aaaa置业《技术管理手册》（修改）

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1、目 录目 录 目 录 - 1 总 那么 - 5第一章 标准开发程序- 7第二章 理念设计- 8第三章 设计任务书 - 13第一局部：工程概况及用地分析- 13第二局部：任务书附件列表-16第四章 规划设计 -17第一局部：规划设计的根本原那么-17第二局部：规划设计根本要求与前期工作-18第三局部：方案设计需要解决的主要问题-23第四局部：设计成果与设计进度的要求-27第五章 方案会审-29第六章 施工图设计-30第一条 建筑专业-30一、设计说明-30二、住宅设计统一技术要求-301层高-30目 录2墙体-313楼地面 -324门窗 -325厨房 -356卫生间 -377屋面 -398阳台及

2、露台 -409空调位 -41(10) 外墙饰面 -43(11) 室外环境 -44(12) 公共楼梯间 -44(!3) 防水做法 -45(14) 其它 -45三、装修标准及设备配置-46第二条 装修专业-48一、室内设计与其他专业系统的接口问题协调点-48二、AAAA装修的具体要求-55第三条 结构专业-59 一、设计原那么-59二、荷载取值-60目 录三、根底-61四、主体结构-63五、材料选用-68六、其他-69第四条 给排水专业-70第五条 电气专业-74一、容量及导线选择-74二、照明-74三、插座-75四、 -76五、有线电视-76六、计算机网络-77七、安装高度-77八、智能化-78

3、九、其他设计要求-80第六条 屋面、楼地面构造做法-81一、屋面-81二、楼地面-83第七条 园林绿化-87一、园林工程设计程序-87目 录二、景观设计误区-90三、施工工艺流程-91第八条 设计配合-96第七章 施工图会审-97第八章 技术交底-99 土方工程-99预制钢筋混凝土打桩工程-103地下防水工程-105现浇砼模板工程-108钢筋绑扎工程-111混凝土工程-115砌体工程-123楼地面工程-126聚氨酯涂膜防水层-129门窗工程-130装饰工程-135喷涂、滚涂、弹涂-137块料-138高聚物改性沥青防水卷材防水层-141第九章 施工阶段设计控制-144总 那么总 那么一、目的 为

4、使广东AAAA置业集团所开发的住宅工程满足居住舒适、造价经济、管理平安、维修方便、施工合理的要求，提高住宅设计质量，制订本手册。二、依据本手册作为广东AAAA置业集团在 地区的住宅设计指导手册，是在国家相应标准及标准的根底之上，结合广东AAAA置业集团以往住宅开发的实践经验，对住宅设计中的一般要求和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成。三、适用范围承接广东AAAA置业集团在 地区开发的住宅工程的设计单位，在设计中应参考本手册，预防设计常见问题，统一设计做法、提高住宅设计质量。四、 内容说明本手册以房地产标准开发程序手册划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。本指导书中

5、所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。总 那么五、 解释权 本手册的解释权属广东AAAA置业集团设计整合中心。标准开发程序第一章 标准开发程序理念设计设计任务书规划设计 施工图设 方案会审 施工图设计变更流程图图设计 施工图施工图会审 技术交底施工阶段设计控制理念设计第二章 理念设计 一、 AAAA，中国主题地产的领跑者在中国房地产业界，AAAA第一个将房地产和体育进行复合，建设以运动为主题的社区。这是房地产开发理念的一次巨大的创新。事实上，AAAA也是中国房地产业界中，唯一得到国际奥委会和中国奥委会授权许可的住宅名称；AAAA置业，也许是在全世界范围内，迄今唯一享有使用“

6、奥林匹克五环标识的房地产企业！“奥林匹克的内涵集中表现在：突出体育运动中的文化含义，谋求将体育运动与文化教育融合一起，使人类身心和谐开展，建立一个维护人类尊严与和平的美好社会。在这个根底上衍生出来的“奥林匹克生活方式，成为AAAA住宅开发的目标和方向。AAAA置业集团公司是中国第一个高举主题地产大旗的企业，是当之无愧的领跑者和行业标准制订者。AAAA开发过程中积累的方法和经验、提炼的标准，对于整个行业都具有前瞻意义。AAAA操作模式，是一种在完成房地产开发根本层面操作的根底上，整合众多优势资源的操作手法，并且在中国住宅产业化的前沿方面进行积极有效的探索。郭梓文先生将其高度概括为房地产业的“标准

