漳州吉马ShoppingMall商业地产项目市调报告

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1、市场调查说明项目描述 本案属于漳州市吉马集团投资开发的，以Shopping Mall业态模式为经营方向的商业地产项目，面积10万平方米，共有4层，计划引进百货公司、大型量贩超市、家电专门店等主力业态和其他配套业态业种，未来的商圈范围以漳州市区为主，辐射周边县市直至闽西、闽南区域，全客层经营定位，以出租作为主要经营管理方式。预计在2005年11月份投入使用。市场调研方向及目的 针对开发商的总体规划，本次市场调研将主要围绕在漳州市引进Shopping Mall商业业态模式的市场前景，未来招商规划和行销策略等三方面进行，主要调查内容包括有：一、目前漳州市城市商业条件调查了解掌握漳州市的城市特征和主要

2、公共设施种类、数量、规模、分布，以及未来城市规划拓展。二、目前闽南三角区域的现有Shopping Mall运作方式及评估了解掌握厦门、晋江等地目前现有的Shopping Mall项目运作方式，结合当地实际情况，提出可借鉴的范例和参考。三、商圈调查明确商圈范围，了解商圈形态和漳州市民的消费结构和消费特征，同时重点调查本案所在区域的区位特征、交通条件、市政建设规划动态，统计所在区域的客流量和车流量。根据商圈内零售业网点布局特点和消费者的消费趋向，提出切合市场实际的业态规划和业种组合建议。四、漳州主要商业区店铺租金调查了解掌握女人街、新华西、世纪广场等商业繁华区的店铺租金情况，结合本案未来发展性提出

3、合理建议五、行销媒体策略调查了解掌握漳州市消费者对现有的商家促销模式评价和目前媒体种类特征、大众媒体传播效果，为本案后续的媒体行销提供针对性强的行销策略和经济高效的媒体渠道组合策略建议。市场调研方法本次市场调研主要采用四种方式进行：一、行政调研调阅政府统计部门相关资料和年报，收集有关漳州市社会经济环境、社会文化环境、自然地理环境和人口环境等资料，了解项目区域的未来城区规划。掌握漳州市商业布局、业态结构。二、分区街头随机拦截访问 根据漳州市行政区划和商业布局，划分重点商业区域，安排专职访问员进行街头随机拦截访问，根据市调问卷进行一对一的访谈调查，掌握商圈内消费者的消费特征和消费潜力。同时针对商铺

4、业主展开入户调查，掌握市面上的租金状况。有效样本量600份三、定点统计在项目区域内安排专职人员对客流和车流进行定点定时的统计，根据统计数据分析区域内车流和客流的特点及动向。四、同业经营调查 针对厦门、晋江的Shopping Mall开展调查统计，掌握该业态在闽南三角地带的运作模式和经营效果，为本项目后续经营提供借鉴参考。市场调查补充说明在4/13至4/15为期3天的问卷调查中，经过与20名访问员进行直接的交流，收取到的讯息汇整条列如下：l 对本项目知道但不熟悉，希望加强广告宣传l 当地消费者对SHOPPING MALL本身定义不了解。l 餐饮不能太贵，品种要求多样，如美食广场等l 要求能够送货

5、上门l 门口要求设有业种分布图及购物推车l 商场内要设有POS系统，方便购物及会员信息查询l 会员卡终身优惠l 要求上门服务，访问对象认为灿坤服务不错，但这方面做得还不够。l 如果本案有价格和服务方面的优势则会考虑去l 对漳州市各个商场的促销人员非常反感l 目前漳州地区缺少大型超市、家电和建材城。缺少象来雅这样的百货公司l 目前漳州市区中男士护肤品、男士用品少，购买不方便l 停车场建议设在地下，比较安全l 商场要设有育婴室l 要求服务人员态度要好l 摩托车、自行车停放不放心，要求停车管理要规范l 商品质量要保证l 要求设有购物专车专门来回接送（来自瑞京路女人街调查反馈）l 看电视较少，基本不看

6、漳州电视台及收听电台广播l 要求24小时营业，目前漳州只有南丰超市24小时营业l 访问对象认为到本案太远，而且沃尔玛就要进驻，没有必要去那里。（这说明当地消费者不了解SHOPPING MALL与沃尔玛的区别在哪里）（来自东一号路调查反馈）调查当中有当地厂商对该项目有意向，希望招商时给予 告知洪潘小姐 ：6355958 服装厂商杨光耀 ：2376621 茶艺厂商钱陈第一部分 漳州市城市概况1.1 城市地理概况地理位置漳州市位于福建省南部，地处闽南金三角南端。漳州西北多山，东南临海，地势从西北向东南倾斜。地形多样，有山地、丘陵、又有平原。西北部横亘着博平岭山脉，海拔700至1000米，平和县境内的

7、大芹山为最高点，海拔1544米。全市山地面积8000平方公里，海拔80-240米的丘陵地约2956平方公里。漳州最大的河流是九龙江，九龙江发源于博平岭山脉，分北溪、西溪两条干流，横贯华安、长泰、平和、南靖、芗城、龙海市等六个县区。两条干流在龙海市的三叉河汇合后，又分流进东海。干流长258公里，合支流共长1923公里。在九龙江下游的漳州平原有566平方公里，是福建省的第一大平原。由于土地肥沃，盛产稻谷、甘蔗、水果和其他经济作物。行政区划漳州市是福建省直辖市，辖有芗城区、龙文区和龙海市，漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、南靖县、平和县、长泰县和华安县。漳州市区由芗城区和龙文区构成，芗城区为原有城区主

8、体，下设东铺头街道、巷口街道、南坑街道、新桥街道、东岳街道、西桥街道和芝山镇。龙文区为规划中的行政、商业中心。“漳州向东看”的政府口号主要针对该区。现下设蓝田镇、步文镇、朝阳镇、郭坑镇4个镇，共有41个行政村、5个居委会和1个镇办农场，本案所在区域属于蓝田镇范围。气候特征漳州位于北纬23.6度到25度之间，属于亚热带季风性湿润气候，年平均温度21。1985年最高日气温，最低。无霜期达330天以上，年日照2000-2300小时；年积温。年降雨量1000-1700毫米，雨季集中在三至六月。年平均风力二级。漳州每年六至九月常有台风袭来，最大风力达12级，台风常来暴雨或大暴雨，造成洪涝灾害。但在高温季

