物业商务标标书

《物业商务标标书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业商务标标书（22页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、xxxxx ”项目前期物业服务投标书目录第一章 投标报价表03第二章 项目 物业管 理服务 的收 、支 测算04项目简介 04项目服务内容及标准 04人员配备及任职条件 09开办物资及费用 13物业服务费用的收、支测算 15第三章 项目主要负责人及相关人员简历、资格证书、身份证等材料 23项目经理 23秩序维护领班 29环境领班 33工程领班 35第四章 企业概况、业绩、信誉、管理经验、成果和企业发展规划的综合说明38企业概况等 38企业文化 41管理项目 42公司组织机构49第五章 企业营业执照、资质证书、管理项目获优证明材料-50营业执照复印件组织机构代码证书复印件税务登记证复印件法定代表

2、人身份证复印件法定代表人授权书授权代理人身份证复印件物业服务企业资质证书副本复印件质量管理体系认证证书市优证明材料第六章结束语59第一章投标报价表致：苏州中锐金汇置业有限公司1、根据已收到的“ XXXXX ”项目前期物业管理的招标文件，我司经考察项目现场和研究招标文件后，承诺愿意按以下报价收取物业管理公共服务费：（元/月平方米）名称物业管理公共服务费高层住宅2.82商业用房2.82按照投标文件的要求负责项目的物业服务工作，我们承诺：在投标文件约定的范围内不向贵公司增加任何费用，不提高项目物业服务费的标准。2、如果贵公司接受我们的投标，我们保证在接到中标书后介入项目的前期物业服务准备工作。3、我

3、司承诺中标后项目负责人原则不做人事变动，如确需变更，须征得贵司的同意 并报行政主管部门。4、在合同协议书正式签署生效之前，本投标书连同贵公司的中标通知书将构成我们双方之间共同遵守的文件，对双方具有约束力。5、我们理解贵公司不负担我们的任何投标费用。6、我单位承诺本招标文件限定的投标时间不影响我们的正常投标。（ 以下无正文 ）投标人地址：苏州市宝带西路 1099号创业中心 2F 邮政编码： 215000投标人：苏州华田物业管理有限公司电 话： 0512法定代表人：贡明传 真：0512日 期：2015年4月 19日第二章 项目物业管理服务的收、支测算一、项目简介本项目位于，由有限公司投资建设，建

4、设施工期预计自2014年10月起至 2016年12月止。交付预期为2017年4月，交付面积预计72833.37m2,其中：住宅53367.34叭商业用房1646.05叭 物业用房508.27m ,居委会用房684.84 m,地下室16617.23m （其中：地下汽车库12055.44m,地下自行车库3917.88m,水泵房177m,配电房50 m,排烟机房60 m,风机房50 m）,架空层面积181.5 m。地面变电站191.36m,绿地总面积为7027.83m,地面车位86个、地 下汽车位356个。项目占地面积为20079.5m，总建筑面积为72833.37m,地下建筑面积16617.23

5、m,容积率为2.799,建筑密度为20.52%绿化率为35 %二、项目服务内容及标准普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准以下简称标准一）综合服务（标准四级）1、设置专门的服务接待处，配有专人值守；办公设施及办公用品配置完备；2、每日不少于12小时在服务接待处进行业务受理，并提供24小时热线电话服务；3、对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在24小时内答复；做到有受理、有记录、有处理、有回访；4、急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修 2日内修复，特殊情况必须做出说明和限 时承诺。服务

6、时限不得以节假日和休息日顺延；5、告知业主（使用人）装修须知,监督装修过程，每日巡查现场不少于 2次,装修过 程的施工管理、垃圾堆放、噪音等有专人管理，对违规装修、违章搭建及时劝阻并取证， 对于造成事实后果的应及时向相关部门报告；6、制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方事先、事后各报告1次计划准备和实施情况；7、采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通。每年沟通面不低于小区住户的95%业主对服务总体满意率不低于 90%对调查结果进行分析并 采取改进措施并向业主反馈；&能根据业主需求提供特约服务和不少于 6种以上的便民（无偿）服务；9、节假日有专题布置

