物流基地运营管理指南827完整版 - 浙江省道路运输公众信息服务网

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1、第二篇浙江省物流基地运营管理指南二0一二年八月目 录一、物流基地的功能类型1二、不同功能区的运营模式3（一）专线区的基本运营41、基础服务的盈利途径42、增值服务的盈利途径4（二）仓储区的基本运营61、基础服务的盈利途径72、增值服务的盈利途径7（三）堆场区、联运区的基本运营101、基础服务的盈利途径102、增值服务的盈利途径11（四）保税物流区的基本运营131、基础服务的盈利途径132、增值服务的盈利途径14三、物流基地运营管理需关注的问题和相关建议18（一）物流基地运营管理需关注的问题181、部分物流基地运营与当地经济发展不匹配，同质化现象较严重182、土地成本过高，投入及运营存在较大的资

2、金压力183、经营模式仍以粗放式为主，盈利难194、物流基地人才缺乏现象突出19（二）物流基地运营管理的若干建议201、充分调研、明确发展定位202、注重发展方式的转变203、服务模式的提升21附件1：物流基地组织管理架构及职责22（一）物流基地组织架构22（二）主要职能部门23综合行政部23财务管理部24招商项目部25经营管理部26信息技术部27物业管理部28附件2：综合型物流基地（公共平台）的运营管理30（一）原则30（二）文件依据30（三）运营管理的主要内容311、准入管理312、作业管理323、考核管理344、变更管理345、车辆管理356、风险管理367、信息管理368、标志标识管理

3、379、投诉监督管理38附件3：物流基地相关规定40浙江某物流基地车辆出入停放规定及收费标准40附件4：合同样本41某物流园区仓库租赁合同41附件5：全省交通物流（货运）站场名单44物流基地运营管理指南物流基地是现代物流的承载平台，是连接生产与消费，在空间和时间上产生效益的主要场所。它的运营主要是通过对物品的运输、储存、配送、装卸搬运、包装、流通加工和综合信息处理等工作的统一运作和管理，实现压缩流通环节、减轻作业强度、减少物品消耗、提高库存周转率、加速物品流通、降低流通成本、提高物流系统效率的目的。本篇指南主要介绍了我省物流基地（物流园区、物流中心，集装箱中转站、传统货运站等）的运营模式、组织

4、管理架构及职责、运营管理规范等。梳理不同类型物流基地的运营模式，旨在为物流基地管理经营者提供现有模式的参考和借鉴。一、物流基地的功能类型物流基地作为长线投资的基础设施型项目，一般具有较大的建设规模和经营范围广等特点，根据我省物流基地运营经验，其毛利润大约占营业收入的25%以上才能维持正常的运转，其中包含银行利息7%，上交税收4%，职工福利5%，投入再生产6%-8%，风险预留3%。我省物流基地是以企业为主体的市场化运作，基本模式为：政府统筹规划企业/政府（企业与政府联合）投资开发建设公司化经营管理/入驻企业自主经营。目前物流基地的盈利主要通过土地增值回报、设施投资回报和服务投资回报等。根据实际要

5、求，本章对盈利模式的阐述将剔除土地增值因素，侧重于物流功能模块、物流设施的基础服务和增值服务的有效运营途径分析。根据物流园区分类与基本要求（GB/T21334-2008）和我省物流基地的现实基础和业务运营特点，本指南从宏观规划和实际建设运营层面，将物流基地（园区）分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种基本类型。货运服务型是依托空运或海运或陆运枢纽而规划的物流基地，至少实现两种不同的运输形式衔接，提供大批量货物转换的配套设施，主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。典型代表：宁波梅山保税港区物流园区、宁波空港物流中心、兰溪嘉宝物流中心、嘉兴内河港物流中心。生产服务型是依托经济开发

6、区、高新技术园区等制造产业园区而规划的物流基地，提供制造型企业一体化物流服务，主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。典型代表：德清临杭物流园区、金华国际物流园区、湖州长运祥瑞物流中心。商贸服务型是依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划的物流基地，为商贸市场服务，提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务，主要服务于商贸流通业商品集散。典型代表：义乌物流园区、中国轻纺城现代物流园区、临海市江南物流中心综合服务型是位于主要区域或城市的交通枢纽，依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划的物流基地，提供综合物流功能服务，主要服务于城市配送与区域运输。典型代表：嘉

7、兴现代综合物流园区、浙江萧山传化物流中心、长兴综合物流园区、衢州大华物流中心。二、不同功能区的运营模式各类型物流基地根据自身情况配置了不同的功能设施，不同的物流设施具备物流相关功能和提供相应的物流服务，因而其盈利模式也不尽相同。目前按功能分，物流基础设施主要包括专线区、仓储区、保税区、堆场、联运区和停车场、信息服务区、三产配套区等。对于物流基地投资运营主体而言，投资建设一个物流基地，必然会考虑其内部各物流设施的利润来源，本章主要根据物流设施的功能和服务，分析研究其盈利途径。同时通过梳理物流设施间的业务逻辑关系，实现以资源整合为核心的价值链经营，开发多种业务相结合的增值服务。表2-1 物流基地类

8、型和基础功能设施基地类型基础功能设施 货运服务型生产服务型商贸服务型综合型专线区仓储区保税区堆场区联运区*停车场*信息服务区*三产配套区注：具备的物流设施：可具备的物流设施打*物流设施的盈利结合前几项设施进行阐述（一）专线区的基本运营专线区（传统货运站）主要存在于商贸服务型和综合服务型物流基地，同时也存在于部分生产服务型和货运服务型物流基地，是我省发展历史最长，最为成熟的功能区块。其服务功能是大批量的货物集运，包括整车和零担干线运输。1、基础服务的盈利途径（1）货物集运：货运站场自有车辆或挂靠车辆，对零担货物进行配载，自行开展专线运输业务，赚取运输费；重货按重量计价，轻抛货按体积计价；对于长期

