国内外旧城改造方式经验和教训图文并茂很好的资料

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1、改造之前的莎德泰晤士地理位置改造前的码头，入口处的烟囱被保存并翻修后的码头建筑国内外旧城改造方式经验和教训1.1旧城改造的相关理论国内外在多年的旧城改造中形成了一些较为成熟的理论，总结如下：沙里宁的有机疏散：该理论最为显著的特点是主张将原来密集的城区分成一个一个的集镇，集镇之间用保护 性的绿化地带联系起来。沙里宁的有机疏散理论讨论了城市发展思想、城市经济状况、土地、立法、城市居民教 育、城市设计等方面的内容，将城市看作一个有机联系同时存在相对分离的区域，从区域角度讲，这是一种城乡 差距较小的城乡区域均质体。有机更新理论：有机更新理论是吴良镛院士在总结东西方城市规划理论，特别是在伊尔*沙里宁的有

2、机疏散理论的基础上，结合中国特别是北京的旧城更新的实践归纳升华而来所谓有机更新即采用适当规模、合适尺度,依据改造的内容和要求，妥善处理目前和将来的关系 -不断提高规划设计质量，使每一片的发展达到相对的完整 性,这样集无数相对完整性之和，即能促进北京旧城的整体环境得到改善，达到有机更新的目的城市活力论：美国建筑评论家简*雅各布在美国大城市的生与死一书中所提倡的城市设计思想。在雅各 布看来，多样性是城市的天性，对城市设计而言，最好的办法是对传统空间的综合利用和进行小尺度的、有弹性 的改造；保留老房子从而为传统的中小企业提供场所；保持较高的居住密度，从而产生复杂性；增加沿街小店铺 以增加街道的活动；

3、减少街区的尺度，从而增加居民的接触等。城市设计并不仅仅是功能的组织及空间景观的创造，更需要满足人们的各种需要，让人们在各类活动及活动场所之间相互交织的过程中，使城市获得生命和活力。1.2国内外旧城改造经验总结1.2.1国外旧城更新成功案例分析1、莎德泰晤士 (Shad Thames总、体规划一一滨水仓库区的改造项目简介莎德泰晤士地区位于伦敦泰晤士河南岸，伦敦塔桥的东侧，是历史悠久的码头工业区，其中心区域拥有伦敦目前最大最密集的维多利亚式仓库群， 由桥梁贯穿于建筑物之间，这种建筑形式成为了该片区的主要特色。二战之后，集装箱码头的业务很快就取代了这些仓库的地位。在上世纪70年代早期，一群艺术家来到

4、这里，建立了他们的工作室，但是这个地区已经开始日 益衰败。更新机构改造的主要机构是码头城市发展地区更新改造的开发代理公司一一伦 敦码头区开发公司。根据相关法律，伦敦码头开发公司可以在码头区进行开 发控制以及强制性收购。 其后，伦敦码头区开发公司与当地部门、一些法定机构以及其他组织，特别是私营企业 等建立了合作伙伴关系，进行了改造开发。更新方式在清晰灵活的总体规划框架上，各开发商和设计师在不同的地块上进行更新开发。(1) 总体规划总体规划涉及的内容包括拆除近代新建 造的低质量房屋，以及在莎德泰晤士与豪斯 利当巷的交汇处新建一个公共广场等。并对 地区内的众多功能进行了全新的整合，使居 住、工业生产

5、及商业等功能的土地混合利用, 此外，还利用了保留下来的维多利亚式仓库 的内部空间安置了大量的居住单元。(2) 地块改造莎德泰晤士地区在总体规划的指导下，区域内的新肯考迪娅码头和老安克啤酒 厂的改造就是成功的代表案例。新肯考迪娅码头主要包括一些旧仓库 和一个面粉磨坊，其中一些建筑在磨坊街的 旁边合围出一片庭院，它入口的一边高高矗 立着一根巨大的锅炉房烟囱。在新肯考迪娅码头的改造中，19世纪晚期的仓库建筑的外观和结构被充分重视，并得以完整保留和加强，例如，维多利亚时期的仓库建筑中的大烟囱，如今已经成为该 更新计划的标志性建筑。由钢和玻璃构成的现代建筑塔桥边被改造的啤酒厂老安克啤酒厂始建于 1789

6、年，历史 悠久，其建筑群有具有严格的对称性发动 机房，极具浪漫色彩的塔楼建筑以及 19世 纪坚实、精巧的砖混式酿酒车间，并带有 特殊的装饰设计。旧城改造对现存砖造建 筑、石材建筑以及具有历史意义的铸铁细 部整体进行了巧妙地修复，同时在二战轰 炸遗留地块上插入了一幢全新、大胆的现代建筑，该建筑的主体材料由钢、玻璃构成，使得新旧建筑，传统与现代巧妙的融合。改造成效居住、工业生产及商业等功能的土地混合利用给这片伦敦衰败的码头区重新注入了活力,并获得多方面的高度评价，其中包括欧洲Nostra历史保护奖奖章。然而，比较遗憾的是，由于该地区居民无力购买改造后的高档公寓，出现了相关的一些社会舆论。2、罗斯蒙

7、特三角地块（Rosemont Triangle）日城改造旧城居住区的改造改造之前的现状平面图主要的铁路线B长满草木的铁路防护堤项目简介罗斯蒙特三角地块是被两条铁路主线和一一 de条城市主干道围合的规模较小的密集居住区。居住片区的大部分建筑建于上世纪初，主要的产业隽|建筑在I960年代建成，部分年代久远的建筑已经属于危房。居住片区内的居民主要是一些低收入者或是短期的租赁者。 地块的主要问题有：铁 路线的穿越，失败的地产开发，严重的停车问题 篡:和不适合的办公环境导致商业境况不佳等等。 鑒更新机构号臨通过与规划部门协商，PTEa获得了片区改造的规划许可证，编制了针对整个居住片区的结构性规划。为了保

