦绣泉城项目地址历城区华龙路和七里河路交汇处联系电话0531-88326111开发商山东中齐房地产有限公司占地面积106600平方米建筑面积260000平方米容积率2.4绿化率45%主力面积90-130平方米车位数量未定销售均价4620元/平方米车库价格销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态小高层、高层，共2200户

21、。会所面积未定会所形式未定开盘时间2006年6月开盘。入住时间预计2006年下半年陆续入住。项目简介项目位于华龙路和七里河路的交界处，南临华龙路，北靠华能路，由于项目地处即将兴起的东部新城主轴线，因此具有较大升值潜力。 项目名称福润康城项目地址历城区山大路北首联系电话0531-88014666开发商济南润业房地产有限公司营销代理三维地杰房地产顾问机构占地面积25000平方米建筑面积80000平方米容积率2.5绿化率40.%主力面积80-120平方米车位数量未定销售均价未定车库价格未定销售率0%按揭7成户型分布一梯二、三、四户物管费用未定物业形态板式小高层。会所面积未定会所形式未定开盘时间未开盘

22、。入住时间未定。项目简介福润康城位于山大路黄台南路，该项目在外立面及园林景观的设计上体现了现代风格，又融入了传统的中式风格，具有了浓厚的文化气息。 项目名称历山苑项目地址历下区历山48号联系电话0531-86996669开发商济南四建集团房地产有限公司占地面积6700平方米建筑面积10000平方米容积率1.5绿化率40%主力面积90-140平方米车位数量未定销售均价5700元/平方米车库价格未定销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用未定物业形态七层电梯多层房。会所面积未定会所形式未定开盘时间2006年4月开盘。入住时间预计2007年3月交房。项目简介历山苑为七层带电梯独栋多层建筑，周边配

23、套设施较为完善，山东大学，市中心医院距离小区2公里内，因此地理位置比较优越，但小区建筑体量较小。 项目名称名士豪庭项目地址历下区经十东路路南联系电话0531-81857777开发商山东南丰房地产发展有限公司占地面积333500平方米建筑面积1000000平方米容积率3.0绿化率35主力面积93-140平方米车位数量未定销售均价未定车库价格未定销售率0%按揭7成户型分布一梯二、三户物管费用未定物业形态多层、小高层。会所面积未定会所形式未定开盘时间2006年11月开盘。入住时间预计2008年上半年交房。项目简介名士豪庭项目位于经十东路路南，西临浆水泉路、燕山立交桥，南依洪山。这里是连接市中心与东部

24、新城区、高新开发区的纽带地段，且该楼盘在当地比较知名，因此未来发展潜力较为明朗。项目名称盛世花城项目地址高新区新宇北路联系电话0531-81215777开发商山东天业房地产有限公司占地面积173亩建筑面积350000平方米容积率3.0绿化率40主力面积70-160平方米车位数量1600个销售均价未定车库价格未定销售率0%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态小高层，高层。会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年年底开盘。入住时间预计2007年年底交房。项目简介项目地处济南东部新城地段，南接轻骑路，北靠新城居住区，西临新宇路和国际会展中心；周边有济南国际机场、经十东路景观大道、二环东路

25、等城市主干道和重要交通枢纽。 2、西部区域区域概况区位：以槐荫区为主，及济齐公路、南辛庄西路、济微路以北区域产品： 多层、小高层价格：3100-4800元/平方米代表个案：阳光颐景园（一期）、槐苑欣城、金色阳光花园、凯旋新城（一期）、华冠名都、实力荣祥花园、金色港湾分析： 张庄军用机场的搬迁开始提上议程，为房产开发提供了完整和相对廉价的土地，加大了房地产发展的纵深和腹地。 两个大型国际化社区金色阳光花园和凯旋新城（一期）的推出，改变了济南人对该区域的印象，创出了近4000元的区域最高价，并且销售情况火爆。拉动了该区域房产市场。 该区域在济南为未发展及环境较差区域，房地产开发相对混乱，较多楼盘资