7、动作和“自选动作。也就是说，传统房地产开发商所能完成的工作、所能到达的技术手段，在AAAA只是“标准动作，而AAAA所拥有的独到的资源整合方式、技术创新、管理方法，才是AAAA的“自选动作，这也正是保证AAAA立于不败之地的“核心竞争力。理念设计2000年，在成功开发了广州AAAA、番禺AAAA的根底上，AAAA置业集团在全国正式实施“奥龙方案，这是中国房地产业界第一次进行跨地域的品牌连锁经营。“奥龙方案的核心，是在进行异地扩张的根底上，将奥林匹克文化的内涵、奥林匹克生活方式和AAAA所特有的优势资源，同当地优势进行融合，开发出更多各具特色的AAAA社区，为更多的人带来健康、积极的生活方式。从

8、两年的实践结果来看，这一宏伟设想取得了持续性的成功。南国AAAA、上海AAAA、北京AAAA、天津AAAA、成都AAAA、武汉AAAA在中国的大型城市中，AAAA置业集团所向披靡，开发一个成功一个，创造了最快的异域扩张速度，成为中国房地产业最具竞争力的品牌企业！从广州AAAA的“运动就在家门口，到南国AAAA的“生活就像高尔夫，AAAA一直坚持以运动、健康、和谐为主题的奥林匹克生活方式。现实证明：AAAA置业集团，不只是优秀住宅的建造者，更是21世纪居住文明的倡导者，生活方式的引领者！理念设计二、奥林匹克花园开发理念以奥林匹克内涵为主线,以运动与健康为特色和先导,将奥林匹克这种源于体育的生活哲

9、学与社区文化相结合,使体育运动为人类的和谐开展效劳。营造奥林匹克花园业主守望相助，互相友爱和健康向上的邻里关系和社区气氛，真正成为现代人的“心灵家园。奥林匹克花园一直以来提倡的“运动就在家门口的开发理念，他所创造的运动健康、和谐平等的奥林匹克生活方式，也已经成为人们未来生活的理想模式。奥林匹克花园，不仅是主题地产、新生活的领跑者，更是我国房地产行业住宅产业化开展的领跑者。三、AAAA的生活方式l AAAA不仅是在创造一个社区，更是在引领一种新的生活。l AAAA提供给业主的不仅仅是一个生活空间，更重要的是七十年的生活时间，是奥林匹克生活方式。l 奥林匹克生活方式旨在倡导一种健康、科学、文明的生

10、活。这种生活的构成不仅仅是优美的社区环境、舒适合理的居住空间、完美的生活配套和先进的现代化设施；更重要的是以“健康管理为核心的健康管家效劳系统、与社区生活融为一体的各种体育运动设施、以奥林匹克文化为主要内涵的社区文化、交流活动。以上这一切旨在为业主构筑健康的身心、健康的生活观念和行为、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。理念设计l 健康不仅仅意味着个人身体健康，更重要的是心理健康。AAAA提供的不是豪华的宾馆式的家，奥林匹克生活方式实际上表达了人们对于家园的追求，是一个从物质到精神，从有形到无形的演变过程。AAAA提供的不仅是健康的身心，还有健康的家

11、庭关系、健康的人际关系和一个健康的社区。四、AAAA工程的理念设计l 创新是AAAA品牌的核心，也是房地产开发的重要元素。AAAA在开发中一直非常注重产品创新和理念创新，只有不断地创新理念，才能维护AAAA品牌的魅力和知名度。l AAAA绝不仅仅是“体育+房地产这么简单，AAAA有自己独特的内涵。AAAA的主题地产概念，做的是多种行业的资源整合。只要有利于业主生活的资源都是AAAA整合的对象，而这一切又以AAAA目标消费群的需求为标准。l 在AAAA的连锁开发过程中，AAAA将不断创新，赋予AAAA品牌新的内涵，AAAA除了在体育产业、教育产业、旅游产业、健康产业、文化产业中整合资源进一步开展

