全佳福品牌批发市场营销推广提案

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1、全佳福品牌批发市场项目营销推广方案深层思考的结晶壹加贰联合不动产2008.11.20全佳福品牌批发市场营销策略架构表核心关键的难题在哪？我们的工作：1、了解市场2、自我认知3、项目定位4、营销策略5、推广策略Part1 了解市场六安六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市。现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。全市188个乡镇、8个街道。总面积1.8万平方公里。2007年末六安市总人口为695万人，人口自然

2、增长率为4.22%，城市人口持续增长，从人口规模来看，六安市人口规模已位于安徽省前列。四条高速：宁西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三条国道：312国道、105国道、206国道三条铁路：宁西铁路、沪汉蓉铁路、阜阳-六安-安庆一条航道：淠淮航道纵横全境机场：六安至合肥骆岗机场仅需1小时，交通十分便捷公路：四通八达，公路通车总里程8426公里城市发展规划1、合六巢享受“同城”待遇构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金融等都要突破行政壁垒，合肥、六安、巢湖三地市民未来能够在诸多方面享受到“同城”待遇，省会经济圈内实现“五同”，就是交通同管、信息同享、水利同修、金融通兑、城市同建。在通信方面，取消手

3、机用户的长途、漫游费，三地通话按当地市话标准计费。在交通方面，合六巢之间取消收费站，发展一小时大公交。实现三市金融的通融通兑，可以开通同城票据交换业务、免收异地存取款手续费。 2、打造省会“旅游圈”目前，重点加强旅游景点联结线路的建设，打通巢湖至万佛湖、佛子岭水库、万佛山和天堂寨的快速旅游道路。未来，“省会经济圈”将以合肥市为中心、巢湖和大别山为依托、两小时高速路程为半径，构建泛巢湖国家级旅游区。3、建跨区域“经济特区”成立一个跨行政区域的实验区，建议由分属合六巢三市的肥西县三河镇、庐江县同大镇、舒城县杭埠镇组成省会经济圈的试验区，可作为省会经济圈内具有先试先行权的“新特区”。培养试验区成为省

4、会经济圈高度融合的示范区、研究成果转化基地、农民工回乡创业基地。规划展望合六巢三市下辖12个县，人口约占全省24%。按照三市“十一五”规划，到2010年，GDP总量将占全省的30%。省会经济圈要力争成为全省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。房产市场1、当前房地产市场进入飞速发展阶段六安房地产市场起步较晚，得益于区域城市化进程不断加快，旧城改造日益推进，房地产市场一直处于快速上升的发展时期。特别是合巢六经济圈的带动以及合六叶高速公路的贯通的利好因素刺激，六安的房地产市场异常火爆，进入飞速发展期。2、房地产市场开发量持续增长，市场竞争激烈去年以来是六安市住宅市场上的供应量快步向前的一年，全年

5、可供销售的商品房约117万，主要集中于城南区一带，这一区域20万以上大盘将近5个，另外还有其他板块和市中心的楼盘，开发量的持续增长必将加剧六安市房地产市场的竞争。3、开发商实力的竞争加剧，进入品牌比较时期六安市房地产市场的持续火爆，吸引了大批实力开发商进入，如华泰及成功置业，他们带来了先进的开发经验和开发理念，吸引着六安市居民的目光。同时大量高品质大盘上市，使得整体市场的主导方向已转向品牌的营造和比较阶段。4、产品层次逐步完善，建筑形式逐步多元化2005年前，六安房地产市场上开发的项目，基本以多层为主；但是到2007年2008年，市中心板块如滨河御景、六州首府相继开发纯高层项目，城南板块也逐步

6、向着品质大盘的方向发展；和顺名都城、上城国际、龙湖山庄、香格里拉花园、锦绣华府等超级大盘，种种迹象表明，六安市房地产开发的产品层次将逐步完善，建筑形态也将趋于多元化。6、居民进入理性消费时期，住宅市场整体去化良好六安市目前的楼盘只要定位合理，大多数销售状况都比较好。另一方面随着市场供应量的加大，居民的购房需求得到部分有效释放，开始进入理性购房消费阶段，使得开发商开始重视项目的前期定位和策划，注重小区品质的提升。7、以自主需求为主，投资市场尚未形成六安城市规模较小，房地产市场处于一个初步较快发展阶段，内部可以推动投资的资源少，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，投资也是以投资商铺为主