26、质不全，且无产证，销售情况普遍较差。 配套的不完善，环境较差，给济南西南部房地产的发展带来了很大的影响。项目名称阳光颐景园（一期）项目地址槐荫区张庄路156号联系电话0531-85991111项目口号我的公园，我的家占地面积200000平方米建筑面积280000平方米容积率1.4绿化率35%主力面积83.5-140平方米车库面积25-27平方米销售均价3138-3288元/平方米车库价格80000-85000元/个销售率1期60%按揭7成户型分布二室一梯四户三室一梯二户物管费用0.6元/平方米/月物业形态12层小高层，共200套左右。 会所面积无会所开盘时间分三期开发，目前1期在售。2005年

27、3月18日开盘。 入住时间预计2007年5月交房。项目简介项目位于济南西部槐荫区张庄路西段，兴济河西路与张庄路交汇处，西效森林公园对面。 项目名称槐苑欣城项目地址槐荫区营市街西侧联系电话0531-86372666占地面积26640平方米建筑面积73000平方米容积率2.74绿化率42%主力面积81-170平方米销售均价4300元/平方米物业管理费用未定车库价格未定销售率70%，其中1号楼3个单元为内部认购按揭7成户型分布一梯三户会所方式对内，对外物业形态5幢12层板式小高层，1幢18层塔楼，共560户左右。 会所面积规划中开盘时间2006年11月开盘。 入住时间预计2007年6月30日交房。项

28、目简介项目位于济南西部槐荫区营市街与经十路交汇处，该地块原为鲁兴木材厂厂房。 项目名称金色阳光花园项目地址堤口路177号联系电话0531-85557777项目口号你装修，我买单占地面积85000平方米建筑面积115000平方米容积率1.35绿化率41%主力面积101-160平方米车位数量共600个销售均价4250元/平方米左右车库价格85000元/个销售率70%按揭7成户型分布二室一梯四户三室一梯二户物管费用0.6-0.7元/平方米/月物业形态12幢多层和4幢小高层，总户数1100套。 会所面积规划中会所形式对内、对外开盘时间分三期开发，目前一期在售，于2005年11月开盘。入住时间预计200

29、7年5月底交房。项目简介金色阳光花园位于堤口路与纬十二路交汇处，地理位置较为优越，由于周边有较多老小区，因此配套设施比较齐全。 项目名称凯旋新城（一期）项目地址经十路510号联系电话0531-87101777项目口号居住与办公的完美结合占地面积120000平方米建筑面积250000平方米容积率2.3绿化率37%主力面积90-150平方米车位数量未定销售均价4200元/平方米左右车库价格未定销售率50%按揭7成户型分布一梯四户物管费用未定物业形态8幢多层和6幢高层。 会所面积无会所会所形式无会所开盘时间分三期开发，目前一期在售，于2006年11月开盘。入住时间预计2007年年底交房。项目简介项目

30、位于济南经十路主干道，地理位置较为优越，由于周边有众多高档写字楼，因此该地段属于闹中取静之处。项目名称华冠名都项目地址玉函路舜玉路南联系电话0531-87113366项目口号全新济微路生活新领地。占地面积140000平方米建筑面积350000平方米容积率2.5绿化率40%主力面积93-130平方米车位数量未定销售均价3100元/平方米车库价格未定销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层。会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年4月开盘。入住时间预计2007年10月交房。项目简介项目东靠刘长山，西临济微路，南接青龙山和大众广场，北边和经十西路，五院，儿童

31、医院近在咫尺，且附近学校很多，学术氛围非常浓厚。 项目名称实力荣祥花园项目地址历城区华龙路和七里河路交汇处联系电话0531-87582777开发商济南实力房地产有限公司占地面积126700平方米建筑面积300000平方米容积率2.36绿化率35%主力面积98-150平方米车位数量未定销售均价3800元/平方米车库价格出租：120元/个/月销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用0.8元/平方米/月物业形态6幢多层、8幢小高层。会所面积未定会所形式未定开盘时间2005年7月开盘。入住时间2006年年底入住。项目简介实力荣祥花园 小区紧靠经十西路，南依腊山，与世界购物广场，长途客运站仅一路之隔

