天津楼市总结及预测分析

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1、07年天津楼市总结及08年预测分析宏观经济分析 宏观环境滨海新区将成为中国北方的浦东，政策倾斜为天津提供良好发展宏观环境中国第三个区域经济合作板块环渤海经济圈的核心城市天津已经成为中国新经济增长的领军城市，随着滨海新区的开发开放纳入国家十一五计划，天津的经济得到了飞速的发展。2007年1-9月天津完成GDP3601亿元，同比增长14.8%，从全年来看，2006年天津市完成GDP 4359.15亿元，同比增幅达到17.89%，与北京、上海和重庆历年GDP比较图可以看出，天津虽然在GDP总量上保持排名第三的地位，但03年以来GDP增速超过北京和上海跃居四大直辖市第一。政策的倾斜为天津提供了良好的发

2、展环境，空客A320总装线落户天津滨海新区；2007年9月6日国务院正式批复天津市滨海新区成为我国新一代运载火箭基本型工程研制基地；2007年11月18日温家宝总理与新加坡总理李显龙在新加坡签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议，中新生态城正式选址天津滨海新区。这一系列利好消息不得不让人振奋，滨海新区将成为中国北方的浦东。天津城市化进程不断加快，住房缺口依然很大2006年天津市户籍总人口达到948.89万人，其中，非农业人口为571.04万人，农业人口为377.85万人。随着天津城市化进程的不断加快，城镇居民数量大幅上涨，比例不断增加。城镇人口从1990年的485.45万人增长到20

3、06年的571.04万人，上涨幅度达到17.63%。城镇人口占比逐年增加，从1990年的56.04%上涨到2006年的60.18%，上涨了4.14个百分点。从2006年人口分布来，市内六区人口占主导地位，比重达到40.59%。根据2005-2020年的规划，天津中心城市包括主城区和滨海新区，而主城区又包括现的市内六区和环城四区的部分地区。将来天津城区人口将大幅增加。随着天津市经济发展和现代化水平的提高，近年来天津市外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势，天津常住人口已经突破千万，并持续增长。人口增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求；根据2005-2020年天津的城市规划，到20

4、20年天津城市化水平将达到90%，不断增加的需求为房地产开发企业扎根天津打下强有力的需求基础。城镇居民人均可支配收入总体呈增长趋势，住宅市场有效需求不断增加2003年以来，人均可支配收入进入了高速增长期，2006年居民人均可支配收入为14283元，同比涨幅达到13%。2003年以来天津经济的快速增长已有目共睹，居民生活水平不断提高，人均可支配收入持续快速增加，2006年达到14283元，居民人均可支配收入的大幅增加为住宅市场的持续稳定发展提供了有利条件。城市规划 “一轴两带三区”市域空间布局描绘了未来天津城市蓝图一轴：“武清新城中心城区滨海新区核心区”，西联北京，东至天津港，中间以天津中心地区

5、为核心，城镇密布，该发展轴是环渤海地区京津发展主轴的重要组成部分，西端与北京城市总体规划确定的东侧发展带相连，东端通过主城区紧密连接滨海新区。两带：“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。三区：指北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等三个生态环境建设和保护区。“一轴两带三区”首先，明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，与北京城市总体规划确定的东部发展带对接，促进产业分工与协作。其次，将“两带”作为市域城镇集中发展建设的

6、地区，加快建设东部滨海发展带和西部城镇发展带。第三，在市域北部、中部和南部，规划三个生态环境建设和保护区，首次将生态环境建设和保护区作为天津市空间布局结构的一部分，协调城市建设与区域生态保护的关系，把宜居的生态城市作为未来城市发展重点。天津楼市市场现状分析整体情况07年楼市迎来新一轮猛涨，下半年市场表现为量价齐升2007年天津市商品住宅市场成交量走势在春季以及7月后呈明显分化，7月楼市进入新一轮快速上升通道，9月达到顶点为128.63万平米，成交量同比增幅平均达到65.74%。2007年5月以前，天津市房价持续了06年以来平稳的上涨态势，而6月以来天津房价形成了新一轮的快速飙升势头。7-8月间