7、。住宅投资目前市场还没有形成，整体市场仍然是自买自用的状况。市场供求分析1、土地供给分析n 土地供应量巨大，城南及新区成供应重点土地供应列表年份全市（亩）20062602其中城南（1110）200718522007及2008年上半年出让的土地加市场存量，预计未来几年将会有400万平米的销售面积，按照六安每年销售的面积约100万平米来看，市场供应量比大，具有一定的风险和压力。2、市场供求趋势分析房屋供求趋势分析市场供给量不断加大，有效需求呈递减趋势目前六安市区人口31万左右，人均居住面积15左右，根据城市规划要求，到2010年城市人口将达到40万人，按人均住房面积在25计算，将需要近550万的住

8、房，每年有100万方左右的市场需求量。但是，持续上涨的房价限制了部分市场需求，使得有限需求呈现递减趋势。六安正处在城市拆迁改造和新城建设阶段，老城区拆迁量较大，南部新城建设土地供应量增加，未来几年内将处在房地产市场供给的高峰期。3、市场价格分析n 房价大幅上涨，拐点尚未呈现1999年9月，六安撤地设市，房地产市场从2000年后正式开始起步发展。在这短短的五年多时间里，房价已经有了较大幅度的上涨，从最初的980元/涨至现在的3050元/。从目前市场情况来看，房价拐点尚言之过早。本部分结论：从总体上看，六安房地产市场发展的动力主要有来自于经济环境趋好，宏观政策有力驱动，城市化加快和城建拉动等因素。

9、预计今年六安房地产市场将继续受有利因素的影响，前景依然看好。六安市商业状况分析1、六安历年社会消费品零售总额的比较结论：近年来，随着政府规划和购物环境的改善，六安商贸业取得了的迅猛发展。社会消费品零售总额的增长幅度逐年加大，已经进入良性发展阶段。2、 六安商业业态及阶段认识六安商业业态分为为街铺、百货公司、大型超市、连锁专卖店、主题商场、专业市场等,规模由十几平方至几万平方米不等。业态经营特点商场名称百货商场规模较大，品种齐全，毛利相对较高，多采用专柜经营方式白云商厦、商之都、金商都主题性商场经营品种限于一定主题国美电器、苏宁电器等专业市场经营品种专业性较强义乌小商品市场，顺达大市场，建材大市

10、场等超市采用开放式货架经营方式，主营家庭日常必需品，毛率低，客流量大苏果超市等连锁专卖店规模较小，利润高梦特娇、真维斯等六安商业正由快速发展向结构调整阶段演进发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新世纪商业广场出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化经营和销售同时存在

11、商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入3、目前六安商业格局六安市区商业格局主要包括市级商业中心、区级（城市次中心）商业中心（含亚区级商业中心）、特色商业街和社区商业中心。根据六安城市总体规划原则和商贸业发展定位，六安市区商贸流通业将形成 “一心二群三区多街多点”的整体发展格局。 u 一心：即由市级商业中心区块，作为六安市本级辐射整个六安市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中心。u 二群：在皖西大道十里铺到皋陶墓一线的城市东部，磨子潭路南段的城市西南部形成两个专业市场群，

12、服务辐射六安市域。u 三区：在城西南和城东各形成裕安、金安两区的商业中心，成为市区的副商业中心；同时在城北形成一个亚区级商业中心，弥补城北区域相对偏离中心商业区和两个副中心商业区的缺陷。u 多街：在中心城区形成一批具有特色的专业街。u 多点：形成与住宅、人口分布相适应的社区商业中心。结论： 六安人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强， 六安现有商业格局由核心商圈、步行街、专业市场和大量的街铺组成， 六安商业正由快速发展向结构调整阶段演进，市场表现为街铺、步行街向集中商业发展， 六安市总体的商业布局已经完成。商业中心研究一、市级商业中心市级

