深圳市宝安沙井中心地区（西片）法定图则规划方案研究报告

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1、深圳市宝安沙井中心地区（西片）法定图则规划方案研究报告 深圳市宝安沙井中心地区(西片)法定图则图则编号: No.BA202-05 & No.BA202-09规 划 研 究 报 告(市局审查稿)深圳市城市规划委员会深圳市规划局宝安分局深圳市城市规划设计研究院 二七年六月 项目名称: 深圳市宝安沙井中心地区(西片)法定图则项目委托单位: 深圳市规划局宝安分局项目编制单位: 深圳市城市规划设计研究院城市规划设计证书:建城规编第(021074)号院 长:王富海教授级高级规划师总规划师:王富海教授级高级规划师主管副院长:司马晓 高级规划师项目主管副总师:周劲高级规划师项目部门:六所部门负责人:王陈平 高

2、级规划师项目负责人:邵伟 高级规划师 目录目录11.前言41.1项目背景41.1.1城市发展与更新的需求41.1.2规划范围41.1.3贯彻、落实、深化上层次规划41.2编制过程51.3本次规划的重点工作内容51.3.1功能定位51.3.2规划结构51.3.3用地布局51.3.4道路交通61.3.5历史文化保护61.3.6公共服务设施61.3.7其他专项规划的调整深化62.规划依据与原则72.1规划依据72.1.1规划编制依据72.1.2 规划参考文件72.2规划原则72.2.1务实原则72.2.2 和谐原则72.2.3 集约高效原则82.2.4可持续发展原则83.现状概况与分析93.1现状概

3、况93.1.1规划范围现状93.1.2自然条件93.1.3 人口情况93.1.4 土地利用93.1.4 公共配套设施情况103.1.5道路交通113.1.6市政公用设施113.1.7历史文化风貌113.1.8环境保护123.2主要问题检讨123.2.1土地利用方面123.2.2道路交通方面123.2.3公共服务设施方面123.2.4市政设施方面123.3规划对策123.3.1土地利用123.3.2道路交通133.3.3公共服务设施133.3.4市政设施134.规划目标144.1功能定位144.1.1上层次规划定位研析144.1.2沙井中心地区(西片)功能定位144.2规划目标144.2.1规划

4、总目标144.2.2规划分目标144.3城市建设规模154.3.1人口规模154.3.2用地规模164.3.3开发强度165.用地布局175.1重大影响因素研究分析175.1.1总体影响因素175.1.2外部影响因素175.1.3内部影响因素185.2用地布局原则185.2.1整体协调原则185.2.2 TOD引导原则195.2.3自然环境友好原则195.2.4可操作性原则195.2.5 弹性原则195.3规划构思195.3.1总体构思195.3.2用地布局结构195.4各类规划用地布局205.4.1居住用地205.4.2商业服务设施用地215.4.3政府社团用地215.4.4工业用地215.

5、4.5对外交通用地225.4.6道路广场用地225.4.7市政公用设施用地225.4.8绿地225.4.9水域226.城市设计236.1上层次规划要求236.1.1景观分区要求236.1.2公共空间要求236.1.3城市空间形态意向要求236.2空间景观特征及其构成236.2.1自然景观236.2.2人工景观246.3城市空间组织246.3.1两带246.3.2两区246.3.3三廊256.3.3四核256.4环境设计要求256.4.1 景观带与景观节点256.4.2 高度控制257.历史文化保护277.1分级277.2保护与控制277.2.1保护范围设定287.2.2保护措施287.3利用2

6、87.3.1近期287.3.2远期287.4管理298.土地相容性308.1用地相容性类型308.1.1一类用地性质308.1.2二类用地性质308.1.3三类用地性质308.2用地相容性原则308.2.1相同大类308.2.2不同大类309.土地开发限制3010.土地细分与合并3110.1土地细分3110.1.1居住用地地块3110.1.2轨道交通站周边地块3110.2土地合并3110.2.1新开发建设地块3110.2.2旧城改造地块3111.地块控制3211.1地块划分3211.1.1划分依据3211.1.2划分方法3211.2控制指标3211.2.1控制指标分类3211.2.2控制指标制

7、定3212.公共配套设施规划3312.1现状问题及发展需求3312.1.1现状问题3312.1.2发展需求3312.2公共设施规划与布局原则3312.2.1规划原则3312.2.2布局原则3312.3公共设施类型3312.3.1城市组团级3312.3.1规划片区级3412.4公共设施布局与规模3412.4.1教育设施3412.4.2医疗卫生设施3412.4.3文化体育设施3412.4.4行政管理与社区服务设施3512.4.5市政设施3512.4.6交通设施3512.4.7环卫设施3613.道路交通规划3713.1现状问题及发展需求分析评价3713.1.1现状问题3713.1.2发展需求3713

8、.2总体交通对策3713.2.1完善路网3713.2.2增加道路服务设施3713.2.3公交优先3813.2.4道路交通性与景观性并重3813.3区域交通组织3813.4内部交通组织3813.4.1路网结构3813.4.2道路等级3813.4.3公共交通3913.5静态交通组织3914.给水工程规划4014.1给水工程现状4014.2规划依据及参考资料4014.3规划原则4014.4规划方案4015污水工程规划4115.1污水工程现状4115.2规划依据及参考资料4115.3规划原则4215.4规划方案4216.雨水、防洪工程规划4216.1雨水、防洪工程现状4216.2规划依据及参考资料42