8、证项目开发的顺利进行，PTEa还邀请了主要的土地所有者以及一家私人地产开发商C主要交通道路D很多人合住的百年历史老房E变电站地块和仓库旧址F小型工厂车间参与合作，以达到他们共同的期望目标：在保留现 有可利用建筑的基础上改善居住区环境，形成稳定 社区，提升土地和房产价值，并从中获利。改造目标重新安置现居住在该片区的低收入租户。整修维护历史老建筑，协调融入可持续的新建住房。加大居住开发强度，新建多种单元尺寸的高品质住宅。组织所有房东重新分配社区管理和维护的责任。充分利用有潜力的工业和荒废的铁路用地新建可私人所有的商品住宅，形成产权形式多样化的居住社区。 对居住区进行整体更新改造，改善绿化景观环境，

9、加强交通管理。更新方式1）改造地块内废弃的工业用地，并转卖给城市住宅联合协会，利用政府拨款和私人基金，专为低收入租户 提供社会住房。2）新建景观公园提升环境品质，并在其周围开发居住用房。3 ）对于年代久远的旧建筑，住房协会运用政府资金进行拆除新建，就地安置了原有的租户，新住宅以现代 理念与保留的历史建筑取得协调。4） 大量新建住宅的开发， 使改造地区不再是贬值的孤立地块，随着地价上扬的趋势，PTEa进行新一轮的开 发建设。5） 对于对现有地区文脉、 特征的留存和加强起到了积极作用的少量私人住宅也予以了保留，并将原来由几户合租并共用屋内设施的住房改造成为拥有自带厨卫的独立住房单元。住房单元的改造

10、在保留历史传统肌理的前提下，满足了人口变更以及现代化的居住需求。6 ）对于被拆除住宅，其租户回迁时，他们将入住整修改造过的沿街公寓或新建住宅。此外，多余的住宅将 会作为“产权共享”住房（购买部分产权，交付部分租金，以帮助低收入者获得产权）。改造成效经过数年的土地收购整合，该地区成功转变成一个融合了办公、作坊、私人别墅以及当地自然保护区的综合区，并形成稳定的社会住房和活跃的市场住房的居住格局。典型的沿街翻修住房利多斯路上的新旧建筑结合的街景3、城市路船坞（City Road Basin）城市更新一一滨水风貌区的改造项目简介从1760年代起，为了满足商业的需要，伦敦建立了很多从泰晤士河 通往城市各

11、地的水路。沿着河道的两旁也随之建起工厂、码头、仓库、围 场等，随着水运贸易的衰败，这些河道边的建筑随之萧条。城市路船坞就 是其中之一，它虽然靠近伦敦市金融中心，但仍一直走向衰败。在城市路 船坞内，围绕运河湾畔有一些工业码头，一个公园和少数的居住房屋。城市路船坞地区鸟瞰图更新机构PTEa作为设计者、联合投资者和联合开发者的身份参与了整个项目，并吸引了英国水运局、其他开发商和 政府的承租者，带动了周边社区的发展。改造目标 在依斯林顿区提供尽可能高的城市环境* 为可持续发展出力，保护世界自然资源* 满足所有居民的需要，包括那些受歧视或身有残疾人士，为区域内最需要帮助的地方提供优先权* 帮助建立有凝聚

12、力的可持续的社区，提供合适的住房，保证数量和质量满足当地的需要* 提高生活标准，鼓励可持续的经济更新和活力经济* 改善可达性，同时减少交通流量，减少交通运输给环境带来的负面影响* 为在依斯林顿区生活、工作和参观的人们改进服务和公共设施* 为达到伦敦总体目标出力* 吸引当地社区参与环境和规划方面的讨论，和其他机构合作* 对PTE自己实施的政策进行监控，确保这些政策具有实质性，并不断更新位于依斯林顿区的城市路船坞的改造工程开始于一个居住建筑的规模，以及这幢居住建筑所附有的社区花园。之后，随着工程的开展，改造工程发展成为一个城市片区的规模。更新方式城市路船坞改造的目标是在原有城市的脉络组织上综合融入

13、新的功能，组成新的城市脉络。同时创造新的 城市空间、建筑物和城市活动，建立舒适的公共领域环境。1）总体规划PTEa为整个城市路船坞社区作了总体规划，在原有的住房群中加建新建住房，注入办公和休闲使用的功能，并且考虑了不同收入水平的人群居住、教育以及社区设施等问题。2）地区改造改造一一区域内的迪斯派克码头改造成为综合居住及办公空间的大楼。其间，为了保留“集体记忆的城市”PTEa保留了主要仓库建筑边的旧烟囱，起重机，庭院的旧铺地，旧铁路线和废弃的机械装置。这些美丽的符号 元素被融进了周围的景观中，并很好的和其他现代建筑物结合起来。新建一一在安琪儿水滨的开发项目中，新建了水晶码头大楼，展示了在现有的环

14、境中融入明显不同时代的 建筑物的原则，高档住宅的建设和当地环境很好的结合在一起。再开发一一改造与新建使得地区的地价得以提升，之后，PTEa又设计了城市码头，这是一个混合使用和混合居住权的开发项目，正在施工的城市码头项目包含了经济适用房、单身公寓和供销售的商品房，同时提供了一 些办公空间和一个与运河边相连的公众庭院。改造成效通过的PTEa的改造，城市路船坞地区的环境逐步得到改善，开始吸引更多的人在此地居住和工作。新旧建筑结合组成和谐有序的水滨地带开发在旧厂房建筑上的现代扩建部分总体规划4、本斯海姆和索尔特维尔（Bensham and Saltwel）I日城改造历史居住区的改造项目简介盖兹海德坐落

15、于英格兰东北部的泰恩河南岸，本斯海姆 和索尔特维尔是盖兹海德市水边区域和文化长廊的重点之地所 在的。本斯海姆和索尔特维尔地区历史悠久，可追溯到19世纪早期。该地区的住宅多为泰恩式公寓，并以组团形式而建，在 尺度、体量和高度上保持了一致性，同时也具有各色各样的建 筑细部。1980年代，盖兹海德的建筑遗产被认可，并建立了相应的保护措施和实施了投资计划。更新机构盖兹海德市政府及相关的城市更新机构。更新方式1）政府计划阶段6900万英镑的革新试验基金。其后，政府进行了先期分析和框架计划，它提供了连接住房、环境、循环、社区和街区管理为目标的一个空间复兴计划结盖兹海德市政府递交了盖兹海德房地产革新试验的计