9、节，台风也有助于降低气温和解除旱象。文化发展漳州名人荟萃，文化昌盛。历史上除了开辟漳州的将领陈政、陈元光，丁儒外，还出现了高登、陈淳、林偕春、黄道周、张燮、唐朝彝、蓝鼎元、庄亨阳、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文学家、史学家、数学家和地理学家。清初出现了以谢琯樵、沈古松、汪志周为代表的“诏安画派”。现代诏安画家较著名的有“三沈”：沈福文、沈柔坚、沈耀初。近代著名的文学家则有林语堂、杨骚、许地山。有誉满海内外，多次出国献艺的布袋木偶戏、芗剧、潮剧。民间文艺丰富多彩，有锦歌、竹马戏、大车鼓舞蹈和精致的剪纸艺术。有被誉为中国女排获取世界冠军的摇篮漳州体育基地。 旅游资源目前全市拥有国家4A级旅

10、游区1个、省级风景名胜区5个、全国重点文物保护单位11处、省级文物保护单位29处、国家级森林公园2个、国家级自然保护区1个、国家级地质公园1个。漳州海岸线长达680公里，海滨风光秀丽神奇，有国家4A 级旅游区东山风动石塔屿风景区，国家级海滨森林公园乌礁湾，“天然海滨浴场”马銮湾、隆教湾，“海上动物园”龙、虎、狮、象屿，云霄漳江口“红树林”旅游区，“闽山第一峰”南太武山以及漳州海滨火山地貌国家地质公园的奇特海岸地质地貌景观“海上兵马俑”龙海牛头山古火山口和“火山岛”漳浦林进屿等。漳州是著名的“花果之乡”，是历届海峡两岸（福建漳州）花卉博览会的主会场。有花市一条街，水仙花田，百花村，凤凰山万亩荔枝

11、海，马口花博园等以及各县（市、区）颇具规模的花果园林如长泰芦柑公园，南靖兰花园，平和柚子园，天宝香蕉林等。漳州是历史文化名城有“闽南第一碑林”省级风景名胜区云洞岩，全国重点文物保护单位漳州明清牌坊、漳州文庙，中国十大名桥之一江东桥，“世界建筑奇观”漳州土楼等。漳州西北多山，长泰天柱山国家级森林公园，华安国家级森林公园，南靖虎伯寮（虎伯寮、乐土雨林、鹅仙洞、紫荆山）国家级自然保护区等。 漳州宗教文化发达，有全国重点佛教寺庙南山寺，千年古刹三平寺，国家级文物保护单位关帝庙、慈济宫，开漳圣迹威惠庙、将军山公园等。市区内旅游景点主要有朝阳镇虎林山古人类遗址、云洞岩、江东桥、万松关、瑞竹岩、石室岩和扶摇

12、关帝庙。 目前，全市拥有旅行社28家，其中国际社2家，国内社26家；星级酒店12家，其中三星级6家，二星级6家。旅游接待床位5000多床，旅游定点单位7家，全市直接旅游从业人员达5000多人。1.2 城市交通概况公路网络漳州市公路网络由3条高速公路(厦漳、漳诏、漳龙高速公路)、2条国道(324、319国道)、5条省道（省道漳东线漳州开发区至东山西埔段、省道官九线长泰枋洋至平和九峰段、省道西港线华安湖林至龙海港尾段、省道东东线东山西埔至平和芦溪段、省道金上线华安段）、57条县道和众多的乡村道路组成。至2003年底，全市公路总里程10396公里（其中：国道主干线186公里、国道267公里、省道68

13、3公里），通车公路平均密度达到每百平方公里。全市农村公路总里程9130公里，占全市公路总里程10396公里的87.8%。 同时厦深、龙厦铁路漳州段预计2006年开工建设。港航设施 漳州港由石码、招银、镇海、古雷、东山、诏安6个港区组成，其中招银、镇海、东山为一类口岸，招银港区被列入对台直航试点口岸。全港已建成生产性泊位38个，其中万吨级以上泊位5个（招银港区0#、3#、4#、5#和镇海港区后石电厂煤码头），生产性码头岸线长3132米，堆场面积50万平方米，仓库面积37万平方米，港口机械107台套，建成10万吨级航道长12海里，年货物吞吐能力1268万吨。 运输站场 全市共有道路客运站25个（其

14、中一级站1个、二级站11个），一、二级站场均分布在市区和县域行政中心。 车船运力 至2003年底，全市拥有营运客货车25958辆（其中客车2681辆、货车23277辆），出租车1291辆。各类运输船舶198艘、4.2万载重吨、2673客位。 1.3.1 2003年生产总值及产业结构2003年漳州市生产总值(GDP)达603.84亿元，较2002年增长11.0%。其中，第一产业增加值127.03亿元，增长4.6%；第二产业增加值237.77亿元，增长16.5%；第三产业增加值239.05亿元，增长9.6%。三大产业结构39.6，同比第一产业比重下降1.2个百分点，第二产业提高2.0个百分点。1.

