工程部运行手册

《工程部运行手册》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程部运行手册（259页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册第一章 岗位职责及编制说明第一节 编制说明及组织架构一、 组织架构及人员编制说明1 建立组织机构的原则建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构必须遵循的一般原则是：1.1 在物业总经理领导下的工程部经理负责制原则。1.2 精兵简政的原则。能由社会承担的工作，要尽量委托专业厂家承担。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏，专业主管必须坚持在第一线工作，各专业领班协助主管的日常工作，在主管不在岗时充当好替补角色。1.3 设备管理、技术和经济三位一体的原则。1.4 职责、职权对应分明的原则。在统领全局的前提下，职权

2、分散有利于提高效率，有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。1.5 保持最佳管理模式的原则，通常以3-4人为佳。1.6 信息反馈和调控的原则。1.7 按物业的特点、专业人员的技术水平设计组织体制。 2 工程部组织机构的设计2.1 物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。工程部机构的设计，体现统一领导、分级管理的原则。2.2 各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应。2.3 在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。2.4 处理好专业与专业之间、工种与工种之间的协调和配合关系。2.5 组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力

3、求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。3 人员编制说明3.1 办公室岗位设置：经 理 1人副经理 1人秘 书 1人库管及资料员 1人 班次编制：9：00-18：003.2 电气专业岗位设置：电气工程师 1人强电领班 1人强电技工 21人弱电主管 1人弱电领班 1人弱电技工 5人班次编制：工程师： 9：00-18：00；领班及技工： 四班二运转3.3 暖通专业岗位设置：暖通工程师 1人 空调领班 2人给排水工程师 1人给排水领班 1人司炉领班 1人空调技工 9人司炉技工 8人给排水技工 11人班次编制：工程师及主管： 9：00-18：00；领班及技工： 四班二运转3.4 综合维修专

4、业岗位设置：二装工程师 1人 二装主管 2人 综合维修主管 1人 综合维修领班 1人 综合维修技工 13人班次编制：工程师及主管： 9：00-18：00；领班及技工： 四班二运转4 组织架构图(见后页)文件编号 版本号 修改状态 第 3 页 XZG-ED-SF A 0 共 259 页 陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册二装专员（配合商管）1人给排水主管（兼二装专业审图）1人1人电气主管（兼二装专业审图）1人1人暖通主管（兼二装专业审图）1人1人值班经理（调度）2人给排水领班1人给排水技工6人综合维修领班1人综合维修技工4人热力站运行（兼制冷站）8人空调领班1人空调技工4人弱电领班1人弱电技

5、工2人强电领班1人强电技工7人工程库管及资料员3人工程副经理 1人工程经理 1人恒天国际城物业工程部组织架构图 共计：48人文件编号 版本号 修改状态 第 4 页 XZG-ED-SF A 0 共 259 页 陕西恒悦物业管理有限公司工程部运作手册第二节 岗位职责1 经理岗位职责报告上级：物业管理处总监、工程总监督导下级：工程部副经理、工程部各专业工程师、主管及部门秘书1.1 负责部门人员工作安排及人员管理，保证大厦工程设备设施的正常运转和使用功能。1.2 调配工程部的技术和设备，界定各专业工作范围及职责，确保工程部全面工作的正常运转。1.3 审定、编制本部门的年度工作计划、预算等文件及月度实施

6、方案，并报物业管理处总监批后执行。1.4 参加增改项目的谈判、评审，督导检查执行情况。1.5 主持部门工作例会，安排督导部门副经理、各专业主管、秘书及库管员的日常工作，确保大厦设备正常运转。1.6 负责对部门内员工进行绩效评估，并按物管处规定实行奖惩。1.7 做好同物管处其他部门的对内联系及与各政府行政机构的对外关系工作。1.8 遵守政府各职能部门的相关规定，确保物业所有屋宇、专业设备符合规定和法律要求，定期接受检查，测试和保养。1.9 负责审定各专业申购的材料、设备等采购用品。1.10 严格执行物管处的各种规章制度和体系文件。1.11 完成上级领导交办的其他工作。1.12 素质要求 基本素质

