2011年武汉市工业地产市场调查报告

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年武汉市工业地产市场调查报告工业地产部2011年12月第一章 可比项目分析 【武昌片区】1、光谷芯中心1.1项目概况项目名称光谷芯中心售楼电话027 发展商武汉东湖高新 集团股份有限公司地址洪山东湖高新开发区 光谷大道特一号占地面积248亩容积率1.35总建面平方米绿化率35%电 梯多层写字楼：一梯一户独栋：配有货梯结 构板楼面 积400-600平米灵动办公空间主力面积 大开间柱网式模块组合在售面积3003000写字楼均 价4400元/最高价 4900元/最低价4100元/折扣/ 优惠政策一次性98折，分期付款99折。销售进度整个项目去化30% 配套设施是集多

2、层生产研发、独栋办公、高层创新产业、体育休闲、商业服务、员工公寓等多种形态为一体的高新技术产业城。将为入驻企业提供全方位的办公、生产、生活服务。 1.2 项目展示：1.3项目评述n 项目优势：为入驻企业提供高尔夫练球场，而且园区特色800平方米高档会所配有棋牌室、KTV包房、光谷芯中心是人才、产业基地、政府部门的聚集地。项目劣势： 1、物业费偏高 2、地理位置偏远 3、无地下车位（利用地形坡地优势，做了架空层车位） 4、每层的层高均3.5米，首层与标准层差异化层度不够（无法引入高端商超做为园区配套） 5、租金回报较低（15-20元/及4%-6%），使自由投资户没有足够信心。n 项目特色：主题：

3、灵性的退台设计与归整的园林布局浑然天成。光谷芯中心是集多层生产研发、独栋办公、高层创新产业、街区商业、员工公寓等多种形态为一体的高新技术产业城，以“绿色环保产业，高尚产业社区”为规划理念。 材质：华中首家引入美国权威性绿色建筑LEED认证。从日照、通风、采光、热岛效应、建筑物表面全天温度模拟、湿度模拟、节能材料选择和处理等各个方面提出设计要求，并作为建筑规划的主要指标。规划：前期开发office park部分，为多层办公、退台式花园研发楼、体育中心、商务服务等部分，后续将开发高层创新楼、独栋企业总部等产品。地上由四个单体建筑组成，建筑之间形成内街、天井、庭院等，开放式的布局为建筑提供了灵活的划

4、分使用可能性，地下层为整体大空间，通过下沉式庭院和天井的设置，可获得天然采光和自然通风。园林：阶梯绿化平台与园区入口广场形成景观互动，室外活动平台与中央公园相互交融。 2 国际企业中心2.1国际企业中心项目概况项目名称国际企业中心售楼电话027-发展商武汉东湖高新集团股份有限公司地址武汉东湖开发区佳园路一号占地面积300亩容积率1.19总建面20万平方米绿化率30%电 梯一梯一户，备有货梯结 构框架面 积300平米，500平米 600平米主力面积300平米-500平米项目规划综合后台服务区、研发培训服务区和配套服务区等多个功能区域在售面积1000-2000写字楼均 价4200元/（09年8月）

5、目前达到了5800元/平米的均价最高价最低价折扣无销售进度 已售罄入驻企业武汉朗德电气 武汉山海桥梁设计 武汉鼎鑫现代房地产咨询 武汉环达电子科技武汉万维光电科技 武汉迪昌科技有限公司 武汉顺民房地产 中金信投资担保湖北中宏建设 鑫瑞凯福投资管理 华新水泥、凯迪水务、祥云化工、新华扬生配套设施学校:关山中学、城建学院、华夏学院、华工餐饮:有奥格咖啡（有西餐、商务套餐、棋牌室）；房陵人家是一家连锁经营的的餐倌（位于高尔夫会所内，提供高尔夫练习、棋牌室、商务中式餐饮）；华工餐饮（员工食堂）华工餐饮是国家教育部直属重点高校华中大后勤集团的主干专业化总公司，下辖30多个食堂、餐厅；阁调商铺（早点、中式

6、菜、消夜）员工吃饭除以上选择还可以订购快餐。2.2 项目展示2.3项目评述n 项目优势：配套齐全，已经成熟的企业社区，环境好，规模大，交通方便，现代化的建筑外观，成熟稳重。n 项目劣势：周遍商业配套不够齐全n 项目特色：三低一高的模式，低容积率，低密度，低楼层，高绿化率园林：现代园林风格 供电供水：一户一水一电 2.4 观点凝练小结：国际企业中心三期是由上市企业武汉东湖高新公司投资开发的。先后引进了以华新水泥、凯迪水务、祥云化工、新华扬生物等海内外上市公司和行业领军企业为代表的高科技企业百余家，形成超强阵容的产业集群，成为了光谷产业带中的闪耀明珠。交通和商业配套也逐渐成熟完善。 【汉口片区】3