15、3.2 2003年人均收入及居民储蓄 城镇居民人均可支配收入9049元，农民人均纯收入3981元，年末居民储蓄存款余额213.6亿元1.3.3 2003年社会消费品零售概况全市社会消费品零售总额179.88亿元，比上年增长8.9%。分商品销售地域看，全年市的零售额66.20亿元，比上年增长11.2%；县的零售额44.07亿元，增长9.6%；县以下零售额69.61亿元，增长6.1%。从分行业的情况看，批发零售贸易业实现零售额151.10亿元，比上年增长8.8%；餐饮业零售额20.36亿元，增长6.7%；其他行业8.42亿元，增长15.6%。1.3.4 2004年经济概况2004年社会消费品零售总

16、额199亿元，增长10.8%；居民消费价格总水平上升4.3%；地方级财政收入增长29%；外贸出口增长76.3%；实际利用外资增长15.3%；三次产业结构由03年的21:39.4:39.6调整为20.3:41.8:37.9，1.3.5 2004年人均经济指标城镇居民人均可支配收入10117元，农民人均纯收入4320，。市区在岗工作人员的平均工资为12424元/年，其中国有单位的平均工资为14226元，城镇居民人均消费性支出6648元，农民人均生活消费支出2652元，城镇居民人均住房使用面积达到，农村居民人均住房面积达到。1.4 漳州市人口概况 2003年末全市户籍总人口453.93万人，常住总人

17、口464万人。漳州市区人口51.44万，其中市镇人口35 .68万，农村人口15.76万。芗城区人口39万，龙文区人口12万。芗城区从业人员总数为27280人，其中按照登记注册类型分组为国有单位职工6357人，集体单位职工5624人，其他14880人，龙文区从业人员总数为16331人，按照登记注册分组为国有单位职工12791人，集体单位职工100人，其他2990人。1.5 漳州市城市发展规划概况漳州市整体规划方向以“东移南进西扩”为主要方针，东部蓝田开发区，西部金峰新区和南部的九龙江两侧将作为未来10年内的重点规划建设区域。目标在2005年底该区建成面积23平方公里，人口达30万人。在近几年内

18、，城市规划建设的目标是把蓝田新区建设成为龙文东部新城区的中心。以迎宾路为界，规划为南北两区，北区规划建设为工业出口加工区，着力发展技术密集型和资本密集型产业；南区规划为行政商贸居住区，开发形成漳州第二商贸圈。1.6 城市道路交通基础设施发展规划重点加快拓通江滨大道、南昌路、修文东路、漳华路、丹霞路、瑞金路、学府路、钟法路，形成环状交通网络，以道路建设带动两侧开发，开展浦头港、三湘江等河流清淤整治，铺设污水管道，扩大绿地面积，提高环境质量。加强对市区香港路、岳口、浦头片区、南山旅游区等重点历史街区的开发和保护，1.7 居民住宅及市政设施发展规划加快已开工的东南商贸城、江滨路片区、天下广场、世纪广

19、场、瑞京路西段片区、建元路片区等旧城改造项目的建设进度，抓紧开工建设兴华小区、丹霞路北段片区等具备开工条件的旧城改造项目，加快延北新村等危旧房屋片区的改造步伐。建设锦绣一方、南山景区、江滨安置小区一二期、延安北片危房改造、龙池山庄等一批住宅小区。建设漳州高校园区（包括华阳体育馆、教育学院、职业技术学院、学生公寓）、市青少年活动中心、朝阳医院、中级法院审判综合楼、天福茶学院，完善厦大漳州校区。1.8 商业发展规划构建区域性商品流通枢纽，大力发展商贸业。漳州市未来的商业业态结构调整将主要以综合性专业批发市场、餐饮、百货和专卖店为主。综合性批发市场如闽南蔬菜批发市场、闽南农资批发市场、建筑装饰材料市

20、场、家具市场、水产品市场、水果市场、花卉市场等。第二部分 漳州市商业2.1 零售业态构成百货公司：目前在漳州市区内的百货公司主要是中闽百汇和环宇百货2家，环宇百货位于延安北路与胜利西路交叉路口，自2005年1月开业，定位为中高档的流行百货，主要经营品牌男女鞋、服饰，3个楼层，营业面积6000多平方米。中闽百汇前身是漳州市国营百货，于2004年9月开业，定位偏低，以家庭消费为主，主要经营化妆品、服饰、童装，鞋子，还拥有一个地下超市，共有7个楼层。专卖店：是漳州市零售业态中的主要组成部分，主要分布在新华西、世纪广场、瑞京路女人街和南昌路一带。经营业种以服饰、鞋类居多。批发市场：主要面向县城及郊区的

21、消费者和经销商，主要经营服饰鞋帽、床上用品、婴幼儿用品、日用品、干果品等批发，如闽南小商品批发市场，工业品批发市场，浦东副食品批发市场，闽南建材批发市场等。超市：主要有吉马超市、芗客隆超市、新华都超市、信义超市及24小时营业的南风超市。其中以新华都超市单店规模最大，生意最好。专门店：主要有灿坤家电馆和数码馆，位于延安北路。2.2 商业区分布漳州市区的商业区主要有中闽百汇新华西世纪广场，瑞京路女人街，延安北路等三个主要商业区。中闽百汇新华西世纪广场：市区内最繁华的商业中心区，专卖店数量最多，门店租金也最高。瑞京路女人街：主要以女性用品为主，比较接近漳州师范学院，来店客中学生比例较大。延安北路：零

22、售业网点较少，经营方式以夜市为主，主要通过地摊方式进行销售交易。商品以服饰鞋类为主。小吃摊点较多。东一号路：在东一号路悦华商业城段沃尔玛即将入驻，目前已经形成了摩托车配件、美食街等主题性步行街，尚有部分商业在规划建设中，周边居民区比较完善，交通便利，是漳州市未来极有发展潜力的新商圈。2.3 主干街道商业特征胜利东路：中旅商厦至龙文区交通局，分布商业网点以宾馆酒楼为主，如台湾饭店，裕晖大酒家、高苑宾馆和春佳大酒店等。胜利西路：卫生学校至台湾饭店，沿线分布市政机关（市政府、林业局），银行（中行、建行和工行）新华东、西路：大通医药商场至文昌门至中山公园，沿线分布各类品牌专卖店、美联电器、家具城、南丰