9、16.3规划原则4316.4规划方案4317.电力工程规划4417.1设计依据4417.2设计原则4417.3负荷预测4417.3.1负荷预测标准4417.3.2负荷预测4417.4高压系统规划4417.5中低压系统规划4417.6市政电缆沟规划4417.7道路照明规划4518.电信工程规划4518.1设计依据4518.2设计原则4518.3市话需求量预测4518.3.1预测标准4518.3.2市话量预测4518.4电信局规划4618.5有线电视规划4618.6邮政网点规划4618.7移动通信规划4618.8通信管道规划4619.燃气工程规划4619.1现状概况4619.2规划依据4619.3

10、规划原则4619.4气源规划4619.5规划基本参数4719.6用气量预测4719.7管网规划4719.8场站规划4820.实施措施与建议4820.1城市特色塑造4820.2城市发展和改造时序4820.3轨道站周边地块开发4920.4旧城改造4920.4.1工业用地改造4920.4.2城中村改造4921.附表5022.规划图纸目录511.前言1.1项目背景 “十五”期间,深圳市政府提出“构筑国际性城市,特区内外协调发展”的城市建设目标,宝安区的城市建设与城市更新速度的提升,法定图则编制与实施工作的步伐必须先行一步,更好的为宝安区的城市规划管理与建设提供依据。 为此,深圳市规划局宝安分局依据上级

11、部门的部署,结合宝安的实际情况,积极开展2006年度法定图则的编制工作安排,沙井中心地区(西片)法定图则的编制作为宝安分局2006年度法定图则编制工作的其中一项内容,得到了分局的高度重视,我院根据分局、政府其它各职能部门、当地居民等多方面的诉求,对该法定图则进行了科学、深入、细致地编制与研究。1.1.1城市发展与更新的需求 (1)外部需求: 沙井作为西部工业组团的中心区,未来将重点发展商贸、金融、房地产业,需要容纳28-40万人,形成以行政文化、商业金融、文教体卫、居住、休闲、旅游为主的组团级综合服务中心。本次规划范围作为沙井中心地区的一部分,为上层次规划中的发展策略和目标,需要提供大量的商业

12、服务设施、政府社团、居住建设用地;另一方面,经过改革开放几十年来的经济发展,本次规划范围内已经建成了大片的工业厂房、住宅,需要通过用地功能,用地条件调整和优化才能适应未来的功能定位。 (2)内部需求: 随着产业升级和当地居民生活水平的提高,原有的用地空间布局、市政设施、建筑功能难以满足发展的需求例如:原有工业区布局过于分散,与居住用地混杂,需要对工业区进行调整;市政设施落后,缺乏完善的给排水、电力电信、燃气供应等系统,市政设施的质和量都有待提高;产业升级导致原有厂房需要进行改造,以满足新的使用功能要求;居民需要原通风、采光、朝向良好的住宅来代替杂乱无章的的城中村;1.1.2规划范围 宝安分局本

13、次委托我院编制该项目的规划范围:东至规划中的宝安大道,西至沙井路,北至沙井北环路,南至南环路,总用地面积5.63平方公里。地块编号BA202-05和BA202-09。1.1.3贯彻、落实、深化上层次规划(1)深圳市2030发展策略研究报告中要求“推进宝安地区的城市化进程,提高特区外城市公共设施与公共服务水平,促进特区内外协调发展”。同时,本规划区位于“西联东拓”发展战略的西部发展轴线上,属于深圳连接穗、港的要冲,具有明显的交通区位优势,发展潜力巨大。(2)深圳市近期建设规划2006-2010明确提出了宝安大道作为“近期建设的干线性主干道”,这是沙井中心地区(西片)城市建设发展的重大契机;该规划

14、还指明了沙井中心地区(西片)近期建设的重点是增加居住用地、改造城中村以及增加新沙路沿线的商业用地。(3)深圳市宝安西部工业组团分区规划(以下简称组团规划)为本规划区的法定图编制则提供了直接的依据。在组团规划中沙井中心地区(西片)处于组团中心地位,明确了本规划区的发展策略和功能定位,而且对BA202-05、BA202-09两个地块以及公共设施作出了具体要求:其中BA202-05突出政治、经济、商贸和居住功能;BA202-09突出居住、生活功能;需要增加、扩建、保留的公共服务设施共计37处。1.2编制过程2006年6月:我院制定沙井中心地区(西片)法定图则编制工作计划;拟定工作大纲,洽谈合同,制定

15、资料搜集、调研计划;2006年7月至8月:资料收集、现场调研、文卷调查与整理;2006年9月:整理资料,研究资料中的问题,编制现状调研报告,形成规划用地方案初稿;院内部现状调研报告汇报、副总规划师指导、修改;向深圳市规划局宝安分局汇报现状调研报告,收集整理分局意见,并调整现状调研报告和规划用地初步方案;补充收集现状资料;2006年10月:赴沙井街道办汇报现状调研报告以及规划用地初步方案、收集沙井街道及规划区内各社区对现状调研报告和用地方案初稿意见,并形成反馈意见; 2006年10月至12月:根据宝安分局、沙井街道办及其下属各社区建议和意见,深化调整规划用地方案,初步确立城市设计方案,编制规划研

