XX山庄行销策划书

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1、XX楼盘行销策划目录前言第一部分市场分析一、地理与周边环境二、交通条件三、区域特征四、500 米商圈五、消费者情况六、竞争对手六、竞争对手八、有关单位鼓励职员在外购房政策对本案影响九、 SWOT分析第二部分营销战略与定位一、市场细分二、市场定位三、营销目标第三部分营销策略策划一、产品及服务设计二、价格确定三、销售渠道四、促销措施和活动第四部分广告策划一、广告定位与目标二、卖点提炼三、广告语的阐释四、分阶段的广告宣传计划五、贯穿所有销售阶段的广告宣传六、企业的内部宣传（墙报）七、活动推广宣传第五部分广告预算第六部分执行计划一、按时间安排的活动执行方案二、按媒介安排的执行方案前言受 xx 有限公司

2、的委托，我方为其进行全面市场调研，并基于调研报告进行营销与广告策划。xx 司是一家具有xx 省建设厅核发开发资质的房地产企业，成立于xx 年，注册资金xx万，主要经营房地产开发、建材、五金家电、日用百货等业务。下辖xx 公司，拥有各类工程技术管理员xx 人，是房地产界一家具有较强实力的后起之秀。公司恪守“ .诚信铸就基业”的司训，坚持质量第一、用户第一、服务第一的思想原则，成功开发了“ xx”小区。如今的“xx ”正处于开发之中。“ xx ”位于风景秀丽的x 湖，南抵xx 花园，西临新建成的xx 路，北靠即将动工的xx西路，交通位置优越，风景迷人。第一部分市场分析一、地理位置与周边环境1、 地

3、理位置xx 园位于 xx 广场西侧xx 南路与求xx 路交汇处，南邻x 湖，背靠 xx 山。又有 xx 高档住宅楼的代表xx 和湖畔新村为伴，为兵家必争之地。.略图表 1地理位置图2、 周边环境xx 园所在的x 湖置业区，依山傍水，左邻有“东方日内瓦湖”之称的x 湖，背靠有xx市“城市绿肺 ”之称的xx 山，风景秀丽。且该区的空气指数、噪音分贝数、绿化率都要高于xx 市区的平均值，为环境最佳地段之一。二、交通条件xx 园所处路段的公交线路主要有 x 路、 x 路，另外随着 xx 路的建成还将开通新的公交路线。而实地调查结果显示，目前此处以出租车为主要交通工具，且流量大。日期时间车辆数流量（辆

4、/ 分）3月23号16：06 16：361103.663月24号15：01 15：31963.23月27号11：22 11：521765.83月28号16：51 16：211204图表 2 xx 园路段的出租车流量公共设施距离（米）所需时间（分）步行街16005xx 小学14004xx 广场14004xx 学院18005图书馆18005体育馆18005x 医院23007x 中21006图表3 xx园至附近主要公共设施小车用时间三、区域特征1、人口规模、增长速度根据 xx 人口普查登记， xx 园所在的南湖置业区居民小区比较密集，人口规模也比较大，在 x 左右，人口增长速度。2、居民素质、文化层

5、次该区域内有许多政府机关和知名企业及其配套小区，因此本区域居民的文化水平和素质相对来说比较高。3、居民年龄结构、家庭状况据调查，该区域居民的年龄结构分布为：中年54，青年 30，老年 16。家庭状况以三口之家为最多，有老人的家庭占到40，有小孩的占到30。4、居民收入水平调查结果显示，该区域的居民属于中上收入者，平均年收入在xx 元左右。四、 500 米商圈由于 xx 园位于住宅密集的区域，附近的楼盘比比皆是，正在开发的有xx 园、 xx 村、xx 家居、 xx 名都等，另外还有许多打算开发的。该区域为xx 市政府规划开发的地区之一，而房产先行一步，配套的商业设施还未跟上，所以目前的商业气氛还

6、未形成。银行、信用社各一家，超市一家即位于xx 村的 xx 超市。基于以上分析， 再结合市政府的具体规划，可以预知这个区域的商业发展潜力，据了解，已经有多家餐饮服务机构准备来此投资置业。随着商业机构的不断进入，将会聚集更多的人气，商业气氛会越来越浓。五、消费者情况1、一般性消费者购买目的据一般性消费者购房情况调查结果显示，消费者购房主要出于对原来的居住条件不满意，这部分人占到被收回有效问卷调查人数的42.1 ，另外，准备结婚、给家人买房、想在 xx 安家的各占 14.7 、 15.8 、 14.7 。住房要求因素百分比面积120m 2 160m248.4 90m 2 120m228.5 160

