海南省物业管理法律法规汇编

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1、海南省物业管理法律法规汇编海南省住宅区物业管理条例-3海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）-21海南省物业服务收费管理办法-30我省物业管理等级收费标准37海南省物业小区公共水电费分摊办法44海南省物价局关于物业服务管理收费备案办理程序的复函-46海南省物价局关于各类停车场车辆停放管理收费标准的通知-47海口市区电动自行车停放服务收费标准的通知52海口市物价局关于调整自来水价格的批复-54海口市物价局关于调整污水处理费标准的通知55海口市生活饮用水二次供水卫生监督管理办法57海南省发展与改革厅关于物业小区电价有关问题的通知60海南省物价局关于物业小区公共电费分摊问题的复函62海口关于

2、规范交存首期住宅专项维修资金的通知63海南省建设厅 海南省财政厅关于转发建设部财政部住宅专项维修资金管理办法的通知-67海南省建设厅关于公布交存首期住宅专项维修资金标准的通知73 海南省住宅区物业管理条例海南省人民代表大会常务委员会公告 第24号 海南省人民代表大会常务委员会关于修改海南省住宅区物业管理条例的决定已由海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月6日通过，现予公布，自2004年9月1日起施行。 海南省人民代表大会常务委员会 2004年8月26日海南省人民代表大会常务委员会关于修改海南省住宅区物业管理条例的决定 （2004 年8月6日海南省第三届人民代表大会常务委

3、员会第十一次会议通过） 海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对海南省住宅区物业管理条例作如下修改： 一、第十三条修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地物业管理行政主管部门备案： “（一）业主委员会章程； “（二）筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料； “（三）业主委员会主任、副主任及委员名单。” 二、第二十条修改为：“物业管理公司必须依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。” 本决定自2004年9月1日起施行。 海南省住宅区物业管理条例根据本决定作相应修改，重新公布。第一章 总 则 第一条 为加强物业管理，提高物业管理的服务

4、水平，规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益，提供整洁、文明、舒适、安全的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于本省行政区域内住宅区的物业管理。 本条例所称物业，是指已竣工并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和场地。 本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行专业管理的活动。 本条例所称业主，是指物业的所有权人。 本条例所称使用人，是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。 本条例所称物业管理公司，是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。 第三条 物业管理实行业主自治管理与

5、物业管理公司专业管理相结合的管理模式。 第四条 省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理进行管理、监督和指导。 各市、县、自治县人民政府确定的物业管理行政主管部门对本行政区域内的物业管理进行管理、监督和指导。 第二章 业主自治管理 第五条 业主通过业主大会及其选举产生的业主委员会对所属住宅区物业实行自治管理。 市、县、自治县物业管理行政主管部门可以按照住宅与其附属的共用设施、设备和场地的相关情况具体划定物业管理区域的范围。 第六条 业主享有对住宅区物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。 业主享有下列权利： （一）参加业主大会； （二）选举和被选举业主委员会成员； （三）表决

6、通过业主公约、业主委员会章程和其他有关物业管理的重大事项； （四）监督业主委员会和物业管理公司的工作。 业主履行下列义务： （一）执行业主大会和业主委员会的决议、决定； （二）遵守业主公约和有关住宅区物业管理的规定； （三）按照合同约定缴纳物业管理费、水电费和维修基金等费用。 第七条 房屋已交付使用且出售房屋建筑面积达到50%以上的，售房单位应当在30日内向所在地物业管理行政主管部门报告，并在物业管理行政主管部门指导下组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 具备成立业主委员会条件而3个月内没有成立的，物业管理行政主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 第

7、八条 业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构。业主大会行使下列职权： （一）选举、罢免业主委员会成员； （二）制定或修改业主公约和业主委员会章程； （三）批准或终止物业管理委托合同； （四）监督业主委员会的工作，听取和审议业主委员会的工作报告； （五）决定与业主利益相关的物业管理方面的重大事项； （六）改变或撤销业主委员会不适当的决定。 第九条 业主大会由全体业主组成。 业主大会必须有持过半数投票权的业主（或委托代理人）出席才能举行。业主大会选举业主委员会和通过业主公约、业主委员会章程及决定其他重大事项，必须经过全体业主所持票数过半数通过；决定其他事项必须经过出席大会的业主所持票数过半数通过。