7、：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。 自然条件：28岁以上，身体健康。 文化程度：具有工程技术专业大本以上或同等学力，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有工程师技术职称。 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通英文工程技术资料。 工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程部经理2年以上或副经理4年以上；具有5年以上技术管理经验。 特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修、机械、电力、管道和弱电等方面的知识有较全面的了解。文件编号 版本号 修改状态 第 7 页 XZG-ED-SF-01 A 0 共 259 页2

8、 副经理岗位职责报告上级：经理督导下级：各专业工程师及主管2.1 协助部门经理做好人员日常工作管理及跟进，保证大厦工程设备设施的正常运转和使用功能。2.2 调配工程部的技术和设备，确保工程部全面工作的正常运转。2.3 协助部门经理参与增改项目的谈判、评审，并督导检查执行情况。2.4 主持部门工作例会，安排督导部门各工程师及专业主管、秘书及库管员的日常工作。2.5 做好同物管处其他部门的对内联系及与各政府行政机构的对外关系工作。2.6 遵守政府各职能部门的相关规定，确保物业所有屋宇、专业设备符合规定和法律要求，定期接受检查，测试和保养。2.7 协助部门经理审定各专业申购的材料、设备等采购用品。2

9、.8 严格执行物管处的各种规章制度和体系文件。2.9 完成上级领导交办的其他工作。2.10 素质要求 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。 自然条件：28岁以上，身体健康。 文化程度：具有工程技术专业大本以上或同等学力，受过楼宇工程技术管理的专业培训，具有工程师技术职称。 外语水平：初级以上英文水平，能阅读普通英文工程技术资料。 工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程部副经理1年以上或工程师3年以上；具有4年以上技术管理经验。 特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修、机械、电力、管道和弱电等方面

10、的知识有较全面的了解。文件编号 版本号 修改状态 第 9 页 XZG-ED-SF-02 A 0 共 259 页3 秘书岗位职责报告上级：经理、副经理督导下级：库管资料员3.1 在工程部经理的指导下，负责办公室的有关事务性工作。包括转接电话、处理信函、接待来访客人等。3.2 协助工程部经理起草各类报告、请示等文件。3.3 负责项目内部及外部相关单位文件的传递。3.4 负责协助工程部经理对工程部各项管理制度的实施情况进行定期检查，并跟进整改结果。3.5 负责协助工程部经理完善部门管理制度及记录表格。3.6 负责协助工程部经理跟进分配任务的完成情况。3.7 负责对部门图纸、文件、资料的管理，督导部门

11、资料员建立健全、清晰的部门档案。3.8 处理工程部日常行政事务工作。3.9 负责部门工具及办公用品的管理工作，督导部门资料员建立健全、清晰的工具用品台帐。3.10 负责工程部钥匙的管理工作，保障钥匙不遗失，管理有序。3.11 负责工程维修单的接收、记录、发放及返单工作。3.12 做好物业管理物管处其他部门工作的协调。3.13 负责工程款项的申报，现金和支票的报领工作。3.14 完成上级交办的其他工作。3.15 素质要求 基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。 文化程度：大专以上学历，文秘或工程相关专业毕业。 外语水平：英语水平良好，具备翻译工程资料及起草简单文件的能力。 工作经验：在高档大型

12、物业或四星级以上酒店中担任秘书职务2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理。能熟练使用常用办公软件、自动化软件及工程制图软件。 特殊要求：具备较强的文字处理能力，能编译起草会议纪要、工作报告等文件。熟悉物业工程管理运作程序，能够协助经理起草、修订各项管理制度。具有一定的协调管理能力。 文件编号 版本号 修改状态 第 12 页 XZG-ED-SF-03 A 0 共 259 页4 库管及资料员岗位职责报告上级：经理、副经理、秘书4.1 负责对部门图纸、日常文件、资料的存档及目录更新工作，保证资料文件完整清晰。4.2 负责