7、m 2 以上21.4 三室二厅43.9 结构四室二厅42.6 五室二厅15.9 复式53.3 户型单层23.6 空中花园或二层结构23.1 图表 4消费者对住房的要求价格承受能力价格百分比600-800 元 / m222.1 800-1000元 / m228.2 1000-1200元 / m 237.4 1200-1500元 / m 27.3 1500 元 /m2 以上4.9 图表 5消费者能承受的价格付款方式打折后一次性付款占43.4 ，银行按揭占46。2、目标消费者基于市场调研的结果，把购房目的比率前三名的目标消费者列出分析。为家人购房的据调查了解，这部分人大多是xx 本地人，有小孩、老人

8、。有的经常出差工作，不能在孩子身边照顾。 他们一般属于上层收入者，年龄集中在30-40 岁。这部分目标群体购房主要是为了老人和孩子， 让他们生活在一起，自己可以安心在外面工作。考虑到老人的行动方便，他们一般会把房子选择在1、2 层，以单层为佳。 而环境因素的考虑会比价格因素考虑得多。他们比较注重朋友的介绍，对媒体的信任度不是很高，长期在外忙于工作也很少关注本地媒体。也比较注重安全的需要，对坐车方便要求很高。换房型的他们一般为工薪阶层，原住房可能比较陈旧、拥挤。换房的目的是为了改善居住条件，过更舒适的生活。买房是家中的一件大事，会通过集体商量。他们在考虑住房要求的时候，环境要求大于价格要求， 面

9、积在 120m2 160m2 左右，复式机构较受欢迎。 另外对购物方便，小区安全和物业管理比较看重。对媒体的态度要好一些，是他们了解房产信息的一个渠道。准备结婚的他们一般属于刚工作不久的一群人，经济收入不是很富足，价格因素放在第一位，对于22两厅，户型要求复式多一点。他们比较看重媒体的作用，对购物和小孩上学方便比较关心，小区安全依然重视。六、竞争对手我们的竞争对手主要有xx 花园 xx 村、 xx 园、 xx 园、 xx 园等。详细情况如下：项目名称xx 村位置xx 南侧评论：占地面积xx 亩、项目南边临湖，建筑xx 混有米宽多米长的沿湖风起步价xx 元 /m2光带环绕其中； （正在建）222

10、户型四室二厅 172 m 155 m、三室二厅 113 m、现代简约式建 143 m2、一室一厅 62 m2、复式 264 m2 279 m2概念筑风格配大型外飘窗设21世纪健康型住宅小区xx 边， xx 园，好山好水好景致，计，使底楼也可享用充品税 广告语至足阳光；尊山水，人文世家媒体、中心花园规格报纸、电视、户外广告牌、车后玻璃xx 管理有限公司较高，效果很好；物业管理、小区门前市政道路不到位，睛天灰雨天泥。配套设施占地 6亩的中心广场，200米的沿湖风光带、小区面窄腹宽，开发从里至外，造成业主远观印象欠佳，业绩受损。图表 6xx 楼盘情况项目名称城市绿洲花园位置xx 枫树新村评论：占地面

11、积4万平方米、小区配套设施建筑7层砖混共 21栋较为完善， 能够给予业起步价xx 元 / m 2主足够信心。四室二厅222、广告策划实施户型145 m、三室二厅 116 m 129 m、二室二厅 95 m2、一室一厅 47 m 2力度不够，没有连贯概念21世纪智能化生态小区性；广告语生命因绿色而精彩、概念推广不到x 路公交车车身广告、 迎宾路候车亭广告牌，媒体电视台广告， xx 报。位“生态” 型及“绿色”物业管理xx 市源清物业管理公司渲染不够， 没能引发共鸣。大型会所、 篮球场、 网球场、 大型停车场、配套设施、社区文化活动2占地 10000m的中心花园。较多，居民反应良好。图表 7 xx

12、园楼盘情况项目名称xx 花园位置xx 路西侧占地面积28000 m2建筑6、 8层砖混，共 11栋起步价xx 元 / m 2四室二厅 140 168 m2、三室二厅 102 m2 136户型2、楼中楼送屋顶花园306 m2m概念21世纪智能化；绿色高尚小区广告语青山碧水、至尊豪宅媒体报纸、电视、户外、的士车坐位套。物业管理xx 物业评论：、项目处于三眼桥学院路西侧，交通方便，公交车较多。、周边教育设施有相对优势， xx师院及 xx电大、职大比邻而居。、依南湖而建，南湖旅游走廊穿插其中，周这无大型工厂污染， 环境较为幽静。、为 xx首家实现庭院落供气的小区。 （商品房住宅小区）、房屋之间的间距过