7、、中部慧谷3.1项目概况项目名称中部慧谷售楼电话发展商武汉财富兴园置业有限公司地址武汉市东西湖区金银湖环湖路占地面积800亩容积率2.5总建面80余万方绿化率46%电 梯独栋一梯一户结 构独栋、高层和多层面 积（公寓）69，80，86，（写字楼）500、600、716，1288主力户型公寓：2*2*1，3*2*1项目规划建筑集群面向城市形成商务展示带，同时每个独栋均拥有独特形象展示面，与建筑外部、内部空间共同展示企业价值，为企业的展示宣传提供多种场所和途径,从企业需求出发，定制极富独立、灵活、生态、标志、展示性的专属价值空间。在售面积（写字楼）1288，1426，716，（公寓）80，97均

8、价住宅4700元/平米写字楼6400元/平米最高价4500元/平米7000元/平米最低价3600元/平米折扣/ 优惠政策一次性98折，分期付款99折。（对于将税务关系转到金银湖管片，且达到一定税收的客户，购房房价另有折扣。）销售进度公寓和研发楼去化率均达到50%入驻企业暂时没有企业入驻。配套设施公建配套：室外游泳池、网球场、篮球场、儿童及老人游乐设施、咖啡厅星级酒店，商业街; 附属配套：管道煤气、供电、供水、紧急报警、三网合一、消防、安防系统等全部到位。3.2 项目展示3.3项目评述n 项目优势：所处位置生态环境好，建筑密度低，户型面积适中。n 项目劣势：目前交通不方便，配套不成熟。n 客户分

9、析：该项目客户群为国际国内IT及软件研发、汽车研发、工业设计、生命生物科学、创意文化、商务服务、教育培训等类型。1、是一种新型业态，引进500800家企业入驻，弥补产业经济的空缺，提倡5+2模式。2、是产业集聚、人才汇聚的集成港、形成大量的产业链、资金流、人才流、信息流。3、引进500800家企业入驻，创造可观的税收。4、可容纳20000人左右，解决部分人的就业，减轻社会就业压力。5、校企联合，建立湖北省产、学、研基地。6、完善产业结构，提升区域形象，提高城市品位。7、是实践“两型社会”即“资源节约型，环境友好型”企业园区。n 项目特色：特色：打造中部地区首家现代化、人性化、商务化、园林式、低

10、商务成本国际服务外包产业基地，园区内拥有其星级酒店、住宅配套半下沉式停车场等硬件设施。园林: 设计立体绿化，打造绿色通廊、屋顶花园、循环水系等景观，借鉴中国古典园林理水手法和国际几何构图手法，有机的将空间布置和景观元素中西合璧为一体。电话宽带：光纤入户 外墙面：墙砖、涂料 电梯：一梯一户3.4 观点凝练 小结：该项目主要吸引的需要生态办公环境的独栋客户，但由于地段较偏，该项目也去化到中后期，不具备竞争力，但会去化古田片区一部分需要现房办公的客户。 4金银潭工业园 41项目概况项目名称金银潭售楼电话发展商武汉中油化工科技有限公司地址武汉市东西湖区金银潭路和宏图大道交汇处占地面积16453平方米容

11、积率2.21总建面平方米绿化率25%电 梯独栋一梯一户结 构三到五层厂房、高层和多层项目情况09年开始到现在已经售空厂房，每栋为三层独立框架厂房结构，化有500平米左右的前院使用，但无产权。期房住宅已经基本卖完，价格为3720元每平方，均为内部消化。综合大楼目前价格为4200元每平方，三层以上每层递增30元的价格。单层面积近2000平米。单层卖，产权独立。大楼只有一边有货梯，目前B7和B11栋综合大楼均已经售空。在售面积（写字楼）2000平米（公寓）100-110平米均 价4200元/平米销售进度厂房已经完全售空，公寓和研发楼去化率均达到90%配套设施公建配套：网球场、篮球场、商业街; 附属配

12、套：管道煤气、供电、供水、三网合一、消防、安防系统等全部到位。4，2项目展示4.3项目评述n 项目优势：所处位置生态环境好，建筑密度低，户型面积适中。n 项目劣势：目前商业配套不够成熟。n 客户分析：1、是传统型业态。2、引进众多企业入驻，创造可观的税收。3、可容纳10000人左右，解决部分人的就业，减轻社会就业压力。门口为盘龙大道，周边一公里内有小型工业园和物流，交通非常便利。因此对于企业的生产物流方面要求是可以满足。但是周遍商业金融服务配套并没有很好的发展，需要在一公里外才能找到，对于企业的生活需要有一定的影响。5、汇丰企业天地5.1项目概况项目名称汇丰企业天地售楼电话发展商武汉汇丰投资有