13、机房钥匙的保管、借用、移交及登记工作。4.3 处理工程部日常行政事务工作。4.4 负责工程维修单的存档及相应工时、材料消耗及收支的统计情况。4.5 负责部门工具及办公用品的保存、发放、记录工作，建立健全、清晰的工具用品及材料台帐，每月对工具用品及材料使用情况进行统计并及时上报。4.6 负责工程部库房的管理工作。4.7 负责工程部月排班计划及考勤的汇总整理工作，按时上报排班及考勤表。4.8 完成上级交办的其他工作。4.9 素质要求： 基本素质：工作认真负责、脚踏实地、一丝不苟，为人正直。 文化程度：中专以上学历，文秘或相关专业毕业。 外语水平：具备初级英语水平，了解简单的专业名词。 工作经验：在

14、物业或酒店中担任文员或库管职务1年以上，工程技术有一般的了解，能够独立对文件及设备档案进行简单的分类和保存，能够独立管理工程工具及办公用品。熟练使用常用办公软件。文件编号 版本号 修改状态 第 15 页 XZG-ED-SF-04 A 0 共 259 页5 电气工程师岗位指责报告上级：经理、副经理督导下级：电气专业人员5.1 保证电气系统及设备之安全正常运行，对电气系统及设备负有全面管理责任，并对电气主管、领班、技工工作时间内的一切行为，负有领导、指挥调度之责任，必须以身作则，严格执行物业管理处及部门所制订之各项规章制度及各项规程，并领导和监督属下之工作人员上岗工作。5.2 负责制订及组织实施本

15、系统所属各类设备、设施的年度维修保养计划及月度工作计划（月度工作计划须每月25日前将下月计划提交工程部经理审阅），并负责制订本系统所属各类设备、设施之运行、操作及维修保养规程，负责维修、保养的技术把关工作。5.3 负责制订及修改电气系统所需之各类运行记录表、巡检记录表、维修保养记录表等各类表格。5.4 负责建立电气系统设备台帐，填制设备卡，并负责做好设备大修记录及更换零部件记录。5.5 按要求每天对所属系统主要设备的运行技术状况进行检查，发现问题立即组织处理。5.6 按要求每天审阅运行、巡检报表，及时解决问题，杜绝各类设备不正常运行等隐患。5.7 发生故障时应及时组织检修，保证所属系统设备处于

16、良好技术状态。5.8 负责制定所属系统运行方案及设备开停时间表，并须不断与运行人员研究改进措施，减低机械损耗，节省能源。5.9 认真督导属下员工工作，使所属系统及设备做到： 三干净：即设备干净、机房干净、工作场地干净。 四不漏：即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。 五良好：即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润滑良好、调整良好。5.10 对属下员工之技术状况，编制培训计划，并安排执行，同时定期进行考核，将考核成绩与员工双薪结合。5.11 负责员工综合考评工作，编制综合考评表，每月一次，于每月25日前提交工程部经理审批。5.12 负责处理下属工程人员之行政事务，包括推荐招聘、训练属下，编制轮班时间

17、表，审核员工考勤、病假、事假等，处理工伤申报。5.13 监管承包商在本物业内进行的所有施工工程，以确保其施工水平符合工程标准。5.14 负责编写停电等特别事件报告。5.15 监管备品、备件的数量，并制订月度采购计划，以确保库存量在相应指标之内。5.16 负责分析各类记录报表，为重大工程提供技术依据，搞好系统节能、降噪、减少污染等工作。5.17 对设备事故进行技术鉴定，作出分析报告，制定杜绝事故发生的综合管理及技术措施。5.18 负责协助工程经理及副经理进行安全作业的检查及员工安全意识的教育。5.19 素质要求 基本素质：工作踏实、细致、情绪稳定、有进取心。 自然条件：身体健康、30岁以上。 文