7、，每年组织不少于 6次社区活动。（二）物业共用部位和共用设施设备维护管理（标准五级）1、每月巡检公共部位、公用设施，并制定大中修计划；楼道、单元门窗、路灯等重点部位每日巡检2次，发现问题及时处理;2、生活水泵每 2小时巡查 1 次并填写运行记录；排污泵每月巡查启动 1次；生活泵房每季度清洗 1 次；每年全面检查 1 次给水管道，对跑冒滴漏现象及时处理，对锈蚀部 分及时刷涂防锈；每月检查保养水箱的入孔、各类仪表和阀门，冬季有可靠的保温措 施，不得污染水质；饮用水池每年消毒 2 次；水质每季度检测 1次；3、每周清扫 1 次排水明沟，保证排水通畅、无积水；每年疏通地下管井2 次，发现堵塞及时处理。

8、排污泵每月巡查启动 1 次；4、建立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测1次；照明系统的完好率达到 98%以上；5、弱电系统每月进行 1 次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到 98%以上；6、建立电梯管理维护制度；公示安全使用许可；电梯机房要求防尘处理；每日巡 查记录电梯使用安全状况，建档备案；安全设施检查保养每月不少于 2 次；每年全面综 合调整与测试 1次；每2年进行 1次负荷校调试验。维保停梯提前一天通知；遇困人 20 分内到位救援；全年故障率低于 3%；7、消防系统每日巡检 1 次，各类仪表稳定正常；消防泵、喷淋泵每月启动 1次，保 证正常运行，消防水泵运行

9、部件保持润滑灵活；消火栓、灭火器每月巡检 1 次；8、设备房地坪、设备基座等进行防尘处理；泵体、机架、管道等每年进行1 次保养；通风、温度、湿度达到运行条件；9、消防设施设备按国家规定维护，按时年检。其他设备综合完好率达到98%以上；10.工程维修人员24小时值守；人均服务建筑面积为1.0万卅以下，服务建筑面积 低于4万卅工程人员不得低于5名，服务建筑面积超过6万卅的，每超过2万卅增加1 名工程人员。（三）公共秩序维护（标准五级）1、秩序维护人员 35 周岁以下人员占总数 50%以上，初中以上文化程度，定期接受专业培训2、小区设有的监控中心，配备的电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住 户

10、报警、门锁智能卡等技防设施， 24 小时开通；3、小区各出入口 24 小时值班看守，其中 8： 00-20:00 主出入口双人执勤，立岗服 务不少于 8 小时，并有详细交接班记录和外来访客及车辆的登记记录；谢绝业主拒绝访 问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记；制定小区车辆管理 制度、对车辆实施有效管理，有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜；及时处理车辆 停放不规范的现象；4、合理设置巡逻路线，每小时巡逻不少于 1 次；重点部位、重点时间以及特殊情 况加强巡逻，并做好巡更记录；5、监控室、消控室 24 小时专人值守，人员持有效证件上岗，工作记录完善；6、每年组织有业主或

11、非业主使用人参与的消防演练不少于2 次；7、设立火警、警情应急预案，并在监控中心室内悬挂；接到火警、警情、异常情 况或住户紧急求助信号后，秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；8、定期进行安全防范知识的学习，能正确使用消防器材、技防设施；9、对居住满 1 年的业主（使用人），识别率达到 85%以上。（四）保洁服务（标准五级）1、垃圾分类收集，每日收集 2 次；垃圾桶配有垃圾袋，每日清运 2 次；2、道路、绿化带、停车场地等公共部位的清洁每日 2 次，保洁时间不少于 4 小时， 循环保洁时间不超过 1 小时，目视干净、整洁、无死角；3、电梯轿厢清扫每日 2 次，每周对电梯轿厢内全面擦试清洗 1