16、划书，获得了构。2）地区改造索尔特维尔路地区：更新改造废弃街道以提供高质量住房的选择；新建开敞空间和大力改善的公众领域； 将对索尔特维尔路和保留下的住宅进行全面美化，改善绿化，提高环境质量；社区设施群将通过设施分享计划联 合投入使用。大道地区：市政府采用80/20的资金分配比例来修缮房屋，即市政府提供修缮总费用的80%各家住户出剩余的20%来修复住房，住户必须在规定的时间内完成自家的修复并且住满一定的年限。同时，通过街道绿化，柔 和公众领域，采取制定“住家区域”形式来减少机动车的交通；对后巷进行改造，重新使用后花园使住房后部空 间更宜人。寇兹沃斯路地区：传统的街边零售店被升级为一个更加可行的商

17、业中心；改善公众领域环境和减少交通流 量；在废弃空地建立新建住房；泰恩式公寓将被改建成独立家庭住宅；全面改善社区内的公共设施群和开敞空间,鼓励社会内聚性。3）公众参与在本斯海姆和索尔特维尔已有 3300人参与了 35个咨询事宜。盖兹海德市政府对参与者的活动非常重视, 确保达到地区和人口上的平衡。咨询的方法包括了设立研究小组、与利益相关者面对面的交谈，住户调查、外展 工作和学校项目。4）居住者的所有权居住者的所有权是开拓者革新试验的重要部分，保护当地房东的利益即可以稳定房地产市场，也能提高当 地的私有投资。共享所有权是市政府提出的一项机制，使当地资金有限的居民可以获得房屋的所有权成为可能。 居民

18、和市政府合起购买房产，然后居民分月付给政府属于政府部分的房产租金，直到居民有足够的资金能力可以 买下全部房产。5）福利计划住区的福利还包括了提供地方培训和工作机会的计划，以缩小本斯海姆和索尔特维尔的失业率。这项计划 将历经10到15年，整个地区就业机会将是一个可持续性的提高。改造成效索尔特维尔公园边连排式住宅虽然试验革新项目的物质利益是可观的，并且很有可能促进经济的增 长，但房地产价值的升高所带来的社会压力也许会影响本斯海姆和索尔特维 尔的居民不堪重负。住房市场革新社会经济试验已经做了特别规划以鼓舞住 宅房地产市场和确保人们有适当的住房选择。重新组建的空间和迁入的富裕 居民也许会使一些当地居民

19、和商业者不能适应新的环境。虽然试验革新已经 在许多大小规模的复兴活动中被实施，但仍然需要制定一些措施来保护当地 的居民和商业者免遭价格太高而被排挤出该域。5、安科斯（Ancoats）日城改造历史保护区的改造项目简介安科斯地区是曼彻斯特市中心东部的最令人印象深刻和 最具历史意义的工厂建筑集中区之一，在上世纪50年代，安科斯地区开始衰败，它具有历史意义的磨坊厂瓦解了，住宅也断 断续续被拆除。安科斯是属于历史文化型的旧城区域，并在1989年被列入历史保护区域，但并没有阻止该地区进一步的没落。更新机构由曼彻斯特市政府成立的安科斯城中村公司是政府在安 科斯区域主要的执行机构。安科斯建筑保护基金会和曼彻斯

20、特 市政府联合工作，为保护区域内的历史建筑提供必要的资金。安科斯改造的资金来源于两项单一更新预算款项， 以及重建公司英国伙伴协会、英国遗产机构、欧洲联盟和其他一些公众部门的集资，这些资金被划分进各个不同 的项目中。更新方式1）1995年，曼彻斯特统一发展规划书把安科斯地区确定为城市复兴 地区。2）2002年，西北经济发展署执行了强制购买命令，促进了改造项目 的进行，并采用了有机增长的手法对安科斯进行重建。3）在改造过程中，安科斯城中村公司为每个地块选出最合适的发展商 和特约标书，通过对土地分别逐步发展， 安科斯建设环境的完整性得以保留。安科斯西向20世纪60年代的鸟瞰图安科斯西向20世纪90年

21、代的鸟瞰图，有许多空置地块4）在改造过程中，洛奇代尔运河区域的厂房建筑将被改建以适合现代生活 需要，底层将为公众介入使用，上层则为混合功能使用。含有历史保护建筑奥 汉姆路区域将在空地上建造适当的新建建筑，在周围设立停车场，以鼓励临街 面的商业活动；规划要求位于基地东部边沿的波兰路区域保留所有历史性建筑 物，并进行内填式发展。5）最后，安科斯城中村公司将为此地建立长期管理公司。改造成效迄今为止，几乎所有保留下来的历史建筑物已经被修复改建达到正常使用 的标准。一些新建建筑已经完成，公众领域已有了巨大的改善，原有的空间尺度被保留，限定了机动车道，道路 被重新铺地，步行道路得到修复，提供了路边停车位，

22、设置了公众艺术品。安科斯的成功性还表现在它提升了周 围地区的开发兴趣，安科斯南部的新依斯灵顿区的复兴计划也正在筹划中。孩子们在曼彻斯特中心的广场喷泉处嬉戏6、斯皮塔菲尔德（Spitalfields）城市更新城市设计策略传统商业区的改造项目简介改善历史地区的实际伏况改善主要商业地区 主要歩行道路-主要车行和公交道路可达点从布瑞士菲尔德街看基督教堂斯皮塔菲尔德位于伦敦金融城外围的城 市边缘地区，整个地区的街道系统为网格型，由许多狭窄的街巷以及几条主要交通性道路和商 业性街道组成。该地区的大部分建筑建于17世纪末期，上世纪70年代，斯皮塔菲尔德各方面 全面衰退，斯皮塔菲尔德的建成环境变得十分恶 劣，

23、居住和商业设施混杂甚至合并在一处。无序扩张完全超出了当地政府部门的控制，斯皮塔菲尔德成为当时英国最差的地区之一。更新机构斯皮塔菲尔德发展组织，与当地政府部门、土地所有者合作以保证充足的商业空间。基于社区的社区事业组织直接为当地住户和当地 贸易服务，保护他们的利益。历史遗产保护组织， 主要为抢救和修复地区的历史建筑物等提供支 持。更新方式1）伦敦市编制了斯皮塔菲尔德城市设 计策略和行动规划，旨在为斯皮塔菲尔德地区 设立一个远景展望，确定了发展的大方向和具体2）斯皮塔菲尔德发展组织对区域内的果蔬市场的搬迁将带来大规模的办公开发，使地价得到大幅度增长。并用获得的基金来提供培训和安置就业。3）之后，市