9、稳定货源的客户，按整车或总包合同计价。（2）站房和设备的租赁：公共型货运站为联托运户提供站房和设备的出租以及其他物业服务，从中收取租金和物业服务费。租金的合同形式有基础租金+出货频率和总包式等两种。（3）停车场收费：公共型货运站吸引本地和回程车辆进站场停车、配载货物，收取停车管理费。2、增值服务的盈利途径增值服务主要将信息交易、专线配载、停车服务以及三产配套等功能相互结合，发挥联动作用，重点在于车货信息服务。（1）车货信息服务：信息交易大厅以引进总包客户和信息中介为主，通过培育入驻企业，促进货源信息集聚，带动车源整合；停车场以服务外地车源为主，通过货源信息、诚信认证及三产配套等服务，吸引回程车

10、，从而提高信息交易效率，降低企业物流成本。（2）打造专线品牌：以专线运营企业为主，通过完善线路规划，制定服务标准等方式，提高运营效率和服务质量，打造统一的专线品牌。（3）完善综合配套设施：三产配套通过标准化的物业及管理，引进餐饮、住宿等服务企业，完善站场内的综合配套设施，为站场内的物流客户提供配套服务。货运站从中可收取信息中介的办公场所租赁费，信息交易、停车和餐饮住宿、汽修等配套服务费。增值服务 基础服务图2-1 专线区的盈利模式典型案例：永康物流中心、义乌江东货运站等永康物流中心、义乌江北货运站依托周边小五金产业和小商品市场所产生的物流需求，为相关企业其提供专线运输等专业物流服务，同时为市内

11、社会闲散车辆、市外及省外过境和返程车辆提供货运需求信息的搜集和运力供给信息，以及三产配套等服务。该类型货运站场的运作已较为成熟，在过去货运市场发展中取得了可观的经济效益。但其增值服务在今后发展有待进一步挖掘。典型案例：浙江传化萧山物流基地浙江传化萧山物流基地位于沪杭甬高速萧山出口处。通过建立“信息交易、管理服务、运输、仓储、配送、零担快运”和完善的餐饮、商店、汽车旅馆、员工宿舍、娱乐等配套服务在内的“6+1”功能模式，整合“物流服务、物流设施设备、物流需求”三大资源，提供一站式服务，在整合和培育专业的第三方物流企业、优化社会分工合作体系、改变传统物流行业“散、小、乱”局面、提升物流运作效率和推

12、动区域经济发展等方面表现出色。2003年至2010年，进驻企业平均营业额年增长率达到30%；平台企业日发布货运信息5000余家，服务周边3万多家工商企业；整合40万辆社会车辆资源。2009年广义营业额达到35亿元，上缴利税1.5亿元，为地方增加5000个就业岗位。传化物流在主体业务之外，还利用传化物流基地已有资源，与相关院校、专业咨询机构联盟，开展物流教育培训业务；与国内、国际大型物流企业、工商企业联盟，建成网上商城，开展电子商务活动等。通过这些服务的出台，传化物流基地的盈利能力大大增强，基地的影响力也会得到进一步的提高。（二）仓储区的基本运营根据储存的货物属性，仓库类型分为专业型和通用型，专

13、业型是需要配置专用设施设备以满足特定货物专业化的运作要求，如低温类、散装类；通用型是满足一般货物运作要求。仓储区主要存在于货运服务型、商贸服务型、生产服务型的物流基地，同时也存在于部分综合服务型的物流基地，是目前增值服务最为丰富的功能区块。仓储的主要服务功能是从上游客户接受多种大量物品，进行装卸、分类、存储、保管和信息处理等作业，并根据下游客户要求进行拣选、加工、组配等作业，并进行分批次送达。本节提到的仓储区不含海关监管、商检查验和保税等功能。1、基础服务的盈利途径仓库和设备租赁：物流基地为客户提供仓库设施和设备的出租及其他物业服务，从中收取租金和物业服务费。由于仓库的类型不同（低温类和通用类

14、）和地区差异，因此其租金价格不能一概而论，一般低温类按体积计，通用型按面积计或托盘量计。租金的合同形式有基础租金+出货频率和总包式等，租期有周租、月租和长租等。2、增值服务的盈利途径（1）与专线区、信息交易区、三产配套区联动1）通过引进大型的区域商品分销企业，如原材料和产成品的分销商，并在物流基地内注册。整合物流基地仓库和运输资源，构建仓储、销售、运输的物流服务链。重点在于储配相结合，参与订单管理和提供交易服务，以此提高物流基地整体的税收产出。同时通过区域分销商的引进，带动配送配载企业的发展。2）提供区域内或同城范围内的短驳配送，收取配送费用。3）通过引进快递企业区域性的营运分拨中心，利用电子

15、商务平台，发展B2C模式。依托仓储、配送等优势，因此通过引进快递企业开展“落地配”等系列业务。同时快递企业的引进，带动办公、商务以及相应的生活配套和设施配套的需求，从而促进物流基地三产的发展。（2）供应链管理1）将厂商生产的标准产品再加工成为客户所需个性化产品，收取加工费用；利用仓储优势，建立专业的交易市场，收取交易费用。2）供应链总包服务的集成运作模式，推动物流基地从基础的仓储管理向提供集成总包服务转变，重点在于采购订货、订单管理、制造企业的销售代理等集成服务。对有物流供应链外包意向的工商企业提出供应链解决方案。（3）物流金融服务，以完善的仓储增值服务为基础，引进仓储服务企业，开展代收货款、

16、仓单质押等物流金融服务。增值服务 基础服务图2-2 仓储区的盈利模式典型案例：湖州长运祥瑞物流中心湖州长运祥瑞物流中心占地156亩，共有经营业户用房12000平方米，仓库面积48000平方米，规划6000平方米。截止2010年底，已吸引佳吉、顺丰、德邦等大型快递企业进驻。2010年完成营业收入约8100万元，上缴税收280万元、完成货运量约100万吨、货物周转量10000万吨公里。典型案例：浙江商源物流配送中心浙江商源物流配送中心位于德清临杭物流园区区，占地面积90亩，建筑面积61813平方米，仓储面积40000平方米。配送中心拥有完善的二次加工作业链，配备3套加工作业流水线，日加工量可达50