13、窄，周边的杂乱房屋较多。、项目规模不大，开配套设施中心花园发成本相对提高， 造成利润空间减小，定位太高。、卖点宣传力度不够，销售现场气氛布置不够。图表 8xx楼盘情况项目名称xx 花园位置南环西路北侧占地面积100亩建筑6、 8层砖混结构起步价1080元 / m 222四室二厅 168m、三室二厅 136m、二室户型二厅 89 m2、复式 230 m2概念高尚品位的领导者一种品质广告语一种生活媒体报纸、电视、户外广告牌物业管理xx 物业评论：、项目操作高开低走，后期引来业主非议；、小区定位较高，为智能化小区；、部分一楼设计为花园式， 此实为该项目最大卖点，且开发商紧抓不放，由此创造良好收益，小

14、区内有临街大型绿化广场占地平方米；、周边民房较多，影响项目整体形象；、小区物业管理较好，配套设施占地 10000 m2中心花园、露天健身器图表 9 xx园楼盘情况但收支不甚平衡，此现象难以长继；、广告定位准确，投放量亦充足，手法时有新招，市民认知度较高。项目名称xx 花园位置南湖游路南侧占地面积6000 m2建筑一栋四层，二栋七层起步价1080元 / m 222、三室二厅 134四室二厅 155 m168 m户型m2 151 m2、五室二厅 219 m2 225 m2概念湖景文化与美丽 xx 湖为伴，以绿色自然为家，坐拥湖广告语光山色，笑看城市繁华媒体报纸物业管理委托 xx物业管理配套设施基本

15、配套评论：、项目依托xx 湖风光带，毗邻 xx湖文化娱乐休闲广场，空气清新，景色秀美；、住宅一面临水，楼宇间距近米，创造了良好居家环境；、规模过小，配套不能完善；、该项目依托自然优势，创下 xx市多层住宅价格新高。图表 10 xx 楼盘情况项目概论销售概论广 告占地建 筑风 格起步户热销折 扣概 念广告语媒 体面积价型户型21世纪生命因报纸、电7层砖95-2一次性生态智60亩欧 式1298129绿色而视、户混8092折能化小精彩外、车身区分期 9521世纪青山碧6、 8层智能2800102-折水报纸、电砖混，欧 式1180136化；绿0 m2306一次性至尊豪视、户外11栋95折色高尚宅小区高

16、尚品一种品1006、 8层89-2一次性质报纸、电欧 式1080168位的领亩砖混3095折一种生视、户外导者活与美丽南湖为伴 , 绿色自然11亩4、 7层欧 式1080134-151一次性湖景文为家；报纸砖混22595折化坐拥湖光山色 , 笑看城市繁华南湖岸边，幸福家21世纪园；好报纸、电6层砖现代简62-2一次性健康型山、好90亩938157视、户混约式7995折住宅小水、好外、车身区景致；至尊山水 人文世家1105层砖现代式118086-1127一次性 9公务员投资量亩混90折小区小七、媒介调查报告显示， 对于 xx 本地人， 他们了解最多的本地报纸媒体为 xx 报，其次是 xx 之声。

17、在电视方面， xx 本地电视台的收视率不是很高。而目标消费者了解房产信息的途径主要是朋友介绍，占48.5 ，其次是广告，占20.4 ，房产公司人员推介占17.3 。名称发行量目标受众与房产相关的主要特点版面xx 广泛入户广厦版 xx 报零售，接近一般普通受众大众单位xx 的党委机关 xx 报家庭报，发行量大图表 12xx几家报纸分析比较八、有关单位鼓励职员在外购房政策对本案的影响某些单位出台政策，鼓励职员在外购房，并提供优惠。例如， xx 学院新近出台鼓励老师在外购房的优惠政策，为xx 园打开新的目标市场。九、 SWOT分析1、 优势“先做人，后做事，诚信铸就基业”是公司恪守的司训，他将贯穿整