16、究报告,初步形成沙井中心地区(西片)法定图则意见收集稿;2006年10月27日-2006.12,根据各部门对初步方案的意见进行深化;2006年12月30日,分局规划科及相关科室第一次审查汇报会,根据意见进一步修改;2007年1月17日,分局规划科及相关科室的二次审查汇报会,根据意见进一步修改完善规划方案;2007年1月30号,分局市政科专项审查汇报会,根据意见进一步修改完善市政规划部分;2007年4月4日,沙井街道办及各个居委会征求方案意见汇报会,根据意见进行了新一轮的规划方案调整与优化。2007年5月,宝安分局局长办公会通过草案,根据修改意见修改,准备征求市局各处室意见。1.3本次规划的重点

17、工作内容1.3.1功能定位 在深圳市宝安西部工业组团分区规划中,将沙井中心地区明确定位为“组团综合服务中心区”,本规划区沙井中心地区(西片)作为组团中心区的一部分,既要作为实现组团综合服务功能的有机组成部分,又要寻找于中心区其他片区(如东、南、北片)的差异性,实现功能上既分工又合作的局面。1.3.2规划结构 本规划区现状城市空间结构混乱,没有明确的城市空间秩序,导致城市空间缺乏可识别性,一方面导致方向感缺失容易迷路;另一方面造成沙井与其他珠江三角洲的其他工业化城镇空间同质化,湮没了沙井特色,造成千镇一面的现象。 本次规划以旧工业区与旧村改造为契机,力求打造结构明晰、中心明确、交通便利、环境优美

18、、宜居益商,服务设施齐全,并且具有一定沙井特色的城市空间形态。1.3.3用地布局 随着新的规划结构的确立,原来居住用地与工业用地犬牙交错,商业网点布局紊乱且水平较低的局面将得到改变,用地布局根据规划结构进行调整。通过对规划编制过程中收集的大量信息进行深入研究和分析,城市建设用地的功能、位置、规模、开发强度将趋向科学合理、集约高效。1.3.4道路交通 根据当地现状交通状况、文物分布状况经过深入调查,结合片区规划目标与规划结构,对上层次规划的城市主、次干道进行局部微调优化主次干道路网;同时结合现状地籍权署等用地情况增加城市支路,在可能的情况下大力提高规划片区支路网密度,增强中心区的交通微循环能力;

19、再次通过对周边道路和地块法定图则编制的了解,调整本规划区内路网与其他地块路网的衔接;最后对公交场站、静态交通、步行交通系统一一进行了落实。1.3.5历史文化保护 沙井镇曾编制历史文化保护规划,在原有规划的基础上,根据更加详细的现状文物古迹调研和新的城市用地布局和道路交通的需要,对原有保护单位等级和保护范围进行调整,制定更加细致与可操作的的保护范围和保护措施。1.3.6公共服务设施 根据西部工业组团分区规划及其他专项规划对公共服务设施的种类、用地、位置等根据实际需要进行调整、优化与落实。1.3.7其他专项规划的调整深化 改善规划区内市政服务设施,完善和调整水、电、气管网结构;结合居住功能和行政、

20、商业、休闲功能形成完整的绿地系统等。2.规划依据与原则2.1规划依据2.1.1规划编制依据(1)深圳市城市总体规划(1996-2010);(2)深圳2030发展策略研究报告(宣传版);(3)深圳市近期建设规划2006-2010(市政府审议稿);(4)深圳市宝安西部工业组团分区规划(大规委审批版);(5)深圳市轨道网络调整规划(编制中)(6)宝安区固本强基社区建设项目总体规划(7)深圳市教育基础设施布局专项规划(8)深圳市城中村(旧村)改造规划总体规划纲要2005-2010;(9)深圳市城中村(旧村)改造5年计划;(10)深圳市城中村改造规划指引(征求意见稿);(11)宝安区道路交通专项规划;(

21、12)宝安区公共交通规划;(13)宝安区公交站场专项规划(14)深圳市宝安区公共设施规划;(15)宝安区市政专项规划(16)宝安区地名专项规划2.1.2 规划参考文件(1)深圳市城市规划条例;(2)深圳市城市规划标准与准则;(3)法定图则编制技术规定;(4)深圳市城中村改造暂行办法;(5)深圳市城中村改造暂行办法的实施意见;(6)深圳市2006年法定图则年度编制计划;(7)规划管理职能部门提供的本片区的土地权属资料、用地红线、设计要点等基础资料;(8)其他管理和规划设计部门提供的路网、市政设施资料;(9)本规划编制过程中收集、整理的各项调查表单;(10)相关法律、法规、政府文件、技术规范等;2