17、00-10000箱，目前已承接伊利、楼兰、长城、王朝以及久加久等品牌的配送业务。2010年实现营业收入2.9亿元，税利431万元。浙江商源物流配送中心针对不同地区、不同销售渠道、不同经销商的产品进行分类标记，开展根据客户要求对产品重新粘贴标签等增值加工业务，并取得了良好的经济效益。目前已逐步形成以物流、信息、渠道为支撑，整合上游品牌厂商资源、下游渠道网络体系，集物流、采购、二次加工、销售、品牌代理于一体的现代化专业酒水配送中心。 典型案例：温州双屿物流中心温州双屿物流中心总规划占地面积596亩，待二期建成后仓储面积将达20多万平方米。物流中心具备了仓储配送型物流中心的基础作业条件。在仓储区安装

18、先进的智能化系统，采用闭路监控系统、实行封闭式管理，确保库区安全；配备货架、叉车、托盘等仓储设施设备，主要流程环节基本实现机械化作业；利用现代化的仓储管理系统和无线射频、条形码等技术，与客户实时进行信息交换，实现仓储信息化管理。 以格兰仕为例，双屿承接了格兰仕在温州地区的仓储和配送业务。上游格兰仕温州经销商将温州销售的全部产品存放双屿仓库。销售终端需要补货时通过相连的信息系统，直接将配送需求下单到双屿仓储部，接到订单后双屿物流安排车辆按照订单要求配送到相应地点的销售渠道。结算时，按照产品经销商价的百分比收取物流费用，而不是按照占用仓储面积和配送吨位结算费用。 在现阶段的业务运作中，双屿物流打破

19、了常规的仓储及配送型物流企业按照单一业务收费的模式，最大限度的发挥了大型物流企业的优势，将大容量的仓储设施、现代化的管理水平、高覆盖率的地区配送到达能力及高效的服务响应度有机结合起来，即能为客户提供及时、高效、多样的各类增值服务，又避免了与联托运部陷入低端的价格竞争。 此外，双屿物流还根据自身仓库等基础设施优势，积极开展“金融物流”等拓展项目，即作为中间方与某金属实业公司及某商业银行进行“金融物流”项目洽谈，代银行对实业公司产品进行监管，银行则根据货值测算商业贷款的额度对实业公司发放贷款。此举既可以解决企业流动资金紧张的困难，同时保证银行放贷安全，又能拓展仓库服务功能，增加货源，提高效益，可谓

20、“一举三得”。（三）堆场区、联运区的基本运营堆场类型分为集装箱堆场、件杂货堆场和大宗散货堆场，主要存在于货运服务型物流基地。堆场的主要服务功能是提供集装箱重箱、空箱、件杂货和大宗散货的保管、堆放和交接。本节提到的堆场区不含海关监管、商检查验和保税等功能。联运区是指物流基地内由两种及其以上的交通工具相互衔接、转运而共同完成运输过程的功能区，如铁路专用线。主要存在于货物服务型。多式联运可综合利用各种运输方式的优点，提供货物的集中分拨、转运服务，从而降低物流成本，形成大宗物资、生活资料和生产资料的集聚。1、基础服务的盈利途径（1）装卸、搬运：在物流基地内发生的汽车、火车、驳船的集装箱、件杂货和大宗散

21、货装卸搬运费。（2）堆存：集装箱、件杂货和大宗散货在港口站场或港外集装箱中转站、货运站堆场存放保管而收取的费用。（3）理货：在收受和交付货物时，港口的理货机构在港口对货物进行计数、检查货物残损、指导装舱积载、制作有关单证等工作，从而收取相关费用。（4）拆装箱：拆装箱经营人对拆装箱作业收取的费用。（5）运输：完成两点间的运输，按重量、规格、货种、里程等收取的费用。对于物流基地经营者而言，一般基础服务的盈利来源装卸搬运费、堆存费。其余服务可以由入驻企业来完成，物流基地收取相关办公租金和物业管理费。2、增值服务的盈利途径（1）流通加工：对原材料的加工成半成品和产成品，收取加工费用。（2）集装箱箱体业

22、务：对集装箱进行消毒、熏蒸、检查和维修作业，对车辆和集装箱进行排污、清洗等作业，对冷藏集装箱式冷藏车进行预冷作业等，收取上述作业发生的费用。同时为国家检疫部门提供场所，如卫生检疫部门对集装箱进行检疫、检查、处置，动植物检疫部门对集装箱进行检疫、检查、消毒。（3）通过引进堆场服务企业，促进货源信息集聚，带动配送配载企业的发展，从而进一步带动办公、商务以及相应的生活配套和设施配套的需求，促进三产的发展，以此提高物流基地整体的税收产出；开展附加值更高的服务，如金融服务、销售代理等。（4）发展贸易产业：以物流基地核心货种为主要原材料，发展具有良好的产业服务链延伸条件的贸易产业。建立专业的交易市场，收取

23、交易费用。增值服务 基础服务图2-3 堆场区的盈利模式典型案例：兰溪嘉宝物流中心兰溪嘉宝物流中心靠近铁路金千线，距离G60高速公路出入口约7公里，距离方下店码头（三级航道）1.4公里，具备开展公、铁、水联运的优越条件。嘉宝物流中心总占地面积480亩，其中集装箱堆场21840平米，大宗散货堆场31010平米。建材配套区依托大型堆场，服务于周边建材行业前端原料的采购、后端半成品、成品的输出。日用化工配套区结合公铁多式联运的优势开展低成本优势，开展液体化工产品中转、配送、采购、转口贸易等业务。两业联动区核心内容是集聚相应的供应链服务机构，依托大型综合办公大楼和信息平台，采用租赁经营的方式开展管理活动

24、，形成促进企业供应链前置管理和流通现代化的物流服务平台，提供网上交易、流通加工、货运代理、贸易、信息、咨询等各种服务性功能。同时嘉宝物流还充分利用铁路和公路的交通中转优势，大力发展大宗物资如煤炭、棉花等的集中采购，即以较低价格满足了周边生产企业的原料需求，又提高了自身的盈利能力。（四）保税物流区的基本运营保税物流区是在保税规划面积或者毗邻保税的特定港区内设立的、专门发展现代国际物流业的海关特殊监管区域。本节涉及海关监管场所、商检查验场所和保税仓库，该类设施主要存在于货运服务型和商贸服务型物流基地。保税物流区的主要服务功能是提供货物保税仓储，简单加工，国际中转、国际采购、国际转口、物流信息处理、