18、个房产开发活动的始终。公司从上到下能够吸收新的东西、容纳新的观念，还有开明放松的现代管理理念。 xx 园位于 xx 湖置业区， 与 xx 花园、 xx 新村有着同样的地段， 环境幽雅、风景秀丽。在价格上， xx 园的均价为 1080 元 / m 2，在同类楼盘中处于中档价位。最先呼吸到新鲜的空气。 xx 园在众多楼盘中是最靠近 xx 山的，城市绿肺感受最深。在施工质量上，碧水园这个楼盘项目得到了是市工程监理人员的一致认可。小区小而精，不显冷清，易聚人气。2、 劣势价格上，我们不高不底，没有太大的竞争力。没有 xx 花园的大气即规模，也没有xx 毗邻 xx 湖的独特风景。区内住房结构没有xx 花

19、园、 xx 村的经典户型。小区面积小，发展空间不大，因此配套设施不能尽可能地设置。楼盘数量少，被购房者选择的余地小。3、 威胁受到竞争对手的挤压，在地段和价格上都受到xx 花园、 xx 村的挤压。 xx 花园在价格方面走的是高开低走的道路，而xx 村走的是低开高走的道路，均获成功， xx园在价格定位上处于被动。正在开发中的xx 名都位于xx 园对面，也将成为一大竞争对手。 xx 花园的卖点是其区域内贵族化、酒店式的管理模式，在小区管理上我们受到威胁。湖畔新村内的物业管理统一由xx 物管公司进行。 xx 物管公司有着 4 年的物业管理服务经验， 致力于实现客户的需要。xx 物管公司还在2003

20、年被评为 “xx 物业管理先进单位”、“xx 房地产业协会先进会员单位”，xx 村则被评为“xx 物业管理优秀住宅小区”。此外，深圳勒杜鹃幼儿园成功入驻湖畔新村，更方便了小区内小孩的就学问题，办学注重幼儿艺术方面的培养。小区内还设有大型超市、体育运动中心、 健康会所、 少儿游艺天地，银行等，十分方便居民生活。在这些方面我们都将面临考验。有关房地产方面的政策还有不断的变动，还面临着许多不确定因素。 xx 市区大大小小的楼盘已有许多，在建的和要建的也有好多，而整个xx 房地产客户量是有限的，两者存在矛盾。4、 机会据调查了解xx 花园的绿化不能满足居民的要求，我们靠山近，易于提高绿化率。我们的楼盘

21、是商住楼结合型的，易于搞活商业气氛，方便居民的生活。某些部门或单位鼓励员工在外购房的优惠政策。例如xx 学院在第七次教工大会出台的鼓励在外购房的优惠政策将会为xx 园带来较大的潜在消费市场。第二部分营销战略与定位一、市场细分1、 市场细分标志xx 市房地产市场按消费者购房的目的来细分，主要可以分为准备结婚、给家人买房和对原来居住条件不满意（即换房）三大类。2、 各市场的特点1、对原来居住条件不满意的换房型消费群体此类消费群体占 xx 市房地产市场总体的 42%，是 xx 市房地产最主要的消费群体，年龄层次广泛， 职业分布较广泛， 是属于群体庞大但又十分分散的类型， 无法用具体的词汇来概括其具体

22、特征。 但由于其消费群体十分庞大， 是 xx 市各房地产开发商的主要目标消费群，行业内竞争十分激烈。2为家人购房的消费群体此类消费群体占 xx 市房地产市场总体的 16%，是 xx 市房地产第二大消费群体，此类人群主要具有以下基本特征：a、 家庭成员众多，一般有老人和小孩b、 大多为中高层管理人员和经商的成功人士，收入高且稳定c、 年龄层次一般为30 50 岁之间d、 注重住宅的社区文化基于市场调查数据、竞争对手分析，此类消费者没有被标消费群体，而只是辐射到此类消费群体。3准备结婚的消费群体此类消费群体占xx 市房地产市场总体的15%，是特点有：a、年龄层次一般为2030 岁xx 各房地产公司

23、作为主要的目 xx 市房地产第三大消费群体，主要b、购房资金有限c、住房选择以中小型为主基于市场调查数据、竞争对手分析，此类消费群体是xx 市一些中小型楼盘的主要目标消费群体， 同时也是一些大的楼盘的目标消费群体的主要组成部分。其主要付款方式为首付和银行按揭两种。3、 目标市场选择原则xx 园将为家人购房这一群体作为目标市场选择的重点，同时带动对原来居住条件不满意（换房）的消费群体，辐射到准备结婚的消费群体。二、市场定位1、 住宅区定位 1 目标消费群定位基于市场调查、竞争对手分析、市场细分等各方面数据显示，为家人购房这一群体是我们xx 园的目标消费群。2服务功能定位xx 园小区建设将注重人文