12、 次，每半月打蜡上光 1 次；电梯内应急电话、按钮等每半月消毒 1 次；达到玻璃镜面基本光亮、无明显手 印、污迹，轿箱四壁基本干净，用手触摸无明显污迹；灯具、天花板无积灰；4、楼道每日清扫 1 次，每日拖洗 1 次；扶手等楼道相关公共设施每日擦拭 1 次；楼 梯间墙面每月除尘 1 次；根据地面材质每月刷洗或保养 1 次；5、休闲、健身设施每日清洁 1 次，每半月消毒 1 次；6、标识、宣传牌每周清洁 1 次；公共垃圾房分类收集处理，每周冲洗至少 1 次，无 明显异味；灭鼠消杀每季度至少 1 次；7、路灯每月清理 1 次；8、有天台、屋顶的，每月至少清扫 1 次；9、清洁卫生人员人均管理建筑面积

13、为 0.55万卅以下。（五）绿化养护（标准四级）1、小区绿化成活率 90%以上，长势良好；缺株适时进行补种；2、乔、灌木、攀缘植物每年修剪 3 次以上，无枯枝、缺枝，适时中耕除草 , 做到基 本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥 不少于 1 遍，花灌木增施追肥 1 遍；3 、草坪常年保持平整，整块草地没有明显阔叶杂草，按肥力、草种、生长情况等 情况及时施肥、淋水、修剪和灭虫；4、花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥 1 次，每次布置前 施复合肥 1 次；泥面不开裂，花木无缺水枯萎现象；有低洼及时整平；5 、绿化带中无明显的堆物、搭棚、践踏

14、、侵占等现象 . 设施基本完好，无人为损 坏，对违法行为能及时发现和处理；6、每年有 2 次以上花卉、景点布置；7、水景每周打捞漂浮物 2次，保持水面清洁；喷水池每 2 个月全面清洁 1 次，池底 无沉淀物、池边无污迹；8、假山、亭廊等建筑小品每日巡视 1 次；每季度清洁 1 次，保持清洁卫生；需要刷 白或刷油漆的部位每 2 年粉刷 1 次；损坏部位及时修复。三、人员配备及任职条件（一）人员配置部门岗位人员小计备注服务中心经理1人1人客户服务部2人客服员2人秩序维护部21人四班三运转秩序维护部领班1人巡逻岗4人主出入口8人主出入口双人岗次出入口4人次入口单人岗监控消控中心4人环境管理部10人保

15、洁领班1人楼宇保洁员5人垃圾清运2人商铺外围保洁1人绿化养护0人专业绿化养护单项轮休1人工程维修部5人工程领班1人弱电技术、电梯2人综合维修工2人合计：39人（二）各岗位专业素质要求1服务中心经理28-40岁，管理类或相关专业大学专科及以上学历；持有物业管理经理上岗证；持有注册物业管理师资格证；具有丰富的理论知识和实践经验，3年以上同等职位任职工作经验;具有较强的协调组织能力和高度的责任感；对物业管理有独到的见解，对服务中心的工作有整体的思路和构想；熟练应用计算机，掌握物业管理行业法律、法规；熟悉品质环境二合一管理体系运作；2、秩序维护部领班中专及以上学历，退伍军人；持物业管理员上岗证、消防上

16、岗证；熟练应用计算机，掌握国家治安消防管理和物业管理相关法律、法规。有部队服务3年以上或3年以上公安系统工作经验，熟悉物业管理行业并有 2年以 上大型物业秩序维护主管经验；具有实施岗位培训及指导属下员工的工作能力；身体健康，身高不低于1.75m。3、工程维修部领班工程类或相关专业大专及以上学历，相关技术操作等级证书;具有综合类维修、运行和安装工作经验，3年以上工作经验;有一定的工程管理能力、组织协调能力；具有指导员工工作和培训员工能力；持物业管理员上岗证；熟悉物业管理行业相关法律、法规，熟练使用计算机4、环境管理部领班中专及以上学历；持有物业管理员上岗证；相关工作经验2年以上，具有丰富的清洁、