25、报关等服务。增值服务 基础服务图2-4 保税物流区的盈利模式1、基础服务的盈利途径（1）存储进出口货物及其他未办结海关手续货物，并对货物进行监管，收取存储费。（2）对所存货物开展流通性简单加工，如红酒灌装等，收取加工费。（3）检测、维修，对集装箱体进行检测和维修。（4）检验检疫、报关等服务。（5）对于进口货物在未通关前，在保税物流区内进行商品展示。2、增值服务的盈利途径（1）开展出口复进口业务：该业务针对两头在内（即生产地在国内，销售地在国内）的保税货物交易，得益于保税物流区“国内货物进区退税”政策。使以往的“香港游”变成“区内游”，降低了物流成本，缩短了交货期，特别有利于专业化分工明确、衔接

26、紧密的行业上下游流转。图2-5 出口复进口业务（2）开展保税区转关业务：该业务将货物出口到保税物流区完成收汇退税，然后保税转关到保税区，进入保税区业务网络。该业务充分结合了保税物流区的出口退税政策和保税区的原有业务基础，将国内制造企业与保税区的业务网络基础紧密结合起来，使国内货物能够通过物流园区便捷地进入保税区企业的分销网络，相互促进物流区和保税区的共同发展。图2-6 转关业务（3）开展分拨中心业务：该业务一直是保税物流区各政府部门大力推广的主要业务。在区内设立分拨中心，通过向境内外供应商大批量集中采购可以吸引货物和资金向区内聚集，然后在分拨中心进行分拣处理组合后再向境内外客户分拨辐射出去。该

27、业务的优势是向供应商集中采购可以形成批量，降低采购成本，经分拨中心分拣处理后，可以根据订单要求，满足客户个性化的产品组合需求，降低运输成本。同时可在此基础上建立大宗货物的期货交易中心。图2-7 分拨中心业务（4）转口中转业务：分为转口贸易和国际中转业务。转口贸易主要是针对两头在外（即供货地在境外、目的地在境外）的国际贸易，对进入保税物流区的境外货物存储后直接转口到其他目的国或地区，资金流可以通过区内贸易企业，也可以境外企业结算。国际中转主要针对船公司的集装箱分拆集拼，对不同起运国的集装箱货物，进入保税物流区后进行快速分拆，然后将发往同一目的国的货物重新拼装在一起发往目的国。图2-8 转口贸易业

28、务图2-9 国际中转业务典型案例：宁波空港物流中心宁波空港物流中心毗邻宁波望春工业园区，东南临宁波栎社机场。定位于集国内国际航空货代、货运、仓储、加工、包装、分拨、转运、配送、报关、保税、信息提供等服务为一体的物流中心。宁波空港物流中心投入运营的一期项目用地247亩，总建筑面积118776平方米，总投资2.7亿元。一期项目作为B型保税物流中心,建有保税储存、保税监管、查验等功能的保税仓储区域，集海关报关、国检报检、口岸边检及为入驻货代、物流企业等提供办公、金融等各项服务于一身的综合办公楼，同时设置了为入驻企业提供生活配套服务的生活服务楼。截至2011年6月，保税区已处理各项报关业务1831票；

29、进出区总货值达约1.74亿美元；货主企业在中心上缴关税、消费税和增值税共计约5492万元人民币。经营项目包括：服装、酒类、通讯器材、IT设备、五金件、食品等。 典型案例：宁波梅山保税港区物流园区宁波梅山保税港区物流园区位于宁波梅山保税港区内。总规划面积7.7平方公里，目前运营的保税物流配送中心（一期）位于梅山保税港区首期封关范围内，投入资金19000万元，包括2座大型仓库，面积280000平方米，配套停车场10000平方米。2010年处理吞吐能力6.4万吨,0.8万标准箱。一期主要从事进出口货物仓储与配送、物料加工和分拔、装卸柜以及国货出口复进口等服务。 根据梅山保税港区总体功能定位，梅山保税

30、港区物流园区是其核心功能区，远期要形成包括仓储、运输、装卸/搬运、理货、配送、多式联运、货运代理、物流信息管理等物流的基本服务。构建以“国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工等五大核心功能”的保税港区物流园区的增值服务体系。综上所述，各类型物流基地拥有不同的功能区块及相应的物流设施，在运营模式上也有各自不同的特点和优势，而且对于同一物流设施在不同类型物流基地中也会面临不同的环境和条件，发挥的服务功能也互有差异。由此物流基地运营模式的设计应该因地制宜、因时而异，这样才能制定出真正符合自身特点的商业模式。运营模式设计的目标考虑的不是某个设施，而是物流基地整体，目的是通过实现资源整合、

31、信息共享、提高物流服务水平，实现社会物流总成本的最低。同时要结合物流基地的类型和区域产业特点，兼顾园区投资方、经营方的利益，发挥基地的基本功能，增强基地的核心功能，提升物流延伸服务功能。三、物流基地运营管理需关注的问题和相关建议（一）物流基地运营管理需关注的问题1、部分物流基地运营与当地经济发展不匹配，同质化现象较严重部分物流基地忽视了紧密联系当地实际情况和经济基础，主要问题表现在以下三个方面：与区域经济发展规划衔接不够，对实际物流需求了解不清楚，导致园区发展定位不明确，往往将工业、商贸、物流、各类基础设施项目等统统进行整合包装，占地面积偏大，盈利模式不清晰；与交通运输规划缺乏有效衔接，导致交