24、气息，体现安全、交流、健康、方便的现代社区理念。同时通过小区绿化，老人健身设施、老人活动中心，体现关怀老人。3 宣传策略定位a、 软性广告与硬性广告相结合。前期以软性广告为主，中后期以硬性广告为主，软性广告贯穿整个营销计划的始终b、 宣传媒介以报纸为主，辅助以户外广告、电视、飘旗、公交前后贴、网站、楼书等c、 宣传要具有针对性、连续性2、 商务楼定位1功能定位a、一、二层：大型超市、餐饮、医药超市、美容美发厅、小型便利店、移动营业厅等b、三六层：写字楼、各种大型培训学校、健身俱乐部、休闲娱乐会所等2宣传策略定位a、 宣传以招商方案为主，广告宣传为辅b、 以单页夹报形式推广商务楼c、 广告宣传结

25、合在住宅区的宣传中同时进行三、营销目标1、 通过广告宣传、活动促销，树立xx 公司良好的企业形象，提升xx 园在目标消费群中的美誉度2、 在 xx 园 7 月份完工后的4 5 月（即 2004 年底前）完成全部的住宅销售任务3、 xx 园商务楼以租赁和销售两种形式在2005 年 3 月份之前完成全部的销售和租赁任务。第三部分营销策略策划一、产品及服务设计1、一、二楼住房设计一楼、 二楼主要是针对为家里老人买房的客户，因此其住宅应考虑老人的方便，同时要实现住宅面积最大化即单层户型，结构主要以三室两厅和四室两厅为主。2、三楼五楼住房设计三至五楼以复式结构为主，面积为130160 平米，以150 平

26、米为主3、六楼以上设计六楼及以上主要为复式结构和空中花园式越层结构，空中花园可以按客户要求定制，特别设计。4、 按单定制设计集团购房可要客户要求，按单定制，可更改原有的户型、结构，以满足客户的特殊要求。5、 小区环艺设计加强小区的绿化建设，以常绿植物为主，品种多样，绿化布局要体现特色，不拘泥于老式的绿化设计。6、 小区健身、交流设施设计在小区公共场所设置适合老人的健身器材，建立一个老人活动中心，添置棋牌、茶具、球桌、羽毛球等设施，便于老人交流、健身、娱乐。7、 安防设计乒乓在小区内安装先进独立的门禁系统；加强小区的安全保卫工作，招募责任心强的保安。8、 智能化设计宽带、 电话、有线电视进入住宅

27、配套设施设计。考虑住户不同的房间布置需要，在住宅的各个房间安装宽带、电话、有线电视接口，同时在多个位置安装接口以满足住户不同的宽带、电话、有线电视的安装要求。9、 物业管理设计实现小区水、电、气的三通，物业管理由专门的物业管理公司进行，物管费上门收取，以方便住户为工作宗旨。二、价格确定1、 定价原则a、 开发商成本b、 竞争对手的价格定位c、 保持均价 1080 元 / 平米2、分层顶价（单位：元/ 平米）楼层一楼二楼三楼四楼五楼六楼及空中花园2、 商务楼定价a、 租赁价格950 9809801180 128011801080980 1080备注基于市场调查、竞争对手、价格成本等方面的分析，商

28、务楼的租金定为b、 购买13 元/ 平米基于市场调查、竞争对手、价格成本等方面的分析，商务楼整体购买价格为1280元/ 平米三、销售渠道1、 售楼处在 xx 园的售楼处设置 1 2 名有售楼经验、表达能力强的售楼人员工作要求：a、 向问讯 xx 园的客户灌输 xx 园的“人文关怀”概念，树立 xx 公司良好的企业形象b、 做好客户资料登记，以便营销人员开展进一步的面对面促销c、 在 xx 园住宅进入强销期时，组织客户到现场看房，并做相关的讲解d、 全程进行xx 园住宅的销售2、 营销人员推销1营销员要求a、 具有广泛的人际关系网，交际能力强b、 吃苦耐劳，敬业职守2招募时间、人数从 xx园开盘