17、园林绿化管理知识;具有较强的沟通技巧；熟练操作计算机，熟悉物业管理法律、法规5、客服员大学专科或以上学历；持有物业管理员上岗证；具有2年以上物业管理工作经验，具有较强的管理组织能力和语言沟通能力;具有较强的亲和力、协作精神和服务意识；熟练应用计算机，熟悉物业管理行业的相关法律、法规6、秩序维护员初中文化，男，35岁以下；有一定的安全保卫知识和工作经验；退伍军人优先；170cm以上，思维敏捷，能独立处理一些简单的各类案件及紧急意外事件;有吃苦耐劳精神和较强的责任心；服从命令，听从指挥，遵章守纪、敬业爱岗。7、综合维修工高中以上学历，持相关的技术操作等级证书，男性，40岁以下；熟悉给排水及卫生器具

18、、设备管道的安装维修和保养工作，熟悉电工、木工、泥工的工作；从事给排水工作或相关机械维修保养工作三年以上经验；有敬业精神，工作责任心强，身体健康。8保洁员小学以上文化程度，45岁以下；性别不限，身体健康，相貌端正，能吃苦耐劳，工作认真仔细；懂得一定的地毯清洗、地板打蜡等简单保洁技术，有较为丰富的物业服务保洁经验四、开办物资及费用先进的技术力量与物资装备是优质管理服务的必要前提，为体现物业之高品质，确保其物业管理水平上档次，本公司将充分利用现有资源与项目物资设备共享，更经济有效的使用人力与物资资源，本项目物资配备如下：品名品牌型号数量预计金额备注行政办公用品31300电脑Dell3台90002台

19、用于人员办公1台用于服务前台办公桌椅公司统一定制6套3000会议桌公司统一定制1套2000打印复印一体机夏普1台3000票据打印机爱普生1台1500用于票据打印空调机美的1.5p分体1台2500经理办公室美的3p柜机1台4000客服大厅保险柜国产1套1500档案柜公司统一定制2套1600饮水机2台600绿化盆栽若干600各类印刷品、告示牌若干2000日常维修工具11150室内疏通机75型2500电锤龙牌1500手枪钻一博世500冲击钻龙牌1只850切割机日立1只800数字万用表3只1000电工工具3套1500水工工具3套1000铝合金梯苏鑫佳2只1500清洁绿化工具16500清洁工具若干250

20、0抛光打蜡一体机1台3500水泵1台1500水管2卷1000垃圾清运车1辆8000治安消防工具11050安全防卫棍橡胶5根500对讲机好易通10部8000秩序部5部、工程部3部客服部1部、经理1 部消防斧头5把400专用消防板手2把150站岗台公司统一定制1只1000遮阳伞公司统一定制1把1000合计70000注：以上物资装备计划为满足物业管理品质的基本需求设备，坚持“满足日常工作 需要、不浪费、不闲置”的采购原则进行合理配置。开办物资费用由开发商承付柒万 元，所购买的物资产权属于全体业主。五、物业服务费用收、支测算一、费用测算依据费用测算依据：国家发展和改革委员会、建设部物业管理收费管理办法

21、、江 苏省物业服务收费管理办法、普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导 价标准。、物业服务费用测算一、财务支出预算一、人员费用项目数量（人）单价（元/月）月金额（元）备注（一）管理人员1、人员工资1、服务中心经 理14500.004500.002、秩序维护领 班13300.003300.003、工程领班14000.004000.004、保洁领班13000.003000.005、小计14800.002、社会保险五险432.50%4810.003、福利工作餐4220880.0010元/餐，按22天计算商业险42080.00240元/人/年高温费467268.00200元/人，按4个月 计算