7、全市成交均价达到6183元/平方米，同比增幅达34.65%，截至11月全市房价平均水平为6647元/平方米。经过此轮快速上涨，天津市各区域房价被重新定义，价格越上新高位。可以看到，07年特别是下半年以来，价格持续高涨的情况下，成交量依然爆发性增加，同比2006年呈现量价齐升的局面。结构情况 2007年区域特点：市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒根据2007年1-11月全市商品住宅成交量分布图可以得到，滨海三区、近郊四区市场的快速崛起和发展使得其市场份额正紧逼市内六区。市内六区一直以来是天津楼市的风向标，6月以来成交量快速上升，9月更是高达42.51万平方米，房价一再大幅上涨并未阻挡强劲的需求，市

8、场所营造紧张气氛使得大量消费者跟风买涨。市内六区受土地供应紧缺、地价大幅攀升的影响，住宅新增供应量将急剧锐减且供需矛盾的紧张加剧也导致房价水平大幅上涨，迫使部分购房者不得不转向近郊区县。经过06年近郊四区普通住宅市场的大力开发，目前区域已成一定规模和市场效应，消费者认可度明显上升，红磡领世郡、万科假日风景、首创宝翠花都以及东丽湖万科城作为区域内领导楼盘在07年表现抢眼。随着07年9月底多宗地块的出让，天房、首创、华润、华侨城等知名开发企业进驻双港、华明新家园居住区，可以预见，近郊区县将成为热度飙升、升值前景最为看好的住宅聚集区。滨海新区的开发开放吸引了大量的开发投资和投资购房群，普遍看好区域发

9、展潜力和上升空间。开发区、上北生态区、空港物流加工区、响锣湾商务区以及中新生态城落址都使得“滨海”概念发挥至极致，相较新区经济发展速度，房地产市场已先行走在前端。下半年塘沽老城区、上北生态区以及开发区楼盘全面开花，新增供应量的大幅增加拉动7月成交量快速上涨，随后在9月达到高位39.70万平方米。影响因素 天津楼市目前仍处于健康水平，并未出现深圳等一线城市有价无市局面2007年10月以来，深圳、广州等一线城市出现成交量甚至价格的下滑，紧缩个人房贷的金融政策、土地、保障性住房等密集的政策导向都使得市场在疯狂后开始回归理性。10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上

10、旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。分析深圳楼市此轮变化，主要是大量的投资客抛盘所导致的。而与之区别的是，天津楼市的主要支撑仍为本地居民庞大的自住需求，旨在打击投机性需求的调控政策对天津市场影响有限，整体仍然是上升的良好势头。伴随着价格水平上涨到新高位，购房者也进入调整期，10月全市成交量环比出现下滑，但同比23.98%增幅以及3季度前期需求“井喷式”提前释放，短暂回落也是较为正常的，11月全市成交8975套，较10月增加632套，年末一些楼盘加大营销促进了消费者对高房价的消化，巨大的需求量支撑天津楼市依然健康前行。地价攀升以及热点区域供需矛盾加剧成为今年房价快速上涨的主因（1）开发商高价拿地

11、成为此轮房价上涨的直接导火索8月1日，金地集团以22.67亿元将天津市河东区津塘路南侧一号桥地块收入囊中，楼面价近6800元/平方米。 8月2日，深圳振业集团以10.60亿元摘得河东区新开路东侧 “津东新（挂）2007-078”地块，楼面价高达8805元/平方米，楼面价已明显超出在售项目的售价，周边众多项目随即封盘上调价格，单价上涨1000元/平方米以上的楼盘在50%以上，一些热点区域楼盘也是轻松突破万元/平方米大关。07年截止第3季度，天津住宅（商住）用地共成交76宗，地块面积776.57万平方米，非市内六区占比96.74%，其中，近郊四区和远郊五区县分别成交30和32宗，土地面积360.7