23、超市等新华南、北路：华园小区至威镇阁，沿线分布信义超市、吉马超市、芗客隆超市、新华市场，片仔癀大药房，鑫玉兰电器城和金碧辉煌夜总会，南面主要是些家电专卖店。水仙大街（马灶路）：灯饰城至闽南新城批发市场，沿线分布信义超市、鑫玉兰电器城，吉马超市，闽南新城批发市场。元光南路：台湾饭店至草寮尾，沿线分布信义超市，吉马超市和餐饮网点（阿度餐饮、开元酒楼、龙达宾馆，九龙酒家和八里河西餐厅等）。元光北路：火车站至御泰大厦，沿线分布吉马超市，二手车行，德克士快餐，春华大酒楼和嘉明茶馆等。延安北路：延安北新村至广发华福证务，主要分布有环宇百货，漳州宾馆，银佳宾馆等，娱乐场所较为集中，如好地方KTV，老兄弟足浴

24、等。南昌路：吉马超市至肯德基，餐饮业较发达，有绿草地小肥羊火锅，港鑫饭店，肯德基等，沿线还有部分品牌女装专卖店丹霞路：北京现代专卖至中国太平洋保险公司，餐饮较集中发达，有汉宫姜母鸭海鲜酒楼，金恋大酒楼，小肥羊火锅等，同时有少数 专卖店和移动大厅。瑞京路：吉马超市至南丰便利店，靠近漳州师范学院，沿线主要有品牌鞋类专卖店（如安踏专卖、新辉鞋城等），餐饮（如上岛咖啡、德克士、宝岛杯乐等）。女人街：满堂红餐饮至中国工商银行，大部分以女性服饰店为主，沿线还有女子美容美体和摄影店（女人世界、凯歌女子健身和盟工场摄影）。腾飞路：惠芗鞋城平价超市至华侨饭店至凯撒王朝，有漳州人才市场，芗客隆超市，吉马超市等。新

25、浦路：市中医院至广城家用电器公司，沿线分布中医院、市妇幼保健院，丹霞园嵊书城等结语：漳州市区内除了中闽百汇至新华西步行街的商业气氛较为成熟外，其他区域在业态业种的组合搭配上极为单薄，无法吸引大量客流形成气候。在业种较为集中的区域，基本上就三五家的规模。同时漳州的娱乐行业和酒店业发展水平较低，也牵制了商业区的形成与发展。第三部分 项目区域调研3.1 项目区域概况本案位于漳州市蓝田开发区，所在区域属于漳州市龙文区，从立交桥开始到本案属于漳州市未来东扩的重点规划改造区域，经过本案所在区域的市区客流主要通过迎宾大道和水仙大街两个方向前往厦门一带流动，其中货车和私家车占主要部分。因为周边均属于待开发用地

26、，本案在该区域的能见度良好，市中心距离本案约需15分钟的车程，居民主要分布在水仙大街马灶路段、建元路、新浦路、胜利东路和漳福路等街道周边。以上街道同样也是未来市区客源流向本案的主要路线。本案对面为云洞岩风景区。3.2 交通条件调查本案位于漳州市区通往厦门的主干街道迎宾大道和水仙大街交汇处前，从市区到达本案所在区域主要通过迎宾大道和水仙大街两个方向，经过本案的公交车目前开通从西站至瑞竹园的1路车，西坑为最靠近本案的公交停靠点。漳州市区内目前主要交通方式还是以摩托车和步行为主，同时在调查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托车为主，公交车的使用频率较低。本案距厦门港40公里，距厦漳、漳诏、漳龙三条高

27、速公路交汇处漳州长洲互通立交桥仅3公里，距离国铁鹰厦线站仅5公里，毗邻厦门国际机场，水、陆、空交通便捷。3.3 未来发展规划道路建设规划衔接迎宾路和水仙大街的龙江路，全长公里，宽50米，从开工至今已累计完成3189万元，完成计划总投资89.8%，该道路预计能于4月底通车。东三号路（迎宾路至北环路）主干道长，宽60米，总投资9795万，已于2004年投资2000万。江滨大道龙文段，主干道长，宽80米，目前已完成了所有征地和拆迁工作。 旅游开发建设规划云洞岩度假村投资100万美元，开发热气球、滑雪道、滑草坪、滑翔翼、人工湖游船等五个项目，美食城占地20亩，总投资300万元，山门占地26亩，建设旅游

28、店面、别墅客房、中心会所、游泳池、网球场及其它配套设施。目前在建。 住宅开发建设毅达新城一期位于蓝田镇东屿，该项目一期用地138亩，建设面积12万平方米，计划总投资1.14亿元，建设商住楼，2004年投资1200万元，已完成填土工程。 3.4 项目区域车流量统计分析 项目区域车流量调查说明 本次车流量调查安排在4/14（四），4/15（五）进行，天气晴朗，三个调查统计点分布情况如下：A、迎宾大道旁的西坑农村信用社前，主要统计从厦门经过迎宾大道进入漳州的车流。B、吉马SM广场侧面的水仙大街与迎宾大道交汇路口旁，主要统计从漳州迎宾大道和水仙大街经过本案往厦门去的车流。C、迎宾大道西坑村加油站对面，

29、主要统计市区内车辆从迎宾大道至厦门和蓝田开发区的车流。 统计时间段分别是10:00-12:00，14:00-17:00，18:00-20:00,共计7个小时。表3.4.1 4/14（四）平均每小时车流量（量/小时）表3.4.2 4/15（五）平均每小时车流量（单位：辆/小时） 车流特征描述：时间段：10:0012:00 市区经过迎宾大道本案区域往厦门方向的车流特征：平均每小时车流量为619辆，其中货车占56%，私家车占26.5%，摩托车占15.7%，长途客运占10%。以货运为主的车辆占主要部分。厦门方向经过迎宾大道本案区域进入市区的车流特征：平均每小时车流量为758辆，其中私家车占38.5%，

