南昌市房地产市场价格预测

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1、目录前 沿2回顾2008-2009年南昌市房地产市场6数字楼市场9土地资讯11住宅篇132010年南昌市房地产市场20南昌市房地产市场环境20三、土地市场研究21四、南昌商品房市场研究2332五、区域市场32六、个案分析41（一）万科润园41（二） 博泰静林府492010年南昌市房地产价格指数预测561前言562房地产价格指数概述573南昌市房地产价格指数的时间序列描述644南昌市房地产价格指数预测665结论74前 沿 宏观政策提要 央行上调存贷款基准利率各0.25个百分点 各地响应首套房首付比例3成政策，地方细则纷至沓来 全国市场运行状况提要 10月份，全国绝大多数城市成交面积环比下跌 南昌

2、房地产市场状况提要 南昌市住宅土地市场成交大幅萎缩，环比下跌34%，是偶然还是必然？ 南昌10月商品房交易量价齐涨的背后，是新政作用前的疯狂还是需求结构变化的推涨？ 本期典型案例赏析 梅湖风景区里一枝独秀“万科润园” 略显尴尬的科技“商”务别墅“博泰.静林府”严厉的政策或将威慑高涨的房价，但却无法阻止旺盛的需求寻找释放出口，无论是刚性需求还是改善性需求，南昌市宏观经济增长乐观，居民支付能力的不断提升，住房的改善性需求也会水涨船高，居住需求结构的变化将酝酿出新的市场契机。2010年10月份南昌商品房市场供应大幅下降成交小幅上涨，供求比为1：1.27，整体呈现出供小于求的局面。房地产市场发展进程离

3、不开城市宏观背景的舞台，近年来，南昌城市发展进入快车道，城市规模不断扩大，城市发展格局逐渐由老城区不断向外延拓展，朝阳新城、瑶湖组团、大昌南组团等城市新组团的发展推动了区域内房地产市场的开发进程，因此，从中长期来看，受益于城市宏观经济发展的崛起需要，南昌房地产市场总体仍然向好。2010年，南昌市推出58宗土地，供应面积4050.943亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前5个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，

4、成交面积936.426亩。2010年1-5月份南昌市居住和商住用地累计成交1203.835亩，比上月增加34.127亩，其中京东板块占61.25%。居住和商住用地规划建筑面积172.6万，楼面地价为1619.82元/。2010年6月南昌市至少推出9宗土地，供应面积为805.254亩，相比5月略微增加。6月土地供应以工业用地为主，供应面积达到630.845亩，约占总量的80%。2010年，受一线城市成交量影响，5月份，南昌市区新建商品房住宅共成交1761套，环比下跌48%；成交总面积为195428.17平方米，环比下跌42%，非住宅成交总套数为590套，非住宅成交总面积为61523.78平米。5

5、月成交量迅速下滑，主要是调控新政作用的影响，新政如提高二套房贷、停发三套房贷、限制外地人购房等非常有针对性调控政策，立即抑制了以改善性、投资性需求为主体的消费市场，而同时刚性需求也出现了观望情绪，诸多因素叠加在一起，导致了五月成交量的快速下跌。新政出台，以红谷滩区域为代表的热点区域迅速冷却，区住宅总成交843套，跌至497套，环比下跌41%，改善性需求和投资性需求迅速退潮，随着二套房贷、地方细则以及房产保有税等利空政策消息蔓延，调控政策的叠加效应抑制了投资资本涌入楼市。投资资本开始将目标转向其他投资渠道。2010年5月份东湖区新建商品房总成交套数为463套，相比于4月份的254套，成交套数增加

6、了209套，英雄经济开发区总成交套数为166套，环比增幅88%，成交量逆市上扬，而与此同时，高新区5月份成交量则出现大幅下滑，环比下滑惊人。其主要原因是，品牌大盘推盘左右了板块成交。在5月，紫金城的全面推盘和热销，影响了整个东湖区的5月份的成交量，同时，英雄经济开发区恒大绿洲的上市，也拉动了整个区域的月度成交量。紫金城和恒大绿洲也分别以月度成交量145套与129套，排在了5月市区住宅成交套数第一名与第三名。而另一方面，京东品牌大盘世纪风情在4月份的推盘以及5月份的沉寂也彻底左右了整个高新开发区的成交量。在新政压力下，深圳等一线城市开始出现了第一波的降价潮，绿地、恒大和万科等全国品牌开发商也在酝

7、酿全国性的降价。受土地增值税的清算和二套房贷标准认定等政策的影响，越来越紧的调控政策使得楼市房价下行压力增大。在南昌，开发商已经开始主动调整开盘价格来换取成交量的上升，如前期的名门世家和万科青山湖开盘价格主动调低，得到了购房者的认可。对未来降价预期的增加让购房者更加理性。市场价格与购房者预期之间存在较大的差距，因此造成了楼市观望情绪愈重。只有房价下行空间能够符合市场的预期，才能换取楼市成交量的上升。在政策越来越紧的情形下，房价下行成为必然。回顾2008-2009年南昌市房地产市场新增供应骤减，刚性需求释放使得成交量放大09年3月份新增供应量为8.93万平方米，环比下降34.63%，08年萧条的