24、场被用作“非正式性的”货物市场以及公共活动空间，并专门设立了斯皮塔菲尔德空间管理部 来管理市场的使用运作。4）斯皮塔菲尔德发展组织计划未来在市场地块进行办公开发，市场形成了当地主要的购物中心，同时也成 了一个艺术文化和休闲娱乐的场所，新艺术商业、商店开始大量涌入该地区。5）在兴建陶尔哈姆雷特区议会制定的规划项目过程中，获得的资金，主要致力于改善道路，为当地建筑工 人提供就业岗位，供应社会住房，改善公共交通，保护邻近历史文化地区。改造成效更新项目达到了刺激地区经济，改善基础设施，加强当地社区组织的联系的目的，为整个行政区创造了效益。事实证明，这次的开发是成功的，斯皮塔菲尔德已成为一个具有吸引力，

25、充满活力的社区，很多商业都在此安家 投资。虽然斯皮塔菲尔德商业开发和整体更新得到了很大的成功，但问题仍然存在。一方面，当地移民不得不面 对租金以及当地服务价格上涨带来的巨大压力；另一方面，保护组织者担心伦敦城市的扩张将会对吞噬历史街道。1.2.2国外旧城改造经验总结从国外城市更新历史的变迁和改造成功案例中分析，我们不难得到启示：由于缺乏理论上的认识，城市更新运动走过了一段弯路；城市更新政策的制定，需注重本国或地区的具体问题和条件，应本着有效推行城市更新计划的原则，探索适合本国或本地区实情，具有本国或本地区特色的更新政策。“人本主义”思想在社会经济生活中复萌；城市更新不仅仅是物质性的再开发，更重

26、要的是要注重城市更新的综合性、整体性和关联性，应在综合考虑物质性、经济性和社会性要素的基础上，制定出目标广泛、内容 丰富的城市更新战略，制定各种不可分割的政策纲领。开始重视城市更新的社会经济意义；城市更新不能仅停留于表面形式的更新改造，仅解决一些物质和社会性表象的问题，而应探寻其深层结构性问题，彻底解决城市衰退的根本矛盾。城市更新政策的重点从大量贫民 窟清理转向社区邻里环境的综合整治和社区邻里活力的恢复振兴。可持续发展思想成为社会共识；城市更新既要注重城市物质环境的改善，同时也要注重社区特有意象和性格以及区域特色的保护与创造，维持好原有城市空间结构和原有社会网络与社区。城市改造的方式发生可喜变

27、化，从大规模以开发商为主导的剧烈推倒重建方式，转向小规模的、分段的、主要由社区自己组织的谨慎渐进式改造，对旧城区内建筑分别采取改建、扩建、部分拆除、维修养护、实施住宅 内部设施现代化或公共服务设施完善化，旧居住区居住环境，保留原有风貌特色，提高土地利用价值。旧城改造建设的一般模式为：全面调查，建立技术档案，编制旧城改造计划； 对古迹和历史建筑进行登陆注册；戈怆保护区；对旧城区进行改造规划设计，对旧城改造提出了如降低建筑密度、改善环境和交通、增加目标。绿化等具体要求。在资金筹措方面，成都通过拆迁资金来源市场化，突破旧城改造的资金颈瓶，使危旧房拆迁与安置工作进入格的临街酒吧政府由原来的直接介入旧城

28、改造转向间接引导，工作重心集中于维护社会稳定、促进住房保障、营造健康环境、建设公共设施、引导公众参与等。旧城改造的主体则主要由私人开发公司和社区团体组成。123国内旧城改造成功案例分析1、以大规模成片改造为主成都 项目背景从2002年开始，成都市以“经营城市”为指导思想，全面启动了城区旧危房改造工程。经过两年多的时间, 成都完成了 483万平方米的拆迁总量，商品房销售面积大幅增长，创造了“成都模式”的旧城改造实践典范。更新机构（1）成立市危旧房屋改造指挥部及其办公室，统一组织实施城区范围内的大规模危旧房屋改造、拆迁安置 用房建设等项工作；（2）市住房保障中心确定为危旧房屋改造项目的业主，担任城

29、市运营商的角色，便于与金融部门对接，获（锦里夜景）酒吧一条街得银行授信，实施项目融资;更新方式（1 ）按照“划零为整、组合成群、成片改造”的思想，把总量为410万平方米的危旧房划分为 45个片区，以每个片区作为一个项目实施整体成 片拆迁；地块拆迁完成后，交成都市土地拍卖中心拍卖；（2）项目业主土地款收回后优先归还银行贷款本息，从而确保银行 贷款资金的安全。锦里夜景在旧城改造模式上，成都遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，其具体措施有：按照优化后的控规确定拆迁改造范围，片区内各企、事业单位均可作为主体参与实施该地块的拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖。拍

30、卖收益在扣除片区应公摊的所有费用（含道路、绿化、学校等各项公建配套设施费用）后，由各地块的参与业主根据所提供的地块大小按比例予以分享。良性运作的状态。在拆迁实践中，将城区二环路内的旧城划片包装为多个项目，向银行申请质押贷款，筹集资金成片 进行拆迁，拆迁后的地块按规划控制条件向市场拍卖，所得款项首先用于偿还银行贷款。在旧城改造中，国有土地使用权出让金按照基准地价的20 %收取。对投资拆迁的业主实施旧城拆迁完成后，拆迁地块实行招拍挂方式出让，招拍挂后成交价款扣除土 地出让金后全额返还投资业主。成立了“成都市统建办旧城改造安置房项目”资金信托计划，在全国首次引入赎回机制，成功募集了大量民资作为旧城改

31、造资金来源。在拆迁安置方面，成都形成了以“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为亮点的拆迁模式。及时出台了一系列地方性政策法规：2001年成都市城市房屋拆迁管理暂行办法、2002年成都市城市房屋拆迁纠纷裁决程序暂行规定、2003年成都市城市房屋拆迁评估管理实施办法、2004年成都市城市房屋拆迁听证程序、2005年成都市城市房屋拆迁行政强制执行程序规定，形成了较为完善的城市拆迁法律法规体系。在资金方面，引入银行按揭，解决购房一次性支付困难。拆迁户无论是选择“货币补偿”还是“产 权调换”方式，都可以将想购买的二手房或拆迁安置房，通过成都市住房置业担保公司作抵押申请住房贷款，而 且手续简便，速度快