22、法定加班费442169.931680/21.75 天 *3 倍*11天*0.2系数服装费483333.33年按2000元计,2年 折旧小计1731.26合计21341.26（二）客服人员1、客服员工资22000.004000.002、社会保险232.5%1753.053、福利商业险22040.00240元/人/年高温费267134.00200元/人，按4个月 计算法定加班费2106212.411680/21.75 天 *3 倍*11天*0.5系数服装费263125.00年按1500元计小计511.41合计6264.46（三）、保洁人员1、保洁员工资91700.0015300.002、社会保险9

23、32.5%7012.203、福利商业险920180.00240元/人/年高温费967603.00200元/人，按4个月 计算法定加班费964573.521680/21.75 天 *3 倍*11天*0.3系数服装费950450.00年按1200元计小计1806.52合计24118.72（三）、秩序维护人员1、秩序维护员201700.0034000.002、社会保险2032.5%17530.503、福利商业险2020400.00240元/人/年高温费20671340.00200元/人，按4个月 计算法定加班费201062124.141680/21.75 天 *3 倍*11天*0.5系数服装费207

24、51500.00年按1800元计小计5364.14合计56894.64（四）、维修人员1、维修技工42000.008000.002、社会保险432.5%2600.003、福利商业险42080.00240元/人/年高温费467268.00200元/人，按4个月 计算法定加班费4106424.831680/21.75 天 *3 倍*11天*0.5系数服装费450200.00年按1200元计小计972.83合计11572.83共计120191.91四、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用项目测算标准月金额（元）备注1、供配电系统综合测算200.002、道路系统综合测算100.003、给水系统综

25、合测算200.004、排水系统综合测算200.005、弱电监控系 统综合测算800.006消防系统综合测算800.007、照明系统综合测算400.008、避雷接地系 统综合测算50.009、油漆粉饰系 统综合测算200.0010、建筑小品综合测算100.00小计3050.00五、清洁卫生费用项目数量（人/次）单价（元/月）月金额（元）备注1、日常清洁易耗 品850.00400.002、垃圾袋200.50305.003、垃圾清运费1车*30.5天250.007625.004、灭四害、卫生 消杀综合测算50.00小计8380.00六、绿化养护费用项目面积（卅）单价（元/ m2 /年）月金额（元）备

26、注1、绿化养护7027.832.801639.832、节日美化4次500元/次166.67元旦、五一、国庆、春节小计1806.49七、秩序维护费用项目数量（人/次）单价（元/月）月金额（元）备注1、秩序维护耗品2015.00300.003、秩序维护维 保2010.00200.004、消防演习及 宣传2500.0083.33小计583.33八、办公费用项目数量（人/次）单价（元/月）月金额（元）备注1、办公用品费3915.00585.002、交通费3910.00390.003、培训费3910.00390.004、办公电费0.52元/吨*30度/天*30.5天475.805、办公水费3.5元/吨*

27、2吨/天*30.5天213.506宣传费综合测算200.007、公共交际费综合测算200.008、社区活动费6次*800元/次400.009、通讯费综合测算500.0010、书报及邮费综合测算50.0011、不可预见费综合测算100.00小计3504.30十、固定资产折旧费用项目测算标准月金额（元）备注固定资产折旧开发商提供暂不计算0.00小计0.00十一、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用项目测算标准月金额（元）备注物业责任险综合测算500.00小计500.00十二、管理费分摊项目测算标准月金额（元）备注管理费分摊以上支出项的2%2760.32小计2760.32十三、合理利润项目测算

28、标准月金额（元）合理利润总支出的4%5631.05小计5631.05十四、法定税费项目测算标准月金额（元）法定税费收入的5.6%8721.31小计8721.31十五、合计155128.73二、财务收入测算项目预算费用 （元 / 月）可收费面积（）收费标准 （元/月/ m2）备注1、高层住宅155128.7355013.392.822、商业2.82（三）代收代缴预算高层住宅用户分摊项目总功率 （K0系 数日均使用时 间（h）每月 天数单价（元/ 度）月总价（元）价格元 月m?生活水泵800.5530.50.523172污水泵200.41.530.50.52190.32消防喷漆泵900.40.53