13、限公司地址汉口古田二路长丰二路交汇处占地面积180亩容积率2.5总建面30余万方绿化率30%电 梯独栋一梯一户结 构独栋、高层和多层面 积（公寓）40平米（厂房）2200平米主力户型200，400，600，800平米组合项目规划汇丰企业天地采用国际化建筑风格，大开间网式结构、无墙体隔断、随心所欲的模块式组合，突破传统写字楼高度，28层的双子塔楼成就区域性地标形象，18层总部办公为板式结构，南北通透，户型精炼紧凑，满足中小型现代智能化办公需求，园区内的多层建筑，内部空间完美分割、自由组合，是大、中型企业置业首选。在售面积200400600800均 价价格未定销售进度公寓和研发楼去化率均达到40%

14、配套设施汇丰企业天地是由写字楼、商务酒店、公寓、商业、会所等功能组成的城市综合体，五种建筑形态的完美结合，成就第五级园区标准，形成集办公、购物、休闲、娱乐、居住于一体的全新办公模式。3.2 项目展示3.3项目评述n 项目优势：一是区域优势。项目是目前武汉在售的唯一三环之内、紧靠硚口古田中心的总部项目，坐拥汉正街都市工业园核心区域；东临王家墩CBD商务区、北承航空港经济带、西接东西湖吴家山国家级开发区，区位优势明显，是项目的核心优势。二是交通优势。区域内江汉一桥、江汉二桥、晴川桥、月湖桥等纵向启开汉口大门，分别连通京广铁路、市区内环线和中环线。另外，“八纵八横”的网状交通布局与江汉六桥正式选址在

15、古田二路延长线，建成后将连接硚口、江岸、江汉、东西湖和汉阳的工业区，形成经济互动。驱车3分钟可上解放大道，临近机场、汉口火车站，快速连通全国各地。三是配套优势。由于中心区办公写字楼的稀缺和昂贵的土地、租金成本，加之停车位配比不足且收费高、生活及办公配套必须依托周边的配套扶植，无形中增加很多企业运营过程中所承担的生活及办公成本。而项目除了享有周边完善配套，项目还自成一体，定位有商业、印务、金融、生活、休闲娱乐等企业运营过程中所需的关联功能配套，企业生活及办公需求都能在园区内解决，从而节约了企业运营及管理成本，提高企业的经营能力和经济效益。四是产品优势。第一，规划设计，既体现了中西文化的融合，又凸

16、显绿色环保的开发理念。第二，告绿化率，汇丰企业天地的绿化率达到30%，真正实现了生态、有氧办公；第三，项目内的多层总部建筑皆拥有700平米的空中花园，1楼层高为6米，2-4楼为3.6米，5楼7.2米，大开间柱网式结构、无墙体隔断、内部空间自由分割、随心所欲的模块式组合，全面满足中大型企业的办公需求；小高层建筑则均为板式结构，南北通透，非常舒适；高层建筑筒中筒式交通布局，彰显企业形象和实力。第四，项目拥有停车位约1200多个，在动线上也实现了人车分流，对于大型企业而言，具有市中心写字楼所不具备的优势。第五，外立面大气时尚，将成为区域标志性建筑，保证50年不落后；第六，建筑密度较低，仅为31%。总

17、体上，项目整体定位为生态、智能办公商务总部天地。n 客户分析：拟引进重点、大型企业约400余家，入园目标企业将以产品研发、技术开发和精细产品加工制造为主力客户群，其业态与构成主要有电子信息产品研发制造、精细医疗器械制造、服饰鞋帽设计加工生产、广告印刷加工、钻石珠宝加工、产品研制、产品展示、金融后台服务、文化创意等。以上案例分析总结： 因光谷区域与金银湖区域不具备可比性，所以根据汉口区域各同类项目规划做比较后，建议本项目在厂房规划上以三至五层为主，办公大楼可以以裙楼的方式规划，楼层可定为二十层左右，目标客户群体以食品加工、印刷包装、服装制造、生物医药等行业为主。项目综合性定位1、 项目形象定位由

18、写字楼、生产研发中心、仓储物流、公寓、商业等功能组成的新型工业综合体，形成集办公、生产、休闲、居住于一体的办公模式。2、 产品定位适用于对生产车间要求不高的轻工业行业（食品加工、医药仓储、包装印物、服装等）的标准化写字楼、职工公寓及商业步行街。3、 客户目标群定位1 食品加工、服装生产基地2 包装印物3 周遍企业上下游配套及仓储物流4 中小型医疗器械生产加工5 外包服务型企业的综合办公大楼6 教育服务机构办公大楼附：市场调研楼盘分布图万安国际企业大道盘龙城经济开发区 中部慧谷 光谷总部国际 光谷金融港 光谷软件园 光谷天地 东合中心 金银湖经济开发区 硚口经济开发区 光谷芯中心 沌口经济开发区 东湖高新技术部 释 技术开技术开发区区 光谷总部空间 国际企业中心 图例说明 ： 代表：写字楼及综合性物业项目 代表：所在片区2011年12月专心-专注-专业