18、化程度：强电专业大专以上或同等学历，接受过酒店工程技术管理的专业培训，具有工程师资格。 工作经验：3年以上酒店或物业设备维修管理经验，在高档大型物业或酒店中担任值班工程师或专业工程师2年以上，有较强的动手能力。文件编号 版本号 修改状态 第 18 页 XZG-ED-SF-05 A 0 共 259 页6 综合维修主管岗位职责报告上级：经理、副经理督导下级：综合维修人员6.1 确保综合维修工作的及时有效开展，能够满足客户的使用要求是综合维修主管的首要职责。6.2 及时安排处理本专业的维修任务，保证维修质量和按时完成。6.3 检查大厦内土建装修设施的使用情况，发现问题及时处理，无法解决的及时上报。6

19、.4 按照综合维修管理制度的规定，对维修人员进行管理。6.5 熟悉掌握土建维修的相关知识，当现场出现问题时能够及时解决，以最短的时间恢复其正常状态。6.6 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故，保证办公地点的干净整洁。6.7 做好下属员工的技术培训和考核工作。6.8 培训下属，督导检查下属工作。 6.9 做好维修及其他相关记录，善于总结经验教训。6.10 做好与客户及其他相关部门联系协调工作，保证各项工作的顺利进行。6.11 按要求提交每周/每月工作报告至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。6.12 完成上级领导安排的其他工作

20、。6.13 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄28岁以上。 文化程度：具有相关专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有4年以上物业综合维修或土建专业工作经验。文件编号 版本号 修改状态 第 21 页 XZG-ED-SF-06 A 0 共 259 页7 空调主管岗位职责报告上级：经理、副经理督导下级：空调司炉及给排水人员7.1 确保供冷（暖）设备系统在供冷（暖）期的24小时正常运行，是空调主管的首要职责。7.2 检查空调及锅炉设备系统的运行状况，每天检查运行记录是否清晰详尽，对记录的数据进行初

21、步判断，发现异常立即处理并上报。7.3 按照维修保养制度的规定，提出对冷冻机房、锅炉房及送排风设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。7.4 依据实际使用情况每月初上报本专业工具材料采购计划。7.5 熟悉掌握所属专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。7.6 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证设备机房及值班室的干净整洁。7.7 做好下属员工的技术培训和考核工作。7.8 督导检查下属工作。7.9 做好设备档案的建立、设备标识、管理和维修、检查、保养的记录工

22、作，善于总结经验教训，使设备系统更加完善。7.10 做好与客户及其他相关部门联系协调工作，保证各项工作的顺利进行。7.11 制定系统运行方案，保证系统所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。7.12 按要求提交每周/每月工作报告至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。7.13 协助工程部经理进行工作： 计算年度开支预算的制定 本专业年度工作目标的制定 重大设备维修保养外包的标书制定及报价单的审核 监管承办商在物业内进行的工程，确保安装水平合乎工程部标准 工程前期接管验收7.14 完成上级领导安排的其他工作。7.15 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益

23、求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄28岁以上。 文化程度：具有本专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有4年以上物业供冷供暖设备系统运行经验，2年以上物业供冷供暖设备系统管理经验。文件编号 版本号 修改状态 第 24 页 XZG-ED-SF-07 A 0 共 259 页8 给排水主管岗位职责报告上级：经理、副经理督导下级：给排水人员8.1 确保给排水及中水系统的24小时正常运行，确保项目消防水系统时刻处于良好状态，是给排水专业主管的首要职责。8.2 检查给排水及中水系统的运行状况，每天检查运行记录是否清晰详尽，对记录的数据进行初步判断，发现异常立即处

24、理并上报。8.3 按照维修保养制度的规定，提出对给排水及中水系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。8.4 熟悉掌握所属专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。8.5 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证设备机房及值班室的干净整洁。8.6 做好下属员工的技术培训和考核工作。8.7 依据实际使用情况每月初上报工具材料采购计划。8.8 做好设备档案的建立、设备管线标识、管理和维修、检查、保养的记录工作，善于总结经验教训，使设备系统更加完善。8.9 做好与客户及其他