8、 业主所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。建筑面积每10平方米为1票，5平方米以上不足10平方米的计算为1票，不足5平方米的不计票。 第十条 业主大会由业主委员会负责召集。业主大会召开7日前，业主委员会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。 业主大会每年至少召开1次。 业主大会闭会期间，持有30%以上投票权的部分业主联名提议可以召开临时业主大会。业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的，由物业管理行政主管部门组织召开。 第十一条 业主大会应当根据国家法律、法规和本条例，结合所属物业的实际，制订业主公约。 业主公约是由业主共同制定的有关物业的共有部分和共同事务

9、管理的协议，业主公约对全体业主具有约束力。 第十二条 业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生。业主委员会主任、副主任从委员中选举产生。业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人员担任。 业主委员会成员一般不领取报酬。但担任专职工作的业主委员会成员或聘请的专职工作人员可以领取报酬，具体标准由业主大会决定。 第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地物业管理行政主管部门备案： （一）业主委员会章程； （二）筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料； （三）业主委员会主任、副主任

10、及委员名单。 第十四条 业主委员会是代表全体业主的合法权益，遵照业主大会的决议、决定和业主委员会的章程，对所属物业区域实施自治管理的组织。业主委员会履行下列职责： （一）召集和主持业主大会； （二）提出业主公约、业主委员会章程的草案或修订草案； （三）选聘或解聘物业管理公司，签订、变更或解除物业管理委托合同； （四）审议物业管理公司提出的本住宅区物业管理年度计划和财务收支情况； （五）审议住宅区配套工程、重大维修工程项目及其他物业管理服务的重大措施； （六）听取业主、使用人的意见和建议，监督、检查物业管理公司的工作； （七）教育、督促业主和使用人遵守物业管理法律法规和业主公约； （八）履行业主

11、大会赋予的其他职责。 前款（二）至（五）项规定的事项必须经业主大会批准。 第十五条 业主委员会必须依照国家有关法律法规和本条例及业主委员会章程的规定行使职权，接受全体业主、使用人和物业管理行政主管部门的监督。 第十六条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要或者1/3以上委员的提议召开，但每年至少召开2次。会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数通过，并以书面的形式由业主委员会委员签字认可，存档备查。 第十七条 业主委员会的活动经费最高不得超过同期物业管理费总额的1%，从物业管理费中支出，具体数额和使用计划由业主大会审议决定。业主委员会的活动经费包括业主大会和业主委员会会议

12、的费用、必要的办公费用和业主委员会专职人员的报酬。 第十八条 住宅交付使用后至业主委员会成立前，对物业的管理由售房单位负责，售房单位可以聘请物业管理公司进行管理，也可以自行管理。 第三章 物业专业管理 第十九条 物业专业管理由业主委员会聘请具有资质的物业管理公司进行管理。 物业管理公司经业主委员会的聘用，可以依照国家法律法规和本条例以及物业管理委托合同的约定，对业主所属物业区域内的房屋及配套设施、设备和公共场所进行日常维护、修缮，对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常管理，并为业主、使用人提供相关的服务。 第二十条 物业管理公司必须依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管

13、理经营。 第二十一条 物业管理实行招标投标制度。具体办法由省物业管理行政主管部门报省人民政府批准后实施。 第二十二条 物业管理公司接受业主委员会的委托从事物业管理服务，应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同，明确双方的权利义务关系。物业管理委托合同应当自生效之日起30日内由物业管理公司报所在地物业管理行政主管部门备案。 第二十三条 普通住宅物业管理收费，应当遵循公平、合理、公开的原则。物业管理收费应当与物业管理服务水平相适应。 普通住宅及普通住宅中未售出空置房屋的物业管理费,实行政府指导价，以业主的房屋建筑面积计算，具体标准由省价格主管部门会同省物业管理行政主管

14、部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分类制定。 政府制定物业管理费指导价应当实行听证会制度。 高档住宅的物业管理服务收费标准通过招标投标确定。 为业主、使用人个别需求提供特约服务的服务收费，由物业管理公司与业主、使用人协商议定。 第二十四条 物业管理的服务项目主要包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业管理公司和业主委员会可以就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业管理委托合同。 普通住宅物业管理费收取的具体标准由业主委员会与物业管理公司根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定，并报所在地价格主管部门备案。未成立业主委员会的住宅区，普通住宅物业管理收