8、市场去化情况，让开发商的信心受到重创，部分项目甚至出现了停工缓建的现象，存量的堆积使得开发商在09年以去化库存为主要目标，放缓了推盘的节奏。09年3月份成交量为44.13万平方米，环比上涨37.39%，剔除内销房实际成交量为41.16万平方米，较上月剔除内销房的成交量28.35万方增加了12.81万方，成交量连续两个月处于高位，本月更是突破了40万平方米。纵观09年前3个月，去除内销房的成交，一季度的成交量已达到了86.5万平方米，接近07年的成交水平。观察这轮成交量回暖，可以说是政策效应与市场调整“二轮驱动”的结果。自08年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励

9、住房消费、促进房地产市场健康发展的政策，使房地产交易成本和持有成本均明显下降；开发商也见机打折促销，回笼资金，消化存量。这一切促使楼市刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。库存压力巨大，价格合理才是正道 在08年以前，城镇化的大规模进行、城镇居民人口增加和居民收入的持续增长以及由于商品房市场刚刚起步所导致相对较低的供给是导致房地产行业长期繁荣的主要原因，不仅房价一路飙升，居民的购买能力长期接近极限状态。 所以，当市场受到政策调整，一旦转冷，长期透支的居民购买力随之一蹶不振。再加上前期库存急剧增加，逐渐成为影响房地产行业健康发展的障碍。在成交量急剧萎缩、巨额库存消化不完的情况下，资金的

10、流动性障碍成了地产商们不得不首先解决的问题。面对巨大的库存量，在土地出让量和楼盘新开工量急剧萎缩的情况下，盘库成了今年以来南昌房地产市场的主题。在这种市场状况下，消化库存的最好方法当然是把价格降到一个合理的位置，只有合理的与购买力相匹配的房价才能真正激发房地产市场良性循环发展。市场尚未触底回暖，依然在调整期09年1季度，南昌与全国不少一二线城市一样出现了楼市成交量上升的“小阳春”局面，伴很多人认为，房价已触底，量价将重回升势；但我们认为暂时的量升并不能证明房地产告别调整周期，房地产的走势很难判断，还需观望。市场是否见底可依三标准判断，首先，市场需要持续一段良好的成交势头，每天的平均成交量较为稳

11、定；其次，投资性需求有一定的恢复；最后，高端住宅的销售量有所回升。从现在的市场情况来看，市场每天的平均成交量是否较为稳定还有待观察，而投资性需求尚未呈现恢复的苗头，市场依然以刚性需求为主，高端住宅的销售量亦没有明显的回升，所以现在说楼市触底回暖为时过早。另外从宏观经济环境看，中国经济可能要经历3年,甚至5年左右的调整,。一般情况是，金融危机见底以后，房地产市场本身的调整都有一定的滞后效应，所以房地产市场的调整周期可能会更长。未来房价下跌和房地产市场的库存消化之间的矛盾仍长期存在。提价现象出现，开发商提价需谨慎我们看到，在量上涨的同时，部分开发商开始试探性性的提价，但提价的幅度都不大，且提价的楼

12、盘均在前期销售不错，而在销售有好转的情况下，又根据市场变化进行了一定幅度的提价，并不能代表整体市场已经可以提价。房地产市场仍然处于调整期，要真正走出低迷，必须提高商品住宅的成交量，这就需要减轻居民购房的价位负担，提高居民的购房支付能力，企业应主动采取措施降低房价，贸然提价是当前的大忌。现在的“回暖”是去年刚性需求积压一年集中的反映，国家出台了扶持政策，老百姓的信心刚刚呈现恢复的势头，楼市开始呈现“小阳春”。 “提价”将打消目前老百姓置业的信心，度过寒冬最有利的武器仍然是性价比。后劲存疑可能小幅调整 回顾牛年首季楼市，上涨趋势显著，但增长后劲有待观察。通过我们数据显示：3月份南昌商品住宅成交量连

13、续3周保持上涨，但环比上涨幅度逐月走低，从70%下降到63%、5.95%，成交量大幅上涨的持续性并不强。加上一时“回暖”也无法使楼市的供需结构发生逆转，存量去化的周期依然较长，目前的情况，只能说不算差，开发商不要被短期的数据打乱了步骤，未来一段时间，楼市像以往那样骤升骤降已几呼不可能，但仍将保持“箱底震荡”。从长远来看，交易量将趋于稳定，而价格也难大起大落。数字楼市场 土地市场 挂牌宗数：14 成交宗数：2 成交金额：5947.18万 出让面积（净）：8.36万平方米（125.41亩） 每亩单价：47.42万元/亩 平均楼面地价：731.38元/平方米 溢价率：0 流拍宗数：0 住宅市场 供求