29、之日起招募营销员，人数：6 8 名，一周内招募完毕3培训由 xx老师全程进行为期一周的培训，共14 课时，内容待定4任务在销售进入强销期前半个月进入角色，并通过整个强销期，完成xx 园住宅 60% 70%的销售任务。5待遇待遇以底薪和提成相结合，底薪为xx 元 / 月，提成按照售一套住宅房价的1%提成计算。另外，如果营销员的推销价格高于xx 园的定价底价，高出部分50%归营销人员所有。3、 县区场销售代表推销在 xx 、 xx、 xx 设立营销代表处，针对这三个地区的企业职工开展针对性的售楼服务代表处人员培训、待遇与营销人员相同4、 后勤支持在 xx 园完工后，必须配备专门的看房专用车及楼书等

30、宣传册四、促销措施和促销活动1、 价格促销a、 在预售期购房可享受九五折优惠b、 在强销期购房可享受九八折优惠c、 为老人购房可享受九五折优惠，前五位并可以获得xx 公司赠送的老人保健器械一份d、 集团购房可享受九五折优惠e、 空中花园的越层结构可享受九五折优惠注：优惠政策客户只能享有一项2、 活动促销a、 商业步行街xx 园开盘仪式既现场售楼咨询活动b、 xx 超市现场售楼咨询活动c、 “我爱五尖山”全市中小学生旅游赞助、绘画、征文、颁奖活动3、 公关促销某些单位出台政策， 鼓励职员在外购房， 并提供优惠。因此， 谴派营销人员或公司老总亲自开展公关活动。例如， xx 学院新近出台鼓励老师在外

31、购房的优惠政策，为 xx 园打开新的目标市场。营销人员或老总可开展针对 xx 学院领导、教师的公关活动。第四部分广告策划一、广告定位与目标1、广告定位目标受众定位：主要是“为家人购房”族，以此带动“换房”族，辐射到“结婚”族。（ 1）根据调查报告，以购房目的划分，为家人购房的人所占比例为15.8%。这部分人主要为xx 市本地人，年龄集中在 30 50 岁之间，有小孩，为有钱的成功男女性。他们从小受到家人的良好培养和照顾，心存孝道，如今成功了， 很想找机会报答父母。而他们中一部分又在外地工作，因此在 xx 市为父母购买一套较好的房子是最实在的。一来，他们可以把自己的小孩留在父母家，减少老人的寂寞

32、；二来，他们回家探望也有一个安馨的住所。这部分人因为属于有钱层，他们一般有自己的私家车，出入高档的休闲娱乐场所，一般接触的媒体为上档次的专业性小资杂志或精品购物报。（ 2）媒介定位：主要考虑平面广告（楼书、单页、公交车前后贴以及户外广告）基于以上的目标受众分析，在媒介的选择上，主要以平面为主，可以考虑在这些人出入较频繁的休闲娱乐场所投放精美楼书、单页；在市内公交车做前后贴，可以让他们在驾驶自己的私家车的时候关注到；另外，在 xx 比较上档次的的报纸上做房产专版作为辅助性的媒介手段，提高宣传强度。2、广告目标（1）推广概念我们首要的目标就是要推广我们的概念。“先做人，后做事，诚信铸就基业”是xx

33、 公司的司训，推敲这个司训，我们可以得出它的丰富外延，就是以人为本，重视人文关怀，由此我们延伸出一系列以人为本的口号“送给父母的一份厚礼”“与教授为伍” “入住高尚生活圈，与成功人士为伍” “居碧波翠岭， 得人文气韵” 。因此我们概念的推广也就是我们口号的推广。（2）达成销售促成销售是xx 园最大的广告目标。我们进行概念的推广也是为了销售。“ we sale ,or else .”我们把我们的营销目标分成四个阶段：概念推广期，预售期，强销期，持续期。概念推广期主要是在消费者心中树立形象；预售期则是要完成住宅销售的20 30；强销期预计完成住房销售的60 70；持续期则是要完成剩余楼盘的销售。二

34、、卖点提炼：“人文关怀”是xx 园最大的卖点基于我们前面的营销定位和广告定位，我们提炼xx 园的最大卖点就是“人文关怀”，这个人文关怀的具体内容包括：1、关怀老人对老人的关怀是xx 园开发的一个重点。xx 小区内的1、 2 楼专门为老人设计，房型以单层结构为主，实现住房面积的最大化。价格方面也将实行最大的优惠。此外园内的物业管理也将以老人为主，健身器材主要适合人群为老人，兼顾小孩，区内将设200 平方米的老年会所，其内有棋艺室、麻将室、乒乓球室等各种娱乐单间，是老人们难得的感情交流场所。2、与教授为伍，入住高尚生活圈xx 园将会在 xx 学院请一些教授入住小区， 并以此以教授为中心带动周围居民