15、费不得超过政府指导价的基准价标准。 第二十五条 住宅物业管理费的费用构成按照国家和本省的有关规定执行。 第二十六条 物业管理费由物业管理公司按照物业管理委托合同的约定向业主逐月收取。 物业管理公司应当每半年公布一次物业管理费的收支账目，接受业主、使用人的监督。 物业管理费的收费项目、收费标准等应当向业主、使用人公开并加以说明，业主和使用人有权查询。 第二十七条 已按照本条例规定向业主收取物业管理费的，任何单位和个人不得再向业主收取性质和内容相同的费用。 物业管理公司不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。 未经业主、使用人的同意，物业管理公司自行提供服务的，业主、使用人有权拒绝支付服

16、务费用。 第二十八条 业主共有的公用设施、设备、场地以及房屋，可以由业主委员会委托物业管理公司经营，其收益归全体业主共有，并入维修基金。 第二十九条 物业管理公司应当在物业管理委托合同终止或解除后的10日内，向业主委员会办理以下移交手续： 一）移交维修基金、预交的物业管理费和结余的维修养护费； （二）移交维修基金账册、财务账目清单及其他物业档案资料； （三）移交业主共有的物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。 业主委员会应当在终止或解除物业管理委托合同后的10日内报所在地物业管理主管部门备案。 第三十条 物业必须经综合验收合格后，方可将物业管理权移交给业主委员会。分期建设的，配套设施满足使用

17、功能要求时，经分期验收合格的，可以移交物业管理权。综合验收或分期验收不合格的，业主委员会有权拒绝接受物业管理权，售房单位必须继续承担物业管理费用。 第三十一条 售房单位向业主委员会移交物业管理权时，业主委员会和物业管理公司应当按照国家有关规定做好物业的接管验收工作。售房单位及有关单位对接管验收中所提意见应当及时处理。 第三十二条 售房单位在物业综合验收或分期验收时，应当向业主委员会提供物业管理用房，其产权属全体业主共有。尚未成立业主委员会的，由所在地物业管理行政主管部门代为接收。未提供房屋的，售房单位应当提供与管理用房等价的房款。物业管理用房的面积按验收的总建筑面积的1计算，但最小不得少于30

18、平方米。 第三十三条 售房单位向业主委员会移交物业管理权时，应当将属于全体业主共有的房屋及其他财产以及下列所涉及的物业文件资料同时移交： （一）物业建设项目的各项批准文件； （二）项目工程规划图、总平面图、单位工程竣工图和公用设施设备竣工图； （三）单位工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料； （四）其他必要资料。 第四章 物业的使用 第三十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定，爱护和正确使用住宅区物业，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。 第三十五条 业主对自有房屋进行装饰、装修，应当遵守国家有关规定和业主公约，对可能影响他人

19、生活，危及他人安全、损害他人利益的，应当事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将国家有关规定和注意事项告知业主或使用人。 凡涉及拆改房屋主体结构或明显加大房屋荷载的装饰装修工程，业主或使用人必须按照国家有关规定报经有关主管部门批准。因违反国家规定，装饰装修不当造成他人人身财产损害的，业主或使用人应当依法承担法律责任。 第三十六条 任何单位和个人不得改变物业区域内按照规划建设的市政公用基础设施和公共配套设施的使用性质，不得占用物业区域内的道路、场地。 第三十七条 物业管理公司应当建立健全物业区域治安管理制度。因物业管理公司没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度，造成业主或使用人损

20、失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。 第三十八条 由物业管理公司管理的停车场，物业管理公司应当与区域内的车主签订车辆停放管理协议，明确车辆停放管理的责任关系和收费关系。 车辆停放管理的收费标准由省价格主管部门统一制定。 第三十九条 业主转让或出租房屋时，应当自合同签订之日起15日内，将双方在物业管理方面的约定书面告知物业管理公司。 第四十条 住宅区内业主或使用人的用水、用电，应当分户装表，供水、供电企业收费应当直接抄表到户。 水、电收费应当按照有关规定和法定计量器具计量收费。住宅区实行二次供水或停电时自行发电的，水费和电费相应增加该部分的成本费用，并向业主和使用 人公开，接受业主、使用人

21、和业主委员会的监督。 第五章 物业的维修 第四十一条 住宅区依法设立维修基金。维修基金专项用于物业共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。 第四十二条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。维修基金由售房单位在售房时向购房者一次性代为收取。多层楼房、别墅一般按照购房款2%的比例收取；高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3%的比例收取。所收维修基金不计入销售成本。 公有住房、职工集资建房和政府安居工程的维修基金的筹集、使用和管理办法由省人民政府另行制定。 第四十三条 售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部