14、比：1：4.9 新增供应面积：8.93万平方米 成交面积：43.13万平方米 成交套数：4048套 成交均价：4370元/ 平方米 3月南昌市区商品住宅成交面积排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)紫金城57910.363972842132634907世纪中央城24190.49253988815524087万达华府22701.431901059359044666玉带明珠22435.76158638110062844香域尚城19246.47146694852833610中大青山湖花园18250.71158805587034414金融街紫金园17974.521606460

15、18813594香域滨江15389.03143572700173721地中海阳光13241.11120598598834520博泰魏玛峰尚12502.52141414359883314 3月南昌市区商品住宅成交金额排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)紫金城57910.363972842132634907万达华府22701.431901059359044666世纪中央城24190.49253988815524087中大青山湖花园18250.71158805587034414香域尚城19246.47146694852833610金融街紫金园17974.521606460

16、18813594中大紫都11285.13103640898015679玉带明珠22435.76158638110062844水榭花都12450.6495612627224920地中海阳光13241.11120598598834520 3月南昌市区商品住宅成交均价排行榜项目名称成交面积()成交套数成交金额 (元)成交均价(元/)恒茂湖滨942.3741499781815915保利国际高尔夫花园3846.9218368701359584青山湖香溢花城4294.1534388633519050天水怡景花园920.52671011357714青山湖香寓1497.1125105426647042华远帝景

17、天下640.591243227416748.江铃晶城64.6114261496595恒茂国际都会2586.9216169365286546恒茂森林海649.78241701896417星河国际40.261248491.6172土地资讯2009年3月新增土地14宗,从供应宗数上看,达到历史最高点,虽然地块宗数多,但住宅用地仅3宗,占总供应的22%。进入09年以来，已有二个月未出现住宅土地供应，这也是09年首次住宅用地供应。从供应区域上看，本月土地主要集中在红谷滩区和经济开发区，红谷滩区仍为重点打造区域，本次红谷滩住宅用地的供应也打破了红谷滩区域连续5个月未有过的住宅供应。洪都大桥的通车，大大缩短

18、了市区到该区域的距离，从根源上带去了该区域的发展，相信未来几个月该区域仍会有较多的土地供应。1、地块供应走势分析图：南昌市09年3月土地市场供应走势2、供应结构分析图：南昌市09年3月土地供应用途结构图2-2-3：南昌市09年3月土地供应区域结构图2-2-4：南昌市09年3月土地供应面积结构本月成交土地二宗，其中有一宗是08年12月公告(JDP0816)土地，由于政府调整，故放到本月成交，另一宗为英雄经济开发区的工业用地，本月仍为无住宅用地成交，供应关系原因，1、2月份主要供应工业用地、办公用地为主，所以成交仍以工业、办公用地性质为主。1、地块成交走势图图：南昌市09年3月土地市场成交走势2、

19、成交地块结构分析图：南昌市09年3月土地成交用途结构图2-3-3： 南昌市09年3月土地成交区域结构住宅篇一、南昌市住宅市场特点分析1. 3月份供求比为1:4.9，开发商信心不足放缓推案节奏使得新增供应骤减，而成交量的持续放大使得供大于求。2. 3月份新增供应量为8.93万平方米，环比下降34.63%，08年萧条的市场去化情况，让开发商的信心受到重创，部分项目甚至出现了停工缓建的现象，存量的堆积使得开发商在09年以去化库存为主要目标，放缓了推盘的节奏。33月份成交量为44.13万平方米，环比上涨37.39%，剔除内销房实际成交量为41.16万平方米，较上月剔除内销房的成交量28.35万方增加了

20、12.81万方， 成交量连续两个月处于高位，本月更是突破了40万平方米，纵观09年前3个月，去除内销房的成交，一季度的成交量已达到了86.5万平方米，接近07年的成交水平，观察这轮成交量回暖，可以说是政策效应与市场调整“二轮驱动”的结果。自08年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策，使房地产交易成本和持有成本均明显下降；开发商也见机打折促销，回笼资金，消化存量。这一切促使楼市刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。 43月份成交均价为4370元/平方米，环比上涨5.12，本月内销房成交比例的持续下降，加上成交量排行第

21、一的紫金城虽降价促销，单均价达到了4900元/平方米，拉动了整个市场的成交均价。 图：2008年1月至2009年3月南昌市商品住宅供求走势图表：南昌市09年3月商品住宅各类指标变化表指标2009年2月2009年3月同比增长（%）环比增长（%）供求比2.44.9476104供应量（万m2）13.668.9325.77-34.63成交量（万m2）32.1244.13635.537.39成交价格（元/ m2）41574370-4.195.12成交总额（亿元）13.3719.29604.0144.28二、供求关系分析图：2008年1月至2009年3月南昌市商品住宅供求情况比对三、供应量分析1、供应总量