32、，费用低。“双困户”可申请廉租住房金补贴，按照廉租住房租金差额补贴方式，以5年时间计算补贴金额，一次性支付给安置中的廉租住户，用于冲抵购买安置房屋补差价款；以货币补差方式直接发放给选择货币补偿总额 不足8万元的住房“特困户”，即拆迁安置中扶困救助备用金的使用对象。对住房建筑面积在15平方米以下，他处无住房，并持有城市居民最低生活保障金领取证的拆迁户，在进行产权调换时，安置房屋为套一型的，按有关规定结算差价时， 被拆迁人按应付补差款的30%向拆迁人支付（不 再享受一次性付款的优惠）。改造成效制定了规范化、人性化的执政举，在房地产评估到拆迁安置、补偿过程中，从政策到标准，一律公开透明，让百姓监督。

33、由于严格执行迁补偿政策，维护了群众的切身利益，从而保证了社会稳定，较好的解决了我国旧城改 造拆迁难的问题，有力于旧城改造的顺利推进。川西风格的临街酒吧和茶馆稍作整饰的二线旧宅对中心城区，可采取土地出让与旧城改造捆绑的办法实施改造，如土地使用权与拆迁补偿和开发项目方案捆绑招标；土地使用权与拆迁补偿捆绑挂牌或拍卖等。实行以上相关举措成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动，实现2、小规模、分片、分阶段渐进式改造（1）北京菊儿胡同一一老特色居住区的改造 项目背景了政府、业主双赢的格局。菊儿胡同位于北京东城南锣鼓巷地区的东北角，是一处危房较为集中的历史地段。菊儿胡同全貌更新方式北京菊儿胡同住宅工程一

34、期、平面老商业历史街区的复兴(1 )分级改造。以院落边界为单元，“质优保留，质中维修,质差改造”的单元滚动开发模式。(2 )指标控制。以2-3层为主，局部4层的底层高密度开发方 式，在造型、色彩和材料等方面结合传统并加以创新。(3)合院体系。维护胡同一院落体系，采用类四合院模式，同时兼顾居民现代生活需要。(4)理论探索。采用适宜技术，对社区重建和社区合作、城市有机更新 理论作了进一步的研究合发展。菊儿胡同在更新改造的过程中，充分考虑地段的整体性、文脉的延续性、 尺度的人性化，逐一开发的阶段性和综合的社会经济效益，提出了保护、整治 与改造相结合的小规模、分片、分阶段、滚动开发的原则和方法。庭院内

35、部景观改造成效二期完成后，引起了各界的广泛关注和盛誉，这种可持续的旧城改造方式在此 后的苏州、济南等其它旧城住区更新中得到了推广和应用。(2)上海八号桥时尚创作中心一一老工业区的功能更新与再利用项目背景上海八号桥时尚创作中心位于卢湾区建国中路8号。现状建筑是上世纪50-60年代的原上海汽车制动器厂的厂房，由8幢建筑物组成，称之为“八号桥”。更新方式 规划保持原有厂房的整体布局，外部空间和内部空间更新组合。将原工厂 内不适合的危房、隔断等等撤去，加入新的元素。设计使用了钢和玻璃等材质， 使旧的厂房布局与新的材料冀色彩形成强烈的对比，突出时尚氛围。特殊的背 景形成了园区内多个丰富多彩的外部空间及半

36、室外空间，这样便于设计师的相互交流。在传统材料上添加新的时 尚元素，构成多彩的丰富的立面。该园区的规划设计有别于以旧存旧的做法，对工业建筑进行了功能上的更新， 作为时尚创作中心使用，目前的用户有欧美日香港等多家著名的设计事务所、也有时装设计、平面广告设计、电 影制作、珠宝设计等等。改造成效该园区的改造保留了老城区的历史记忆，随着新的使用功能的引入，激发了该地区的经济活力。事实证明是一个对城市中心区内工业遗产成功开发的案例。(3) 上海新天地 项目背景新天地广场位于上海市中心区淮海中路的南面。它东临黄破南路，南临自忠路，西临马当路，北临太仓路。 兴业路把整个广场分为南里与北里两个部分。新天地广场

37、在太仓路上的主入口离淮海中路最繁华的地段和地铁出入口仅170余米。另外上海最重要的革命历史文物保护单位一中国共产党第一次代表大会的会址就在兴业路上。 新天地广场用地面积约 2公顷，原先建有十五个纵横交错的里弄密布着约3万m2的危房旧屋。更新方式项目所在区域内有一大会址，项目用地的两个地块被划入上海市“思南路历史风貌保护区”中。保护区内 的建筑提出三个保护层次：核心保护、协调性保护与再开发性保护。一大会址为该区的核心保护对象，它附近的 建筑是协调保护对象，其它建筑可以是再开发性的保护。但新天地广场不仅把紧邻与正对着一大会址的建筑风貌 忠实地保护下来，而且把广场北里大片老式石库门里弄的旧时风貌也保

38、护了下来。维系了一大会址的整体环境风 貌。在规划中保留石库门建筑，进行清理、加固与修复，恢复原有建筑风貌，并赋予它新的商业功能，改造为 内容丰富、风味独特、品位高雅的中外餐厅、咖啡座、艺术展廊与专卖店等。并在原高密度的旧屋中“掏空 出一些公共空间，在“掏空”的同时还把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来 加以利用。改造成效新天地广场的改造成功的保护了原有的特色历史建筑，把该区域成功的转变成城市核心区内的集商业、休 闲、娱乐、旅游为一体的综合区。目前新天地广场成为上海最吸引人与留得住人的一个文化休闲好去处。内部空间124国内旧城改造成经验总结与欧美国家不同，中国城市发展