12、外，还将在“旅游、休闲、渡假、养生等主题中积极开拓，AAAA在实际开发过程中，结合工程的实际情况，探索出一套独特的理念设计程序：理念设计1、分析工程所处城市及区域的房地产市场，确定工程目标客户群，准确定位工程所处的市场位置。2、分析工程所在地理历史地位，文化、经济情况，寻找工程理念的人文依托。3、深入了解工程的地形地貌、自然景观，搜寻工程可作为理念整合的有利资源。4、遵循AAAA主题房地产的开发理念，结合工程自身的特点，在AAAA主题地产的根底上整合相关的资源加以创新，提炼出工程自身的理念。第三章 设计任务书第一局部 工程概况及用地分析一. 宗地位置与红线1. 宗地位置简述2. 附宗地在城市范

13、围内的位置图3. 附宗地在所属城区范围内的位置图4. 附所属城区规划开展图：表达城区开展动态，开发顺序与节奏5. 宗地四至范围简述6. 附宗地红线图二宗地现状1. 宗地现状简述2. 附现状资源分布图与对应的实地照片三宗地交通分析1. 宗地交通情况简述2. 附宗地交通图：描述地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择设计任务书四周边公共设施分析1. 周边公共设施情况简述2. 附周边公共设施图1） 描述对设计存在影响的公共建筑的名称、类型、面积、根本功能、形态及建成时间；2） 描述对设计存在影响的设施与标志物；有利因素：广场、公园、城市雕塑等。不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排

14、污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。五市政配套分析1. 给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高描述2. 附市政配套总图3. 附周边道路平面与断面图：表达道路标高与管线布置六地质状况与水文状况分析1. 附地质初勘资料2. 周围建筑的根底处理情况描述3. 附水文资料设计任务书七竞争楼盘资料1. 附竞争楼盘设计信息表2. 附竞争楼盘图片设计任务书第二局部 任务书附件列表资料类别序号资料及文件名称份数是否提供电子版提交时间工程及用地分析资料1规划设计要点2宗地在城市范围内的位置图3宗地在所处城区范围内的位置图4所属城区规划开展图5宗地红线图6宗地现状资源分

15、布图与对应的实地照片7宗地交通图8宗地周边公共设施图9市政配套总图10周边道路平面与断面图11地质初勘资料12水文资料13竞争楼盘信息表、竞争楼盘图片设计前期的结论14用地与产品分析图15交通分析图16公建配套分析图17宗地现状景观分布图与对应的实地照片18景观视线竖向分析图19分期开发分析图20日照分析图21土地利用分析图22技术配套分析图23意向户型图纸24其它图纸第四章 规划设计第一局部 规划设计的根本原那么“AAAA的品牌形象“以人为本的设计思想六.其他 产品类型层数户型面积套数比例各户型套数面积比例各户型总面积总建筑面积四. 用地与产品关系的分析1 描述用地周边对工程开发的有利与不利

16、因素。2 确定各地块适宜的产品档次与形式。3 附表达以上内容的用地与产品分析图。1 确定用地主入口位置。人车关系的定位：人车分流、人车局部合流、人车合流。2 停车方式。地下车库停车、架空车库停车、立体车库停车、路旁停车、庭院停车。3 确定是否采用班车系统与区内巴士系统。1用地内已有道路的定位。2附表达以上内容的交通分析图。六公建配套分析1 功能。2 面积占地面积、建筑面积。3 形态集中布置、分散布置、层数。4 处于工程用地的大体位置。5 实施时的分期期数。6 附表达以上内容的公建配套分析图。七景观设计分析1 是否利用与保存现状景观：树木、沟渠、湖景等。2 附现状景观分布图与对应的实地照片。3

17、附景观视线竖向分析图当地形存在高差时。八分期开发的分析1 分期期数。2 各期面积。3 各期位置。4 首期卖场选址。5 物业管理模式。6 附表达以上内容的分期开发分析图。九技术分析1 根据当地日照间距系数进行日照分析，附日照分析图。2 根据地形的坡度与高程进行土地的利用分析，附土地利用分析图对于用地为复杂地形时。3 确定各类技术配套设施的形态、功能、面积：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等，附表达以上内容的技术配套分析图。十产品意向户型图纸详附件。十一其他方面十二第四条至十一条为我中心设计前期阶段得出，设计单位进行方案设计时原那么上