12、2和297.02公顷，分别占本年全市土地成交面积46.45%和38.25%，且成交价格屡创新高。众多品牌开发商的涌入大大提升了近郊区县土地价值，这也必将是未来天津住宅市场发展的重点区域，因而年内津南、西青、东丽、北辰等一些近郊区县在售住宅价格全面上涨。（2）市内土地供应稀缺，供需矛盾加剧促使价格水平仍继续大幅上涨市内六区楼盘以及土地供应急剧减少已是不争的事实，从招拍挂情况来看，07年1-3季度市内六区住宅（含商业综合地块）土地供应面积仅为32.65万平方米。07年市内六区仅有和平区的吉利经典，南开区中新城上城之上城豪苑、天房峰阁，河西区天津公馆、梧桐公寓，红桥区万通上游国际以及河北区富水一方为

13、纯新盘入市，而供应量较大的楼盘07年底都已近销售尾声，如海河新天地、天津富力城、百合春天等。旺盛的需求、有限的供应量，供需矛盾的加剧使得房价必定持续大幅上涨，目前市内六区均价已在9000元/平方米以上，品牌楼盘多在11000-12000元/平方米以上，未来价格仍有进一步大幅上升的空间，产品结构调整是重点。房价水平的上涨使得一些购房者不得不转向近郊区县，而土地市场的活跃也使得07年内津南区、西青区、北辰区房价都上升至新台阶。天津楼市政策影响分析现有政策运行结果判断从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及

14、提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间里，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2006年5月29日九部委颁布的关于调整住供应结构稳定住房价格的意见“国六条”配套细则实施以来，我们分析判断：宏观调控未达到预期效果，“堵”的政策思想不利于楼市健康发展2006年5月到2006年10月间出现成交量短暂回落，随后又逐步回升现象，是由于2006年5月29日九部委颁布的关于调整住供应结构稳定住房价格的意见政策实施对天津住宅市场影响的表现，从成交量数

15、据来看影响不是很大，且影响的时间即成交量回落的时间只有三个月。2007年10月天津住宅成交量环比大幅下降，11月有所回升；一方面是因为2007年9月中国人民银行、银监会共同发布通知要求严格住房消费贷款管理，提高第二套房房贷首付，要求比例不得低于四成政策的影响，但不是最主要原因；另一方，天津住宅市场不同往年，旺季提前至7月，7-9月市场需求提前得到满足，且价格已达到相当高位，是导致2007年10月住宅成交量大幅下滑的原因。随后11月成交量又有所回升达到96.26万平方米。政策调控前后的价格变化，2006年5月住宅价格达到4981元/平方米，随着5月29日九部委颁布的关于调整住供应结构稳定住房价格

16、的意见“国六条”配套细则实施，6-7月价格有所下滑，7月价格回落到4487元/平方米。但是天津住宅自住需求的旺盛，使得住宅价格逐步回升，经过3个月的逐步回升2006年10月回升到4871元/平方米。随后市场由于市场的需求旺盛，加上土地价格的日益攀升，住宅价格得到持续的增长，2007年11月达到6647元/平方米，同比上涨30.18%。金融环境及政策的影响表现为： 1）提高二套住房首付比例及提高房贷税率，遏制市场投机和缩小投资利润空间2008年，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例以及贷款利率将不断上涨。对于投资者来说，100万元20年房贷，需要增加10万元左

17、右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久前国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。此项政策的实施，对于天津住宅市场来说影响很小，一方面是由于天津住宅市场的需求结构主要是自身居住需求而不是投资；二是由于天津住宅市场极其旺盛，供不应求的状态仍将持续一定时间。2）整体经济增长过快，CPI持续升高，通胀、热钱涌入压力导致加息预期浓厚，仍将遏制房贷的过快增长07年内CPI指数不断上扬进入高警戒线，国内通胀压力增加，固定资产投资增速过快以及外资涌入现象明显，为抑制流动性过剩

