法院会议纪要的效力

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1、法院会议纪要的效力【篇一：最高人民法院会议纪要】最高人民法院会议纪要：审判劳动争议纠纷案件的 7 项指导意见 2011 年 6 月 22 至 22 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议，并形成会议纪要，其中对劳动争议的处理有如下最新指导意见：一、用人单位或他人代替劳动者签订劳动合同是否有效？最高法院意见：用人单位或他人代替劳动者签订劳动合同，用人单位由充分证据证明代签劳动合同经劳动者本人同意，或者劳动者以实际行为表明接受所代签劳动合同的，不影响劳动合同效力。二、竞业限制条款中约定的违约金问题最高法院意见：用人单位和劳动者在竞业限制条款中约定的违约金过分高于或低于实际损失，劳动者或用

2、人单位请求调整违约金数额的，可予支持。给付违约金后，用人单位或劳动者请求继续履行竞业限制协议的，应予支持。三、加班工资计算基数问题最高法院意见：劳动者加班工资基数应为劳动者应得的工资，包括计时工资或计件工资以及奖金、津贴、补贴等货币性收入。用人单位与劳动者明确约定奖金、津贴、补贴等项目不作为加班工资计算基数的，从其约定，但约定的正常工作时间工资低于当地最低工资标准的除外。用人单位与劳动者未书面约定实际给付的工资是否包含加班工资，但用人单位由证据证明已支付的工资包含正常工作时间工资和加班工资的，可以认定用人单位已支付的工资包含加班工资，但折算后正常工作时间工资低于当地最低工资标准或者计件工资的劳

3、动定额明天不合理的除外。以上意见与广东、北京目前司法实践一致。另一种意见：用人单位与劳动者对月工资有约定的，加班工资基数应按双方约定的正常工作时间的月工资确定；如双方对月工资没有约定或约定不明的，应按劳动合同法第十八条规定确定正常工作时间的月工资，并以确定的工资数额作为加班工资的计算基数。如按劳动合同法第十八条规定仍无法确定正常工作时间工资数额的，对加班工资的基数，可按照劳动者实际获得的月收入扣除非常规性奖金、福利性、风险性收入等项目后的正常工作时间的月工资确定。如工资系打包支付，或双方形式上约定 “正常工作时间工资 ”标准明显不合理，或由证据证明用人单位恶意将本应计入正常工作时间工资的项目归

4、入非常规性奖金、福利性、风险性收入等项目中，以达到减少正常工作时间工资数额计算目的的，可参考实际收入 *70% 的标准进行适当调整，按上述原则确定的加班工资基数均不得低于当地月最低工资标准（该意见应该是上海目前司法实践意见）。四、 “末位淘汰 ”或“竞争上岗 ”解除劳动合同问题最高法院意见：用人单位在劳动合同期间通过 “末位淘汰 ”或者 “竞争上岗 ”等形式单方解除劳动合同，劳动者以用人单位违法解除劳动合同为由，请求用人单位继续履行劳动合同或者支付赔偿金的，应予支持。五、建设施工承包中发包方与施工人招用的劳动者是否存在劳动关系最高法院意见：建设单位将工程发包给承包人，承包人又非法转包或者违法分

5、包给实际施工人，实际施工人招用的劳动者请求确认与具有用工主体资格的发包人之间存在劳动关系的，不予支持。六、工厂赔偿与民事赔偿双赔问题最高法院意见：职工因用人单位的侵权行为遭受人身损害的，赔偿权利人请求用人单位承担民事赔偿责任的，工伤保险已经支付的数额应在用人单位的赔偿数额中扣除。职工因第三人侵权遭受人身损害的，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中不予扣除工伤保险已经支付的数额。第二款另一种意见：职工因第三人侵权遭受人身损害的，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中应扣除工伤保险已经支付的数额。七、未进行工伤认定是否可要求民事赔偿问题最高法院意见：职

6、工遭受工伤事故后非因自身原因未进行工伤认定，赔偿权利人请求侵权人承担民事责任的，应予支持。【篇二：各地人民法院指导意见会议纪要大全】全国各地法院审理案件指导意见，会议纪要大全最高院、公安部、最高检、司法部规定：最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答公安机关执行中华人民共和国治安管理处罚法有关问题的解释公安机关执行中华人民共和国治安管理处罚法有关问题的解释（二）最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定（一）（征求意见稿）最高法院民一庭庭长纪敏、民二庭庭长宋晓明就民商法热点问题进行解答最高法院民一庭庭长纪敏