22、分析09年3月份新增供应量为8.93万平方米，环比下降34.63%，08年萧条的市场去化情况，让开发商的信心受到重创，部分项目甚至出现了停工缓建的现象，存量的堆积使得开发商在09年以去化库存为主要目标，放缓了推盘的节奏。2008年1月至2009年3月 南昌市商品住宅供应量比对图 （2）、建筑形态分析南昌市新盘建筑形态列表 表：2009年2月新盘建筑形态分布图建筑形态新盘量（个）多层0小高层0高层1复合型5纯别墅0合计6 （3）、区域分析南昌市新盘区域分布列表 表：09年2月新盘区域分布图建筑形态新盘量（个）红谷滩4青山湖1经济技术开发区1合计6四、成交量分析09年3月份成交量为44.13万平方

23、米，环比上涨37.39%，剔除内销房实际成交量为41.16万平方米，较上月剔除内销房的成交量28.35万方增加了12.81万方，继上月成交量回暖后，本月成交量持续放大，前期降价促销销售较好的楼盘，本月持续保持较高的去化水平，而本月倍受关注的紫金城也以5.79万平方米的成交量稳坐排行榜头名， 而前十名成交量的市场份额占到了50%，由此可见，仍然是前期销售较好的楼盘大量去化拉升了成交量，而一直处于滞销的楼盘依然没有大的改观。1、成交总量分析图：2008年1月-2009年3月南昌市商品住宅成交量走势2、成交结构分析09年3月东湖区受紫金城降价走量的拉动，成交量大幅上涨，环比上涨了248%，而成交量最

24、大的区域依然是是红谷滩区。而高新区和经济技术开发区在售楼盘较少，成交量有小幅下滑。图：2009年2月-2009年3月商品住宅区域成交面积比重对比图2009年2月2009年3月商品住宅区域成交面积表区 域2月成交面积()3月成交面积()环比增长（%）东湖区1.986.89248西湖区1.322.1361红谷滩12.7418.2243青山湖4.966.4931高新1.711.66-3青云谱6.486.744经济开发区2.071.32-36湾里0.860.69-202009年3月份全市住宅成交面积段分布结构中，中小户型比例基本保持不变，而本月紫金城的降价走量使得125-180平方米面积段的比例有所上

25、升，随着紫金城的去化完成，中大户型的比例将回归低位。 2009年2月-2009年3月商品住宅面积段成交面积比重对比图五、成交均价分析09年3月份成交均价为4370元/平方米，环比上涨5.12，本月内销房成交比例的持续下降，加上成交量排行第一的紫金城虽降价促销，单均价达到了4900元/平方米，拉动了整个市场的成交均价。2008年1月-2009年3月南昌市商品住宅成交均价走势图 2010年南昌市房地产市场南昌市房地产市场环境（一）全国房地产运行状况2010年10月份，全国绝大多数城市成交面积环比下跌；八大重点城市中，除广州与南京成交量逆市大幅度上涨外，上海成交量与上月基本持平，其余城市均出现不同幅

26、度的下跌，其中北京跌幅最大，达到38.04%；10月份楼市调控加剧，各地细则纷纷出台来响应中央“新五项措施”，前所未有的“限购”等措施、以及火上浇油的“加息”等一系列调控手段使得迅猛增长的楼市有所停滞，成交量大幅度下跌。城市10月成交量环比递增套数面积套数面积上海14295131.8万0.15%0.37%深圳526150.24万-9.76%-5.84%广州16946183.32万45.66%54.87%北京831778.15万-27.56%-38.04%武汉12684126.45万-1.68%-0.99%重庆26664233.98万-5.96%-9.82%杭州628469.5万-18.18%-

27、13.78%南京631769.16万7.65%16.44%（二）南昌市房地产整体运行情况10月份南昌市商品房市场整体供求状况为1：1.27，商品房成交面积47.11万，环比上涨6%，同比上涨34%，其中住宅成交面积42.24万，环比上涨5%，同比上涨39%；商品房成交套数4851套，环比上涨6%，同比上涨40%，其中住宅成交4213套，环比上涨6%，同比上涨14%；商品房成交价6497.95元/，环比上涨1%，同比上涨27%，其中住宅成交均价5595.69元/，环比下跌9%，同比上涨26%1、本月南昌个案供应前十排行 2、本月南昌个案成交前十排行楼盘名预售套数预售面积瑞都新苑90366513.