22、门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。 维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。 第四十四条 维修基金归全体业主共有，设立专帐管理，专款专用，定期接受业主和业主委员会的检查与监督。 维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。 第四十五条 维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。 维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。 第四十六条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担： （一）业主自用部位、自

23、用设施、设备的维修、更新、改造费用，由业主自行承担； （二）物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由各幢房屋的业主按照其占有的房屋建筑面积比例分摊；依照本条例设立维修基金的，在维修基金中列支；物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。 （三）住宅区的水、电、煤气、通讯及有线电视等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责，维修养护费用由有关业务单位承担。 第四十七条 物业共用部位、共用设施设备进行维修时，相关业主或使用人应当提供便利，予以配合。 第六章 法律责任 第四十八条 物业管理公司违反本条例第二十条规定，未取得物业管理资质证书

24、从事物业管理经营的，或者所经营物业与其资质等级不相符合的，由物业管理行政主管部门责令停止经营，没收违法所得，并可处以5000元以上20000元以下的罚款。 第四十九条 物业管理公司违反本条例第二十七条第一、二款规定及物业管理委托合同，重复收费、超标准收费或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由价格主管部门责令改正，并可依照有关法律法规的规定进行处罚。 第五十条 物业管理公司违反本条例第二十九条规定，售房单位违反本条例第三十三条规定，拒不移交有关财产或资料的，由物业管理行政主管部门责令其交出，经责令仍拒不交出的，物业管理行政主管部门可以追缴，并处以5000元以上20000元以下的罚款。 第五十一

25、条 售房单位违反本条例第三十二条规定，不提交物业管理用房，也不交纳等价房款的，由物业管理行政主管部门责令其提交，并可处以10000元以上30000元以下的罚款。 第五十二条 业主违反本条例和物业管理委托合同，不按照约定缴纳物业管理费的，物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金；合同没有约定的，可以在追缴期限届满后每日加收1的滞纳金。物业管理公司可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。 第五十三条 业主、使用人违反本条例和业主公约规定的，物业管理公司有权予以制止，要求其限期改正或提请有关部门处理；造成损失的，责任人应当依法承担相应的法律责任。 第五十四条 售房单位、物业管理公司或业主委员会挪

26、用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用款项，没收违法所得；售房单位、物业管理公司挪用造成损失的，必须依法承担民事责任；物业管理行政主管部门工作人员挪用的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第五十五条 业主、使用人、业主委员会、售房单位及物业管理公司之间因物业管理发生纠纷的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。 当事人对行政处罚不服的，可以依照行政复议法和行政诉讼法的规定申请复议或向人民法院起诉。 第七章 附 则 第五十六条 本条例中有关专业用语的含义为： （一）自用部位，是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井

27、、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位； （二）自用设施设备，是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备； （三）共用部位，是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等）、室外墙面等部位； （四）共用设施设备，是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第五十七条 写字

28、楼及工业、商业用房等实行物业管理的，可参照本条例执行。 第五十八条 省人民政府可以根据本条例制定实施细则。 第五十九条 本条例具体应用的问题由省人民政府解释。 第六十条 本条例自2000年1月1日起施行，海南经济特区城镇住宅区物业管理规定同时废止。海南省建设厅关于印发海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）的通知（琼建住房2006164号）各市、县（区）、自治县房产局、建设局，省物业管理协会，各物业管理企业： 为加强对物业管理区域管理工作的考核，进一步提高物业管理企业的服务水平，我厅根据物业管理条例和海南省住宅区物业管理条例的相关规定，结合我省实际，制定了海南省物业管理区域主任工作考核管

29、理办法（试行）（以下简称办法），现印发给你们，同时提出如下要求，请一并贯彻执行。 一、市县（区）物业主管部门要进一步规范物业管理企业的管理和服务行为，依照办法做好本辖区范围内的物业管理区域主任的考核工作，督促其提高管理水平和服务质量，保护业主的合法权益，维护社会的稳定。 二、各物业管理企业应当做好办法的贯彻学习工作，对照办法查找工作中存在的问题和不足，并积极予以整改，进一步规范企业经营管理行为。同时应当积极配合各级物业主管部门做好物业管理区域主任的考核工作。附件：海南省物管主任年度评分考核表二六年八月三十日海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）第一条 为加强对物业管理区域管理工作的考核