39、目前尚处于城市化的初步发展阶段，由于复杂的历史社会原因，中国城市更新发展历程有其独特发展特征。1、旧城改造绝不是简单的拆“旧”建“新”，拓宽马路，或者是选择区位条件好的地段进行改造，以求得 高额的开发效益，而是一个长期、持久的过程，它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容。中国现阶 段旧城改造不仅面临着过去大量存在的物质性老化问题，更交织着结构性和功能性衰退，以及与之相伴而来的传 统人文环境和历史文化环境的继承和保护问题。从深层意义上，城市改造应看作是整个社会发展工作的重要组成 部分，从总体上应面向提高城市活力、推进社会进步这一更长远的全局性目标，改造方式应由单纯的物质环境改 造规划转向

40、社会、经济发展规划和物质环境改善规划相结合的综合性居住区改造规划，要突出规划的过程和规划 的连续性。改造总的指导思想应是提高城市功能，达到城市结构调整，改善城市环境，改造物质设施，促进城市 文明。2、 “人本主义”思想对旧城改造的影响与日俱增。旧城改造不仅是经济发展和城市建设的需要，也是不断满足和提高城市居民以及经常在城市流动的人民群众的物质、精神生活和生态环境的需要。3、旧城改造因政策的变化而面临着良好的发展机遇。随着土地的有偿使用，房地产的发展、大量外资的引 入为旧城改造创造了新的机遇。但在市场化运作中，旧城的建设存在一些不容忽视的弱点和隐忧，如旧城改造方 式的单一、旧城改造的急功近利、历

41、史风貌的破坏、社会问题的突出等，因此政府有必要采取相应措施来推动旧 城改造。国内城市旧城改造的土地运作政策分析1.1山东青岛市青岛市结合旧城改造中的资金压力大、开发难度大、人口多、密度大和拆迁安置费用高等问题，由过去的以项目运作为主改为以土地经营为主，在市场化取向的前提下突破资 金瓶颈，使旧城改造项目顺利进行。在城市旧城改造中，按“拆建分离、捆绑改造”的方式实施。用地由政府组 织拆迁腾空，然后将土地统一纳入土地储备，进行公开拍卖，土地出让资金用于偿还前期拆迁贷款的投入。青岛市在具体实践中，“捆绑式”的改造理念分为以下三种改造模式：1、将土地开发与老城区改造捆绑考虑。即“旧区改造与新区开发”模式

42、，将城市新区的开发项目与老城区 改造项目捆绑进行，在确保旧城改造项目顺利进行的前提下，对新区项目适当给予政策优惠。2、将企业搬迁与老城区改造捆绑考虑。即将企业搬迁后闲置的土地与老城区改造捆绑进行。由于搬迁企业 主要为工业用地，涉及居民拆迁安置较少，土地成本较低，因此将老城区改造与其捆绑，可在一度程度上缓解老 城区改造地块的经济压力。3、研究“减楼加层”增加容积率与老城区改造捆绑的办法。该方法主要为减小与老城区改造捆绑项目的建 筑密度，提高建筑高度，从而提高容积率。即老城区改造由于现状容积率较高，开发商资金无法平衡，通过具体 政策，在另一可增加强度的项目适当增加容积率，基本保证开发建设的资金平衡

43、。特点：(1) 此种方式的可操作性较强，适用于一般旧城改造。(2) 政府存在着一定的资金压力。(3) 改善旧城居住环境，有机疏散人口，有效提咼旧区生活环境。(4) 旧城拆迁周期较长，导致拆迁成本增加，影响了政府投入资金回收和运转。1.2浙江绍兴市浙江绍兴市在仓山直街旧城改造中提出了“修旧如旧”的思路，对仓山直街进行输入式改造。在改造中，对现状各类建筑分别予以对待：已经确定文物保护点或具有文物价 值的民居保持原状；对部分受损和已经损毁的民居，依照原状实行修整和重建，并且按照专家设计，对门户、窗 栏、屋脊等进行复古的修整；对于违章破旧建筑，予以拆除。同时，由政府对公共基础设施进行改造，分户安装 抽

44、水马桶和卫生设施，埋设自来水和排污管网。在改造资金筹措方面，由政府全额出资进行公共设施改造；民居 外型恢复和室内卫生设施的改造资金，私房住户占45%政府占55%公房住户的改造经费由政府全额负担。通过上述改造方式，将城市特有历史文脉、城市肌理予以延续，同时改善了旧区居民生活质量，使得绍兴市在2003年获联合国最佳人居环境奖，联合国教科文组织亚太地区遗产保护优秀奖。特点：(1) 此种方式通过对建筑的整修，保护和延续了历史文脉，适用于城市特色风貌区。(2) 政府在改造中起主导作用，存在较大的资金投入。(3) 改造公共基础设施，修缮破旧房屋，改善居民的生活环境，原居民不搬迁。1.3四川成都市四川成都市

45、在九眼桥头太平巷旧城改造项目中采取“不动迁模式”：太平巷里的居民不用搬迁，由政府和市民共同出资将以前的破房子改造成统一风格的新房子，并通过功能转换，将住宅调整为商铺，而以前居住于此的老街坊则成为老板。该项目由成都市规划行政主管部门统一规划,统一管理，但不进行拆迁；按政策规定，投资主体可以是开发商，也可以是住户本人，也可合资开发，政府有关 部门只充当中介角色。“不动迁”为成都市旧城改造提出了一个新的思路，是对过去旧城改造中只有“拆迁”、“搬迁”这种简单做法的修正和完善。多年来大面积的旧城改造，使成都有历史文化特色，有城市内涵的区域已经不多了。采用这种改而不拆、改而不迁的方式，将呈现一个原汁原味的

46、城市形象和内涵。特点：(1) 此种方式维持旧城肌理，适用于城市特色风貌区。(2) 政府在旧城改造中起指导和引导作用。(3) 通过建筑功能转换，解决了居民的安置和生活问题。(4) 项目进行商业开发，存在着招商及经营管理等问题。1.4吉林四平市四平市在城市棚户区改造工作中，提出坚持市场化运作为主与政府组织相结合的原则，对有开发价值、具备市场化运作条件的改造项目，实行有偿出让，向社会公开招标，政府帮助创造环境，制定措施，加大监管，保证被拆迁居民及时回迁。 坚持改造与改善相结合的原则，对城市中心集中连片区， 统一规划，统一拆迁，统一建设。坚持棚户区改造与城市绿化、美化相结合的原则，在提高居住水平的同时