32、。 项目名称金色港湾项目地址历城区北园大街16号联系电话0531-88966060占地面积33300平方米建筑面积50000平方米容积率1.5绿化率36%主力面积96-139平方米车位数量未定销售均价4100元/平方米车库价格未定销售率70%按揭7成户型分布一梯二、四户物管费用1元/平方米/月物业形态多层、小高层。会所面积未定会所形式未定开盘时间2005年9月开盘。入住时间预计2006年年底交房。项目简介项目位于北园大街东首，地处北园路和二环东路两大交通干道的交汇处，它东邻山东省轻工业学院，北邻新一佳超市，西靠新国道购物中心，南面南全福文化广场。 3、南部区域区域概况区位：经十路以南区域产品：

33、 小高层、高层价格：4260-8800元/平方米代表个案：鲁能领秀城、世纪佳园（三期）、银丰山庄、伟东生态印象、伟东新都、伟东城市精英、阳光100（三期）、天泰太阳树、依山居、伟东帝景分析： 该地区倚靠千佛山、燕子山、平顶山、金鸡岭等自然风景区，环境幽雅。 隶属南部地区，是济南人心目中最理想的居住地区。 该地区现可开发地块稀少。 该地区大多数楼盘较注重小区品质，在房型设计、环境规划、配套建设等方面规划较为理想。 区域内绝大多数楼盘销售情况良好。 该区域价格跨度较大，早期开发的中联花园、中创开元山庄由于规划一般，无装修，售价较低，均价在3800元左右。 近期上市的天泰*太阳树创造了该区域的最高价

34、，在住宅上运用了高科技、人性化细节设计、生态系统、建筑全装修等方面都将进行新的突破。项目名称鲁能领秀城项目地址二环南路西侧联系电话0531-87666666项目口号300万平米国际人居生态城占地面积3330000平方米建筑面积3240000平方米容积率1.0绿化率41%主力面积125-166平方米车位数量未定销售均价4260元/平方米左右车库价格未定销售率85%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态小高层和高层。 会所面积规划中会所形式对内开盘时间分三期开发，目前一期总共12幢小高层和高层在售，于2005年11月开盘。入住时间预计2007年4月交房。项目简介该项目位于济南市南部，是城市中

35、轴线的南端，北靠南二环路，西邻103省道，东至鲁能泰山俱乐部和电力研究院，南临玉函山、泉子山。该地块地处济南市南部生态保护区北侧。 项目名称世纪佳园（三期）项目地址建设路93号联系电话0531-82702618项目口号20万平方米成熟社区占地面积117647平方米建筑面积200000平方米容积率1.7绿化率40%主力面积108-132平方米车位数量未定销售均价4680元/平方米（厨卫精装）车库价格8.5-15万元/个； 销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用1.0元/平方米/月物业形态小高层。 会所面积70-80平方米会所形式对内开盘时间分三期开发，目前二、三期在售，三期于2006年2月

36、开盘。入住时间预计2007年10月底交房。项目简介世纪佳园位于济南市市中区建设路93号，小区建设采用新型施工材料和节能施工工艺，其住宅的节能在50-70之间。 项目名称银丰山庄项目地址舜耕路卧龙山脚下联系电话0531-82988877项目口号15万平方米南部首席国际级山水豪宅占地面积100000平方米建筑面积150000平方米容积率1.5绿化率41%主力面积141-330平方米车位数量未定销售均价4950元/平方米-7800元/平方米车库价格130000元/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态多层、小高层共853套。 会所面积2000平方米会所形式对内开盘时间2005年4

37、月开盘。入住时间预计2006年4月底交房。项目简介项目位于济南市南部舜耕路，紧靠济南著名的卧龙山，小区依山傍水，风景十分宜人。 项目名称伟东生态印象项目地址东八里洼组团联系电话0531-86502177项目口号济南南部稀缺地域占地面积133004平方米建筑面积270000平方米容积率2.03绿化率40%主力面积120-180平方米车位数量未定销售均价4450元/平方米-4660元/平方米车库价格未定销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层。 会所面积1000平方米左右会所形式对内开盘时间2005年4月开盘。入住时间预计2006年5月底交房。项目简介伟东新都