13、商业中心由老城区商业中心和新区商业中心构成。老城区商业中心以现有商业中心（即由皖西路、人民路、梅山路、解放路构成的区块）为基础，适当集中，并扩大规模，形成更为强大的城市中心区。以皖西路、解放路为主要轴线布置商业街，结合皋城广场、人民公园，北向联系文化馆和博物馆，西侧连接新建的东大街商业街。改造提升现有大中型商场或购物中心，形成规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进、错位发展的态势。通过公共设施的综合布置，强化商业中心功能。运用城市土地配置的市场经济机制，促进城市中心地段商业金融核心区的逐步形成。新区商业中心由解放南路、佛子岭路和梅山南路和新淠河两岸所构成。特别是依托新淠河两岸建设一批

14、上规模、上档次的宾馆、写字楼，引入部分规模化购物中心和高层次服务业机构，确立在全市区商务中心的形象。紧邻火车站的站前区从发展商品贸易市场起步，逐步向高档次的商业业态推进。依托火车站、汽车南站服务区的建设，天盈新城等居住区的形成，和行政中心建成后对该区域的带动作用，在解放南路到梅山南路的佛子岭路两侧逐步形成新的商业中心。该中心不仅服务于周边居民，更服务于外来流动人口。市级商业中心功能定位分区基本特色功能定位主要结点老城区商业中心九墩塘现代商业区块大众化、多样化、休闲化商业、商住、商务购物中心、步行街、华联超市、街心公园、超市、信息传媒鼓楼东大街传统商业区块休闲化、特色化商业、商住、旅游步行街、饮

15、食小吃、专卖店新城区商业中心站前商业区块高档化、精品化商务、商住、商业WATER大酒店、站前服务区、步行街、专业百货、精品购物、酒店服务、商务办公、品牌销售行政中心商业区块综合化行政、商务、商业行政服务中心、中高档写字楼、中档商务餐饮店、行政办公、金融商务服务二、区级商业中心目前六安将构建城西和城东2个区级商业中心，形成金安、裕安两个城区商业副中心，服务于相应的城市分区。区级商业中心的业态设置原则为：鼓励设置大型超市、专业店、专卖店、便利店、餐饮、文化娱乐网点、农贸市场；适度设置百货店、仓储式商场、生活服务网点。1、金安区商业中心位于七里站附近。目前该区域商业气氛不足，设施简单且少。规划期内，

16、努力培育发展，引导大型商业网点入驻该区域，并扩大大型商业网点（特别是有批发功能的商业网点）的辐射范围；引进专业店、专卖店等品牌商品经营店铺；规划建设12条商业街；合理布局68个左右的社区商业网点，以中小型超市和农贸市场作为区内社区商业中心的主体，辅以便利店和社区配套的商业、服务业设施。争取到2010年基本形成副中心商业区。2、裕安区商业中心规划在龙河路到天堂寨路之间的磨子潭路两侧建设裕安区商业副中心。近期以专业市场起步，逐步为高一级别的业态所替代。随着西南部城市新区的开发和人口的集聚，该副中心可以向霍山路方向拓展。最终形成服务于城市西南以及裕安区西南部的商业中心。规划期内，重点培育和发展1处综

17、合性超市和12条特色商业街，作为区域商业中心的主体。特色街建设以餐饮、摩托车修理等为主要业态；以中小型超市和农贸市场作为区内社区商业中心的主体，辅以便利店和社区配套的商业、服务业设施。3、城北九里沟亚区级商业中心亚区级商业中心将以定位于区级次中心为主，亚区级商业中心规模上比区级商业中心要小一些，服务人口也相对少一些，但在商业设施的档次与功能上，要比社区商业功能区高与全面。到2010年，六安市区将建立1个亚区级商业中心。结合城北改造和淠河新村等的建设，在解放北路梅山北路交叉口以北区域形成区级商业中心，主要为周边地区及城市北部地区服务。级次指 标设置地域功能定位服务对象服务人口基本商业面积基本设置

18、业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区，历史形成的商业集聚地购物、文化、娱乐、休闲、旅游，并于金融商务结合国内外及本市消费者15万平方米购物中心、大型百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚区、公共交通集散地购物、文化、娱乐、休闲该地区及外来消费者15万8万平方米购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业社区（居住区）商业人流集中、交通便利的地段保障该地区居民日常生活，提供必要的服务当地居民12万051.5万平方米超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业新区商业中心城市