22、.2规划原则2.2.1务实原则 沙井中心地区西片,未来一方面需要提供大量建设用地,另一方面又有大量的现状建成区制约,因此,规划必须在保证足够开发强度,收回旧城改造成本的前提下,在开发强度、用地布局等方面具有一定灵活性。这种灵活性既要为政策调控留出回旋余地,又要能满足市场经济发展快速多变的需求,以务实规划为指导理念,为实现当地经济、政治、社会、文化、环境的发展服务。2.2.2 和谐原则 沙井中心地区西片是深圳市西部工业组团中心区的重要组成部分,与中心区的东、南、北片,以及周边的工业区紧密相连。因此,本规划必须慎重考虑与西部工业组团的其他片区的协调发展:其中既包括规划区自身的功能定位、各项基础设施

23、与中心区其它片区协作与分工,又包括如何便捷的为紧邻的工业区服务,还包括要处理好规划区内的工业与其它功能之间的关系。沙井中心地区西片的规划必须作为西部工业组团整体的一个重要有机组成部分来对待,走和谐发展的道路。2.2.3 集约高效原则 深圳市总体性的土地资源紧张,决定了沙井中心地区西片土地利用必须朝集约高效的方向发展,这种集约高效表现在两个方面:一是土地开发强度提高,规划区需要有较高的容积率,提高土地价值和土地使用效率,并且能为发展预留土地;另一方面表现在原有用地功能的转变上,例如原来的工业用地转换为商业、居住用地等。需要特别提出,在改造旧村的同时要避免新城中村的出现。2.2.4可持续发展原则

24、沙井中心地区西片在发展经济的过程中,要通过规划制定门槛,降低单位GDP能耗,积极引进低能耗的产业;引导和鼓励在各种产业在建设、运转过程中采用低污染、无污染的材料和技术;限制或关停有污染的企业,工业制造企业逐步退出本规划区;建立水资源循环利用系统;通过一定规模的集中绿地和水面改善小气候,坚持走经济、环境可持续发展的道路。3.现状概况与分析3.1现状概况3.1.1规划范围现状 本规划在编制过程中对规划区边界进行了微调,以适应城市建设和更新的实际需求;在规划区内宝安大道属于在建道路,北环和南环路在规划区内已通车,沙井路为规划路。规划中的新沙路将整个规划区划分为南北两片,规划建设用地面积536.01公

25、顷 3.1.2自然条件 规划片区属于亚热带海洋性季风气候,夏季气温22-35摄氏度,持续六个半月,春、秋两季气温10-22摄氏度,年平均气温22摄氏度,年均降雨量为1200毫米,雨量充沛,气候温和。 规划片区内大部分地区坡度6度以下,地势平缓,属深圳滨海的平原台地地区,地形由东向西倾斜。片区内白石岗山体海拔27.3米,是片区制高点,山坡植被良好;片区内还有麒麟公园,?岗荔枝公园等自然山体形成的公园。规划区内无地质断裂带,建设条件良好。 位于片区南片的定岗湖是范围内的最大水面,现状水质良好,可作为景观资源,并有调蓄洪水的功能,其余还有位于东塘、衙边、马鞍山社区的多个水塘。3.1.3 人口情况 规

26、划片区内有十个居委会,包括沙四、马鞍山、沙三、沙一、?岗、沙头、辛养、衙边、东塘、沙二,各个居委会管辖范围的人口资料统计如下表: 沙井中心地区西片人口统计表 表3-1居委会总人口数人总户数户户籍人口数人暂住人口数人沙四684216684 马鞍山19350600035019000沙三58635366635200沙一105201815201000?岗68000 164066360沙头5044116044150000辛养443145443 衙边1160620460611000小计16690774424945152560 注:资料来源于各社区居委会,截至日期2006年9月;东塘村未提供资料 通过掌握的

27、已收集资料来看,规划片区内暂住人口比重较大,暂住人口约152560人,户籍人口4945人,片区内暂住人口主要是在规划片区内工厂就业的工人。 3.1.4 土地利用 (1)土地利用现状 规划片区总用地563.01公顷。城市建设用地为464.73公顷,占总用地的82.54 %,水域及其它用地为98.29公顷,占总用地的17.46 %。 现状用地以工业与居住为主,还有商业服务用地等共9大类,40(中)小类。现状毛容积率为0.77。现状用地详见表3-2和表3-3: 现状用地汇总表 表3-2现状土地利用汇总表类别名称面积(公顷)所占比例(%)城市规划总用地563.02100.00 城市建设用地464.73

28、82.54 水域和其他非城市建设用地E1水域98.29 17.46E2耕地E3园地E4林地E6其他农用地E7未利用地E9发展备用地 现状土地利用一览表 表3-3用地代码用地类别用地面积(公顷)所占比例(%)居住用地R2二类居住用地24.35 148.1331.87R3三类居住用地7.90R4四类居住用地103.63R+C居住+商业用地12.61 商业服务业设施用地C1商业用地16.17 21.734.68C2商业性办公用地2.01C3服务业用地1.30C4旅馆业用地2.25 政府社团用地GIC1行政办公用地8.06 34.617.45GIC2文化设施用地1.26GIC4医疗卫生用地0.82GI