30、货车占34%，公交车占比7.4%。私家车数量较前有明显增加。时间段：14:0017:00 市区经过迎宾大道本案区域往厦门方向的车流特征：平均每小时车流量为593辆，其中货车占31.4%，私家车占28%，摩托车占19.7%，长途客运占9.5%。以货运为主的车辆占主要部分。厦门方向经过迎宾大道本案区域进入市区的车流特征：平均每小时车流量为906辆，其中公交车占比40.5%，货车占18%，私家车占17.5%。客运车辆数量增加幅度较大。时间段：18:0020:00市区经过迎宾大道本案区域往厦门方向的车流特征：平均每小时车流量为417辆，其中货车占27.4%，私家车占22.8%。客运车辆明显减少。摩托车

31、数量增加。厦门方向经过迎宾大道本案区域进入市区的车流特征：平均每小时车流量为608辆，其中货车占32.8%，摩托车占25.6%，私家车占23.9%，客运车辆占9%。夜班运输货车数量较白天略有增加，车流量整体数量减少主要还是因为厦门开往漳州的短途客运车辆减少所致。 结论 通过每小时车流统计表可以看出，4/15（五）因为临近周末，白天经过本案往厦门去的车辆较周四变化不大，但18:00后车辆数量有所增加。而从厦门往漳州市区的车辆数量明显增多，从迎宾路方向来的市区内车辆有所减少。仅在夜间有所增加。以上数据说明目前市区内经过本案的车辆基本上还是以商务运输车辆为主，同时私家车与客运车辆也占比较大的比例。而

32、厦门方向来的车辆主要以货车、客运车辆为主，白天与夜间的车流量差别明显，同时私家车的数量受周末影响较大。 根据车辆平均值进行推算，从市区经过本案的车辆一天（10:00-22:00）的数量约有6516辆，而从厦门至市区的车辆约有9088辆，合计往来车辆总数为15604辆。平均每小时有1300辆经过本案。3.5 客流量统计分析 客流量调查说明 鉴于本案周边区域均属于待开发用地，没有成熟的大型住宅区或商业网点，故本次客流量调查主要是了解靠近市区方向的客流的数量和流动规律，分析未来流向本案的客源所在。客流量调查日期安排在4/16（六）和4/17（日）的10:00-12:00，14:00-17:00，18

33、:00-20:00，共计7个小时。客流量统计地点有三个，为聚善堂前路口、迎宾大道路口、加油站旁路口 客流量统计分析表项目区域客流量调查统计表（单位：人/小时）本次客流量调查点主要选择未来客源可能流向本案的路段进行调查统计，从上表可以看出，客流量最大的是加油站一带，而聚善堂因为周边区域属于待开发用地，客流量较少。同时根据本案作为Shopping Mall的业态特点，未来主力顾客群所处范围相应较大。 客流特征描述 在以上3个调查点所观察统计的客流主要由周边公司员工、工地建筑工人、居民和学生组成，在本案所处的区域周边缺乏成熟的社区和商务中心，流动人员数量较少。第四部分 商圈消费特性及专题调查 本次针

34、对商圈范围内的芗城区采样400份和本案周边龙文区采样200份，合计回收有效问卷578份。4.1 访问对象基本情况 访问对象基本特征平均学历水平偏低，年龄集中在18-35岁之间本次访问对象女性略高男性，二者比例为54.8：45.2 ，其中有56.9%未婚，基本上家庭成员至少2人以上。年龄在18-25岁的占51.6%，26-35岁占27.7%。访问对象中有51.7%的学历水平在高中或中专。表一 访问对象性别比例表二 访问对象婚姻状况表三 访问对象家庭人员数量表四 访问对象年龄范围比例表五 访问对象学历水平比例 外来常住人口的居住方式主要是租房调查对象居住区域主要分布在芗城区和龙文区，来自外地的人员

35、占10.9%。而外来人口常住在市区的占36%。通过对住房情况调查，发现访问对象中租房比例为30.1%，基本上外来人口中大部分采用租房形式。表六 访问对象居住区域比例表七 访问对象来源比例表八 访问对象住房情况访问对象职业特征及收入情况 在访问对象中，有28%属于商铺个体经营者，其次20.6%在事业单位就业，在民营企业中工作的占14%。大部分访问对象的月收入在1000元到2000元以内，比例为53.5%。月收入在3000元以上的占8.5%，而月收入在1000元以下的低收入人群比例占28.5%。 总体上，月收入在1000元到2000元之间的事业单位、民营企业工作人员和商铺个体经营者代表了漳州市消费

36、群体的主要消费特征和消费习惯。表九 访问对象职业比例表十 访问对象月收入比例4.2 商圈消费特征 消费性支出及储蓄调查 根据下表可以看出，32%的访问对象基本上在每个月都会在服装的购买上发费100-200元，而有75%的访问对象在每个月的服装购买上会支出100元以上。 根据下表，将访问对象在服装、饮食、交通三个方面的消费支出金额采用中数进行折中计算支出标准值，然后再各自按占比进行加权，则服装、饮食、交通三者的支出平均金额为200.1元、461.2元、241.1元，三者的比例为22：51：27，由此可以看出，饮食支出在当地消费者的消费性支出中还是占很大的比例。而有26.6%的访问对象每个月都会习

37、惯性的储蓄300-500元。还有19.4%的访问对象的储蓄金额在100-300元范围内。结论：市区内消费者的主要支出还是用于饮食方面，同时一半以上的消费者有储蓄的习惯。表十一 访问对象每月购买服装支出比例表十二 访问对象每月饮食支出比例表十三 访问对象每月交通费用支出比例表十四 访问对象每月储蓄金额比例 消费特征调查通过下表可以看出，漳州市消费者的消费心理基本上还是偏向理性，在购物过程同伴的意见影响不大，重视商品，不看重品牌，价格敏感性高，同时对流行新品的求新心理不强，更愿意等到促销折扣时期再购买，但依然有超过46%的顾客存在冲动性购物可能，有73%的消费者不是非常重视商品的实用性。表十五 访