47、，改善城市面貌。四平市针对开发商不愿意参与棚户区改造的问题，制定“政府主导，开发商建设，政府全盘回购”的新思路,即政府统一规划，统一制定建设方案，政府组织拆迁，开发商按照政府要求建设。小区建成后，政府全盘回购， 第二年年底前付款，工程总投资的20%乍为利润给开发商。该思路实施后，开发商纷纷参加棚户区改造，拆迁工作顺利进行。为解决居民生活的问题，政府回购小区周边临街商业网点，并将其对外出租，所得收益用于补贴小区的物业 管理费和特困户的取暖费用。特点：(1) 结合该市房价较低的实际情况，具有一定的可操作性，适用于中小城市旧城改造。(2) 政府在旧城改造中起主导作用，存在着较大的资金压力。(3) 改

48、善生活环境，解决了居民的安置问题。1.5旧城改造土地运作方式对比分析青岛“旧区改造和新区开发捆绑” 土地运作模式，其可操作性较强，改善了居民的生活环境，较好的实现了社会效益和经济效益综合平衡，同时政府易产生拆迁资金瓶颈。绍兴“修旧如旧” 土地运作模式，对公共基础设 施进行改造，修缮破旧房屋，保持和延续旧城历史文脉；但该模式仅适用于旧城特色风貌区。成都“不动迁” 土 地运作模式，对建筑进行功能置换，引入商业和旅游理念，维持旧城肌理，同时带动了历史街区复兴。四平“政 府主导、开发商建设、 政府全盘回购” 土地运作模式，提升了城市面貌，改善了居民的生活水平，制订相关政策，保障旧城改造开发建设资金平衡

49、，但该模式仅适用于中小城市旧城改造项目。武汉市旧城改造用地主要采用招拍挂供应方式，分为生地出让和熟地出让两种。由于生地出让由开发商组织拆迁，容易导致强制拆迁，被拆迁人的根本利益得不到保障，造成了社会不安定；因此，目前武汉市土地供应以 熟地出让为主。详见下表：土地供应方式旧区改造与新区开发捆绑 ”修旧如旧”不动迁”政府主导、开发商建设，政府全盘回购”现行市场招拍挂典型城市青岛绍兴成都四平武汉及大多城市优点有利于地块社会和经济效益综合平衡可有机疏散旧城人口有利于保护旧城风貌和文化特色改善居民的生活环境。能够体现旧城特色有利于拆迁居民的安置和生活政府充当中介角色有利于提升城市面貌。制订相关政策，有利

50、于改造地块开发建设资金平衡公开透明操作简单可合理组织拆迁安置缺点拆迁成本较高捆绑地块操作周期较长仅适用于旧城特色风貌区改造存在着招商、经营管理问题适用于中小城市旧城改造政府承担前期大量的资金投入旧城改造建设时序综合评价：武汉市实例分析应用层次分析法，通过对旧城的特征以及可能影响旧城改造实施的因子进行分析，识别出最普遍、最能影响旧城改造建设时序且易于量化的因子，根据各评价因子影响旧城改造实施的相对重要程度两两比较构造判断矩阵求得评价因子权重。然后对各因子进行量化后根据特定的规则赋分，将各项因子所得分值乘以相应的权重后累加 得出待改项目的最终分值，通过最终分值从高到低的排序得出旧城改造的建设时序。

51、评价指标包括了：规划建设发展目标（包括城市总体规划、相关规划、“十一五”规划）、旧城现状（包括区位现状、区域地价级别、改造区建筑量大小、动迁居民户数、改造区用地规模、配套设施现状）、政府决策（包 括区政府旧改计划）、认知度（包括知名度）、其它（包括区域经济实力、区域商品房价格、二手房价格）。I |构谴興新舸萍丨|枪造宛斷葩苒！ fEF因子）T：:|屋友单诽挣肚| $戻次卓排斥政门 其歎褪桃辍其一我性检糾？KIIIffl 2罗湖“金三角”地区旧改专项一一深圳酒店地区等三片的改造项目简介罗湖“金三角”地区由笋岗路、红岭路、文锦路及深圳河围合而成， 占地6.29平方公里；它南接香港，西临深圳市民中心

52、和华强北商业 中心，北连笋岗物流中心和水贝珠宝黄金加工基地；是深港都市圈的 地理中心，同时也是深港区域一体化合作的纽带，全市高端服务业的 核心聚集区，罗湖 RBD的重要组成部分。但由于近年来深圳城市中心 西移，“金三角”地区可建设用地日益紧缺，经济发展遭遇瓶颈，因而迫切需要通过旧城改造和城市更新来发掘区内土地开发潜力，优化产业结构，激活罗湖中心区活力。存在基本问题：基于以上背景，在“金三角”范围内选择三个问题较突出的片区：“深圳酒店及深房百货”、“湖贝旧村及老区委”“东门三期商业街”，也是构成罗湖金三角的重要构成部分。以上三片区存在问题分析：主要问题共性(1 )土地利用效益低，与区位条件不相匹

53、配；(2)商业档次低，吸引力差，缺乏特色；(3 )内部道路等级低，交通问题突出；(4 )绿地率低，公共开敞空间不足。片 区深圳酒店及 深房百货(1 )内部环境质量差，市政、公共配套设施不完善；(2 )沿街建筑立面及广告牌缺之统一设计，广告牌难以展示深圳城 市形象。湖贝旧村及 老区委(1) 居住环境质量差；(2) 缺少小区级的文体、医疗等基本配套设施；(3) 用地紧张，小学、幼儿园用地面积未达到深标要求；(4) 内部道路微循环不畅，消防不达标；(5) 旧村内一些历史建筑由于未采取必要保护措施，损毁严重，古 村原有机理逐渐消失，并且存在一定保护性破坏。东门三期商 业街(1) 现状建筑布局混乱，影响