18、应遵从以上结论；当对结论存在异议时，请设计单位提出倾向的观点与依据，在中期交流与我中心协商确定。第三局部：方案设计需要解决的主要问题一规划方面的问题1. 布局1） 表达产品与用地价值互相支持的关系，按照用地价值布置不同档次与形态的产品。2） 空间特色：空间形状围合或开放、空间序列确实定。3） 功能分布、不同功能之间的关系：景观分布、公建分布、标志点分布之间的关系。4） 其它。2. 公建与配套根据设计前期阶段市场分析的结论与规划设计的结论进行公建与配套设计。3. 道路与交通1） 5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流。2） 满足人车关系要求与停车要求。3） 满

19、足公交车与班车停放要求。4） 满足消防要求。5） 进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计。4. 组团与管理1） 确定组团规模，按照规模进行组团设计。2） 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等。5. 景观1） 景观设计具备明确的主题。2） 景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织。3） 景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供欣赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性。4） 处理景观与气候的关系，例如防止主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等。5） 现状景观的利用方式。6） 当地形出现

20、高差时，应进行景观视线的竖向分析。6. 销售与分期规划设计1） 首期销售卖场销售气氛的营造。2） 根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计。3） 分期设计应综合考虑以下因素：满足分期的期数、面积、位置要求；考虑每期设计上的打动客户的亮点；分期开发时物业管理模式的可行性；分期开发时施工组织的可行性；分期开发时道路系统的可行性；二单体方面的问题1 会所单体方案设计。2 商业单体方案设计。商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先作为销售卖场后，再作为会所商业使用。3 学校、幼儿园单体方案设计。4 首期住宅单体方案设计。规划设计建筑形态、风格与户型。三技

21、术方面的问题1 日照间距设计。2 土方平衡设计与土地利用设计针对复杂地形时。3 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等。4 新材料、新技术的应用：环保材料应用与智能化设计。5 遮阳设计。6 降噪音设计。7 综合布线给水、污水、雨水、煤气、管径、强弱电、网络、埋深与标高的描述。四其它根据工程具体情况提出规划设计二 设计成果提交的时间要求三 设计中期交流时间安排方案会审第五章 方案会审设计方案的会审是所有房地产相关板块成员参与的对方案全面提出建议与意见的过程。会审内容主要有两个方面：一、 始终贯彻泛会审制度，加

22、强全面沟通，使设计、工程、销售和筹划、物业管理各方面意见得到综合反映。二、 结合可实施的、有特色的意见，予以采纳，并反应给设计单位。会审中常出现以下两方面问题：一、 在图纸设计阶段不提意见，在施工过程中边做边改。二、 在方案会审讨论中，各板块人员各自为政，相互矛盾，无人最终拍板确定；或没有进行经济上、技术上的比拟，就凭个人主观进行武断决策，造成不必要的浪费，而且又收不到很好的效果。克服存在问题的方法：一、 需从源头开始，建立一支由高素质人才组成的职业团队，要有高度的工作责任感和提高本身个人素质职业经理人的根本要素的理念。二、 建立完善的管理架构，责任到人，奖罚清楚；并建立完善的鼓励机制人员提升

23、的机遇、企业文化，建议实行按效益比例提成，对在施工过程中出现的明显错误没发现者进行严厉处分。第六章 施工图设计第一条 建筑专业一、 设计说明1 工程名称：2 图纸以1#图为主要出图图幅。3 建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写；子项说明可根据具体情况单独编写。4 建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算，直至最终成果，建筑面积 计算应严格按照 有关部门颁发的建筑面积计算标准执行。5 所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料中不发生混淆。二、 住宅设计统一技术要求1层 高1多 层：3000。2高 层：2900。3别 墅：首层3300、