18、，年内央行频繁数次加息，08年加息预期浓厚，对天津住宅购房者来说资金成本压力增加，但紧缩房贷打击市场投机的金融政策能够促进天津房地产市场价格健康稳定发展。3）汇率持续上涨，人民币不断升值，吸引国外资金的涌入中国楼市，促使价格上涨近年来，人民币汇率持续上涨，人民币升值的预期会吸引国际投资商投资国内房地产，可能会引起房地产价格的上涨。从较近期的角度分析，如果人民币升值成为多数人的预期，而且人们认为人民币升值的空间较大、持续的时间较长的话，会引起投机行为的加入，比如国外的资金流入，吸纳人民币，加快人民币升值的速度。这样在短期内可能会引发有人预期的那样，国外游资流入国内房地产业。在这种情况下，对房地产

19、市场的发展是有利的，由于外资的进入有利于房地产价格上涨。未来政策趋势判断 温家宝总理新加坡访问指明未来政策方向：2006年5月17日，温家宝总理在国务院常务会议上提出针对房地产市场提出“国六条”，时隔一年多，温家宝总理又于2007年11月19日在新加坡访问指出“近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见”。明确提出应在严守18亿亩耕地“红线”的前提下，采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给，并特别强调，“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。1）扩大中低价位住房供应将是政策主旋律2）非保障性住房将采用市场调节手段为主3）对于过度炒作投机，政府将通过紧缩金融政策予以打击廉租房的比例与房价/家

20、庭收入比的高低存在着密切的正向相关关系。我国目前一般城市的房价/家庭收入比大部分超过了12，远远高于国际上的3-5倍的标准，且我国房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。温总理明确表示：“明年我们将加大廉租房建设的力度。”“经济适用房大多数是面向中产阶级”，是对长期以来片面强调房地产市场化发展的矫正，以及对建立“以经济适用房为供给主体”的供给体系的一种回归。多形式、多层次城镇住房供应体系将逐步建立，把住房供给进行有效的分层中，高档商品房将主要依靠市场进行调节，但对恶意炒作投机将予以严厉打击。目前出台的多项金融紧缩政策就是为了防止中高档住宅市场的过度投机。未来政策对天津

21、楼市的影响分析 1）2008年住宅市场供应将大幅增加，供需矛盾将得到一定缓解针对温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学发表演讲时所涉及到应在严守18亿亩耕地“红线”的前提下，采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给。可以知道2008年市场的调控政策主导市场不再打压市场供给，而是大幅度的增加供应，尤其是要增加廉租房、经济适用房的供应来满足中低收入群体的住房需求。政府将加快土地供应，并督促提高开发企业的开发速度，加快市场供应，缓解供需矛盾。天津2007年启动的新家园居住区建设，其以普通商品住房为主，并规定按居住区住宅规划面积30%的比例安排建设经济适用房。07年11月华明双港新家

22、园开建，其中首推5500元每平方米限价房，天津随着10个新家园的开发建设，2008年天津普通住宅供应将大幅增加，市场的供需矛盾将得到一定缓解。2）政策出台将带来短暂的市场观望，实施后期将整体平抑市场价格根据以往政策出台对天津住宅市场影响，政策出台后将出现短暂的市场观望。比如2006年5月29日九部委颁布的关于调整住供应结构稳定住房价格的意见实施后，天津住宅市场2006年5月到10月间出现成交量短暂回落，随后又逐步回升现象；2007年9月第出台的“提高第二套房房贷首付”政策对天津楼市的影响表现，10月成交量下滑，11月有所回升。关于温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学演讲所引起的重大