19、规划的新区中心商业区，人流集中，交通便利的地段购物、文化、娱乐、休闲、旅游与金融相结合新区居民，商圈辐射范围及外来消费者10万8万购物中心、超市、百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业结论：市级商业中心已基本形成，但尚未形成有辐射力的区级商业中心，商业布局体系不够合理。作为具有一定规模的中等城市，目前除中心商业区外，还未在城市拓展区形成次级商业中心，商业活动过重地依赖中心商业区。市北郊，东七里站，梅山南路、解放南路、六佛路、环城西路等城市新区尚无大商家进入。这不仅给市民生活造成不便，而且也对市区的交通、环境等方面带来了一系列的问题，城市的发展需要新的、

20、更完善的中心。专业市场研究伴随区域性贸易集散功能的增强，过去20多年来六安形成了以生活必需品、特色产业产品和部分原材料为主的专业市场类型。这些批发市场辐射本市和周边县区，为六安市的经济发展、市场繁荣发挥了重要作用，但大部分专业市场基础设施和交易方式落后，环境脏乱差，功能不专、区块不明显。虽然专业市场发展有区域经济发展水平较低的根源，但总体上看，目前专业市场的类型不全，重复建设现象严重，成交额少，辐射能力不强，管理不规范。 规划在市区形成两个专业市场群。东部专业市场群设在皖西大道十里铺到皋陶墓一线，重点发展工业品、原材料物质、汽车等专业市场；西南部专业市场群设置在磨子潭路南段，重点发展小商品、建

21、材、五金装潢等市场。另外，在北部九里沟发展蔬菜、粮油等批发市场。名称地址类型建筑面积（平方米）营业面积（平方米）建设投资（千元）年成交额（万元）就业人数（人）义乌小商品市场裕安区经济园小百货批发3500030000300040002000建材大市场齐云西路建材200001800017002000850南门农贸市场解放中路农副产品综合市场1000080002000010000500紫竹林农贸市场紫竹林路农副产品综合市场3800330042001000150裕安区建材批发市场磨子潭路建材4000380040003600160裕安公交商品市场解放南路百货批发300028003800800120温州装

22、饰建材市场大别山路15号建材14000100001200015000600大别山路瓜果市场大别山路34号瓜果60005000900018000240三里岗农贸市场六佛路农副产品200018001600300100瑶海家具城解放南路家具200018001600100085七里站市场东七农产品综合市场3500300040001000100青年路市场青年路农产品综合市场3500300090001600120金桥商贸城三里桥农产品综合市场3000230080002000120六安大市场公安路工业品综合市场4000350010000230060皖西商贸中心皖西路布匹市场42003600100040008

23、0皖西钢材市场安丰路生产资料3000580070003600117皖西商城皖西西路批发市场450042001500220185长青路市场人民路小商品65006000400凌元市场解放南路小商品批零50004000120六安茶叶市场健康路茶叶批零50004500170钢材市场皖西路55号批零15001000800200016机电产品市场皖西路55号批零70060050080023目前六安各主要市场基本状况六安义乌小商品批发市场一、二期六安义乌小商品批发市场是裕安区2001年底引进的重点招商项目， 项目一期占地80多亩，投资3000多万元，建成店面800余间，于2002年10月28日竣工试营业，2

24、004年2月正式开业。到2005年，该市场经营的商品90%来自义乌市场。市场运转正常经过两年多的运营，该市场800多个店面已全部或租或售给经营户，入场经营率100%，市场已步入逐步繁荣发展轨道。二期于2006年4月28日顺利开业，占地面积41亩，建筑面积4万平方米，与项目一期及周边的顺达大市场、永康大市场、财富广场共同构建了中部地区规模空前的市场带和商贸流通集散中心，它们的建成，推动了裕安的快速发展，扩大了整个义乌小商品批发市场的规模，东、西区市场连体，占地100亩，商铺约1500间，集服装、鞋帽、布匹、五金家电、食品百货为一体，是当前皖西及周边地区规模最大的小商品批发市场，市场布局合理，配套