24、二层3000、三层为坡屋顶，最低处不小于2200。施工图设计2墙 体1） 外 墙： 200厚混凝土砌块。2） 分 户 墙： 200厚混凝土砌块。3） 户内隔墙： 100厚混凝土砌块。4） 厨房、卫生间： 120厚混凝土砌块。5） 预留洞：内外墙上所有留洞均应有水平和竖向定位；柱上留洞不仅在建筑图上标注，还应在结构图中采取相应措施，并注明。6） 异型柱：l 客厅与主卧室隔墙异型柱，保证客厅墙面平整；l 客厅与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证客厅墙面平整；l 卧室与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证主卧室墙面平整。7） 墙体保温：l 北方地区外墙应加设保温层；l 当外墙面层为涂料时，建议采用

25、外墙外保温；施工图设计l 当外墙面层为面砖或石材时，建议采用外墙内保温。3楼 地 面1） 所有楼板均采用现浇楼板。2） 卫生间建筑完成面比厅房建筑完成面低20。3） 厨房结构降板，建筑完成面比厅房建筑完成面低20，但需做防水。4） 当采用地板辐射采暖时，管道予埋于垫层内。居室、卧室的楼板结构预留90。5） 阳台：l 厅房为非地板采暖阳台面层为面砖：楼板结构比厅房结构降板80。阳台面层为水泥：楼板结构比厅房结构降板50。l 厅房为地板采暖阳台楼板结构与厅房结构取齐。6） 公共楼梯间建筑完成面比玄关处建筑完成面低20。4门 窗施工图设计1 门：l 多层：入户门洞为1000 2200； 卧室门洞为9

26、00 2200； 厨房门洞为800 2200；卫生间门洞为750 2200； 特殊做法详图纸标注。l 高层：入户门洞为1200 2400； 卧室门洞为900 2200； 厨房门洞为 800 2200；卫生间门洞为750 2200； 佣人房门洞为800 2200； 特殊做法详图纸标注。l 客厅出阳台门：门洞宽度不小于2400，且当厅开间大于4米时，门洞宽度大于2700。 2门垛:l 必须设门垛，尺寸以120150为宜，且不应小于50；l 门垛处应设构造柱加固。3 凸窗：l 窗台：距楼地面建筑完成面不低于450；且窗扇下部至少设450高固定扇。l 外缘尺寸外墙面至凸窗板：标准凸窗为550；当凸窗上

27、设空调室外机且用百叶封堵时为600。l 保温：北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。施工图设计l 挡板：两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。4 窗：l 洞口宽度：同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，主卧室宜采用凸窗，窗洞口宽不小于1800，次卧室窗洞口宽不小于1200。l 落地窗：距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏窗外为阳台或平台时不受此限制。施工图设计l 窗台标高：次卧、厨房、卫生间等未特殊注明的窗台，均为900。l 窗顶标高：除特殊设计的窗以外，窗顶距本层建筑完成面标高均2500。5 材质

28、：l 门窗材质为铝合金或塑钢窗，颜色按单体设计。l 卫生间窗采用磨砂玻璃，外墙沿街面采用中空玻璃，高层单块超过1的固定玻璃采用钢化玻璃，其他门窗玻璃为普通白玻。6 标注尺寸：l 所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸。l 门窗实际尺寸因施工误差及装修因素不在设计中标明。7 门窗分格：l 应考虑框料大小与玻璃面积的搭配及立面效果。l 详图中的门窗立面划分及开启方式仅供门窗制作参考。8 开启方向：l 外檐门应外开以防风。5厨 房1 橱 柜：l 布置遵循洗切炒的流线。洗菜盆及煤气炉位置需考虑两人同时操作的可能。橱柜的设计要考虑微波炉的放置厨房布置要考虑选定的橱柜生产厂家参与。同时，要注意对水电设计的影响。

29、l 橱柜宽550，设橱柜处的门垛最小宽度不小于600。l 吊柜宽350，设吊柜处的窗垛最小宽度不小于400。l 平均每户橱柜长度按单体设计具体考虑。2 冰 箱：l 厨房冰箱位宽度不小于700。l 冰箱和煤气炉不能贴临放置。 冰箱位预留且应注意冰箱门的开启方便。3 地 漏：l 厨房、阳台均设地漏。l 洗衣机位置设专用地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，距离不小于200，并为防枯槁溢流地漏。4 洗衣机：l 设洗衣机专用水龙头，进水龙头采用接口式。l 预留位置不小于650 650。5 热水器：l 应具体标明热水器的位置及形式。l 别墅须在生活阳台或花园预留大吨位燃气或电热水器位置；距地不高于200。如挂