23、政策，预期是明年4、5月份颁布，颁布后的三个月内天津住宅市场将出现观望，成交量会有所下滑，但随着后期实施的进一步深入，中低价位住房成交比重将逐步提升，成交量将回大幅回升，这样会拉底整个天津的住宅成交价格。3）普通商品住宅价格涨幅将放缓，高档住宅尤其是别墅有加速上涨的可能经济适用房、限价房的供应，将会引起住宅需求结构的改变；随着经济适用房及限价房的不断成交，由于其成交价格较低且成交量增加将平抑天津整体商品住宅价格，涨幅将趋缓。但是，2008年政府将依旧严禁别墅用地进入市场，稀缺性导致价格高涨，此外，城市范围扩大，距离感明显降低，别墅将形成更加稀缺的区位优势。高档住宅包括洋房、高档公寓以及别墅市场

24、依赖于市场的供需状况决定价格升降，土地的稀缺性显著，价格将持续大幅上涨。天津楼市未来趋势分析需求判断08年天津楼市将继续保持稳健发展趋势08年天津楼市将继续保持稳健发展趋势，有三方面原因支撑楼市稳步发展1）是改善型需求依然强劲，需求结构较为健康2）是随着08年奥运会的到来，奥运经济对楼市促进作用将日益显著3）是随着滨海新区开发开放的不断深入，必将给天津楼市以持续得支撑供给判断 未来两年近郊四区将成为市场热点，住宅市场供应将集中放量随着天津城市的扩张以及市中心的土地不断稀缺，住宅（商住）用地供应不断向郊区发展。06年全市住宅（商业）用地供应的92.03%集中在非市内六区，其中近郊四区共成交153

25、.8万平方米，占全市土地成交面积的63.86%。 进入07年以来，截止第3季度，天津住宅（商住）用地共成交76块，成交土地面积达到776.57万平方米，非市内六区的成交土地比重进一步加大占到96.74%，其中，近郊四区土地成交面积尤为突出，成交土地面积达到360.72公顷，占本年全市土地成交面积46.45%。由于政策将强化开发企业土地开发、形成供应推出市场，近郊四区未来两年的住宅市场供应将大幅放量，成为天津普通住宅市场的热点区域。价格判断 住宅市场郊区化发展引发全市价格结构性调整，整体均价涨幅将放缓根据2005年以来的住宅土地供应，天津住宅用地逐步向郊区县、滨海发展，市中心住宅用地供应不断减少

26、，因而市中心价格会持续上涨，成交量会有所下降。而2006年以来近郊四区和滨海区域的住宅土地大量放量，未来两三年住宅市场的供应也将大幅放量，需求也将发生多层次的结构性调整，这对天津整体住宅市场成交均价的增幅会有所抑制，但其中的热点区域如津南、开发区价格仍会相当高位运行，各项目所面对的客户群较为集中，高端客户群将进一步分化和稀薄，普通项目存在相当的竞争压力，均价涨幅也将随之放缓。另一方面，别墅土地供应越来越少，成交价格涨幅将明显大于普通住宅。由于别墅客户群都属于真正的财富阶层，有着理性的财富观念，房产仅是作为他们处置个人财富的一种方式，且房产在个人财富中所占的比例会有一定的限度。预计08年别墅市场

27、价格仍会快速上涨，财富阶层的购买力往往不会受到政策调控影响而削弱，仅是购买心态更为平稳，可挑选的余地更大，滨海新区的财富吸引力也会吸引大量外地投资客来此购置豪宅。结构判断 城市南部外围将形成高端市场积聚区，东、西部以中档及保障性住宅为主大梅江的带动逐步形成了天津消费者南部“高档居住区”概念，津南成为新兴高档居住区。到07年前三季度津南区已成交14块，成交土地面积达到141.75万平方米，集聚富力、华润、首创、吉宝等品牌开发商，将以打造低密度的高档住宅为主要发展方向，其产品设计多样化，涵盖公寓、洋房、别墅等多种物业类型；而西部的西青以及东部的东丽主要规划建设中档住宅以及大量经济适用房及廉租房。14 / 14文档可自由编辑打印