25、设施完善，享受政府给予的多项优惠政策。已成为公认的小商品批发中心。义乌小商品批发市场在交通上具有一定得的优势，物流系统已经基本完善，可以承揽来自各地的产品货运。周边市场情况：顺达大市场，光彩国际大市场硬件设施：配套一般。没有配置人行电梯和包括宽带网在内的通讯系统等。面积：主要商铺铺位建筑面积在17-40平米之间。 销售价格：根据目前市场行情，价格约在400014000元/平方左右。租金价格：经与部分摊主沟通了解目前铺位租金价格如下：一期：12000-25000/间/年；二期：6000-15000/间/年；总体来看，租金水平较乐观。其他目前一、二期经营用房自买一半、租赁一半；一般只在一层经营，二

26、层放货，经营者的总投资金额大部分在10万元以下，多为小规模投资、自主经营。目前在此经商的业主由三部分人组成，来源分别为六安市区，六安乡镇，浙江台州等地的三方面业主。产品也主要批向六安底下的各个乡镇。经营状况：出租率达到99%，人气、环境、以及经营管理方面目前在六安市经营状况最好六安大市场六安大市场（一、二期）项目是皖、浙企业联合会副会长单位浙江台州永安房地产公司开发有限公司投资、安徽浙东置业有限公司开发的。六安大市场一期商业建筑面积2.1万平方米，约300间商铺。二期项目是在一期的基础之上兴建的商住工程，总建筑面积为7.5万平方米；其中商铺建筑面积为3.6万平方米。 六安大市场第二期依托一期（

27、商铺地上二层，总建筑面积2万平方米）已经成功的综合大市场和强劲的人气及购买力而兴建的，其东面是与一期相连的商业步行街，南面是六安市的主干道皖西路，西边是2006年六安市重点工程淠望路，北面是商流人气旺盛的民惠路。六安大市场二期西、南、北三面环路进出方便，可以泊车一百余辆。由于靠近市区，交通一般，同时政府把常青路市场整体迁入了二期，因而整体经营状况较好，但基本上是以零售为主，批发较少。面积：主要商铺铺位建筑面积在30平米左右； 租金价格：经与部分摊主沟通了解目前铺位租金价格范围为：550-1500元/月，基本集中在700-1000元/月。劣势（1）零售为主，档次不高，主要是靠商品价格低吸引消费者

28、。（2）缺少主力店，拉动不了价格空间和人气。（3）交通条件限制了物流、仓储等大型市场所必须的条件。六安市顺达大市场六安市顺达大市场占地面积99.74亩，总投资8000万元，建筑面积88000平方米。以经营家具灯饰为主，兼营建材五金。六安市顺达大市场，是磨子潭路市场带义乌市场建成后，第二家大型专业市场，是六安市2005年十大重点工程之一。顺达大市场开业期间，执行二年内免工商管理费、国税、地税由市场统一支付，并免收一年物业管理费政策，目前租住率达到97%租金价格：经与部分摊主沟通了解目前各楼层铺位租金价格如下：一层：25-45元/月左右；二层：15-20元/月左右 三层：10-15元/月左右 六安

29、国际光彩大市场六安国际光彩大市场是安徽振兴集团投资亿元，规划用地亩，建筑面积为万平方米的超大规模的综合大市场。该项目分两期建设，一期规划用地面积270亩，建筑面积30万平方米，已经交付使用。二期规划用地面积190亩，建筑面积20万平方米，目前正在建造，到2008年年底全部竣工。 六安国际光彩市场设计采用复合、立体式的建筑理念，地下建有10万平方米的大型停车广场和仓储，另有2000多米的地下环绕隧道，一至二层为商业铺面，一、二层之间立交环绕整个市场，三、四层为商务、办公及写字为一体。市场规划有五金、建材、钢材、石材、农机、茶叶、仓储物流等近10类商业板块。租售价格：经与部分摊主沟通了解目前铺位租

