物业接管验收管理制度

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1、物业接管验收管理制度物业接管验收管理制度11.目的 规范物业工程交接验收工作，为今后设备设施的维修运行奠定良好的基础。2.适用范围 适用于公司新接管项目的交接验收工作。二手项目应参照执行。3.职责 3.1 项目负责人负责本项目的交接验收工作。 3.2 项目运营管理部/工程部负责人，负责本项目交接验收的具体实施工作。 3.3 企管中心主管工程师组织人员，负责对项目交接验收工作的技术指导监督.监察工作。4.术语 物业交接验收： 新建项目在建设工程质量验收合格后，由施工单位同委托方进行交接，再由委托方同物业管理公司办理的交接。委托方亦可委托物业管理公司直接与原物业管理公司进行交接，但应签订物业接受委

2、托书。5.程序 5. 1 交接验收工作条件 5.1.1所有建设项目严格按照批准的规划.设计和有关政府部门的要求建设完毕。 5.1.2政府各主管单位和部门对归口管理的分享建设工程质量验收合格；验收资料齐全；各机电系统调试合格.运行正常。 5.1.3建筑渣土.施工机具和各类临时建筑等全部拆除.清运完毕.达到场清地净。 5.1.4具备实行封闭式物业管理的基地要求。 5.1.5委托方（业主委员会）于我公司签定了物业管理委托合同书。 5.2交接验收工作主要依据 5.2.1房屋交接验收标准 5.2.2屋面工程质量验收规范 5.2.3建筑地面工程施工质量验收规范 5.2.4地下防水工程质量验收规范 5.2.

3、5建筑装饰装修工程质量验收规范 5.2.6建筑电气工程质量验收规范 5.2.7通风与空调工程施工质量验收规范 5.2.8建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 5.2.9电梯工程施工质量验收规范 5.2.10设备设施厂家的安装要求及产品技术说明书。 5.3交接验收内容 交接验收内容应根据物业管理委托合同中规定的管理范围进行确定，全委托项目一般应包括以下内容。 5.3.1各专业工程竣工图纸.资料和设备设施的技术文件。包括：各种工程批准文件、工程设计文件、各种工程验收报告、调试报告、检测报告、能源供应协议、维保协议及使用许可证书等。 5.3.2土建与装饰装修工程。包括：砖石工程、混凝土工程、钢结构

4、、木结构、地面、楼面、屋面、墙面、室内外装饰装修等。 5.3.3电气工程。包括：高压变电系统、低压配电系统、照明系统、防雷接地系统等。 5.3.4运载工程。包括：客用电梯、客货两用电梯、消防电梯、自动扶梯及货梯等。5.3.5卫生和给排水工程。包括：给水系统.排水系统.污水处理系统.中水系统及卫生设备等。5.3.6采暖通风与制冷工程。包括：锅炉、热水机组、热交换及管道系统、冷水机组、空调机组.新风机组、机盘管、末端散热器、中央空调控制系统及其他采暖或制冷系统等。5.3.7消防工程。包括：消防水泵、消防水管道、火灾报警系统、自动喷洒系统、特殊型灭火系统、消防控制系统、应急广播系统、消火栓等。5.3

5、.8弱水系统。包括：建筑自动化系统、宽带接入系统、通讯系统、办公系统、门禁系统、周际防范系统、停车管理系统、保安监控系统、有线电视系统、背景音乐及音响系统等。5.3.9庭院工程。包括：水景设施、庭园景观、道路桥梁、院墙围栏、绿化工程、停车场等。5.4交接验收工作程序5.4.1在政府主管单位对建设工程质量验收合格的前两周，由项目部负责人牵头，成立企管中心人员参加的交接验收小组。项目负责人任组长，企管中心工程师任副组长，运营管理部/工程部负责任负责对工程验收的具体实施。具体接收人员以项目部为主，不足部分由专业公司进行调配。接收人员的数量和专业范围根据项目设备实施的配置情况决定。5.4.2在接到委托