29、0.50.52285.48地下室机械 排烟系统200.30.530.50.5247.58智能化系统300.32430.50.523425.76地下室照明200.5930.50.521427.4路灯照明300.5730.50.521665.3楼道灯照明240.3530.50.52570.96电梯运行1540.51230.50.5214654.64电梯维保、 年检共14台梯，按6000元/台年计7000绿化公共用 水1400吨/年408.33小计32847.77高层住宅用户分摊公共水电能耗及电梯运行维保费用（32847.77 元/ 月 *0.97/53367.34 m）32847.770.60商业

30、用房用户分摊项目总功率 （K0系 数日均使用时 间（h）每月 天数单价（元/ 度）月总价（元）价格元 月m?生活水泵800.5530.50.523172污水泵200.41.530.50.52190.32消防喷漆泵900.40.530.50.52285.48地下室机械 排烟系统200.30.530.50.5247.58智能化系统300.32430.50.523425.76地下室照明200.5930.50.521427.4路灯照明300.5730.50.521665.3楼道灯照明240.3530.50.52570.96绿化公共用 水1400吨/年408.33小计11193.13商业用房用户分摊公共

31、水电能耗费用，但不分担电梯费用（11193.13 元/ 月 *0.03/1646.05 m2）11193.130.20说明：1、代收代缴费用测算为预估测算，费用总额和每月单价仅供参考；2、代收代缴费用的收取和使用按照苏住建规（2011）14号文件执行；3、 代收代缴费用的分摊按照实际发生的费用按业主的建筑面积分摊，其中高层住 宅业主分摊公共水电能耗费用和电梯运行使用费用，商业用房业主仅分摊公共水 电能耗费用。4、业主装修垃圾代运费5元/ m2,由物业公司按实际发生单独进行收取。（四）地下停车库收支平衡测算表类别序号项 目支出费用月费用（元/月）一、人工费1工资、津贴及福利10811.04二、行

32、政费1制服费5002办公用品及耗材2003办公能耗2004通讯及交通费200小计11911.04三、公共配套设 施维修及养护费1停车场系统维护费7002消防系统4003日常维修及物料400小计1500四清洁及绿化费1清洁费耗材1502四害防治100小计350五秩序维护费1日常物料及保安装备维 修费400六、停车场水电费（含通风、照明、智能化等）4500七、固定资产折旧费300八、不可预见费300九、管理者提取管理费（前8项和的5%963.052十、税费（前九项和的5.6%）1132.55十一、合计21356.64管理费测算：21356.64元/月十356个车位=60元/个月小结：地下停车服务费

33、收取标准按 60元/个月，基本能够达到收支平衡附件一：人员费用名称数量单价月总价（元）1、车管员21850.003700.002、保洁员21850.003700.003、社会保险433.0%2864.404、福利商业险420.0080.00240元/人/年高温费466.66266.64200元/人/年，按4个月计算法定加班费463.72254.881680/21.75 天*3 倍*11天*0.3系数服装费450.00200.00小计10811.04费用说明:1室内车辆停车服务费收费标准按政府相关规定及招标文件说明收取，业主拥 有车位使用权的为60元/月个，业主不拥有车位使用权的为 60元/月个，已销售的 车位该费用向业主收取，未销售的该费用向开发商全额收取；2、地下车辆停车服务费收入用于支出相关服务的人工、水电、清洁和维护等 费用，该收入单独建账，独立核算，确保收支平衡。（五）物业管理费汇总（元/月平方米）名称物业管理公共服务费备注商业用房2.82商铺2.82第三章项目主要负责人员简历、资格证书、身份证等材料拟任项目经理简历、执业资格证书、身份证等材料