38、问对象购物时受他人意见的影响表十六 访问对象购物的实用性表十七 访问对象的品牌心理表十八 访问对象对价格的敏感度表十九 访问对象对新品的尝试表二十 访问对象冲动购物的比例 消费习惯调查有55%的消费者每周会逛街一到两次，而有36.3%的消费者选择周末才去逛街，47.2%的消费者习惯晚上18点以后出去逛街购物。在目前现有的购物场所选择中基本上可以分成三个档次，最为消费者常去的是中闽百汇（33.6%）和新华都（22.7%），新华西、吉马超市和芗客隆超市作为第二档次，分别获得有17%左右的消费者选择。而其他购物场所如闽南批发市场、环宇百货、女人街及附近专卖店分别有10%左右的消费者选择。 在选择购物

39、场所的影响因素上，商品价位以44%被视为消费者最看重的因素，其次是有31%选择服务态度，其他因素如购物环境和商品丰富度并不受到消费者的特别看重，而商场氛围最不受消费者重视。 在外出逛街购物时，摩托车和步行是最常用的交通方式，分别占到28%和27%，而有12%的消费者拥有私家车。通过对交通方式的调查可以看出要去车程达到15分钟以上的购物场所如本案，对于漳州市区内消费者而言，需要重视解决交通问题。表二十一 访问对象每周逛街频率比例表二十二 访问对象选择逛街时间表二十三 访问对象选择逛街时段表二十四 访问对象常去的购物场所（多选）表二十五 访问对象对商场的重视因素（多选）表二十六 访问对象购物常用的

40、交通方式第五部分 项目规划调查分析5.1 概念导向调查通过调查发现，目前漳州消费者对什么叫Shopping Mall有64.5%都表示不知道，但购物中心对漳州市民并不陌生，基本上都知道购物中心的主要特征是一站式购物（占38.4%），也有1/4以上的消费者了解购物中心的娱乐休闲功能。同时有73%的消费者表示知道或听说过本项目。但在选择至本项目的交通方式时，摩托车和步行依然是最主要的出行方式。但有17%的消费者希望能够搭乘免费的购物专车，而自行车和三轮车也成为了市区内至本项目的一个重要交通方式。表二十七 访问对象知道否SHOPPING MALL表二十八 访问对象对购物中心的理解表二十九 访问对象对

41、厦门印象最好购物中心表三十 访问对象是否知道本项目表三十一 访问对象至本项目的交通方式5.2 业种规划意向调查%），儿童玩具和婴幼儿用品（8.8%）以及家用电器（8.3%）。清洁用品、运动用品、名牌服饰和化妆品、家庭装饰品被认为购买方便，容易取得的商品。但在调查各个业种吸引力可以发现，名牌服饰和化妆品虽然被认为是购买方便的商品，但对消费者具备最强的吸引力，除了名牌服饰和化妆品外，按照业态业种吸引力排列，主要有：大型超市（15.3%）、家用电器（14.5%）、床上用品（14.2%）、家庭装饰品（12.8%）、美食小吃（10.2%）、特色饭店（10.2%）、麦当劳和肯德基（9.9%）、医疗保健品（

42、8.3%）。其中建材超市、 通讯服务、电影院以低于2%的选择被认为对本项目的人气聚集没有帮助。 在对本项目未来主力店的选择搭配上，百货公司获得62.6%的支持率，而大型超市为45%，在功能性业种搭配上，银行的支持率为69%， 和电讯服务的支持率为43%， 在对餐饮调查中，发现漳州消费者最为喜好的餐饮排列如下：漳州名小吃（33.4%）、日本韩国料理（26%）、麦当劳（25%）、中式快餐（23.8%）、德克士（22%）、牛排馆（20.9%）、特色中餐（18.7%）、肯德基（18%）、必胜客（8%）、咖啡厅（7.1%），与厦门、泉州相比，漳州市民在餐饮方面的品牌概念会更强，比如对小吃老店和特色风味菜

43、的群体性偏好形成了漳州市独特的吃文化。从表三十八可以看出，目前在大中城市比较受欢迎的餐饮除了日本韩国料理外，其他如牛排馆、必胜客和咖啡厅大部分都并不受欢迎。 在对漳州市民的未来一两年内购房计划的调查中可以看出，有51.2%的市民表示有计划购买，而在龙文区的入户调查中，有58%的市民有购房计划。随着漳州房价的上涨和商品房开发热潮，在未来两年内，家居用品的市场需求将会有较大的提高。表三十二 访问对象购买不方便的商品表三十三 访问对象对业态业种的吸引力表三十四 访问对象对引进大型百货公司的需求度表三十五 访问对象对引进大型超市的需求度表三十六 访问对象对设立银行的需求度表三十七 访问对象对提供 和电

44、讯服务的评价表三十八 访问对象对不同餐饮的喜好度表三十九 访问对象在一两年内的购房计划5.3 功能性规划 从调查中了解到，漳州市消费者中有1/3以上在周末都会和家人一起度过，在以本地人口为主的漳州市，家庭式消费特征明显，而超过1/2的消费者表示周末愿意来本案。 鉴于本案所处位置比较偏离市中心，周边属于待开发区域，有61.4%的消费者认为有必要在本案设立公交停靠点。同时在进行对停车问题的调查中发现在整个城市的机动车保有量远谈不上饱和的情况下，依然有63.6%的消费者认为外出时遇到停车位不够的问题。在对漳州消费者进行本案未来功能性规划的意向调查中，漳州市消费者最为看重的是自动取款机和停车场的配套服

45、务，分别达到40%和38.8%，其次主要是服务台（31.3%）、寄物台（29.8%）、休闲区（25.6%），10%-15%的消费者认为无障碍通道、公用 、餐饮速食和儿童游乐区有必要配套，而电影院依然被认为最没有必要的配套服务设施。在本案入口设立平面分布图的必要性上，有78%的消费者希望能够有。表四十 访问对象周末的消遣方式表四十一 访问对象周末来本项目的意向表四十二 访问对象对公交停靠站设立的必要性表四十三 访问对象对停车问题的反映表四十四 访问对象最为看重的配套服务表四十五 访问对象对商店入口平面图的设立必要性5.4 行销策略调查根据现有商家常用促销方式及本案未来可能采用的行销手段，对漳州市