35、的情感交流，真正体现人文概念。而对于入住xx 园的教授我们将给予最优的价格，并定期聘请教授在区内做知识专题讲座，促进沟通。3、重视感情交流：在 xx 园小区内，我们将打破其他小区内各家各户间“老死不相往来”的格局，定期开展情感交流活动，让 xx 园真正成为一个温馨“大家” 。除了以上几点人文关怀外，我们还提炼了其他卖点4、精致生活xx 园小区内的设计将以精致为主，特别是户内装饰强调设计与配套的精致。5、相同的地段，更优的价格xx 园有着与 xx 、湖畔同样的地段和环境，但价格更优惠。xx 园的整体住房售价要比 xx 、湖畔低，此外，在预售期内预定的前十位消费者还可享受从9.5 折 9.9 折的

36、特殊优惠。三、 广告语的诠释“居碧波翠岭，得人文气韵”作为贯穿xx 园整个营销计划过程中的广告主题语，具有很丰富的内涵，我们将从以下几个方面进行全面解释。1、碧波“一碧万顷”语出范仲淹的xx 楼记，它形容的是烟波浩渺的洞庭湖，xx园的“碧” 也由此而来， 所不同的是它修饰的是洞庭湖的支湖南湖的碧态万千。 xx 园位于风景秀美的南湖置业区，但登高而望，就有南湖一碧万顷的景象尽收眼底，临风而眺，心境开阔不已。2、翠岭“群山苍翠”指的是 xx 山群， xx 山作为 xx 市的城市绿肺，具有非同寻常的地位。 xx 园正好处在这个优越地段，背靠xx 山，让您每天都有机会亲吻真正的新鲜空气。有山有水，山水

37、融合，犹如一幅淡淡的写意山水画。碧波翠岭，碧水翠山， xx 园的命名就这样自然天成，毫不矫揉造作。3、“人文气韵”第一重这里的人文气韵是一个总括概念，它指的就是人文关怀，它包含的第一层意思是关怀老人。“献给父母的一份厚礼” 是我们的在前面提到的xx 园的定位，它也是人文气韵的主要内容。我们继承中华民族的优良传统，“孝” 字当头，是人文精神的至高境界。4、“人文气韵”第二重“与教授共舞” ，提升 xx 园的文化内涵。我们将会以入住xx 园的教授为中心，组建一个文化、感情交流圈。定期在小区内进行互动活动，真正把各家各户联系起来，有往有来，礼尚往来，让xx 园成为一个真正和谐、美满的大家园。四、分阶

38、段的广告宣传计划对于 xx 园的广告宣传我们也和它的销售目标一样主要分为四个阶段：概念推广期、预售期、强销期和持续期。个阶段独立但整合进行。1、概念推广期（4 月 20 日 5 月 31 日）（1）广告目标：主要树立形象期这一阶段的主要目标是要消费者了解xx 园的概念，让“先做人，后做事，诚信铸就基业”的公司司训深入人心；让“人文关怀”的概念立足消费群体中。（2）诉求重点：体现人文概念“先做人，后做事”作为这期宣传的重点，结合广告语“居碧波翠岭，得人文气韵”进行反复概念的深化，真正体现“以人为本”，将 xx 园人格化，让受众有亲切的感觉。而这一期可以在商业步行街和xx 超市举办大型宣传活动，造

39、势吸引目标消费群的关注，并在xx ， xx， xx 家属区悬挂飘旗，增强声势，为强销期做准备。开始招募售楼员。 （活动详情见后面的执行计划）（3）广告媒介及排期时间媒介版面大小数量广告主题广告形式媒介选择原因4月 25日xx 报广 厦1/21 期树立人文软文为主入户率很高，版版概念便于到达目标受众群体5月2日xx 报待定1/21 期树立人文软广告为主市面上传阅率版概念较高5月7日xx 晚报待定1/21 期树立人文软新闻为主机关性报纸， 开版概念辟另一片市场5 月 10 日 xx广 厦1/21 期树立人文软文为主入户率高版版概念2、预售期（5 月 31日6月 30日）（ 1）广告目标：开始销售进