38、分为四个组团开发，分别为生态印象、城市精英、伟东新都一期和伟东帝景。 项目名称伟东新都项目地址东八里洼组团联系电话0531-82706666项目口号济南超大规模“造城运动”。占地面积497584平方米建筑面积1030000平方米容积率2.07绿化率39.3%主力面积127-146平方米车位数量未定销售均价4900元/平方米-5100元/平方米车库价格11万/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层，共1700套。 会所面积1000平方米左右会所形式对内开盘时间2005年5月开盘。入住时间预计2007年5月底交房。项目简介伟东新都位于济南市南部，是济南市较

39、大的旧城改造项目，东邻南北向城市主干道舜耕路，西邻城市次干道玉函路，中部有一条东西向城市次干道八里洼路穿过。 项目名称伟东城市精英项目地址东八里洼组团联系电话0531-82735577项目口号会呼吸的房子，专为城市精英阶层打造。占地面积9662平方米建筑面积20000平方米容积率2.07绿化率38%主力面积95-130平方米车位数量未定销售均价4400元/平方米-4800元/平方米车库价格出售：12万/个出租：80-120元/月销售率65%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层，共150套。 会所面积1000平方米左右会所形式对内商铺售价18000元/平方米，（现已

40、售完）开盘时间2006年5月开盘。入住时间预计2007年11月底交房。项目简介“伟东城市精英领域” 位于玉函路和七里山路交叉口东南角,是伟东新都三号地块的为城市精英一族打造的高档住宅。 项目名称阳光100（三期）项目地址阳光新路联系电话0531-87169999占地面积335亩建筑面积350000平方米容积率2.04绿化率55%主力面积96-150平方米车位数量未定销售均价5260元/平方米（厨卫精装）车库价格85000元/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平方米/月物业形态小高层，高层。 会所面积5000平方米左右会所形式对内商铺面积40-200平方米商铺价格8000元

41、/平方米开盘时间2006年11月开盘。入住时间预计2007年年底交房。项目简介阳光100是当地较为知名的房地产品牌，项目规模巨大，达到1500亩。入驻该社区的居民基本为高收入群体，以致本项目定位为高档住宅社区。 项目名称天泰太阳树项目地址千佛山以东联系电话0531-82926677项目口号可以调节温度的住宅。占地面积170亩建筑面积200000平方米容积率1.8绿化率50%主力面积105.6-120平方米车位数量未定销售均价8800元/平方米（带装修）车库价格未定销售率75%按揭7成户型分布一梯四户物管费用未定物业形态小高层，高层，共1300套。 会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年9

42、月开盘。入住时间预计2008年3月交房。项目简介项目位于济南市规划之“南控”板块中，东靠千佛山，南接兴济河，北邻中华女子学院，。太阳树项目将精心打造“不要空调、暖气的科技住宅”。根据对区位和现状资源的分析，充分考虑济南当地气候特点和居住习惯，在住宅高科技的运用、人性化细节设计、生态系统、建筑全装修等方面都将进行新的突破。项目名称依山居项目地址阳光舜城重华苑联系电话0531-82566111项目口号千佛山绝版半山养生大宅。开发商三联集团城建开发总公司占地面积75亩建筑面积80000平方米容积率1.6绿化率66%主力面积170-230平方米车位数量57个销售均价5008-6200元/平方米车库价格

43、12.3万/个销售率80%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态小高层，共44套。 会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年8月开盘。入住时间预计2007年8月交房。项目简介依山居地处济南南部千佛山半山，小区依山而建，环境优美，空气清新，该地块十分适合居住。项目名称伟东帝景项目地址玉函路舜玉路南联系电话0531-82708888项目口号玉函路浓荫最深处的最大巴洛克建筑群。占地面积200100平方米建筑面积400200平方米容积率2.0绿化率35%主力面积120-150平方米车位数量未定销售均价5300元/平方米车库价格12万/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.2元/平