46、消费者进行了调查，调查对象认为同伴的建议对促成购物的影响最大，其次是现场销售气氛的带动作用和促销活动，至于销售人员的推销，消费者认为并不能起到非常大的影响。在促销活动吸引力调查中发现，商品折扣对漳州市消费者具备最强的吸引力，占38%，其他依次是大型商品特卖会（29%）、赠送礼品（22.8%）、举行购物节（15.4%）、会员优惠（15%）和赠券活动（10%）。而现场PR活动中表演活动（31.5%）最受欢迎，其次是新品发布会（21.3%）、运动竞赛表演（20.9%）、明星签售会（14.9%）和艺术展览（11.4%）。在活动类型的选择上，36.3%的消费者喜欢参加个人挑战类活动，而33.2%的消费者

47、喜欢参加情侣互动类活动，31%的消费者选择了家庭参与类。在节日的重视度上，春节作为中国最重要的一个传统节日，以63%排在首位，其次是2.14情人节（45%）、中秋节（42%）、圣诞节（35.5%）、母亲节（34.8%）、七夕情人节（31%）和国庆节（29.4%），而五一节（17%）、万圣节（13%）和元宵节（13%）的重视度较弱。至于3.8妇女节、清明节和重阳节最不为漳州消费者所看重。在过节方式上，50%的消费者选择在节日里和朋友外出旅游，而有24.6%选择逛商场，21%选择在家陪家人，但还有17%选择和平常一样。表四十六 访问对象购物的决定性因素表四十七 访问对象认为最具吸引力的促销活动表四

48、十八 访问对象最喜欢的现场表演活动表四十九 访问对象最喜欢的参与性活动表五十 访问对象最为重视的节日表五十一 访问对象节日的消遣方式5.5 媒体渠道与策略根据漳州目前媒体渠道的实际情况，调查了解现有媒体的运作效果和通过消费者对各种主要媒体的印象评价，为本案在未来的媒体策略提供参考依据。通过调查，漳州消费者对现有广告的接受度较差，近2/3的消费者表示很少看广告，而漳州当地企业常用媒体中电视广告的关注度最高，有31.3%的消费者是通过电视看到漳州当地企业的广告，其次是报纸广告（23%）、户外广告（22%）、城市T视讯（12%）和 短信（9.5%），而电台（6.4%）和DM（2.6%）消费者接触最少

49、。这与当地企业对媒体渠道的选择和消费者与各媒体的接触频率有关，在当地主要报纸的阅读率调查中发现，漳州消费者在报纸方面接触最多的是海峡都市报（40%）和闽南日报（36.7%），漳州市广播电视报（14%）是阅读人群最少的报纸媒体，而海峡导报（22.7%）和东南早报（20%）的阅读率属于中等偏下水平。而在消费者对当地报纸各版面的阅读选择上，新闻报道作为报纸的主要功能，有33%消费者选择看新闻，其次是文化娱乐（30%），广告（23.5%）、消费时尚（17.8%），体育报道（15.6%）和专题报告（15.6%），生活休闲类内容几乎没有消费者愿意看。在对漳州广播电台的收听情况进行调查时发现，将近1/2的消

50、费者没有听过广播电台，80%以上的消费者表示偶尔听听。 在户外广告的关注度调查中，56%的消费者表示上街时不会注意到户外广告内容，而对于公交车身广告有51%的消费者表示上街时会注意看，DM派发渠道的有效性调查中，现场派发的到达效果最好，有56%的消费者表示看到的DM主要是通过现场派发方式取得的， 30%的消费则通过夹报邮寄方式取得，而通过邮寄到户方式取得的占10%。在消费者认为最方便接触到的媒体渠道中，分别是电视广告（52%）、公交车身广告（38.7%）、 短信（32%）、户外广告（30%）、报纸广告（14.7%），其他如广播电台、DM和城市T视讯消费者认为最不方便接触到。表五十二 广告的促销

51、效果表五十三 同业常用的媒体情况表五十四 访问对象收看电视的时段表五十五 报纸各版面的阅读情况表五十六 漳州广播电台的收听情况表五十七 户外广告的告知效果表五十八 公交车身广告的告知效果表五十九DM派发渠道的有效性表六十 媒体渠道的有效性5.6 租金调查本次安排的问卷调查中针对租金方面的调查主要了解目前漳州市各主要商业区的租金情况，了解各店面业主对本案的租金预期，共收回有效问卷98份。在调查的店面中有近80%的店面属于租用的，65%经营状况仅保持收支平衡，31%表示目前经营状况良好。同时有20%业主表示计划再开新店。1F有34.7%，2F有25.5%，3F有23.5%，4F1F有16%，2F有

52、17%，3F有26.5%，4F有32%。同时有75%的业主对进驻本案并不表示反对，其中有16%的业主对本案表示极大兴趣。表六十一 调查对象的店面自有或租用？表六十二 目前经营状况表六十三 目前开新店计划表六十四 对本案的楼层租金预期表六十五 是否有进驻本案意向？第五部分 调查总结分析与建议5.1 概念界定 Shopping Mall产生的条件Shopping Mall业态起源于美国，根据美国的标准，Shopping Mall产生有三个条件，一是人均经济，比如达到人均三千到六千美金，二是汽车的私有化程度，私家车拥有人群比例较大，三是城市扩大化和城市郊区化，满足以上三个条件的城市所呈现的消费特点是

53、远距离购物和一次性购物。 这是城市中Shopping Mall产生的社会和经济基础。 中国式Shopping Mall的产生条件虽然中国大部分城市的人均GDP还达不到需求，但是Shopping Mall在中国的产生和发展条件有其特殊性，一是中国城市扩张比较明显，二是土地稀缺，三是人口众多，虽然人均收入达不到支撑一个Shopping Mall的要求，但在每平方公里内的人口密度比较大，它的消费总量可以支持一个较大规模的Shopping Mall。 商业业态定义按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂

54、店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、 购物等17种业态，（引用自商务部2004年零售业态分类（GBT18106-2004） Shopping Mall（购物中心）定义 指地产开发商有计划地开发建设并做将来的运营管理，能使消费者进行比较购物（同一业种2个以上店铺）的，以百货店、大型量贩超市、各种专门店和专业店等零售业态为主，附带餐饮业、服务业及大型停车场等的大型商业设施。 Shopping Mall常用经营模式：1、完全出租：全部出租，2、部分出租：将主力店出租，小店出售，通过这种小店铺

55、比较高价格的出售，快速的回笼资金。3、自营主业：自己经营主力店，而小的店铺出租，比如菲律宾SM商业集团 商圈定义商圈是指该商业项目吸引消费者的地理区域，或者可以理解为商业项目经营的影响范围，是由消费者的购买行为和该项目的经营能力所决定的，一般将商圈视为以本项目为中心，向四周展开的同心圆。商圈包含三个层次：核心商圈、次要商圈、边际商圈。 核心商圈是最接近本项目的区域，占有本项目顾客总数的5570；次要商圈是位于临近核心商圈的区域，占有本项目顾客总数的1525；边际商圈是位于次要商圈之外，最外围的区域，占有本项目顾客总数的5左右。5.2 项目SWOT分析 优势区位、规模、进入时机本案位处漳州市未来

56、东移中心龙文区蓝田镇，座落在连接市区与厦门的主干道迎宾大道旁，具备了Shopping Mall所必需的区位条件和交通条件。 目前漳州市区各种商业业态的规模普遍偏小，规模最大的商场是中闽百汇（原百货大楼），营业面积近1.5万平方米，其次是环宇百货，营业面积6千多平方米，而本案拥有10万平方米的商业经营面积，在漳州是属于航空母舰型的商业网点。 在闽南金三角（厦漳泉三地），漳州的零售业发展明显滞后，目前的商业业态结构（本地超市、商业步行街、专卖店、综合性批发市场为主，百货公司和专门店的规模与影响力处于较低层次）未能合理拉开档次，消费群体的选择和偏好比较盲目。随着金三角的整体性开发和城市对接需要，受到

57、厦门、泉州零售业发展影响，漳州市零售业正进入调整期，一方面是因为厦门、泉州商业开发空间的逐渐饱和，越来越多的外来零售业企业正逐渐将注意力转到了漳州，泉州中闽百汇和福州环宇百货分别于2003年底和2005年初相继开业。另一方面是随着漳州房地产价格上涨，商业地产开发数量将有阶段性的增加，漳州零售业从外到内，至上而下都在酝酿着一轮大的洗牌。本案以Shopping Mall业态模式进入漳州市场，进入时机应该是恰当的，对业态模式选择是有魄力和远见的。 劣势位置根据调查显示，漳州市民在饮食、服装、交通的消费支出比例是51%：22%：27%，即漳州市民超过一半的费用是用在饮食上。相较其他城市而言，漳州市中低

58、档次的饮食业明显更为发达。在前期访问调查中发现，漳州部分市民因为本案位置偏离市中心而对本案的未来经营前景表示不乐观，这一方面说明距离和不便利的交通将成为消费者前往本案的重要障碍，另一方面说明因为消费者已经养成了在步行就可以到达的范围内进行逛街购物。在本案的周边区域尚属于待开发地块，虽然在漳州市整体开发规划中迎宾大道步文镇、蓝田镇段（含本案）的沿街将开发成商业金融区，同时本案后面区域将开发成主要住宅区，但以上规划项目的实施不是今年内就可以实现的，本案的主要客流来源仍需设定在市区，而要改变市民的消费习惯是一项长期的工程，在短期内必须要有充分的应对准备。因为本案目前周边除了西坑村和蓝田开发区的原居住

59、人口和工作人口外，流动人口少，虽然这对Shopping Mall的长期经营不会带来大的影响，但在开业后的短期内依然会给管理方和租户带来经营上的压力。 机会市场空缺Shopping Mall对于漳州市来说，是城市化的重要特征，对于消费者来说，消费体验有了新的内容，对于同业来说，全新的业态进入将有助于市场潜力的充分挖掘。而对于本案来说，市场空缺就是最大的机会，地段的不可复制、规模的难以模仿和市场领跑者地位都将是本案在未来一段时期内独享市场的有力保证。如前所述，目前漳州零售业正处于业态的重新洗牌阶段，本案作为漳州市首家Shopping Mall，将扮演着漳州市零售行业调整的领跑角色，同时无论是填补现

60、有业态结构的空白，还是满足漳州消费者的新的购物休闲需求，本案都将获得足够的机会成为漳州零售业的领头羊。另外，在市府规划中未来五年内不会出现如此大型的商业地产项目，也是不可多得的优势条件。消费者带来全新的体验，这也是本案最大的卖点，但新鲜感不会一直持续，在开业一年内的适应期内，以先进的行销手段吸引漳州市民眼球，以规范化管理确保租户信心，将有助于本案缩短与消费者、与租户的适应期，否则将给本案后续的良性发展带来障碍。 5.3 市场定位建议注：所谓市场定位，不是我要做什么，而是我希望消费者是如何看待我。漳州零售业市场领跑者本案作为漳州首家Shopping Mall，具备成为漳州零售业领跑者的一切条件，同样面对漳州市有限的零售市场，本案也必须成为行业领跑者，面对不断变化的市场需求，主动出击，不断推出新的行销模式、新的个性商品、新的管理方式，在同业、租户和消费者心目中建立和巩固本案的市场领跑者印象。 未来东部市区最繁华的商业中心Shopping Mall对于漳州市而言，属于前瞻性的新型业态，与其他业态相比，本案应该更多的关注未来发展性，站在城市发展的高度推进自身的品牌建设。成为漳州市未来东部市区最繁华的商业中心应该是切合实际并能够达成的目标。 都市时尚新生活的演出平台对于消费者来说，Shopping Mall是各种业态的组合