6、方的书面交接验收通知时，项目部负责人向公司企管中心领取工程交接验收管理制度及相关文件表格和国家有关建筑施工质量验收规范。5.4.3由项目部负责人组织召开接收工作准备会议，企管中心工程师向接受小组成员培训国家有关建筑施工质量验收规范，学习公司交接验收管理制度，做好交接验收的技术准备。5.4.4在项目交接验收的一周前，由项目负责人应向委托方索取工程竣工图纸、设备设施清单和技术资料。图纸资料到位后，项目部应立即登记建档。并整理出图纸和技术资料的目录交企管中心留存。5.4.5由企管中心工程师组织接收人员对图之资料进行阅览，阅览时间一般不得少于一周。同时根据施工图纸和设备设施的配置情况，出具物业交接验收

7、方案，物业交接验收方案由项目负责人认可后送交委托方。5.4.6在图纸阅览期间，企管中心要组织接收人员到施工现场查看，同委托方工程负责人进行接洽，了解工程特点和施工进度，同时准备交接验收的有关文件和表格。5.4.7根据双方认定的物业交接协议书，由项目负责人会同委托方召开交接验收工作会议，签订物业交接协议书，明确交接验收的时间、交接人员、交接内容和日常安排等。5.4.8根据物业交接协议书的规定，双方交接人员旧设备设施的质量、性能、数量、位置等逐项进行试验运行并清点，同时认真填写相关交接验收表格（见附件：物业交接工作的表格）。交接验收表格除委托方签字外，项目运营管理部/工程部负责人和企管中心工程师，

8、均应签字认可。5.4.9对交接验收中发现的问题，双方应协商解决办法。对于不能马上解决的遗留问题，双方应签署物业交接备忘录，注明问题的原因、解决的时间和解决的方法等。交接验收工作全部结束时，双方应签署物业交接报告和房屋建筑工程质量保证书，项目运营管理部/工程部负责人和企管中心工程师均应签字认可。6.要求 6.1交接验收工作结束后，接收小组应立即对接收文件资料登记建档，建档资料应包括物业交接协议书、物业交接备忘录、物业交接报告、工程交接表格汇总表、工程交接备忘录统计表、房屋建筑工程质量保证书和交接工作中的各种表格。本资料原件由企管中心留存，项目部保存一套复印件。6.2对交接验收中发现的遗留问题，项

9、目运营管理部/工程负责人应依据物业交接报告和物业交接备忘录的内容负责催办，对备忘录中尚未按期解决的问题，运营管理部/工程部负责人应及时向委托送交交接验收遗留问题催办通知单，必要时采取可行的措施，直至问题最终解决。6.3对于个别系统确实无法按时接收时，可采取“代运行”方式，但必须有委托方的委托书，明确上方的权利义务和“代运行”的时间。“代运行”的系统必须上报企管中心批准。对于物业的大多数系统无法正常接收时，应推迟交接验收时间，不得采取“代运行”的方式。7.监督执行公司企管中心（运营）副总经理、企管中心总经理8.相关/支持性文件 1房屋交接验收标准 2屋面工程质量验收规范 3建筑地面工程施工质量验

10、收规范 4地下防水工程质量验收规范 5建筑装饰装修工程质量验收规范 6建筑电气工程质量验收规范 7通风与空调工程施工质量验收规范 8建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 9电梯工程施工质量验收规范9.交接验收工作文件、表格 1.交接验收工作流程、 2.物业交接协议 3.物业交接备忘录 4.物业交接报告 5.工程交接表格汇总表 6.工程交接备忘录统计表 7.房屋建筑工程质量保修书 8.交接验收遗留问题催办通知单 9.工程图纸资料目录 10.图纸资料文件交接清单 11.业户资料交接清单 12.钥匙交接清单 13.设备交接清单 14.备品备件交接清单 15.工具仪表交接清单 16.设备报修单位资料

11、清单 17.设备运行实验记录 18.业户房屋验收记录表 19.业主天然气通气检查表 20.业户安防设施交接表 21.庭院设施交接表 22.公共照明设施交接表 23.变（配）电室设备交接表 24.楼层配电箱交接表 25.电梯设备交接表 26.供暖系统交接表 27.直燃性溴化锂机组交验表 28.空气处理机（新风机）组交验表 29.风机盘管交接表 30.锅炉交接试运行记录 31.给排水系统交验表 32.消防水系统交验表 33.消防自动报警系统交验表 34.消防排烟系统交验表 35.保安监控系统交验表 36.通讯系统交验表 37.有线电视系统交验表 38.网络宽带系统交验表 39.市政能源表底数记录表