30、式，那么挂在可承重的实墙上，梁或墙上预留120洞口。 厨房就近设燃气热水器，多点供水。l 考虑煤气管的走向，要求管线尽可能简短、美观。 6 排烟道：l 热水器、油烟机排烟管应接入成品排烟道。l 平面外围尺寸具体详见所选用的产品说明。l 位置：应尽量靠近燃气灶。l 预留洞口：中心距地2600，预留200洞口。l 应结合排烟道设置管道井。l 如条件限制，热水器排烟孔设在外墙上，那么外墙予留75洞，洞中标高2200，并注明水平定位。7 气扇l 厨房应设排气扇；设在外窗或外墙处；如设在外窗，窗上部需留400高固定扇以便安装；高档住宅：吸顶式。6卫生间1 洗面盆：l 主人房洗面盆为台盆，台盆台面进深不小

31、于550，盆顶面高度不高于800。l 台盆镜面宽度和高度由装饰效果来定。2 浴缸：l 主人卫生间可设浴缸，由效果定。l 公共卫生间设淋浴间。l 别墅、洋房主人卫生间需考虑设置按摩浴缸的可能性。l 浴缸尺寸依据卫生间平面尺寸和装饰效果来定。l 淋浴间处应设地漏，位于淋浴头下部居中，并距墙400。l 注意淋浴间浴帘或挡板与卫生间窗户的关系，应防止浴帘或挡板设在外窗处。3 坐便器：l 坐便器位置宽度不小于800。l 手纸架的设置应防止靠近浴缸或淋浴间。4 热水器：l 卫生间不考虑设燃气热水器。l 别墅、洋房主次卫生间是否设电热水器，根据各自楼盘实际情况而定。5 其它： l 排水坡度2%，坡向地漏情况

32、应在详图中表达清楚，厨卫门口应标明门口线。l 下层为卧室或厅室等部位时，卫生间的地面要抬高，将下水管埋于垫层内，防水等级宜升高。l 有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响如马桶，尽量避开卧室墙面布置。l 卫生间电气开关设在门外。l 卫生间内应防止有梁穿过，有梁穿过时应注意降板与梁的关系。l 给水管、排水管、煤气管不应发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。l 洗手台面下可考虑设储物柜空间，并注意地漏与储物柜之间关系。7屋面1 坡屋顶转折处结构按折板设计不应设折梁。2 需做好烟道、下水管等各种管道出屋面的穿板防水处理。3 雨落管的布置尽量隐蔽设置，如尽量设在平面凹槽内，以减少对立面影响。并根据外

33、墙面色彩做相应处理。4 上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，设防护措施，并应考虑上一层层面的防盗问题。5 当顶层户型为假复式时：l 二层高度上平面轮廓和布置应充分考虑到用户改造为复式的实用性，并在设计过程中为甲方提供改复式建议方案作为参考。l 屋顶高度控制原那么为：出露台的门洞顶距假复式二层楼面高度为2200。l 二层楼面梁处均预埋通长钢板预埋件，便于用户设置楼板。l 假复式二层预留卫生间一定要设置外窗；如条件限制不能设外窗时，必须预留排风道。6 坡屋顶老虎窗边取消边梁，应充分考虑顶层用户晾衣遮雨设计。7 坡屋面有组织排水，设混凝土天沟。8阳台及露台1 南阳台观景阳台宽度不小于15

34、00；北阳台生活阳台宽度不小于1200；特殊处理详具体设计。施工图设计2 阳台处所有墙面天花涂料应同外墙作法。3 开向露台或无顶阳台的门，均应设雨蓬。4） 栏杆高度为距建筑完成面1100。5） 露台应有踢脚，高度宜为150高。6） 所有阳台应标明地漏并表示排水方向及坡度。7） 当洗衣机位于阳台时，阳台栏板应考虑洗衣机位，此处栏板建议为实体栏板。8） 出露台处可考虑反梁处理，通过调整屋面找坡，减少出露台处的高差；假设露台底层功能容许，也可考虑结构降板处理。9） 每户至少有一个阳台有设晾衣架的地方。10） 台栏杆尽量防止横向设计，防止儿童攀爬。11） 花池需考虑底板与平台完成面的高差，并需有防水和