32、通线路衔接不畅、运输效率低下、中转联运难以实现；与城市建设规划、行业资源配置等缺乏统筹规划，导致物流资源闲置、资源利用不平衡、配送车辆流量、流向不平衡等现象。这些现象的存在，严重影响了物流园区的生存和发展。而且园区在实际运营中，缺乏鲜明的特色和核心竞争力，园区辐射区域重叠、服务同质化现象比较明显。这样，容易造成重复建设、资源浪费，不利于物流园区健康发展。2、土地成本过高，投入及运营存在较大的资金压力我省物流园区土地成本普遍较高，基本上在2040万元/亩，有些地区达到60-80万/亩甚至上百万。经过物流基地运营者的推算，当土地成本超过30万/亩，基地运营困难，盈利空间压缩到非常小。土地成本的上升

33、，导致物流园区发展过程中经营成本不断增高，而物流园区租金价格普遍偏低，迫使很多物流园区在维持物流运作之外寻求商贸等盈利的途径。土地压力无论是政府（园区管委会）或国企还是民营企业为投资主体建设园区所面临较为普遍的困境。3、经营模式仍以粗放式为主，盈利难我省的经济以民营为主，生产比较分散、多数产品附加值不高，对运输或物流的需求，体现在园区实际运营上，仍以大量的专线运输为主要服务对象。而传统的仓储、运输本身效益就不太好，园区不可能从物业出租中取得高收益，又受前述土地成本高、指标难以获得等问题的困扰，多数园区（包括一些重点物流园区），在经营模式上创新难，产生较大的效益更难。4、物流基地人才缺乏现象突出

34、随着物流基地业务量迅速膨胀相比，部分物流基地没有表现出和与业务规模相当的管理水平以及营销运营水平，缺少完整的工作体系，工作推进基本取决于老板一个人的意志，导致各项工作进度缺乏连贯性，缺乏系统的员工成长、晋级体系，团队再学习能力不强，依然给人留下“超大型托运部”的印象。根据调研，从人才需求状况来看，仓储、特种作业与运输三类业务人才需求占全部人才需求的20%左右，物流信息管理、营销管理、供应链设计以及国际物流业务管理等人才需求很大，占比均在30%以上，而综合性物流管理人才的需求更是位居首位。这在很大程度上反映出物流园区亟待提高运营管理水平的现实需要。（二）物流基地运营管理的若干建议1、充分调研、明

35、确发展定位物流基地的基础设施性质决定了其初始投资大、回报周期长的特点，因此在运营过程中应特别加强实地调研，重视区域性产业结构、布局以及交通体系建设。同时，加强物流基地全局性竞争分析。在此基础上，根据服务对象的需求，明确功能定位，培养核心竞争力。使物流园区真正成为适应区域经济发展，具有多种服务功能的物流服务载体。2、注重发展方式的转变我省大部分的物流基地发展方式仍以粗放式为主，在经营上仍然采用“招商”、“出租”和“售楼”的经营思路，不能与本区域的物流需求相结合。因此物流基地要取得了良好的经济和社会效益，需要逐步从粗放式发展模式向集约集聚发展模式转变。对于政府主导建设的大型综合物流园区，既要符合区

36、域物流基地布局规划的要求，同时要实现内部功能区块的协调性，尤其是公共服务功能区块的运营管理，如公共货运站场、多式联运设施、公共信息平台、诚信交易系统等，实现基地内各物流业态的相互融合、各功能区域的相互支撑。企业类的园区项目，核心是如何利用物流基础设施实现供应链环节上的增值服务和延伸服务。3、完善服务模式、提升服务品质物流基地作为提供社会服务的基础设施，交通便利性、配套设施、服务质量、基地品牌、交易条件、优惠条件、租金水平等多种因素都将对企业入驻物流基地产生影响。物流基地要获得良好的效益，建议可以从区域供应链和信息化服务的角度出发，整合资源、改善经营服务内容、建立相应的服务标准，提高新技术、新装

37、备的利用率，搭建政府、市场和入驻企业“一站式”的服务平台。同时物流园区应重视入驻物流企业的培育，促进入驻企业业务运作水平和经营服务能力的提升，形成强有力的服务主体。注重发挥园区的平台优势和集聚效应，形成园区与入驻企业的分工协作，实现物流园区与入驻企业共赢的良性互动局面，不断提高园区综合物流服务的组织化、集约化和信息化水平。54附件1：物流基地组织管理架构及职责（一）物流基地组织架构目前我省物流基地的组织管理机构主要有两种类型：一是临时机构，二是常设机构。临时机构主要是以政府行政管理为背景的管委会（领导小组、指挥部）等；常设机构一般以公司为主体，又分为公共平台的运营主体和企业自营主体两种。管委会

38、模式：管委会是物流基地开发、建设、招商过程中常见的组织机构，是物流基地投资开发的临时机构，负责物流基地的招商引资，并对入驻企业进行统一的管理。管委会主要存在于政府投资的物流园区，如金华国际物流园区、平湖独山港综合物流园区，管委会下设投资开发公司，负责融资、招商等工作，并承接园区后续经营管理，成为独立的常设机构。企业模式：以公司为主体的常设机构大多存在于一些规模相对较小、企业运作的物流基地。其中公共平台型的以传化物流基地为代表，主要为广大小散联托运户和物流企业提供服务，是独立的、不直接参与物流实际业务的运营服务主体；企业自营管理机构是指物流企业自身参与物流基地的开发、建设并从事一系列物流活动，是

39、物流业务的直接经营者，如萧山华瑞物流中心、温州双屿物流中心等。物流基地的内部组织架构是分工协作关系和领导隶属关系的有序结合，其基本内容包括明确组织机构的部门划分和层次划分，以及各个部门的职责、权限和相互关系，从而形成一个有机整体，进行有效的管理和运营。（二）主要职能部门为保证业务的正常运转、内部管理的规范，物流基地管理组织架构设置、人事雇佣、经营行为应严格遵循结构合理、权责分明、利于沟通、协调一致、效率效益、客户优先等基本原则。 物流基地的组织形式是在总经理负责制下，设行政管理、财务管理、招商管理、经营管理、信息管理、物业管理等（不仅限于）职能的机构。本节将列出物流基地主要职能部门，以及相应职