30、，进一步提高物业管理企业的服务水平，根据物业管理条例和海南省住宅区物业管理条例的相关规定，制定本办法。第二条 本办法所称的物业管理区域主任（以下简称物管主任），是指取得建设部物业管理企业经理岗位合格证书，或物业管理企业部门经理岗位合格证书，或者物业管理师执业注册证，被物业管理企业派驻物业管理区域负责经营管理的人员。第三条 省物业行政主管部门负责监督管理全省范围内物管主任考核工作。市县（区）物业主管部门负责监督管理本辖区内物管主任考核工作，并接受上级主管部门的指导和监督。第四条 我省实行物业管理区域主任责任制。物管主任对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业管理服务合同的约定，

31、以及物业管理企业的授权实施管理和服务的责任。第五条 物业管理企业应向受托管理服务的物业管理区域委派一名物管主任。对于在地理位置上相毗邻的若干个居住物业管理区域，每一名物管主任管理物业管理区域建筑面积的总和一般不应超过10万平方米。第六条 物业管理企业应在委派物管主任后的15个工作日内，向负责其资质管理的物业主管部门提交下列物管主任执业备案材料。（一）经理岗位证书或执业注册证书复印件；（二）物管主任委派（任命）书复印件。第七条 物业管理企业应赋予物管主任下列主要职责：（一）依照物业管理服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、

32、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作；（二）制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好；（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为；（四）向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；（五）定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；（六）对物业管理区域内的违法行为或违反业主公约的行为，应立即依法劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；（七）对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调；（八）物业管

33、理企业赋予物管主任的其他职责。物管主任应当认真履行职责所赋予的权利和义务。第八条 市县（区）物业主管部门应当结合日常监督检查及业主反映情况，根据“属地原则”牵头负责物管主任的考核工作。物业管理行业协会、街道办事处或者居民委员会、业主代表应当参与考核工作。省物业行政主管部门负责对物业主任考核工作的监督，并对考核经过进行抽查。第九条 评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为-1分、-2分、-3分、-5分、-10分5种分值。以每年年检期限的12个月作为一个评分周期。第十条 在一个评分周期内，根据物管主任的评分情况，依照以下方式处理：（一）扣分达-15分（含）的，物管主

34、任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；（二）扣分达-20分（含）的，物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报；未参加继续教育培训或经考核不合格的，其证书不能作为年检材料申报；（三）扣分达-24分（含）的，经省物业行政主管部门核定，物管主任考核为年度不称职，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载；物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报；未参加继续教育培训或经考核不合格的，其证书不能作为年检材料申报；

35、（四）物业管理企业的物管主任扣分达-24分（含），且物管主任管理的物业区域面积占企业所管理总面积35的以上的，给予企业年检限期整改处罚。离任物管主任的扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。第十一条 对同一个违规行为，不得给予两次以上扣分处理。扣分存在竞合的，按照较高扣分标准执行。第十二条 物管主任主动消除违法、违规行为造成的危害后果的，应当核减其扣分等级。因物业管理企业的法人行为，导致物业管理区域内发生违法、违规行为的，物管主任个人可以免责。但扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。第十三条 物管主任可查询自己的评分情况。物管主任对评分有异议的，可向市县（区）物业主管部门申请复核

36、。经复核改变评分结果的，应予变更或消除。各级物业主管部门应当为物管主任提供评分的查询方法。第十四条 各级物业主管部门应当建立物管主任执业信用档案，并将物管主任的日常工作和管理服务实绩在执业信用档案中予以记录。物管主任评分考核表作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分。第十五条 对考核评分无扣分的物管主任，经将其年度评分考核表在所管理的物业管理区域公示20日无异议后，由省物业行政主管部门核定为年度优秀物管主任，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载，同时在媒体上予以公布。第十六条 本办法由海南省建设厅负责解释。第十七条 本办法自2006年10月1日起施行。海南省物管主任年度评分考核表单位：（

37、章） 年 月 日物业管理区域名称 物业管理区域地址 物管主任姓名 证件名称及编号 序号 物管主任评分考核事项（共计5大类51小项） 扣分标准 考核分数1-1 保安、维修人员服装不统一、未挂牌上岗的 -1 1-2 未按合同约定对区域内共用部位、共用设备设施提供保洁服务的 -1 1-3 一般报修项目72小时内未修理的 -1 1-4 小区绿化未按规定或者合同约定进行养护的 -1 1-5 小区公共照明设备损坏后，在48小时内未修复，影响物业正常使用的 -1 1-6 停车区域车辆乱停乱放现象严重的，业主屡次投诉，拒不改正的 -1 1-7 生活垃圾未日产日清，严重影响业主生活的 -1 1-8 工作人员日常