40、入这一时期，目标有所转移，考虑楼盘已经开盘，所以可以进行预售。这个时期将完成所有楼盘销售的 20% 30%。（ 2）诉求重点：突出价格的优惠，概念跟进因为开始进入销售， 所以价格是一个不可避免的敏感的话题， 怎样才能吸引消费者？我们采取务实的做法， 实行价格优惠政策： 在预售期购买的我们将给予特殊优惠。广告语可结合“同样的地段，更优的价格” 。同时，大型的巡回推销队伍宣传可以开始进行， 安排专用观楼车在人流量多的地方免费接待看楼顾客。并考虑在公交车做前后贴，以期达到媒体整和的最佳效应。（3）广告媒介及排期媒介版面大小数量广告主题广告形式媒介选择原因时间6月 1日xx 报广厦版1/2 版1 期突

41、出价格，软文为主入户率高概念深化6月 10xx 报待定1/2 版1 期突出价格，软广告为主传阅率高日概念深化6月 15xx 晚报待定1/2 版1 期突出价格，软新闻为主机关性报纸，日概念深化关注另一类人群6月 20xx 报广厦版1/2 版1 期突出价格，软文为主入户率高日概念深化3、强销期（ 7月 1日8月31日）（1）广告目标：促进销售强销期的主要任务是完成销售，这是一个重点时期，无论是从媒介投放还是从活动举办都是大强度的，在这个阶段将预计完成住房销售的60% 70%。（2）诉求重点：突出人文关怀，价格跟进虽然这一阶段的主要目标是促成销售，但是介于在第二个阶段已经实行了价格战略， 因此不必再

42、进行大型的价格战，当然，可以考虑在大型的活动当中举行价格诱惑战。 如商业步行街的特价促销活动，售楼处的特价促销活动等。（3）广告媒介及排期时间媒介版面大小数量广告主题广告形式媒介选择原因7月 1xx 电 视8 点至两小时持续两促进销售电视硬广告拥有一些老市民日台10 点个月7月 5xx 报广厦版整版1 期促进销售报纸硬广告入户率高日7月10xx 晚报待定1/2 版1 期促进销售硬广告机关性报纸，拥日有另一部分受众7月15xx 报广厦版整版1 期促进销售硬广告、新闻报入户率高日道7月20xx 报待定整版1 期促进销售硬广告、新闻报传阅率高日道7月25xx 报广厦版整版1 期促进销售硬广告、新闻报

43、入户率高日道4、持续期（ 9 月 1 日以后）（ 1） 广告目标：完成剩余楼盘的销售这个阶段属于收尾期，主要是把在前三个阶段未完成的楼盘通过一定的渠道和手段销售完毕，尽量不要影响第二期工程的开发。（ 2） 诉求重点：抓住余热，促成销售因为是处于最后的收尾阶段，主要的任务以在前面累计的三个阶段中完成，这个阶段不必花太多时间和精力去忙碌。对于剩下的尚未售出的楼盘，可以通过公关促销来完成。（ 3） 广告媒介及排期这个阶段的媒介除户外广告继续保留外，其他媒介相继撤离，故媒介排期省略。五、贯穿所有销售阶段的广告宣传在前四个阶段中报纸、电视的选择是阶段性、间歇性的，而在这四个阶段中，楼书、台历、单页，公交

44、车的前后贴，户外广告，网站是始终存在的，我们把它们叫做贯穿于所有销售阶段的广告宣传。1、广告目标：配合各阶段的不同媒体，达到整合的最佳效果楼书、台历、单页，公交车的前后贴，户外广告，网站这些媒介的始终存在的广告信息在不同的阶段所起的作用都是相同的，都是配合各阶段的不同媒体，与它们形成一种整合，达到媒介组合的最佳效果。2、广告诉求重点：因为这些媒介手段始终贯穿前后，所以无所谓重点， 各阶段的诉求重点它们都具备，除此之外，他们还有各阶段诉求重点所不能表达的内涵。它们就如同贯串整条珍珠项链的绳索。3、广告媒介及排期类型投放点投放数量主要内容形式选择原因楼书售楼处、未定介绍 xx 园的基活 动 现本情况，个别细场、高档化休闲场所台历售楼处，未定日历，市内各大小 写 字楼，商业区单页楼盘附近15000 份户型与内装修小区，人为主流较大的地区公交车前公交车前100 台车xx 园的核心卖后贴后左右点即主题广告语户外广告洞庭大厦23 块主题广告语加及周边地实景图区图片与文字 到达人群多，保存结合； 理性与 时间长感性结合日历与楼盘实用性很强，保存实景相结合时间长，累计视觉撞击率强图 片 与 文 字 人群接触率比较结合； 理性与 高感性结合文字为主信息流量大， 接触人次多图文