40、责与岗位分工。根据物流基地的实际情况，各职能可成立单独部门，亦可合并若干职能成立一个部门。以“公共平台”综合型物流基地为例。综合行政部岗位设置：行政总监、办公室主任、行政助理、人事经理、统计人员、档案管理专员、形象策划专员、后勤人员等。部门职责：（1）综合协调物流基地内部人事、行政、劳动等日常事务；（2）负责物流基地有关重要会议的组织以及重要报告、文件的起草或修改；（3）负责或协调宣传、信息、新闻发布和公关工作；负责对外联络和接待工作；（4）负责制定人才招聘计划、培训计划，负责组织组织招聘工作、年度考核工作及奖惩工作，结合同行业标准和公司实际制定本公司工资、奖金、提成、劳保、社保福利标准，协助

41、财务对工资的计算和发放；（5）负责物流基地各类文件、传真、信函等公文的登记、传递、归档、机要保密和入驻业户的合同、资料等档案管理工作；（6）负责物流基地统计核算，定期汇总各部门统计报表，开展统计分析，做好原始记录、统计台账等工作；（7）负责物流基地后勤保障工作，以及领导安排的其他工作。财务管理部岗位设置：财务总监、会计、出纳等。部门职责：（1）全面负责物流基地财务、资产等工作；（2）拟定和完善财务制度、会计核算制度、绩效考核办法，设置合理的会计工作岗位；（3）严格财务管理，加强财务监督，督促财务人员严格执行各项财务制度和财经纪律；（4）根据物流基地资金运营情况，合理调配资金，确保物流基地有足够

42、的流动经营资金；（5）对物流基地各项营业收入和费用开支进行分析，提出可行建议；（6）做好税务筹划工作，协调好与税务部门关系；（7）编制财务年度预算，并严格审核预算执行情况，年终做出评估和总结。招商项目部岗位设置：招商项目总监、公共关系经理、区域经理、项目经理、招商专员、市场调研员等。部门职责：（1）全面统筹物流基地潜在客户的招商工作，并根据物流基地实际情况拟定招商优惠政策；（2）负责招商信息和招商宣传资料的收集、整理与发布，以及招商宣传广告的设计与推介工作； （3）负责招商会议的组织与管理、参会者的联络以及招商会后的跟进工作；（4）负责招商项目的综合协调和配套服务，对招商项目情况进行通报；（5

43、）负责招商产品、项目库和信息库的建设与管理，以及招商网站的建设与维护；（6）负责参与招商谈判及招商合同的签订，负责招商项目的协调、推进与落实，搞好招商项目规划布局，为潜在业户提供综合咨询服务；（7）负责拟定招商规划、年度规划，负责招商政策与投资环境研究、招商模式的设计，招商综合资料的编写，以及招商简报的编发。 经营管理部岗位设置：运营总监、仓储经理、专线经理、信息经理、客户经理、业户管理员、信息中介管理员、考评监察员等。部门职责：（1）根据与入驻业户签订的合同、工商行政相关政策、法规，全面负责物流基地业户的服务监督管理以及物流基地营业期间的经营秩序；（2）负责业户培育，不断引导有潜力的业户做大

44、做强；（3）负责业户资料的收集、整理、归类、更新以及统计分析工作；（4）负责业户承租档口租金、仓储租金、写字楼租金、专业物流设备租金、停车费等相关费用的收取和发放，做好自营项目的统一协调管控工作； （5）负责市场经营业态合理调整和分租业户装饰、装修的统一规范以及安全管控；（6）负责物流基地内外商业形象、广告发布、招牌以及商业宣传的统一管理、统一制作；（7）负责入驻业户、消费者来访、查询、委托、投诉等事宜，建立健全消费者投诉调解处理制度，规范和稳定物流基地经营秩序；（8）严格按照物流基地质量管理规范、要求，制定各种规章制度、服务规范和操作规程，并严格执行；（9）根据物流基地质量审核和服务检查结果

45、提出质量改进和纠正措施并监督实施。信息技术部岗位设置：技术总监、软件开发员、网络管理员、机房及硬件设备管理员等。部门职责：（1）根据物流基地信息战略，全面负责信息化发展规划的制订及信息化制度和规范的建立与完善，并监督实施；（2）负责制定物流基地内部计算机网络信息系统软、硬件的配置规划，以及相关供应商资质审核与管理；（3）负责物流基地网络系统、网络IP地址、网络室设备的维护管理工作，做好防火墙管理，确保公司网络安全；（4）负责入驻业户计算机系统和网络系统的技术支持与服务，及时对其计算机及其附带设备出现的问题进行判定，并提出解决方案；（5）负责计算机病毒软件的安装及升级、业户端电子邮件的维护工作；

46、（6）负责物流基地对外网站的管理工作，包括对信息的保密与情报的收集工作，设计制作网页、上载数据并承担维护更新任务；（7）负责各类办公、运营及其他软件日常维护管理等工作；（8）负责公司所有数据、资料的备份和安全保密，防止黑客入侵，使企业信息资源不被泄露侵犯；（9）负责进行物流基地信息技术方面的培训工作，按客观要求配合好其他部门的工作。物业管理部岗位设置：物管总监、物业经理、安全管理经理、物业管理员、安全管理员、保安等。部门职责：（1）负责（或外包给专业物业公司）物流基地的各项物流设施、公共配套设施、消防设施等的管理、维修及养护；（2）负责保持物流基地内的公共区域环境、清洁卫生；（3）负责物流基地

47、内公共绿化的维护和管理；（4）按照法律、法规和国家有关规定，结合物流基地具体情况和物流作业需要，做好治安安全和三防安全的计划、组织、指挥、控制、协调等各项管理工作；（5）负责保障安全作业日常监管和宣传教育、应急救援、事故调查处理；（6）安排人员对物流基地内进行例行巡视，对违章作业行为进行处罚；（7）组织开展重大节日、作业高峰时段期间安全生产大检查，组织或配合开展安全生产专项整治；（8）建立事故隐患排查治理工作制度，及时排查各类事故隐患，督促整改和落实防范措施，严防生产安全事故的发生；（9）制定物流基地安全生产事故应急救援预案，完善应急救援机制，组织开展安全应急演练；（10）积极宣传安全生产法律