38、服务态度生硬的，业主屡次投诉，拒不改正的 -1 1-9 其他违约行为，情节轻微的 -1 2-1 未按消防部门的规定管理消防设施、器材的 -2 2-2 小区管理处等处未向业主、使用人公开报修电话、企业监督电话和市县（区）物业主管部门投诉电话的 -2 2-3 未按合同约定实行保安服务的 -2 2-4 未公开办事制度、办事程序、办事期限的 -2 2-5 物业公司自用水电，或者业主公摊水电未独立计量，收费不明确的 -2 2-6 未建立日常维护养护费用管理、使用制度的 -2 2-7 未按规定在服务窗口醒目位置公布服务项目、收费标准的 -2 2-8 未建立业主问询、质疑、投诉等各类信息的反馈和处理制度的

39、-2 2-9 危及人身安全位置未有明显标识和具体的防范措施的 -2 2-10 36小时内不能保证至少有一台电梯正常运行的（不可抗力除外） -2 2-11 其他违约行为，情节较轻的 -2 3-1 因电梯故障引起人员被关时，物业公司未能在20分钟内赶到现场进行处理的 -3 3-2 未进行一年两次水箱清洁消毒并对水箱盖加锁的 -3 3-3 公共部位经营管理未单独计费的 -3 3-4 收取物业管理费、水电费不出具收费凭证的 -3 3-5 电梯未通过年检或者呼叫报警装置失效的 -3 3-6 随意改变共用配套设施用途的 -3 3-7 公共区域内污水或者粪便满溢，24小时内未处理的 -3 3-8 提供特约服

40、务不出具收费凭证的 -3 3-9 其他违约行为，情节较重的 -3 4-1 违反规定或约定，被物价主管部门认定为乱收费的 -5 4-2 未按规定或约定公布日常养护费收支帐目或其他按实结算收支帐目的 -5 4-3 经查实，业主或使用人对物业管理区域内3次以上有效投诉得不到解决的 -5 4-4 未发放住宅装修须知或未将装修住宅禁止行为和注意事项告知业主或使用人的 -5 4-5 发现业主或使用人有法规明文禁止的行为，未予劝阻制止并督促改正，其拒不改正，未及时告知业主委员会并报有关主管部门的 -5 4-6 未经业主大会同意，将物业管理用房挪作他用，业主投诉，未整改的 -5 4-7 未经业主大会同意，擅自

41、使用公共区域牟利，业主投诉，未整改的 -5 4-8 有证据证明，物业从业人员“吃、拿、卡、要”的 -5 4-9 有证据证明，物业企业工作人员威胁、恐吓业主的 -5 4-10 物管主任多次谎报、瞒报物业管理违法、违规事实及相关处理情况的， -5 4-11 因管理不善，发生入室盗窃、抢劫，小区内抢夺，经公安部门依法立案的 -5 4-12 其他违约行为，情节严重的 -5 5-1 被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的 -10 5-2 利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的 -10 5-3 对业主投诉置之不理，又不服从物业主管部门监督的 -10 5-4 经人民法院认定因管理失职，造

42、成重大人员伤亡或财产损失事故的 -10 5-5 采取暴力手段阻碍业主大会召开、业主委员会成立，经公安机关调查确认的 -10 5-6 擅自处分属于业主的物业公共部位、共用设施设备的 -10 5-7 不依法向业主委员会、新委托物业管理企业移交有关资料，经物业主管部门督促后，拒不整改的 -10 5-8 挪用专项维修基金的 -10 5-9 经依法解除物业委托合同，不服从物业主管部门监管，拒不撤出小区的（公司责任可适当予以免责） -10 5-10 其他违约行为，情节非常严重的 -10 评 分 合 计 备注：海南省建设厅制表省发改厅关于海南省物业服务收费管理办法的通知发文时间:2006-7-10 琼发改收