28、88滨江一号49465477.45钦都豫景33428386.92赞城28545418.16众鑫城上城26427998.65奥克斯盛世经典24127054.17鑫业花园15113228.28经纬府邸12615008.18绿地香颂11611972.89联发江岸汇景9611725.25楼盘名套数单价瑞都新苑7933167世纪中央城3887742奥克斯盛世经典2625761绿地香颂2105685钦都豫景住宅小区1973891南天阳光1534384绿湖豪城1526099鑫业花园1523884中凯蓝域1504257东方海德堡1408297三、土地市场研究（一）本月土地成交信息宗地编号宗地位置成交价（万元/

29、亩）竞得人用地性质面积（亩）容积率JDP1041高新区创新一路以西、紫阳大道以北和创新一路以东、紫阳大道以北186上海绿地集团江西申江置业有限公司住宅、商业用地282.37-JDG1011迎宾大道以西、江联宿舍以北、京山南路以南305江西江联房地产开发有限公司居住44.952.3合计-327.32-(1)、2010年10月共成交土地2宗，成交面积共327.32亩，环比下跌34%。(2)、2010年10月成交的2宗土地共768923建筑面积；(3)、2010年10月保利集团高新区拿地之后，绿地集团也进驻高新区，摘得70万平米总建筑面积综合体用地。四、南昌商品房市场研究（一）商品房供求分析1、商品

30、房供求分析2010年10月商品房上市面积36.9万,环比下跌30%，同比上涨113%；2) 本月商品房成交面积47.11万，环比上涨6%，同比上涨34%，成交套数4851套，环比上涨6%，同比上涨40%；3) 整体上看，本月供求比为1:1.27，供小于求。2、商品房成交价格走势本月商品房成交价6497.95元/，环比上涨1%，同比上涨27%3、商品房剩余可售分析1) 2010年10月商品房月末累计可售面积204.63万,环比下跌5%,存量进一步缩小，其中住宅剩余可售面积为89.88万；2) 月末累计可售面积中住宅占44%、商业占41%、写字楼占15%，结构上看商业所占比例偏大。4、商品房客户来

31、源分析本月商品房主要客户来源以本市城区为主，占比72%，本市其他县区客户与本省其他地区客户各占比12%，有4%客户来源于外省市；（二）商品住宅供求分析1、商品住宅供求分析1)南昌商品住宅上市面积31.4万，环比下跌31%，同比上涨184%，上市套数4457套，环比上涨209%，同比上涨71%；2)南昌商品住宅成交面积42.24万，环比上涨5%，同比上涨39%，成交套数4213套，环比上涨6%，同比上涨14%；3)南昌市商品住宅供求比为1：1.34。2、商品住宅成交价格走势商品住宅成交均价5595.69元/，环比下跌9%，同比上涨26%，主要原因是大量内销商品住宅的成交导致本月住宅成交均价出现下

32、跌，本月商品住宅套均成交面积为100。3、商品住宅成交供应结构分析（1）南昌商品住宅价格结构1) 商品住宅成交价位结构显示，本月3000-4000元/与5000-6000元/处于成交主流；2) 价位供求结构关系上看，3000-9000元/之间均处于供不应求的局面， 9000-10000元/与12000-15000元/价位出现供大于求的局面。（2）南昌商品住宅户型结构1)10月南昌商品住宅供应户型主要为100-120，占全月供应量的25%；2)10月南昌商品住宅主要去化户型为100-120，占全月成交量的27%；3) 144-180市场出现较大需求空间。（三）二手房市场分析1、一手房与二手房成交

33、与价格10月二手房成交面积为23.09万，环比上涨21%，同比上涨29%，一手房与二手房成交比例为1:0.49。二手房成交均价为6159元/，环比上涨5%，低于一手房成交均价；2、一手住房与二手住房成交与价格10月二手住房成交面积19.57万，环比上涨14%，同比上涨47%，一手住房与二手住房成交比例为1:0.46。二手住房成交均价为5983.7元/，环比上升1%，高于一手住房388元/。3、二手房成交结构五、区域市场（一） 南昌区域成交结构1、本月南昌区域成交结构（二） 南昌区域市场成交状况1、红谷滩(1)红谷滩10月成交状况项目名称成交套数成交均价世纪中央城3887742.91奥克斯盛世经

34、典2625758绿地香颂2105684.64绿湖豪城1506094东方海德堡1408297联泰 香域尚城1366375联发江岸汇景486353香域滨江427077保利高尔夫4011440.3地中海阳光396594凤凰城375624.86国际金融中心335233天赐良园128395.64新地阿尔法1112499.57丰和新城106943.25联发广场811878.53(2)红谷滩10月市场运行特征红谷滩历来为南昌市的重点打造以及房地产重点区域，每月成交几乎占据南昌市总体成交的半壁江山，本月红谷滩商品房成交183239.42平方米，1656套，成交均价7674元/平方米。世纪中央城延续上月的高成交

35、量，当月成交388套，成交均价7742.91元/平方米。2、东湖区（1）东湖区10月成交状况项目名称成交套数成交均价智通悦蓝山15212895佘山98676691紫金城276901(2)东湖区10月市场运行特征东湖区由于土地供给匮乏，导致项目不多，本月东湖区商品房共成交24109.43平方米，324套，成交均价7482.88元/平方米。新项目智通悦蓝山凭其市中心稀缺的地段，当月成交152套，成交均价12895元/平方米。3、西湖区（1）西湖区10月成交状况项目名称成交套数成交均价钦都豫景1973891皇冠国际819191众鑫城上城566934南宾国际2315943滨江一号2012777国金滨江