29、C5教育科研用地23.00GIC7社会福利用地1.33 工业用地M2二类工业用地173.59 173.5937.35 对外交通用地T23长途客运站用地0.22 0.220.05 道路广场用地S1道路用地57.41 59.9612.90S2广场用地0.49S3社会停车场库用地2.06 市政公用设施用地U1供应设施用地1.24 6.051.30U2交通设施用地0.99U3邮政设施用地0.32U5环境卫生设施用地3.50 绿地G1公共绿地20.44 20.444.40 合计464.73100.00 (2)土地权属 据资料统计,规划片区共有2463宗用地,其中1905 宗为私宅用地;剩下的558宗用地

30、中154宗为道路、水域或林地等非城市建设用地。规划区内合法用地大部分为工业用地、公共设施用地和少量居住用地。 (1)有合法手续的用地(针对558宗) 本次规划片区内地籍信息中明确有合同的用地(深宝遗字):9宗,总计13.35公顷,占总用地的2.4%; 协议用地:12宗,总计9.38公顷,占总用地的1.6%; 新划定的非农建设工商用地:规划范围内共25处,总计40.33公顷,占总用地的7%; 以上三项(减去以上三项重叠部分)总计43项,其余的用地,在城市化转地后均为国有土地。有合法手续用地汇总表 表2-4-2编号类型个数用地面积(公顷)所占比例1有合同号913.352%2协议用地129.381%

31、3划定非农工商用地25处40.337%总计(减去以上三项重叠部分)3652.059% (2)手续不全的用地汇总:(针对558宗) 已有红线用地:83宗,总计76.44公顷,占总用地的13%; 有设计要点用地:2宗,面积0.61公顷,占总用地0.1% (3)用地权属综合评价 规划区内合法用地大部分为工业用地、公共设施用地和少量居住用地,规划将根据其具体情况基本维护其合法性;对于旧村居住与工业用地,与规划区的目标定位和城市化进程不符,规划将根据其具体情况逐步对其进行改造。3.1.4 公共配套设施情况 规划区内公共配套设施种类较为齐全,主要分布在新沙路以北的BA202-05地块。而且沿新沙路、环镇路

32、,沙井路北段与?岗中路分布者居多。 教育设施:规划片区内现状教育设施种类较为多样,包括高中、职业中学、初中、九年一贯制学校、小学、幼儿园,无大专院校; 医疗卫生设施:规划片区及其周围缺乏大型的综合医院,片区内仅有一家小型综合医院?岗卫生院,门诊部都是私营,社区健康服务中心有马鞍山健康服务中心与衙边健康服务中心两处。 文化娱乐设施:规划区内缺乏居住区及其以上级别的综合文化娱乐中心,现有的沙井文化站与沙井艺术教育中心;老年人活动站借用祠堂设立;?岗与马鞍山有拥有社区图书馆。 体育设施:规划片区内现状体育设施较少,体育设施种类较为单一,主要是社区篮球场。 社会福利与保障设施:规划片区拥有硬件质量好、

33、规模比较大的沙井敬老院。 商业设施:规划区内现状商业设施以沿街商铺为主,缺乏上规模的商业中心。 现状公共设施一览表 表3-4类别序号建设项目数量(个)教育设施1幼儿园42小学23九年一贯制学校24中学15职业学校1医疗卫生设施6综合医院27门诊部48社区健康服务中心2文化娱乐设施9居住区及以上级文化中心310老年人活动站211社区图书室212有线电视台1体育设施13社区体育活动场地9社会福利与保障设施14敬老院1行政管理与社区服务设施15街道办事处116社区居委会617派出所318社区警务室619城管部门120税务部门121工商所1商业设施22专业市场123居住区及以上级商业设施724居住小区

34、级商业设施73.1.5道路交通 (1)路网 片区对外交通主要通过广深高速与广深公路解决,宝安大道现已规划为干线性城市主干道,目前正在建设;现状用地内部的道路不成网络,不成系统;片区道路密度远低于国家标准。 (2)停车 本区现状缺少统一规划公共停车场用地,仅在沙井街道办东侧有一小型公共停车场。原村民自建住宅区未预留专门的停车场;新建的多层单元住宅组团中,考虑了部分停车场地;规划区内现状社会公共停车场两处;3.1.6市政公用设施 (1)给排水 规划区现状供水来源于区外东边的上南水厂和长流陂水厂。排水大部分为雨污合流制,无污水处理设施。 (2)电力电信 规划区内现有110千伏变电站1座,即沙井变电站

35、;区内的10千伏线路大部分以架空线为主。规划区内有电信端局、邮政支局、广电分中心各一座。 (3)燃气 规划区燃气气种为液化石油气,瓶装气供应,无管道气供应。3.1.7历史文化风貌 沙井具有一定历史氛围,经调查共发现和确认24处历史遗存,其中一处宝安区级文物保护单位(陈朝举墓),12处镇级文物保护单位。3.1.8环境保护 现状规划区内无明确防污、制污措施,区内空气、噪声、水污染均存在,垃圾收集、转运设施不完备,未实现无害华处理。同时,规划区内也没有严重污染源存在。3.2主要问题检讨3.2.1土地利用方面 (1)土地利用效率不高,未充分发挥土地价值,大部分建成区为原有旧村,土地开发强度低,整个规划