43、费20061052号各市县物价局、房产局，洋浦经济发展局，相关物业管理企业： 为进一步规范物业服务收费管理和物业管理行业的收费行为，促进物业服务管理行业的健康发展，依据国务院物业管理条例、海南省住宅区物业管理条例和国家发展和改革委员会、建设部物业服务收费管理办法的规定，结合我省实际，制定了海南省物业服务收费管理办法，现印发给你们，望认真贯彻执行。在执行中有什么问题，请及时报告我们。附：海南省物业服务收费管理办法海南省物业服务收费管理办法 第一条 为规范物业服务管理收费行为，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、国务院物业管理条例和海南省住宅区物业管理条例以及国家发

44、展和改革委员会、建设部物业服务收费管理办法等法律、法规、规章，结合本省实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费管理。本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。第三条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条 各级人民政府价格主管部门是物业服务收费管理的主管机关。物业服务收费管理实行分级管理。省价格主管

45、部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，依据国家有关规定，制定本省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理工作。并具体负责在省工商行政管理部门注册登记的物业管理企业的物业服务收费监督管理工作。市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条 物业服务收费根据不同物业的类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅区物业的服务收费实行政府指导价。高档住宅区、写字楼、别墅和其他商业物业的服务收费实行市场调节价。普通住宅区物业

46、与高档住宅区物业的具体标准，由省建设行政主管部门商省价格主管部门制定。第七条 物业服务收费实行政府指导价的，由省价格主管部门会同省建设行政主管部门根据物业的类型、服务内容及服务质量等因素，制定物业服务收费等级标准和相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。基准价要根据社会平均成本变动情况适时调整。第八条 业主委员会应当按照业主大会的决定，会同物业管理企业依据省价格、建设主管部门制定公布的物业服务内容与标准，结合本物业管理区域的实际情况，测评小区的物业收费等级，按相应的等级基准价及其浮动幅度，商定具体收费标准。未成立业主委员会的普通住宅区物业服务收费不得超过政府指导价的基准价标准。实行市场调节价的

47、物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第九条 因特殊原因，要求向上或向下突破物业收费等级标准的，由物业管理企业和业主委员会双方协商一致，报经具有管辖权的价格主管部门核准，可另定收费标准。第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条 实行物业服务费用包干制的，

48、物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支

49、，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条 本办法第十一条第三款第2项费用作为物业日常维修养护费应单独列支。物业管理企业不得挪作他用。物业管理企业应当按时将物业日常维修养护费使用情况向业主公示通报。物业管理企业依法撤销或退出后，物业日常维修养护费结余部分归全体业主共同所有，物业管理企业应依法及时转交新的物业管理企业或业主委员会。第十三条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对

50、公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十四条 实行政府指导价的物业服务收费中的日常维修养护费，单独列帐管理，专款专用，并每半年向业主、使用人公布，结余的转下年度使用。第十五条 实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理服务双方自商定物业服务收费标准之日起，十日内应当向同级价格主管部门办理备案登记手续，备案有效期为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。第十六条 物业管理企业报同级价格主管部门办理备案登记应提交下列材料：（一）物业服务收费备案登记表一式三份；（二）营业执照复印件；（三）资质证书复印件；（四）物业服务委托管理合同复印件；

51、（五）物业管理企业与业主委员会（或业主代表）关于商议物业服务收费标准的会议纪要；（六）批准成立业主委员会的相关材料；第十七条 价格主管部门对备案材料进行审核，在十五个工作日内，办结备案手续。有下列情形之一的，价格主管部门不予备案。（一）备案材料不全的；（二）备案材料有虚假的；（三）收费标准与相应的服务等级标准不符，且无正当理由的；（四）其他条件不符合的。第十八条 物业服务收费备案期间，发生物业管理企业变更、物管企业资质等级降低、管理面积减少、服务管理质量相对下降等情况，经服务双方商定需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理物业收费标准变更备案手续。不变动收费标准的，待备案期满后

52、重新报备。第十九条 物业管理企业必须按照国家发展改革委和建设部物业服务收费明码标价规定，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。经核准备案的物业服务收费标准由相应的价格主管部门汇总在海南价格网（网址：）上公布，接受社会监督和群众查询。第二十条 经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准，是业主（使用人）缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行。物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据。第二十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业

53、服务资金由开发建设单位全额交纳。经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，按照物业管理费收费标准的70%计收。第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额

54、外费用。物业小区公共水电费用应由业主（使用人）分摊，分摊办法另行规定。第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得利益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十六条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规和政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业管理企业违反价格法律、法规和本办法，由政府价格主管部门依据有关法律法规依法予以处罚。业主、使用