36、186420洪城服装大厦157763.14 (2)西湖区10月市场运行特征西湖区本月商品房成交67157.28平方米，731套，成交均价8743元/平方米，新项目钦都豫景当月成交197套排名西湖区第一，由于其为内销房，成交均价只有3891元/平方米。4、青山湖区（1）青山湖区10月成交状况项目名称成交套数成交均价东城一品815056万科青山湖4923421青山湖香溢花城239075水榭尚都215421中大湖景216930金城国际165440京东国际花园165030 (2)青山湖区10月市场运行特征青山湖区一直被称为南昌高端住宅聚集地，青山湖区商品房当月成交95888.95平方米，1138套，成

37、交均价8100元/平方米。东城一品为本月青山湖区销冠，成交81套，成交均价5056元/平方米。5、青云谱区（1）青云谱区10月成交状况(2)青云谱区10月市场运行特征青云谱区一直为非南昌楼市热点区域，由于万科润园的面市销售，使得本月青云谱区成交均价上升，达到7409元/平方米，青云谱区商品房成交20847.76平方米，228套。蓝天郡销售排名青云谱区第一，共55套，成交均价7644元/平方米。6、高新区（1）高新区10月成交状况项目名称成交套数成交均价蓝天郡557644博泰魏玛峰尚455255明珠广场406114恒茂英伦国际344806博泰静林府128917万科润园615976(2)高新区10

38、月市场运行特征高新区供应楼盘较少，本月共成交25152.93平方米，229套，成交均价5161元/平方米。中凯蓝域本月销售150套，成交均价4257元/平方米。7、湾里区（1）湾里区10月成交状况项目名称成交套数成交均价九州依云郡462967.92翠谷康庭242917.2洪恒山庄92616.16乾茂山庄93296.1罗马假日83918.57永惠漫谷73011.02(2)湾里区10月市场运行特征湾里地区整体开发水平较低，本月商品房共成交9477.45套，成交均价3121元/平方米。本月九州依云郡以46套销量排名湾里各盘榜首，成交均价2967.92元/平方米。8、各开发区（1）各开发区10月成交状

39、况项目名称成交套数成交均价南天阳光1554384绿腾雅苑804000恒大绿洲686862路通城邦292527桑海佳苑311557桑海春天131698(2)各开发区10月市场运行特征南天阳光为本月各开发区销冠，本月共成交155套，成交均价4384元/平方米。9、象湖新城（1）象湖新城10月成交状况项目名称成交套数成交均价力高国际城2213765奥林匹克花园2184172居住主题公园1483821幸福时光1383601景城名郡1283693保集半岛1113865.2平安象湖风情984185.1罗马象湖一号724452.1伟梦清水湾674428.7金沙逸都653587.9丰源醇和594192.7六、

40、个案分析（一）万科润园1、项目概况项目位于青云谱区青云谱路265号八大山人梅湖景区内，自然、人文环境资源优越，是南昌市目前唯一一个景区内的商品房项目。项目基本参数占地面积总建面容积率绿化率总户数停车泊位物管费971091456631.535%1242地下停车位共830个1.9-3.0物业形态项目特色装修状况楼栋信息周边环境物管公司别墅、洋房、小高层赖特建筑风格别墅毛坯、洋房精装别墅50、洋房22、小高层14公交：20、25、游2等；市政配套：八大山人；商业配套：墨香街；万科益达2、项目规划示意 项目平面布局项目容积率1.5，属于中等容积率，产品存在多种组合方式，如高层+别墅、高层+小高层+多层

41、等等，润园项目位于梅湖景区内，高层建筑显然不符合景区发展要求，因此，在平衡容积率的前提条件下，产品的组合方式直接影响项目市场定位、对外部资源的最大化利用、产品品质的提升、核心产品打造等。润园的平面布局从直观上便能看出其产品组合的显著意图，洋房（占比约53%）为主力产品、别墅（8%）为价值提升产品、小高层（39%）为平衡容积率的产品，但同时又是能够实现快速销售的产品。润园在中等容积率的规划条件下，成功塑造了“低密度”居住区的市场形象，从而使得项目整体品质得到了整体的提升。2、项目销售状况项目首批预售的房源据置业顾问介绍，目前均已成功认购，房源主要针对内部客户公开，仅少量对外，内部认购价格为150

42、00元/，对外认购价为18000元/；下阶段项目将推出电梯洋房，预计销售价格区间约10000-12000，其中含3000元/的精装修费用。楼栋名称批准预售日期预售面积（）预售参考价总套数(套)已售(套)面积区间（） 2号住宅楼 2010-10-22861.14 140008096-124 3号住宅楼 2010-10-22862.45 140008089-124 4号住宅楼 2010-10-22866.26 140008096-124 5号住宅楼 2010-10-22866.26 140008096-124 6号住宅楼 2010-10-22866.26 140008096-124 7号住宅楼 2