7、、民二庭庭长宋晓明就民商法热点问题进行解答最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 不良资产处置、破产法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 民事诉讼程序、诉讼时效最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 票据法、企业改制、电子商务法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 证券法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 担保法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 合同法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 中介机构民事责任承担、保险法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 民刑交叉案件最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 公司法（上）最高院民二庭民商事审判若干疑难问题 公司法（下）中国民事审判前沿最高人民法院民一庭观点集成最高

8、人民法院关于人民法院制作法律文书如何引用法律规范性文件的批复中国保监会关于保险合同纠纷案件有关问题的复函中国保险监督管理委员会关于太原市中级人民法院咨询保险法律问题的复函 2001 年最高人民法院2004 年全国民事审判工作会议纪要最高院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见整理最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答合同案件裁判规则（最高人民法院民事审判第二庭审判长吴庆宝法官培训讲稿）最高人民法院关于复核死刑案件若干问题的规定2007最高人民法院关于司法解释工作的规定2007年最高人民检察院关于依法快

9、速办理轻微刑事案件的意见2006 年最高人民法院 2004 年全国民事审判工作会议纪要全国法院维护农村稳定刑事审判工作座谈会纪要1999全国民事案件审判质量工作座谈会纪要(1999年 )关于全国部分法院知识产权审判工作座谈会纪要1999全国民事审判工作座谈会纪要 1993北京规定：北京市高级人民法院关于处理婚姻案件中子女抚养、财产分割及住房安置问题的几点意见北京市高级人民法院审理企业破产案件操作规程北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行 )北京市高级人民法院对涉及出租汽车司机的劳动合同及承包合同纠纷案件的处理意见北京市高级

10、人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答（之二）北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答(之三 )北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答（之四）北京市高级人民法院关于执行审理经济纠纷案件若干问题的解答的说明北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答（之二）北京市高院关于审理知识产权纠纷案件若干问题的解答北京市关于律师会见在押犯罪嫌疑人、被告人有关问题的规定（试行）北京市高级人民法院关于办理各类案件有关证据问题的规定（试行）北京高院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体北京高院关于审理反不正当竞争案件几个问题的解答（试行）北京市高级人民法院关于涉外知识产权

11、民事案件法律适用若干问题的解答北京市高级人民法院关于确定著作权侵权损害赔偿责任的指导意见北京市高级人民法院关于注册资金由他人投入自身未直接投入的开办单位北京市高级法院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要北京市高级人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件若干问题的指导意见的说明北京市高级人民法院关于审理和执行房屋拆迁行政案件若干问题的意见北京市高级人民法院关于审理保险纠纷案件若干问题的指导意见北京市高级人民法院关于审理医疗损害赔偿纠纷案件若干问题的意见北京市高级人民法院关于审理土地行政案件有关问题的意见北京市高级人民法院关于办理各类案件有关证据问题的规定（试行）北京市高级人民法院

12、关于审理商标民事纠纷案件若干问题的解答北京市高院关于审理知识产权纠纷案件若干问题的解答北京市高级人民法院关于确定著作权侵权损害赔偿责任的指导意见劳务派遣中的法律问题 （北京东城区法院法官点评）北京市第二中级人民法院关于在审判中保障当事人平等行使诉权的意见（试行） 2002 年上海规定：上海民事办案要件指南上海高级人民法院侵权纠纷办案要件指南上海市高级人民法院婚姻家庭纠纷办案要件指南（2005 年）上海市高级人民法院医疗过失赔偿纠纷案件办案指南上海高院婚姻问题解答（一）上海高院婚姻问题解答（二）上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登（一）上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登（二）上

13、海高级法院关于审理抚育费、赡养费等案件若干问题的研究纪要上海市高级人民法院劳动争议案件几个问题的讨论纪要(1998)上海市高级人民法院上海市劳动局关于审理劳动争议案件若干问题意见上海市高级人民法院民一庭关于审理劳动争议案件若干问题的解答上海市处理公有住房出售后纠纷的若干意见上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答上海高院关于审理道路交通事故损害赔偿案件若干问题的解答上海市高级人民法院关于审理涉及公司诉讼案件若干问题的处理意见（一）上海市高级人民法院关于审理涉及公司诉讼案件若干问题的处理意见上海市高级人民法院关于审理涉及公司诉讼案件若干问题的处理意见上海市高级人民法院关于