30、金价格如下：25-35元/月。其他市场自08年7月开业以来，总体经营情况较好，已经产生了一定的聚集和辐射效应，目前在该市场经营的客户有部分是在温州市场和该市场同时经营。据了解该开发商目前已把温州市场经营权买断，至年底温州市场经营户将全部迁移至该市场，这将对项目的推广产生积极的影响。目前市场内的经营户也基本是以六安本地为主，产品以批发为主，零售为辅。同时在区域内建材市场布局过于集中，市场规模趋于饱和的状况下，结合六安实际情况，将三期项目规划为茶叶批发市场，规避了同业竞争。经营状况：市场整体共规划有商铺6000间左右。目前一期，二期销售率为60%，出租率在35%左右。结论： 六安现有专业市场规模趋

31、于饱和，商业物业消化能力基本被释放。 市场建设缺乏整体意识和一盘棋思想，布局过于集中，低水平重复建设严重。 专业市场档次低而不专，缺乏网络联系。需要升级换代产品。Part 2 自我认知了解过去全佳福品牌批发市场规划总建筑面积70000。项目由于工程、定位、面积、市场环境以及代理公司等众多因素的影响，一度呈现滞销现象。在前期销售中由于市场定位不明确，加之缺乏一定的营销理念，至使项目销售不利，以至于内铺招商、销售剩余缺乏卖点的存量房至今仍在销售。 周边现况本地块属较成熟地块，周边交通网发达，同区同种业态物业林立，市场竞争激烈。因此本项目将面临严峻的市场竞争和考验。 Part 3 项目定位定位三元素

32、目标消费群我们对谁诉求？商品竞争范畴我们在什么样的商品类别中竞争？利益点客户为什么要买我们的产品？要确认目标消费者，我们须先检视 1、大环境暨市场现况，如何增加产品的渗透力 2、竞争对手有何不利之处 3、和竞争者比较形象、特性、购买者轮廓有何不同之处 4、是否有产品升值的潜力 5、消费者行为的潮流与趋势分众的诞生“分众”一词是日本著名研究机构，博报堂生活综合研究所于1985年提出（研究课题以社会生活为重点，尤其重在调查，分析消费者生活与心理的变化）它获得日本流行语大奖肯定了这个名词对社会变迁的解释能力也肯定了它可能带来的思维影响力大众化的消费社会正逐日崩溃以划一性为基础的大众已经快要消失代之而

33、起的是个别化、差异化的小群体，该研究所认为这是一种“被分割了的大众”因而铸造出此一名词为“分众”定位陈述品牌全佳福品牌批发市场胜过（写下竞争对手的描述）诉求中低端商品、收入较低，只为生活的人群是针对来说（写下目标消费群的描述）区域内有一定身份，无需去他处购买品牌的人群因为（写下品牌的策略性竞争优势）义乌一、二期及周边成熟市场及皖西地区辐射中心的优势能提供（写下能给予消费者的利益）义乌一、二期及周边成熟市场及皖西地区辐射中心的优势以高价值，低价格,实现大家投资经商的渴望。整体定位启动皖西资本时代的商业航母主楼招商定位：根据本项目前期销售、招商及本区域特定的因素综合考量，本项目如按照现有六安及周边

34、县区的品牌能力不足以支撑整个主楼的去划，必须借助外力进行品牌嫁接和扶植。如与义乌政府联合，使“义乌小商品市场”这一品牌走出义乌，走进全佳福品牌批发市场，对于义乌政府与义乌小商品市场而言，达到品牌的推广。对于本项目而言，借助这一现有的明星品牌，进行产品的宣传推广，达到招商与兴旺市场的作用。借助品牌，吸引众多浙江厂家直接在本项目设立安徽地区一级代理，从而使本项目成为浙江商品的一级交易市场。Y区招商定位Y区由于所处位置及平面布局，如按照常规商铺进行销售、招商难度较大。故在此区域思考方向在结合世界整体经济危机，沿海加工制造业出口过高，人力成本过高，国家经济发展中心偏移等几方面因素综合考量，定位以加工制

35、造业的前店后厂或百货类、IT类产品（山寨）类产品生产商产销一条龙形式进行招商。Part 4 营销策略全佳福品牌批发市场产权式投资方案定位全佳福品牌批发市场，并引进品牌商家统一经营的“产权式商城”投资模式。3、目标投资客户群定位（1） 主力客户群：六安区域中等与中等偏上收入的中年人群。（2）次主力客户：合肥、南京市高收入人群、江苏周边市县投资者。商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。4、价格定位 物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在未对市场进行全面调研之前，制订本业态的商