54、城市景观；(2) 土地权属复杂，改造难度大；(3) 用地紧张，片区内小学、幼儿园等用地面积未达到深标要 求；(4 )小学面向城市道路开口，加剧东门商业街的拥堵状态；(5)两所小学服务半径重叠，空间资源浪费；1. 多兀魅力的深港都市消费中心 一一抓住深港全面合作的机遇，发挥独有的区位优势，选择合适的业态类型，通 过旧改规划的实施为优化金三角空间关系和业态关系、提升和稳固罗湖商业中心地位起到一定的作用；2. 活力繁荣的区域金融商业中心 一一立足现有金融资源，通过旧改规划调整现有用地布局，支持金三角商业办公 和金融业的发展；3. 深厚积淀的深圳历史文化中心 一一改造过程中应注重保护城市历史文脉，对重

55、要文物古迹、历史街区提出相应 的保护措施。4. 以差异化战略重构的城市地位构筑罗湖都市型 RBD为目标，改造中加大体验密度、功能混合密度、加强识别性、加大绿化空间。5. 挖掘文化底蕴，重塑城市角色一一突出金三角城市文化特征(“拓荒”文化、传统市民文化、“改革开放”文化)， 三个片区各有侧重。6. 重组空间资源，带动功能置换一一利用公共交通、公共开放空间和步行系统，整合分散的空间资源和多种类型的城市服务功能，使金三角成为香港现代服务业北移的主要承接地。7. 营造公共空间，提升城市服务一一各片区改造中应考虑到与金三角公交系统、轨道交通系统、步行系统的结合，商业业态选择上要考虑到地铁建设所带来的集聚

56、效应。8. 资源紧约束条件下的空间拓展途径一一以高层建筑为主，加强对地下空间的开发利用，扩展空中连廊系统。9. 制度创新与政策保障推动城市可持续发展一一关注生活气息营造，重塑高标准商业环境。SWO分 析：优势(Strengths )劣势(Weaknesses)机遇(Opportunities)挑战(Threats )总体分析(1) 区位优越，交 通便捷，改造条件 成熟；(2) 城市文化底蕴 丰厚；土地开发潜力有限，改 造的经济、社会、环境 效益三者之间存在矛盾(1 )深港合作的全面推进，“金三角”产业结构整体优 化；(2) 在建的地铁3、5号线 及地铁2号线延长线带动商 业、服务业集聚；(3)

57、 政府部门扶持力度大， 罗湖金三角是 2009年市府 主抓的改造升级地区之一；(1) 罗湖金三角产业 空心化加剧；(2) 深圳城市中心西 移，罗湖以商业、服务 业为主的城市中心地 位受到挑战；深圳酒店 及深房百 货片区现已形成一定的商 务、办公业态环境土地级差地租高，改造 成本大人民南商业步行系统的规划 建设；商业业态与周边商业 片区重叠，面临同位竞 争；湖贝旧村 及老区委片区内部及周边配套设 施较为齐全现状用地布局分散，产 权复杂，存在一定整合 难度轨道交通线即将开通需解决木头龙片区原 居民的拆迁安置问题东门三期 商业街片 区临近东门商业街， 商业氛围浓厚内部居住建筑质量较 好，拆迁成本大东

58、门商业街扩建华强北商业中心、人民南商业带的挑战具体更新方式面对“金三角”土地、资源、环境、人口四个“难以为继”发展瓶颈，整合城市空间资源，集约用地，提高土地 综合效益。1.明确各片区在整个“金三角”应扮演的角色，注重局部与全局的协调工作，将区域发展意图融合于各片区改 造规划之中。改造目标在“四个难以为继”的约束下，通过内部挖潜来提升服务能力，实现与福田中心城区的差异化发展。并坚持罗湖 作为深圳城市中心的地位不动摇，通过城市更新，重点发展市级文化、商业、商务等功能，巩固和加强罗湖金融 中心地位。通过编制旧改专项规划， 加强东门、人民南等商圈有机联系，巩固罗湖金融中心地位，提升“金三角” 整体城市

59、形象，改善人居环境，保护城市传统文化， 最终实现促进“金三角”空间资源整合、推进深圳市罗湖 RBD 建设进程的总体规划目标：片区功能定位改造目标深圳酒店及深房 百货集酒店、办公、金融服务、旗舰及 小型商业为体的多功冃匕商务集聚区。延续人民南改造的社会效应，为金融、 办公等城市服务业的聚集与发展提供优质空间，与蔡 屋围金融中心呼应共同巩固罗湖金融中心的地位。湖贝旧村及老区 委与东门商业步行街相呼应的城市环境优雅、交通便捷、业态互补、配套设施完 备高档商住区。立足于湖贝旧村历史文化保护，改善人 居环境、促进旅游发展、带动罗湖老区委及周边地区 的城市更新，促进东门商业区、人民南地区和湖贝地 区的空间

60、资源的整合。东门三期商业街集居住、购物、旅游、休闲为一体 的文化底蕴浓厚、环境优雅、配套完善的多 元化混合功能区。通过公共领域（公共开放空间、交通系 统、城市景观）的更新改造，提升城市空间品质， 引入多元化商业业态，进而推动东门商圈功能的有效 疏解，促进东门商圈可持续发展。2.总结其对应改造模式：保留整治、功能重置、拆除重建。东门三期商业街1. 保留现状居住区和公共设施建筑，进一步完善配套服务功能，优化内部空 间，使之有效的衔接周边空间；2. 合理整合教育机构，优化学校建筑及体育设施，适当开放，进一步提高本 地公共设施拂去水平；延伸人民北路商业街，提升东门商业街门户地区形 象。3. 拆除重建现

61、状老旧的商住建筑，规划为现代化商业办公建筑，并打造为东 门商业街的标志性建筑，提升商业街形象4. 以人民北路休闲绿地为网络核心，有机串联东门商业街内的老街广场、时代广场和西广场、晒布路轨道站点及人民公园等空间节点。结合晒布路轨 道站点设计地下空间，打造立体的开放式空间网络，充分体现商业旺区的门户形象（1）保留整治：保留现状主体建筑的使用功能，主要对建筑外墙面进行整治，对与改造地区空间网络相临的 空间进行细分，美化环境，拓展开放空间数量。（2）功能重置：置换现状主体建筑的使用功能。对于该类地块，本次改造除置换其功能外，还将对其建筑外墙 面进行整治，对与改造地区空间网络相临的空间进行细分，美化环境，拓展开放空间数量。（3）拆除重建：完全拆除建筑环境质量差的现状建筑，按照改造方案进行重建。对于此类地块，本次改造将向 高空、向地下拓展，节约地面空间，为改造地