25、相关部门联系协调工作，保证各项工作的顺利进行。8.10 制定系统运行方案，保证系统所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。8.11 按要求提交每周/每月给排水工作报告至至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。8.12 协助工程部经理进行工作： 计算年度开支预算的制定 本专业年度工作目标的制定 重大设备维修保养外包的标书制定及报价单的审核 监管承办商在物业内进行的工程，确保安装水平合乎工程部标准 工程前期接管验收8.13 完成上级领导安排的其他工作。8.14 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条

26、件：身体健康，年龄28岁以上。 文化程度：具有本专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有4年以上物业给排水系统运行经验，2年以上物业给排水系统管理经验。文件编号 版本号 修改状态 第 28 页 XZG-ED-SF-08 A 0 共 259 页9 强电主管岗位职责报告上级：电气工程师督导下级：强电专业人员9.1 确保变配电设备系统、电梯的正常运行， 为物业经营提供动力和照明，确保电力系统的24小时正常运行，是强电主管的首要职责。9.2 检查供电、电梯系统的运行状况，发现问题及时处理并上报。9.3 每天检查运行记录是否清晰详尽，对记录的数据进行初步判断，发现异常立即处理并上报。9.4 按照维修保养

27、制度的规定，提出对变配电室及电梯系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。9.5 依据实际使用情况每月初上报本专业工具材料采购计划。9.6 熟悉掌握所属专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。9.7 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证配电室的干净整洁。9.8 做好下属员工的技术培训和考核工作。9.9 督导检查下属工作。9.10 做好设备档案的建立、设备线路的标识、管理和维修、检查、保养的工作，善于总结经验教训，使设备系统更加完善。9.11 做好与供电局等外协单

28、位的协作关系。9.12 制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。9.13 组织电梯设备的年检及外包维修保养工作。9.14 按要求提交每周/每月给排水工作报告至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。9.15 编制停电通知并提前一天上报经理审批。9.16 协助工程部经理进行工作： 计算年度开支预算的制定 本专业年度工作目标的制定 重大设备维修保养外包的标书制定及报价单的审核 监管承办商在物业内进行的工程，确保安装水平合乎工程部标准 工程前期接管验收9.17 完成上级领导安排的其他工作。9.18 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、

29、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄28岁以上。 文化程度：具有本专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有4年以上物业给强电系统运行经验，2年以上物业强电系统管理经验。文件编号 版本号 修改状态 第 32 页 XZG-ED-SF-09 A 0 共 259 页10 弱电主管岗位职责报告上级：电气工程师督导下级：弱电专业人员10.1 确保楼宇自控系统、消防监控系统、通讯的正常运行， 为物业经营提供电梯通讯，确保自控系统24小时正常运行，是弱电主管的首要职责。10.2 检查消防报警、楼宇自控系统的运行状况，对记录的数据进行初步判断，发现异常立即处理并上报

30、。10.3 按照维修保养制度的规定，提出对变消防及楼宇自控设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。10.4 依据实际使用情况每月初上报本专业工具材料采购计划。10.5 熟悉掌握所属专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。10.6 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证办公地点的干净整洁。10.7 做好下属员工的技术培训和考核工作。10.8 督导检查下属工作。10.9 做好设备档案的建立、管理和标识工作。做好设备维修、检查、保养的记录，善于总结经验教训，使设备

31、系统更加完善。10.10 做好与客户及外协单位的协作关系。10.11 按要求提交每周/每月给排水工作报告至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。10.12 协助工程部经理进行工作： 计算年度开支预算的制定 本专业年度工作目标的制定 重大设备维修保养外包的标书制定及报价单的审核 监管承办商在物业内进行的工程，确保安装水平合乎工程部标准 工程前期接管验收10.13 完成上级领导安排的其他工作。10.14 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄28岁以上。 文化程度：具有本专业大专以上或同等学历。

32、 工作经验：具有4年以上物业给弱电系统运行经验，2年以上物业弱电系统管理经验。文件编号 版本号 修改状态 第 36 页 XZG-ED-SF-10 A 0 共 259 页11 调度主管岗位职责报告上级：经理、副经理督导下级：夜间及假期值班人员11.1 确保项目各系统设备在夜间及假期的正常运行，是调度主管的首要职责。11.2 检查各系统设备在夜间及假期的运行状况，发现异常立即处理并上报。11.3 按照维修保养制度的规定，监督其在夜间及假期的实施状况，并负责组织实施。11.4 熟悉掌握所有专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。11.5 贯彻执行岗位责