43、010-10-22866.26 140008096-124 8号住宅楼 2010-10-22窗体顶端866.26 窗体底端140008096-124小计6054.89 140005603、 项目营销推广分析 项目重要营销节点回顾节点一：2010年8月6日项目巡展活动于中山路天虹商场进行；节点二：2010年9月20日项目现场营销中心对外开放，接受现场咨询；节点三：2010年10月推出7栋别墅房源，80%的房源均以内部认购方式售出。 项目市场营销浅析项目的市场营销节点从表象上看，似乎并无亮点，由于项目的先天条件优越，加上企业品牌效应助推，润园的低调仍然获得了市场的高度关注。值得注意的是，万科润园的

44、市场营销节点与其另一高端项目“万科青山湖”项目有着非常紧密的联系。首先，从资源条件来看，两个项目均拥有城市稀缺的景观资源。其次，从开发产品来看，二者又兼具别墅和大尺度豪宅。最后，从营销节点来看，润园首批别墅产品的入市与“青山湖”项目别墅产品的售罄形成了市场对接。因此，万科润园和万科青山湖虽为不同区位的两个项目，但从其内在的微妙联系上，可视为互补性极强的系列产品。4、项目整体评价 占有强大的自然、人文景观润园有着真正得天独厚的环境资源，八大山人、梅湖景区近在眼前，它们与青山湖、赣江等景观资源有着本质的区别，后者为自然资源，相对前者是开放的，而梅湖景区八大山人却是在自然与人文基础上加以雕琢过的景区

45、，其价值在于城市公共资源的稀缺性以及占有率。 企业品牌号召力毫无疑问，在房地产市场，万科品牌深入人心，在其他全国性的地产品牌入主不多的南昌市，其品牌号召力则被放大了数倍，成为同行业的最大竞争威胁以及市场认可度最高的品牌开发商。 产品品质+园林景观润园并不是南昌房地产市场首推电梯洋房、精装修、生态人居理念的项目，对润园产品的接受层面更多来源于心理感受和对开发商的信任度。项目在稀缺资源独占性以及企业品牌号召力的推动下，品质感的营造便显得轻而易举，在一系列内、外部开发条件的作用下，项目市场形象先于产品本身被市场所接受。（二） 博泰静林府1、项目概况项目位于青云谱广州路包家花园段，项目用地性质为商业用

46、地，使用年限为40年，是南昌市首个商业用途的别墅项目。项目基本参数占地面积总建面容积率绿化率总户数停车泊位物管费100000936720.640%218地面76个，地下915个2.8物业形态项目特色装修状况楼栋信息周边环境物管公司别墅（双拼、联排、叠拼）新中式、高科技住宅毛坯公交：1、234路；市政配套：无；商业配套：博泰中心城等中型物流市场；世邦魏理仕2、 项目规划示意 项目平面布局静林府采用了行列式布局，这种布局方式是“出面积，做足容积率”最有效的方式。但行列式布局的缺陷也是显而易见的，即园林景观无特色，无核心景观节点，使得各楼栋的附加价值均衡，园林景观的巨大附加价值得不到很好的利用。2、

47、 项目销售状况静林府开盘2010年9月5日首次开盘，当天推出60套房源，去化48%，29套，成交情况一般，持续到9月底，首批房源售罄。楼栋名称批准预售日期预售面积（）预售参考价累计成交价总套数(套)已售(套)已售面积（）面积区间（）12号商业楼2010-9-91713.8100008684851021.04190-23513、14、15、16号商业楼2010-9-96835.68100009334322440.05190-23510号商业楼2010-8-272535.581000088611281633.36190-23511号商业楼2010-8-271708.9610000925088170

48、8.96190-2351号商业楼2010-7-152544.021000089611271489.64190-2352号商业楼2010-7-152544.021000082941251007.93190-2356号商业楼2010-7-151768.1610000待定800213-2257号商业楼2010-7-151768.1610000待定800213-2258号商业楼2010-7-151768.1610000待定800213-2259号商业楼2010-7-151768.16100001115984885.99213-225小计24954.710000116 398186.973、 项目营销推

49、广分析 项目重要营销节点回顾节点一：2010年6月中旬售楼中心开放，采取预约看房形式，售楼部内设“科技体验馆”；节点二：2010年7月底样板示范区开放，主推科技别墅概念；节点三：2010年8月公布即将入市的房源详情，接受诚意预定；节点四：2010年9月5日开盘，推出联排别墅60套，开盘活动亮点为“中英文化交流”，通过“国际沟通”为开盘活动制造新闻价值，提升项目形象。 项目营销浅析静林府项目的营销推广从产品本身来看，较难提炼推广核心，虽有科技运用傍身，但显然这个住宅科技在市场上由于未得到广泛运用而导致目标客群对其价值缺乏认识，包括项目开盘时炒作的“中英文化交流”平台更是显得讳莫如深。最终支撑项目