14、印发关于审理公司纠纷案件若干问题的解答的通知上海法院审理道路交通事故处理行政案件若干意见（试行）上海法院关于审理挪用公款案件具体应用法律若干问题的意见（试行）上海市高级人民法院关于诉讼第三人审判实务若干问题的解答上海市高级人民法院关于执行夫妻个人债务及共同债务案件法律适用若干问题的解答上海法院二审民商事纠纷案件审判程序指引（试行）上海市高级人民法院关于审理房屋拆迁民事案件若干问题的意见上海高院关于审理与股份合作制企业相关的公司纠纷案件若干问题的解答上海市高级人民法院法庭纪律规定上海市高院关于七类纠纷疑点的审理意见（2002 年）上海高院关于审理股东请求对公司行使知情权纠纷案件若干问题的问答关于

15、本市劳动者在履行劳动合同期间患病或者非因工负伤的医疗期标准的规定 (上海市）关于民商事审判中适用中华人民共和国合同法若干问题的处理意见（上海高院）关于在民事诉讼中企业法人终止后诉讼主体和责任承担的若干问题的处理意见民事诉讼时效实务问题研讨会观点综述（上海一中院）“诉讼证据适用暨深化裁判文书 ”研讨会综述（上海一中院）上海二中院民二庭物业管理专题研讨会意见摘登上海高院关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答 “23条”摘登上海高院关于审理“二手房 ”买卖案件若干问题的解答上海市高级人民法院关于处理公有住房出售后纠纷的若干意见上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答【篇三：

16、2012 年山东省高级法院会议纪要】作者：杨淑清 律师 时间： 2012 年 03 月 03 日全省各中级人民法院、济南铁路运输中级法院、青岛海事法院、山东法官培训学院、本院各部门：2011 年 8 月 31 日至 9 月 1 日，全省民事审判工作会议在济南召开。各中院分管民事审判工作的副院长、与省法院民一庭审判业务对口的民庭庭长，省法院民事审判工作基层联系点法院院长以及济南军区军事法院的负责同志参加了会议。省法院院长周玉华发表了重要讲话，省法院副院长刘爱卿出席会议并讲话。这次会议是在我国社会主义市场经济制度确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的。会议传达贯彻了全国民事审判工作会议

17、精神、第二十三次全省法院工作会议精神，对加强今后一个时期全省民事审判工作进行了全面安排和部署，明确提出在新形势下，要牢固树立社会主义法治理念，更好地落实“为大局服务、为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判职能作用，为全面实施 “十二五 ”规划、全面建设小康社会提供有力的司法保障。与会人员经过认真讨论，就当前民事审判工作中存在的一些疑难问题和民事法律政策的适用问题达成了基本共识。现就有关问题纪要如下，供全省各级人民法院参考。一、关于物权纠纷案件会议认为，物权法是规范社会主义基本经济制度和社会主义市场经济秩序的基本民事法律，对于确认物的归属，明确所有权、用益物权和担保物权的内容，保障各类市场主

18、体平等法律地位和财产权利，具有不可替代的作用。当前，针对后金融危机的影响，我国加快转变经济发展方式和实施宏观调控政策，注重保护各类市场主体的财产权利和发挥其创造社会财富的积极性，但经济发展方式的转变和宏观调控政策的调整，必然使民事主体的静态财产权利处于动态变化中，由此相应地引发物权纠纷案件。人民法院在审理物权纠纷案件中，要及时关切经济形势的发展变化对各类物权关系的影响，根据党和国家的经济发展大局调整审判思路，确定审判原则，确保物权纠纷案件审判工作符合 “为大局服务 ”的主题要求。在当前的经济形势下，要特别注重对物权的平等保护，平等保护原则既反映了我国经济制度的现实要求，又符合我国民法平等保护的

19、基本原则，对国家、集体和个人财产权进行平等保护是市场经济内在要求在法律上的具体体现，是维护我国社会主义基本经济制度的现实需要。要注重充分发挥司法的物权确认功能，既要准确把握物权登记的制度功能，严格贯彻物权公示和公信制度，又要根据案件类型充分发挥司法的物权确认功能，合理确定物权的归属和内容。在一房多卖的案件中，要分别根据登记、占有、价款交付以及合同成立的时间等确定房屋所有权的归属。在房屋拆迁补偿纠纷中，要重视拆迁补偿权利的特殊性，合理解决与其他民事权利的冲突。要合理协调物权关系和合同关系，正确认识物权变动与合同效力的不同功能，贯彻落实好不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，从维护市场交易安全出

20、发，一般不宜轻易否定物权转让合同的效力，切实保护守约一方的合法权益，维护市场经济条件下交易的基本规则。对于当前司法实践中比较典型的共有物单方处分、一物多卖等合同效力，在依法认定合同有效的同时，要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。(一 )关于不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形如何处理的问题根据物权法第 17 条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书是不动产物权的外在表现形式，是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有推定的证据效力，在没有充分反驳证据的情况下，应当依据不动产权属证书确定不动产物权的权利人，但实践中不动产权属