33、任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证办公地点的干净整洁。11.6 培训下属，督导检查下属工作。11.7 做好设备维修、检查、保养的记录。11.8 善于总结经验教训，使设备系统更加完善。11.9 做好与客户及外协单位的协作关系。11.10 按要求提交每月调度工作报告至至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。11.11 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄28岁以上。 文化程度：具有工程专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有4年以上物业管

34、理工作经验。文件编号 版本号 修改状态 第 39 页 XZG-ED-SF-11 A 0 共 259 页12 工程部各专业领班岗位职责报告上级：各专业工程师及主管督导下级：夜间及假期值班人员12.1 协助主管做好本专业的管理及设备设施运行维护工作，同时在主管不在岗时很好的充当代主管的角色是专业领班的首要任务。12.2 检查各系统设备在的运行状况，发现异常立即处理并上报。12.3 按照维修保养制度的规定，协助主管监督专业员工的实施状况。12.4 熟悉掌握所有专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。12.5 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属

35、员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证办公地点的干净整洁。12.6 做好设备维修、检查、保养的记录。12.7 善于总结经验教训，使设备系统更加完善。12.8 协助主管做好与客户及外协单位的协作关系。12.9 协助主管做好本专业的其他工作。12.10 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄24岁以上。 文化程度：具有工程专业中专以上或同等学历。 工作经验：具有3年以上物业管理工作经验。文件编号 版本号 修改状态 第 41 页 XZG-ED-SF-12 A 0 共 259 页第

36、二章 公用管理制度及工作流程第一节 公用管理制度一、 安全管理制度1 日常安全工作1.1 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，各班组均应有专人任安全员（由专业主管担任），负责监督检查安全操作施工情况。1.2 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗所辖范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应及时消除不安全因素，并应立即上报专业主管。1.3 应根据生产局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行培训，须持证上岗，并建立本部门人员持证上岗登记表。1.4 根据安全生产法，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。1.5 加强生产安全教育，新员工上岗前

37、必须进行安全教育，工程部每年进行一次安全教育培训，班组每月进行一次安全教育培训，并做好相关记录。在进行高危险性的设备抢修、工作时，专业主管、工程部经理应亲自到场指挥。1.6 在进行有危险的设备检修操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。1.7 对变配电安全用具、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。检验结果存档。1.8 对中央空调、压力容器的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验，校验结果存档。1.9 易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。1.10 维修工作中需要使用易燃材料时应特别小心

38、，各班组不得存放易燃油料1公斤以上。1.11 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。1.12 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，须向工程部经理提出书面申请，经保安部批准后方可配制。1.13 重要机房如变配电房、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内，因工作需要进入机房应执行机房管理制度。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，必要时设置围栏及警示标志。1.14 物业内进行电、气焊工作，必须到保安部办理动火证，持动火证操作。2 高空工作2.1 从事高空

39、作业应严格遵守部门的相关制度。2.2 从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。2.3 遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。2.4 对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。2.5 高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。2.6 作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严

40、禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施。2.7 作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。2.8 尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。2.9 高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。2.10 高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。2.11 严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。3 有毒物品的处理3.1 对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。3.2 要积极联系有关部门确认该物品性质，掌

41、握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。3.3 建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。3.4 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。4 密闭地方的工作4.1 当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。4.2 可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但水井、污水井等可能含有可燃气体（如沼气）、可燃物（如煤矿矿井）的地方严禁采用火焰试验。4.3 若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备

42、进行处理直至安全检测合格，如采用风机通风为热力管沟降温、清除有害气体。4.4 工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即撤离，确保人员安全。4.5 工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。5 发生意外时的处理5.1 应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。5.2 对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。5.3 当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机具停止工作。应尽快将伤员撤离工作区放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一