36、区内仅有位于宝安大道与新沙路交界处的一处高层商住楼,土地多为用地价格较低的工业厂房占据。 (2)用地布局混乱,居住、工业、商业地混杂,在BA202-09地块甚至有的工业用地紧紧包围居住用地的现象,不同功能用地缺乏适当分隔和分区。 (3)建设用地随意性大,缺乏统筹安排,旧村建筑杂乱无章,工业区不集中,产业关联度低下,也使得区域内企业总体效益不高,缺乏竞争力,有工业衰退的迹象。 (4)规划区内拥有定岗湖、白石岗、麒麟头等自然景观要素并未很好加以利用,城市景观与其它工业城镇雷同,城市整体风貌未达到应有水平。3.2.2道路交通方面 (1)道路等级低下,路面质量差,缺乏经常性维护,部分路段坑洼比较多;

37、(2)路网密度低,内部不成体系,断头路多,道路的可达性、便捷性、引导性都比较差; (3)规划区内部道路缺乏交通信号管制,道路沿街绿化少,无明确非机动车、步行交通解决措施; (4)因为用地、和产业结构的原因,规划区内公共停车场缺乏,公交系统不够完善;3.2.3公共服务设施方面 (1)种类虽然齐全,但分布不均衡,规划区内环镇路以西、新沙路以南公共服务设施较少; (2)服务设施硬件质量参差不齐,除开规划区内敬老院、沙井中学等,大多数配套设施水平较低。3.2.4市政设施方面 (1)配水管道匮乏,供水安全性低;未建立完整的雨污分流排水体制,污水系未处理排放。 (2)电力供应回路少,供电可靠性和灵活性低;

38、电力电信网路渠管化程度低,线路多为架空,对安全、市容等方面有一定负面影响。 (3)瓶装燃气无法满足用户要求,靠近规划区东侧的燃气管网尚未供气,区内管道气气化率为零。3.3规划对策3.3.1土地利用 (1)改善调整用地结构,大幅降低工业用地在规划区内所占比重,提升商业用地、政府社团用地、绿地份额;减少居民自建房用地,未来居住用地建设以居住小区形式的二类居住用地为主,且不批准大户型和低密度的居住建设用地。 (2)对土地利用统一规划和管理,走集约化、高效益的道路:避免社区各自为政,无序建设;改造旧村的过程中一方面要避免新城中村的出现,另一方面要加紧对原有违章建筑的拆除,为实现沙井中心地区西片的功能定

39、位提供更多城市建设用地;积极引导产业升级,分期分批向珠三角边缘地区、乃至泛珠三角地区转移在本地已不具备比较优势的工业项目;通过置换现有工业用地、对现有厂房功能进行转变、或拆除原有厂房用于非工业项目建设进一步提高土地利用价值。 (3)考虑到规划区内东侧沿宝安大道的两座轨道交通站点建设,未来,本规划区将对站点附近土地进行综合高效开发,形成以轨道交通线为纽带、以轨道交通站点为核心、多圈层“珠链式”的用地开发模式,在站点周边范围进行高强度开发。在新沙路以北的轨道交通站周边布置商业和行政中心、大型住区、综合医院等其它大人流量公共设施;在新沙路以南的轨道交通站点周边以大型住区为主,借助轨道交通站点建设的动

40、力,对原有土地利用进行调整,在站点周边设置商业、文化、娱乐设施,增加站点周边地区的吸引力,提高城市更新的速度。 (4)加强对现有公共绿地、水面的保护,作为将来提升城市空间品味,形成可识别的城市景观,改善城市环境和小气候的基础;为当地居民提供可达性好,环境品质优良,可参与体验的公共开敞空间;保护能体现沙井底蕴的历史文化遗存。3.3.2道路交通 (1)调整完善路网结构,做好与周边地块的衔接;增加路网密度,增强规划区内交通的流畅性、灵活性和可达性,适应历史文化遗存保护的需求;在道路设计上遵循非机动车和步行优先的原则,设置与机动车分流但不分离的非机动车道、无障碍步行道。 (2)结合轨道交通站点的建设推

41、进本规划区城市公共交通的发展,增加轨道交通站点地面可换成的公交巴士线路;在轨道交通站点地面附近地区设置社会停车场(含机动车和非机动车),方便换成,鼓励以当地居民以公交方式出行。 (3)加强城市道路的管理与维护,保持路面完好,加强道路绿化。 (4)精心设计城市道路与城市景观风貌的关系,利用道路将自然和人工景观向周边辐射,同时又利用城市道路吸引人们朝景观、环境质量好的城区流动。3.3.3公共服务设施 (1)优化公共服务设施布局,在新沙路以南的BA202-09地块增加公共服务设施的数量,提高公共服务设施的水平。 (2)新建综合医院、居住区以上级别综合服务设施;增加体育设施种类和数量,为居住小区配套全