21、证书记载的权利人与实际权利人不符的情形比较普遍。如果一方当事人认为不动产权属证书记载的权利人有错误，向法院起诉对该不动产物权请求确认归属的，有义务提供证据加以证明，如证据足以证明不动产物权的实际权利人的，应依法确定讼争不动产物权的权利人。(二 )关于人民法院生效法律文书与不动产登记的关系依据物权法第 28 条的规定，人民法院作出的生效法律文书可以直接引起物权变动，无需进行不动产登记而变动物权。换言之，人民法院作出的法律文书生效之时，即应认定不动产物权已经发生转移，生效法律文书确定的不动产物权的权利人可以持该法律文书办理不动产物权的变更登记手续，登记机关是否办理不动产变更登记手续，均不影响不动产

22、物权的变动。(三 )关于部分共有人擅自处分共同共有房屋的处理问题根据物权法第 97 条的规定，处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或者全体共同共有人同意。该规定据此确定了按份共有和共同共有两种共有财产的处分规则，即按份共有采取 “多数决 ” 的处分原则，而共同共有则采取 “一致决 ”的处分原则。质言之，部分共有人未经全体共有人的同意不得擅自处分共同共有的房屋，否则处分行为应属无效。但部分共有人处分共同共有房屋涉及到第三人利益保护问题，应根据物权法、合同法的相关规定，结合处分行为的不同情形加以处理：部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一致并达成协议，尚未发生物权变动的，此协议应

23、为效力待定的合同；部分共有人与第三人处分共同共有房屋符合物权法第 106 条规定，其他共有人主张追回房屋的，不予支持。(四 )关于典当的法律性质问题典当权在我国传统民法理论中视为一种用益物权，是财产所有权人将自己的不动产或者动产抵押给典当权人，获取相应的财物或者款项，并约定在一定期限内回赎。典权是以不动产标的物设定的物权，而当权是以动产标的物设定的物权。依据物权法第 5 条物权法定的原则，物权法没有将典当权规定为一种用益物权，因此，财产所有权人或者使用权人将财产抵押给典当企业获取借款所签订的典当合同，具有抵押借款合同的性质，属于债权的范畴，应适用合同法的相关规定处理。(五 )关于相邻关系中妨害

24、建筑物采光、日照的认定标准问题依据物权法第 89 条的规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。据此规定，认定相邻关系中妨害建筑物采光、日照的主要依据是国家颁布的有关工程建设规范，目前，涉及建筑物采光、日照标准的主要工程建设规范有： 2001 年 7 月 31 日建设部发布的建筑采光设计标准、2002 年 8 月 30 日建设部发布的工程建设标准强制性条文 (房屋建筑部分 )、 2002 年 3 月 11 日建设部发布的城市居住区规划设计规范、 2005 年 11 月 30 日建设部发布的住宅建筑规范。省及各中院辖区的地市颁布的工程建设规范中高于国家规定

25、的采光、日照标准的，可以参照适用。(六 )关于物业服务中发生的机动车损害或者人身伤害如何处理问题业主将机动车辆停放在住宅小区内，发生机动车辆丢失或者毁损的，应按照业主或者业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中有关机动车辆服务管理的约定确定物业服务企业的赔偿责任；业主或者业主委员会没有与物业服务企业签订机动车辆服务管理协议的，机动车辆发生丢失或者毁损的，可以根据物业服务企业在物业服务合同约定中所承担的安全保障义务，结合其过错程度、物业服务费收取标准等因素确定物业服务企业应当承担的赔偿责任。因物业服务企业的过错导致住宅小区内的公共设施等物件造成业主财产或者人身损害的，物业服务企业应当承担相应

26、的赔偿责任。在物业服务区域内，因第三人侵权造成业主人身或者财产损害的，受害人请求物业服务企业承担赔偿责任的，可根据物业服务企业是否履行相应职责或者履行职责是否存在过错确定物业服务企业应当承担的相应赔偿责任。(七 )关于违法建筑的认定和处理问题依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。根据物权法第 30 条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，因此，因违法建筑的归属和内容发生争议的，人民法院不予受