35、排水处理。12） 在露台分户隔墙处加强防水构造设计。9空调位1） 室外机安装可借鉴凸窗上放置、相临凸窗间放置、梁下挑板放置、阳台或平层挑板放置等几种方式；应根据立面效果断定。施工图设计2） 室外机位为净尺寸，下同：1000550；双机平行摆放时为1800550；应防止雨水管穿空调板； 如条件限制不可防止时，空调板应加大至1150 700；梁下挑板空调板上皮距本层楼地面高度为1700。平面图中应详细标明空调板定位尺寸。3） 空调位均做装饰处理，凸窗上、或同一位置上下摞放两台空调的空调位，周边设铝合金百叶进行装饰，并设有活动扇以便于安装。建筑应有百叶窗的详图大样。普通挑板式空调位周边设600高铁花

36、栏杆装饰。待定4） 空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量防止设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。5） 空调位设在凹槽内时需考虑对窗槽内的影响，距离过近而对吹的两室外机需相互错位。6） 空调室外机安放在上人平台上时，应防止对人的活动产生不良影响。7） 采用分体式空调，空调室内机应与室内家具一起布置并表示，空调室内机的位置应妥善考虑，出风口不应直接对向床头。8） 空调冷媒管穿外墙的洞口为75，洞口内外做PVC套管，管中心距地2200，向外倾斜10，并尽量减少内外墙面暴露较长段空调管。平面图中应详细标明留洞定位。施工图设计9） 客厅应

37、考虑设柜式空调，冷媒管穿墙洞，留洞管中距地200；平面图中应详细标明留洞定位。10） 空调冷凝水管l 可根据具体工程，考虑预埋墙中设置或顺外墙明设。l 当预埋墙中时：冷凝水管为50铝塑管，沿外墙敷墙中安装；空调专业应有相关设计图；建筑专业应有相应节点详图及冷凝水管定位。l 当冷凝水管沿外墙明设时，为50PVC管，颜色同外墙；当空调板旁有雨水管时，冷凝水管与雨水管合用北方地区除外。11） 空调板下口需做滴水槽。10 外墙饰面1） 建筑立面主要材料为面砖及涂料，转角和不同材料交接处要有详细做法。2） 外墙涂料饰面，外墙抹灰需加杜拉纤维。3） 面砖饰面，外墙抹灰为普通水泥砂浆，但梁、柱与墙交接处需钉

38、 200mm宽钢丝网。4） 立面应标出分格缝，划分间距、缝宽、深和做法。5） 面砖墙面需标明铺贴方式大样。6） 变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。外墙立管色彩与该部位墙面应相同；立管应防止遮挡开窗和各种留洞。11室外环境 1） 建筑首层散水标上下于室内地坪不小于400。2） 洋房室内外高差应考虑首层楼梯入口处的净高，高差不小于450。3） 花园洋房的首层户型可设花园。12公共楼梯间1） 住宅公共入口当有高差时，应设残疾人坡道。2） 标准层楼梯踏步宽不小于260，梯段板宽不小于1150，两梯段之间留100空隙；栏杆高900。3） 楼梯间可考虑信

39、报箱及公告栏位置和作法。4） 开窗的位置大小应考虑采光面积。5） 抄表方式采用楼梯间集中抄表即三表出户。6） 复式楼梯：宽度不小于800；栏杆高900；踏步宽220250。施工图设计7） 所有需消火栓的楼梯间，消火栓洞应有竖向定位。箱入墙不小于120厚，箱与住宅户内之间砌60厚红砖。留洞需由结构与建筑专业共同校对、认可。 13防水做法1 多层外墙面：普通水泥砂浆，不做专门防水处理。高层外墙面必须做专门防水处理。2 屋面：屋面防水材料使用柔性防水制品。3 厨卫地面：厨房、卫生间地面均做涂料防水并向四周墙面上做350高，厨房、卫生间四周墙脚浇200高C10素混凝土。做浴缸的位置，底部要做水泥沙浆找