44、方米/月物业形态小高层。会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年10月开盘。入住时间预计2007年年底交房。项目简介伟东帝景位于济南市南部，东邻南北向城市主干道舜耕路，西邻城市次干道玉函路，居住区距市中心4公里。 4、北部区域区域概况区位：以天桥区为主，铁路北部区域产品： 多层、小高层、高层价格：4200-5100元/平方米代表个案：翡翠郡、融基湖光山色、嘉汇环球广场分析： 济南政府投入45亿巨资对北园大街进行整体改造，建设大型BRT快速公交系统，给该区域对外发展加快了步伐，房地产市场发展潜力较大。 该地区楼盘销售情况相对较差，销售手段相对老套，较多楼盘仍使用民工发放单页来吸引客户。 该地

45、区配套不全，环境较差，地理位置处于铁路以北，出入市区相对不便。项目名称翡翠郡项目地址无影山中路联系电话0531-89088666项目口号让生活重新想象占地面积333500平方米建筑面积680000平方米容积率1.65绿化率40%主力面积98-180平方米车位数量3236个销售均价4200元/平方米左右车库价格未定销售率60%按揭7成户型分布一梯二户物管费用未定物业形态多层、小高层、花园洋房、高层叠拼。 会所面积规划中开盘时间2006年10月底开盘。 入住时间预计2007年年底交房。项目简介项目用地位于原济南重汽厂区内，属旧城改造项目。东临西工商河路，西临无影山东路，南临无影山中路，北面与济南师

46、范小区相连。项目名称融基湖光山色项目地址天桥区北关北路6号联系电话0531-85812777开发商济南融基置业有限公司占地面积29411平方米建筑面积50000平方米容积率1.7绿化率40主力面积100-156平方米车位数量未定销售均价4350元/平方米车库价格8.5万/个销售率60%按揭7成户型分布一梯四户物管费用1.1元/平方米/月物业形态小高层，约300套。会所面积无会所会所形式无会所开盘时间2006年3月开盘。入住时间预计2007年7月交房。项目简介该项目东临西泺河，北面为现二印家具城。由于北园大街正处于道路修整状态，因此该地块目前环境较为凌乱。 项目名称嘉汇环球广场项目地址北园大街5

47、48号联系电话0531-85918882开发商山东嘉汇房地产有限公司营销代理嘉泓地产营销机构建筑面积120000平方米绿化率40主力面积100-150平方米车位数量600个销售均价5100元/平方米车库价格12万/个销售率40%按揭7成物业形态酒店式公寓和商铺，共800套。开盘时间2006年9月开盘。入住时间预计2006年年底交房。项目简介该项目位于济南市北部北园大街西侧，1F-3F为商铺，主营灯具饰品，4F以上为五星级酒店式公寓，可自住或投资，随着北园大街BRT道路的建成，该地段升值潜力不容小觑。 5、中心区域区域概况区位：济南市中心及大明湖周边区域产品：小高层、高层为主价格：住宅：5300

48、-8300元/平方米 商业：25000-40000元/平方米 办公：5700-6500元/平方米代表个案：鲁信文汇花园、历山名郡、大舜天成自由城、巴黎花园、银座晶都国际、圣凯摩登城、财富自由港等分析： 该区域为济南市市中心，商业氛围及市政配套相当齐全； 该区域在售纯住宅项目较少，只有鲁信文汇花园、巴黎花园、历山名郡，酒店式公寓项目有大舜天成自由城、银座晶都国际，其余均为商业项目，楼盘销售情况普遍较好； 该区域近几年土地出让相对较少，且为济南市中心，土地升值潜力巨大； 该区域楼盘产品定位普遍较高，如鲁信文汇花园橱卫精装，最高单价达8300元/平方米，创济南在售住宅单价之最。项目名称鲁信文汇花园项