12、 40.客户能源表底数记录表 41.天然气调压箱交接表 注：其他接收记录可参照以上表格制作 交接验收工作流程 物业交接协议书甲方：乙方：*物业管理服务公司_项目部。 根据甲乙方签订的物业管理委托合同书或单项委托书的有关规定，经双方研究决定，将于_年_月_日开始就_物业进行交接，交接工作将按照国家房屋接管验收标准和建筑装饰装修工程质量验收规范及设备安装标准逐项进行。为使交接工作顺利进行，特签署此协议。交接人员甲方乙方交接项目交接日期年 月 日 年 月 日交接程序：本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方： 乙方：代表签字： 代表签字： _年_月_日 物业交接备忘录编号： 根据物业交接报告（交接编号

13、_）,双方在交接_物业的_设备或设施中，尚有以下问题没有交清，特签订此备忘录，甲方同意在_年_月_日之前，将上述问题解决，若到期仍不能解决，乙方有权采取一方认为应该采取的办法解决，直至交接工作圆满完成。遗留问题如下：_.问题原因：_.解决办法：_.本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方： 乙方：代表签字： 代表签字： _年_月_日物业交接报告 交接编号：_甲方：乙方：*物业管理服务公司_项目部根据甲乙双方签订的物业管理委托合同书的有关规定，甲方将_年_月_日将_物业的设备设施交与乙方（详见物业交接清单），乙方同意接收甲方交来以上设备设施，对于遗留问题，双方将另行签署物业交接备忘录。附：（1）物

14、业交接清单_张。 （2）物业交接备忘录一份。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方： 乙方：代表签字： 代表签字： 接收日期： 年 月 日工程交接表格汇总表 编号：序号交接验收表格名称移交人接收人交接日期备注统计人： 运营部/工程部负责人： 统计日期：工程交接备忘录统计表 编号：备忘录编号备忘录内容完成日期备注统计人： 运营部/工程部负责人： 统计时间：房屋设备设施质量保修书开发商（全称）：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _施工单位（全称）：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _物业公司（全称）：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _开发商开发的_ _ _ _ _

15、_ _ _ _ _项目委托*物业管理服务公司进行物业管理，根据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法，三方经协商一致，对_ _ _ _ _ _ _ _ _ 项目签订工程质量保证书。一、工程质量保修范围和内容施工单位在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和开发商与施工单位约定，承担本工程质量保修责任。质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及开发商与施工单位约定的其他项目。具体保修的内容，开发商、施工单位和物业管理公司约定如下：_ _

16、_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _.二、质量保修期 三方根据建设工程质量管理条例及有关规定，约定本工程的质量保修期如下： 1.地基基础工程和主体结构工程为设计文

17、件规定的该工程合理使用年限； 2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； 3.装修工程为2年； 4.电气管线、给排水通道、设备安装工程为2年； 5.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期； 6.住宅小区内的给排水设施、道路灯配套工程为2年； 7.其他项目保修期限约定如下： _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

18、 _ _ _ _。 质量保修期自工程竣工验收合格之日计算。三、质量保修责任 1.属于保修范围、内容的项目，施工单位应当在接到保修通知之日起7日内派人保修。施工单位不在约定期限内派人保修的，物业管理公司与开发商协商委托他人修理，由施工单位承担相应的责任。 2.发生紧急抢修事故的，施工单位在接到事故通知后，应当即到达事故现场抢修。 3.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应自制的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修。 4.质量保修完成后，由开发商与物业管理公司组织验收。四、保修费用 保修费用由

19、造成质量缺陷的责任方承担。五、其他 三方约定的其他工程质量保修事项：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _。 本工程质量保修书，由开发商、施工单位、物业管理公司在项目交接验收时共同签署，其有效期限至保修期满。开发商（公章）：法定代表人（签字）： 年 月 日施工单位（公章）：法定代表人（签字）： 年 月 日 物业管理公司（公章）：法定代表人（签字）： 年 月 日交接验收遗留问题催

20、办通知单编号：根据物业交接备忘录（交接编号_）,双方在交接_物业的_设备设施中，有：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _问题，应于_年_月_日前完成，你方紧时间解决。 河北天德房地产开发有限公司物业管理部 _年_月_日 工程图纸资料目录一、工程批准文件 1.规划批准证书； 2.