40、坡，并要留出水口。浴缸检修口的处理需出构造图可做成成品百叶造型。4 厨卫墙面：卫生间洗浴位墙面做1800高防水沙浆底层。5 半地下室挡土墙：刚性防水防水砼挡土墙基层处理涂膜防水砂浆保护层120标砖护墙。6 半地下室底板：垫层收光柔性防水砂浆保护层刚性防水 防水混凝土底板。7 女儿墙压顶做泛水处理，压顶出檐并做滴水槽， 14其 它1 单元入口：应精心设计，并以组团为单位统一风格，入口门洞尺寸为1500X2300。2 雨蓬：入口雨蓬挑出长度应覆盖室外台阶踏步。注：其他要求及作法详国家及地方有关标准、规定、要求。三、装修标准及设备配置1外 墙 以面砖装饰为主，涂料为辅。2内 墙 厅房为乳胶漆，素水泥

41、浆做100高踢脚； 厨房卫生间艺术瓷砖到顶。3顶 棚 厅房为乳胶漆；厨房、卫生间为白色铝合金扣板吊顶4地 面 厅房为水泥砂浆抹光；厨房卫生间阳台为铺设防滑地砖。5屋 面 坡屋面采用彩色瓦；上人平屋面铺设防滑地砖。6窗 户 住宅单位为铝合金窗框或塑钢窗，配白玻；沿市政路住宅采用双层隔音玻璃。7门入户门为钢质防盗门，配门锁警眼防盗链；卧室厨房卫生间视设计要求。阳台门为铝合金或塑钢门框，配白玻。8厨 房设橱柜 吊柜地柜洗菜盆水龙头；预留抽油烟机位。9卫生间主人卫生间：设浴缸淋浴花洒冷热水龙头台盆车边玻璃镜及镜前灯、节水马桶及厕纸盒、毛巾杆；公共卫生间：冷热水柱盆龙头淋浴花洒冷热水龙头节水马桶及厕纸盒

42、；热水管采用环保性管材。10 煤 气煤气管道安装到厨房应考虑最正确管线走向。11 其 它小区设背景音乐系统。注： 各工程可视各自实际特点，参此条文制定。第二条 装修专业AAAA的人居环境一直追求一种人性化，但满足方便的同时也要做到节约环保，我们AAAA系列里面有两种极端，有的精装房电源插座、控制开关配备数量缺乏，安排布置的尺寸不科学，严重影响使用；相反，有的纠枉过正，土建时预留过多管线，一个房间几乎预留十个开关、电源面板，最后不得不破墙破楼板重新处理，能废掉的就废掉，不能废掉的就并在一起。这是何等痛苦的事情，所以，科学的合理分析，严格的控制“数量与“尺度相当重要。 根据现行行业状况，建设部已经

43、明确提倡住宅进行精装修交楼，使装修一次到位，防止二次浪费。这就对房地产中的室内设计提出了更高的要求。一、 室内设计与其他专业系统的接口问题协调点1、与建筑系统的关系1） 室内装修的空间区域划分、空间区域大小比例、以及人流交通尺度的标准需要提前介入建筑的单体设计，加强沟通。具体表达在：AAAA的某个房型廊道过宽，而导致房间过小难以满足房间里功能的配置；某个复式房型的厕浴间十分狭长，长宽比例超过5：1，因为门后放置了洗手台所以门不能全翻开，严重影响了使用功能。2） 在单体设计前期就要明确室内设计要营造的气氛与完成意境的创作，使装修与建筑的艺术风格得到总协调。3） 在单体设计根本完成前要提前深化室内设计方案，把装修尺度细化、具体化，及早发现装修与建筑间的问题，提前对建筑空间进行形体的修正与完善。设计房间时，一个很重要的内容是处理人和家具、人和墙壁、人和人之间的空间关系。居室的人体尺寸，一般横向行走需要450mm的宽度，正面行走需要600mm的宽度。两侧为墙壁和家具的走廊或通道，设计的最小宽度应该是600mm，从生理和情绪的因素考虑，人与人之间要有平衡距离：450mm是密切距离，亲近朋友相距750mm是个体距离。1200mm至2100mm是社交距离。如能根据人