43、步扩大。5.4 抢救人员应注意自身的安全，不要盲目冒进。5.5 根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔5.6 出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。6 相关记录无文件编号 版本号 修改状态 第 46 页 XZG-ED-PS-01 A 0 共 259 页二、 档案管理制度1 工程部经理负责审核部门相关的档案制度，检查各类档案的归整情况。2 工程部秘书负责各专业的档案管理，组织档案的分类、编号、审核、处理、存放，以及对其他部门及对外文件的上送下达。3 工程部库管资料员负责日常档案保存、整理工作，妥善保管档案，杜绝移失。4 各专业主管负责建

44、立相关专业档案管理体系，并对运行情况进行指导与监督。对本专业档案委派专门接口人进行管理，确保档案的完整性。5 文档分类5.1 工程图纸类：大厦相关的图纸资料，主要信息源自发展商及其他相关单位及部门。5.2 设备资料类：大厦内各类设备、设施的统计及参数资料。5.3 客户二装类：大厦入驻客户的二装图纸、资料等。5.4 日常文档类：部门内部或部门对外收、发的各类文件、资料及日常所处理的文件、资料（有保存价值的各种文字、图表、凭证、报表等不同形式的历史记录）。5.5 工程合同类：与外部单位签订的合同，主要针对大厦内设备设施的维保、维修等工程改造。6 管理要求6.1 本制度应遵照物业管理处的相关规定。6

45、.2 工程部办公室档案管理人员、专业接口人严守档案管理制度和保密守则。6.3 各专业建立档案管理体系需交工程部存档，包括所有的工程设备档案资料、维修维保记录等专业涉及的内容。对于档案中的问题，工程部与各专业负责人、档案接口人进行修改、完善。6.4 各专业档案统一存放档案盒或档案夹并贴上标签。6.5 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，需妥善保存，如发现用途不明的资料应交工程部经理审阅确定用途。需销毁的资料应由工程部经理及专业负责人确认决定。6.6 主管借阅档案时须经相应专业负责人以上人员批准，专业负责人借阅档案须经工程部领导批准，办公室进行登记文件资料借阅登记表，按期归还，如需续借的要重新登记

46、。6.7 工程图纸资料类：借阅时间最长为1周。6.8 设备资料档案类：借阅时间最长为1周。7 工程图纸资料类7.1 此类档案属公司重要性档案，需永久保存。在日常工作中由工程部办公室统一管理，工程部图纸目录（见下）上报物业管理处留存。7.2 分类方法：根据不同专业划分图纸，按要求统一编号、存档。各专业均按照以下格式要求整理图纸如下，图纸编号的原则：按照每份图纸上所给定的编号，工程部不再另行编号。目录格式如下：工程部图纸目录存档处：（柜号）-（图纸盒号）序号专业图纸名称出图日期页数编号备注7.3 所有图纸按专业进行汇总分类，形成总目录报工程部办公室。7.4 如在实际工作中对图纸进行更改，需由各专业

47、主管在图纸上进行备注说明。8 设备资料档案类8.1 此类档案属物业管理处重要性档案，需永久保存。工程部办公室、各专业主管共同进行管理，目录（见下）上报物业管理处留存。8.2 分类方法：根据专业划分设备资料，同时工程部办公室建立统一的表格，主8.3 要用于记录各个设备设施的基本参数、厂家、相关说明等，以便对系统的全面了解和控制。资料编号原则：各专业根据设备档案卡所述要求对设备进行记录和保管，按时、准确地填写其中的内容。设备档案格式如下：（专业）设备资料汇总表存档处：（柜号）-（档案盒号）序号资料名称数量资料编号涉及设备备注8.4 工程部秘书或库管及资料员完善相关设备档案时，在此工程部设备资料汇总