48、、法规，对入驻物流基地的业户、员工、群众进行安全知识教育培训，提高安全意识。 附件2：综合型物流基地（公共平台）的运营管理综合型物流基地（公共平台）运营管理规范，主要反映物流基地自身和入驻业户的关系，用于规范双方的权利和义务。作为物流基地的运营方可利用自身的平台、品牌和地位，为入驻业户申请政府各有关部门的支持，如投资、贷款、税收、土地优惠等，吸引政府相关部门办事机构入驻物流基地，为入驻企业提供“一站式”服务。对于入驻物流基地的物流业户，则需要遵守物流基地内的一系列管理规范，在经营资质范围内诚实经营。目前物流基地与招商入驻业户约定的内容，最集中体现在签订的租赁合同上，所涉及的规范内容主要包括准入

49、管理、作业管理、考核管理、变更管理、车辆管理、风险管理、信息管理、标志标识管理以及投诉建议管理等。（一）原则物流基地内从事物流活动应遵循“平等自愿、诚实守信、遵守法律、互利互惠、联手发展、不损害公共利益”的原则下开展各项业务。（二）文件依据1）道路货物运输服务质量评定（GB/T20924）；2）多式联运服务质量要求（GB/T24360）；3）仓储服务质量要求（GB/T21071）；4）汽车货物运输质量主要考核指标（JT/T619）；5）汽车运输、装卸危险货物作业规程（JT/T618）；6）汽车快件货物运输操作规程（JT/T620）；7）道路货物运输交易信息服务系统技术要求（JT/T481）；8

50、）道路运输电子政务平台数据交换格式（JT/T655）；9）道路交通标志和标线国家标准（GB5768）。（三）运营管理的主要内容1、准入管理（1）基本资质条件。企业必须是具有经营资格的独立法人核算单位，申请在物流基地内从事物流服务，必须符合相应经营资质的要求，如道路运输经营许可证；企业从事经营活动，必须遵守法律、职业道德，接受政府和社会公众的监督，净资产能满足经营活动要求。物流基地对拟选的进场业户进行全面系统的资格审查，将审查结果及其合法有效的相关证明材料进行备案。（2）承约按时缴纳管理费。以资质和业务范围划分标准，对不同资质和业务范围的入驻企业征收不同管理费。（3）从业人员。进场业户聘用的从业

51、人员应具有相应的从业资格，并能提交合法有效的证明材料报物流基地审核。（4）机构设置。入驻业户需在物流基地内注册分支机构或经营机构，确保税收在物流基地内。（5）入驻业户提交材料。入驻业户向物流基地经营者提供的材料包括营业执照、经营资质证明材料、人员从业资质、设施设备的证明材料等。2、作业管理物流基地监督进场业户的作业行为，确保进场业户经营行为符合其经营资质，防止进场业户超范围经营。对于执意超范围经营的，物流基地应及时向有关部门反映。（1）货物受理1）入驻业户应按照行政许可的经营范围，并结合物流基地的相关条件，在能够确保安全完好的前提下受理货物，填写货物受理相关单证，不得拒绝货主或其代理人通常、合

52、理的要求；2）业户货物受理时应明确货物运输、保管、搬运装卸等条件，物流基地签认后视同对托运人的承诺，应严格按照承诺执行；3）物流基地对所有受理货物进行核验，确保其真实性，业户不得受理或组织运输法律、行政法规禁运的货物。如发现托运违禁货物或进站车辆已装运违禁货物，物流基地向有关机关举报；4）鼓励业户使用新技术，对受理货物按照汽车运输货物条码编码规则（JT/T648）的规定进行货物条码的编制和使用。（2）货物配载1）托运方与承运方签订合同，办理承运手续，明确权利和义务，车辆和车主各类证件必须齐全，车辆符合技术要求；2）承运方按车辆标记吨位配载，不得超高、超长；3）集零为整货物不得混装危险物；4）货

53、物装卸时，要与承运方清点货物，办好手续。物流基地参照有关规定和技术标准规范其站内的运输及搬运装卸行为。（3）货物仓储1）从事仓储服务的企业必须按货主或其代理人的要求以及货物的性质分类存储，作业完毕，办清交接手续；2）除依法设立的危险货物存储场地外，入驻业户不得存放、包装、搬运、装卸危险货物，不得将危险货物与普通货物混放；3）取得危险货物储运许可依法受理危险货物的物流基地，独立设置危险货物受理、储存及作业区域；仓库管理人员需经专业培训，取得岗位证书。（4）货物中转1）与委托中转的业务单位签订合同，按合同规定代办中转；2）按货物到达的先后次序，及时中转发运，造成货物积压延滞，按合同约定，负责赔偿；

54、3）负责向发货方和发运、到达站发送中转信息。4）物流基地应从设施设备、技术保障等方面积极支持多式联运、甩挂运输等先进的运输组织形式。（5）货物加工1）从事加工服务要做到按货主或其代理人的要求作业，加工物、加工技术和质量要符合运输要求。2）经包装后的货物因包装不善而造成损失的要负责赔偿。3、考核管理（1）物流基地应制定完善的质量考核指标体系及考核方法，并认真贯彻落实。（2）物流基地运营过程中运用的名义、商标、品牌、各种资质认证标志、标识标牌等，应真实可靠而且不至于误导客户。（3）物流基地对入驻业户进行质量信誉考核，建立信誉档案，公示考核结果，可定期向行业管理部门报送。（4）物流基地应要求质量信誉

55、考核中存在问题的入驻业户提交整改方案，并根据其整改效果采取相应的处置措施。（5）入驻业户对物流基地的管理及质量信誉考核提出异议的，可向行业管理部门申诉。对处理结果不满的，可向上一级行业管理部门申诉。（6）物流基地在接受道路运输管理机构或其指定机构的质量信誉考核时，应提供真实可靠的考核材料。4、变更管理（1）入驻业户应按照进站经营协议进行经营，如需变更经营范围、规模、功能、名称的，建议应提前30天向物流基地提出申请。（2）入驻业户变更主要负责人或投资人，建议应在变更后3日内告知物流基地。（3）入驻业户拟暂停或终止经营的，建议应当提前30日向物流基地申请，并向社会公告。（4）物流基地拟整体改变或局