36、铺租赁价格显然是不科学的。现只针对商铺的销售价格进行初步定位：整个商城均价计划6000元。*均价6000元各层均价水平层数面积（平方米）均价（元）总价（万元）首层3073190005838.72310153001643.5333232500016164276845001245.65273541001121.35627353600984.6727353000820.5827352500683.75合计231146037.0 13954.0 98%销售折扣5916.3 13674.9 5、商场主题经营定位：（1） 商场主题定位：一层主题：全佳福精品名店：A、 对象：满足白领、金领消费族群对品质生活

37、的要求，同时也提供家庭主妇在日常家居消费之外的较高物质需求。B、 产品：主要经营品牌服装、珠宝、名表、高档化装品。C、 理由：避免与大百货业态相冲突，同时对消费者来讲也是一种有益的互补；真正体现了购物中心的功能。可采取与商家提点分成的方式经营，获取更大的收益。D、三、产权式投资方式1、全佳福品牌批发市场产权式投资模式具有以下主要特点：（1） 业主和投资者可以根据自身的实力投入资金，获得相应的产权与收益权，（2） 业主所购买的商铺，经营则委托经营公司统一经营，经营公司与义乌商品城或常熟服装城、中山灯具城等品牌商家合作，利用其先进管理保证投资者获得稳定的高额回报。2、产权式投资方式核心优点：（1）

38、 投资有保障，因为有品牌商家和实力开发商的存在使得中小投资者的投资风险大幅度降低。（2） 最大程度降低置业门槛，能使投资者能够以最轻松的方式投资商铺，从而最大程度的扩大了顾客层面。（3） 高回报率，产权式商铺投资在大大规避了投资风险的同时，依然具有了商铺投资的传统优点-高投资回报率。3、操作关键：（4） 如何在最短时间内让六安消费者接受产权式商铺投资这一全新投资概念。（5） 如何在保证开发商利益的前提下降低置业门槛，使新模式得到普及。同时又给投资者以信心，相信能获得稳定的回报。 四、投资回报分析1、对投资者的不同回报利率对发展商的影响假设一个A单位铺位，面积10平方米，总价10万元，实际租金水

39、平是30元/平方米/月。成交条件：5成十年按揭。我们分别来比较投资回报率在6.5%，6.6%，6.8%，8%不同水平下发展商与投资者在前十年内的收益发展商收益（未考虑打折销售，利息，管理费等情况）回报率总价（万）十年收益（万）十年付出（万）实际收入（万）相当于售价（元/平方米）实际总收入（万）6.5%103.66.57.17100164116.6%.103.66.677000161796.8%103.66.8.6.86800157178%103.685.65600129432、投资者收益分析（1） 不同回报比率对投资者的影响根据上面分析，建议采用6.8%的方案，既保证了发展商的合理的收益，又保

40、证了投资者在十年的供楼期内，回报率正好可以抵供楼款。而多出来的17元可以考虑税的问题。回报率总价首期5成5年一次性回报实付首期5成10年月供月回报回报与月供差额6.5%1053.251.625549542-76.6%1053.31.65549550+16.8%1053.41.7549566+178%10541549667+117（2）6、8%的年回报率下，投资者投资分析仍假设三楼A铺位，面积10平方米，总价10万元，选择5成十年的供楼方式。以下分析投资者的收益。投资者的回报分为2个阶段，前十年的供楼阶段和十年后收取租金阶段。A、按揭方式投资分析l 供楼阶段回报率总价首期5成5年一次性回报实付首

41、期5成10年月供月回报5年总月供投资者实付回报与月供差额6.8%1053.41.75495663294048940+17在这一阶段，投资者的利益体现在两个方面：一次性回报5年，使投资者只要付出少量的资金就可以参与投资。再付5年月供，5年后回报抵供楼款。投资者实际付出不到总价的5成（48940）就可以完全拥有产权。l 10年到70年内的回报预计十年后租金水平每月租金收入60年租金收入商铺增值收益总回报60元/平方米600元约43万15万58万B、一次性付款方式投资分析：回报率总价折扣一次性付款5年一次性回报实付510年月回报510年总回报10年内月总付楼款1070年总收益商铺升值6.8%10万9