48、表上进行记录和汇总。分别形成目录由工程部办公室备案。8.5 各专业对相关设备发生的变化应及时在专业、办公室相关表格中进行修改，确保其时效性。9 客户二装类9.1 该类档案根据工作要求进行存档，由工程部办公室统一管理，目录上报物业管理处。9.2 分类方法：文件按照机电改造、二装文件、竣工图纸等方面进行分类。格式见文件明细目录表及图纸明细目录表。10 日常文档类10.1 该类档案根据工作要求进行存档，由工程部办公室统一管理，目录上报物业管理处。10.2 分类方法：文件按照收文、发文、会议纪要、工作报告、内部工作联系单、事件报告、移交档案、运行方案计划、设备运行记录、预算、培训、考勤等方面进行分类。

49、格式见文件明细目录表。11 合同类11.1 此类档案属重要性档案，需长期保存。工程部办公室进行管理，目录（见下）上报物业管理处留存。11.2 分类方法：根据签约时间顺序保存资料，同时工程部办公室建立统一的表格，用于记录各合同涉及工作项目、厂家、期限等相关说明等，以便对合同的全面系统管理。资料编号原则：根据合同涉及专业及内容进行编号。办公室设备档案格式如下：（专业）合同目录 存档处：（柜号）-（档案盒号）序号存档日期合同名称合同编号页数涉及厂商备注文件编号 版本号 修改状态 第 51 页 XZG-ED-PS-02 A 0 共 259 页三、 公用设备设施管理制度1 工程部经理负责购置、报损工程设

50、备设施、工具等资产的审批。2 各专业主管负责相关工程资产的检查、管理、完善。3 各专业员工负责工程资产的保管、维护、保养等工作，发现问题及时上报。4 设备设施分类4.1 公共服务系统：客/货梯、车库收费系统等大厦公共设备设施。4.2 强电专业设备：高、低压配电柜、变压器、直流屏、中央信号屏等相关设备。4.3 弱电专业设备：安防系统、消防监控系统、楼宇自控系统、保安监控系统等相关设备。4.4 暖通专业设备：分为空调系统和水系统。设备包括冷水机组、空调机组、排风机组、生活水/消防水/中水泵及辅助设备设施。5 管理要求5.1 各专业需按要求对所负责的设备设施建立档案，具体内容分别在各专业设备档案卡。

51、并且在进行维修、维保工作时需将按要求做好详细记录，各专业登记在相关设备维保维修记录表上。并将设备设施进行汇总、统计报工程部，格式见工程部设备清单。5.2 各专业员工按照相关维修、保养计划进行维保工作，做到按期维保、定期检查。5.3 巡视要求：各专业人员在巡视时，需按照工作要求认真巡视并做好记录。发现设备设施存在问题需及时上报相关专业主管，紧急情况时直接报工程部经理。5.4 运行要求：各专业人员按照相关设备设施的运行计划做好运行工作，并根据实际情况完善运行标准。需专业主管提前与工程部经理/进行研究，协商。同时上报至物管处总监及相关部门。5.5 工程改良：对于大厦内使用的设备设施存在的故障问题，各

52、专业需及时上报专业主管，经现场勘察及研究后，向工程部经理汇报，根据实际情况可进一步提出相应的改良、改造措施。5.6 各专业主管结合设备设施的使用要求组织员工对相应设备进行维护保养工作，属于大厦重要的设备设施可提出对外承包的要求报至工程部经理。经工程部相关人员对分包方进行能力及及时实力的考察、研究，上报至物管处总监及相关部门。5.7 对于确认的外包设备维修保养项目，工程部将按物管处要求办理外包维保手续。5.8 相关专业主管需参与外包项目的制定，工程部经理对其进行审核。6 质量要求6.1 各专业员工需按要求做好详细记录，发现问题及时上报。6.2 各专业主管对各项维保工作进行现场检查或抽查，及时处理存在的问题。6.3 工程部经理对大厦内重要设备设施的维保工作可进行现场检查或抽查。7 格式说明7.1 各专业建立相关设备档案后，上报工程部办公室，办公室根据设备档案进行进行汇总，形成工程部设备清单。序号设备编号设备名称安装位置安装日期服务区域备注7.2 编号说明本大厦设备编号采用4段编号：XZG234 XZG表示代表：新中关大厦2为专业代码，包