55、人违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。第二十七条 当服务双方发生收费纠纷时，由业主委员会负责出面调解或由价格主管部门、物业行政主管部门出面调解处理。第二十八条 本办法由海南省发展与改革厅会同海南省建设厅负责解释。第二十九条 本办法自2006年8月1日起实施。海南省物价局关于印发海南省物业管理服务收费规定的通知（琼价营字1999404号）同时废止。海南省物价局、省建设厅关于公布我省物业管理等级收费标准的通知一九九九年十二月十三日 琼价营字1999413号各市、县物价局（办）、建设局（委）、洋浦经济发展局

56、，省属各物业管理公司：为规范我省物业管理行业的价格行为，促进物业管理的健康发展，根据海南省住宅区物业管理条例和海南省物业管理服务收费规定等文件精神，海南省物价局会同海南省建设厅制定了海南省物业管理等级收费标准，现予公布，并就有关问题通知如下：一、物业管理公司与业主委员会必须依据海南省物业管理费中准价标准表（见附件一）和海南省物业收费等级标准表（见附件二），综合测评本小区物业收费等级，在中准价标准基础上，按上下浮动20%的幅度内确定本小区的物业管理收费标准。测评物业收费等级是确定物业管理收费标准的基础，测评中如等级条件多数达不到的，应低定一级；如部分达不到的，按本级确定，收费标准一般不应超过同等

57、级的中准价标准；如达不到最低一级（四级）条件的，收费标准按最低一级标准下浮20%的幅度内由双方议定。二、物业管理公司必须按照海南省物业管理服务收费规定的要求，持有关资料向同级价格主管部门办理备案手续，经备案后，方可收费。三、本通知附件一所列多层、高层住宅物业管理费标准系指纯生活用房标准，住宅小区内的营业性用房、办公商住两用房，分别按该标准上浮40%、20%约定。四、本通知附件一所列写字楼物业管理费标准系指办公商住两用房标准，写字楼内的营业性用房，按该标准上浮30%约定；纯生活用房，按该标准下浮30%约定。五、各类物业管理费中的日常维修养护费应单独列帐，专户存储，专款专用。六、为体现“优质优价”

58、原测，获得全国城市物业管理优秀示范称号、全国城市物业管理优秀称号、本省城市物业管理优秀称号的物业，其收费水平允许在本标准基础上分别上浮10%、5%、3%。七、海府地区、三亚地区按本收费标准执行，其他地区按低于本标准的30%的幅度内确定本地的中准价标准。八、管理费中准价标准，根据我省经济发展状况，居民承受能力及价格总水平等因素的变化适时调整。九、新的物业收费标准从2000年1月1日起执行。本文下达后，各级价格主管部门、各物业小区要依照新规定、新标准抓紧对各小区收费标准全面进行一次复核调整，并办理备案手续。未调整备案前，暂按原标准收费。附件一：海南省物业管理费中准价标准表附表二：海南省物业收费等级

59、标准表附件一海南省物业管理费中准价标准表物 业 类 型多层住宅(九层以下含九层)高层住宅(十层以上)写 字 楼物业管理 费其 中物业管 理 费其 中物业管理费其 中管理费维修养护费管理费维修养护费管理费维修养护费物业收费等级一级收费标准(元/平方米.月)1.000.750.252.001.500.507.505.502.00二级收费标准(元/平方米.月)0.800.600.201.501.100.405.004.001.00三级收费标准(元/平方米.月)0.600.450.151.200.900.303.002.400.60四级收费标准(元/平方米.月)0.500.400.101.000.75

60、0.252.001.500.50 备注1、带电梯的多层住宅楼的管理费标准，参照高层住宅楼标准低一个等级议定，服务标准不变。2、别墅区的管理费标准，参照高层住宅的三级标准议定。3、工业用房的管理费标准，参照多层住宅的三级标准议定。4、公有住房、经济适用房、职工集资建房的物业管理费标准，按同等级物业管理费中准价标准下浮30的幅度内议定。5、高档住宅的物业管理服务收费标准，通过招标投标确定。 附件二海南省物业收费等级标准表（一）物业等级具 备 条 件一级 1、小区建筑规模达到40000平方米以上,布局合理, 环境优美舒适,绿化覆盖率达35以上，有一定规模的园林小景，绿化物修剪整齐、美观，管理维护良好。 2、小区公共配套设施、设备完善，供电、