21、占地批准证书； 3.绿化批准证书； 4.开工许可证书； 5.能源供应协议书（水、电、气、油等）； 6.销售许可证书； 7.建筑产权证书； 8.涉外经营许可证书。二、工程设计文件 1.设计说明书 2.工程竣工全图（含建筑、结构、设备以及庭院管线图等）； 3.工程设计变更洽商及变更通知； 4.地质勘查报告；三、工程施工文件 1.竣工验收报告（含隐蔽工程、人防工程、沉降观查记录等）； 2.消防验收报告； 3.施工监理记录及简历总结报告； 4.钢材、水泥等主要材料及构件的质量合格证书； 5.砂浆、混凝土试块试压报告； 6.水、暖、气等管道的试压报告； 7.所有设备的出厂合格证书、使用说明、图纸资料及维

22、修保养协议; 8.消防自动报警系统的调试报告、地址编码表及分布图； 9.电梯调试报告和使用许可证； 10.锅炉及压力容器的调试报告和使用许可证； 11.变配电设备的检测报告； 12.避雷系统实验报告； 13.生活水箱卫生许可证； 14.电话、共用天线、保安监视、可视电话等系统的检测报告。图纸资料文件交接清单 编号：序号文件资料名称数量编制单位备注移交方签字： 接收方签字：日 期： 日 期：业户资料交接清单 编号：序号文件资料名称数量单位备注移交方签字： 接收方签字：日 期： 日 期：钥匙交接清单 编号： 楼号层号房间编号数量说明备注移交方： 接收方： 日期： 设备交接清单编号： 序号： 序号分

23、类编号设备名称规格型号数量功能状况生产厂家备注移交方签字： 接收方签字：日 期： 日 期： 备品备件交接清单编号:序号名称规格型号数量好坏旧备注移交方签字： 接收方签字：日 期： 日 期： 工具仪表交接清单 编号： 序号名称规格型号数量好坏旧备注移交方签字： 接收方签字：日 期： 日 期： 设备保修单位资料清单编号： 序号： 合同编号保修单位设备名称规格型号保修期限联系人备注移交方签字： 接受方签字： 日期： 设备运行实验记录 编号：设备名称设备型号生产厂家安放地点技术参数：电机电机型号电机功率生产厂家工作电压启动电流工作电流噪音震动水泵型号生产厂家流量扬程噪音振动进口压力出口压力备注：移交人

24、员接收人员年 月 日房屋验收记录表楼号_单元_房间号_验收项目数量验收情况处理结果房屋户门外观（锁、门镜）门禁对讲门窗外观（把手、纱窗）门窗开关是否灵活屋面有无渗漏水痕迹铁艺护栏墙体有无裂缝、裂纹地面有无裂缝、裂纹屋顶有无裂缝、裂纹电气电表箱（表数、开关）电源插座开关面板灯口户内配电箱弱电电话插座电视插座宽带网接口给排水供暖系统自来水表（表数）热水水表（表数）天然气表（表数）排水管路下水管路上水管路阀门滴漏管路滴漏厨房、卫生间地面防水纯净水管线设备物业公司验收意见：开发商代表签字：物业公司代表签字：验收日期：业主天然气通气检查表 编号：楼号房间号正常通气存在问题处理结果天然气公司： 开发商：

25、物业公司：日 期： 日 期： 日 期：业户安防设施交接表 编号：房间号可视对讲煤气报警红外报警紧急按钮备注移交方签字： 接收方签字：日 期： 日 期：庭院设施交接表 编号：序号设备名称设备型号数量交验记录备注移交方签字： 接收方签字：日 期： 日 期：公共照明设施交接表 编号：序号设施名称位置验收情况存在问题备注移交方签字： 接收方签字：日 期： 日 期：变（配）电室设备交验表 编号 记 录项 目备 注201一号电源电压 KVA相电流 AB相电流 AC相电流 A有功电度 KWH无功电度 KVARH211一号变压器A相电流 AB相电流 AC相电流 AA相温度 B相温度 C相温度 202电压 KV