49、目地址青年东路1号联系电话0531-82601116开发商山东鲁信房地产投资开发有限公司占地面积24亩建筑面积37000平方米容积率2.3绿化率38%主力面积120-150平方米车位数量未定销售均价7600-8300元/平方米车库价格140000元/个销售率70%按揭7成户型分布一梯二户物管费用1.7元/平方米/月物业形态多层、小高层、高层，共197套。 会所面积无会所形式无会所开盘时间2005年5月开盘。入住时间预计2005年12月底交房。项目简介项目位于济南市青年东路，距离市中心泉城广场1公里，周边生活配套设施有超市、学校、医院。 项目名称巴黎花园项目地址明湖西路303号联系电话0531-

50、80677777开发商济南华黎房地产开发有限公司占地面积78000平方米建筑面积200000平方米容积率2.5绿化率40%主力面积100-130平方米车位数量未定销售均价5300元/平方米车库价格12万/个销售率70%按揭7成户型分布一梯四户物管费用未定物业形态多层、小高层，高层，共1400户。会所面积规划中会所形式对内开盘时间2006年5月开盘。入住时间预计2007年9月交房。项目简介项目位于北部老城区内，周边生活配套设施十分齐全。但由于该地块紧邻火车站，因此住宅品质相应也有所下降。项目名称历山名郡项目地址历下区历山路联系电话0531-82927000开发商山东省三名投资有限公司占地面积12

51、0000平方米建筑面积220000平方米容积率1.8绿化率30.2%主力面积120-167平方米车位数量未定销售均价6300元/平方米车库价格未定销售率85%按揭7成户型分布一梯二户物业管理费用未定物业形态2幢小高层和1幢办公楼。会所面积无会所会所经营形式无会所开盘时间2006年4月开盘。入住时间预计2007年8月交房。项目简介历山名郡项目位于济南柴油机厂厂区是以住宅为主，集办公、商业为一体的高档综合性社区。小区南邻经十路，东靠历山路，西邻千佛山路，北依文化西路。项目名称银座晶都国际项目地址市中区顺河街联系电话0531-86922222开发商山东银座地产有限公司营销代理信立怡高房地产顾问机构

52、占地面积30000平方米建筑面积150000平方米容积率5.0绿化率36主力面积80-139平方米车位数量800个销售均价办公：6500元/平米公寓：6300元/平米商业街：2.5万/平米车库价格约15万/个销售率0%按揭7成户型分布写字楼：七梯九户公寓：六梯十一户住宅楼：二梯三户商业街：共三层物管费用未定物业形态写字楼、公寓、住宅楼、商业街。开盘时间2006年10月底开盘。入住时间预计2008年初交房。项目简介银座晶都国际位于济南市市中区顺河街东侧（杆石桥北），金龙大厦北侧，北倚交通银行大厦，东距泉城广场，该项目由三栋超高层建筑组成，地下2层，地上主楼3036层组成。 项目名称财富自由港项目

53、地址经六小纬二66号联系电话0531-86057667开发商山东省泉景公司营销代理北京博思堂 占地面积11亩建筑面积18000平方米容积率2.5绿化率35主力面积80平方米车位数量未定销售均价5700元/平方米车库价格出售：12万/个出租：200元/月销售率60%按揭7成户型分布三梯十二户物业管理费用未定物业形态1幢18层写字楼。开盘时间2006年5月开盘。入住时间预计2007年3月底交房。项目简介“财富自由港”位于济南市传统商业区的核心地段，大纬二路与小纬二路之间，南临经六路，北靠经五路。项目名称圣凯摩登城项目地址泺源大街29号联系电话0531-87377777开发商山东圣凯置业营销代理深圳中天盛世占地面积建筑面积51070平方米容积率绿化率主力面积平方米车位数量未定销售均价30000-40000元/平方米（一楼）车库价格出售：12万/个出租：200元/月销售率%按揭7成户型分布物业管理费用未定物业形态1幢18层写字楼。开盘时间2006年5月开盘。入住时间预计2007年3月底交房。项目简介项目名称大舜天成自由城项目地址历下区如意街13号联系电话0531-86993555开发商山东大舜天成置业有限公司营销代理老包文化工作室占地面积5743平方米建筑面积27666平方米容积率4.8绿化率35主力面积60-100平方米车位数量77个销售均价6180元/平方米车库