50、持续销售的是低于同类型产品的价格优势，而事实上，这并不是静林府营销推广的重心。4、 项目整体评价 土地使用年限成为项目最大硬伤项目为商业用地，使用年限仅40年，加之土地已闲置7年，较之普通住宅用地，使用年限缩水超过一半，先天不足的条件成为项目销售的最大障碍。 周边环境与别墅形象不匹配与万科润园完全相反，项目所处区位，产业及物流市场相对发达，而生活配套条件不成熟，作为别墅项目，没有周边环境资源的支撑，加上自身发展条件的不足，静林府的市场竞争力异常单薄。 高科技的运用成为项目最大卖点在得不到外部资源支持的条件下，静林府通过“科技别墅”来塑造项目的核心卖点，但显然，科技住宅的概念在南昌市场中属于起步

51、阶段，市场认知度低，对科技的价值认识较浅。 南昌市价格最实惠别墅项目综上所述，种种条件限制下，静林府较难通过产品本身找到销售的突破口，因此，实惠的价格则成为了项目最有效的竞争力。2010年南昌市房地产价格指数预测1前言南昌，江西省政治、经济、文化中心，是一个与长江三角洲、珠江三角洲、闽东南经济区相毗邻的特大城市，也是京九线上唯一的省会城市。近几年来，南昌加大了发展的力度和速度，红谷滩新区发展方兴未艾，老城区改造和优化蓄势待发，其发展已得到公认，2006年南昌被评为“国际十大动感都会”之一，2007年又被列为中国新兴城市30强。随着经济的迅速发展，南昌城市建设如火如荼，作为支柱产业的房地产业水涨

52、船高，品牌房企纷纷抢滩南昌，地价亦随之上涨。2005年南昌商品房土地出让单价均值为148.8万元/亩，而 2007年成交数据显示，土地单价大幅提高，在2006年基础上增长32%多，达到188.7万元/亩，各区土地价格都显著提高。2003年12月26日，由本土的江西城开投资有限公司以单价311万元/亩竞得位于原江铃制动器厂地块，成为当年住宅用地标王。到2006年，编号为DGC0644号的地块出让单价1202万元/亩，总价6728.4354万元，刷新了南昌地王的最高单价。如果纯粹从单价去比较，2003年的住宅标王311万到2006年的1202万，几乎增长约3倍。南昌房地产市场正上演春秋战国诸侯纷争

53、的大戏，竞争态势不断加剧。“地王”纪录屡被刷新，楼面地价激增，“面粉”贵过“面包”，地价直追周围房价。在众多经济、交通等利好刺激下，房地产市场需求得到充分释放，房屋销售价格迅速走高。近两年来，南昌住宅市场一直保持着上涨的趋势。房价由2005年初的每平米3000元以下不断攀升，到2006年商品房均价已高达3942元/平米。2007年末，南昌房价已攀高到4500元/平米以上，相比2005年，涨幅有50%多。2008年的经济危机给火热的房地产业带来了比较大的打击，经济危机期间，房屋销售大幅降低，南昌市房地产业也迎来了一次低潮。但是在这之后国家提出救市政策，房地产业也渐渐的恢复了往日的辉煌。基于这种状

54、况，分析和预测南昌市的房地产价格走势就显得尤为重要。考虑到房地产价格影响因素的多样性，用回归分析将很难找全影响因素，所以本文采用时间序列分析来进行预测。房地产价格指数可以反映价格的走势，所以本文就如何预测房地产价格指数展开讨论。2房地产价格指数概述2.1房地产价格指数的定义房地产价格指数是反映两个时期房地产价格变动趋势和程度的相对数，通常用百分比表示。这里所说的“两个时期”是指基期和报告期，也称比较期和本期。报告期和固定基期对比的指数叫定基指数；基期随报告期变动的指数叫环比指数。与上月对比的指数叫月距环比指数，与上半年同期对比的指数叫全距环比指数。目前编制的房地产价格指数有三类，分别是房屋销售

55、价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数。2.2房地产价格指数的编制方法与程序房地产价格指数，是以房地产成交价格为基准进行计算的。一般有两种方法：简单点的就是“一定时期内的销售面积/销售金额”；另一种就是统计所采用的方法“按照同质可比的原则抽取样本进行价格采集，即调查选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，再以采用固定权数加权平均的计算方法取得房地产价格指数”，这种方法剔除了品质变化对价格的影响，反映真正市场需求变化引发价格产生的波动，以传达正确的市场信号。通常房地产价格比较有同比和环比两种方式，同比即与上年同期进行比较，环比则与前一个月进行比较。相对来说，环比更接近老百姓，因为一般老

56、百姓是不会关注或者记得上年年这个时候的价格，使得认识上有一定的局限性。房地产价格指数具体的计算过程分为四个步骤：第一步抽选调查样本，采用重点调查和典型调查相结合的方法。选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型，如调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅（别墅、公寓）、写字楼、商业用房；选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的70%以上。第二步确定权数（比重）。权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。如，将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的比重作为这两类房屋的权数（权数每年更新一次）。第三步采集价格。因为房屋个体差异性非常大，一套房子的价值不仅取决于其直