27、理，告知当事人向有关行政主管部门申请解决。当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。违法建筑是夫妻共同财产的，离婚时，婚姻当事人请求分割违法建筑的，原则上不予支持，但对违法建筑产生的收益，应当作为夫妻共同财产进行分割。(八 )关于不动产物权权属争议中的民行交叉问题不动产物权权属争议中的民行交叉问题，是指当事人对不动产物权权属据以成立的具体行政行为的合法性存在争议而引发的不动产物权权属确认争议与不动产登记行为相互交织的纠纷，主要表现为民事纠纷与具体行政行为相关联。民事诉讼与行政诉讼所审理的对象不同，民事诉讼

28、主要是对不动产物权的归属进行实质性审查，并据实作出确认权利归属的判决。至于不动产物权的登记行为是否真实合法，不属于民事诉讼的审理范围。(九 )关于业主委员会的诉权范围问题依据物权法和国务院物业管理条例的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，依法有权维护住宅小区全体业主的合法权益，在住宅小区业主的共同利益遭受损害时，有权代表全体业主向人民法院提起诉讼，即业主委员会具有民事主体和诉讼主体资格。依据物权法第 78 条、第 83 条的规定，业主委员会的诉权范围仅限于住宅小区内业主的共有权和共同管理权遭受损害的情形，业主的专有权受到侵害，应由业主主张权利。二、关于房地产纠纷案件会议认为，近年来，为稳定

29、房地产市场，保障房地产业的健康发展，我国加强了对房地产市场的宏观调控，先后采取了紧缩银根、提高商品房首付比例、限制按揭贷款和控制购房数量等调控政策。这是党和国家应对国际金融危机的影响，促进经济平稳较快发展的重大战略决策，也是人民法院房地产纠纷案件审判工作面临的全局大局。全省各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定的框架内，妥善审理好各类房地产案件，为国家宏观调控政策的实施提供司法保障。会议认为，对国家房地产宏观调控政策实施中发生的房地产纠纷，要依法受理、妥善处理，对目前部分法院采取的因房地产宏观调控政策实施引

30、发的房地产纠纷案件不受理、受理后不审理等作法要认真纠正，防止矛盾激化；对于因国家信贷政策变化导致买受人丧失履约能力、因限购措施导致合同无法履行的情形，应依据合同法的规定和合同的约定，依法变更或者解除合同，并根据案件的具体情况，辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等，切实保护当事人合法权益；对于因买卖在集体所有的土地上开发的 “小产权房 ”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认 “小产权房 ”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。在国际金融危机影响尚未完全消退、房地产市场宏观调控不断强化的背景下，应当准确把握宏观经济形势对房地产市场

31、的客观变化，依法保护守法履约行为，制裁违约行为，保护消费者合法权益；依法规制房地产开发行为，制裁哄抬房价、捂盘惜售、欺诈消费者等违法行为。要充分发挥人民法院权利保障和纠纷终结的审判职能作用，注重运用原则性与灵活性相结合、社会效果与法律效果相结合、调解与判决相结合的方法，妥善化解房地产市场中发生的矛盾纠纷，促进房地产市场健康持续发展。要加强对当前形势下房地产纠纷案件审判工作中新情况、新问题的调查研究，密切关切国内外经济形势的发展变化对房地产业的影响以及可能引发的纠纷案件，及时提出应对的司法对策。(一 )关于以协议方式签订的土地使用权出让合同的效力问题依据城市房地产管理法第12 条的规定，土地使用

32、权出让，可以采取拍卖、招标的方式，也可以采取双方协议的方式。根据这一规定，协议是土地使用权出让的一种法定方式。2002 年7月1日，国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第11 条规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等公开的方式出让，禁止以协议方式出让经营性用地。物权法第137 条第 2 款也作了相似的规定。国土资源部的规定属于国家政策的范畴。根据上述规定，结合最高人民法院有关会议精神， 2002 年 7 月 1 日之后，凡是以协议方式签订的经营性建设用地使用权出让合同应依法认定为无效，但 7 月 1 日之前已经政府有关部门前置审批或者签订土地使

33、用权出让合同的除外。(二 )关于集体土地以租代征合同的效力问题所谓以租代征，是指土地使用者与农村集体经济组织直接签订土地租赁合同，以承租的方式占有使用农村集体土地进行开发建设。以租代征是名为租赁，实为征收的违法行为，违反了我国土地管理法的强制性规定，除符合土地管理法第 63 条规定的情形外，应依法认定土地租赁合同无效。(三 )未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题城市房地产管理法第 38 、 39 条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效，如果第三人主张房屋所有权导致房屋买卖合同不能履行的，出卖人应当承担权利瑕疵担保责任。(四 )关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题国家为遏制房地产价格的过快上涨，先后采取一系列宏观调控政策，其中以提高商品房款首