42、民健身室外体育器材;建立以新沙路商业街为主要轴线的优质商业网络。3.3.4市政设施 (1)完善配水管网,提高供水可靠性;建立完整的雨污分流排水体系,污水全部经处理排放;对水资源的循环利用,建立中水系统,从而实现节约用水,高效用水。 (2)增加沙井变电站的供电回路,在城市道路建设的过程中充分考虑电力和电信线路渠管要求,预建、预留渠管位置,避免因电力电信渠管化改造对新建道路的再开挖。 (3)将沿宝安大道布置的燃气管道引入规划区内部,首先在新建城区实现燃气管道化,然后根据城市更新和改造的进度,逐渐将燃气管道向规划区西部延伸,最终实现本规划区燃气供应完全管道化。4.规划目标4.1功能定位4.1.1上层

43、次规划定位研析 在深圳市西部工业组团分区规划(2005-2020)中,沙井街道作为组团规划的主中心区,以行政文化、商业金融、体育娱乐、居住、休闲、旅游为主要功能。本规划区作为中心区的西片,在组团规划中的设想是:BA202-05地块作为组团的行政、经济、商贸中心及生活居住区,通过退二进三、旧村改造,整合完善片区用地功能;结合轨道交通站点,发展商贸和房地产业,形成以宝安大道为核心的现代商贸服务中心。BA202-09地块作为沙井中心地区的生活居住区,通过旧区更新改造,完善公共服务设施建设;结合轨道交通站点,发展房地产业,创建多层次、多元化的优良人居环境。 我们不难发现,沙井中心地区作为整个西部工业组

44、团的生产服务中心主要是为组团提供居住、商贸、行政、公共服务设施。 本次规划的范围是沙井中心地区的西片,是中心区的一部分,因此,我们注意到规划片区的功能定位必须与中心区其它片区协调:突出本规划区自身特点的同时,加强与其它片区在功能上的互利、互补。 在编制规划的过程中,我们既要认识到中心区各片区功能的统一性,又要注重各片区功能的差异性,通过各个片区的分工与合作,从而实现整个沙井中心地区建设水平和服务水平的提升。 本规划区对沙井中心地区功能定位的落实体现在提供行政、商业、公共、住区和市政设施配套等方面。4.1.2沙井中心地区(西片)功能定位 根据对规划区现状的研究,结合上层次规划对沙井中心地区的功能

45、定位,本次规划将沙井中心地区(西片)的功能定位为:以居住功能为主,具有重要的行政、经济、商业、公共服务职能,市政配套设施完善的沙井中心地区核心的重要组成部分。4.2规划目标4.2.1规划总目标 我们根据规划区的现状和未来的功能定位,既务实又适当超前的将规划总目标定为:通过该片区旧工业区与城中村更新改造的契机,规划将充分挖掘与提升片区城市土地与空间的利用效益与质量,将沙井中心西片建成一个以行政与现代商贸服务业为核心功能的,具有丰厚历史文化底蕴与地方特色的绿色城市组团中心区。4.2.2规划分目标 (1)提升和改善居住条件 通过城市建设与更新,在规划区内建成综合品质优秀,档次齐全,类型丰富的现代化大

46、型综合居住区;既在最核心地带提供高档住宅,又有物美价廉的寓所为中心区周边的广大工薪阶层服务。 (2)交通便利 建立完善的综合交通系统:结构完整,密度适当、灵活和可达性强的路网;快速、高效、大运量的公共交通,便捷的公交巴士与轨道交通换乘;数量充足,环境良好的公共停车场;安全、无障碍、环境优美的非机动车和步行交通系统;自动化、反应迅速的交通管理控制体系。 (3)具有沙井地方特色 沙井地方特色的构建包括两个方面:一方面利用优良的自然景观资源如定岗湖、麒麟岗、白石岗以及其它一些现有水面、山体形成具有特色鲜明的城市景观体系;另一方面,通过对沙井历史文化遗存的发掘、保护与利用,以历史文化物质遗产为载体,构

47、筑沙井的传统人文特色。 (4)完善的配套设施 建立高质量、分布合理的生产、生活配套公共服务设施,为中心区的高效运转提供保证;配置服务可靠、安全便利,覆盖率高,且与城市景观友好的市政服务设置。 (5)绿色的中心区 通过精心设计和高标准的新城建设,节能增效,降低GDP单位能耗;建立完整的绿化系统和绿色公共开放空间。4.3城市建设规模 本规划中人口发展规模、规划用地规模和开发强度规模的参考深圳市其它中心区的建设经验,以上层次规划为依据,结合本规划区的实际情况综合,本着高效集约的原则,确定城市建设的规模。4.3.1人口规模 规划在测算人口规模时主要考虑三个方面的因素:一是上层次组团规划对本次规划片区的

48、人口规模要求是12-15万人;二是可提供的居住建设用地总量;三是轨道交通综合效能。通过上述三个方面的统筹考虑,经过与其它中心区规模的比对,最终确定沙井中心地区西片的人口规模。根据居住建设用地总量测算以国家和地方城市规划编制相关技术规范为依据,规划区的终极人口规模主要由居住建设用地总量决定。规划区内共有居住用地250.35公顷,其中商住混合功能用地为72.81公顷,以商住比1.5(商业用地):8.5(居住用地)计算,商住混合功能用地中纯居住用地为61.89公顷。规划区内一、二、四类居住用地总计175.69公顷。规划居住建筑高度分区表:表4.1住宅建筑位置控制范围X建筑高度(Y)建筑层数(N)新沙