56、部改变其货运功能的，应于预计变更日起提前60日向道路运输管理机构提交变更申请，阐述变更理由及其法规制度依据；变更申请获准后，应于预计变更日起提前30日向社会公告。5、车辆管理（1）物流基地进行科学的站内交通组织，维护站内交通秩序，确保站内车辆行驶和停放的安全，车辆需按照基地规定停放，严禁占用消防通道及紧急疏散通道停放车辆。（2）物流基地分别在进出口设置检查点并配置必要的设施设备，审核进出车辆的行驶证、营运证以及驾驶员的驾驶证、从业资格证的真实性，禁止资质不合格的车辆及驾驶员进出站。没有危险货物经营资质的物流基地严禁危险货物运输车辆进站。（3）依法经营危险货物的物流基地，应单独设置危险货物专用车

57、辆停车场，并应配备专人负责管理。（4）物流基地按相关国家及行业标准配置车辆安全检测设施设备，对出站车辆进行安全检查并予以登记，防止未经安全检查的车辆出站，保证运输安全。（5）物流基地设立超限源头治理工作岗位并配备必要的计量设施设备，明确工作职责，劝阻超限车辆出站；对不听劝阻的，应及时通报道路运输管理机构，为此应建立相关责任追究制度。（6）物流基地为道路运输管理机构及其工作人员的源头超限治理工作提供支持，不得有阻挠、推诿或其它干扰源头超限治理的行为。（7）物流基地对超限进站车辆进行登记，并向道路运输管理机构通报相关信息，未经卸载禁止出站。（8）物流基地建立健全车辆进出、装载、配载登记、统计制度和

58、档案，并按规定向道路运输管理机构报送相关信息。（9）鼓励物流基地对公司化运营企业的运输车辆优先提供服务，并能根据服务的数量给与优惠折扣。6、风险管理（1）物流基地应按照全面质量管理的原则，建立完善的服务质量保障体系。（2）物流基地应使用规范、合法的经营票据及单证。（3）物流基地建立风险管理制度，通过购买保险、收取赔偿保证金、建立站内风险基金等方式提高风险防范能力。7、信息管理（1）信息系统建设1）物流基地应具备符合国家和行业信息化标准的设施、设备和软件，具备收集、交换与发布信息的功能；2）鼓励物流基地信息网络与其他相关公共信息系统（平台）连接；3）物流基地自行开发物流信息系统和软件应符合有关国

59、家和行业标准。（2）信息服务1）物流基地应向服务对象提供真实、准确、及时的信息；2）物流基地提供单证管理及数据交换，特别是与物流相关政府部门的互联；3）物流基地对车辆、驾驶员、货物、设施设备等相关信息进行管理；4）当提供信息失误造成车辆空驶、货物延滞等经济损失，按照约定承担赔偿责任。（3）行业统计1）物流基地按行业管理的规定建立的统计制度；2）物流基地应设置专门的统计岗位，并配备专门的统计人员；3）物流基地统计人员应如实按要求填报有关经营统计资料；4）在自愿的基础上，鼓励物流基地根据客户及道路运输管理机构的要求，借助经营有关信息，进行货运市场动态信息（如运输量、货物类别、运输价格等）的收集和发

60、布。8、标志标识管理（1）物流基地内应设置各种功能指示和服务标志标识，正门、主要入口处或咨询处应设有物流基地整体布局图。（2）标志标识可采用固定显示牌、临时标牌、电子显示牌和广播、视频系统等形式。（3）物流基地应将道路运输经营许可证、营业执照、市场登记证、税务登记证等有关证照集中、规范悬挂于办公场所明显位置。（4）物流基地在其经营场所公布收费项目和收费标准，按照经批准的项目范围和收费标准执行，在物流基地管理办公室等场所公示监督电话和收费项目、收费标准。（5）入驻业户必须按照基地的要求悬挂标志。（6）物流基地工作人员应佩戴统一、明显的标志，有条件的可统一着装。（7）物流基地应设置站房、信息交易中

61、心、仓库、堆场、停车场地、危险场所、厕所和道路等主要设施明显标识，导向标志的视觉效果不得有其它障碍物阻挡。（8）主要道路地面应当标有紧急疏散方向的指示符号，进出通道及停车场应设置地面标线标识，引导货物、车辆安全通行。（9）物流基地内车辆导向标识内容、指示方位应当根据外部交通管制及站内营业布局的调整及时进行补充和更新，以保证导向标识的准确性及有效性。9、投诉监督管理（1）物流基地内应设立公告栏，公布交通、工商、税务部门以及物流基地投诉监督电话，服务承诺以及安全、卫生等各项管理制度。（2）物流基地应当建立物流基地服务质量投诉受理制度，及时受理投诉、举报并进行调查，以事实为依据，坚持公平公正的原则进

62、行处理，将处理结果及时书面告知投诉人；对整个过程应有完整的文字记录，并归档保存；处理无果的，应积极配合有关部门调查取证，实事求是，不瞒、不护短。附件3：物流基地相关规定浙江某物流基地车辆出入停放规定及收费标准1、为规范车辆出入和停放秩序，为确保安全作业，打造良好的经营服务环境，特制定本规定。2、所有进入本物流基地的车辆视为自愿接受本规定的管理。3、物流基地为车辆提供各类配套服务，进入的车辆必须按规定支付综合服务费。服务费包括配货交易、信息咨询、秩序管理等内容，不包括车辆及附属物品保管费等其它费用。4、车辆入场前，司机在收费亭领取IC卡，并按收费亭工作人员要求提供相关证件和信息；车辆出场时，出示IC卡，支付相应费用；办理服务年卡的用户，按年付费，并遵守年卡车辆相关规定。出场车辆拒付费用或逃费，物流基地每次加收综合服务费贰佰元整。5、进场车辆按照规定行使，基地内限速5km/小时，并在指定停车区域内有序停车并控制车距，任何车辆禁止停放主通道上。其中，仓储区作业车辆停在该经营户门前黄线区域内，未作业车辆，一律停在指定停车区域。6、车辆进场后，司机必须及时对车辆进行检查