42、.8折9.8万31850元66150元530.8元31850元34300元43万15万如果投资者选择一次性投资的方式，在前十年内他只要付出相当1/3的楼款（34300）即可获得一个总价10万元的商铺。总结：在产权式投资的模式下，投资者前期付出35万的投资，可获得超过58万元的投资回报。C、永不付月供方式投资分析：回报率总价首期10年回报5成10年月供每月回报每月毛利10年毛利6.8%10万5万6.8万549元566元17元2040元此种方式的特点是购铺不直接返还租金，租金每月由发展商代交投资者按揭款，投资者只需投资首期，10年不用交一分钱，10年后得到一个完整的具有60年产权的黄金商铺。3、产

43、权式商场运作关系图：发展商商铺买卖委托经营商铺租赁商铺租赁小业主经营单位租赁方租金代交可代交月供办理按揭交月供按揭银行五大关系人在产权式商城运作模式中都承担着各自的同时又相互关联的角色。Part 5 推广建议总体营销策略“产权式商城”作为先进的投资置业模式在六安市场是首次出现，其概念被目标客户接受有必然的过程，结合本专案的其他特点，归纳总体推广策略如下：1、核心流程策略（1）流程要点：炒热概念、吸引关注、引导消费、引爆购买（2）将项目整体营销工作按时间划分如下：编号项目阶段工作重点目标A、第一次销售高潮完成顺利销售所需一切准备形成目标受众对本案的高度关注与概念初步接受。火爆热销，完成总盘的40

44、%B、第二次销售高潮结合好又多开业、延续火爆热销，形成二次抢购。完成总量的80%C、第三次销售高潮完成全部销售，同时良好营造发展商品牌完成余量2、核心推广策略（1） 采用IMC（整合营销传播）的手法，将实际销售与广告、SP、公关等紧密结合。强调战术上的高度统一性。（2）传播的主要力量放在对投资、盈利概念以及信心保证的大力渲染，而不是常规宣传商铺本身功能的做法。要点是对消费者的攻心战。3、核心媒体组合策略（1） 以报纸软硬广告和户外形象广告作为主要媒体迅速炒热本案概念和商铺知名度（2） 外卖场和销售现场包装作为促成交易的最直接媒体（3） CATELOGO和DM作为卖场包装和销售讲解最有力的补充。

45、（4） 以各类型活动现场作为非常规媒体，以活动为各销售时段的市场导火索；并通过常规媒体报道使之成为当阶段社会焦点。（5） 以TV座谈式栏目和本案的报道作为火爆局面的助燃剂。新闻炒作、软性宣传 1、报纸宣传主题A1商业恐龙入六安-消息篇A2义乌人真的来了-消息被证实篇A3幕后巨头浮出水面-全佳福酝酿大动作A4商家如何应对“恐龙义乌A5义乌签约全佳福-以上部分在第一次销售高潮期间投放A6商铺投资模式大型研讨会在六安召开A7义乌引起商业中心转移？-现象分析篇A8产权式商城炙手可热、热销场景报道-以上部分在第二次销售高潮期间投放2、TV报道、栏目义乌签约全佳福、全佳福产权式商铺开发售-社会新闻产权式商

46、铺始开盘即满堂彩-经济专栏、产业现象研究创富讲座、听者云集-社会新闻报道商业研讨会专题报道-经济类报道剖析“全佳福现象”-谈话类专题栏目报纸硬广1、广告主题（1）软文式广告主题B1一个革命性的投资模式B2创富时代完全攻略篇B3“民工排队买铺”？之怪现象篇B4产权商铺火爆六安之跟踪报道-采访发展商篇B5产权商铺火爆六安之跟踪报道-采访策划机构篇B6六安人的遗憾篇-以上部分在第一次销售高潮期间投放B7六安人掀起第三次投资浪潮B8投资模式分解 之 终身回报老年保障计划B9投资模式分解 之 子女教育保障计划B10投资模式分解 之 家庭幸福计划B11老会计师终于投资了生平第一单生意B12金山是怎样被锹动的？-投资原理分析B13你也能做个富爸爸-以上部分在三次销售高潮期间循环投放