49、路两侧0X200m60mY100m18N30宝安大道西侧地铁站周边200mX500m30mY80m10N25规划建设区内其它位置18mY36m6N12现状保留区 因为未来规划区内采取高效集约的土地利用方式,以及旧城更新需要较高的开发强度来保证经济效益,根据深圳市城市规划标准与准则,规划区居住建筑内以高层、中高层为主,结合多层和少量原村民的统建楼,人均居住建设用地约12?至16?。由此可知本规划区可容纳14.85万人至18.28万人。根据轨道交通效能测算 方便快捷、大运量的轨道交通6号线在本规划区东侧沿南北向纵贯整个地块,并且在规划区内新沙路南北两侧共有两个站点,站点在空间分布上较为均衡,为高效

50、开发整个规划区提供了良好的外部条件(轨道交通13号线由于目前站点不确定,暂不参与计算)。通过对深圳市轨道交通一、二号线站点周边土地利用效能的研究(详见表4.2),我们可以发现,在地铁站周边地区人均居住建设用地面积约为11平方米,居住用地的容积率在2.7至4.4之间,居住用地平均容积率约为3.3。在选择一、二号线站点参考样本方面,已考虑到需要跟本规划区内的站点性质有相似性和可比性。地铁站周边地区地是指:以站点为中心,由半径分别为200米和500米两个同心圆组成的区域,内圈(半径200m)的开发强度较外圈(半径500m)高。 在研究一、二号线站点土地利用效能的基础上,结合香港、日本、欧美等国家和地

51、区的经验,本规划区内站点周边地区(以站点为中心,大约500米半径)可容纳约5万人居住,居住用地的容积率在3.3左右。因此,在站点周边地区总共可容纳10万人左右,结合规划区内其它居住用地的容量可以再容纳5万至8万人,总计可以容纳15万至18人居住。 (3)结论 根据上述三方面的结果,考虑规划区可持续发展的需要,规划区人口规模控制在约16万人比较适宜,这样既可以保证有足够的土地供给,又可以保证城市发展建设的弹性。4.3.2用地规模 本规划区范围原共计563.01公顷,因本次规划对规划边界西侧的沙井路的走向微调,所以实际的规划面积为564.56公顷。除少量水面以外,其余全部为城市建设用地。 组团规划

52、对规划片区用地规模与类型要求如下表:表4.3规划用地种类规划用地面积(ha)所占规划用地比例(%)居住用地282.2850商业服务设施用地67.7512政府社团用地56.4510工业用地5.641道路广场用地101.6218市政公用设施用地5.641绿地39.527水域和其它非建设用地5.641合计564.561004.3.3开发强度 根据上层次组团规划的规定,规划片区内的建设控制指标: 容积率控制在:1.2-1.8; 建筑密度控制在:18%-22%; 绿地率控制在:25% 规划区内建设用地面积564.56公顷。考虑到旧城改造和新城建设的需求,规划区容积率宜控制在1.2-1.3,建筑面积约67

53、74720平方米至7339280平方米。本次规划方案最终确定的毛容积率微1.22,总建筑面积为6888975.812平方米。 5.用地布局 为了实现本规划的总目标和分目标,最大限度的发挥本规划区的区位、交通、自然环境等方面的优势,通过逐项研究分析影响用地布局的要素,提出规划用地布局的基本策略和思路。5.1重大影响因素研究分析5.1.1总体影响因素(1)功能 本规划区以居住为主要功能,因此居住用地的规模相对于沙井中心地区其它片区就比较大;本规划区的行政、经济、商业、公共服务职能一方面是整个中心区功能服务、另一方面又是为规划区内的居住功能配套,因此本规划区的非居住用地规模相对于沙井中心地区其它片区

54、则较小。功能对用地布局的影响具体表现在各类用地的比例上。(2)区位 本规划区位于深圳市西部工业组团沙井中心地区西片,位于中心区和工业区之间。在考虑用地布局的时候,公共服务设施和商业区需要考虑集约效益、整体效益,因此,必须与中心区东、南、北片的公共服务设施和商业有所呼应,功能和用地布局要联系紧密,能互相补充,形成沙井中心地区完整的公共服务区和商业区;规划区居住用地的服务对象既包括在中心区工作的人群,又包括规划区西、南、北边的工业区工作的人群,因此,在居住用地布局上要考虑方便人们通勤,减少交通量,与人们的工作地点接近。5.1.2外部影响因素(1)城市道路网 这里主要是指城市次干道及以上级别路网,支路对整个规划区用地布局影响较小。沙井北环路、宝安大道、南环路和规划中的沙井路基本限定了本规划的用地范围,本规划中沙井路局部进行了调整,以满足用地需要;规划区内东西走向的主干道新沙路将用地分为南北两大块,并起到联通宝安大道和沙井路的作用。南北走向的环镇路、永通路、岗头路,东西走向的岗胜路、蚝乡路、新沙路、寮丰路、创成路确定了规划区内“方格网式”的基本用地格局。在上层次规划路网的基础上,因线路走向、与周边路网衔接、现状条件制约等因素,在规划编制的过程中,经过与深圳市城市交通规划研究中心协调,对上层次规划中的主次干道路网进行